Lina Barremyr Johanna Sjöström
Värdepåverkande attribut
- En gap-analys av fastighetsmäklares och privatpersoners värdebedömning
av småhusattribut
Attributes which affect the value
– A gap analysis of the opinions of real estate agents and individuals concerning the attributes which affect the value of
houses
Företagsekonomi C-uppsats
Termin: VT13
Handledare: Lars Vigerland
Förord
Inledningsvis vill vi tacka vår handledare Lars Vigerland för all kreativ kritik och de goda råden som han har bidragit med under vårt arbete med studien.
Vi vill även rikta ett stort tack till Arvid Sundquist och Linda Nyström på Fastighetsbyrån för deras hjälp med utskick av enkäter till fastighetsmäklare.
Slutligen vill vi även rikta en stor tacksamhet till de respondenter som tagit sig tid att besvara vår enkät.
Karlstad, Maj 2013
Johanna Sjöström Lina Barremyr
4
Sammanfattning
Titel Värdepåverkande attribut – En gap-analys av fastighetsmäklares och privatpersoners värdebedömning av småhusattribut
Kurs/ämne Företagsekonomi – Kandidatuppsats, 15 högskolepoäng Författare Lina Barremyr och Johanna Sjöström
Handledare Lars Vigerland
Nyckelord Värdepåverkande attribut, småhus, typkod 220, värdering
Syfte Studiens syfte är att undersöka vilka attribut som fastighetsmäklare respektive privatpersoner värdesätter gällande småhus och därefter se om deras värdebedömning överensstämmer eller skiljer sig åt.
Teori Uppsatsen redogör för värdeteorin och beskriver därefter hur prisbildning på fastighetsmarknaden sker och vad ett marknadsvärde innebär. Kapitlet behandlar även de värderingsmodeller som används och värdepåverkande attribut.
Metod Studien baseras på en gap-analys som gjorts med hjälp av en kvantitativ ansats där enkäter har besvarats av privatpersoner med egenägt småhus och fastighetsmäklare.
Empiri Resultatet baseras på en enkätundersökning där 113 fastighetsmäklare och 139 privatpersoner deltog.
Slutsats Slutsatser som kan dras utifrån studien är att privatpersoners och fastighetsmäklares värdebedömning av värdepåverkande småhusattribut i de flesta fall överensstämmer, men att vissa skillnader finns. I vår undersökning värderar privatpersonerna alla värdehöjande attribut högre och alla värdesänkande attribut lägre i jämförelse med fastighetsmäklarna. De attribut som är värdepåverkande enligt tidigare teorier visade sig vara det även i vår undersökning, med undantag för närhet till butiker och sjukvård samt att byggnadens ålder är max tio år.
5
Abstract
Title Attributes which affect the value – a gap analysis of the opinions of real estate agents and individuals concerning the attributes which affect the value of houses.
Course Business economics – Bachelor Essay, 15 credits Authors Lina Barremyr and Johanna Sjöström
Tutors Lars Vigerland
Keywords Attributes which affect the value, houses, code 220, valuation Aim The study aims to examine which attributes real estate agents and
individuals value and then analyze and compare the results whether they differ or not.
Theory The paper presents the theory of value, describes how the pricing of real estate market is established and the significance of market value. The paper also describes some of the valuation models and the attributes that affect the value of houses.
Method The study is based on a gap-analysis which has been done with a quantitative method where the questionnaires have been answered by individuals who have a privately owned house and real estate agents.
Data The result is based on a survey where 113 real estate agents and 139 individuals participated.
Conclusion From the study it can be concluded that the individuals and real estate agents in many cases have equal opinions about attributes that affect the value, but some differences have been identified.
Overall, individuals tend to value the attributes that raises the value higher and the attributes that lowers the value lower than real estate agents who are more cautious in their value assessment. The attributes which according to previous research affects the value were confirmed in our study, except for the attributes proximity to shops and healthcare and that the age of the building is a maximum of ten years.
6
Innehållsförteckning
Förord ... 3
Sammanfattning ... 4
Abstract ... 5
1. Inledning ... 8
1.1. Bakgrund ... 8
1.2. Problemdiskussion ... 10
1.3. Syfte och frågeställningar ... 12
1.4. Avgränsning ... 12
1.5. Definitioner ... 12
2. Formalia ... 13
2.1. Fastighetsmarknaden ... 13
2.2. Fastighetsmarknaden på småhus i Sverige ... 13
2.3. Fastighetsmäklarens yrkesroll ... 14
3. Teoretiskt ramverk ... 15
3.1. Värdeteori ... 15
3.2. Prisbildning på fastighetsmarknaden ... 15
3.2.1. Efterfrågan ... 16
3.2.2. Utbudet ... 16
3.2.3. Utbuds- och efterfrågeanpassning ... 16
3.3. Marknadsvärde ... 16
3.4. Värderingsmetoder ... 17
3.4.1. Ortsprismetoden ... 17
3.4.2. Hedonisk prissättningsmetod ... 19
3.5. Värdepåverkande attribut ... 20
3.5.1. Läget ... 20
3.5.2. Byggnaden och tomten ... 21
3.6. Teoriernas användning i studien ... 23
4. Metod ... 24
4.1. Vetenskapligt förhållningssätt ... 24
4.2. Kvalitativ och kvantitativ data ... 24
4.2.1. Enkät ... 25
4.3. Deduktion, induktion och abduktion ... 27
4.4. Datainsamling ... 28
4.4.1. Sekundärdata ... 28
4.4.2. Primärdata ... 28
4.5. Utformning ... 28
4.6. Gap-analys ... 29
4.7. Tillvägagångssätt ... 29
4.8. Urval ... 30
4.9. Källkritik och metodkritik ... 31
4.9.1. Reliabilitet och validitet... 31
5. Empiri ... 33
5.1. Profildata för privatpersoner ... 33
5.2. Värdepåverkande attribut ... 34
5.2.1. Lägesanknutna attribut ... 34
5.2.2. Byggnads- och tomtanknutna attribut... 36
5.3. Övriga värdepåverkande attribut ... 38
7
5.3.1. Värdehöjande attribut enligt privatpersoner... 38
5.3.2. Värdesänkande attribut enligt privatpersoner ... 40
5.3.3. Värdehöjande attribut enligt fastighetsmäklare ... 42
5.3.4. Värdesänkande attribut enligt fastighetsmäklare ... 43
6. Analys och resultat ... 45
6.1. Lägesanknutna attribut ... 46
6.1.1. Värdehöjande ... 46
6.1.2. Värdesänkande ... 47
6.2. Byggnads- och tomtanknutna attribut ... 48
6.3. Övriga attribut ... 49
6.3.1. Värdehöjande ... 49
6.3.2. Värdesänkande ... 51
7. Slutsats ... 53
7.1. Förslag till vidare forskning ... 55
8. Källförteckning ... 56
Bilaga 1 – Enkät för privatpersoner ... 60
Bilaga 2 – Enkät för fastighetsmäklare ... 63
8
1. Inledning
I detta inledande kapitel beskrivs bakgrunden till vårt syfte som är: attribut som enligt fastighetsmäklare och privatpersoner är värdepåverkande för småhus samt likheter och skillnader i deras värderingar. Därefter följer en problemdiskussion som mynnar ut till uppsatsens syfte och våra frågeställningar. Slutligen redogörs uppsatsens avgränsningar och definitioner.
1.1. Bakgrund
Det finns ungefär 2 365 000 småhusenheter i Sverige. Dessa är fördelade på bland annat cirka 1 688 000 permanenthus, 423 000 fritidhus och 119 000 obebyggda tomter avsedda för småhusbebyggelse. År 2011 överläts ungefär 51 000 permanentbostäder, 9 000 fritidshus och 8 000 tomter avsedda för småhusbebyggelse (SCB 2012). Nedan visas prisutvecklingen på småhusfastigheter år 1981-2011 enligt fastighetsprisindex (SCB 2011). Bilden visar att värdet på fastigheter ständigt förändras, vilket innebär att det finns svårigheter med att bedöma ett marknadsvärde.
Prisutvecklingen på småhus år 1981-2000 enligt fastighetsprisindex. Källa: (SCB 2011)
När en fastighet överlåts sker ett förvärv av fast egendom (Lind & Persson 2008). ”Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter” (Jordabalken SFS 1970:994). Varje fastighet har en egen fastighetsbeteckning och vid överlåtelser och värderingar är det viktigt att fastställa vad som ingår, samt vad som är unikt för varje specifik fastighet. Alla fastigheter är unika eftersom det inte finns två fastigheter som är identiska med varandra. Varje fastighet har ett fast läge, innebär ofta ett långvarigt utnyttjande samt medför i de flesta fall en
9 stor kapitalinsats som vanligtvis kombineras med lånefinansiering (Lind &
Persson 2008). Med anledning av den stora kapitalinsatsen är ett fastighetsköp för många människor livets största affär och fastighetsmarknaden har även en stor effekt på länders ekonomi. Det är därför av stor betydelse att värderingen blir korrekt och att rätt marknadsvärde bedöms.
De flesta människor i Sverige kommer någon gång att hamna i en situation där deras fastighet behöver värderas. Situationer där fastighetsvärdering behövs kan vara i samband med köp, försäljning, belåning, obeståndshantering och fastighetstaxering/beskattning (Persson 2008). Värderingsmän har den svåra uppgiften att fastställa varför bostadspriserna varierar och hur fastighetens egenskaper kan hänföras till variationen (Dombrow et al. 2000). Enkelt uttryckt innebär värdering att ett belopp för ett visst datum fastställs för en fastighet. Yrkesmän som utför värderingar kan exempelvis vara fastighetsmäklare, värderingsmän samt långivare (Pagourtzi et al. 2003).
Fortsättningsvis kommer studien att fokusera på fastighetsmäklare som värderare, eftersom studien syftar till att undersöka fastighetsmäklares värdebedömningar. Fastighetsmäklare i olika länder använder sig av olika metoder för att värdera fastigheter. Majoriteten av de värderingsmetoder som används innebär att fastigheter jämförs för att bedöma ett marknadsvärde (Pagourtzi et al. 2003).
Det finns olika typer av värden. Marknadsvärdet är en uppskattning av det pris som fastigheten skulle säljas för om den låg ute på den öppna marknaden.
Priset är det faktiska värdet på den öppna marknaden och personligt värde visar vad en privatperson är beredd att betala för fastigheten. Det värde som används vid värdering inför en försäljning av en fastighet är marknadsvärdet (French 2004), vilket även är det mest använda värdebegreppet i Sverige.
”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång” (Persson 2011, s.
277). Att bedöma ett marknadsvärde kan vara väldigt svårt och fastighetsmäklare som får samma information om en fastighet kan få fram helt olika marknadsvärden (Ekelid et al. 1998).
Enligt Pagourtzi et al. (2003) är ortsprismetoden den mest använda metoden för att få fram ett marknadsvärde. Ortsprismetoden innebär att marknadsvärdet bedöms med hjälp av betalda priser för likartade fastigheter på en öppen och fri marknad. Det optimala för ortsprismetoden är om fastigheterna är identiska, ett stort antal överlåtelser har skett och att alla
10 överlåtelser har inträffat vid samma tidpunkt. Problemet är att det i verkligheten är få överlåtelser, fastigheterna har varierande egenskaper och överlåtelserna har inträffat över en längre tid. Eftersom alla fastigheter har sina specifika egenskaper är varje fastighet unik. Därför måste fastighetsmäklaren göra justeringar med hänsyn till skillnader från jämförelseobjektet för att komma fram till ett marknadsvärde för fastigheten (Persson 2011).
1.2. Problemdiskussion
Varje fastighet är unik vilket innebär att varje värdering är individuell och fastighetsmäklaren måste ta hänsyn till fastighetens specifika värdepåverkande attribut. Ett värde skapas utifrån förväntningar på framtida nyttor vilket gör att värderingen måste ta hänsyn till framtidsförväntningar gällande fastigheten, orten, marknaden och samhällsekonomin. I och med att det handlar om framtida nyttor innebär det att alla värdebedömningar blir förknippade med en viss osäkerhet, då det inte går att förutse framtiden (Persson 2011). Därför är det av stor betydelse att en fastighetsmäklare har bred kännedom om marknaden och dess förväntade utveckling. Trots fastighetsmäklarens kunskap om fastighetsmarknaden bör det ändå tas i beaktande att ett marknadsvärde är dagens bedömda värde eftersom det kan förändras inom en snar framtid (Ekelid et al. 1998).
Två faktorer som enligt Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2010) har mycket stor betydelse för värdet på fastigheten är dess läge och närområde. Detta bekräftas av McGreal & Taltavull de la Paz (2012) som menar att läget och närliggande stadsmiljö har störst inverkan på fastighetens värde. Vidare anses följande attribut värdepåverkande: bostadshusets planlösning, utrustningsstandard och skick, total area, byggnadsår och eventuella ombyggnadsår (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Dessutom påverkar byggnadens storlek, antal rum (McGreal & Taltavull de la Paz 2012) och goda transportmöjligheter värdet positivt på fastigheten (Wang 2010). Även närhet till barnomsorg, livsmedelsaffär, sjukvård (Fransson et al. 2002), butiker och grönområden ökar värdet (Lind & Persson 2011). Attribut som har en negativ inverkan på fastigheten är buller från trafiken (Chang & Kim 2013), luftföroreningar (Berezansky et al. 2010) och kraftledningar i närheten av bostaden (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).
Det finns svårigheter med att bedöma ett marknadsvärde och därför ska studien undersöka vilka attribut som anses värdepåverkande för en fastighets värde. Det finns tidigare forskning som visar att det finns ett antal attribut som
11 påverkar värdet på fastigheter. Dessa attribut ska fastighetsmäklaren ta hänsyn till i sin värdebedömning. I slutändan är det köparen som avgör fastighetens värde genom att betala det pris som fastigheten med dess egenskaper är värda för den enskilde personen. Därför är det intressant att undersöka vilka attribut som privatpersoner värdesätter och därefter jämföra om dessa överensstämmer med fastighetsmäklarnas värdebedömning eller om de skiljer sig åt. I en undersökning av Daly et al. (2003) ligger fokus på hur värderare går tillväga för att komma fram till ett marknadsvärde och om de i bedömningen tar hänsyn till konsumenters preferenser. Artikeln undersöker värderare i allmänhet och låter endast konsumenter ranka de värdehöjande attributen.
Undersökning visade att värderare inte tar hänsyn till konsumenternas preferenser vid bedömning av marknadsvärde. Det som skiljer vår undersökning från denna är att vi enbart undersöker fastighetsmäklare som värderare samt att vi låter både privatpersoner och fastighetsmäklare bedöma värdet på fastighetsattribut. Vi låter respondenterna avgöra om fastighetsattributen påverkar värdet positivt eller negativt, vilket innebär att vi inte enbart undersöker värdehöjande attribut.
I en undersökning av Adair et al. (1996) får köpare och värderare ranka hur mycket ett antal förbestämda fastighetsattribut påverkar värdet från ”ingen påverkan” till ”mycket stort inflytande”. Det framkommer att det finns skillnader mellan hur värderingsmän och köpare värderar olika attribut.
Värderare värdesätter mestadels fastighetsattributen högre än vad köparna gör.
Det som skiljer vår undersökning från denna är att vi endast undersöker fastighetsmäklare som värderare och vi har en öppen fråga där respondenterna själva får ange de attribut som de anser påverkar värdet, vilket bidrar till ny kunskap. Dessutom finns det mer information om jämförelseobjekt i offentliga databaser i Sverige, vilket gör att både köpare och värderare har tillgång till mer information om tidigare fastighetsförsäljningar. Denna information saknades i brittiska sammanhang när undersökningen utfördes.
Anledningen till varför vårt ämne är viktigt och intressant att undersöka är att fastighetsmäklaren ska marknadsföra fastigheten och bör då lyfta fram de attribut som kunderna värderar för att öka fastighetens attraktivitet. Det är även viktigt att fastighetsmäklaren har kännedom om vilka attribut som köpare uppskattar för att kunna ge säljare rekommendationer för möjliga förbättringsåtgärder inför en försäljning. När en fastighetsmäklare bedömer ett marknadsvärde bör han eller hon ha koll på vilka attribut som privatpersoner anser värdepåverkande, för att kunna bedöma ett så korrekt marknadsvärde
12 som möjligt. I det önskvärda fallet värderar fastighetsmäklare och privatpersoner attributen likartat, därför är det intressant att undersöka om verkligheten ser ut på detta sätt.
1.3. Syfte och frågeställningar
Studiens syfte är att undersöka vilka attribut som fastighetsmäklare respektive privatpersoner värdesätter gällande småhus. Därefter ska studien analysera om deras värdebedömning av småhusattribut överensstämmer eller skiljer sig åt.
För att uppnå syftet med uppsatsen har följande frågeställning formulerats:
- Överensstämmer eller skiljer sig privatpersoners och fastighetsmäklares värdebedömning av småhusattribut?
1.4. Avgränsning
- På grund av ekonomiska och tidsmässiga skäl begränsas uppsatsen till att endast undersöka fastighetsmäklare och privatpersoner i Sverige samt småhusenheter med typkod 220.
- För att besvara våra frågeställningar kommer vi att skicka ut enkäter till fastighetsmäklare som arbetar på Fastighetsbyrån, eftersom vi undersöker fastighetsmäklare som värderare och Fastighetsbyrån hjälper oss med utskick av enkäter. Vi kommer även skicka ut enkäter till privatpersoner med egenägt småhus runt om i Sverige, då de är relevanta personer för vår undersökning.
- Uppsatsens arbetsperiod är tidsbegränsad till våren 2013, då det är tidsramen för vår uppsatskurs.
1.5. Definitioner
Värderingsobjekt – Den fastighet eller enhet som ska värderas (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet 2010).
Jämförelseobjekt – Tidigare fastighetsförsäljningar där fastigheterna är jämförbara med värderingsobjektet (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet 2010).
Småhus – En byggnad som är ämnad som bostad till en eller två familjer. Till denna byggnad ska förråd, garage och andra mindre byggnader tillhöra (Fastighetstaxeringslag SFS 1979:1152).
13
2. Formalia
Formaliakapitlet börjar med att redogöra för fastighetsmarknaden och går sedan över till att förklara innebörden av begreppet småhus och fastighetsmarknaden på småhus i Sverige.
Slutligen sker en kort redogörelse för fastighetsmäklarens yrkesroll.
2.1. Fastighetsmarknaden
Med en fastighet menas mark, byggnader och anläggningar, men i värderingssammanhang är det viktigt att precisera mer exakt vad som ingår i fastigheten. Fastigheter skiljer sig från andra marknadsprodukter eftersom de har en rad speciella egenskaper som komplicerar dem som marknadsobjekt.
Det som gör fastigheter speciella är bland annat att de har ett fast och bestämt läge som för med sig olika lägesfaktorer och omgivningar. Fastigheter innebär även lång varaktighet i utnyttjandet och stora kapitalinsatser som ofta kombineras med lånefinansiering (Lind & Persson 2011; Persson 2011).
Fastigheter har tillhörande fastighets- och byggnadstillbehör som följer med fastigheten vid en försäljning och som regleras i Jordabalken (exempelvis fast egendom och inredning såsom förrådsbyggnad och inbyggd mikrovågsugn).
Vid en försäljning följer även eventuella rättigheter och skyldigheter som hör till fastigheten, exempelvis ett servitut som innebär att fastighetsägaren får ta vatten från grannens brunn eller tvärt om (Jordabalken SFS 1970:994; Persson 2011). Andra faktorer som gör fastigheter speciella som marknadsobjekt är att det finns ett begränsat utbud, de har en utdragen överlåtelseprocess samt att många parter är inblandade i överlåtelseprocessen såsom fastighetsmäklare, besiktningsmän och bankpersonal (Lind & Persson 2011).
2.2. Fastighetsmarknaden på småhus i Sverige
I Sverige finns ungefär 2 365 000 småhusenheter och av dessa är 1 688 000 permanenthus (SCB 2012). År 2011 överläts ungefär 51 000 permanentbostäder och på dessa hade köpeskillingen ett medelvärde på 2 050 000 kronor (SCB 2011). Med småhus avses bostadsbyggnader som är avsedda för en eller två familjer. Till bostadsbygganden räknas komplementhus såsom förråd, garage och andra mindre byggnader (Fastighetstaxeringslag SFS 1979:1152). Småhus kan delas in i två kategorier, permanentboende och fritidsboende. Marknaden kan se helt olika ut för dessa kategorier, det är därför viktigt att skilja dem åt vid värderingen. Uppdelningen av småhus kan även göras efter husens byggnadssätt och de vanligaste kategorierna är friliggande, kedjehus och radhus. Ibland används begreppet villa synonymt
14 med småhus och då avses främst friliggande småhus. Vid värdering är också faktorer såsom upplåtelseform, källare, antal våningar och om det är ett hus med suterrängvåning viktiga att ta hänsyn till (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010).
2.3. Fastighetsmäklarens yrkesroll
När ett småhus säljs tar säljaren ofta hjälp av en fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare ska i sitt uppdrag iaktta god fastighetsmäklarsed och beakta både köparens och säljarens intresse (Fastighetsmäklarlag SFS 2011:666), vilket innebär att fastighetsmäklaren ska ha rollen som en oberoende mellanhand.
En av fastighetsmäklarens uppgifter är att värdera fastigheten och sätta ett rimligt marknadsvärde (Jingryd & Segergren 2010).
15
3. Teoretiskt ramverk
Teorikapitlet börjar med att redogöra för värdeteorin och beskriver därefter hur prisbildning på fastighetsmarknaden sker och vad ett marknadsvärde innebär. Slutligen behandlas de värderingsmodeller som används och de värdepåverkande attribut som framkommit genom tidigare forskning och litteratur.
3.1. Värdeteori
Med värdeteori avses ett försök till förklaring av varför ett värde skapas. I värdeteorin ses fastigheten som en tillgång med förväntningar om framtida nyttor vid användning av fastigheten. Detta visas med hjälp av formeln:
Värde= f (a+b+c+d+…..+n). A-n är fastighetens egenskaper som i mer eller mindre grad bidrar till att ett värde på fastigheten uppstår (Lantmäteriet &
mäklarsamfundet 2010).
3.2. Prisbildning på fastighetsmarknaden
När det gäller värdering av fastigheter är utbud och efterfrågan av stort intresse eftersom marknadsvärdet alltid hör ihop med dessa. Priset på fastigheten bestäms av utbuds- och efterfrågekurvornas skärningspunkt, en ökad efterfrågan ger ett högre marknadsvärde (Lind & Persson 2011).
Kurva som visar sambandet mellan utbud och efterfrågan. Källa: (Skolbanken 2013)
16 3.2.1. Efterfrågan
Efterfrågan styrs av hur många människor som är intresserade av att köpa hus på fastighetsmarknaden. Förändringar av efterfrågan kan ske genom exempelvis:
- De löpande kostnaderna för att äga ett hus sänks eller höjs (fastighetsskatt och räntor)
- Ökade disponibla inkomster och ökade förmögenheter - Priser på alternativa bostäder ökar eller minskar (hyror)
- Husets egenskaper ändras ur värderingssynpunkt, exempelvis att människors preferenser ändras eller om miljöproblem upptäcks i en viss typ av byggnad (Lind & Persson 2011).
3.2.2.Utbudet
Om det framtida förväntade priset för en byggnad är högre än de förväntade produktionskostnaderna för byggnaden brukar företagen vilja öka sin nyproduktion av hus. Ju högre fastighetspriser förväntas bli desto fler hus byggs, vilket leder till att utbudet ökar (Lind & Persson 2011).
3.2.3.Utbuds- och efterfrågeanpassning
Utbudet av småhus är vanligtvis mycket mindre priskänsligt på kort sikt än vad det är på lång sikt. Detta kan förklaras genom att hus inte är någon ”lagervara”
och att det tar relativt lång tid att producera och färdigställa ett hus. En faktor som ökar efterfrågan kan exempelvis vara en räntesänkning, eftersom en räntesänkning gör att fler människor har råd att låna pengar för att finansiera ett husköp. När fler människor är spekulanter på fastighetsmarknaden ökar efterfrågan vilket visar sig genom högre fastighetspriser. Högre priser kommer på lång sikt leda till ökad nyproduktion, vilket ökar utbudet på fastighetsmarknaden. När utbudet av hus ökar kommer utbudet att anpassas efter det nya efterfrågeläget, vilket leder till att fastighetspriserna stagnerar eller i vissa fall sjunker (Lindh 2000).
3.3. Marknadsvärde
Det finns tre typer av värden, marknadsvärdet, priset och personliga värdet (French 2004). Priset och marknadsvärdet är två värden som liknar varandra, men de är inte identiska. Marknadsvärdet är fastighetens sannolika pris vid en
17 försäljning på den öppna marknaden, vilket innebär att marknadsvärdet är en framtida prognos för värdet. Priset är däremot resultatet av en faktisk försäljning på den öppna marknaden (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010;
French 2004) och personligt värde visar vad en enskild människa är villig att betala för fastigheten. Marknadsvärdet är det värde som tillämpas vid värdering av fastigheter inför försäljning (French 2004) och är det mest använda värdebegreppet i Sverige. Marknadsvärdet är relaterat till en tilltänkt fastighetsöverlåtelse och visar fastighetens försäljningsvärde (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010). Enligt Persson (2011) definieras marknadsvärdet:
”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång” (Persson 2011, s.
277). Det finns stora svårigheter med att sätta ett marknadsvärde, värderingsmän som får samma information rörande en fastighet kan få fram helt skilda marknadsvärden (Ekelid et al. 1998).
3.4. Värderingsmetoder
Vid valet av värderingsmetod är det tillgång på jämförelseobjekt som avgör vilken av metoderna som ska användas. Ortsprismetoden är den metod som i första hand används om tillräcklig tillgång på jämförelseobjekt finns (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Ett annat sätt att värdera fastigheter är att tillämpa hedonisk prissättning (Kauko 2003). Om det saknas jämförelseobjekt kan avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden tillämpas (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010), men dessa kommer ej att behandlas i denna uppsats då de sällan används vid värdering av småhus.
3.4.1. Ortsprismetoden
Ortsprismetoden är den mest använda metoden när det gäller värdering av småhus (Pagourtzi et al. 2003). Metoden innebär att värderingen baseras på tidigare överlåtelser på likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt, på en öppen och fri marknad. Informationskällan är i första hand tidigare försäljningar, vilket innebär att ”facit” inte hittas i fastigheten utan på marknaden. För att ortsprismetoden ska fungera optimalt är det önskvärt med identiska fastigheter, ett stort antal överlåtelser och att överlåtelserna har inträffat ungefär vid samma tidpunkt. I verkligheten ser det dock inte ut så, utan varje fastighet har unika egenskaper, överlåtelserna är få och inträffar över en längre tidsperiod. Med anledning av detta finns det svårigheter med att
18 jämföra fastigheter, justeringar av marknadsvärdet måste därför göras.
Ortsprismetoden kan delas in i två kategorier, direkt och indirekt ortsprismetod (Persson 2011).
Direkt ortsprismetod
Den direkta ortsprismetoden baseras på jämförelseobjekt och beskrivs enligt Persson (2011) i sex steg. Dessa steg redogörs kortfattat nedan:
1. Definiera och avgränsa relevant marknad – Då det inte finns några generella regler för hur en marknad ska avgränsas är det fastighetsmäklarens uppgift att göra relevanta avgränsningar. Dock bör utgångspunkten för avgränsningen vara att jämförelseobjekten ska vara så likartade värderingsobjektet som möjligt. Det är även av stor vikt att jämförelseobjekten och värderingsobjektet är belägna i närheten av varandra och att överlåtelserna av jämförelseobjekten skett nyligen.
2. Hitta jämförelseobjekt – I Sverige finns offentliga databaser med tillgång till fastighetsregister, lagfartsbaserade överlåtelsedata och taxeringsuppgifter.
De flesta fastighetsmäklare har egna ortsprisdatabaser, vilket tillsammans med en ständig bevakning av marknadens utveckling är de viktigaste informationskällorna.
3. Erhålla information om jämförelseobjekten – Vid värdering ska hänsyn tas till värderingsobjektets läge, ekonomiska, juridiska och tekniska egenskaper och kvalitéer. Dessa faktorer är dock svåra att jämföra med jämförelseobjekten, då denna information är svåråtkomlig.
4. Bearbeta, analysera och tolka ortsprismaterialet – För att komma fram till ett värde finns möjlighet att tillämpa någon variant av faktorrelaterad prisjämförelse. Betalda priser sätts i relation till ett antal värdebärande attribut, vilket kan förklaras med följande formel: Värdet = f (x1, x2, x3,…xn)
5. Applicera och göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner (Persson 2011) – Vanligtvis förändras fastighetspriserna med tiden (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010). Vid en värdering är det optimalt om det finns överlåtelser av jämförelsefastigheter som har skett nyligen eftersom ett värde endast är aktuellt vid värderingstidpunkten. En fastighetsmäklare ska i första hand ta hänsyn till de senast inträffade fastighetsöverlåtelserna om sådana finns tillgängliga på marknaden. Har inga överlåtelser nyligen skett kan fastighetsmäklare titta på äldre överlåtelser, bedöma om någon uppåt- eller
19 nedåtgående trend finns och därefter korrigera värdet. Korrigeringar bör även göras med hänsyn till varje fastighets specifika egenskaper för att kunna bedöma ett så korrekt värde som möjligt. Dessa egenskaper kan exempelvis vara att fastigheten är i behov av takrenovering eller byte av värmekälla.
6. Göra slutgiltig värdebedömning och bedöma osäkerhet i marknadsvärdeuppskattningen – När fastighetsmäklaren har bedömt ett marknadsvärde är det av stor vikt att vara självkritisk mot sin bedömning, eftersom alla värderingar är förknippade med osäkerhet (Persson 2011).
Indirekt ortsprismetod
Den indirekta ortsprismetoden baseras på nyckeltalsmatriser och tillämpas framförallt då tidigare jämförbara köp saknas. Vid tillämpning av den indirekta ortsprismetoden används nyckeltal för att komma fram till marknadsvärdet på fastigheten, exempelvis pris/kvm. Det är fördelaktigt om fastighetsmäklaren har kännedom om marknaden där värderingsobjektet är beläget men denne bör vara vaksam för schabloniseringar (Persson 2011).
3.4.2. Hedonisk prissättningsmetod
Ett sätt att värdera fastigheter är att tillämpa den hedoniska prissättningsmetoden. Denna studeras genom att ta hänsyn till olika attribut i och i närheten av fastigheten. Dessa attribut kan vara både positiva och negativa. Positiva attribut kan exempelvis vara närhet till tunnelbana, fina parker och köpcentrum, medan negativa attribut exempelvis är närhet till högspänningsledningar och föroreningar. En hedonisk prismetod värderar därmed för- och nackdelar som är relaterande till fastigheten. Priset på dessa måste ibland uppskattas eftersom de inte alltid har ett faktiskt pris. Metoden förklarar att priset (p) av en fastighet (z) består av en uppsättning av olika attribut (z 1 , ..., z n), exempelvis byggandens ålder, storlek och utsikt.
Fastigheten förvärvas i sin helhet på en konkurrentutsatt marknad, men de enskilda attributen har inget separat pris. Den grundläggande teorin är att visa hur priset på fastigheten bestäms. Tanken är att jämföra olika attribut och bedöma värdet på attributen för att därefter justera det slutliga priset. Den hedoniska prissättningsmetoden är därför användbar för att jämföra två fastigheter objektivt då det inte finns några relevanta jämförelseobjekt (Kauko 2003).
20 3.5. Värdepåverkande attribut
När småhus ska värderas är det relevant att veta vilka attribut som har störst betydelse för priset (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Det är inte det fysiska objektet som värderas, utan snarare de möjligheter som är förenade med värderingsobjektet. Fastigheten kan ses som en ekonomisk tillgång som har blivit given en mängd värdepåverkande fastighets- och omvärldsfaktorer.
Värdet skapas av förväntningar av framtida nyttor och därav måste värderingen ta hänsyn till framtidsförväntningar på fastigheten, orten, marknaden och samhällsekonomin (Persson 2011).
3.5.1. Läget
Läget beskrivs som relationen mellan ett bostadsområde och andra platser som de boende anser viktiga (Fransson et al. 2002). Alla fastigheter har ett bestämt och enskilt läge, vilket gör att varje fastighet är unik (Lind & Persson 2011). Läget är det attribut som brukar uppges som det i särklass viktigaste attributet för fastighetens värde (Persson 2011; Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010). Detta bekräftas i en undersökning som säger att fastighetens läge och kvaliteten på den närliggande stadsmiljö är de faktorer som har störst påverkan på fastighetens värde (McGreal & Taltavull de La Paz 2012). Omgivningen kring varje fastighet skapar fastighetens läge och är därmed av stor betydelse. Fastighetens omgivning är bland annat karaktären på omgivande bebyggelse, vägar och störningar i form av buller och föroreningar.
Omgivningen inkluderar även fastighetens närhet till skolor, butiker, daghem, grönområden, gemenskap bland grannar, kommunikationer och service (Lind
& Persson 2011). Människor värdesätter service i form av närhet till mataffär, skolor, barnomsorg samt vårdcentral (Fransson et al. 2002).
Fastigheter som ligger i gynnsamma miljöförhållanden med vackra landskapsvyer och öppna ytor är omtyckta av människor (Fleishman et al.
2006). Parker och öppna platser har en betydande roll för att förbättra miljön och de ökar livskvaliteten i en stad. Det påverkar fastighetsvärdena positivt om det är nära till parker och öppna platser (Tajima 2003).
Alla fastigheter har som tidigare nämnt ett unikt läge som påverkar prissättningen på olika sätt. De attribut som avgör hur attraktiv en fastighet är i en viss ort är bland annat om fastigheten är belägen i närheten av negativa och positiva miljöfaktorer, serviceinrättningar och vilken attraktivitet och status området har i övrigt. Det går exempelvis inte att sätta ett högt pris på ett
21 hus som ligger i ett område med generellt höga priser om huset är beläget i närheten av en kraftledning, en genomfartsväg eller någon annan negativ egenskap (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Enligt Berezansky et al.
(2010) kan fastigheter som är belägna i områden som människor upplever luftförorenade ha en värdeminskning jämfört med fastigheter som är lokaliserade i områden där luftkvaliteten upplevs som god. De områden där luften upplevdes förorenad låg i närheten av industriområden och där bostäderna var placerade på låg höjd, medan luftkvaliteten upplevdes som god för fastigheter som låg i närheten av parker och öppna områden.
Om fastigheten är belägen nära en motorväg har det en negativ inverkan på fastighetsvärdet (Tajima 2003). En annan faktor som kan påverka fastighetsvärdet negativt är om bostadsområden blandas med industriell eller kommersiell markanvändning, eftersom det kan medföra buller samt vatten- och luftföroreningar (Neelam et al. 2009). Buller från trafiken och flygplatser kan ha en värdeminskande effekt på fastigheter (Chang & Kim 2013).
Värdeminskningarna av buller från flygplatser bekräftas i tidigare undersökningar gjorda av Nelson (2004) och McMillen (2004).
En viktig egenskap för en fastighets läge är närhet till kollektivtrafik (Fransson et al. 2002) eftersom goda transportmöjligheter ökar fastighetens värde (Wang 2010). Detta bekräftas i en annan studie där det framkom att människor är benägna att betala mer för fastigheter med närhet till transportmöjligheter.
Däremot vill människor inte bo där husen ligger tätt intill varandra och nära stora vägar (Yan & Gerrit-Jan 2003). När det gäller miljön i anslutning till fastigheten anser människor att det är viktigt med säkerhet och trygghet.
Andra attribut som är viktiga för bostadsområdet är en utemiljö med träd och buskar, begränsad biltrafik och ett soligt och ostört läge (Fransson et al. 2002).
3.5.2.Byggnaden och tomten
De värdepåverkande attribut som är anknutna till byggnaden på tomten och fastigheten, är vanligtvis de attribut som till stora delar förklarar varför priserna på småhus i samma områden skiljer sig åt (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010).
Byggnadens planlösning, standard och skick, byggår och ombyggnadsår är faktorer som väsentligt påverkar värdet på huset. Byggnadens standard avgörs av husets utrustning, vilket skick utrustningen har och vilka material som har använts i byggnaden. Om utrustningen avviker från ”normalstandard” ger det
22 vanligtvis ett lägre värde på bostaden. Sådan avvikelse kan exempelvis vara att bostaden har ett gammalt kök, värmesystem, sanitetsutrymme eller slitna ytskikt (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). I en undersökning av Fransson et al. (2002) framkom att de attribut som människor värdesätter högst är att byggnaden har en bra planlösning och bra köksutrustning. Även eldstäder påverkar priset positivt (Dombrow et al. 2000). Vidare visade undersökningen att 22 procent av de tillfrågade ansåg det var viktigt att fastigheten var byggd före år 1960, medan 20 procent ville att fastigheten skulle vara byggd efter år 1990 (Fransson et al. 2002). Är en fastighet nybyggd tenderar priserna att drivas upp, medan äldre byggnader har ett lägre värde och då speciellt byggnader som är över 60 år gamla (McGreal & Taltavull de La Paz 2012; Dombrow et al. 2000).
Husets storlek är värdepåverkande, då hus med stor area ger plats åt många rum vilket kan ses som positivt (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010;
McGreal & Taltavull de La Paz 2012). Människor är villiga att betala mer för större boyta, men det finns begränsningar i hur stor ytan kan vara då marginalnyttan minskar i takt med att storleken på huset ökar. Detta innebär att om huset är för stort kan det påverka försäljningspriset negativt (Dombrow et al. 2000). Hus som har ”normalstorlek” upplevs ofta som mer ändamålsenliga i jämförelse med stora hus och anses ha bättre funktionalitet än hus med mindre storlek och med samma antal rum. Stora hus har vanligtvis högre drift- och underhållskostnader eftersom det bland annat kostar mer att värma upp ett stort hus jämfört med ett mindre hus. Därför kan ett stort hus och ett ”normalstort” hus ha samma pris vid en försäljning, då höga drift- och underhållskostnader sänker värdet (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).
Tomtens karaktär, utformning och areal är faktorer som påverkar värdet på fastigheten. Tomter som är lika stora kan ha marginella värdeskillnader, men vanligtvis är mönstret att en större tomt ger ett högre pris (Lantmäteriet &
mäklarsamfundet 2010). Om det finns uppvuxna träd på tomten är det något som påverkar försäljningspriset positivt. Anledningen till denna värdeökning är att uppvuxna träd är estetiskt tilltalande, ger avskildhet och skugga samt förhindrar jorderosion (Dombrow et al. 2000). Vatten- och avloppshantering är faktorer som påverkar värdet på fastigheten väsentligt (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet 2010).
23 3.6. Teoriernas användning i studien
Tidigare teorier används genom att de värdepåverkande attribut som behandlas i tidigare teorier även används som underlag i vår enkät. Efter att enkäterna sammanställts kommer en jämförelse att ske mellan teorin och empirin för att se om empirin är förenligt med tidigare forskning och teorier.
Vid bedömning av ett marknadsvärde använder sig privatpersoner och fastighetsmäklare framförallt av ortsprismetoden då jämförelser mellan fastigheter sker. Ett marknadsvärde påverkas av utbud och efterfrågan, men de egna värderingarna har även en stor betydelse för privatpersonernas värdebedömning. Eftersom det i slutändan är en köpare som avgör fastighetens värde genom att betala det pris som fastigheten med dess egenskaper är värda för den enskilde personen, är fastighetsmäklares uppgift att bedöma ett rimligt marknadsvärde. Fastighetsmäklare måste därmed ha god kännedom om privatpersonernas åsikter vid värdebedömning. Därav bör privatpersoners och fastighetsmäklares värdebedömningar ligga nära varandra.
24
4. Metod
I detta kapitel klargörs det vetenskapligt förhållningssättet, vilka metoder och vilken utformning som används samt undersökningens tillvägagångssätt. Därefter avslutas kapitlet med att beskriva uppsatsens urval och redogöra käll- och metodkritik.
4.1. Vetenskapligt förhållningssätt
Det finns olika vetenskapliga förhållningssätt vid traditionell forskning, bland annat positivism och hermeneutik. I samband med bedömning och kritisering av forskning är det viktigt att ha ett övergripande perspektiv över de olika förhållningssätten (Patel & Davidsson 2003). Denna uppsats har en positivistisk inriktning och kommer att använda en kvantitativ ansats varpå endast den positivistiska inriktningen kommer att förklaras. Positivism innebär att kunskap byggs genom att händelser betraktas med ett förhållningssätt som är rationellt. Det är av yttersta vikt att kunskapen kan förbättra vårt samhälle, är nyttig och att forskaren försöker att ha minsta möjliga påverkan på resultaten genom att ha ett objektivt angreppssätt. Inom positivismen är det vanligt att ett problem delas upp i mindre delar och att forskarna därefter undersöker dem var för sig (Patel & Davidsson 2003).
Vi inleder med att fördjupa oss i de befintliga teorier som finns inom ämnet, för att sedan göra en empirisk undersökning för att se om teorin överensstämmer med verkligheten. Vi granskar om de attribut som är värdepåverkande enligt teorin även är det i verkligheten, men vi undersöker framförallt om fastighetsmäklares och privatpersoners värdebedömning överensstämmer eller skiljer sig åt. Vi delar upp problem i mindre delar, då vi inte undersöker alla attribut som påverkar värdet utan enbart behandlar de attribut som tagits upp i tidigare teorier. Detta då vi omöjligt kan undersöka alla värdepåverkande attribut och även då vi själva inte vill vara med och påverka vilka attribut som undersöks. Vi har också två öppna frågor där respondenterna fritt får ange övriga värdepåverkande attribut, för att minimera vår egen påverkan.
4.2. Kvalitativ och kvantitativ data
Marknadsundersökningar utgår ifrån insamling, analysering, tolkning och presentation av data. Data delas in i två generella kategorier, kvantitativa och kvalitativa data. Kvantitativa data uttrycks ofta i antal, mängd och siffror medan kvalitativa data ofta uttrycks i text, ord och bilder (Christensen et al.
25 2010). Likheten mellan kvalitativ och kvantitativ data är att de har gemensamma syften, då de båda syftar till att ge en bättre förståelse för samhället och människors påverkan på varandra (Holme & Solvang 1997).
Den stora skillnaden mellan ansatserna är hur öppen forskaren är för oväntad information och nya inslag under datainsamlingens gång. Kvantitativa ansatser är inte lika öppna för okänd information som kvalitativa ansatser är. En kvantitativ ansats är lämplig att använda när god kännedom om ämnet som undersöks finns och när frågeställningen är relativt bestämd. Vikten av att ha en klar frågeställning är stor då frågorna och svarsalternativen måste upplevas som relevanta för respondenterna. Den kvantitativa ansatsen är bra att använda när målet är att nå många enheter och få en bredd. Metoden är även lämplig då summan av enskilda individer ska mätas, exempelvis vad en minoritet eller majoritet anser om någonting (Jacobsen 2002).
För att besvara vårt syfte har vi valt att använda oss av en kvantitativ ansats med enkäter. En fördel med enkätundersökningar jämfört med att göra intervjuer är att den såkallade intervjueffekten undviks. Intervjueffekten innebär att respondenten påverkas av intervjuarens sätt att ställa frågor och följdfrågor (Ejlertsson 2005). Anledningen till vårt val av ansats är att det finns god förkunskap kring ämnet i tidigare forskning och litteratur som fastställer vilka attribut som är värdepåverkande för småhus. Denna ansats är även passande då vi har en klar och fast frågeställning som är: överensstämmer eller skiljer sig privatpersoners och fastighetsmäklares värdebedömning av småhusattribut? För att undersöka detta vill vi nå ut till ett stort antal respondenter över hela landet. Vi är inte intresserade av den enskilda individens åsikter, utan vi vill ha översiktlig kunskap och bredd. Det finns olika sätt att tillämpa den kvantitativa ansatsen, postenkät, webbenkät och besöksenkät (Christensen et al. 2010). Dock bör det noteras att intervjueffekten inte undviks vid besöksenkät.
4.2.1.Enkät
En enkät är ett formulär som består av frågor där de flesta svarsalternativ är fasta och respondenten själv besvarar formuläret (Ejlertsson 2005). En postenkät innebär att data samlas in genom enkäter med frågor som skickas ut via post till respondenterna, som besvarar frågorna och sedan sänder tillbaka enkäten. Webbenkät innebär att enkäter med frågor skickas ut via Internet där respondenten besvarar enkäten som sedan direkt registreras i ett enkätprogram. En besöksenkät innebär att enkäten med frågor delas ut till en
26 eller flera respondenter vid ett och samma tillfälle, exempelvis till en skolklass (Christensen et al. 2010).
Vi har valt att använda oss av en webbenkät. Anledningen till vårt val är att vi vill nå ut till respondenter i hela Sverige på ett kostnads- och tidseffektivt sätt, vilket uppnås med webbenkäter. Fördelar med webbenkät jämfört med post- och besöksenkät är att de går snabbare att besvara dem, det är lättare att nå en stor geografisk spridning av respondenter, kontaktkostnaden är låg samt att datainmatningen sker per automatik. Hela processen med en webbenkät är mindre tidskrävande än vad den är med både post- och besöksenkät, då tid inte behöver läggas på besök och väntan på postsvar. Nackdelar med webbenkäter är att alla inte har tillgång till Internet och datorer samt att det ofta inte finns något register över respondenter (Christensen et al. 2010).
Nackdelen beträffande register motverkar vi på fastighetsmäklare genom hjälpen från Fastighetsbyrån, då de skickar ut enkäterna till sina fastighetsmäklare. Privatpersonerna når vi genom sociala medier, sms och mejl, vilket kan vara negativt då personer som inte har tillgång till detta inte har en möjlighet att delta i undersökningen.
Vi har konstruerat två enkäter (se bilaga 1 och 2), en för fastighetsmäklare och en för privatpersoner. Enkäterna är likadant utformade, med undantag för att enkäten till privatpersonerna även innehåller profildata såsom boendeform, kön, ålder, utbildnings- och inkomstnivå. Anledningen till att vi konstruerade två enkäter var att vi ville ha mer bakgrundsinformation om privatpersonerna för att kunna presentera vilka typer av privatpersoner som deltagit i undersökningen (Ejlertsson 2005). I efterhand inser vi att bakgrundsinformation även hade varit bra att ha med i fastighetsmäklarnas enkät.
Enkäten för privatpersoner inleds med en fråga om boendeform där respondenten får ange om han eller hon i dagsläget bor i ett egenägt småhus eller inte. Är svaret nej avslutas enkäten direkt med ett tackmeddelande, då vi endast är intresserade av enkätsvar från privatpersoner som bor i ett egenägt småhus. Detta då vi undersöker värdepåverkande attribut på småhus och då är deras åsikter relevanta för vår undersökning. Av de 139 privatpersoner som besvarade enkäten var det 109 stycken som bor i egenägt småhus. För att fastställa lämpliga intervaller har vi tittat på tidigare undersökningar som har gjorts genom bland annat SCB. Ålder är indelad i följande intervaller: under 20, 20-35, 35-50, 50-65, över 65. Vi har även valt att titta på utbildnings- och inkomstnivå för att få en bättre bild över våra respondenter. Utbildningsnivå
27 har delats in i de nivåer som faktiskt existerar i Sverige, förgymnasial utbildning, gymnasial utbildning, eftergymnasial utbildning under 3 år, eftergymnasial utbildning 3 år eller längre samt ingen utbildning.
Inkomstnivåerna har delats in enligt följande: under 250 000 kronor, 250 000- 500 000 kronor, 500 000-750 000 kronor och över 750 000 kronor. Allt detta för att öka vår kännedom om respondenternas bakgrund och för att vi vill öka transparensen för läsaren. Angående ålders- och inkomstintervallerna begick vi ett misstag, då intervallerna inte är varandra uteslutande. Detta kan leda till att en något missvisande profildata redovisas.
Vi valde att använda oss av en sjugradig Likertskala i vår enkät. En Likertskala innebär enkelt uttryckt att det finns ett antal påståendesatser som samtliga handlar om liknande företeelser. Respondenterna kan instämma i varierad grad, vanligtvis på en fem- eller sjugradig skala (Trost 2012). Anledningen till att vi valde att använda oss av en sjugradig skala var att vi ville ha mer nyanser i svaren och att vår pilotstudie visade en stor spridning på de olika svarsalternativen.
Större enkätundersökningar som skickas ut till ett stort antal personer är vanligtvis anonyma, vilket innebär att inte heller forskarna vet vem som har svarat vad (Ekengren & Hinnfors 2012). På detta sätt är vår enkätundersökning utformad, då vi skickar ut en länk som respondenterna själva går in på och besvarar utan att behöva identifiera sig. Svaret registreras sedan automatiskt i enkätprogrammet.
4.3. Deduktion, induktion och abduktion
Det finns tre olika tillvägagångssätt för en forskare att relatera teori och empiri, deduktion, induktion och abduktion. Deduktion innebär att slutsatser om enskilda företeelser dras utifrån befintliga teorier och allmänna principer.
Induktion innebär att en forskare studerar forskningsobjektet utan att ha någon befintlig teori att utgå ifrån, vilket medför att en ny teori formas utifrån den insamlade informationen och empirin. Abduktion är en kombination av deduktion och induktion (Patel & Davidson 2011). Uppsatsen är skriven med hjälp av ett deduktivt arbetssätt, då vi är inlästa på ämnet och har utgått ifrån befintliga teorier i utformandet av vår undersökning. Risken med detta arbetssätt är att den befintliga teorin som forskaren utgår ifrån påverkar och riktar forskningen så att nya intressanta upptäckter inte hittas (Patel &
Davidson 2011). Detta har i vår uppsats motverkats genom två öppna frågor i
28 enkäten, där respondenterna själva får ange vilka attribut de anser värdepåverkande.
4.4. Datainsamling
Datainsamling görs för att besvara uppsatsens frågeställningar och utgångspunkten ligger i när och hur datamaterialet samlas in. Datainsamlingen görs ofta i två steg, först sker insamling av sekundärdata och därefter samlas primärdata in (Christensen et al. 2010).
4.4.1.Sekundärdata
Sekundärdata är data som tidigare har samlats in och sammanställts och görs för att skapa en helhetsbild och ge en övergripande förståelse av problemområdet (Christensen et al. 2010). I uppsatsen finns sekundärdata i form av relevanta vetenskapliga artiklar samt litteratur som berör ämnet. De vetenskapliga artiklarna är hämtade från Karlstads universitets databaser Emerald Management Plus, Business Source Premier, Google Scholar samt One Search. Uppsatsens sekundärdata har använts för att få fram de värdepåverkande attribut som undersöks i enkäten.
4.4.2.Primärdata
Primärdata är den information som samlas in genom en undersökning för att besvara frågeställningarna och ska samlas in med hjälp av en eller flera insamlingstekniker och med respondenter som är lämpliga för att lösa det aktuella problemet (Christensen et al. 2010). Vi har valt att använda oss av enkäter i vår undersökning.
4.5. Utformning
Det finns två sätt att utforma en uppsats, intensiv och extensiv utformning.
Intensiv utformning går på djupet och omfattar många detaljer. Utformningen undersöker ett fåtal enheter och får därför fram relevant data, men studierna blir specifika och är svåra att generalisera. Extensiv utformning undersöker ett stort antal enheter och är därför lättare att generalisera till hela populationen, men informationen blir relativt ytlig (Jacobsen 2002). Vår undersökning har en extensiv utformning eftersom den innefattar ett stort antal respondenter och då vi vill generalisera resultatet för hela Sverige. Vi är intresserade av vad allmänheten anser värdepåverkande för småhus och om fastighetsmäklares respektive privatpersoners värdebedömning överensstämmer. Vi anser inte att
29 detaljer och den enskilde individens åsikter är relevanta. Då vi har ett bekvämlighetsurval uppstår dock vissa problem med generaliserbarheten, detta problem behandlas mer ingående under rubriken ”urval”.
4.6. Gap-analys
En gap-analys definierar gapet mellan vad tjänsten ska innehålla och kundens uppfattning om vad tjänsten faktiskt innehåller (Boulding et al. 1993). Vi kommer i vår undersökning att använda oss av en gap-analys. Vår gap-analys kommer att identifiera om det finns något gap mellan hur fastighetsmäklare och privatpersoner värderar olika fastighetsattribut. För att undersöka detta får fastighetsmäklare och privatpersoner svara på samma enkätfrågor angående fastighetsattribut, som vi sedan jämför för att se om det finns något gap. När gap-analysen sammanställs ger det ett mellanrum, ett gap, mellan fastighetsmäklarnas och privatpersonernas uppfattningar. Om gapet blir litet innebär det att fastighetsmäklarna och privatpersonerna värderar attributen någorlunda lika, vilket är positivt för fastighetsmäklarna eftersom de ska bedöma ett rimligt marknadsvärde utifrån privatpersonernas åsikter (Bordley 2001).
4.7. Tillvägagångssätt
Vi genomför vår enkätundersökning med hjälp av Karlstads Universitets program för enkätundersökningar, ”Survey&Report”. Enkäterna (se bilaga 1 och 2) börjar med en inledningstext där respondenterna får information om enkäternas syfte, hur lång tid enkäterna tar att genomföra och att respondenterna är anonyma. Vi tydliggör även att resultatet från enkäterna enbart kommer att användas till undersökningen. Genom att informera respondenterna att de är anonyma är förhoppningen att de ska vara mer ärliga i sina svar. Det finns en procentstapel som visar hur stor del av enkäterna som har genomförts. Anledningen till att vi anger tidsinformation och har en procentstapel är att våra enkäter går snabbt att genomföra och denna information bör motivera respondenterna till att genomföra enkäterna.
Enkäterna är publika enkäter som skickas till respondenterna via mejl eller sms med hjälp av en länk (Christensen et al. 2010). Fastighetsmäklarna kommer få enkäten via mejl och privatpersonerna kommer få enkäten via sms, mejl eller genom en länk på hemsidan facebook.com. Respondenterna trycker på länken, besvarar frågorna, trycker på knappen ”skicka nu” och därefter avslutas enkäten med ett tackmeddelande. Enkätsvaren registreras sedan automatiskt i
”Survey&Report”. De värdepåverkande attribut som tas upp i enkäten är
30 hämtade från tidigare forskning och litteratur. I enkäten finns både öppna och slutna frågor. En öppen fråga innebär att respondenten får svara med egna ord och är inte styrd av svarsalternativ, medan en sluten fråga innebär att fasta svarsalternativ finns (Christensen et al. 2010). I vår enkät har vi först slutna frågor då respondenterna får bedöma hur värdet påverkas av olika attribut och sedan två öppna frågor där respondenterna får ange övriga värdepåverkande attribut.
4.8. Urval
Denna studie undersöker om det finns någon skillnad mellan hur fastighetsmäklare och privatpersoner värderar olika fastighetsattribut. För att undersöka detta har fastighetsmäklare valts ut med hjälp av ett icke- sannolikhetsurval, ett så kallat bekvämlighetsurval. Detta innebär att alla fastighetsmäklare i Sverige inte har en chans att delta i undersökningen, utan enbart de fastighetsmäklare som arbetar på Fastighetsbyrån. Idag finns det cirka 6 700 registrerade fastighetsmäklare i Sverige (FMI 2013) och av dessa arbetar ungefär 1 400 stycken på Fastighetsbyrån (Fastighetsbyrån 2013). Vi har fått hjälp av en kontakt på Fastighetsbyrån som har skickat ut enkäten till cirka 500 stycken fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån.
Ett bekvämlighetsurval påverkar resultatets representativitet då alla inte får chansen att delta, men vi utgår ifrån att Fastighetsbyråns fastighetsmäklare inte skiljer sig särskilt mycket från Sveriges övriga fastighetsmäklare. Även privatpersonerna har valt ut genom ett bekvämlighetsurval, då inte alla personer i Sverige har en chans att få besvara enkäten (Christensen et al. 2010).
Ett problem som uppstår då vi har ett bekvämlighetsurval är att det är svårt att generalisera resultatet, eftersom hela populationen inte har en chans att bli tillfrågad att besvara enkäten. För att kunna generalisera resultatet för populationen ska ett slumpmässigt urval göras, vilket innebär att hela populationen har en chans att få delta i undersökning och att ett stickprov därefter görs. I ett stickprov blir ett antal personer slumpmässigt utvalda från populationen för att delta i undersökningen. Görs detta på rätt sätt kan generalisering för populationen göras (Patel & Davidsson 2011). Då vi inte har möjlighet att kontakta samtliga privatpersoner med egenägt småhus och alla fastighetsmäklare i Sverige var vi tvungna att använda oss av ett bekvämlighetsurval. Detta gör att generaliserbarheten inte är lika god som vid ett slumpmässigt urval.
31 Vi har utformat vår enkät så att endast de privatpersoner som bor i ett egenägt småhus får slutföra enkäten, eftersom vi undersöker värdepåverkande attribut på småhus och då är deras åsikter relevanta för vår undersökning. Vi har lagt ut länken till enkäten på hemsidan facebook.se, skickat ut den via mejl och sms till privatpersoner runt om i Sverige. På detta sätt tror vi att vi når ut till en bred och representativ geografisk spridning av människor. En tumregel gällande urvalet är att ju större urvalet är desto större är sannolikheten att resultatet är representativt för hela populationen (Trost 2012). Vårt mål är därför att få så många svar som möjligt, men minst 100 svar från fastighetsmäklare och 100 svar från privatpersoner.
4.9. Källkritik och metodkritik
För att bedöma tillförlitligheten i sekundärdatamaterial bör källorna granskas kritiskt (Christensen et al. 2010). Vi har endast använt oss av vetenskapliga artiklar som finns i Karlstads universitets databaser. Även om de vetenskapliga artiklarna är granskade kan problem uppstå, då vi måste tolka och översätta sekundärdata för att kunna använda den i vår uppsats. Detta medför en risk för feltolkningar och missuppfattningar av data (Bryman & Bell 2005). Vår ambition var att använda oss av uppdaterade och relevanta artiklar, det vill säga artiklar som hör till ämnet och som inte är allt för gamla. De äldre artiklarna som vi valt att ta med i uppsatsen anser vi är betydelsefulla samt att de tillför viktig information till uppsatsen.
Av de cirka 500 fastighetsmäklarna som enkäten skickades till besvarades den av 113 stycken, vilket innebär en svarsfrekvens 23 %. Gällande privatpersoner vet vi inte hur stor svarsfrekvensen är då vi dels skickat länken via sms och mejl men också delat länken på internet. 139 privatpersoner har besvarat enkäten. Eftersom vi ville nå ut till minst 100 privatpersoner och 100 fastighetsmäklare har vi uppnått vår önskade kvot av respondenter.
4.9.1. Reliabilitet och validitet
För att resultatet i undersökningen ska bli riktigt ska en tillfredställande grad av reliabilitet och validitet uppnås (Christensen 2010). Detta kan endast uppnås genom kontinuerlig kritisk prövning, bearbetning av materialet och noggrannhet. Reliabilitet är hur mätningarna utförs och hur noggrann bearbetningen av informationen är. Ett problem som kan uppstå vid enkätundersökningar är hur frågorna är formulerade. För att erhålla tillförlitlig primärdata bör frågorna i enkäten vara tydliga, klara och ej ledande för att
32 missförstånd och styrning ska kunna undvikas (Jacobsen 2002). Detta undviks genom att vi har försökt att använda oss av lättförståeliga frågeformuleringar och ett enkelt språk i enkäten. Reliabilitet uppnås genom att genomföra en pilotstudie vilket innebär att enkäten testades på ett antal personer innan den användes i uppsatssyfte, för att kontrollera att den uppfattades korrekt (Ejlertsson 2005). Vi har även varit tydliga med vårt tillvägagångssätt för att öka transparensen i uppsatsen.
Validitet är hur hög giltighet studien har och om undersökningen mäter det som framgår i frågeställningarna (Trost 2012). Validitet uppnås genom att ett stort antal fastighetsmäklare och privatpersoner har besvarat enkäten.
Eftersom uppsatsens frågeställning är att undersöka om privatpersoners och fastighetsmäklares värdebedömning av småhusattribut överensstämmer eller skiljer sig åt, anser vi att relevanta respondenter har tillfrågats. För att öka validiteten ytterligare får enbart privatpersoner som bor i småhus slutföra enkäten, då dessa respondenter är mer insatta i ämnet. Hög begreppsvaliditet uppnås genom att vi är väl insatta i de teorier som enkätens frågor ska spegla och integreras i (Ejlertsson 2005). Den externa validiteten anger i hur hög grad resultatet från vår undersökning kan generaliseras till populationen. På grund av att vi har ett bekvämlighetsurval blir den externa validiteten inte lika hög som vid ett slumpmässigt urval, vilket kan anses negativt. Men då vi inte har möjlighet att nå ut till samtliga privatpersoner med egenägt småhus och fastighetsmäklare i hela Sverige, blev bekvämlighetsurval det lämpligaste alternativet för oss. Ur teoretiskt perspektiv täcker vår undersökning in hela Sverige, men det finns en risk för överrepresentation för vissa åldrar på grund av att vi har använt oss av Facebook. Någon överrepresentation gällande ålder finns dock inte, då vår profildata visar att respondenternas ålder har en spridning mellan 20-65 år. Emellertid är det fler kvinnor än män som har besvarat enkäten varpå kvinnor kan anses något överrepresenterade, vilket kan påverka generaliserbarheten.
33
5. Empiri
Detta kapitel inleds med att redovisa bakgrundfakta för privatpersonerna. Därefter redovisas resultatet från enkätundersökningen som gjordes för att besvara uppsatsens frågeställning.
5.1. Profildata för privatpersoner
Privatpersonerna fick i enkäten besvara följande bakgrundsfrågor: Bor du i egenägt småhus, kön, ålder, utbildningsnivå samt årsinkomst. Resultatet presenteras nedan. Procenttalen är avrundade till närmsta heltal.
Bor du i egenägt småhus? Antal Procent
Ja 109 st 78 %
Nej 30 st 22 %
Kön
Kvinna 77 st 71 %
Man 32 st 29 %
Ålder
Under 20 år 0 st 0 %
20-35 år 31 st 28 %
35-50 år 46 st 42 %
50-65 år 29 st 27 %
Över 65 år 3 st 3 %
Utbildningsnivå
Förgymnasial utb. 1 st 1 %
Gymnasial utb. 23 st 21 %
Eftergymnasial utb. kortare än 3 år 24 st 22 %
Eftergymnasial utb. 3 år eller längre 60 st 55 %
Utbildning saknas 1 st 1 %
Årsinkomst
Under 250 000 kr 13 st 12 %
250 000-500 000 kr 86 st 79 %
500 000-750 000 kr 7 st 6 %
Över 750 000 kr 3 st 3 %
Vet ej 0 st 0 %
