Planned maintenance

Department of Science and Technology Institutionen för teknik och naturvetenskap Linköping University Linköpings Universitet

SE-601 74 Norrköping, Sweden 601 74 Norrköping

LiU-ITN-TEK-G--09/056--SE

Underhållsplanering

Elin Falkman

2009-09-14

LiU-ITN-TEK-G--09/056--SE

Underhållsplanering

Examensarbete utfört i produktionsteknik

vid Tekniska Högskolan vid

Linköpings universitet

Elin Falkman

Handledare Roland Bergström

Examinator Lotta Lanne

Upphovsrätt

Detta dokument hålls tillgängligt på Internet – eller dess framtida ersättare –

under en längre tid från publiceringsdatum under förutsättning att inga

extra-ordinära omständigheter uppstår.

Tillgång till dokumentet innebär tillstånd för var och en att läsa, ladda ner,

skriva ut enstaka kopior för enskilt bruk och att använda det oförändrat för

ickekommersiell forskning och för undervisning. Överföring av upphovsrätten

vid en senare tidpunkt kan inte upphäva detta tillstånd. All annan användning av

dokumentet kräver upphovsmannens medgivande. För att garantera äktheten,

säkerheten och tillgängligheten finns det lösningar av teknisk och administrativ

art.

Upphovsmannens ideella rätt innefattar rätt att bli nämnd som upphovsman i

den omfattning som god sed kräver vid användning av dokumentet på ovan

beskrivna sätt samt skydd mot att dokumentet ändras eller presenteras i sådan

form eller i sådant sammanhang som är kränkande för upphovsmannens litterära

eller konstnärliga anseende eller egenart.

För ytterligare information om Linköping University Electronic Press se

förlagets hemsida

Copyright

The publishers will keep this document online on the Internet - or its possible

replacement - for a considerable time from the date of publication barring

exceptional circumstances.

The online availability of the document implies a permanent permission for

anyone to read, to download, to print out single copies for your own use and to

use it unchanged for any non-commercial research and educational purpose.

Subsequent transfers of copyright cannot revoke this permission. All other uses

of the document are conditional on the consent of the copyright owner. The

publisher has taken technical and administrative measures to assure authenticity,

security and accessibility.

According to intellectual property law the author has the right to be

mentioned when his/her work is accessed as described above and to be protected

against infringement.

For additional information about the Linköping University Electronic Press

and its procedures for publication and for assurance of document integrity,

please refer to its WWW home page:

Sammanfattning

Rapporten innefattar en underhållsplan till en bostadsrättsförening som förvaltas av Riksbyggen. Underhållsplanen är ett hjälpmedel till fastighetsägare och förvaltare som beskriver vad som behöver göras, när det ska göras och kostnaden på det som ska åtgärdas i fastigheten. Det har stor betydelse att kunna planera det kommande underhållet så man är förberedd på kommande underhållskostnader. Man får även kännedom om det årliga avsättningsbehovet och kan därefter skapa en god boendekostnad. Fastigheter kräver utvändigt underhåll av marken, utvändigt och invändigt underhåll av byggnaden samt underhåll av installationer och maskiner i byggnaden. Sköts inte underhållsarbetet finns det risk för att det blir eftersatt. Undersökningar om bostadsbeståndets nuvarande skick i landet påvisar att det finns eftersatt underhåll och att det förmodligen kommer att öka i framtiden.

Abstract

This report contains a maintenance plan to a tenant-owners´ society who administers by Riksbyggen. The maintenance plan is an aid to the administrator and the house owner. It describes what you need to do on the building, when you need to do it and who much it cost. It is important to plan the future maintenance and be prepared to the maintenance expenses. You also get knowledge about the deposition of the year and are able to keep the charge down. Properties need external maintenance of the ground, external and internally maintenance of the building and maintenance of installations and machines in the house. The maintenance can be neglected if you don´t look after the property. Examinations of Sweden´s present-day resident indicate that the maintenance is neglected.

2

Innehållsförteckning

2. Bostadsrätt som upplåtelseform ... 6

2.1 Vad menas med bostadsrätt ... 6

2.2 Föreningens uppgifter ... 6

2.3 Förvaltningens roll ... 6

3. Underhåll ... 7

3.1 Vad är underhållsplanering? ... 7

3.2 Yttre underhåll av marken ... 8

3.2.1 Gångar ... 8

3.2.2 Planteringar ... 8

3.2.3 Lekutrustning ... 8

3.2.4 Armaturer ... 8

3.3 Yttre underhåll av byggnader ... 9

3.3.1 Fasader ... 9 3.3.2 Fönster ... 9 3.3.3 Dörrar ... 10 3.3.4 Balkonger ... 10 3.3.5 Tak ... 10 3.4 Invändigt underhåll ... 11

3.4.1 Golv, väggar och tak ... 11

3.4.2 Trapphus ... 11

3.4.3 Tvätt- och köksutrustning ... 12

3.5 Underhåll av system ... 12

3.5.1 Vatten och avlopp ... 12

3.5.2 Värme ... 13

3.5.3 Luftbehandling ... 15

3 3.5.6 Låssystem ... 16 4. Dagens underhållssituation ... 17 5. Framtidens underhållsbehov ... 18 6. Riksbyggen ... 19 6.1 Fastighetsförvaltning ... 19 6.2 Miljö ... 20 6.3 Summarum ... 20 6.4 Riksbyggens underhållsplanering ... 21

7. Uppdaterande av underhållsplan för Västervikshus nr 15... 25

8. Resultat ... 28

9. Analys och diskussion ... 28

Referenser ... 29

Tryckta källor ... 29

Otryckta källor ... 29

4

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Riksbyggen är ett stort företag med verksamhet i hela landet. Det är en ekonomisk förening som startades 1940 och ägs av Riksbyggens bostadsrättsorganisationer, folkrörelser och LO-fackliga förbund. Idag har Riksbyggen cirka 1600 bostadsrättsföreningar i Sverige, och mer än en halv miljon människor bor i bostäder som förvaltas av dem. Förvaltningsorganisationen arbetar med allt från utredning, planering och byggande till förvaltning, boendeservice och renovering eller ombyggnad av fastigheter. Förvaltning av bostadsrättsföreningar är deras dominerande verksamhet.1

Jag ska på uppdrag av Riksbyggen uppdatera en underhållsplan åt ett bostadsområde i Västervik. Bostadsföreningen heter Västervikshus nr 15 och husen byggdes i början av 80-talet av Riksbyggen. Föreningen består av flera 1-2 våningshus med sammanlagt 142 lägenheter. Husen består av betongbjälklag, tegelväggar och betongpannor på taken.

Bostadsrättsföreningen har en underhållsplan som inte blivit reviderad på många år. Det beror på att föreningen inte har haft råd men nu har de kommit ifatt ekonomiskt. En ny

underhållsplan behövs då vissa åtgärder saknas i den gamla planen samtidigt som den inte har uppdaterats.

Jag arbetade på Riksbyggen då jag tog ett sabbatsår från mina studier mellan årskurs två och tre, och har även jobbat extra under det sista läsåret. Min arbetsuppgift har varit att uppdatera underhållsplaner i Summarum, som är en programvara för underhållsplanering, och byta ut materialet i underhållspärmarna åt förvaltarna. På grund av detta har jag redan vissa

kunskaper inom området och kan utföra projektarbetet självständigt.

1.2 Syfte

Syftet med rapporten är att ta reda på hur den aktuella underhållssituationen ser ut och vad framtiden har för underhållsbehov för landet och Riksbyggen, speciellt bostadsrättsföreningen Västervikshus nr 15. Jag ska även uppdatera en eftersatt underhållsplan för

bostadsrättsföreningen Västervikshus nr 15 som förvaltas av Riksbyggen.

1.3 Frågeställning

Hur går det till att uppdatera en underhållsplan? Hur ser dagens underhållssituation ut för landets byggbestånd och vad har man för underhållsbehov? Är dagens underhållsplanering eftersatt?

1

5

1.4 Metod

Arbetet för att uppdatera underhållsplanen grundar sig på en besiktning av

bostadsrättsföreningen för att se vilket skick den befinner sig i. Jag kommer att använda mig av en programvara som heter ”Summarum” för att ta fram en underhållsplan enligt

Riksbyggens modell. Litteratur har studerats om drift och underhåll och jag har även studerat Riksbyggens underhållsplaner för deras andra föreningar.

1.5 Avgränsningar

Jag kommer att avgränsa arbetet genom att enbart titta på Sveriges underhållsbehov. Riksbyggen har en mall på hur deras underhållsplaner ser ut som jag kommer att rätta mig efter då jag uppdaterar underhållsplanen för Västervikshus nr 15.

1.6 Struktur

I den här rapporten klargörs vad det finns för underhållsbehov och hur det går till att upprätta en underhållsplan. Rapporten inleds med en beskrivning av vad som vanligtvis bör underhålls på en fastighet, samt hur dagens underhållssituation och framtidens underhållsbehov ser ut. Därefter följer en redogörelse av hur man upprättar och uppdaterar en underhållsplan till en bostadsrättsförening på Riksbyggen.

6

2. Bostadsrätt som upplåtelseform

2.1 Vad menas med bostadsrätt

En bostadsrätt innebär att det är en bostadsrättsförening som äger och förvaltar en fastighet. Bostadsrättsägarna är medlämmar i föreningen och ansvarar för föreningens arbete.

Föreningen ansvarar för underhåll på allmän utrustning exempelvis målning av fönster, byten av gemensamma tvättmaskiner med mera. Varje enskild bostadsrättsägare ansvarar själv för att sin lägenhet repareras och underhålls. Den som äger en bostadsrätt är ekonomiskt ansvarig för underhållet så en del av årsavgiften avsätts i en reparationsfond till föreningen.2

2.2 Föreningens uppgifter

Några av föreningens arbetsuppgifter är:

- årsmöte, där alla medlemmarna beslutar om vilka som ska ingå i styrelsen och hur verksamheten ska skötas det närmaste året.

- Styrelsesammanträde, då styrelsen ser över fastighetens ekonomi och beslutar om förvaltningsfrågor.

- Redovisning, bokslut och bokföring. - Upprättande av underhållsplan.

- Betala skatt och deklarera fastigheten.3

2.3 Förvaltningens roll

Fastighetsförvaltning innebär att sköta om en fastighet med avseende på juridiska, ekonomiska, tekniska, administrativa och sociala grunder.

En fastighetsförvaltare kan sköta den löpande administrationen och underhållet av fastigheter som ekonomisk förvaltning av en bostadsrättsförening, löpande bokföring och hyresavier, underhållsplanering, budget och olika juridiska tjänster. De kan också sköta eller koordinera teknisk fastighetsförvaltning såsom mindre reparationer, städning och mätaravläsningar. Det är viktigt med god förvaltning så inte bostadsstandarden sänks. Genom att ta hand om den befintliga bebyggelsen skapas trygga bostäder till rimliga kostnader.

2

Hallgren, Mats och Jarl, Kenneth (1993). Fastighetsteknik. Natur och kultur, s. 37. 3 _ibid

7

3. Underhåll

3.1 Vad är underhållsplanering?

Underhållsplanen är ett hjälpmedel som beskriver vad som behöver göras, när det ska göras och kostnaden på det som ska göras. Det är styrelsen i en bostadsrättsförening som har uppgiften att förvalta och underhålla fastigheten. Det har stor betydelse att kunna planera det kommande underhållet och dess periodicitet och kostnad. Då är man förberedd på kommande underhållskostnader och kan jämna ut kostnaderna på en lång period. Man får även kännedom om det årliga avsättningsbehovet och kan därefter skapa en god boendekostnad. Med

underhållsplanen är det även lätt att följa upp och omprioritera åtgärder.4

Det finns ett antal lagar och föreskrifter som gäller för förvaltning av byggnader. Den som äger en fastighet ansvarar för byggnadens drift och förvaltning.5 Byggnader ska underhållas så att man bevarar dess egenskaper med hänsyn till energihushållning, hållfasthet, trevnad, arbetsmiljö, hygien, brandskydd, avfallshantering och inomhusklimat.6

I plan- och bygglagen, PBL, finns krav på byggnaders utformning, konstruktion, material, energibehov, säkerhet, hygien och trivsel. Enligt kapitel 3 gäller att:

§ 12 Byggnader, som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär, får inte förvanskas.

§ 13 Byggnaders yttre skall hållas i vårdat skick. Underhållet skall anpassas till byggnadens värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt samt till omgivningens karaktär.

Med underhåll avses åtgärder som bör återställas eller förbättras för att vidmakthålla

bostadens skick och dess ursprungliga funktioner eller eventuell standardhöjning. Underhåll för ett boende med hög kvalité innebär ett inslag av modernisering, alltså standardhöjning av befintliga funktioner.7

För att uppfylla kraven på att byggnadens ursprungliga funktioner i huvudsak ska bevaras bör en periodisk underhållsplan för minst 30 år framåt finnas när byggnaden tas i bruk.8

En underhållsplan görs numera med hjälp av ett dataprogram. Det finns flera olika

programleverantörer på marknaden jag kommer att berätta mer om ett program som heter Summarum i kapitel 6 vilket Riksbyggen använder sig av. Underhållsplanen bör uppdateras med jämna mellanrum vilket kräver att underhållsbesiktningar sker regelbundet. När man planerar när åtgärder ska utföras är det lämpligt att samla ihop flera åtgärder på samma gång. Exempelvis om fasaden ska målas är det lägligt att måla eller byta fönster och stuprör om det behövs eftersom det redan finns en fasadställning på plats. På så sätt kan man få ner

4 _{Riksbyggens underhållspärm}

5 _{http://www.boverket.se/Bygga--forvalta/Drift-och-forvaltning/}

6 _{Berg, Samuel A (2007). Byggteknik Byt 7 Drift och fastighetsunderhåll. Lärnöförlaget, s. 126.} 7

Bättre koll på underhåll (2003). Boverket, s. 26.

8 kostnaden något. Det är inte bara styrelsen som har nytta av underhållsplanen utan även förvaltare, ekonomer, revisorer och kreditgivare har användning av planen.9

3.2 Yttre underhåll av marken

3.2.1 Gångar

Ett områdes gångar och belagda ytor är till för att vi ska kunna ta oss till och från våra

bostäder utan att smutsa ner oss. Asfalt är det vanligaste materialet som används i gångar. Det är lätt att lägga, är slitstarkt och tål höga belastningar. Andra material som används är

betongplattor, natursten, skiffer och armerat gräs. När man väljer plattor är det viktigt att tänka på hur stor belastningen kommer att bli i framtiden och vad ytan ska användas till. Om man ska kunna köra med tunga fordon på ytan krävs det andra förutsättningar än om ytan ska användas till en uteplats.10 Hårda ytor som asfalt, sten och betong klarar sig bra med

rengöring och skräpborttagning. Det får inte finnas ogräs i fogar eller i gränsen mot kantsten. Ibland behöver vissa plattor bytas ut och asfalten lagas på grund av tjälskott. Vintertid kräver beläggningarna snöröjning och sandning eftersom ytorna alltid ska hållas i sådant skick att de är säkra att gå eller färdas på.11

3.2.2 Planteringar

Skötseln av planteringar är det löpande underhållet under vår, sommar och höst som består av att hålla efter ogräs, gräsklippning och vattning. Underhållsarbetet innefattar även beskärning av växter, komplettering av växter som dött och mer omfattande renoveringsarbeten.12

3.2.3 Lekutrustning

De mest förekommande lekutrustningarna är sandlådor, gungor, rutschkanor,

klätterställningar, bollplank och lekstugor. Lekplatsens utrustning måste vara så säker som möjligt för att förhindra olycksfall.13 Lekplatsen förväntas kompletteras runt vart femte år och bör ständigt ses över ungefär en gång i veckan av säkerhetsskäl. En speciell säkerhetskontroll ska göras två gånger per år då sandens stötdämpande förmåga prövas och dokumenteras enligt SS–EN 1176 och SS–EN 1177. Sanden ska vara fri från föroreningar så man byter den

vanligen en gång om året. I övrigt behöver lekplatsens trädetaljer rengöras och inoljas eller målas.14

3.2.4 Armaturer

Fastighetens ytterbelysning är framförallt viktig på vintern då det är mörkt större delen av dygnet. Det bör finnas belysning vid entréer, gång- och cykelvägar, körbanor och

parkeringsplatser. Underhållsarbetet innefattar att byta armaturer och eventuella stolpar.15

9 _{Riksbyggens underhållspärmar} 10

Hallgren och Jarl (1993), s. 213. 11 _{Berg (2007), s. 68.}

12 _ibid

13 _{Hallgren och Jarl (1993), s. 220.} 14

Berg (2007), s. 68.

9

3.3 Yttre underhåll av byggnader

3.3.1 Fasader

Underhållet på fasader kan delas in i planerat underhåll och felavhjälpande som ofta avser vattenskador. Det planerade underhållet är förebyggande underhåll som fasadrengöring, ytskiktbehandling och fasadimpregnering.16

Fasadrengöring bidrar till att ytskiktets nedbrytning minskar efter behandling och att underhållsintervallen förlängs. I stadsmiljöer uppskattas underhållsintervallet vara tjugo till trettio år men det varierar självklart efter miljö och väderstreck. Exempelvis kan hårda industrimiljöer kräva ett betydligt kortare intervall på fem till tio år. På en smutsig fasad bildas lätt en organisk påväxt med mikroorganismer, sporer och alger med mera som påskyndar fasadytans nedbrytning. Även klimatiska, kemikaliska och mekaniska angrepp hjälper till att bryta ner ytskiktet. Syra i regnvatten och gaser i luften kan tränga in i fasaden och bryta ner materialet. Den synliga smutsen är sällan skadlig, det är den osynliga smutsens svavelsyra som är farlig eftersom den fräter på de flesta fasadmaterialen.17

Man ska alltid rengöra ytskiktet ordentligt innan ommålning av fasaden annars finns risk att de olika ämnena reagerar med färgen och underlaget. Detta kan medföra att nedbrytningen på underlaget och av färglagret påskyndas samt nyansskillnader på fasaden. Vid

fasadrengöringen är det lämpligt att impregnera fasadytan så att alla ytporer täpps igen och för att slippa fuktinträngning. 18

Man brukar dela in orenligheterna i fyra grupper beroende på hur smutsen avlägsnas. Det finns vattenlösliga, lösningsmedelslösliga, syralösliga och förtvålbara. Det är därför viktigt att ta reda på vad smutsen består av innan rengöringen påbörjas. Detta görs genom att ta prover som sedan skickas in för analys till ett ytkemiskt laboratorium.19

Det finns tre olika fasadrengöringsmetoder, termiska metoder, kemiska metoder och mekaniska metoder. Vid termiska metoder hettas ytskiktet upp med hjälp av exempelvis varmt vatten, strålningsvärme eller ånga. Därefter bearbetas ytan mekaniskt med roterande borstar, skrapning eller högtryck. Den kemiska metoden innebär att det är en kemikalie som löser upp ytskiktet. När det har verkat en stund spolas smutsen bort från ytan. Den mekaniska rengöringen går ut på att ytan bearbetas fysiskt för att avlägsna alla lösa ämnen. Det kan ske med vatten eller ett mekaniskt verktyg som borste eller skrapa. Vid kraftigare bearbetning kan man använda sig av sandblästring eller vakuumblästring.20

3.3.2 Fönster

Underhållet av fönster kan delas in i driftåtgärder, förebyggande, akuta eller planerade underhåll. Driftåtgärder avser tillsyn och skötsel vilket främst är rengöring av glas som oftast genomförs vår och vinter. Till förebyggande underhåll räknas diffusionsimpregnering av trä. Ommålning, fogning eller byte av material ingår i de planerande underhållet. Det akuta underhållet kan exempelvis vara byte av sönderslagna fönster eller klottersanering. Trä har varit det vanligaste fönstermaterialet i Sverige men för att minska behovet av underhåll väljer man numera ibland andra material som aluminium eller plast. Underhållsintervallen för 16 _{Berg (2007), s. 68.} 17 _ibid 18 _ibid 19 ibid 20 _ibid

10 fönster varierar mycket beroende på klimat och fönstertyp. Ett träfönster behöver regelbunden målning men ett aluminiumfönster klarar sig bra utan underhållsåtgärder. Fönster som är placerade i skyddad miljö som till exempel på en balkong med tak över har betydligt längre livslängd än ett fönster som inte är skyddat. 21

3.3.3 Dörrar

En dörr kräver ett visst underhållsarbete för att den ska fungera felfritt under många år. Underhållsåtgärderna består av översyn, smörjning, rengöring och målning. Omfattningen av underhållet beror bland annat på öppningsfrekvens, belastning och omgivande miljö.

Man ska kontrollera springbredden mellan dörr och karm, tätningslister och

brandtätningslister, gångjärnens infästning, låsets funktion och att dörren går lätt att stänga. Detta bör kontrolleras minst en gång om året.22

3.3.4 Balkonger

Underhållet av balkonger av trä omfattar partiellt utbyte av trävirke som skadats på grund av fukt eller mekanisk åverkan och eventuellt målning eller oljning. Underhållsåtgärder för balkongplattor av betong är lagning av betongplatta och eventuell målning.

Balkongräcken bör målas och efter ett passande intervall beroende på material bytas. Ett balkongräcke i profilerad plåt håller exempelvis betydligt längre än ett räcke i trä. Periodens längd beror även på klimatförhållanden.

3.3.5 Tak

Taket ska tåla hård vind, stark sol och stora temperaturskillnader upp till omkring etthundra grader. Vindtrycket kan slita loss betongpannor och plåtdetaljer och kan även pressa in vatten under takbeläggningen om det inte är korrekt utfört. Vid höga temperaturskillnader kan taket röra sig vilket kan leda till sprickbildningar om inte infästningen är rätt utförd eller om det inte finns tillräckligt med utrymme för förskjutningar. Det förebyggande underhållet som kan planeras är exempelvis rengöring av taket, takmålning, utbyte av ytskikt, kondensskydd samt översyn av taksäkerhetsanordningar. Det kan också uppkomma akuta underhållsåtgärder vid till exempel vatteninträngning och felavhjälpande underhåll som inte är akuta. Exempel på felavhjälpande underhåll är snöskottning, rengöring av vattengångar, hängrännor och takbrunnar med mera.23

Vid ommålning av ett plåttak måste det först rengöras noggrant för att förbättra grundfärgens vidhäftning med underlaget. Rengöringen bör innefatta skrapning, stålborstning, sopning, tvättning och sköljning. Tvättningen utförs med ammoniaklösning som omedelbart sköljs bort. Både tvättningen och sköljningen kan utföras med högtryckstvätt som ger ett väldigt bra slutresultat. Färgen appliceras sedan vanligen med pensel eller roller men i vissa fall kan det även vara lämpligt att sprutmåla objektet.24

Ett tak har vanligen ganska lång livslängd med en periodicitet på cirka femtio till sextio år. Målning av hängrännor, vindskivor och plåt detaljer på taket bör dock göras oftare.25 21 _{Berg (2007), s. 24.} 22_{www.dorrkatalogen.daloc.se/} 23 _{Berg (2007), s. 51.} 24 ibid 25 _ibid

11

3.4 Invändigt underhåll

3.4.1 Golv, väggar och tak

Olika golvmaterial kräver olika underhållsåtgärder för att de ska hålla. Plastmattor behöver bara rengöring tills PVC-skiktet blir nedslitet då det kan förstärkas med polyuretan för att behålla kvalitén. Linoleummattor måste behandlas med vax eller polish för att behålla sina smutsavvisande egenskaper. Korkmattor och korkplattor har samma egenskaper som plastmattor, skarvarna mellan plattorna kan dock samla smuts som är svårt att rengöra. Trägolv finns i många olika tjocklekar, allt från homogent trä till lamellkonstruktioner med spånskiva som kärna och ett tunt ytskikt av trä. Ett golv av homogent trä kan slipas betydligt fler gånger än ett lamellgolv. Efter slipning bör golven lackas med ett härdlack eller liknande som ger en slitstark yta. Trägolv är väldigt känsliga för fukt. Stengolv är både lättrengörliga och slitstarka. Sprickor och bitar som lossnat kan lagas med stenlim, och för att man inte ska se skadan kan fogen färgas. Betonggolv kräver behandling för att klara sig från skador och man använder sig av tre olika färgtyper. Latexfärg för normal gångtrafik, uretanförstärkt alkydfärg (tål slitage bättre men är alkaliekänslig) och till sist 2-komponents härdlack som tål hårt slitage och lösningsmedel.26

Det är vanligt med putsade väggar i källarutrymmen, framförallt i äldre hus. Murbruk som lossnar behöver fyllas igen och färg som flagnar behöver målas om. Det är viktigt att ta reda på orsakerna till problemen och åtgärda felet innan man målar om, exempelvis om det har kommit in fukt i byggnaden. Det finns många olika tapeter med olika kvalité exempelvis papperstapeter, vinyl- och vävtapeter. Kakel förekommer främst i våtutrymmen och underhållsarbetet består då av utbyte av kakelplattor samt eventuell omfogning.27 Det finns olika sorters innertak till exempel putsat tak som kan rengöras med soda eller ammoniak och målas med en oljebaserad färg. Tak med träpanel är ofta laserade i en ljus kulör. Där det finns kassettak är det lätt att byta ut en kassett om någon är trasig. 28

Hur ofta en renovering bör genomföras beror på hur stort slitage det är på utrymmet. Oftast slits golv och väggar fortare än tak.

3.4.2 Trapphus

Entréer och trapphus är ofta utsatta för stort slitage på grund av alla människor som passerar där varje dag. Det är viktigt att trapphuset underhålls för defekter kan orsaka olycksfall och så ger det ett trevligare intryck av fastigheten. Nedan följer några detaljer som bör underhållas på grund av säkerhet:  Anvisningsskyltar  Fotskrapor  Sparkplåtar  Dörrstängare  Trappbeläggningar  Halkskydd  Fastskruvning av ledstänger  Rökluckor 29 26

Hallgren och Jarl (1993), s. 60. 27 _Ibid

28 ibid

12

3.4.3 Tvätt- och köksutrustning

I kök och tvättstugor finns nästan all den maskinella utrustning vi använder oss av till vardags. Maskiner som spis, ugn, kyl, frys, tvättmaskiner och torkutrustningar kräver inte så mycket underhåll men de håller inte i evigheter. Man brukar räkna med att maskinerna har en livslängd på cirka 15-20 år. 30

3.5 Underhåll av system

3.5.1 Vatten och avlopp

En byggnad används under många år, men de installationer och system som ska ge lämpligt inomhusklimat och hälsosam miljö har vanligen kortare livslängd än byggnadens stomme. Underhållet av vatten och avloppssystem innefattar att täta läckor, kontrollera tryck och temperaturer, kontrollera säkerhetsventiler så de inte kärvar fast, hålla avloppssystemen rena och rensa brunnarna minst en gång om året.31

I samband med större våtrumsrenoveringar är det även lämpligt att utföra ett stambyte. Vatten- och avloppsledningar har en livslängd på allt från tjugo till sextio år beroende på vad ledningarna har för material. Det finns fyra olika metoder att välja mellan beroende på livslängdskostnad, vattenskadesäkerhet, miljöpåverkan och möjligheten att bo kvar. Metoderna som finns är traditionellt stambyte, våtrumskassett, infodringsmetoden och fasadslitsmetoden.32

Det traditionella stambytet är den metod som vanligen används. Antingen river man ut de gamla rören och ersätter dem med nya i schakten, eller så låter man de gamla ledningarna sitta kvar och borrar eller bilar nya hål för stammar och golvbrunn.33

Med våtrumskassettmetoden menas att man sätter in en fabriksfärdig kassett i badrummet som innehåller rörstammen. Rivningen sker på samma sätt som vid ett traditionellt stambyte. Vid monteringen borras nya hål för rördragningen, en golvfixtur som fungerar som gjutform skruvas fast i golvet, en monteringsplåt skruvas fast i väggen och sedan ställs kassetten på plats. När rören som går genom bjälklagen är på plats gjuts betong i golvfixturen för att fixera rören och uppfylla de krav på ljudisolering och brand. Våtrumskassettmetoden är bra med tanke på miljöpåverkan och servicevänlighet eftersom metoden innebär tidsbesparing vid montering, att läckage upptäcks tidigt då läckande vatten leds ut på golvet samt att kort rördragning och vägghängda toaletter gör badrummet lättstädat.34

Fordringsmetoden är en kostnadseffektiv metod som innebär att man klär in rören med en elastisk plast och filmar resultatet med video.35

29

Hallgren och Jarl (1993), s. 58. 30 ibid, s. 93. 31 ibid, s. 177. 32 Berg (2007), s. 91. 33 Ibid 34 _{ibid, s. 92.} 35 ibid, s. 93.

13 Fasadslitsmetoden är även den kostnadseffektiv då man bygger in alla gamla rör och ersätter dem med nya rör i en upptagen fasadslits. Metoden ger möjligheten för hyresgästerna att bo kvar i sin bostad om man ordnar portabla toaletter under tiden.36

3.5.2 Värme

Värmesystemets uppgift är att skapa ett trivsamt inomhusklimat med god energihushållning vilket kräver att anläggningen underhålls kontinuerligt av kompetent personal. I Boverkets författarsamling finns bestämmelser i form av föreskrifter och allmänna råd för drift av värmepannor. Till exempel har nya pannor som eldas med flytande eller gasformigt bränsle särskilda effektivitetskrav.37

Värmepannor värmer upp vatten till radiatorsystem och tappvarmvatten men arbetar inte med höga tryck eller temperaturer. De flesta pannorna är försedda med automatik för

eldningsprocessen. Det vill säga termostat för reglering av pannvattentemperaturen, automatisk spjällregulator, reglercentral och dragregulator.38

Fjärrvärme går ut på att hetvatten produceras i ett värmeverk, panncentraler eller kraftvärmevärk. Vattnet transporteras sedan via ett distributionsnät till abonnentens undercentral där en värmeväxlare överför värmen i fjärrvärmevattnet till radiatorer och tappvarmvatten.39

Värmeanläggningen ska vara försedd med ett säkerhetsanordningssystem i form av öppna eller slutna expansionssystem för att förhindra skador eller olyckor. Värmesystemet ska hållas fyllt med vatten men man ska inte fylla på nytt vatten för ofta eftersom syresättningen medför ökad korrosionsrisk. Två gånger om året är ett normalt intervall. Man bör även rengöra filter med jämna mellanrum, hålla efter läckor i packboxar, kontrollera framledningens temperatur, hålla anläggningen ren och underhålla alla pumpar och andra apparater enligt anvisningar.40 Mer om värmesystemets underhållsrutiner redovisas nedan i tabell 1.

36 _ibid 37

Hallgren och Jarl (1993), s. 134. 38

ibid, s. 137. 39 _{Ibid, s. 139.} 40

14

Tabell 1: Underhållsrutiner för värmesystem enligt Hallgren och Jarl (1993), s. 152.

ÅTGÄRD INTERVALL

Värmepannor

Sotning (tätaste intervallet vintertid) En gång i veckan vintertid och en gång i månaden sommartid. Rengörs fullständigt En gång om året på sommaren.

Justering av luckor och byte av packningar En gång om året på sommaren.

Oljebrännare

Isärtagning, rengöring, byte av munstycken Vår och höst. Rengöring och avtorkning av: fotocell En gång i veckan. turbolator En gång i månaden. munstycke En gång i veckan.

smörjning Vintertid, hur ofta beror på nederbörd. Kontroll av lagerljud En gång i månaden.

Kontroll av låga och start En gång i veckan. Rengöring av oljefilter En gång per kvartal. Kontroll av förbränningsverkningsgraden En gång i månaden. Växla cirkulationspump En gång i månaden.

Oljecistern

Avlägsning av oljemängd En gång i veckan eller en gång i månaden beroende på årstid. Dränera cisternen En gång om året.

Invändig kontroll och rengöring Vart femte år.

Värmeväxlare

Isärtagning och rengöring Vid behov.

Pumpar

Kontroll av: function En gång om dagen. Täthet En gång i veckan. lagerljud och arbetstemperatur En gång i månaden. växling av pumpfunktion En gång i månaden.

Expansionskärl

Nivåkontroll En gång i veckan. Invändig kontroll och rengöring Vart femte år. Kontroll av isolering och läckage En gång om året.

Ventiler för avstängning

Yttre läckagekontroll En gång per kvartal. Montering och eventuell dragning av boxar En gång om året.

Ledningar för värme

Yttre läckagekontroll En gång per kvartal.

Tryckställningsdon

Kontroll En gång i veckan.

Tryckmätare

Kontrolleras mot kontrollmanometer En gång om året.

Strypdon

Täthet, inställning En gång om året.

Styrsystem

15

3.5.3 Luftbehandling

För att erhålla ett gott inomhusklimat krävs viss underhållning av ventilationssystemen, exempelvis bör man:

 kontrollera och byta filter med jämna mellanrum

 hålla alla kilremmar spända

 kontrollera reglerutrusning

 Smörja spjällbladens axeltappar och motorventilens spindlar

 Kontrollera tryck och temperaturer regelbundet

 Hålla apparater och komponenter rena

 Kontrollera frysskydd

 Om det finns brandventilation och brandspjäll ska dessa provas årligen41

För att kunna garantera ett bra inomhusklimat i fastigheter finns det krav på obligatorisk ventilationskontroll. Funktionskontroll av ventilationssystem ska göras innan ett

ventilationssystem för första gången tas i bruk och sedan vid regelbundna återkommande tillfällen. Besiktningarna ska göras med olika intervall beroende på typ av byggnad och ventilationssystem. Nedan visas boverkets sammanställning av regler för intervall gällande obligatorisk ventilationskontroll från ”Regelsamling för funktionskontroll av

ventilationssystem, OVK”:

2 § Återkommande besiktning skall utföras med de intervall som anges i följande sammanställning.

Byggnader Besiktningsintervall

1. Daghem, skolor, vårdlokaler o.d. 2 år

2. Flerbostadshus, kontorsbyggnader o.d. FT-vent 3 år 3. Flerbostadshus, kontorsbyggnader o.d. F-vent 6 år 4. Flerbostadshus, kontorsbyggnader o.d. S-vent 9 år

Besiktningsintervaller får inte överskridas eller underskridas med mer än två månader för kategori 1 och 2 samt mer än tre månader för kategori 3 och 4. Det är fastighetsägaren som ska se till att funktionskontroll av ventilationssystemen utförs. Funktionskontrollen får endast utföras av en besiktningsman med rätt behörighetsnivå och vid varje besiktning ska kontrollanten föra protokoll och redovisa resultat. Funktionskontrollanten skickar ut ett intyg om genomförd kontroll där datum för besiktningen framgår. Kommunens byggnadsnämnd är tillsynsmyndighet och ser till så att regler om obligatorisk

ventilationskontroll följs samt att besiktningsmannen utför sitt arbete korrekt.42

3.5.4 Elinstallationer

Förr anslöts husen med luftledning men numera leds strömmen från tomtgränsen via en servisledning under marken in i källaren eller grunden på huset. Vid servisledningens anslutning till byggnaden finns vanligen huvudströmbrytaren, elmätaren och elcentralen monterad. En sådan anläggning har idag tre faser med var sin huvudsäkring medan de äldre husen bara har en fas. Från varje fas distribueras strömmen till olika grupper och varje grupp

41 _{Ibid, s. 163.} 42

16 har en säkring för exempelvis vägguttag och belysning med flera. Värmepumpar och

apparater som drar mycket ström ska ha en egen säkring.43

Äldre kablar som har ett isoleringsskikt av gummi eller papper bör bytas ut till plastisolerade kablar då de kan vara brandfarliga. Kabeldragning av tunn stålplåt, så kallad pansarrör, som användes på femtio talet bör också bytas ut mot plastisolerade kablar eftersom det kan finnas risk för att kablarna blir strömförande. 44

3.5.6 Låssystem

Underhållet av lås består av smörjning vid behov och rekommendationen är cirka två gånger om året.

43

Berg (2007), s. 120. 44 _ibid

17

4. Dagens underhållssituation

Boverket har genom enkäter, intervjuer och studiebesök undersökt bostadsbeståndets nuvarande skick samt om det finns ett eftersatt underhåll. Enkäterna har handlat om förvaltarnas uppfattning om underhållsbehoven och om deras framförhållning att åtgärda behoven. Enkäter har skickats till alla SABO-företag,Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, ett urval fastighetsägare och ett urval av bostadskooperationerna HSBs, Riksbyggens och SBSs regionala organ.

I Boverkets enkät till SABO-företagen menar 68 procent att underhållet är eftersatt i hela eller delar av beståndet. Det innebär att nivån på underhållet idag och i framtiden inte är tillräcklig för att vidmakthålla byggnadens skick. Om underhållet är eftersatt eller inte beror på

företagets ambitionsnivå och kan därför variera mellan företagen. Anledningen till att det inte budgeteras tillräckligt för att kunna underhålla de åtgärder som behövs är till största delen att det är svårt att förhandla hyror som täcker långsiktigt underhåll. Andra orsaker är hög

vakansgrad, det vill säga att inte tomma lägenheter underhålls och att man vill samordna visst underhåll med ombyggnad. Tre fjärdedelar menar att antalet akuta reparationer ökar på grund av otillräckligt underhåll främst när det gäller läckage på ledningar och stammar.45

Enkäten till privata fastighetsägare påvisar också att underhållet är eftersatt och att de mest akuta problemen rör fönster, våtrumstätskikt och stammar. Svaret på frågan om orsaken till att det finns problem med eftersatt underhåll varierar något. Vissa anser att det beror på hög vakansgrad och hög omflyttning medan andra menar att det beror på låg vakansgrad och hög omflyttning. Andra svar är dålig byggteknik, historiskt bristande underhåll och bristfällig ekonomi. En fjärdedel av de privata fastighetsägarna i undersökningen tror att de akuta reparationerna kommer att öka under de fem närmaste åren.46

En fjärdedel av bostadsrättsorganisationernas lokalkontor svarar att det finns ett eftersatt och ofinansierat behov av periodiskt underhåll hos bostadsrättsföreningarna och hälften svarar att det delvis är så. Orsaken till att det inte avsätts tillräckligt med pengar är enligt enkäten att bostadsägarna vill ha låga årsavgifter samt att äldre boende inte vill att det ska renoveras.47 Boverket har även ställt frågor till länsstyrelsernas länsbostadsdirektörer/länsexperter om den nuvarande underhållssituationen gällande bostadsbeståndet i respektive län. De bedömer allmänt att underhållet är eftersatt i vissa områden och bestånd samt att problemen sannolikt kommer att öka under de närmaste åren. Främst i norra Sverige finns det ett stort antal kommuner som inte kommer att klara av att sköta underhållet på sitt fastighetsbestånd på grund av svag ekonomi. Det visar sig att bostadsrättsföreningar som nyligen köpt sitt hus till hög kostnad har svårt att avsätta medel till underhåll men i stort sett finns det inte några områden som är i så dåligt skick att husen behöver rivas. 48

45

Bättre koll på underhåll 2003. Utgiven av Boverket, s. 70. 46

ibid 47 _ibid 48

18

5. Framtidens underhållsbehov

Mellan 500 000 och 1300 000 lägenheter i flerbostadshus kommer under de närmaste 15 till 20 åren att behöva åtgärda installationer och tekniska system som stammar, el och ventilation men även fönster balkonger och fasader. Detta gäller framförallt allt inom rekordårens

bostadsbestånd men också äldre delar av beståndet. Bostäderna har helt enkelt kommit upp i en ålder då dessa åtgärder bör göras för att inte standarden och bostadens attraktivitet ska försämras. Det beräknas vara cirka 65 000 lägenheter per år som bör genomföra ett stambyte eller någon annan stor underhållsåtgärd jämfört med drygt 20 000 lägenheter per år i början av 2000-talet. Det är alltså ungefär en tredubbling av åtgärderna. 49I Boverkets enkät till

bostadsföretagen bad man företagen bedöma inom vilka områden som underhållet under de närmaste tio åren kommer att vara eftersatt. Svaren visade att det är störst risk för eftersatt underhåll inom VVS-området, och näst störst behov bedöms finnas när det gäller fönster. Risken är troligtvis störst i de föreningar som inte har någon upprättad plan på

underhållsarbeten.50

49 _{Bättre koll på underhåll 2003. Utgiven av Boverket, s. 87.} 50

19

6. Riksbyggen

Byggherreföretaget Riksbyggen skapades 1940 och idag nästan 70 år senare har Riksbyggen cirka 1600 bostadsrättsföreningar. Sedan starten har de utvecklats från ett byggherreföretag för bostadsbyggande till ett omfattande serviceföretag inom både byggande och

fastighetsförvaltning.

Riksbyggen är en ekonomisk förening med fackliga organisationer och bostadsrättsföreningar som de största andelsägarna. Det är en kooperativ medlems- och intresseorganisation för bostadsrättsföreningarna, där Riksbyggen är ett serviceföretag som bevakar föreningarnas intressen, arbetar för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. De är även en byggherreorganisation med huvudsaklig uppgift att bygga bostadsrätter.

Riksbyggens vision är att vara ledande i utveckling av attraktiva boendemiljöer med

bostadsrätt. De ställer höga krav på kvalitet och service i sitt arbete och är kvalitetscertifierad enligt SS-ENISO 9001.51

6.1 Fastighetsförvaltning

Idag bor mer än en halv miljon människor i bostäder som förvaltas av Riksbyggen. Förvaltning av bostadsrättsföreningar är deras dominerande verksamhet, men förvaltningsuppdragen innefattar även hyresbostäder, affärs- och kontorslokaler och industrifastigheter med mera.

De erbjuder tjänster inom:

- Fastighetsekonomi med redovisnings- och finansieringstjänster som säkerställer korrekt och effektiv hantering av fastigheternas ekonomi, hela vägen från avisering till bokslut.

- Fastighetsteknik med professionell underhållsplanering, energioptimering och löpande drift som långsiktigt stärker fastigheternas värde. Riksbyggen uppskattar vilket underhåll som kommer att vara nödvändigt varje år så att fastighetsägaren kan planera resursavsättning och resursutnyttjade. De ger även förslag som innebär att sprida ut kostnaden för underhållet över tiden och att den är så resurseffektiv som möjligt. I underhållsplanen finns löpande administration och genomförandet av aktiviteter. Underhållsplanen kan utarbetas av fastighetsägaren eller i samarbete med Riksbyggen. Det är föreningens styrelse som har det största ansvaret för att ett väsentligt underhåll utförs på fastigheten samt att avsättning till föreningens underhållsfond görs med ett rimligt belopp så att det finns pengar tillgängliga då underhållsåtgärder bör utföras. Riksbyggen gör en årlig besiktning av fastigheterna för att se vilka utvecklingsbehov som finns. Utifrån besiktningen planeras sedan de kommande årens underhållsarbete. I samband med detta framställer Riksbyggen en ny eller uppdaterar en äldre underhållsplan med hjälp av Summarum, en programvara framställd för fastighetsförvaltning . Planen beskriver det underhåll som krävs för att bevara den ursprungliga standard och kvalité som erhålls vid nyproduktionen. Ibland

20 läggs även standardhöjande åtgärder in i planen. Planen är evig, men i

underhållspärmen redovisas främst de första tio åren. Exempelvis om en tvättmaskin har en livslängd på 15 år och byts ut efter den tiden, kommer den nya maskinen behöva bytas ut efter ytterligare 15 år och så vidare. Det innebär att planen är evig. Underhållsplanen ges sedan ut till föreningarna i form av en pärm som förklaras av förvaltarna. Med hjälp av planen kan föreningens byggtekniska skick säkerställas för framtiden genom att rätt åtgärd utförs i rätt tid.

Riksbyggen övervakar även driftinstallationer och driftstatistik och analyserar det fortlöpande behovet av vilka åtgärder som måste utföras. Utifrån analyserna gör de nödvändiga justeringar för att sänka förbrukningen. Riksbyggen fastställer hur mycket energi fastigheten borde förbruka med befintliga installationer och ger förslag på vinstgivande investeringar för att förbrukningen och kostnaden ska minska. De har även ett systematiskt brandskyddsarbete, obligatorisk ventilationskontroll,

lekplatsbesiktning för att se så lekplatsen håller den standard lagen kräver och

statuskontroll av lägenheter för att säkerställa att de har rätt el- och VVS-installationer. - Fastighetsservice med effektiv och omsorgsfull daglig tillsyn och skötsel som stärker

värdet av fastigheterna. Arbetet avser såväl utemiljö och hus som tekniska installationer.

- Fasighetsutvecklingmed kompletterande och värdehöjande tjänster med särskilt fokus på trygghet, miljö och kvalitet. De erbjuder miljö- och trygghetsinventering som omfattar undersökning av farliga ämnen, redovisning av miljöprestanda och förslag på åtgärdsplan samt ett systematiskt arbete för att öka säkerheten och tryggheten för de boende i fastigheten.52

6.2 Miljö

Riksbyggen arbetar med miljöfrågor både vad det gäller fastighetsförvaltningstjänster och bostadsbyggande. Miljöarbetet handlar om att skapa bra och fungerande boendemiljöer som är hållbara på lång sikt och anpassade till ett naturligt kretslopp. De försöker förändra arbetsrutiner och metoder för att minska skadlig miljöpåverkan och använda de varor och tjänster som ingår i ett naturligt kretslopp. Riksbyggen är med i projektet ”Avgifta byggandet” som har tagit fram en lista på tio ämnen eller ämnesgrupper som man vill avveckla. Avsikten med detta är att förhindra användningen av de farliga ämnena. Riksbyggen håller just nu på att miljöcertifieras av revisorer från DNV, Det Norske Veritas enligt miljöledningsstandarden ISO 14001.53

6.3 Summarum

Repab är ett företag som under 20 år utformat programvara för fastighetsförvaltning och ekonomistyrning. Programvaran Summarum är en totalintegrerad produkt och Sveriges mest använda programvara för underhållsplanering. Underlaget för planerat underhåll är

programmets åtgärdsregister innehållande närmare 5000 underhållsåtgärder betecknade med

52

http://www.riksbyggen.se 53 _ibid

21 femsiffriga koder. Systemet uppdateras varje år och finns även i bokform, REPAB Fakta Underhållskostnader. Alla åtgärder finns förtecknade med en kostnadsbild som

överensstämmer med lokala förhållanden. Data från underhållsbesiktningen kan registreras till valfri nivå i fastighetsstrukturen (byggnad, byggnadsdel, rum, utrustning med mera). Vid registreringen väljs åtgärd, lämpligt intervall och året det ska utföras och eller har utförts. Underhåll som utförts ska rapporteras in så flyttas årtalet fram med det angivna intervallet till nästa gång det är aktuellt att åtgärdas. Systemet innehåller funktioner för olika slags ändringar exempelvis senareläggningar, tidigareläggningar, åtgärdsbyten, intervallsändringar med mera. Programmet har ett stort antal fasta rapporter, underhållsplaner och åtgärdsplanering med mera. Riksbyggen använder sig av vissa av rapporterna.54

6.4 Riksbyggens underhållsplanering

Riksbyggen ger ut en underhållspärm till sina fastigheter som de uppdaterar varje år. Den innehåller 12 flikar med underlag för hur föreningen lämpligen bör underhålla fastigheten. Nedan visas pärmens upplägg:

 Flik 01: Uppdraget

Här förklaras vilken förening som Riksbyggen har fått uppdrag av att upprätta en underhållsplan samt lite kort vad planen innebär.

 Flik 02: Underhållsplan, förutsättningar

- Förutsättningar för underhållsplanen - Vikten av en underhållsplan

Under flik 02 vad en underhållsplan är, syftet med planen, vem som har nytta av den och hur underhållsplanen upprättas. Det beskrivs även vad underhållsplanen har för förutsättningar, hur den uppdateras samt vad föreningens styrelse har för ansvar.

 Flik 03: Objektbeskrivning

- Allmän beskrivning

Här förklaras var föreningen är belägen, när den byggdes samt hur många hus, våningsplan, lägenheter mm föreningen omfattar. Här finns även en byggdelsbeskrivning över fasad, fönster, balkonger, tak, värmesystem, ventilation, elsystem, samt vatten och

avloppssystem med mera.

 Flik 04: Byggnadsförteckning

- Lista bostäder

Under byggnadsförteckningen ges en kort översikt över hur de olika husen i föreningen är numrerade.

 Flik 05: Underhållsplan 10 år - Sammanfattning - Sammandrag underhållskostnader - Fondbehållning 54 http://www.repab.se

22 Under flik 05 sammanfattas åtgärderna som behöver utföras under de närmaste tre åren samt större underhållsåtgärder som ska

åtgärdas under den närmaste tioårsperioden. Utöver detta redovisas två diagram, ett över underhållskostnader och ett över

fondbehållningens variation under en tioårsperiod.

 Flik 06: Underhållsprognos 30 år

- Sammandrag underhållskostnader - Fondbehållning

Här redovisas diagrammen över underhållskostnader och fondbehållningens variation under en trettioårsperiod.

 Flik 07: Underhållsplan per byggdel

- Underhållsplan 10 år

Här visas alla åtgärder som är planerade under kommande 10 år sorterade efter byggdelar det vill säga alla åtgärder som avser exempelvis fasader visas samlat.

 Flik 08: Åtgärdsplanering år 1

- Objekt

Under flik 08 framgår vilka underhållsåtgärder som ska utföras inom ett år och den bedömda kostnaden för åtgärderna.

 Flik 09: Åtgärdsplanering år 2

- Objekt

Under åtgärdsplanering år 2 framgår vilka underhållsåtgärder som ska utföras nästa år och den bedömda kostnaden för åtgärderna.

 Flik 10: Åtgärdsplanering år 3

- Objekt

Under åtgärdsplanering år 3 framgår vilka underhållsåtgärder som ska utföras om två år och den bedömda kostnaden för åtgärderna.

 Flik 11: Besiktningsrapport

- Besiktningsrapport (samtliga åtgärder)

I besiktningsrapporten finns alla åtgärder, mängder och kostnader samt en bedömning när åtgärderna bör utföras och med vilket lämpligt intervall de bör utföras. Det framgår även när åtgärderna genomfördes vid det senaste tillfället.

 Flik 12: Protokoll från underhållsbesiktning

För att alla besiktningsrapporter ska se lika ut följer Riksbyggen en mall som omfattar alla delar som finns i underhållsplanen, se nedan.

Mark: 1 Gångar och körytor 2 Gräsmattor och växter 3 Utemöbler och lekredskap

23 4 Markkompletteringar 5 Armaturer 6 Värmekulvert 7 Motorvärmare 8-9 Disponibla Byggdelar: 11 Fasad 12 Fönster 13 Dörrar 14 Balkonger 15 Tak 16 Källartrappa 17-19 Disponibla

System: 21 Vatten och avlopp 22 Värme 23 Luftbehandling 24 Elinstallationer 25 Hissar 26 Antennutrustning 27 Låssystem 28-29 Disponibla Underhållsenheter: 31 Trapphus 32 Tvättenheter 33 Passager 34 Fritidslokaler 35 Expeditioner 36 Apparatrum 37 Garage 38 Lokaler 39 Gemensamt övrigt

Under respektive rubrik läggs åtgärder in, exempelvis under rubriken Fönster läggs åtgärder som målning och byten av husets fönster in och under rubriken luftbehandling läggs åtgärder som obligatorisk ventilationskontroll in. Åtgärderna anges i mängder som kan vara löpmeter, kvadratmeter, stycken eller kilokronor mm. Man anger även det årtal då åtgärden bör utföras nästa gång, årtalet då åtgärden senast genomfördes samt ett tidsintervall som man uppskattar att en utförd åtgärd håller innan den bör utföras igen.

Uthyrda lokaler där hyresgästen ansvarar för underhållet finns inte med i underhållsplanen eftersom det inte drabbar fastighetsägaren.

De angivna underhållsåtgärderna stämmer inte alltid överens med det sätt som föreningen väljer för att utföra åtgärden, ett rum kan exempelvis målas på olika sätt. Mängder och priser är ungefärliga men tillräckligt noggranna för att kunna bedöma kommande

underhållskostnader och avsättning till föreningens underhållsfond. Kostnaden som anges i underhållsplanen är inklusive mervärdesskatt som grundas på att arbetet köps av entreprenör. Därutöver läggs tio procent på för att täcka delar av föreningens byggherrekostnader. Vid vissa mer kostsamma underhållsåtgärder som exempelvis byte av värmesystem behöver

24 föreningen inte spara hela kostnadsbeloppet. De åtgärderna brukar till stor del finansieras med lån. I underhållsplanen tas hänsyn till detta genom att enbart tjugo procent redovisas i planen medan resten antas finansieras med lån.

Underhållsplanen bör uppdateras årligen på grund av att kostnaderna för åtgärderna ständigt ändras. Kostnaderna justeras genom att en omarbetad åtgärdskatalog läses in i programmet årligen.55

55

25

7. Uppdaterande av underhållsplan för Västervikshus nr 15

Bostadsrättsföreningen Västervikshus nr 15 byggdes år 1983 av Riksbyggen. Föreningen består av 17 stycken 1-2 våningshus med sammanlagt 142 lägenheter samt en byggnad med soprum och ett parkeringsdäck. Några av husen har källare med gemensamma utrymmen. Husen består av betongbjälklag, tegelväggar och betongpannor på taken, se bilder nedan.

Figur 1: Bilder på bostadsrättsföreningen Västervikshus nr 15.

De har en underhållsplan som inte blivit reviderad på många år. Vissa åtgärder har gjorts men vilka är oklart, så allt i underhållsplanen bör undersökas.

Vid upprättande av underhållsplanen för Västervikshus nr 15 började jag med att granska den underhållsplan som redan fanns. Det jag kunde se vid första anblicken var att årtalen var gamla, det fanns exempelvis åtgärder som enligt planen skulle åtgärdas senast 2003. En annan sak var att vissa koder på rubrikerna var felaktiga, rubriken vatten och avlopp hade till

exempel kod 52 istället för 21 om man ska följa riksbyggens mall. För att gå vidare med underhållsplanen hämtade jag plan- och fasadritningar på bostadsområdet, nedan visas några ritningar. Sedan räknade jag ut alla ytor både ut- och invändigt som exempelvis mängd tegelfasad, tak, fönster, dörrar, golvytor, väggar och tak med mera. När man anger fönster i underhållsplanen skiljer man på enluftsfönster större eller mindre än en kvadratmeter, tvåluftsfönster och flerluftsfönster och anger antalet. Jag såg efterhand att mina uträkningar inte stämde överens med de som fanns i underhållsplanen.

26

Figur 2: Situationsplan.

Figur 3: Fasad- och Planritningar på hus nr 2.

När alla ytor var uppskattade besökte jag tillsammans med min handledare Roland Bergström bostadsområdet. Vi gick runt och besiktigade byggnaderna utvändigt, de gemensamma utrymmena i byggnaderna samt markområdet kring byggnaderna. Vi kom fram till när byggdelar bör målas om och bytas ut och vad för maskiner som fanns i tvättstugorna med mera. I stort sett all utvändig målning på fasader och tak är i behov av ommålning. För att inte få för stor kostnad på ett år delade vi upp ommålningen. Målning av träfasad, fönster, dörrar och balkonger görs i tre etapper, det vill säga några hus i taget under 2010, 2011 och 2012.

27 Målning av takdetaljer, stuprör, hängrännor, vindskivor och taksprång bör göras 2013. Vid tak och fasadmålning behövs någon typ av ställning, så det är bra att försöka ta alla åtgärderna på taket samtidigt. Det är inte ekonomiskt att måla exempelvis hängrännorna ena året och

vindskivorna året efter för då behövs en ställning till båda åtgärderna. Trapphusen bör målas 2010 men i stort sett resten av den invändiga målningen bör göras 2015. Även byte av fläktar och låssystem bör göras om ett par år.

Efter besöket började jag redigera underhållsplanen, det vill säga ändra koder, mängder och lägga in nya åtgärder med rimliga intervall i Summarum. I stort sätt all målning utvändigt på byggnaden bör ske med tioårsintervall. Trapphusen är det ganska stort slitage på och de bör också målas om efter tio år. Andra gemensamma utrymmen används inte så ofta och behöver målas om med ungefär ett trettioårsintervall. Alla åtgärder med årtal och intervall redovisas i underhållsplanen (se bilaga 1).

Alla åtgärder finns i en katalog i Summarum och har en femsiffrig kod. De flesta åtgärderna som ska läggas in i summarum anges i yta eller antal, vid målning av träfasad så anger man antal kvadratmeter som ska målas, och vid målning av fönster eller dörrar anger man hur många som ska målas om. Men om en åtgärd slutar på en nolla kan man själv lägga in en kostnad i kilokronor för åtgärden. Jag har gjort så med exempelvis skyliften till

takrenoveringen, elinstallationerna och byte av stammar med mera.

När alla åtgärder är inlagda med rätt årtal och intervall i Summarum kan det sparas ner i olika tabeller och diagram för att få en bra överblick. Det som redovisas i underhållsplanen är en lista över alla bostäder, diagram över ekonomin, en tabell som visar kostnader för varje byggnad, åtgärdsplanering för de närmaste tre åren samt en besiktningsrapport (se Bilaga 1).

28

8. Resultat

Resultatet redovisas i bifogad underhållsplan (se bilaga 1).

9. Analys och diskussion

Jag tycker jag har lyckats åstadkomma en bra underhållsplan till bostadsföreningen Västervikshus nr 15. Det finns garanterat fler åtgärder som kan läggas in i planen men nu finns i alla fall en bra grund och föreningen får en uppfattning om deras kostnader. Av erfarenhet tycker jag att det tar längre tid att göra en uppdatering av en äldre plan än att göra en helt ny, eftersom det är oklart vad i planen som är korrekt och vad som är felaktigt. Med tanke på resultatet kommer kanske föreningen vara tvungen att öka sin avsättning till underhållsfonden och eventuellt få skjuta upp viss renovering och bara ta det nödvändigaste eftersom deras ekonomi inte klarar av att följa planen (se Bilaga 1).

Det är viktigt att sköta underhållet så det inte blir eftersatt. Föreningen Västervikshus nr 15 har kommit efter något eftersom de inte haft en bra plan att följa. Följderna blir stora utgifter på en gång som föreningen kanske inte har lagt undan pengar till.

29

Referenser

Tryckta källor

Berg, Samuel A (2007). Byggteknik Byt 7 Drift och fastighetsunderhåll. Lärnöförlaget.

Bättre koll på underhåll (2003). Boverket.

Hallgren, Mats och Jarl, Kenneth (1993). Fastighetsteknik. Natur och kultur. Regelsamling för funktionskontroll av ventilationssystem, OVK (2009). Boverket

Otryckta källor

30

31

UNDERHÅLLSPLAN

Riksbyggens

Bostadsrättsförening

NORRKÖPINGSHUS 8

32

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

01 UPPDRAGET

02 UNDERHÅLLSPLAN-FÖRUTSÄTTNINGAR

03 OBJEKTSBESKRIVNING

04 BYGGNADSFÖRTECKNING

05 UNDERHÅLLSPLAN 10 ÅR

06 UNDERHÅLLSPROGNOS 30 ÅR

07 UNDERHÅLLPLAN PER BYGGDEL

- Underhållsplan 10 år

08 ÅTGÄRDSPLANERING ÅR 1

09 ÅTGÄRDSPLANERING ÅR 2

10 ÅTGÄRDSPLANERING ÅR 3

11 BESIKTNINGSRAPPORT

- Besiktningsrapport (samtliga åtgärder)

33

UNDERHÅLLSPLAN

FÖR RIKSBYGGENS BOSTADSRÄTTSFÖRENING

VÄSTERVIKSHUS NR 15

Denna plan beskriver det kommande underhållsbehovet för

Riksbyggens Bostadsrättsförening Västervikshus nr 15

UPPDRAGET

Riksbyggen har fått föreningens uppdrag att upprätta och

a´jourhålla en underhållsplan för föreningen.

Planen beskriver det underhåll som erfordras för att

vidmakthålla den ursprungliga standard och kvalitet som

området hade vid nyproduktionen. Även viss standardhöjning

kan läggas in i planen.

Med planens hjälp kan områdets skick säkerställas för

framtiden genom att rätt åtgärd utföres i rätt tid.

Underhållsplanen är ”evig” men det redovisade

34

VAD ÄR EN UNDERHÅLLSPLAN?

En av styrelsens främsta uppgifter är att förvalta och underhålla de byggnader och den mark som föreningen äger. Att kunna planera det periodiska underhållet och i möjligaste mån förutse kommande underhållsbehov och kommande kostnader samt förbereda finansiering av dessa kommande underhållsåtgärder är därför av största vikt.

För att föreningens styrelse ska erhålla ett underlag till beslut om hur stora

reservationer som måste göras för att finansiera det framtida underhållet måste det finnas en plan för detta framtida underhåll där kommande underhållsarbeten är kostnadsbedömda.

Alla andra sätt att bedöma de framtida underhållskostnaderna blir baserade på mer eller mindre välgrundade antaganden som det bör vara vanskligt för en styrelse att ta ansvar för.

Planeringen måste bestå dels av en teknisk beskrivning av underhållsbehovet dels en ekonomisk planering för att föreningen ska ha erforderliga medel till hands när en underhållsåtgärd ska utföras.

Underhållsplanen är ett hjälpmedel för detta. Den beskriver:

 vad som behöver göras.

 när det ska göras.

 kostnaden för det som ska göras.

SYFTET MED PLANEN ÄR ATT:

 Vara förberedd på kommande underhållskostnader.

 Kunna jämna ut underhållskostnaderna över en lång period.

 Känna till det årliga avsättningsbehovet till föreningens underhållsfond.

 Skapa en rättvis boendekostnad över långa tidsperioder.

 Kunna följa upp och vid behov omprioritera åtgärder.

 Underlätta bedömning av föreningens ekonomiska situation.

35

VEM HAR NYTTA AV UNDERHÅLLSPLANEN?

 Styrelsen Arbetsredskap för den långsiktiga planeringen.

 Förvaltaren Kom-ihåg-lista och mängdförteckning.

 Ekonomen Analysmaterial för finansieringsstrategi.

 Revisorn Avstämningsmaterial för kontroll av föreningens status.



TILLVÄGAGÅNGSSÄTT VID UPPRÄTTANDE AV PLANEN

Grunden för denna underhållsplan utgörs av en besiktning. Fastigheterna gicks då igenom, erforderliga åtgärder noterades, när de bör utföras och vilka

underhållsintervaller som kan gälla. Även en inventering har gjorts för att om möjligt fastställa när tidigare underhållsåtgärder blivit utförda. Resultatet av detta kan läsas i sin helhet i den besiktningsrapport som återfinns i denna pärm.

För att kunna hålla ordning på de stora mängder av data och fakta som underhållsplanen innehåller används ett dataprogram.

Med hjälp av detta program kan alla åtgärder prissättas och ett årligt

avsättningsbehov för det framtida underhållet beräknas. Vidare kan föreningens nuvarande behållning på underhållsfonden läggas in i planen och fondens variation i framtiden kan erhållas.

Underhållsplanen baseras på det kostnadsläge som gällde vid tidpunkten för planens upprättande alternativt det kostnadsläge som gällde vid senaste revidering av

underhållsplanen.

Det genomsnittliga avsättningsbehovet till underhållsfonden beräknas genom att kostnaden för varje åtgärd divideras med livstiden (intervallet) som anges för åtgärden. De på detta sätt framräknade årskostnaderna för de enskilda åtgärderna

36 summeras. Den på detta sätt erhållna årliga kostnaden för samtliga åtgärder utgör den rekommenderade avsättningen.

Detta innebär att bara för att en underhållsåtgärd blivit utförd påverkas inte avsättningsbehovet till fonden. Man börjar ju spara till nästa utförandetillfälle!

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR UNDERHÅLLSPLANEN

Underhållsplanen omfattar markanläggningen med bl.a. asfalterade gångar, körytor, planteringar, lekutrustningar. Byggnaderna redovisas med sitt yttre skal såsom

fasader, fönster, tak m.m. samt allmänna inre utrymmen för vilka föreningen ansvarar såsom trapphus, tvättstuga, källarutrymmen, gemensamhetslokaler m.m. Även

installationer såsom vatten o avlopp, ventilation, värme ingår i planen.

Förhyrda lokaler, där hyresgästen enligt kontraktet svara för det inre underhållet, finns inte medtagna i planen då detta underhåll inte drabbar fastighetsägaren.

I vissa fall har även en standardförbättring lagts in i planen i samband med att en underhållsåtgärd behöver genomföras. Åtgärder av liknande karaktär vilka med fördel kan utföras samtidigt har lagts samman till åtgärdspaket (utföres vid samma

tidpunkt).

Beskrivna underhållsåtgärder är schabloniserade och överensstämmer inte alltid med det utförande som föreningen väljer vid utförandet av åtgärden (exempelvis kan ett trapphus målas på många olika sätt med border, svampade partier o.dyl).

Priser och mängder i underhållsplanen är ungefärliga men tillräckligt noggranna för att göra en bedömning av föreningens framtida underhållskostnader samt

avsättningsbehovet till föreningens underhållsfond.

Den kostnad som anges i underhållsplanen för utförande av underhållsåtgärder är inklusive mervärdesskatt. Kostnaden baseras på att arbetet köps av entreprenör. Dessutom har ytterligare 10 % lagts på för att täcka en del av föreningens

byggherrekostnader. Vid omfattande underhållsarbeten räcker i allmänhet inte dessa 10 %.

En del underhållsåtgärder har lång periodicitet (exempelvis byte av vatten- och

avloppsledningarl). Det är inte rimligt att föreningen ska spara hela beloppet till dessa tunga investeringar utan normalt brukar denna typ av åtgärder till stor del finansieras med lån.

I underhållsplanen har hänsyn tagits till detta på så sätt att endast 20 % av kostnaden för åtgärden tagits upp i planen och resterande 80 % förutsättes

finansieras med lån. De underhållsåtgärder som är tänkta att finansieras på detta sätt har i besiktningsrapporten försetts med förtydligande text om detta.

37

UPPDATERING

De kostnader för utförandet av föreslagna åtgärder som är angivna i

underhållsplanen är ”aktuella” kostnader. Kostnaderna justeras årligen genom att en reviderad åtgärdskatalog läses in i datorprogrammet.

För att hålla kostnadsnivån aktuell i föreningens underhållsplan och för att kunna stämma av underhållsarbetet, bör planen därför uppdateras årligen.

Nya förutsättningar både tekniskt och ekonomiskt dyker ständigt upp vilket också är ett starkt vägande skäl till att årligen uppdatera underhållsplanen.

STYRELSENS ANSVAR

Det är ytterst föreningens styrelse som är ansvarig för att ett relevant underhåll på föreningens egendom utföres samt att avsättning till föreningens underhållsfond görs med sådant belopp att pengar finns tillgängliga när underhållsåtgärder behöver utföras.

Underhållsplanen är ett verktyg för styrelsen och en hjälp för att fatta de riktiga besluten.

FÖRKLARINGAR

Under respektive flik i underhållsplanen finns en förklarande text som beskriver hur de olika rapporterna skall tydas.

Vid frågor eller funderingar kring planens detaljer, eller frågor rörande föreningens underhåll, var vänlig kontakta Riksbyggen i Norrköping, Roland Bergström