Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Beslutet/domen har vunnit laga kraft.

Saken

Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om redbarhet och lämplighet, pris i marknadsföring och rådgivnings- och

upplysningsskyldighet.

Prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har gett in olika versioner av uppdragsavtalet. Dessutom har frågan om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris prövats. Även frågan om fastighetsmäklaren har fullgjort sin upplysningsskyldighet gentemot köparna med anledning av en omledning av en väg har berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en fastighet. Anmälaren anser också att mäklaren har brustit i sin

upplysningsskyldighet med anledning av ett förslag om att leda om en väg i det område där den aktuella fastigheten ligger.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan.

Han har gett in uppdragsavtalet upprättat i två olika exemplar,

objektsbeskrivningen upprättad i två olika exemplar och köpekontraktet.

Fastighetsmäklarinspektionen har i handläggningen av ärendet

uppmärksammat NN på att uppgiften om utgångspriset i uppdragsavtalet inte stämde överens med det utgångspris som NN i sitt yttrande har uppgett att han och säljaren har kommit överens om. Av denna anledning lämnade NN den 28 februari 2018 in ytterligare ett uppdragsavtal till inspektionen, men i en annan version.

Anmälan

Anmälaren har anfört i huvudsak följande.

Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid

marknadsföringen av en fastighet. Enligt uppgift från mäklaren på visningen var huset sedan köpet renoverat av den nuvarande ägaren och det syntes.

Huset var i mycket fint skick. Läget var också idylliskt med fin omgivning i skogsmiljö samtidigt som avståndet till tätorten var kort. Enligt statistik om slutpriser för bostäder såldes huset år 2008 för 1 800 000 kronor. Fastigheten marknadsfördes under 2017 med ett utgångspris om 1 890 000 kronor efter att ha totalrenoverats. Fastigheten ska ha sålts för 3 450 000 kronor. Att ett hus efter att ha genomgått en totalrenovering skulle säljas för enbart 90 000 kronor mer nio år efter förvärvet är inte rimligt. Det är uppenbart att det utgör ett lockpris. Under visningen av huset hörde han i förbifarten att mäklaren och andra spekulanter diskuterade en motorväg som skulle byggas i yttersta närhet till den aktuella fastigheten. Det kommer att radikalt

förändra miljön och omgivningen för det aktuella huset. Han anser att mäklaren inte tillräckligt tydligt har informerat om det.

Fastighetsmäklarens yttrande

Priset i marknadsföringen

Anmälan grundar sig i mångt och mycket på felaktiga uppgifter. Säljaren har inte renoverat huset utan köpte det färdigrenoverat år 2008 för 1 800 000 kronor, innan priserna gick ner. Det framgår också av informationen i

objektsbeskrivningen att huset är totalrenoverat kring år 2000. Mest troligt har anmälaren överhört diskussioner under visningen kring att den förra ägaren totalrenoverade huset.

Han bedömde fastighetens marknadsvärde till mellan 1 900 000 och

2 400 000 kronor. Säljaren var angelägen om att få huset sålt snabbt eftersom han redan hade köpt en ny bostad och skulle vara nöjd om han fick mer än 1 800 000 kronor. I samråd med säljaren sattes utgångspriset 1 895 000 kronor med förhoppningen att slutpriset skulle kunna stiga till mellan

2 300 000 och 2 500 000 kronor, en normal värdestegring med mellan 15 och 30 procent. Snittpriset på fastigheter på orten är 1 900 000 kronor. En

installation av kommunalt vatten och avlopp planerades inom några år, vilket skulle medföra en inkopplingsavgift. Information om det lämnades i

objektsbeskrivningen.

Intresset för huset blev högt tack vare att det uppmärksammades av press och TV. Reportage gjordes om den heta marknaden i området och den

explosionsartade marknadsutvecklingen som medförde att efterfrågan var mycket stor i området samtidigt som utbudet varit lågt. Budgivningarna hade dragit iväg till helt orealistiska priser. Slutpriserna hade gått upp med mellan 20 och 25 procent under hösten 2017. Han uppskattar att det kom ett

femtiotal spekulanter till visningarna och sju spekulanter deltog i budgivningen.

Det slutliga försäljningspriset för fastigheten blev 3 450 000 kronor efter en hysterisk budgivning. Både han och säljaren är chockade över att priset kunde gå upp så mycket.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Angående kritiken kring frågan om omläggning av en väg stämmer det att det finns ett önskemål om att leda om riksvägen i översiktsplanen. Förslaget har diskuterats i 25 års tid och den alternativa planläggningen skulle hamna mellan den aktuella fastigheten och tätorten, cirka en kilometer från huset, på andra sidan en kulle. Att det skulle handla om en motorväg stämmer inte.

Det handlar om att leda om en riksväg. Inte heller är något beslut fattat. Flera förslag på alternativa lösningar har även diskuterats. Säljaren har inte

informerat honom om förslaget. En omläggning av riksvägen kommer tidigast att påbörjas år 2021 efter att ett beslut har fattats. Han har därför

muntligen informerat spekulanter om att det finns ett önskemål om att dra om vägen men att inget är beslutat. Han tror inte att det skulle påverka fastighetens värde. Han har inte informerat om det i marknadsföringen men han kollade upp det när spekulanter frågade om det.

De olika versionerna av uppdragsavtalet

NN har, som svar på Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande om orsaken till att han har gett in två olika versioner av uppdragsavtalet, uppgett i huvudsak följande.

När Fastighetsmäklarinspektionen begärde in uppdragsavtalet hittade han inte det underskrivna originalet. Han skrev då ut ett nytt exemplar daterat den dag då uppdraget hade ingåtts. Mäklarsystemet skrev automatiskt om utgångspriset till slutpriset för fastigheten i dokumentet och det

uppmärksammades varken av honom eller säljaren. Det var stressigt att få in svaret till inspektionen i tid. När han i lugn och ro hade gått igenom sina papper hittade han originalversionen där utgångspriset hade fyllts i manuellt.

Uppdragsgivarens namnteckning skiljer sig på de olika versionerna på grund av att han har skrivit en slarvig namnteckning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Uppdragsavtalet (den första versionen)

Fastighetsmäklarinspektionen den 23 oktober 2017. I avtalet anges att utgångspriset för fastigheten var 3 450 000 kronor. Det anges att NN är fastighetsmäklare. Avtalet är undertecknat av honom och uppdragsgivaren den 22 juni 2017. I avtalet anges att det har ingåtts då parterna varit samtidigt närvarande på en annan plats än i fastighetsmäklarens affärslokal,

exempelvis i uppdragsgivarens bostad.

Uppdragsavtalet (den andra versionen)

Fastighetsmäklarinspektionen den 28 februari 2018. I avtalet anges att utgångspriset för fastigheten var 1 895 000 kronor. Det anges att NN är fastighetsmäklare. Avtalet är undertecknat av honom och uppdragsgivaren.

Uppdragsgivarens namnteckning är mycket olik den namnteckning som återfinns på den första versionen av uppdragsavtalet. I avtalet anges inte att avtalet har ingåtts då parterna varit samtidigt närvarande på en annan plats än i fastighetsmäklarens affärslokal, exempelvis i uppdragsgivarens bostad.

Objektsbeskrivningen

Med anledning av inspektionens föreläggande om att NN skulle ge in objektsbeskrivningen har han gett in två exemplar av den. Inspektionen har i sin bedömning granskat den objektsbeskrivning som spekulanterna har fått del av vid visningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta

uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Avtalet med uppdragsgivaren

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändringar av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

I förarbetena till motsvarande bestämmelse i den tidigare gällande

fastighetsmäklarlagen (1995:400) anges att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (se prop. 1994/95:14 s. 74).

När den nya fastighetsmäklarlagen infördes förtydligades i bestämmelsen att det skriftliga uppdragsavtalet ska skrivas under av parterna. En konsekvens av detta är att uppdragsavtalet inte kan ingås endast via e-post (se prop.

2010/11:15 s. 51).

Kravet på ett skriftligt och underskrivet uppdragsavtal är grundläggande för förmedlingsuppdraget och det åligger fastighetsmäklaren att bevara avtalet.

Det är också ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar för utförandet av uppdraget är korrekta och stämmer överens med verkligheten.

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redbarhet och övrig lämplighet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Det är utrett i ärendet att NN inte har haft ordning på sin dokumentation. Han har gett in två olika versioner av uppdragsavtalet daterade samma dag. Han har i sitt svar till inspektionen inte kommenterat att det ena avtalet skulle handla om ett annat avtal är originaldokumentet. Det är mycket

anmärkningsvärt att uppdragsgivarens namnteckning skiljer sig märkbart på de olika versionerna.

Den första inlämnade versionen av uppdragsavtalet innehöll utgångspriset 3 450 000 kronor. Om 3 450 000 kronor är det pris som säljaren var beredd att acceptera som ett tänkbart försäljningspris är det marknadsförda

utgångspriset om 1 895 000 kronor ett direkt lockpris. NN menar att det

andra inskickade avtalet är originalavtalet. Där anges utgångspriset 1 895 000 kronor.

För att reda ut hur uppdragsavtalet egentligen var utformat förelade

Fastighetsmäklarinspektionen NN att redogöra för hur det kan komma sig att han har gett in två olika versioner av uppdragsavtalet båda daterade den 22 juni 2017 med två olika underskrifter från uppdragsgivaren och med olika uppgift om bland annat utgångspriset. Han förelades också att ge in uppdragsavtalet i original. Han kom då in med den versionen som han redogör för är ursprungsdokumentet, där utgångspriset anges till 1 895 000 kronor.

Det föreligger en osäkerhet kring vilket avtal som är den ursprungliga versionen eftersom båda är daterade den 22 juni 2017. Eftersom det åligger mäklaren att bevara det skriftliga uppdragsavtalet bör den typen av

problematik inte förekomma. NN förefaller sakna respekt för betydelsen av en korrekt dokumentation. Detta är en allvarlig brist. NN har brustit i sin hantering av det undertecknade uppdragsavtalet. Han har även brustit i sin roll som föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn genom att han vid ett tillfälle har lämnat in efterkonstruerad dokumentation.

I ett beslut den 29 september 2010 (Dnr 4-1114-09) meddelade

Fastighetsmäklarnämnden mäklaren en varning till följd av att han hade efterkonstruerat två handlingar inom ramen för förmedlingsuppdraget.

Utifrån omständigheterna i det här ärendet anser inspektionen att förseelsen utgör grund för att meddela NN en varning.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4

gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till

fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger

fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg

fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343–12).

Fastigheten marknadsfördes med utgångspriset 1 895 000 kronor. Det slutliga försäljningspriset blev 3 450 000 kronor. Det marknadsförda priset på fastigheten har understigit det slutliga försäljningspriset med 45 procent.

NN har angett skälen för sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Han har också redogjort för att det uppdragsavtal som utgjorde originalversionen var det där han och uppdragsgivaren hade kommit överens om ett

utgångspris om 1 895 000 kronor för fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens redogörelse och bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de

råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

NN har tillbakavisat anmälarens kritik. Han har uppgett att omläggningen av vägen var ett förslag och inte ett beslut. Det har inte kommit fram något i utredningen som ger anledning att ifrågasätta hans uppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte finns grund för någon påföljd i denna fråga.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.