Försäljning av kommunal allmännytta: är en viktig del av välfärdspolitiken på väg att försvinna?

ARBETSRAPPORTER

Kulturgeografiska institutionen

Nr. 696

___________________________________________________________________________

Försäljning av kommunal allmännytta

Är en viktig del av välfärdspolitiken på väg att försvinna?

Anna Bolinder

Uppsala, juni 2009 ISSN 0283-622X

2

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1 INLEDNING 3

1.1Bakgrund 3

1.2 Syfte och frågeställningar 4

1.3 Metod 5

1.4 Material och källkritik 6

1.5 Disposition 7

2. TEORETISK ANKNYTNING 7

2.1 Dualistisk och integrerad hyresmarknad 8

3. ALLMÄNNYTTanS HISTORIA OCH DESS FÖRDELNING 9 3.1 Allmännyttans bostadspolitiska roll under 1900-talet framtill idag 10

3.2 Allmännyttans fördelning i Sverige 14

3.3 Allmännyttiga bostadsbyggande 16

4. FÖRSÄLJNING AV KOMMUNALA ALLMÄNNYTTAN 17

4.1Försäljning av den kommunala allmännyttan 17

4.2 Varför väljer kommuner att sälja? 20

5. EFFEKTER AV FÖRSÄLJNINGEN 22

5.1 Försäljning av allmännyttiga bostäder och omvandlingar till bostadsrätter 22 5.2 Omvandling till bostadsrätter i Stockholm – ett exempel på minskad eller ökad segregation? 23 5.3 Hyresgäst med en bostadsrättsförening som hyresvärd 24

5.4 Allmännyttans roll som hyresreglerare 26

5.5 Försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien och Amsterdam 28 6. EFFFEKTER AV FÖRSÄLJNINGEN- SPEKULATIONER ELLER

VERKLIGHET? 29

6.1 Scenario I Ökande eller minskad segregation 29

6.2 Scenario II Försäljning av kommunal allmännytta ett steg mot

Social Housing? 30

6.3 Scenario III Situationen i Stockholm 32

6.4 Scenario IV Hyresgäster i en bostadsrättförening 33

7. AVSLUTANDE DISKUSSION 34

8. KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING 37

3

1 INLEDNING 1.1 Bakgrund

Den kommunala allmännyttan är en del av den svenska bostadspolitiken som är unik i sitt slag, bara ett fåtal länder i världen har liknande system. Det som är unikt med den allmännyttiga bostadssektorn är att bostadsbolagen drivs utan vinstsyfte, de ägs eller kontrolleras av kommunerna och har en styrande funktion för hyressättningen vilket gör att de privata hyresvärdarna har en begränsad referensram för hyressättning. En annan unik aspekt är att de allmänyttiga bostäderna är till för alla och inte riktar sig till någon speciell social grupp. I andra länder finns istället Social Housing som är selektivt inriktade och är avsedda för speciella grupper till exempel pensionärer, personer med missbruksproblem, långtidsarbetslösa.

Allmännyttan var en viktig del av den sociala välfärdspolitik som växte fram efter andra världskriget och på många sätt representerar den svenska välfärden.

Miljonprogrammet under åren 1965-1974 är ett bra exempel på detta. En miljon bostäder med en viss standard skulle byggas och målet uppnåddes med en viss marginal. Detta resulterade i att de allmännyttiga bostadsbolagen blev den största förvaltaren av flerfamiljshus¹.

I och med regeringsskiftet år 1991 skedde stora förändringar inom den svenska bostadspolitiken. Bostadssubventionerna hade lett till stora utgifter för staten och det ifrågasattes om de gick till de som verkligen var i behov av det. Statliga lån, bidrag och gynnsamma räntor och skatter avskaffades och de speciella förmåner som de allmännyttiga bostadsbolagen hade avskaffades då det fastslogs att de skulle arbeta under samma förutsättningar som alla andra bostadsföretag.² De kommunala bostadsföretagen skulle bli mer affärsmässiga och de flesta omvandlades till aktiebolag. I slutet av 1990- talet började en omfattande försäljning av den kommunala allmännyttan. I ett försöka att hindra omfattande försäljningar infördes år 1999 en stopplag av den socialdemokratiska regeringen, den avskaffades av högeralliansen år 2007. Upphävandet innebar åter en ökning av försäljningen av allmännyttiga bostäder. Majoriteten av försäljningen sker till privata hyresvärdar men allmännyttiga bostäder som omvandlas till bostadsrätter har blivit vanligare främst i Stockholmsregionen.

Omfattningen och anledningarna till försäljning varierar mellan kommuner. I vissa kommuner har hela beståndet sålts, i andra delar eller inget alls. Effekterna av utförsäljningen är omdiskuterade. Kritiker hävdar att detta är ett steg mot en selektiv bostadspolitik jämförbart med Social Housing vilket kan leda till en ökad socioekonomisk och etnisk boendesegregation.³ Andra menar, där ibland tjänstemän

1Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s. 17

2 Ibid. S. 20

3 Magnusson Turner, Lena, (2008) Social housing and market residential segregation: the case of municipal housing companies in Sweden. Social Housing in Europe II A review of

4

vid de allmännyttiga bostadsbolagen, att detta kan minska boendesegregationen genom en bättre blandning av upplåtelseformer.⁴

Den allmännyttiga bostadssektorn har haft en stor betydelse i den svenska bostadspolitiken, inte bara när det kommer till att lösa bostadsbrist utan även för en generell höjning av boendestandarden och för att vara ett boendealternativ för alla oavsett social, ekonomisk och etnisk bakgrund. Försäljningar av det allmännyttiga bostadsbeståndet kan leda till en kraftig minskning av allmännyttiga bostäder vilket kan innebära stora förändringar inom bostadsförsörjningen för staten, kommunerna och inte minst för befolkningen.

1.2 Syfte och frågeställningar

Syftet med uppsatsen är att beskriva försäljningen av den kommunala allmännyttan samt vilka effekter detta kan få för befolkningen och i synnerhet för de som bor i allmännyttiga bostäder. För att göra detta förs ett resonemang om fyra scenarion som försäljningen kan leda till. Scenarierna kommer bygga på den information jag presenterar i uppsatsen som till huvudsak behandlar orsaker bakom försäljningen och effekter som uppmärksammats av bland annat forskare.

Försäljning av kommunal allmännytta och effekter av detta har uppmärksammats av forskare, myndigheter, intresseorganisationer, politiker och i den allmänna debatten. Dock är jag av den åsikten att detta kan uppmärksammas ytterligare i ett mer vetenskapligt sammanhang då det allmännyttiga bostadsbeståndet är relativt unikt i sitt slag och är en viktig del i välfärdspolitiken och har haft en stor betydelse för bostadspolitiken sedan början av 1900-talet.

Försäljning av kommunalt allmännyttigt bestånd är i många fall en ideologisk och politisk fråga som diskuteras därför kan vissa ord och benämningar uppfattas som politiskt laddade. En av dessa benämningar är allmännyttiga bostadsbolag som i denna uppsats avser kommunala bostadsbolag som förmedlar hyresrätter. Begreppet allmännyttigt bostadsbolag har använts sedan sedan 1930-talet och innebörden av begreppet har förändrats genom 1900-talet. I och med avregleringen av bostadspolitiken under början av 1990-talet avskaffades det förmånliga finansieringssystemet. Detta innebar att de bestämda kriterierna vilket ett bostadsbolag måste uppfylla för att definieras som allmännyttigt försvann då alla bostadsbolag i och med avregleringen skulle arbeta under samma förutsättningar.⁵ Boverkets benämning av allmännyttigt bostadsföretag är att det är ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som drivs utan vinstsyfte som i huvudsak

policies and outcomes London: Lodon School of Economics and Political Science. S. 230- 231

4 Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009, s.28

5
Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket,
s. 26

5

förvaltar bostadslägenheter med hyresrätt.⁶ Andra benämningar på allmännyttiga bostadsbolag som används i uppsatsen är kommunala bostadsbolag och kommunal allmännytta. Jag har valt att använda ordet försäljning när jag talar om allmännyttigt bestånd som sålt till privata hyresvärdar eller omvandlas till bostadsrätter.

Utförsäljning är ett annat ord som används dock har jag valt att inte använda det då det finns de, där ibland tjänstemän vid de allmännyttiga bostadsbolagen, som tydligt tar avstånd från att det handlar om försäljningar.

Uppsatsen bygger på två övergripande frågeställningar:

• Hur ser försäljningen av den kommunala allmännyttan ut?

• Vilka effekter kan utförsäljningen av den kommunala allmännyttan ge för befolkningen och i synnerhet boende i allmännyttiga bostäder?

1.3 Metod

Uppsatsen bygger till största del på litteraturstudier då detta främst är en beskrivande uppsats. För att ge en bakgrund och introduktion till allmännyttan behandlas dess bostadspolitiska roll under 1900-talet och hur allmännyttan är fördelad i Sverige.

Avsnitt är av en beskrivande karaktär och jag anser att denna bakgrund är nödvändig för att sedan kunna redogöra för försäljningen av kommunal allmännytta och effektern av det vilket är uppsatsens huvudsakliga syfte. I kapitel som behandlar effekterna av försäljning av kommunal allmännytta har ett flertal källor, främst forsknings rapporter och publikationer används i ett försök att presentera en nyanserad och bred bild av försäljningen.

För att bilda en mer konkret och tydlig bild av de kommunala bostadsbolagens anledningar till försäljning av allmännyttiga bostäder har kommunala bostadsbolag kontaktas via e-post där jag ställde fyra frågor. Frågorna behandlade deras anledningar till försäljning, hur stor del av det allmännyttiga beståndet bolagen valt att sälja, till vilket/vilka företag försäljning skett och hurvida de planerar fortsatt försäljning. Genom rapporter från Boverket fick jag information om vilka bostadsbolag som sålt hela eller delar av sitt allmännyttiga bestånd och jag valde ut åtta bolag som nyligen sålt stora delar. I uppsatsen redovisas vad fyra tjänstemän vid kommunen och de kommunala bostadsbolagen angett som anledningar bakom försäljningen. Valet av de fyra kommunerna grundar sig på att de hade de mest utförliga svaren.

Uppsatsen behandlar försäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet i Sverige med viss fokus på Stockholm på grund av den omfattande omvandlingen till bostadsrätter som äger rum där. Det är i första hand sociala och inte ekonomiska

6 Boverket http://www.boverket.se/Boende/Om-boende/Allmannyttan/Definition-och-

skalig-utdelning/ 2009-05-14 (sök ord allmännytta, definition) 


6

effekter av försäljning av allmännyttiga bostäder som behandlas i uppsatsen där segregation utgör en omfattande del av diskussionen.

I analysen har fyra scenarion målats upp om vad försäljningen av allmännyttan kan leda till. Enligt Nationalencyklopedin är ett scenario ”….en systematisk beskrivning av en möjlig framtida situation och av en tänkbar utveckling från dagens tillstånd fram till den beskrivna situationen... ” ⁷ Utifrån det som presenteras i uppsatsen förs resonemang om vad som talar för och i vissa fall emot att scenariot kan inträffa. Det finns artiklar och rapporter skrivna av forskare och tjänstemän där liknade scenarion och effekter av försäljningen presenteras och även i viss mån stöd för effekterna. De fyra scenariona bygger på vad som presenteras i uppsatsen som i sin tur bygger på vad jag anser vara tillförlitliga källor. Vilket gör att de är realistiska.

1.4 Material och källkritik

Det material som främst har använts är rapporter, artiklar och andra vetenskapliga publikationer från Boverket och forskare. Försäljning av kommunal allmänytta är ett relativt nytt fenomen i den formen som sker idag. Detta gör att materialet som används måste vara relativt nypublicerad och aktuell för att uppsatsen syfte ska kunna uppfyllas vilket det använda materialet gör.

Boverket är en förvaltningsmyndighet för frågor om bland annat byggd miljö och lyder under regeringen och har till uppgift att genomföra beslut som riksdag och regering har fattat.⁸ Detta gör att jag anser att Boverket är en trovärdig källa. Jag har använt information från Boverket i tidigare arbeten och vilket gjorde att jag redan var bekant med deras publikationer. Jag har även använt information från Hyresgästföreningens hemsida (www.hyresgastforeningen.se) som är en demokratisk medlemorganisation för bostadshyresgäster och är partipolitiskt obundna. Det är en av Sveriges största folkrörelser och den främsta företrädaren för hyresgäster. ⁹ Hyresgästföreningen är alltså en organisation som arbetar för hyregästernas intresse och är på det sättet partisk. Av denna anledning har jag varit kritisk när jag gjort mitt val av information från Hyresgästföreningen och till största del är det information och publikationer av forskare som använts, bland annat av Roger Andersson, Lena Magnusson Turner och Jim Kemeny. Jag har även använt mig av information från Fastighetsägarnas hemsida (www.fastighetsagarna.se) som är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och en avreglerad hyresmarknad. Organisationen har cirka 20 000 medlemmar som äger

7 Nationalencyklopedin http://www.ne.se.ezproxy.its.uu.se/lang/scenario/301673 2009-05- 10 8 Boverket http://www.boverket.se/Om-Boverket/ 2009-05-10

9 Hyresgästföreningen

http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgf/ArticleList/ArticleList20010509_154021 550?ViewMode=&orgId= 2009-05-09

7

lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar.¹⁰ Liknade kritik kan riktas mot denna källa som mot Hyresgästföreningen då organisationen arbetar för fastighetsägarnas intressen. Dock har denna källa inte används i någon större utsträckning.

Statistiken och indelningen som används i avsnitten om allmännyttans fördelning i Sverige och om försäljningen av kommunal allmännytta är hämtade från Boverkets rapporter Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar och Bostadsmarknaden 2008-2009 - med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008. Anledningarna till valet är att det inte gjorts någon ny folk- och bostadsräkning sedan år 1990 men genom statistik från bland annat SCB och egna beräkningar har Boverket gjort sammanställningar. Jag hittade andra källor som redogör för liknande statistik dock redogjorde de inte för hur de kommit fram till resultatet vilket ledde till att valet föll på Boverket. I en tabell presenteras de delar av Boverkets rapporter som jag ansåg vara relevanta för uppsatsen.

1.5 Disposition

Efter det inledande kapitlet följer ett teoriavsnitt där två olika former av hyresmarknad och Social Housing presenteras. Sedan följer ett kapitel som behandlar allmännyttans historia från sekelskiftet 1900 fram till idag och ett avsnitt om den kommunala allmännyttans fördelning i Sverige. Nästa kapitel handlar om försäljningen av kommunal allmännytta och kommunernas angivna anledningar till försäljningar. Sista kapitel i empirin handlar om effekterna av försäljningen där omvandlingar till bostadsrätter behandlas och hur det påverkar de som fortsätter att vara hyresgäster i en omvandlad fastighet. Vidare behandlas allmännyttans roll som hyresreglerare och kapitlet avslutas med ett avsnitt om försäljning i Storbritannien och Amsterdam då det skett en liknande försäljning av deras motsvarighet till den svenska allmännyttiga bostadssektorn. I analysen presenteras fyra scenarion om vad försäljningen kan leda till och dessa bygger på det som behandlats tidigare i uppsatsen. Uppsatsen avrundas med en avslutande diskussion.

2 TEORETISK ANKNYTNING

Hyresrätter och hyresmarknader finns över hela världen men form och utseende skiljer sig mellan länder. För att ge en övergripande bild av hyresmarknad och hur det kan variera mellan länder har jag valt att presentera Jim Kemenys indelning i dualistisk och integrerad hyresmarknad. Sedan följer en kort beskrivning av den sociala och icke vinstdrivande delen av hyresmarknaden som i många europeiska länder endast är till för låginkomsttagare och resurssvaga.

10 Fastighetsägarna http://www.fastighetsagarna.se/web/omoss_1.aspx 2009-05-09

8

2.1 Dualistisk och integrerad hyresmarknad

Jim Kemeny, professor i sociologi, delar in hyresmarknader i olika typer; dualistisk (dualist rental system) och integrerad (integrated rental system). Det dualistiska hyressystemet består av två olika hyresmarknader där det ena är privat och vinstdrivande och det andra är statligt ägt och icke vinstdrivande. Den senare hyresmarknaden är endast till för låginkomsttagare och resurssvaga. Ett integrerat hyressystem består också av en privat vinstdrivande hyresmarknad och en statlig icke vinstdrivande hyresmarknad men dessa är integrerade med varandra. Syftet är att den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden ska fungera som instrument för att hämma och kontrollera marknadshyressättning samt att sätta en boendestandard och minska risken för bostadsbrist. Den statliga och icke vinstdrivande hyresmarknaden är till för alla i en integrerad hyresmarknad vilket är fallet för den allmännyttiga hyressektorn i Sverige.

I en dualistisk hyresmarknad ser myndigheter, utsett av staten eller staten själv till att den icke vinstdrivande hyresmarknaden inte konkurrerar med den privata vinstdrivande hyresmarknaden. Storleken på den privat vinstdrivande hyressektorn och den statlig icke vinstdrivande hyressektor varierar mellan länder med en dualistisk hyresmarknad. USA, Australien och Nya Zeeland har en mindre statlig icke vinstdrivande hyressektor medan Storbritannien och Irland har en mindre privat vinstdrivande hyressektor. ¹¹

Den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i ett integrerat hyressystem kan vara diverserad eller enhetlig. På en diverserad hyresmarknad finns det flera olika aktörer som i bland annat Tyskland medan Sverige, Danmark och Nederländerna har en mer enhetlig uppsättning aktörer. Nederländerna är det enda landet där den icke vinstdrivande hyressektorn utgör en majoritet av den totala integrerade hyresmarknaden och den icke vinstdrivande hyressektorn är hyressättare för det totala hyresbeståndet. I Sverige utgör den privata och allmännyttiga hyressektorn ungefär lika stor del av hyresmarknaden men den allmännyttiga sektorn är hyressättande för den privata hyressektorn. I andra länder där den icke vinstdrivande hyressektorn är betydligt mindre än den vinstdrivande har den endast en hämmande effekt på den vinstdrivande hyressektorns hyressättning.

För att den icke vinstdrivande hyressektorn ska ha möjlighet att konkurrera och påverka en integrerad hyresmarknad måste dess bostadsbolag vara ekonomiskt starka. Det kan uppnås genom att bostadsbolagen har en hög soliditet och har en betydande del av bostadsmarknaden vilket inbegriper boende yta, boende typ,

11 Kemeny, Jim, Corporatism and Housing Regimes, Housing, Theory and Society, Vol. 23, No. 1, 2006, s.2-3

9

boendebeståndets ålder, bostadsområden och boendes sociala bakgrund till exempel ålder, etnicitet social tillhörighet.¹²

Den statliga icke vinstdrivande hyresrättsmarknaden ser olika ut bland de europeiska länderna, både gällande storlek och kriterierna för att bo i dessa. I Nederländerna utgör den hyresmarknaden 35 procent av den totala bostadsmarknaden medan den i Ungern har minskat efter en omfattande privatisering till cirka fyra procent av den totala bostadsmarknaden. Det har skett en minskning av den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i många andra europeiska länder de senaste tio åren på grund av minskad bostadsproduktion av sociala hyresrätter orsakat av minskade bidrag till nybyggnationer, försäljning och rivningar.¹³

Den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i Europa kan delas in i två olika former. Den ena är allmänt inriktad och är då öppen för alla och inte bara fattiga och låginkomsttagare, vilket den är i Sverige och Nederländerna. Den andra formen kallas residual vilket enligt nationalecyklopedien kan översättas till återstående och rest och som Jim Kemeny kallar särnytta¹⁴ och är endast till för låginkomsttagare och fattiga. Internationellt går denna form av hyresmarknad under benämningen Social Housing. Denna form av statlig icke vinstdrivande hyresmarknad finns i Storbritannien och är vanligt förekommande i södra Europa.¹⁵

Det är inte bara i Sverige som boendesegregationen på hyresmarknaden har uppmärksammans. I många länder är etniska minoriteter koncentrerade i sociala hyresrätter på grund av bland annat fattigdom och mindre valmöjligheter på den resterande bostadsmarknaden. Ökade skillnader mellan den icke vinstdrivande hyressektorn och den privata har gjort att hushåll som har för hög inkomst för att platsa i den sociala hyresmarknaden men samtidigt har för låg inkomst för att klara sig på den privata marknaden har begränsade valmöjligheter på bostadsmarknaden.

Länder där den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden är till för alla kan i vissa fall strida med de nya EU reglerna som har slagit fast om att statliga bidrag och lån för bostadsbyggande i den sociala hyressektorn endast får gå till bostadsbyggande för de fattiga.¹⁶ Detta beslut kan komma att innebära slutet för de allmmänt inriktad sociala hyresmarknader som är beroende av statligt stöd och lån.¹⁷

3. ALLMÄNNYTTANS HISTORIA OCH DESS FÖRDELNING

I detta kapitel följer en historisk beskrivning av allmännyttans framväxt under tidiga 1900-talet framtill i dag. Fokus ligger på den bostadspolitiska roll de kommunala

12 Ibid s.5

13 Scanlon, Kathleen,(2008) Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes. Lodon School of Economics and Political Science s. 5-6

14 Kemeny, Jim, Corporatism and Housing Regimes, Housing, Theory and Society, Vol. 23, No. 1, 2006, s. 2

15 Scanlon, Kathleen,(2008) Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes. Lodon School of Economics and Political Science. S. 8

16 Ibid. S. 6-7

17 Ibid. s. 13


10

allmännyttiga bostadsföretagen fått genom förmånliga statliga bidrag, lån och rabatter och hur detta har förändrats under 1900-talet och några år in på 2000-talet.

Sedan presenteras allmännyttans fördelning i Sverige och hur andelen allmännyttiga bostäder varierar regionalt. Indelningen och statistiken som använts är hämtade från Boverkets rapporter Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar och Bostadsmarknaden 2008-2009 - med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008.

3.1 Allmännyttans bostadspolitiska roll under 1900-talet framtill idag

Vid sekelskiftet 1900 började bostadsförhållanden behandlas som en politisk fråga i Sverige. Den första mer omfattande statliga inblandningen i bostadsförsörjningen var lån till byggandet av egnahem på landsbygden i ett försök att förhindra avbefolkningen. Byggandet av egnahem var början för det kommunala ansvaret för bostadspolitiken. Statens och kommuners inblandning i bostadspolitiken var före 1930-talet främst tillfälliga åtgärder som svar på akuta problem som bostadsbrist och höga hyror. Under första världskriget resulterade den ekonomiska krisen i en omfattande bostadsbrist och ökande hyror och kommuner fick då större betydelse inom bostadspolitiken. Kommunerna hade möjlighet att inrätta en nämnd som deltog i medling vid hyrestvister och genom instiftandet av Hyresstegringslagen skulle hyreshöjningar först godkännas av nämnden. Den ekonomiska krisen fortsatte under 1920-talet och med avskaffandet av tidigare inrättade bostadssubventioner och hyresstegringslagen följde hyreshöjningar och vräkningar.¹⁸ Det ökade missnöje med de dåliga bostadsförhållanden och osäkerheten runt hyreshöjningar och vräkningar gjorde att åtta hyresgästföreningar gick samman och bildade år 1923 Hyresgästföreningarnas Riksförbund.¹⁹

Under 1930-talet började kommunala bostadsföretag och bostadsföretag som ägdes eller kontrollerades av kommuner att bildas i en större omfattning. Detta skedde i samband med införandet av statliga lån till byggandet av bostäder för familjer med många barn som hade det sämre ekonomiskt, så kallade Barnrikehus.

Det blev de kommunalt kontrollerade bostadsföretag som var ekonomiskt fristående som fick till uppgift att bygga barnrikehusen. Bidrag till byggandet av pensionärshem och ökade bidrag till egnahemsbyggande på landsbygden var ytterligare åtgärder.²⁰ Lånekraven för dessa statliga lån var att byggföretagen inte fick bygga i vinstsyfte och att de ägdes direkt av kommunen eller att kommunen hade kontroll över företaget. Under andra världskriget blev det återigen bostadsbrist och nyproduktionen av bostäder avstannade. Som åtgärder infördes statliga lån och

18 Bengtsson, Bo (2006). Sverige – kommunal allmännytta och korporativa särintressen.

Varför så olika?
Malmö: Égalité, s. 108

19 Hyresgästföreningens historia, Hyresgästföreningen, 2004 s. 5

20 Bengtsson, Bo (2006). Sverige – kommunal allmännytta och korporativa särintressen.

Varför så olika? Malmö: Égalité, s. 110


11

bidrag för bostadsbyggandet vilka var speciellt gynnsamma för kommunala bostadsföretag och en hyresregleringslag med besittningsskydd infördes.

Efter andra världskriget började staten arbeta med en bred social välfärdspolitik där bostadspolitiken fick en betydande roll. ”Goda bostäder åt alla” genomsyrade bostadspolitiken som nu blev generellt inriktad och skulle inte bara omfatta vissa grupper i samhället och de kommunala och kommunalt styrda bostadsföretagen fick en central roll. De kommunala bostäderna skulle inte endast vara ett boendealternativ för speciella grupper utan gå i linje med den sociala välfärdspolitiken och vara ett alternativ för alla. Bostadsbidrag inrättades för att ersätta bostäder som var speciellt avsedda för de som hade det sämre ekonomiskt och bidraget skulle underlätta sökandet efter bostad i hela beståndet.²¹

De statliga lån som inrättades för bostadsbyggande kom att innefatta alla byggföretag och för byggandet av alla upplåtelseformer. Lånen var speciellt förmånliga för de kommunala bostadsföretagen som även fick skattemässiga fördelar vilket gjorde att ett flertal kommunala bostadsföretag och kommunalt kontrollerade bostadsföretag bildades. Anledningen till dessa fördelar var bland annat att de kommunala bostadsföretagen inte var vinstdrivande och de tog ett större ansvar för den sociala bostadsförsörjningen än den privata hyressektorn som inte var lika villiga att erbjuda och bygga bostäder till de som hade det sämre ekonomiskt.²² I det första slutbetänkandet av den Bostadssociala utredningen (SOU 1945: 63) fastslogs det att de allmännyttiga bostadsföretagen kunde få statliga lån som täckte upptill hela byggnadskostnaden medan det krävdes en insats på mellan fem till femton procent av byggnadskostanden för att beviljas statligt lån för byggande av andra upplåtelseformer. Med detta trodde de som ledde den Bostadssociala utredningen att majoriteten av de nya bostäderna skulle ägas av kommunala bostadsföretag.²³ Det var inte bara bostadsbristen som skulle byggas bort utan även en höjning av boendestandarden skulle ske utan hyresökningar²⁴. Bostadsbyggandet blev även ett instrument för att gynna och öka tillverkningsindustrin då det skulle byggas bostäder där det behövdes arbetskraft.

Trots att det byggdes nya bostäder blev bostadsbristen allt mer påtaglig under 1960-talet på grund av stora barnkullar från 1940-talet, inflyttningar till städer från landsbygden och arbetskraftsinvandringen. Den rådande högkonjunkturen gjorde att kapital och arbetskraft lades i större omfattning på varuproduktion och ökade byggnadskostnader förvärrade situationen.²⁵ En bostadsutredning visade att det

21Ibid. s. 114

22 Kommittédirektiv Allmännyttans villkor och förutsättningar. Dir. 2005:116 Beslut vid

regeringssammanträde, 2005, s 2

23 Thord Strömberg (2001). Bostadspolitik, en historisk parantes, Den nya bostadspolitiken.

red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s. 27

24 Bengtsson, Bo (2006). Sverige – kommunal allmännytta och korporativa särintressen.

Varför så olika? Malmö: Égalité s. 113

25 Ibid s. 120

12

skulle behövas upptill en miljon nya bostäder och år 1965 fastslog staten att det skulle byggas en miljon bostäder under en tioårs period och staten skulle stå för det nödvändiga kapitalet och arbetskraften. Det blev kommunala bostadsföretag, de kommunalt kontrollerade bostadsföretagen och bostadskooperationerna som stod för den största delen av byggandet. Produktionen av en miljon bostäder gjorde att de kommunala och kommunalt kontrollerade bostadsföretag blev den dominerade förvaltaren av flerfamiljhus. Under 1970-talet blev bostadsbristen till ett bostadsöverskott på grund av bland annat strukturomvandlingar inom industrin vilket bland annat innebar att arbetskraftsinvandringen minskade, antalet unga hushåll minskade och den rådande oljekrisen påverkade. Det fanns tomma bostäder i många kommuner och många av dessa var i de nybyggda flerfamiljshusen som var kommunalt ägda då de som hade möjlighet valde att undvika eller flytta från dessa områden. Detta gjorde att många kommunala bostadsföretag fick ekonomiska problem på grund av att de omfattade statliga lånen de hade fått för bostadsbyggandet och med tomma lägenheter fick de inte lika omfattade hyresintäkter.²⁶ Människor med social och ekonomiska problem och nyanlända flyktingar blev de som fick flytta in i de tomma lägenheterna och social och etnisk koncentrationen blev allt mer tydlig i dessa områden.

Bostadspolitiken tog en ny inriktning under den senare delen av 1970-talet.

Istället för att enbart fokusera på att bygga skulle man försöka ta hand om bostäderna och lyssna på boendes önskemål. Som tidigare föll detta på de kommunala bostadsföretagen som decentraliserades och det som byggdes skulle vara småskaligt och av varierande slag.²⁷ De statliga bostadssubventionerna ökade under det sena 1970-talet och mellan 1977-1994 hade subventioner för nästan 300 miljarder kronor betalats ut av staten och många ifrågasatte om dessa verkligen gick till de som behövde det mest. De ökade subventionerna var resultatet av ett beslut om att subventioner skulle bli en permanent lösning år 1974. Neutralitet mellan upplåtelseformerna gällde och då skulle även subventioner gynna upplåtelserna lika.

28

Regeringsskiftet 1991 innebar stora förändringar av bostadspolitiken.

Bostadsdepartementet avskaffades, statliga bostadslån avskaffades och räntebidrag minskade. Detta kom att påverka de kommunala bostadsföretagen då de förmånliga subventionerna, skattereglerna, finansieringen avskaffades och möjligheten att godkännas som allmännyttigt avskaffades. De kommunala bostadsföretagen skulle fungera under samma förutsättningar som de andra bostadsföretagen.²⁹ Konkurrensen

26 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s 18

27 Ibid. s. 19

28 Bengtsson, Bo (2006). Sverige – kommunal allmännytta och korporativa särintressen.

Varför så olika? Malmö: Égalité s. 130, 139

29 Hedman Eva, (2008) Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s 20

13

mellan de kommunala bostadsföretagen och de privata fastighetsägarna skulle se på lika villkor på grund av att bostadspolitiken skulle bli mer marknadsinriktad. En utredning tillsattes av den dåvarande regeringen (SOU 1992:47, s 9 ff och 118 f) och målet var att ” undanröja kvarvarande brister i neutraliteten mellan olika upplåtelseformer”. Ett sätt att uppnå målet var att sluta särbehandla de allmännyttiga bostadsföretagen. Bostäder skulle ägas och inte hyras och bosparandet började förespråkas.³⁰ Under 1990-talet omvandlades de flesta kommunala bostadsföretag till aktiebolag och ett mer affärsmässigt tänk har antagits där termer som vinst, avkastning, utdelning och ökad soliditet har fått större utrymme. När socialdemokraterna åter kom till makten 1994 gjorde de inte många ändringar inom bostadspolitiken, inget nytt bostadsdepartement inrättades och ingen återgång till subventioner och liknande finansiering blev aktuell.³¹

Under hösten 2005 tillsatte regeringen en utredning om allmännyttans villkor och förutsättningar i framtiden och skulle då se över de lagar och förordningar som styr villkoren för hyresmarknaden och speciellt de för de allmännyttiga bostadsföretagen och göra nödvändiga förändringar. En del av utredning behandlade en anmälan som Fastighetsägarna gjort av den svenska staten till EU-kommissionen.

Anmälan gick via EPF, European Property Federation och syftade till att se över det svenska bostadssystemets förenlighet med EG-rättens konkurrens- och stadsstödregler. Länder där den sociala hyresmarknaden är till för alla och som får statligt stöd kan strida mot reglerna vilket innebär att statliga bidrag och lån för bostadsbyggande i den sociala hyressektorn endast får gå till bostadsbyggande för de fattiga.³² Fastighetsägarna ansåg att de statliga och kommunala stöden till kommunala bostadsföretag var konkurrenssneddrivande och skedde på de privata fastighetsägarnas bekostnad. De ville utreda om stöd till de kommunala bostadsföretagen var förenligt med de rådande EG-lagarna. Det fastslogs att det stred mot lagarna och ändringar är under utredning³³.

I utredningen om allmännyttans villkor och förutsättning fastställdes det att hyressättningssystemet med skydd mot orimliga hyror skulle kvarstå och besittningsskyddet likaså. I och med regeringsskifte år 2006 ändrades utredningens riktlinjer och nya tillägg kom. En förändring som gjordes var att tillståndsplikten avskaffades som innebar att de allmännyttiga bostadsbolagen inte längre behövde söka tillstånd hos länsstyrelsen för försäljning av hela eller delar av sitt bostadsbestånd. Vidare fastslogs det att de allmännytta bostadsföretagen inte längre skulle följa en självkostnadsprincip som tidigare inneburit att de inte varit

30Strömberg, Thord (2001). Bostadspolitik, en historisk parantes, Den nya bostadspolitiken.

red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s 43

31 Bengtsson, Bo (2006). Sverige – kommunal allmännytta och korporativa särintressen.

Varför så olika? Malmö: Égalité s. 143, 145

32Scanlon, Kathleen (2008). Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes, s. 6

33 Fastighetsägarna, http://www.svefast.se/web/EU-anmalan.aspx 2009-04-15

14

vinstdrivande. Som den tidigare socialdemokartiska regeringen ansåg även den borgliga regeringen att allmännyttan ska vara ett boendealternativ för alla oberoende av social, ekonomisk och etnisk bakgrund. ³⁴

3.2 Allmännyttans fördelning i Sverige

För att kartlägga hur den kommunala allmännyttan är fördelad i Sverige har jag valt att använda en indelning av kommunerna som Boverket presenterar i Bostadsmarknaden 2008-2009 - med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008 och Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar 2008.

Tabell 1 Det allmännyttiga bostadsbeståndets fördelning i Sverige i procent.

Källa: Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar 2008, s 19, 41 och Bostadsmarknaden 2008-2009 - med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008, Boverket, s 17.

Enligt tabellen ovan är det tre kommuntyper där majoritet av Sveriges invånare bor;

kommuner med mindre än 25 000 invånare, StorStockholm och högskoleorter med mer än 75 000 invånare. Kommuner med mindre än 25 000 invånare representerar

34 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s 27-28

Regioner och kommuntyper 2007

Antal kommuner

Antal invånare

Total

befolkning i riket år 2007

Andel kommunal allmännytta av totalt

bostadsbestånd 2005

StorStockholm 26 1 945 957 21 % 25 %

StorGöteborg 13 895 177 10 % 25 %

StorMalmö 12 623 025 7 % 15 %

Högskoleorter med mer än 75 000 inv.

16 1 789 134 20 % 23 %

Högskoleorter med mindre än 75 00 inv.

19 921 175 10 % 19 %

Övriga kommuner med mer än 25 000 inv.

29 966 503 11 % 18 %

Övriga kommuner med mindre än 25 000 inv.

175 2 033 493 22 % 15 %

15

majoriteten av Sveriges kommuner och dessa kommuner finns jämt fördelade över landet.

Den senaste folk- och bostadsräkningen gjordes år 1990 och sedan dess uppdaterar SCB denna statistik genom att ta med nyproduktion, rivningar, ombyggnader och omvandlingar i sina beräkningar³⁵. Det svenska bostadsbeståndet bestod i genomsnitt av år 2007 av 18 procent bostadsrätter, 38 procent äganderätter och 44 procent hyresrätter varav ungefär hälften var kommunal allmännytta.³⁶ Fördelningen och förändringar av andelen kommunal allmännytta skiljer sig mellan de olika kommunindelningarna. Kommuntypen med störst andel allmännytta år 1990 var StorStockolm och det är även i den kommuntypen där den största minskningen har skett. År 2005 var andelen 25 % vilket är en minskning med 5 % sedan år 1990 och även den privata hyresrätten har minskat med ungefär lika mycket. Det andra som skiljer StorStockholms bostadsbestånd från de andra kommungrupperna är att det har skett en kraftig ökning av bostadsrätter. I StorGöteborg har det allmännyttiga beståndet ökat något samtidigt som kommunen har den största andelen äganderätter av storstäderna. StorMalmö skiljer sig från de andra storstäderna genom att ha ett mindre allmännyttigt bostadsbestånd men det har skett en liten ökning sedan år 1990.

Bostadsrätten och den privata hyresrätten har sedan lång tid tillbaka haft en stark ställning på bostadsmarknaden i Malmö.

I de andra kommungrupperna har allmännyttan ökat något förutom i de minsta kommunerna. I större högskoleorter har det skett en generell ökning av alla upplåtelseformer och den privata hyresrätten har ökat mest medan det allmännyttiga beståndet har ökat minst. Liknande mönster kan urskiljas på de mindre högskoleorterna och i övriga kommuner med mer än 25 000 invånare. I de minsta kommunerna har det skett en minskning av kommunal allmännytta medan de andra upplåtelseformerna har ökat sitt bestånd. Men det bör tilläggas att det bara är i dryga hälften av de 175 kommunerna som det har skett en minskning av allmännyttiga bostäder.³⁷ Under 1990-talet ökade antalet lediga lägenheter i hela landet men under senare delen av 1990-talet ökade efterfrågan på bostäder igen i större städer och universitet orter. I mindre kommuner fortsatte bostadsöverskottet hela 1990-talet vilket till stor del berodde på att ett ökat antal unga flyttade till större kommuner och de allmännyttiga bostadsföretagen fick ta den största smällen. Många valde privata hyresvärdar då hyressättningen var lägre än de allmännyttiga och fler lämnade hyressektorn för billiga äganderätter i form av småhus.³⁸

35 Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket, 2008. s. 38

36 Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009. s.23

37 Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar Boverket, 2008. s. 29-42

38Turner, Bengt, (2003) Allmännyttans framtid i Sverige, Allmännyttiga och sociala bostäders framtid i Norden, TemaNord 2003:536, s. 111

16

Under 1960-talet ökade det allmännyttiga beståndet kraftigt i och med miljonprogrammet men sammantaget har det skett en minskning av det allmännyttiga beståndet sedan 1990-talet. Det allmännyttiga beståndet angivet i procent av rikets hela bostadsbestånd har förändrats på följande sätt;

År Andel allmännytta i procent av totalt bostadsbestånd

1945 6

1960 14

1970 23

1980 24

1990 25

2002 22

2006 22³⁹

3.3 Allmännyttiga bostadsbyggande

Byggandet av allmännyttiga bostäder har varierat genom de senaste årtiondena. I början av 1970-talet stod allmännyttan för runt 40 procent av det totala bostadsbyggandet i och med miljonprogrammet för att sedan minska till runt 25 procent under 1980-talet. Vid slutet av 1990-talet sjönk bostadsbyggandet av alla upplåtelseformer och byggandet av allmännyttiga bostäder var för första gången på länge under 15 procent av det totala bostadsbyggandet. Efter den kraftiga nedgången ökade åter byggandet av allmännyttiga bostäder vid början av 2000-talet och ligger nu på runt 20 procent av det totala byggandet.⁴⁰

Byggandet av allmännyttiga bostäder skiljer sig något mellan de olika kommuntyperna. I storstäderna var 15-17 procent av det totala bostadsbyggandet mellan åren 1991-2006 allmännyttiga hyresrätter. De största skillnaderna i bostadsbyggandet mellan storstäderna finns i de andra upplåtelseformerna. I StorStockholm var det bostadsrätter som dominerade bostadsbyggandet och det byggdes fler bostadsrätter än privata och allmännyttiga hyresrätter sammanlagt under perioden. I StorGöteborg och StorMalmö utgjorde hyresrätten majoriteten av byggandet och i StorGöteborg byggdes en stor andel äganderätter i form av småhus. I StorMalmö var det en mer jämn fördelning mellan upplåtelseformerna men den privata hyresrätten dominerade bostadsbyggandet något.⁴¹

På de större högskoleorterna stod hyressektorn för cirka 50 procent av bostadsbyggandet mellan åren 1991-2006 och 24 procent var allmännyttiga bostäder.

En förklaring till detta kan vara en ökad produktion av studentbostäder. I de mindre kommunerna har nyproduktionen av bostäder inte återhämtat sig sedan den kraftiga

39 Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena (2008) Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 – 2004. Boverket, s. 14s

40 Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket, 2008. s. 18

41 Ibid. s. 20-22

17

minskningen i början av 1990-talet. De mindre högskoleorterna följer ett liknande mönster som de större med en hyressektor som står för majoriteten av bostadsbyggandet trots en generellt låg bostadsproduktion. I kommungruppen med mindre än 25 000 invånare har bostadsproduktionen varit speciellt låg. I de kommungrupper med mer och mindre än 25 000 invånare stod även här hyressektorn för majoriteten av bostadsbyggandet och allmännyttan stod för runt 20 procent av detta.⁴²

4 FÖRSÄLJNING AV KOMMUNALA ALLMÄNNYTTAN

Det följande kapitlet behandlar försäljningen av den kommunala allmännyttan som har pågått i större omfattning sedan mitten av 1990-talet. Första avsnittet handlar om avregleringen av bostadspolitiken och Stopplagen som sedan ersattes av Allbolagen där en del av lagen inrättades för att hämma försäljningen av allmännyttan men som år 2007 avskaffades. För att redogöra för hur försäljningen har sett ut och ser ut i dag och hur det skiljer sig mellan kommunerna i Sverige har Boverkets indelning i kommuntyper använts även i detta kapitel. Anledningar till utförsäljningar behandlas och genom e-post kontakt med kommuner som har sålt delar av eller hela sitt allmännyttiga bestånd har jag tagit del av de specifika anledningar bakom varför de valt att sälja (se bilaga 1).

4.1 Försäljning av den kommunala allmännyttan

Avregleringen av bostadspolitiken under 1990-talet innebar en stor omställning för de kommunala bostadsföretagen. De speciella förmåner i form av subventioner, räntor och skatter avskaffades i och med att de skulle börja konkurrera under samma förutsättningar som de andra bostadsföretagen. Många kommunala bostadsföretag omvandlades till aktiebolag och det innebar bland annat att företagen kunde ta ut vinst och använda det inom andra sektorer i kommunen.⁴³ De politiska argumenten bakom avregleringen var bland annat att bostadsmarknaden hade förändrats. Det fanns ett överskott av bostäder och boendestandarden hade ökat kraftigt. Lika omfattande bidrag och lån behövdes inte längre och många av bidragen ifrågasattes om de verkligen gjorde någon nytta. Det var inte endast den svenska bostadspolitiken som genomgick en avreglering. Andra europeiska länder och anglosaxiska länder där ibland Nya Zeeland och England, oavsett vad de hade för bostadspolitisk inställning började minska bidrag, lån och skattemässiga fördelar för att minska statliga utgifter till bostadspolitiken.⁴⁴

42 Ibid. s. 23-26

43 Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena, (2008) Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 – 2004. Boverket s 9-11

44 Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2 s. 202-203

18

Under slutet av 1990-talet ökade omfattningen av försäljningen av kommunal allmännytta. För att hämma försäljningens omfattning och för att hindra att kommunala bostadsföretag sålde hela sitt bestånd inrättades en stopplag år 1999 vilket bland annat innebar minskat statligt bidrag vid omfattande försäljning. Den då sittande socialdemokratiska regeringen var mån om att behålla stora delar av den kommunala allmännyttan för att inte riskera allmännyttans roll för hyressättning. När Allbolagen trädde i kraft år 2002 ersatte en del av lagen den tidigare stopplag som även den var ett sätt för regeringen att hämma och i viss mån kontrollera försäljningen av kommunal allmännyttan. Lagen innebar bland annat att bostadsföretagen måste söka tillstånd hos sina respektive länsstyrelser för att sälja delar av eller hela sitt bestånd. I och med regeringsskiftet år 2007 upphörde lagen då den stred mot den nya regeringens ideologi som anser att det är en rättighet att äga sig bostad⁴⁵. En annan anledning till upphävandet var att man från regeringens håll menade att detta var ett verktyg för att minska segregationen framför allt i förorter till storstäderna då en bättre blandning av upplåtelseformerna kan motverka socioekonomisk boendesegregation. ⁴⁶

Under 1990-talet började andelen kommunal allmännytta att minska och minskningen har fortsatt. Detta var även fallet med de privata hyresrätterna. Under samma period ökade andelen bostadsrätter med fem procent, från 15 till 20 procent.

Den minskade andelen allmännyttiga hyresrätter beror på försäljning till privata hyresvärdar, omvandling till bostadsrätter och rivningar.⁴⁷

Av hyresrättsbeståndet är det främst allmännyttiga lägenheter som har rivits, mellan år 1998-2007 var det cirka 21100 lägenheter vilket motsvarade 2,5 procent av det totala allmännyttiga bostadsbeståndet. Rivningarna sker av lägenheter som inte har varit möjliga att hyra ut och rivningarna är koncentrerade till ett antal kommuner det vill säga att ett begränsat antal kommuner står för den största delen av rivningarna.⁴⁸ Det finns ett samband mellan minskad befolkning i kommuner och antal rivningar och en del av kommunerna där rivningar förekommit anger att det fortfarande finns ett bostadsöverskott och att ytterligare rivningar kan bli aktuella.⁴⁹

När Allbolagen trädde i kraft år 2002 minskade försäljningen något främst i Stockholm. Under åren 2007 och 2008 ökade åter försäljningen och många

45Andersson, Roger, Magnusson & Turner, Lena, (2008). Socioekonomiska och

demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 – 2004. Boverket s 10

46Se bland annatHedman Eva,(2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket,

47Andersson, Roger, Magnusson & Turner, Lena (2008). Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 – 2004. Boverket s 13

48 Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket. 2008 s. 35-36

49 Bostadsmarknaden 2008-2009 - med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten. Boverket.

2008, s. 37

19

kommuner planerar att sälja delar av den kommunala allmännyttan under 2009, ca 30000 allmännyttiga lägenheter beräknas säljas under 2008-2009⁵⁰. Dock kan den rådande lågkonjunkturen komma att påverka dessa planer och minska de planerade försäljningarna.

Mellan åren 1990-2007 har försäljningen av den kommunala allmännyttan sett olika ut mellan de olika regioner och kommuntyper. Nedan presenteras hur stor del av den totala försäljningen varje kommuntyp stod för mellan åren 1991-2007.

StorStockholm 45 %

StorGöteborg 2 %

StorMalmö 0 %

Högskoleorter med mer än 75 000 inv. 15 % Högskoleorter med mindre än 75 000 inv. 9 % Övriga kommuner med mer än 25 000 inv. 11 % Övriga kommuner med mindre än 25 000 inv. 18 % ⁵¹

Stockholms kommuner beräknas stå för den största delen av försäljningen och under åren 1999-2007 har ungefär hälften av all försäljning av den kommunala allmännyttan skett i dessa kommuner.⁵² I de andra två storstäderna, Göteborg och Malmö har försäljning av allmännytta inte skett i liknande omfattning som i Stockholm. Stockholm har haft och har fortfarande en större allmännytta än Göteborg och Malmö.⁵³

I vissa fall har de sålda bostäderna gått till annan köpare vilket är vanligaste i de mindre kommunerna med mindre än 25 000 invånare. Allmännyttiga bostäder har då bland annat omvandlats till fritidsbostäder eller hyresgäster i småhus som har varit upplåtna som hyresrätt har köpt sin bostad. I andra fall har de köpta bostäderna används till annat än boende till exempel intresseföreningar och småföretagare har köpt allmännyttiga bostäder för att bedriva sin verksamhet. I kommuner med outhyrda allmännyttiga bostäder som medför ekonomiska problem har Statens bostadsomvandling i vissa fall tagit över bostäderna.⁵⁴

Det är vanligast att allmännyttiga bostäder säljs till privata bostadsbolag och fortsätter vara hyresrätter. År 2007 såldes 58 procent av dem sålda allmännyttiga bostäderna till privata hyresvärdar och 36 procent omvandlades till bostadsrätter.

Omvandlingar till bostadsrätter är koncentrerad till drygt 30 kommuner och mellan

50Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket. 2009 s. 16

51
Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar 2008. Boverket. 2009, s 31


52 Ibid. s 31-32

53 Ibid. s. 40-44

54 Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009, s. 34-35

20

åren 2002-2007 skedde mer än 80 procent av omvandlingarna Stockholmskommunerna.⁵⁵

4.2 Varför väljer kommuner att sälja?

Anledningarna till varför kommunala bostadsföretag väljer att sälja allmännyttiga bostäder varierar men de kan delas in i ideologiska eller bostadspolitiska och ekonomiska anledningar. Bostadspolitiska skäl är bland annat att man i kommunen vill uppnå en bättre blandning av upplåtelseformerna där det finns en dominans av hyresrätter. Av dessa kommuner är det några som haft en vision om en bättre blandning av upplåtelseformer genom att erbjuda hyresgäster att köpa sin bostad men som inte lyckats nå målet då omvandling till bostadsrätter inte ägt rum i den tänkta omfattningen och inte i de stadsdelar där allmännyttiga bostäder har en stor del av bostadsbeståndet. Boende har inte varit intresserade av att köpa sin bostad eller de har inte fått lån och omvandlingar har istället skett i andra mer attraktiva bostadsområden. Några ideologiska skäl är att det inte anses vara kommunens kärnuppgift att ha hand om bostadsfinansiering och att alla har rätt att äga sin bostad.

56

Ekonomiska skäl för försäljning är bland annat att kommunen är i behov av pengar för renoveringar eller för att bygga nya bostäder. Kommuner har även sålt delar av det allmännyttiga beståndet som varit i renoveringsbehov. De aktuella kommunerna har då inte ansett sig ha de ekonomiska förutsättningarna för att själva renovera och det kostar kommunen för mycket att ha kvar bostadshusen. Andra ekonomiska anledningar är att försäljning kan vara ett sätt att stärka kommunens ekonomi. Kommuner där befolkningsunderlaget minskar har sålt delar av bostadsbeståndet som har varit svårt att hyra ut. ⁵⁷

Generellt bland kommunerna är det i attraktiva och så kallade normalattraktiva områden som omvandling till bostadsrätter har ägt rum. Detta är även fallet med Stockholm där det främst är kommunala hyresrätter i de centrala delarna som omvandlats till bostadsrätter medan bostäder i förorterna och speciellt de som byggdes under miljonprogrammet finns kvar i kommunal ägo. ⁵⁸

Kommuner som valt att sälja med anledning att minska allmännyttans dominans har haft en allmännyttig bostadssektor av varierande storlek, från 20 procent upp till 90 procent av den totala hyresmarknaden. I Sundbyberg har man istället för att ha som syfte att minska allmännyttan sagt att andelen hyresrätter inte ska understiga 25 procent i någon stadsdel.⁵⁹

Tjänstemän vid kommunala bostadsbolag som kontaktades via e-post har angivit olika skäl till försäljning och anledningar varierar och är av bostadspolitisk,

55 Ibid. s. 33-34

56 Ibid. s. 26-28,

57 Ibid. s. 26-28, 38

58Ibid. s. 35


59 Ibid. s. 23

21

ideologisk och ekonomisk karaktär.(Bilaga 1) Piteå kommun ansåg att allmännyttan bör ha 40-50 procent av hyresmarknaden. Enligt CarlJohan Åhlund Vd vid AB PiteBo, Piteå kommuns bostadsbolag, såldes elva procent av deras bostäder till HSB som bibehöll dessa som hyresrätter och efter försäljningen omfattar deras bostadsbestånd 3900 lägenheter. Försäljningen skedde i syfte att stärka bostadsbolaget och sprida risker om vakanser ökar i framtiden, för närvarande planerar de inga ytterligare försäljningar.⁶⁰

Åtvidaberg är en av de kommuner som valt att sälja hela sitt bostadsbolag till ett privat bostadsbolag. Enligt Lennart Haraldsson vid planerings- och ekonomiutskottet vid kommunen hade deras bostadsbolag en längre tid haft en mycket dålig ekonomi med låg soliditet och höga lånekostnader och det fanns ett stort underhållsbehov av dessa bostäder. Som en del av en sanering av kommunens ekonomi i helhet bedömde de att en försäljning var ett sätt att undvika bidrag för att täcka underskott i bolaget i framtiden.⁶¹

Enligt Björn Eklundh kommundirektör vid AB Väsbyhem, Upplands Väsby kommuns bostadsbolag utgjorde det allmännyttiga bostadsbeståndet 99 procent av alla hyresrätter i kommunen vilket år 2007 motsvarade cirka 8000 lägenheter och det utgjorde ungefär hälften av kommunens totala bostadsbestånd. Sedan år 2007 har över 800 lägenheter sålts till privata hyresbolag och upp till 1300 lägenheter har omvandlats till bostadsrätter. Ytterligare försäljning kommer att bli aktuella under åren 2009-2010 och målet är att Väsbyhem ska ha kvar 5000 lägenheter i sitt bostadsbestånd. Anledningarna till den omfattade försäljning är att minska Väsbyhems dominans som hyresvärd i kommunen och få in konkurrens på hyresmarknaden. De vill omstrukturera upplåtelseformerna genom att erbjuda hyresgäster, främst i de centrala delarna där andelen hyresbostäder är stora att bilda bostadsrättsföreningar. Eklundh menade att Väsbyhems dominans på bostadsmarknaden kan leda till snedvridningseffekter och tendenser till segregation och genom försäljningarna försöker man motarbeta det.⁶²

I Växjö kommun har man sålt cirka sex procent av det allmännyttiga bostadsbeståndet vilket motsvarar cirka 847 lägenheter och fler försäljningar planeras. Lars Sjökvist VD vid KFAB Växjö Kommunfastigheter AB angav att det både fanns affärsmässiga och bostadspolitiska skäl till försäljningarna.

Integrationsskäl genom en större blandning av upplåtelseformerna var ett bostadspolitiskt skäl och ideologiska skäl var att den politiska majoriteten hade med det i sin ”regeringsförklaring”.⁶³

60 Åhlund. CJ, Vd AB Pitebo, Piteå

61 Haraldsson. L Åtvidaberg kommun (svar på frågor via mail 2009-04-22)

62 Eklundh. Björn VäsbyHem, Upplands Väsby

63 Sjökvist. Lars, Växjö kommun

22

5. EFFEKTER AV FÖRSÄLJNING

Detta kapitel handlar om effekterna av försäljningen av kommunal allmännytta som pågått sedan 1990-talet. Fokus ligger på vad konsekvenserna kan bli vid en omvandling till bostadsrätter. Anledningen till fokuseringen på omvandling till bostadsrätter är av den enkla orsaken att det finns mest skrivet om det. En annan fokuspunkt i kapitel är Stockholm på grund av att det är där den största delen av omvandlingarna har ägt rum. Kapitel avslutas med ett avsnitt om försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien och Amsterdam. Detta för att ge mer internationell bild av försäljning av deras motsvarighet till Sveriges allmännyttiga bostäder och i fallet med Storbritannien ge ett mer konkret exempel på ett land som visar på konsekvenser av försäljningar.

5.1 Försäljning av allmännyttiga bostäder och omvandling till bostadsrätter

Bostadspolitiken var en viktig del i den svenska välfärdspolitiken med sin generella inriktning. De allmännyttiga bostäderna ska vara till för alla men har historiskt varit det främsta bostadsalternativet för de med olika sociala och ekonomiska problem.

Hyresrätter är generellt mindre i storlek än äganderätter och något mindre än bostadsrätter. Singel hushåll utan barn är överrepresenterad i hyresrätter och bostadsrätter. Det finns skillnader mellan upplåtelseformerna i medelinkomst där hyresgäster är de med lägst disponibel inkomst och de som äger sin bostad har högst.⁶⁴ Kommuner som väljer att sälja delar av eller hela sitt allmännyttiga bostadsbestånd kan hamna i en ny bostadspolitiskt situation där de måste hitta nya sätta att erbjuda bostäder till människor med begränsad tillgång på bostadsmarknaden.

Generellt är det bostäder i de mest attraktiva områden som kommuner säljer eftersom försäljningspriset är högt och det bidrar då till kommunens ekonomi i större omfattning. En omfattande försäljning av allmännyttiga bostäder kan innebära att de kommunala bostadsbolagen får ett mindre bostadsbestånd att erbjuda. Om det främst är bostäder i attraktiva områden som säljs kommer de kommunala bostadsbolagen att äga bostäder i mindre attraktiva områden. Det kan innebära en ökad koncentration av människor med sociala och ekonomiska problem som leder till en öka segregation.⁶⁵ Enligt Lena Magnusson Turner har de som bor i allmännyttiga bostäder lägst disponibel inkomst av boende i alla upplåtelseformerna följt av privata hyresrätter.

Koncentrationen ökar när det allmännyttiga beståndet minskar i synnerhet koncentrationen av invandrarfamiljer från fattiga länder och familjer med socialbidrag. Den politiska majoriteten i kommunen kan även påverka

64 Turner, Bengt, (2003). Allmännyttans framtid i Sverige, Allmännyttiga och sociala bostäders framtid i Norden, TemaNord 2003:536. s. 102-103

65 Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2 s. 213-214