Hur påverkar huspriserna konsumtionen?

NATIONALEKONOMISKA INSTITUTIONEN Uppsala universitetet

Examensarbete C

Författare: Susanne Ek och Rickard Lyko Handledare: Christian Nilsson

Höstterminen 2007 2008-01-27

Hur påverkar huspriserna

konsumtionen?

Sammanfattning

Bostaden står för större delen av det genomsnittliga hushållets förmögenhet och kan därför förväntas ha inverkan på hushållens konsumtion. Detta examens- arbete undersöker i form av en litteraturstudie hur konsumtionen påverkas av huspriserna. Den teoretiska modellen utgörs av livscykelhypotesen. Vi undersöker 18 studier från 1999 och framåt, samt redovisar undersöknings- metod och resultat för dessa. Med något undantag finner samtliga studier positiv marginell konsumtionsbenägenhet med avseende på husvärdet eller positiv konsumtionselasticitet med avseende på husvärdet (beroende på vilket mått som studerats). De estimerade värdena varierar mellan 0.01-0.09 (MPC) samt mellan 0.01-0.17 (elasticitet).

Nyckelord: konsumtion, huspris, livscykelhypotesen, förmögenhet

Innehållsförteckning

1. INLEDNING ...4

2. LIVSCYKELHYPOTESEN...6

3. FRÅN MODELL TILL VERKLIGHET ...9

3.1OSÄKERHET...9

3.2HUSPRISER OCH LÅNEMÖJLIGHETER...9

3.3FÖRMÖGENHETSEFFEKTER... 10

3.4POSITION I BOSTADSCYKELN... 11

3.5HUSETS SPECIFIKA KARAKTERISTIKA... 11

4. REDOVISNING AV STUDIERNAS RESULTAT...13

4.1SKILLNADER MELLAN ÅLDERSGRUPPER... 14

4.2JÄMFÖRELSE MELLAN STUDIER... 15

4.3VIA VILKA KANALER PÅVERKAR HUSPRISERNA KONSUMTIONEN? ... 16

4.4STATISTISKT ELLER KAUSALT SAMBAND?... 17

5. EMPIRISKA METODPROBLEM...18

5.1VAL AV DATAMATERIAL... 18

5.2KONSUMTIONSMÅTT... 18

5.3MÅTT FÖR HUSFÖRMÖGENHET... 19

5.4KONTROLLVARIABLER... 19

5.5KORT/LÅNG SIKT... 19

5.6OMRÄKNING MELLAN MPC OCH ELASTICITET... 19

5.7SPECIFIKA PROBLEM FÖR MIKROSTUDIER... 20

6. SLUTSATS...21

7. REFERENSER...22

8. APPENDIX...24

1. Inledning

Huset representerar större delen av det genomsnittliga hushållets förmögenhet.

I Sverige svarar bostaden tillsammans med andra fastigheter för 70 procent av hushållens tillgångar. Bostaden är den största enskilda tillgången och utgör 52 procent av de totala tillgångarna (SCB, 2005). Konsumtionen står i sin tur för 50 procent av BNP. Om huspriserna påverkar konsumtionen kan detta få samhällsekonomiska konsekvenser. Då huspriserna går ner/upp minskar/ökar efterfrågan i ekonomin och BNP påverkas. Huruvida husprisvariationer påver- kar konsumtionen har fått större uppmärksamhet under senare år, och den senaste forskningen fokuserar just på länken mellan husprisförändringar och konsumtionsnivå.

Syftet med denna uppsats är att genom en litteraturstudie utreda huruvida ett samband mellan huspriser och konsumtion existerar. Vi undersöker detta genom 18 moderna studier och redovisar dessa ingående; se tabell 4-7 i Appendix. Vi valde studier från år 2001 och framåt för att få en bild av forskningsläget idag. Studierna har valts utifrån att de är refererade till av andra författare eller att de har något utmärkande drag. Materialet är mättat då vi inte har funnit några ytterligare studier som skiljer sig markant från de 18 studier som finns med i detta examensarbete.

Det finns främst två typer av studier som undersöker sambandet mellan husprisförändringar och konsumtion; dels de som jämför hus med finansiella tillgångar, dels de som åldersuppdelar individer inom landet. Vi fokuserar på dynamiken mellan huspris och konsumtion och kommer alltså inte att diskutera hur de finansiella tillgångarna påverkar konsumtionen. Vi betraktar huspriser som en exogen variabel.

Studierna kan också uppdelas i mikro- och makrostudier. Ungefär hälften av studierna i vårt material är mikrostudier och den andra hälften är makrostudier. En mikrostudie ger möjlighet att åldersuppdela inom landet men även att kontrollera för fler faktorer. Makrostudier däremot används när författarna inte är intresserade av att dela upp hushållen i olika grupper.

Generellt finner studierna ett positivt samband mellan huspriser och konsumtion. Med något undantag finner samtliga studier positiv marginell konsumtionsbenägenhet med avseende på husvärdet (MPC) eller positiv konsumtionselasticitet med avseende på husvärde (beroende på vilket mått de studerar). De estimerade värdena för MPC varierar mellan 0.01-0.09 samt mellan 0.01-0.17 för elasticitet. Vi konstaterar också skillnader mellan ålders- grupper, länder och tidsperioder.

För att ge läsaren en teoretisk bakgrund till ämnet redogör vi för livscykel- hypotesen, samt på vilka sätt ett samband mellan huspriser och konsumtion kan förklaras. Disposition är som följer. Kapitel 2 redogör för teorin bakom livscykelhypotesen och presenterar de empiriska grundansatserna som studierna tillämpar. I kapitel 3 försöker vi gå från modell till verklighet och förklara vilka begränsningar teorin har samt genom vilka kanaler husprisförändringar kan påverka hushållens konsumtion. Kapitel 4 redovisar och diskuterar de empiriska resultaten medan kapitel 5 redogör för de metodproblem som studierna måste hantera. Kapitel 6 avslutar och sammanfattar våra slutsatser. I Appendix finns tabellerna 4-7, vilka ligger till grund för detta examensarbete.

2. Livscykelhypotesen

Vi har valt att genomgående fokusera på livscykelhypotesen då denna är den dominerande konsumtionsteorin idag. Samtliga studier vi har undersökt utgår också från livscykelhypotesen. Detta avsnitt redogör för teorin samt speci- ficerar de empiriska grundmodellerna som studierna tillämpar.

Teorin går tillbaka till Modigilanis livscykelhypotes vilken antar att individen planerar konsumtionen över sin livshoristont (Blanchard, 2006). Detta förutsätter en framåtblickande konsument som vill jämna ut konsumtionen över livscykeln, det vill säga hålla marginalnyttan av konsumtionen konstant över varje period i livet (Attanasio et al., 2005). Detta kan beskrivas med ekvationen

r)β (C (

U ) (C U

t

t = +

′

′

+

) 1

1

där U’(Ct) är marginalnyttan av konsumtion i period t, r är realräntan och β är diskonteringsfaktorn. β definierar hur mycket vi värderar framtida nytta från konsumtion mot konsumtion idag (Hannsgen, 2007). En otålig person har således större β än en person som värderar framtida konsumtion högt.

Livscykelhypotesen betraktar konsumtionsbeslutet som ett intertemporalt allokeringsbeslut. Enligt modellen är individens nytta en funktion av den totala konsumtionen, där varje individ maximerar sin nytta utifrån en given tidspreferens samt livsinkomst (Berg, 1983). Detta skiljer sig från den key- nesianska konsumtionsfunktionen där konsumtion antas bero av disponibel inkomst i varje period. Livscykelhypotesen är en finit horisont modell där individen väljer sin konsumtion utifrån dagens inkomst, samt utifrån förväntad framtida inkomst och nettoförmögenhet. Livscykelhypotesen antar att livslängden är känd och att ingen osäkerhet existerar. Således är modellen en finit (ändlig) modell (Attanasio, 1999).

Om vi bortser från osäkerhet är modellen tämligen enkel; nyttofunktionens konkavitet leder till en önskan att jämna ut konsumtion över tiden och sparandet sker för att kunna göra detta. Konsumtionen ökar endast vid en permanent förändring i inkomst eller förmögenhet. Enligt livscykelhypotesen är sparandets främsta syfte att individen ska kunna hålla upp sin konsumtion även efter pensionering (Attanasio, 1999). Eftersom äldre personer har kor- tare förväntad livstid har dessa högre marginell konsumtionsbenägenhet med avseende på inkomst och förmögenhet än unga (Grant & Peltonen, 2005).

Modellen i dess enklare form vilar på ett antal antaganden¹. Eftersom modellen förutsätter att individen vill hålla konsumtionen jämn över livscykeln förutsätter livscykelhypotesen att individer kan låna och spara för att genomföra denna konsumtionsutjämning. Som ovan nämnts antas också

1 Det finns antaganden som vi inte tar upp eftersom de inte har någon påverkan i vår undersökning över sambandet mellan huspriser och konsumtion.

(1.)

att livslängden är känd utan osäkerhet. Livscykelhypotesen förutsätter även att marginalnyttan av konsumtion i en given period inte påverkas av konsum- tionen i någon annan period (Attanasio, 1999).

Livscykelhypotesen förutsätter att konsumtion och förmögenhet är homo- gena, det vill säga att den inte tar hänsyn till att individer kan se på olika varor/tillgångar på skilda sätt. Eftersom hus också fungerar som bostad är det troligt att denna värderas annorlunda än andra finansiella tillgångar (se även 3.5). Ando och Modigliani (1963) introducerade konsumtionsfunktionen

t W t Y

t c Y c W

C = +

där Ct är konsumtionen i period t, cY och cW är marginal konsumtions- benägenhet (MPC) med avseende på inkomst respektive fysisk förmögenhet, Yt är inkomst i period t och Wt är förmögenhet i period t. Om vi istället delar upp förmögenheten i finansiella tillgångar (At) och fastighetstillgångar (Ht) fås följande ekvation

t H t A t Y

t c Y c A c H

C = + +

med cA ochcH som ovan. Denna uppdelning är mer relevant idag då flera ekonomer tror att de olika tillgångarna påverkar konsumtionen i skild grad (Chen, 2006).

Ekvation (3.) är den empiriska grundmodellen för de studier som undersöker marginell konsumtionsbenägenhet med avseende på husvärdet (cH), det vill säga den partiella derivatan med avseende på Ht. Tabell 5 och 7 redovisar de estimerade MPC-värdena från dessa studier.

Resterande studier undersöker konsumtionselasticiteten² med avseende på husförmögenheten. Deras grundläggande ansats (se bland andra Sierminska &

Takhtamanova, 2007) uttrycks

( )C_t e_Yln( )Y_t e_Aln( )A_t e_Hln( )H_t

ln = + +

där eY, eA ocheH är konsumtionens elasticitet med avseende på inkomst, finan- siella tillgångar samt husförmögenhet. De estimerade värdena för eH redovisas i tabell 4 och 6. Eftersom vårt fokus ligger på sambandet mellan huspris och konsumtion redovisas inga värden för koefficienterna cY, cA, eY eller eA.

2 Sambandet mellan MPC och elasticitet kan approximeras med

H t C elasticite

MPC≈ *

där elasticiteten multipliceras med kvoten mellan medelvärdet för konsumtion (C) och medelvärdet för husvärde (H). Detta diskuteras mer ingående i avsnitt 5.6.

(2.)

(3.)

(4.)

I detta kapitel har vi redogjort för teorin bakom livscykelhypotesen. Trots dess strikta antaganden finns empiriskt stöd för att livscykelhypotesen är en rimlig modell. Enligt Assarsson (1993): ”En huvudslutsats av dessa under- sökningar är att livscykelhypotesen ger en god approximation av konsum- tionsbeteendet.”. Vidare finner Assarsson att endast 25 procent av de svenska hushållen har ett kortsiktigt konsumtionsbeteende. Även Hall (1978) finner betydande stöd för livscykelhypotesen.

Då koefficienten för husförmögenhet (cH, eH) är positiv ger en ökning av huspriset högre konsumtion. I nästa kapitel frigör vi oss från de antaganden som den teoretiska modellen vilar på såsom antagandet om ingen osäkerhet samt att individer kan omfördela sin konsumtion över livet. Vi presenterar ett antal hjälphypoteser som förklarar på vilket sätt huspriserna kan förväntas påverka konsumtionen. Likviditetsrestriktioner, förmögenhetseffekter och position i bostadscykeln utgör de kanaler via vilka huspriserna påverkar konsumtionen.

3. Från modell till verklighet

Under de senaste 25 åren har huspris- och konsumtionstillväxten följts åt (Attanasio et al., 2005). För det typiska hushållet är bostaden den enskilt största delen av förmögenheten såväl som den mest betydande konsumtions- varan/investeringen. I Sverige utgör bostaden tillsammans med andra fastig- heter 70 procent av hushållens totala tillgångar år (SCB, 2005). Bostaden har dock flera roller vilket särskiljer den från andra varor, då hus kan ses som konsumtionsvara eller investering samt användas som säkerhet för lån. I verkligheten finns en mängd restriktioner som den teoretiska modellen inte tar hänsyn till och för att hantera dessa problem i den empiriska analysen presenteras en rad hjälphypoteser. Det är också troligt att restriktionerna bestämmer hur husprisförändringar påverkar konsumtionen; likviditets- restriktioner, förmögenhetseffekter samt position i bostadscykeln kommer således att utgöra de kanaler via vilka husprisvariationer kan antas påverka hushållens konsumtion.

3.1 Osäkerhet

För individen kan det vara svårt att jämna ut konsumtionen då framtida inkomst är förknippad med osäkerhet. Teorin förutsätter att varje individ har perfekt information om sin framtida inkomst och endast ändrar konsum- tionen vid icke-förväntade förändringar – då permanent över livscykeln. En riskavert person kan dock välja att konsumera efter dagens säkra inkomst samt förmögenhet och justera sin konsumtion först vid en säker förändring (Blanchard 2006). På detta följer att en tillfällig förmögenhets- eller inkomst- förändring inte påverkar konsumtionen nämnvärt.

3.2 Huspriser och lånemöjligheter

Ett annat problem är likviditetsrestriktioner. Livscykelhypotesen förutsätter att individer kan omfördela sin konsumtion genom att låna under sämre tider (ofta tidigt i livet) och spara under bättre tider. I verkligheten kan det emellertid vara svårt att få lån utan annan säkerhet än förväntad framtida inkomst (Assarsson, 1993).

En anledning till ökad konsumtion till följd av höjda huspriser kan bero på att kreditbegränsade hushåll får utrymme att låna för att jämna ut konsumtionen över livscykeln (Campbell & Cocco, 2007). Denna effekt brukar kallas balansräkningseffekt. Desto större säkerhet ett hushåll kan erbjuda för sina lån desto större möjligheter får de att låna och således också att konsumera (Rosenberg, 2004).

Hushåll med likviditetsrestriktioner kan delas upp i två kategorier – dels de som inte tidigare haft möjlighet till lån, dels de som nu kan låna till lägre ränta än tidigare. Den första gruppen vill utöka sin kredit men har inte möjlighet till det eftersom de inte har någon säkerhet för lån. Då huspriset går upp får dessa individer nytt belåningsutrymme. Den andra kategorin har kreditmöjlig- heter men till för hög kostnad (ränta). När värdet på deras hus stiger får de

möjlighet att låna till lägre ränta och utnyttjar detta för att konsumera mer (Benito et al., 2006).

Förbättrade lånemöjligheter kan också driva upp huspriser och stimulera konsumtion genom att lätta på belåningsrestriktioner för alla konsumenter (Campbell & Cocco, 2007). Regelsystem för lån ligger utanför vår fråge- ställning men dess påverkan på sambandet kan ändock vara värt att nämna.

3.3 Förmögenhetseffekter

Sambandet mellan huspris och konsumtion kan förklaras med förmögenhets- effekten; när värdet av huset ökar, ökar förmögenheten bunden i huset och konsumtionen ökar (Campbell & Cocco, 2007). Detta beror på att när hushållen får större förmögenhet kan de konsumera mer under sin livstid.

Detta är en traditionell förmögenhetseffekt (Rosenberg, 2004). Det är också tänkbart att ökade huspriser får hushållen att känna sig rikare och därför öka sin konsumtion. Förmögenhetseffekten kan således delas upp i två typer av förmögenhetseffekter³; realiserad förmögenhetseffekt och icke-realiserad förmögenhets- effekt. Den realiserade effekten sker när hushållen ökar konsumtionen till följd av att belånar värdestegringen, medan den icke-realiserade effekten inträffar då husägarna spenderar mer med anledning av att de känner sig rikare (Chen, 2006).

Om förmögenhet definieras som summan av likvida finansiella tillgångar samt värdet av huset minus belåningen leder ökade huspriser till ökad förmögen- het. Situationen är dock mer komplex då fastigheter även är en konsumtions- vara. För hushåll som förväntar sig att bo en längre tid i sitt hus är de ökade priserna enbart kompensation för högre implicit kostnad av boendet. För dessa existerar således ingen real förmögenhetseffekt (Campbell & Cocco, 2007). Den ökade konsumtionen är en direkt konsekvens av ökad belåning, se avsnitt 3.2.

Huspriser kan också påverka konsumtionen genom försäkringssparande.

Eftersom det kan vara svårt att försäkra sig mot fluktuationer i privat- ekonomin kan fastigheten ses som en säkerhet. Vid sämre tider kan kapital realiseras och användas för att klara nedgången. Liksom för balansräknings- effekten beror styrkan av försäkringssparandet av hur mycket kapital som hushållen kan realisera (eg. hur stor del av husvärdet som redan är belånat).

När värdet i huset ökar så minskar hushållens behov av andra säkerheter.

Likväl som att låna kan husägarna välja att istället spara mindre för att öka sin konsumtion (Benito et al., 2006).

3 Vilka namngavs av Ludwig & Slok (2002).

3.4 Position i bostadscykeln

Även individer som inte äger någon bostad kan påverkas av huspriserna genom hyreseffekten. När huspriset stiger är det troligt att hyrorna också stiger på en avreglerad marknad. Detta kan då leda till att hyresgäster tvingas att minska sin konsumtion till följd av stigande kostnader. Då hyresgäster antas ha högre marginell konsumtionsbenägenhet är det troligt att denna effekt är betydande (Giuliodori, 2005).

Det finns ett flertal andra mekanismer som kan verka i skilda riktningar.

Hushåll som inte äger någon bostad men planerar att köpa en bostad i framtiden påverkas också av förändringar i huspriset. Hyresgäster kan öka eller minska sin konsumtion för att antingen få råd att köpa en bostad eller ge upp och konsumera sina besparingar (Lehnert, 2004). Effekten är heller inte självklar för hushåll som äger en bostad men planerar att byta upp sig, det vill säga köpa en större/dyrare bostad i framtiden. Hushåll som planerar att gå till ett billigare boende kommer att öka sin konsumtion. Grant & Peltonen (2005) slår fast att de yngsta och fattigaste hyresgästerna reducerar sin konsumtion mest då den aggregerade husprisnivån ökar. Attanasio et al. (2005) finner istället att hyresgäster och bostadsägares konsumtion samvarierar.

3.5 Husets specifika karakteristika

Som ovan nämnts kan hus ses som konsumtionsvara eller investering samt kan användas som säkerhet för lån. I neoklassisk konsumtionsteori ses ofta hus som konsumtionsvara eller finansiell tillgång som vilken annan. Hus har dock specifika karaktärsdrag som särskiljer det både från andra konsum- tionsvaror och från finansiella tillgångar.

Huset behandlas på ett annat sätt än andra konsumtionsvaror genom sin roll som bostad. Dess främsta egenskap är att hushåll i regel inte kan sälja sin bostad utan att det påverkar familjens eller individens sociala situation. Med ett hus följer grannar, skola och närområde, vilket gör bostaden till en mindre likvid tillgång än exempelvis aktier. Bostaden kan även vara del av en persons identitet och kan användas för att visa social status. Många hushåll lägger också mycket tid på sin bostad i form av renoveringar och inredning. Det känslomässiga bandet till bostaden kan således hindra hushållen från att ta ut för mycket av värdet i lån, då de inte vill riskera att bli tvungna att flytta vid sämre tider (Hannsgen, 2007). Äldre personer tenderar enligt Yang (2006) att stanna kvar i sina bostäder, även då de enligt livscykelhypotesen borde flytta för att kunna hålla konsumtionen av andra varor på samma nivå som tidigare.

Detta avsnitt har förklarat genom vilka kanaler konsumtionen kan antas förändras på grund av husprisförändringar. Bostadsägare kan främst öka sin konsumtion antingen genom att belåna huset eller spara mindre då förmögenheten bunden i huset ökar. Huruvida bostadsägare realiserar vinsten är osäkert, speciellt med tanke på diskussionen om husets speciella karakteristika. Dessa hypoteser är viktiga, men kommer i skymundan i den

empiriska analysen. De flesta författarna verkar vara nöjda med att konstatera ett samband mellan huspriser och konsumtion utan att gå vidare in på vilka faktorer som leder fram till detta. Nästa kapitel redovisar de empiriska resul- taten samt konstaterar skillnader mellan tidsperioder, länder och olika ålders- grupper. Vi kopplar denna diskussion till de kanaler som diskuterats i detta kapitel samt belyser huruvida sambandet är kausalt.

4. Redovisning av studiernas resultat

Detta avsnitt redogör för resultaten från de undersökta 18 studierna. Med ett undantag, en svensk studie från 1999, har vi valt undersökningar från 2001 och framåt. Genom att välja nyare studier får vi en bild av forskningsläget idag. Många studier redogör både för ett huvudresultat och för flera del- resultat. Vi har i princip valt att fokusera på författarnas huvudresultat. På grund av de omräkningsproblem som diskuteras i avsnitt 5.6 redovisar vi författarnas studievariabel (eg. marginell konsumtionsbenägenhet eller elasti- citet). Metod och resultat sammanfattas i tabellerna 4-7 (se Appendix). Utifrån dessa diskuteras i detta kapitel generella resultat samt skillnader över tids- perioder, länder och åldersgrupper. Vi knyter också an till de hjälphypoteser som presenterats i kapitel 3 samt visar hur resultaten besvarar frågan om det kausala sambandet.

Generellt är forskarna överens om att det finns ett positivt samband mellan huspriser och konsumtion (jmf. ekvation (3.) och (4) på sidan 6). Studierna finner positiv elasticitet eller marginell konsumtionsbenägenhet (MPC).

Elasticiteterna varierar mellan 0.012-0.17 och den marginella konsumtions- benägenheten varierar mellan 0.01-0.09. För Tyskland och Frankrike finner Catte et al. (2004) att den marginella konsumtionsbenägenheten inte är signi- fikant skild från 0. Ett annat undantag är Ludwig & Slok (2002) som till och med finner en negativ långsiktig elasticitet (-0.05) för perioden 1960-1984.

Tabell 1: Sammanfattning av de estimerade koefficienterna för huspriset (H).

Mått Resultat Median⁴ Medelvärde

Elasticitet -0.05-0.17 0.07 0.070

MPC 0-0.09 0.035 0.038

Källor: se tabell 4-7 i Appendix.

Tabell 2: Jämförelse makro- och mikrostudier.

Typ av

studie Mått Resultat Elasticitet -0.05-0.17 Makrostudie

MPC 0-0.09 Elasticitet 0.012-0.13 Mikrostudie

MPC 0.01-0.04 Källor: se tabell 4-7 i Appendix.

Studierna skiljer sig genom vald tidsperiod för respektive undersökning. Tids- spannet som täcks är 1952-2004. Studien som undersöker längst tidsperiod studerar perioden 1952-2001; och två av studierna undersöker enbart data för ett enskilt år. Med undantag för Ludwig & Slok (2002) avslutas tidsperioden

4 Vi har beräknad median och medelvärde för samtliga studier utom Attanasio et al.

(2005) då de enbart redovisar åldergrupperade resultat. Då resultat redovisats som intervall har vi beräknat medelvärdet för dessa. Vi behandlar samtliga resultat lika, oavsett om författarna specificerat den långsiktiga effekten.

under 1990- eller 2000-talet. Som ovan nämnt finner Ludwig & Slok (2002) negativ elasticitet för perioden 1960-1984 men positiv för perioden 1985- 2000. Eftersom ingen annan studie betraktar ett liknande tidsspann är det svårt att värdera deras resultat. En tänkbar förklaring skulle kunna vara att belåningsmöjligheterna var mer begränsade under den tidigare estimations- perioden än under den senare (se avsnitt 3.2 samt 4.3).

Som vi kan se varierar de estimerade koefficienterna över ett tämligen stort intervall, vilket delvis kan förklaras av att studierna undersöker olika länder.

Sju av rapporterna har undersökt USA och finner elasticitet mellan 0.04-0.09 eller MPC mellan 0.04-0.09. Länder med lägre MPC är Spanien (0.015), Italien (0.01-0.014), Japan (0.01) samt Australien (0.03). I det övre spannet finns Case et al. (2001) med elasticitet på 0.11-0.17 för 14 OECD-länder, samt Sier- minska & Takhtamanova (2007) som finner elasticitet mellan 0.10-0.13 för Finland, Italien och Kanada.

4.1 Skillnader mellan åldersgrupper

Sju av studierna delar upp hushållen i åldersgrupper och undersöker hur förändringar i huspris påverkar respektive grupp. Många av dessa studier utgår från likviditetsrestriktioner över livscykeln. För unga hushåll utan bostad kan höjda huspriser leda till att de får svårare att få lån för att kunna köpa en bostad. Äldre hushåll däremot vinner på ökad husfömögenhet då de kan belåna sin bostad eller sälja och köpa/hyra något billigare. Effekten för medelålders är mer komplicerad, då de antingen kan vilja köpa större eller mindre i framtiden (Leung, 2004). De flesta unga bostadsägare planerar att köpa större och dyrare hus i framtiden och kan ses vara kort i hus, medan äldre bostadsägare planerar att flytta till något mindre och billigare – alltså är de lång i hus. Så länge som det inte finns något instrument som kan försäkra hushållen mot dessa korta och långa positioner kommer det att finnas skillnader för olika grupper (Campbell & Cocco, 2007).

Enligt livscykelhypotesen kommer de äldre öka sin konsumtion mest vid en ökning i huspriset eftersom de är minst benägna att ”byta upp sig” i framtiden samt har kortare livsspann att nyttja ökningen över. Om det istället är underliggande faktorer som styr sambandet såsom inkomstförväntningar kommer de unga hushållen öka sin konsumtion mest (Attanasio et al., 2005).

Unga bostadsägare kan också förväntas öka sin konsumtion mer genom att de är likviditetsbegränsade. När huspriset stiger får dessa hushåll ökade likviditetsmöjligheter och således är balansräkningseffekten starkare för dessa hushåll (Li & Yao, 2005).

Som vi kan se från tabell 3 har författarna valt olika åldersindelningar vilket försvårar jämförelser studierna emellan. Valet av åldersgrupper kan också ha haft påverkan på resultatet. Två av studierna finner störst elasticitet för unga hushåll, vilket är konsistent med hypotesen om att underliggande faktorer såsom inkomstförväntningarna styr både huspris och konsumtion simultant (detta diskuteras mer ingående i avsnitt 4.5). Lehnert (2004) finner störst effekt för den näst äldsta åldersgruppen och därefter för den yngsta. Det tyder på att fler orsaker spelar in. De fyra andra studierna ser störst effekt för de

äldsta hushållen, vilket är i enlighet med livscykelhypotesen. Sammanfatt- ningsvis kan vi säga att resultaten inte är entydiga och det är svårt att utläsa ett klart resultat utifrån dessa studier. Val av metod och indelning verkar spela en betydande roll.

Tabell 3: Resultat för åldersuppdelade studier.

Studie Åldersindelning Resultat

Attanasio et al.., 2005 unga< 35, medel

(35, 60), äldre 60< störst elasticitet för unga hushåll Bover, 2005 35-44, 45-54, 55-64 störst MPC för unga hushåll Campbell & Cocco, 2007 ung< 40< äldre störst elasticitet för äldre hushåll

Grant & Peltonen, 2005 30-45, 46-55, 56-65 MPC högst för de äldsta hushållen, resultat dock endast statistiskt säkerställt för denna grupp

Lehnert, 2004 25-34, 35-42, 43- 51, 52-62, 63-95

störst effekt för medelålders (52-62) därefter de yngsta hushållen

Li & Yao, 2005 kontinuerligt positiv välfärdseffekt för gamla och medelålders husägare

Sierminska &

Takhtamanova, 2007

25-+34, 35-44, 45- 54, 55-64, 64-75, 75+ samt elva⁵

åldergrupper

elasticitet signifikant lägst för unga hushåll

Källor: se tabell 4-7 i Appendix.

4.2 Jämförelse mellan studier

Då vi finner det svårt att värdera studierna utifrån vår kunskap sammanställer vi istället hur forskarna ställer sina resultat till andras undersökningar. Många studier refererar till Case et al. (2001), som studerar ett omfattande data- material dels för 14 OECD-länder och dels paneldata för samtliga delstater inom USA. I princip har samtliga efterföljande artiklar, precis som Case et al.

(2001), funnit att sambandet mellan huspriser och konsumtion är starkare än för finansiella tillgångar och konsumtion.

En artikel som kommenterar Case et al. (2001) är Ludwig & Slok (2002). De menar att finansiella tillgångar har högre elasticitet än hus både empirirskt och teoretiskt. Därför kritiserar de Case et al. (2001) som de anser får resultatet på grund av hur de har konstruerat husförmögenheten. Många andra författare lägger dock fram hypoteser för att husförmögenheten kan antas ge större effekt på konsumtionen än vad finansiella tillgångar gör. Bostäder är betydligt mer jämnt fördelade över befolkningen än finansiella tillgångar. Hushåll med mindre total förmögenhet har generellt en högre marginell konsumtions- benägenhet än hushåll med större förmögenhet. Om husförmögenheten är mer jämnt fördelad över befolkningen kommer detta att resultera i högre aggregerad marginell konsumtionsbenägenhet med avseende på husför- mögenhet (Pichette & Tremblay, 2003). Denna effekt gäller även om MPC för finansiella tillgångar skulle vara högre än MPC för hus på individnivå. Det är dessutom troligt att en ökning av husvärdet ses som mer permanent än en börsuppgång (Catte et al., 2004) och enligt livscykelhypotesen ökar individer endast sin konsumtion vid en permanent förändring.

5 25-29, 30-34, 35-39, 40-44, 45-49, 50-54, 55-59, 60-64, 65-69, 70-74, 75+

Svårigheter med att jämföra studier och dra slutsatser från materialet är särskilt tydligt när vi jämför Campbell & Cocco (2007) med Attanasio et al.

(2005). Orsaken till deras olika resultat förvånar både författarna och Benito et al. (2006) som i Bank of England’s rapport skriver: ”The reason why the studies’ results differ is not clear”. Båda studierna använder Family Expen- diture Survey över Storbritannien och delar in hushållen i åldersgrupper.

Attanasio et al. (2005) studerar en längre tidsperiod; 1978-2001/2 jämfört med 1988-2000 för Campbell & Cocco (2007). De finner dock skilda resultat.

Campbell & Cocco (2007) estimerar en elasticitet på 0.012 för samtliga hus- hållen och störst elasticitet (0.017) för äldre hushåll, medan Attanasio et al.

(2005) finner elasticitet på 0.04-0.21 beroende av åldersgrupp med störst effekt för unga hushåll. Dessa resultat leder i sin tur fram till motsatta slut- satser; Campbell & Cocco (2007) finner att förmögenhetseffekten är domin- erande medan Attanasio et al. (2005) drar slutsatsen att det är underliggande faktorer som orsakar sambandet.

4.3 Via vilka kanaler påverkar huspriserna konsumtionen?

Få studier diskuterar vilka av hjälphypoteserna i kapitel 3 (eg. balansräknings- effekt, förmögenhetseffekt samt position i bostadscykeln) som är domin- erande i sambandet mellan huspriser och konsumtion. Anledningen till att orsaksförklaringarna inte har större täckning i den empiriska litteraturen kan vara att författarna främst är intresserade att undersöka om det finns ett samband. Den effekt som ändock fokuseras mest på är hur balansräknings- effekten kan påverka konsumtionen, samt vilka faktorer inom ett land som stärker konsumtionsreaktionen.

Balansräkningseffekten (se avsnitt 3.2) beror på att kreditbegränsade hushåll får utrymme att låna när huspriserna stiger, och kan då jämna ut konsum- tionen över livscykeln. Ludwig & Slok (2002) finner att sambandet mellan förändring i huspris och konsumtion blivit starkare över tiden och menar att denna effekt på senare år beror på att hushållen tar ut nya lån på sin bostad till följd av lägre kostnad. Möjligheten till lägre räntor uppstår då huspriserna stiger och låneutrymmet ökar eftersom hushållen då kan låna till lägre kostnad än tidigare. Attanasio et al. (2005) däremot visar på ett liknande konsumtions- mönster för hyresgäster som för bostadsägare. De menar därför att ett liknande konsumtionsmönster dem emellan inte stöder lånehypotesen, där bostadsägare kan antas öka sin konsumtion betydligt mer än hyresgäster.

Catte et al. (2004) jämför 10 OECD-länder och finner att reaktionen på kon- sumtionen kan förväntas vara större, ceteris paribus, i de länder där de finansiella marknaderna ger tillgång till enklare lånefinansiering och finansiella produkter som underlättar att plocka ut förmögenhet från hus. Vidare är effekten större i länder med hög andel bostadsägare eftersom detta enligt Catte et al. (2004) implicerar en jämnare fördelning av förmögenhet inom landet. Det beror på att faktorer som begränsar den icke-realiserade vinsten minskar samt att fler transaktioner gör att hushållen blir mer medvetna om värdet på sin bostad (Case et al., 2001).

4.4 Statistiskt eller kausalt samband?

Trots det tydliga sambandet mellan konsumtion och huspriser menar flera ekonomer att det enbart är ett statistiskt samband (Chen, 2006). Kor- relationen skulle kunna förklaras av underliggande faktorer, såsom förvänt- ningar på framtida inkomst och ränta. Den viktigaste faktorn är förväntad inkomst, vilken vid en ökning leder till högre konsumtion både nu och i framtiden. Detta i sin tur ökar även efterfrågan på bostäder vilket leder till ökade huspriser (Benito et al., 2006). Enligt Benito et al. (2006) följer även hyresgästers konsumtion bostadspriserna vilket tyder på att inkomstförvänt- ningarna spelar en stor roll.

Attanasio et al. (2005) slår fast att sambandet mellan huspriser och konsum- tion inte är ett kausalt samband utan att detta beror på gemensamma underliggande faktorer, främst inkomstförväntningarna. De motiverar denna slutsats med att de yngre hushållen ökar sin konsumtion mest vid en husprisökning samt att mönstret för bostadsägare och hyresgäster är mycket lika. Cocco & Campbell (2007) däremot finner statistiskt bevis för att huspriser och konsumtion styrs av ett oberoende samband, det vill säga att underliggande faktorer inte kan förklara hela sambandet.

De flesta forskare verkar dock tro att åtminstone en del av sambandet är kausalt, och att det främst är huruvida individer kan belåna värdeökningen för att använda till konsumtion som är av betydelse. Sambandet mellan huspris- variationer och konsumtionsförändringar är dessutom betydelsefullt oavsett om sambandet är kausalt eller inte. Ett existerande samband leder till samhällsekonomiska och konjunkturella effekter. Dessutom saknas ett mått på inkomstförväntningar och kanske skulle huspriserna kunna ses som ett sådant mått ifall sambandet är icke-kausalt.

Vi har sett tämligen spridda resultat, något mer spridda för makro- än för mikrostudier. Frågan om det kausala sambandet kan inte ignoreras, även om sambandet är betydelsefullt oavsett om detta är kausalt eller ej. Det verkar också som den mest betydelsefulla kanalen för hushållen är lånemöjligheter via balansräkningseffekten. Vi konstaterar skilda resultat för olika åldersgrupper, länder och tidsperioder. Resultaten är dock inte entydiga ens för dessa uppdelningar. En del av förklaringen till detta kan bero på metodproblem som undersökningarna hanterar på olika sätt. Vi redogör för dessa i nästa kapitel.

5. Empiriska metodproblem

Det största problemet för empiriska undersökningar inom detta område är bristen på hushållsdata som innehåller samma tidsintervall och gemensamt mått på konsumtion och husförmögenhet. Dessutom bör en ideal studie löpa över lång tid och innehålla ett stort antal hushåll (Bover, 2005). Enligt Carroll (2004) lyckas Disney et al. (2002) bäst med att lösa detta problem då de använ- der data över konsumtion för brittiska hushåll tillsammans med indikatorer för huspriserna på grevskapsnivå. Nedan följer en genomgång av de problem studierna ställts inför och exempel på hur dessa hanteras.

5.1 Val av datamaterial

Cirka hälften av studierna i vårt material är mikrostudier och den andra hälften är makrostudier (se tabell 4-7, Appendix). En mikrostudie ger möjlig- het att kontrollera för fler faktorer samt att undersöka huruvida sambandet är kausalt. Mikrostudier har dock problem med att hitta bra mått på konsumtion och förmögenhet (Bostic et al., 2005). Enligt Bover (2005) har skepticismen kring makrostudier lett till att allt fler studier numer använder mikrodata.

Generellt kan vi se att aggregerade data används när författarna inte är intres- serade av att dela upp hushållen i olika grupper, exempelvis åldersindelning.

Det främsta problemet med makrostudier är dock att aggregerade data samvarierar med en mängd olika faktorer, och således är det svårt att separera huruvida det finns en förmögenhetseffekt på konsumtionen från huspriserna (Carroll, 2004). För vårt studiematerial går det dock inte att urskilja någon skillnad i koefficientvärden på landsnivå mellan makro- och mikrostudierna.

5.2 Konsumtionsmått

Vilket konsumtionsmått som används varierar till viss del mellan studierna även om det vanligaste är att använda den totala konsumtionen. Total konsumtion definieras som värdet av icke-varaktiga varor samt värdet av flödet från varaktiga varor. Problemet när måttet total konsumtion används är att total konsumtion i nationalräkenskaperna behandlar varaktig konsumtion som om att den konsumeras omedelbart vid köptillfället (Johnsson & Kaplan, 2001). Enligt Pichette & Tremblay (2003) finns inget enkelt sätt att räkna flödet från varaktiga varor och därför använder många forskare icke-varaktig konsumtion som approximation för total konsumtion. Bostic et al. (2005) finner att husvärdet kovarierar mest signifikant med icke-varaktig konsumtion medan varaktiga varor kovarierar med finansiella tillgångar. Campbell &

Cocco (2007) definierar icke-varaktig konsumtion som summan av två veckors rapporterade utgifter för bensin, resor, mat, alkohol, tobak, kläder, hushållsservice, fritidsaktiveter och service samt andra utgifter. Case et al.

(2001) finner inga data över konsumtionen på delstatsnivå utan använder en panel av detaljhandelsförsäljning. Denna står för ungefär hälften av de totala konsumtionsutgifterna och kan förväntas avvika från konsumtionen av flera anledningar. Delstater som har stor turistnäring får högre andel försäljning per invånare. Stater med låg eller ingen konsumtionsskatt kan också förväntas

ha hög försäljning per invånare. Attanasio et al. (2005) använder dock den totala konsumtionen eftersom de menar att varaktiga varor tenderar att följa konjunkturcykeln i högre utsträckning. En annan studie som också inkluderar konsumtionen av varaktiga varor är Dvornak & Kohler (2003). Deras fokus är att mäta effekten av förändringar i husvärdet på den aggregerade ekonomin och använder därför total konsumtion.

5.3 Mått för husförmögenhet

Ytterligare ett problem med studier som undersöker sambandet mellan hus- pris och konsumtion är definitionen av husvärdet och tillgång på dessa data.

Case et al. (2001) använder det aggregerade värdet av privatägda bostäder genom ett prisindex, andelen husägare samt det totala antalet hushåll i ett land (Ludwig & Slok, 2002). Johnsson & Kaplan (1999) använder aggregerad nettohusstock där denna definieras som husförmögenhet minus hushållens skulder. Bostic et al. (2005) och Dvornak & Kohler (2003) använder också detta mått medan Bover (2005) använder huspriserna.

5.4 Kontrollvariabler

För att bestämma huruvida sambandet mellan huspriser och konsumtion är ett kausalt samband är det viktigt att kontrollera för variabler som kan påverka båda. En sådan variabel är region, då husprisutveckling kan variera kraftigt mellan olika regioner inom ett land. Det finns också andra variabler som både påverkar och blir påverkade av konsumtion, bland andra demografi och pensionsbeteende. Dessutom bör hänsyn tas för arbetsutbudsvariabler såsom det kvinnliga deltagandet på arbetsmarknaden och det totala antalet arbetade timmar. Ytterligare kontrollvariabler är realränta samt inkomst. I den empiriska ansatsen ingår inkomst samt finansiella tillgångar. På så sätt kon- trolleras dessa explicit i modellen även om detta examensarbete inte redovisar dessa variabler eller estimerade värden.

5.5 Kort/lång sikt

Endast fem studier behandlar den långsiktiga effekten explicit. Carroll (2004) finner en betydligt större effekt på lång sikt. Han definierar kort sikt upp till ett år, medellång sikt upp till tre år och lång sikt därefter. Effekten kan förväntas vara fördröjd då det tar tid för individer att bli säker på om upp- gången är permanent samt att inse att huset har ökat i värde då fastighets- värdering inte sker kontinuerligt (Case et al., 2001).

5.6 Omräkning mellan MPC och elasticitet

Det skulle vara önskvärt att kunna räkna om marginell konsumtions- benägenhet till elasticitet och vice versa för att kunna jämföra samtliga studier med varandra. MPC och elasticitet är som kan ses från ekvation (3.) och (4.) på sidan 6 närbesläktade.

C MPC H C

H H t C

elasticite ≡ ∗

∂

= ∂ _(5.)

Från ekvation (5.) kan sedan ett uttryck för att räkna om elasticitet till mar- ginell konsumtionsbenägenhet approximeras, där elasticiteten multipliceras med kvoten mellan medelvärdet för konsumtion (C) och medelvärdet för husvärde (H)

Vi redovisar dock enbart författarnas resultat då det är svårt att finna bra mått

på C och Hför att beräkna kvoten och således kunna räkna om från det ena

måttet till det andra. Exempelvis konstaterar Ludwig & Slok (2002) att det inte är möjligt för dem att räkna om konsumtionselasticiteten då sådana data inte finns tillgängliga. I de fall författarna gjort omräkningar redovisar vi dessa resultat under ”Övrigt” i tabellerna 4-7 i Appendix.

5.7 Specifika problem för mikrostudier

Som ovan nämnts är mikrostudier ideala för att studera huruvida sambandet mellan huspriser och konsumtion existerar. Det finns dock problem även med dessa studier, varav det största är att datamaterial inte finns för unika hushåll. Bostic et al. (2005) använder en matchningsalgoritm eftersom CEX (Consumer Expenditure Survey) och SCF (Survey of Consumer Finance) inte undersöker samma hushåll. Den intresserade läsaren uppmanas studera Bostic et al. (2005) för en metodgenomgång. Flera andra dataundersökningar inter- vjuar hushållen endast en gång, bland andra FES (Family Expenditure Survey) och detta leder till att författarna måste konstruera pseudopaneler för att undersöka effekter för olika åldersgrupper. Pseudopanelen skapas eftersom det inte är möjligt att följa ett enskilt hushåll över tiden. Istället följs det genomsnittliga beteendet för en grupp individer över tiden. Grupperna delas in efter individer eller hushåll där familjeöverhuvudet är född under samma tidsperiod. Enligt Bover (2005) är det inte heller säkert att undersökningen lyckas fånga den kausala effekten då det kan vara svårt att kontrollera för variabler som påverkar både konsumtion och huspriser.

De främsta empiriska metodproblemen gäller val av datamaterial, konsum- tionsmått, kontrollvariabler samt mått på husförmögenhet. Eftersom det finns flera sätt att hantera dessa problem kan detta förklara att resultaten varierar studierna emellan. Olika studier använder också olika datamaterial och dessa innehåller problemen i olika stor grad. Vi har nu redogjort för livscykel- hypotesen, de kanaler som påverkar sambandet, resultat och metodproblem.

Nästa kapitel sammanfattar våra slutsatser.

H t C elasticite

MPC ≈ * ^(6.)

6. Slutsats

Utifrån vår litteraturstudie drar vi slutsatsen att det råder ett positivt samband mellan huspriser och konsumtion. Med något undantag finner samtliga studier positiv marginell konsumtionsbenägenhet från husvärdet eller positiv kon- sumtionselasticitet med avseende på hus (beroende på vilket mått de studerar). De estimerade värdena varierar mellan 0.01-0.09 (MPC) samt mellan 0.01-0.17 (elasticitet). Både median och medelvärde för konsumtions- elasticitet är 0.07. Denna elasticitet innebär att en upp-/nedgång av hus- priserna på 25 procent skulle medföra att konsumtionen ökar/minskar med 1.75 procent. Huspriset har således betydelse för efterfrågan i ekonomin. På aggregerad nivå är effekten trots allt modest, där en upp-/nedgång på 25 procent resulterar i BNP-ökning/-minskning på omkring 0.5 procent under en tvåårsperiod.

Vilken betydelse huspriser ska tillskrivas inom samhällsekonomin är beroende av huruvida sambandet mellan huspriser och konsumtion är ett kausalt samband. Om sambandet snarare visar underliggande faktorer såsom inkomstförväntningar bör husprisvariationer främst ses som ett mått på dessa.

Om det istället är ett kausalt samband är det viktigt att ta med husprisernas effekt när efterfrågan ska stimulera/dämpas. Således är det viktigt för riksbanker och politiker att ha huspriserna i åtanke då de försöker påverka hushållens konsumtion. För framtida studier vore det intressant att studera detta närmare, det vill säga försöka reda ut vilka faktorer som orsakar det positiva statistiska sambandet som observerats i ett stort antal studier.

7. Referenser

Assarsson, B. (1993), ’Livscykelhypotesen, konsumtionen och stabiliseringspolitiken’, Ekonomisk Debatt Vol. 21

Attanasio et al. (2005), ’Consumption, house prices and expectations’, Bank of England Working Paper No. 271

Attanasio, O. (1999), ’Consumption’, Handbook of Macroeconomics, Chapter 11

Benito et al. (2006) ’House prices and consumer spending’, Bank of England Quarterly Bulletin Summer, pages 142-154

Benjamin et al. (2004), ’Real Estate Versus Financial Wealth in Consumption’, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 29, No. 3, pages 341-354

Berg, L. (1983), ’Konsumtion och sparande – en studie av hushållens beteende’, Studia Oeconomica Upsaliensia 8

Blanchard, O. (2006), Macroeconomics, Prentice Hall

Bostic et al. (2005), ’Housing wealth, financial wealth, and consumption: New evidence from micro data’, Working Paper

Bover, O. (2005), ’Wealth Effects on Consumption: Microeconometric estimates from the Spanish Survey of Household Finances’, Banco De Esapana Working Paper No.

0522

Campbell, J., & Cocco, J. (2007), ’How do house prices affect consumption?

Evidence from micro data’, Journal of Monetary Economics Vol. 54, pages 591-621 Carroll, C. (2004), ’Housing Wealth and Consumption Expenditure’, John Hopkins University Working Paper

Case et al. (2001), ’Comparing wealth effects: The stock market versus the housing market’, Cowles Foundation Discussion Paper No. 1335

Catte et al. (2004) ’Housing Markets, Wealth and Business Cycle’, OECD Economics Department Working Paper No. 394

Chen, J. (2006), ’Housing wealth and aggregate consumption in Sweden’, Uppsala University Working Paper 2006:16

Disney et al. (2002), ’House price shocks, negative equity and household consumption in the UK in the 1990s’, Working Paper

Dvornak, N. & Kohler, M. (2003) ’Housing wealth, stock market wealth and consumption: A panel analysis for Australia’, Reserve Bank of Australia Working Paper Giuliodori, M. (2005) ’The role of house prices in the monetary transmission mec- hanism across European countries’, Scottish Journal of Political Economy Vol. 52, No. 4 Grant, C. & Peltonen, T. (2005), ’Housing and Equity Wealth Effects of Italian Households’, DNB Working Paper No. 43

Hall, R. (1978), ’Stochastic Implications of the Life Cycle-Permanent Income Hypo- thesis: Theory and Evidence’, The Journal of Political Economy, Vol. 86, No. 6

Hannsgen, G. (2007), ’A Random Walk Down Maple Lane? A critique of Neo- classical Consumption Theory with Reference to Housing Wealth’, Review of Political Economy, Vol. 19, No. 1

Johnsson, H. & Kaplan, P. (1999), ’An Econometric Study of Private Consumption Expenditure in Sweden’, Working Paper

Lehnert, A. (2004), ’Housing, Consumption and Credit Constraints’, Federal Reserve Board Working Paper No. 2004-63

Leung, C. (2004), ’Macroeconomics and housing: a review of the literature’, Journal of Housing Economics, Vol. 13, pages 249-267

Li, W. & Yao, R. (2005) ’The life-cycle effects of house price changes’, Federal Reserve Bank of Philadelphia Working Paper No. 05-7

Ludwig, A. & Slok, T. (2002), ’The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries’, IMF Working Paper 02/1

Pichette, L. & Tremblay, D. (2003), ’Are Wealth Effects Important for Canada?’, Bank of Canada Working Paper 2003-30

Rosenberg, I. (2004), ’Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuld- sättning’, Sveriges Riksbank Anförande 2004-09-20

SCB (2005), ’Tillgångar och skulder för personer 2005’, Förmögenhetsstatistik

Sierminska, E. & Takhtamanova, Y. (2007), ’Wealth Effects out of Financial and Housing Wealth: Cross Country and Age Group Comparisons’, Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper No. 2007-01

Yang, F. (2006), ’Consumption Over the Life Cycle: How Different Is Housing?’, Working Paper 635

8. Appendix

På följande sidor redovisas de 18 studier som legat till grund för vårt examensarbete. Tabellerna är uppdelade efter mikro- och makrostudier samt efter vilket mått författarna undersökt (eg. elasticitet eller marginell konsum- tionsbenägenhet). Vi specificerar författare, teoretisk utgångspunkt, vilket land som studeras, typ av data, kontrollvariabler, tidsperiod, resultat, konsum- tionsvariabel, aggregationsnivå (för mikrostudier) samt övrig information som kan vara av intresse för läsaren.

Tabell 4: Makrostudier som använder sig av elasticitetsmåttet.

Studie Teoretisk

utgångspunkt Studerar land Typ av data Kontrollvariabler Tidsperiod Resultat Konsumtions-

variabelⁱ Övrigt

Paneldata över

14 utvecklade länderⁱⁱ årsdata 1975-1996 0.11-0.17 total

Case et al, 2001

Livscykel- hypotesen

USA kvartalsdata på delstatsnivå

geografiska karakteristiska,

säsongsvariabler 1982-1999 0.05-0.09 detaljhandel som estimat

sign. skillnad aktiemarknad/bostadsmarknad högre MPC hus

Chen, 2006

Permanenta inkomst livs- cykelhypotesen

Sverige kvartalsdata finansiella tillgångar,

inkomst 1980-2004 0.11 total

studerar långsiktig elasticitet, kortsiktiga variationer i huspriser är ej förknippade med

konsumtionsutg. MPC=0.119, elasitictet=0.064 på kort sikt

1960-1984 -0.05 Ludwig &

Slok, 2002

Livscykel-

hypotesen 16 OECD-länder

kvartalsdata för en panel av 16

länder

ej angivna

1985-2000 0.03

total studerar långsiktig elasticitet, större elasticitet för tillgångar på aktiemarknaden

Tabell 5: Makrostudier som använder sig av mått på marginell konsumtionsbenägenhet.

Studie Teoretisk

utgångspunkt Studerar land Typ av data Kontrollvariabler Tidsperiod Resultat Konsumtions-

variabel Övrigt

Benjamin et al., 2004

Livscykel-

hypotesen USA kvartalsdata

(tidsserieanalys)

mått på riskaversion, realränta, tidspreferenser

1952-2001 0.08 total jmf hus- och finansiell förmögenhet → högre för hus

Carroll, 2004 Egen metodⁱⁱⁱ USA NIPA^iv ej angivna 1960-2003 0.09 total diskutera tidsintervall och dess effekter, mäter långsikt, MPC=0.015 på kort sikt Storbritt., Canada, USA,

Holland & Australien 0.05-0.08

Japan. Italien 0.01

Catte et al., 2004

Livscykel- hypotesen

Frankrike, Tyskland

longitudinella data

arbetslöshetsnivå, kortsiktiga realräntan, inflation

1975-2002^v

ej sign. ≠ 0

total

studerar långsiktig MPC, MPC störst i länder med effektiva lånemarknader, jmf hus/tillgångar på aktiemarknaden → MPC högre för hus

Dvornak &

Kohler, 2003

Livscykel-

hypotesen Australien kvartalsdata^vi hushållens skulder,

inkomst 1984-2001 0.03 total studerar effekt på lång sikt, finner större effekt för finansiella tillgångar än hus Johnsson &

Kaplan, 1999

Livscykel-

hypotesen Sverige årsdata arbetslöshet, ränta 1970-1998 0.04 total jämför MPC för inkomst, finansiell förmögenhet och nettohusstocken

Pichette &

Tremblay, Livscykel-

hypotesen Kanada kvartalsdata

realränta, statsskuld,

befolkningsstorlek 1964:2 -

2000:4 0.06 icke-varaktig approximerar total

sign. skillnad mellan MPC för hus och finansiella tillgångar, högre för hus