Å R S R E D O V I S N I N G
2012-01-01 - 2012-12-31
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och konccrnredovis- ning för A B Sollentunahem (org. nr 556191-9191) f ö r 2012
Ägarförhållanden
A B Sollentunahem ägs, sedan den 14 april 2011, till 100 procent av Sollentuna kommun.
Innan dess var A B Sollentunahem dotterbolag till Sollentuna kommuns Förvaltningsaktie- bolag (org. nr 556647-6700) med säte i Sollentuna kommun.
Aktiekapitalet uppgår till 380,7 miljoner kronor, där samtliga 380 700 aktier har lika röst- värde och lika rätt till andel i bolaget.
Fastighets A B Nattvakten ägs, sedan den 10 december 2012, till 100 procent av A B Sollen- tunahem. Aktiekapitalet u p p g å r till 100 000 kr, där samtliga 100 000 aktier har lika röstvär- de och lika rätt till andel i bolaget. Enligt avtal konsolideras bolaget i koncernredovisning från den 1 december 2012.
Intresseorganisationer
Bolaget är medlem i S A B O (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags Organisation), F A S T I G O (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation) och H B V (Husbyggnadsvaror H B V Förening).
Affärsidé
Sollentunahems huvudverksamhet är att affärsmässigt skapa, förvalta och utveckla efter- frågade hyresrätter och boendemiljöer inom Sollentuna kommun, så att Sollentuna upplevs som en bra kommun att bo och verka i .
V ä s e n t l i g a h ä n d e l s e r under räkenskapsåret
Under 2012 har Sollentunahem fortsatt gjort stora investeringar, 401 M k r (370 M k r 2011).
Under året har ett nyproduktionsprojekt färdigställts; Ekipaget med 100 v å r d b o e n d e n . Projektet Centrum park norra/Torget med 118 lägenheter o c h 40 v å r d b o e n d e n påbörjades 2010 och har löpt vidare under 2012. Det projektet beräknas stå klart 2013. Projektet Ter- rinen med 118 lägenheter o c h 41 v å r d b o e n d e n påbörjades under 2011 och har löpt vidare under 2012. Terrinen beräknas stå klart under 2014.
Under året har även fem tänkta nyproduktionsprojekt initierats. A v de sju nyproduktions- projekt som initierades under 2011 kvarstår fem, två projekt har lagts ned. Bolaget har så- ledes tio tänkta nyproduktionsprojekt per 2012-12-31.
Stambyten av 323 lägenheter har u t f ö r t s under 2012 (304 lägenheter 2011).
I mitten av oktober avyttrades fastigheten Hyresgästen 1 till B r f Hyresgästen 1 (141 lägen- heter).
Bolaget Fastighets A B Nattvakten köptes i december m å n a d . Bolaget äger fastigheten Nattvakten 2 i Norrviken.
Marknad
Sollentunahems lägenheter fortsatte att vara efterfrågade och uthyrningsgraden uppgick per den 31 december 2012 till 99,6 procent (99,7 procent 2011). Avflyttningen (exklusive o m - flyttningen inom bolaget) uppgick till 5,7 procent (6,0 procent 2011).
I Sollentunahems intressekö fanns vid årsskiftet cirka 31 100 personer (27 000 personer 2011) anmälda, varav cirka 3 400 personer (3 000 personer 2011) redan är hyresgäster hos Sollentunahem.
Under 2012 h ö j d e s lägenhetshyrorna med i snitt 2,3 procent. Hyresförhandling avseende 2013 har i skrivande stund inte avslutats.
Lokalerna i beståndet (24 procent av total uthyrningsbar yta) u p p n å d d e per den 31 decem- ber 2012 en uthyrningsgrad om 88,2 procent (89,6 procent 2011).
F a s t i g h e t s b e s t å n d e t
I Sollentunahems förvaltning ingick v i d årsskiftet 5 698 lägenheter (-73 j ä m f ö r t med före- gående år), 945 lokaler (+30 jämfört med föregående år) samt 3 284 garage- och parker- ingsplatser (-71 jämfört med föregående år).
V i d årsskiftet pågick nyprodukdon av 170 lägenheter (52 lägenheter Centrum park norra och 118 lägenheter Terrinen) och 41 v å r d b o e n d e n (41vårdboeden Terrinen), som kommer att färdigställas successivt under 2013-2014.
D e n senaste värderingen av Sollentunahems fastighetsbestånd är gjord av Newsec per den 1 september 2012. O m värderingen uppdateras med de fastigheter som har tillkommit re- spektive sålts sedan dess, b e d ö m s fastigheterna ha ett m a r k n a d s v ä r d e o m cirka 7,5 miljar- der kronor (6,1 miljarder kronor 2011). Fastigheternas motsvarande b o k f ö r d a värde uppgår till cirka 3,0 miljarder kronor. Utifrån denna värdering b e d ö m s Sollentunahems fastigheters marknadsvärde överstiga de b o k f ö r d a värdena med totalt cirka 4,5 miljarder kronor.
Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
Resultatet
Årets resultat efter skatt uppgår till 170 M k r jämfört med 137 M k r föregående år. Skillna- den i resultat mellan åren beror till största delen på den vinst som en fas tighets försälj ning genererat, 139 M k r , som skett 2012 och att 94 M k r återfördes från en periodiseringsfond 2011.
O m s ä t t n i n g e n har under året ökat med 28 M k r jämfört med tidigare år. Bostäderna har genererat 20 M k r mer 2012 än 2011 beroende på nyproduktion, stambyten och hyreshöj- ning.
Driftnettot är 9 M k r bättre än föregående år. Utökat underhåll o m 6 M k r samt dyrare fas- tighetsskötsel, 8 M k r , förklarar varför driftnettot inte utvecklades starkare utifrån ovan n ä m n d a omsättningsökning.
Under året har en avsättning till periodiseringsfond skett med 15,8 M k r .
4
Finans
Sollentunahems låneskuld uppgår per bokslutsdagen till cirka 1,6 miljard kronor. G e n o m - snittsräntan för året u p p g å r till 3,6 (3,4) procent och utfallet av årets räntekostnader ligger drygt 29 procent över utfallet 2012 beroende på att lånevolymen och snitträntan har ökat.
Samtliga lån säkerställs med traditionella pantbrev.
Företagets finansiering sker i enlighet med av styrelsen fastställd finanspolicy, som reglerar gränserna för risker avseende räntor, finansiering samt motparter. F ö r att u p p n å effektiv och flexibel hantering av ränterisken används finansiella derivatinstrument, ränteswappar.
Bolagets checkkredit uppgår till 250,0 M k r , varav inget var nyttjat v i d bokslutstillfallet.
V i d årsskiftet uppgick kapitalbindningen till 2,83 år (2,87) och räntebindningen till 4,03 år (3,75) på befintliga lån.
Framtids utsikter
D e n allmänna efterfrågan på bostäder och lokaler i Stockholmsregionen b e d ö m s som stark.
Resultatutvecklingen med förbättrat driftnetto ligger i linje med våra förväntningar då fas- tighetsportföljen föryngras. V i fortsätter arbeta med att ytterligare förbättra driftnettot f ö r att klara de ökade avskrivningar och räntekostnader som föryngringen av beståndet med- för.
Under de kommande åren står Sollentunahem inför en generationsväxling. Personalens medelålder är 50,9 år och flera personer närmar sig pensionsåldern. F ö r företaget innebär det här en utmaning, som innehåller både positiva och negativa effekter.
F ö r s l a g till resultatdisposition för Sollentunahcm A B T i l l årsstämmans f ö r f o g a n d e står
Balanserat resultat 1 187 282 416 kronor Årets resultat 170 372 167 kronor Totalt 1357 654 583 kronor
Styrelsen föreslår att resultatet disponeras på följande sätt:
Utdelning till Sollentuna kommun A t t balansera i ny räkning
Totalt
9 593 640 kronor 1 348 060 943 kronor 1357 654 583 kronor
S T Y R E L S E N S Y T T R A N D E E N L I G T A K T I E B O L A G S L A G E N 18 K A P 4 § (25,20 kr/aktie)
Styrelsen i A B Sollcntunahem har beslutat att föreslå aktieägarna att på årsstämman den 27 mars 2013 besluta o m vinstutdelning till ett sammanlagt belopp o m 9 593 640 kronor. Det- ta yttrande är framtaget i enlighet med bestämmelsen i 18 kap. 4 § aktiebolagslagen och utgör styrelsens b e d ö m n i n g av o m den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hän- syn till vad som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena aktiebolagslagen.
Det fria egna kapitalet i A B Sollentunahem uppgår till 1 357 654 583 kronor, till detta kommer övervärden i bolagets fastighetsbestånd. M e d hänsyn till det egna kapitalet i A B Sollentunahem anser styrelsen att det inte föreligger några hinder att bifalla Sollentuna kommuns hemställan o m en utdelning om 9 593 640 kronor.
M o t bakgrund av det ovan angivna anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena aktiebolagslagen.
Resultaträkning för AB Sollentunahem
M O D E R B O L A G K O N C E R N
Belopp i tkr Not 2012 2011 2012**
N E T T O O M S Ä T T N I N G
Hyresintäkter 2 554 287 525 993 554 419
Övriga förvaltningsintäkter 3 3 868 3 839 3 868
SUMMA N E T T O O M S Ä T T N I N G 558 155 529 832 558 287
F A S T I G H E T S K O S T N A D E R
Driftkostnader 1,4 -221 959 -210 280 -221 994
Underhållskostnader 5 -124 239 -118 529 -124 239
Fastighetsskatt -14 252 -12 607 -14 252
D R I F T N E T T O 197 705 188416 197 802
Av- och nedskrivningar 6 -79 858 -45 112 -79 879
B R U T T O R E S U L T A T 117 847 143 304 117 923
Centrala administrations- och försäljningskostnader 1, 7,8 -14 372 -13 677 -14 392
J Ä M F Ö R E L S E S T Ö R A N D E POSTER 9
Resultat fastighets försäljningar 138 818 0 138 818
R Ö R E L S E R E S U L T A T 242 293 129 627 242 349
R E S U L T A T F R A N FINANSIELLA POSTER
Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 1 019 884 982
Statliga räntebidrag 0 191 0
Räntekostnader och liknande resultatposter -51 941 -40 247 -51 979 R E S U L T A T E F T E R FINANSIELLA POSTER 191 372 90 455 191 352
Bokslutsdispositioner 11 -15 837 94 000 0
Årets skatt 12 -5 163 -47 912 -8 647
ÅRETS R E S U L T A T 170 371 136 543 182 706
** Koncernredovisning är upprättad för perioden 1 januari till 31 december 2012, och där koncern förhållande har uppstått den 1 december 2012.
Balansräkning för AB Sollentunahem
Belopp i tkr Not
M O D E R B O L A G E T
2012-12-31 2011-12-31
K O N C E R N E N 2012-12-31
T I L L G Å N G A R
A N L Ä G G N I N G S T I L L G Å N G A R
Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggning Inventarier
Pågående ny- och ombyggnader
13
2 963 344 3 222 455 646
2 682 902 3 913 334 811
2 996 822 3 222 455 646
Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag
Andra långfristiga fordringar
14
3 422 212 19 389 40
3 021 626 0 40
3 455 690 0 40 S U M M A A N L Ä G G N I N G S T I L L G Å N G A R 3 441 641 3 021 666 3 455 730
O M S Ä T T N I N G S T I L L G Å N G A R
Kortfristiga fordringar Kundfordringar
Koncernin terna fordringar Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
15 16
2 615 18 886 40 840 4 969 40 734 108 044
1 814 0 5 797 6 420 87 299 101 331
2 615 0 40 840 4 969 40 929 89 353
S U M M A TILLGÅNGAR 3 549 685 3 122 997 3 545 083
Balansräkning för AB Sollentunahem
Belopp i tkr Not
M O D E R B O L A G E T
2012-12-31 2011-12-31
K O N C E R N E N 2012-12-31
E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R
E G E T K A P I T A L 17
Bundet eget kapital Aktiekapital (380 700 aktier) Bundna reserver
380 700 0
380 700 0
380 700 29 513 Fritt eget kapital
Balanserat resultat Årets resultat
380 700 1 187 284 170 371
380 700 1 064 333 136 542
410 213 1 174 931 182 706
1 357 655 1 200 875 1 357 637
SUMMA E G E T K A P I T A L 1 738 355 1 581 575 1767 850
Obeskattade reserver
Avsättningar till uppskjuten skatt
11 12
37 837 20 776
22 000 27 975
0 29 100
S K U L D E R
Långfristiga skulder Fastighetslån
Långfristig skuld till koncernföretag
18 1 491 106
4 807
1 093 450 0
1 491 106 0 Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18
19 20
100 000 75 966 0 2 668 78 169
222 656 80 456 27 209 2 390 65 287
100 000 75 966 18 2 682 78 361
256 803 397 998 257 027
SUMMA E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R 3 549 685 3 122 997 3 545 084
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 1 601 526 1 324 797 1 601 526
Ansvarsförbindelse
Ansvarsbelopp Fastigo 509 548 509
Kassaflödes analys för AB Sollentunahem
MODERBOIxAG K O N C E R N
Belopp i tkr 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster
Av- och nedskrivningar som belastat resultatet
Resultat vid utrangering & försäljning av fastigheter & inventarier
191 372 79 858 -138 875
90 454 45 121 -66
191 352 79 879 -138 875
132 355 135 508 132 356
Betald skatt -65 258 -39 527 -65 282
67 097 95 982 67 074
KASSAFLÖDE F R A N F Ö R Ä N D R I N G A R I RÖRELSEKAPITAL Ökning (-) / minskning (+) av rörclsefordringar
Ökning (+) / minskning (-) av rörclseskulder
-27 103 12 988
498 -2 393
-27 040 13 143
Kassaflöde från den löpande verksamheten 52 981 94 086 53177
Investeringsverksamheten
Utbetalning för förvärv och investering av fastigheter Utbetalning för förvärv av dotterbolag
Utbetalning för förvärv av inventarier Inbetalning från försäljning av fastigheter Inbetalning från försäljning av dotterbolag Inbetalning från försäljning av inventarier
-487 283 -19 389 -449 6 638 139 481 47
-369 508 0 -551 0 0 66
-487 283 -19 389 -449 6 638 139 481 47
Kassaflöde från investeringsverksamheten -360 956 -369 993 -360 956
F i n a n s i e r i n g s v e r k s a m h e t e n
Utbetalning för inlösen & amortering/upptagning av långfristiga lån Inbetalning (+), utbetalning (-) utdelning
275 000 -13 591
254 042 -2 800
275 000 -13 591
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 261 409 251 242 261 409
Årets kassaflöde -46 565 -24 665 -46 370
Likvida medel vid årets början 87 299 111 964 87 299
Summa likvida medel vid periodens slut* 40 734 87 299 40 929
•Likvida medel vid periodens slut Kassa och bank
Summa likvida medel vid periodens slut
40 734 40 734
87 299 87 299
40 929 40 929
T i l l ä g g s u p p l y s n i n g a r
Redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna upplysningar
Koncernredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden. För de fall allmänt råd från Bokföringsnämnden saknas för en för koncernen väsentlig fråga har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer samt uttalanden från dess akutgrupp.
Moderbolagets redovisningsprinciper och årsredovisning följer Årsrcdovisningslagen (1995:1554) och bokföringsnämndens allmänna råd.
Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.
14,1 % av bolagets intäkter och 16,7 % av kostnaderna härhör från andra företag inom kommunens koncern.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget samt dess dotterföretag. Med dotterföretag avses de företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt, har ett bestämmande inflytande. Det egna kapitalet som vid förvärvstillfället fanns i dotterbolagen elimineras i sin helhet.
Eget kapital i koncernen innehåller således endast resultat uppkomna efter förvärvsdagen.
I koncernredovisningen elimineras koncernföretagens bokslutsdispositioncr bort och ingår i det redovisade resultatet efter avdrag för uppskjuten skatt. Detta innebär att koncernföretagens obeskattade reserver i koncernens baknsräkning fördelas mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.
Skatter
Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning.
Periodens skattekostnad eller skatteintäkt bestar av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom uppskrivning, nedskrivning eller avskrivning på byggnader samt skattemässigt underskott.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras.
Den tillämpade skattesatsen uppgår till 22 % för närvarande.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen.
Anläggningstillgångar
Anläggningstillgångarna redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar och nedskrivningar, samt med tillägg för uppskrivningar, baserade på en bedömning av tillgångarnas nyttjandeperiod.
Avskrivningar enligt plan har gjorts enligt följande:
Företaget tillämpar en femårig avskrivningstid för inventarier, verktyg och installationer.
Byggnader har skrivits av med 2,0 % (2,0 %) på anskaffningsvärdet på färdigställda byggnader.
I posten byggnader ingår anläggningar till ett totalt värde av 127 280 843 kr.
Fordringar
Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Noter
Belopp i tkr
M O D E R B O L A G E T
2012 2011 Not 1 Personal
Medelantalet anställda under året har varit 59,9 (60,3) st
Antalet anställda vid årets slut var 58 (60) st, varav 23 (23) st kvinnor.
K O N C E R N E N
2012**
Löner och andra ersättningar Sociala kostnader:
varav pensionskostnader
varav pensionskostnader för styrelse och V D Löner och andra ersättningar fördelar sig på:
styrelse och V D med övriga anställda med
26 898 11 717 3 115
591
1 803 25 095
26 338 12 560 3 459 546
1 765 24 573
26 898 11 717
3115 591
1 803 25 095
Företaget tillämpar allmän pensionsplan via Alecta för anställda tjänstemän inklusive V D och avtalspension SAF-LO för arbetare.
För V D gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader; vid uppsägning från företagets sida utgår avgångsvederlag
på 18 månader, ej avräkningsbart mot andra inkomster. Inga andra avtal har ingåtts under året utöver vad som följer av kollektivavtal.
Styrelsen består av 3 män och 2 kvinnor. Företagets ledningsgrupp bestod 2012-12-31 av 2 kvinnor och 3 män.
Sjukfrånvaron har varit (i %):
Total sjukfrånvaro
Långtidssjukfrånvaro (över 60 dagar) Sjukfrånvaro för män
Sjukfrånvaro för kvinnor
Sjukfrånvaro för anställda yngre än 30 år Sjukfrånvaro för anställda i åldern 30 - 49 år Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år
2,01 0,00 1,41 0,59 1,48 2,48
2,30 0,00 1,83 0,47
* 0,83 3,43
2,01 0,00 1,41 0,59
* 1,48 2,48
*Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte skall lämnas om antalet anställda är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ.
Not 2 Hyresintäkter
Bostäder 412 437 391 885 412 437 Lokaler 124 571 119 074 124 703 Övrigt 17 279 15 034 17 279 Summa hyresintäkter 554 287 525 993 554 419
Not 3 övriga förvaltningsintäkter
Övriga förvaltningsuppdrag 234 121 234 Försäkringsersättningar 59 690 59 Återvunna fordringar 216 230 216 Ersättningar från hyresgäster 2 699 2 281 2 699
Vinst avyttring byggnader och inventarier 57 66 57 Övriga sidointäkter 604 451 604 Summa övriga förvalmingsintäkter 3 868 3 839 3 868
Koncernredovisning är upprättad för perioden 1 december till 31 december 2012.
Not 4 Driftkostnader
Fastighetsskötsel -66 812 -59 174 -66 821
Reparationer -24 334 -21 626 -24 334
El -17 040 -19 627 -17 040
Vatten -14 654 -13 707 -14 655
Sopor -10 250 -9 465 -10 250
Fjärrvärme och fjärrkyla -56 807 -53 073 -56 833
Tomträttsavgäld -2 424 -2 308 -2 424
Fas tighets försäkring -2 437 -3124 -2 437
Kabel-TV -2 118 -2 042 -2 118
Hyres- och kundförlustcr -1 163 -799 -1 163
Avskrivning maskiner & inventarier, administration 0 -8 0
Fastighetsanknuten administration -20 263 -22 336 -20 263
Övriga driftkostnader -3 656 -2 990 -3 656
Summa driftkostnader -221 959 -210 280 -221 994
Not 5 Underhållskostnader
Planerat lägenhetsunderhåll -23 290 -21 292 -23 290
Planerat företagsgemensamt underhåll (FGU) -96 809 -93 773 -96 809
Evakueringskostnader -4 139 -3 464 -4 139
Summa underhållskostnader -124 239 -118 529 -124 239
Not 6 Av- och nedskrivningar fastighetsförvaltning
Byggnader -69 258 -63 239 -60 279
Anläggningar -9 252 -9 587 -9 252
Inventarier & maskiner fastighetsförvaltning -1 348 -1 327 -1 348
Återförd nedskrivning 0 29 040 0
Summa avskrivningar fastighetsförvaltning -79 858 -45 112 -79 879
Not 7 Centrala administrations- och försäljningskostnader
Till central administration räknas kostnader för styrelse, V D och övrig ledningspersonal, finans funktion, revision, årsredovisning och bolagsstämma. Kostnader för värdering av fastigheter inför bokslutet samt för marknadsföring som avser företaget som helhet ingår.
Not 8 Revisionsuppdrag
Ernst & Young, revision -220 -240 -240 Ernst & Young, andra uppdrag ^7J> -19 -75
-295 -259 -315 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranletts av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana arbetsuppgifter.
Allt annat är andra uppdrag.
Not 9 Jämförelsestörande poster Försäljning fastigheter
Fastighetsförsäljning via dotterbolag Summa jämförelsestörande poster
-1 081 139 899
138 818
-1 081 139 899 138 818
** Koncernredovisning är upprättad för perioden 1 december till 31 december 2012.
Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntor likvida medel
Övriga finansiella placeringar
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter
Not 11 Obeskattade reserver Periodiseringsfond tax 2008 Periodiseringsfond tax 2009 Periodiseringsfond tax 2013
Återföring periodiseringsfond tax 2008 Summa obeskattade reserver
Not 12 Skatt på årets resultat Aktuell skatt hän förlig till tidigare år Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Summa skatt på årets resultat
Uppskjuten skatteskuld
Skatteskuld hänförlig till byggnader och periodiseringsfond Summa uppskjuten skatteskuld
4
898 723 898
121 161 84
1019 884 982
3 000 97 000 0
19 000 19 000 0
15 837 0 0
0 -94 000 0
37 837 22 000 0
134 277 134
-12 496 -43 891 -12 496
7 199 -4 298 3715
-5163 -47 912 -8 647
20 776 27 975 29 100
20 776 27 975 29 100
Koncernredovisning är upprättad för perioden 1 december till 31 december 2012.
Noter
Belopp i tkr
M O D E R B O L A G E T 2012-12-31 2011-12-31
K O N C E R N E N 2012-12-31
N O T 13 Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde Investering
Försäljning/Utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående uppskrivning
Ingående avskrivning Årets avskrivning
Utgående ackumulerade uppskrivningar netto Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Återförd avskrivning försälj turig/uteangering Avskrivning på återförd nedskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar
Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning
Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde byggnader
Mark
Ingående anskaffningsvärde Investering
Försäljning
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Markanläggning
Ingående anskaffningsvärde Investering
Försäljning
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivning
Årets avskrivning
Återförd avskrivning försäljning Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde markanläggningar
3 568 436 346 596 -752 3 914 280 18 422 -5 337 -368 12 717 1 113 059 65 245 -753 0 1177 550 192 011
0 192 011 2 557 436
391 044 0 -1 538 389 506
16 906 1 746
0 18 652 -1 499 -750
0 -2 248 16 404
3 181 204 387 232
0 3 568 436 18 422 -4 968
-368 13 086 1 037 341 71 758
0 3 960 1113 059 225 011
-33 000 192 011 2 276 451
391 044 0 0 391 044
15 718 1 188 0
0 16 906
-799 -699 0 -1499 15 407
3 566 938 380 074 -752 3 946 260 18 422 -5 337 -368 12 717 1 113 948 65 371 -753 0 1178 566
192 011 0 192 011 2 588 401
393 556 0 -1 538 392 018
16 906 1 746 0 18 652 -1 499 -750
0 -2 248 16 404 Summa byggnader, mark och markanläggning 2 963 345 2 682 902 2 996 822
Taxeringsvärden: byggnader och mark 4 631 246 4 277 456 4 659 026
Noter
M O D E R B O L A G E T K O N C E R N E NBelopp i tkr.
2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31
Inventarier, verktyg och installationer
Ingående anskaffningsvärde 17 619 17 575 17 619
Inköp 657 551 657
Försäljning/utrangering -5 405 -507 -5 405
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 12 871 17 619 12 871
Ingående avskrivningar 13 705 12 878 13 705
Försäljning/utrangering -5 405 -507 -5 405
Årets avskrivningar 1348 1 335 1 348
Utgående ackumulerade avskrivningar 9 649 13 705 9 649
Utgående planenligt restvärde inventarier, verktyg och 3 222 3 913 3 222 installationer
Pågående ny- och ombyggnader
Ingående anskaffningsvärde 334 811 353 722 334 811
Anskaffat under året 565 616 409 003 565 616
Kostnadsfört -82 644 -38 907 -82 644
Överfört till byggnader, mark och markanläggning -362 137 -389 007 -362 137
Summa pågående ny- och ombyggnader 455 646 334 811 455 646
N O T 14 Aktier i dotterbolag
Fastighets A B Nattvakten, 556769-7759, 19 389 0 0
säte Sollentuna, 100% kapitalandel
Summa aktier i dotterbolag 19 389 0 0
N O T 15 Övriga fordringar
Moms fordran 2 761 2 270 2 761
Skattefordran 29 809 227 29 809
Fordran kommunen 8 269 3 299 8 269
Summa övriga fordringar 40 840 5 797 40 840
N O T 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetalda leverantörs fakturor 1 217 1 852 1 217
Upplupna räntebidrag 0 22 0
Övriga förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 3 751 4 546 3 751
Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 969 6 420 4 969
J
N o t e r M O D E R B O L A G E T K O N C E R N E N
B e l o p p i tkr 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31
N O T 17 Eget kapital
Fritt eget kapital Ingående balans Aktieutdelning Årets resultat
1 200 875 -13 591 170 371
1 067 133 -2 800 136 542
1 174 931 0 182 706
Belopp vid årets utgång 1357 655 1 200 875 1 357 637
Bundet eget kapital Aktiekapital Ingående balans Bundna reserver
380 700 0
380 700 0
380 700 29 513
Utgående balans 380 700 380 700 410 213
N O T 18 Fastighetslån
Lån med förfallotidpunkt 1-5 år från balansdagen.
A l l upplåning sker mot pantbrev. Någon kommunal borgen föreligger inte.
Kortfristiga lån
1 491 106
100 000
1 093 450
222 656
1 491 106
100 000 Verkliga och nominella värden på derivatinstrument ej upptagna i balansräkningen
Derivatinstrument verkliga värden - swappar övervärde
Marknadsvärde Nominellt värde -50 352 1 350 000 -50 352 1 350 000 Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i låneportföljen. D å derivatinstrumenten endast innehas i säkringssyfte marknadsvärderas dessa inte under avtalens löptid.
Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument nettoredovisas under räntekostnader.
N O T 19 Övriga skulder Löneskatt, källskatt, sociala avgifter Förskott från kunder
Övriga skulder
1 382 746 540
1 527 831 32
1 382 746 554
Summa övriga skulder 2 668 2 390 2 682
N O T 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror
Upplupna semesterlöner inkl sociala avgifter Upplupna räntekostnader
Upplupna projektkostnader
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
48 736 4 392 3 091 0 21 950
52 012 3 955 1 805 3 370 4 145
48 779 4 392 3 091 0 22 099 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 78 169 65 287 78 361
Ernst & Young A B Magnus Fredmcr Auktoriserad revisor
NYCKELTAL
A t 2008 iir omräknat enligt nya uppställningen av resultaträkningen
2012 2011 2010 2009 2008 L Ö N S A M H E T "
Driftnetto, Mkr 1) 198 188 166 134 165
Förvaltningsresultat, Mkr 2) 53 151 52 25 37
Periodens/Årets resultat, Mkr 3) 170 137 470 146 36
Direktavkastning, % 4) 7,4% 8,1% 7,2% 6,1% 7,2%
Avkastning på eget kapital, % 5) 10,3% 9,0% 44,7% 16,1% 3,8%
Avkastning på totalt kapital, % 6) 7,7% 4,6% 17,6% 8,2% 5,3%
R I S K B E D Ö M N I N G
Räntetäckningsgrad, % 7) 383% 437% 466% 327% 283%
Räntebidrag, Mkr
7)
0,0 0,2 0,9 1,5 2,0
Räntebidragsberoende, % 8) 0,0% 0,0% 0,2% 0,4% 0,5%
Vakansgiad lägenheter, % 9) 0,4% 0,4% 0,2% 0,2% 0,2%
Vakansgrad lokaler, % 9) 11,8% 10,4% 11,0% 11,0% 8,7%
Avflyttningsfrekvens, % 10) 5,7% 5,6% 7,8% 8,0% 7,1%
KAPITAL O C H F I N A N S I E R I N G
Likviditet, % 11) 42,1% 25,5% 73,0% 77,9% 87,7%
Soliditet, synlig % 12) 49,8% 51,2% 54,3% 47,3% 45,4%
Soliditet, justerad % 13) 64,9% 62,4% 64,6% 61,9% 62,2%
Skuldsättningsgrad ggr 14) 0,9 0,7 0,7 1.1 1,3
Bruttolåneränta, % 15) 3,6% 3,4% 3,3% 3,3% 4,7%
Ncttolåneränta, % 16) 3,6% 3,4% 3,2% 3,1% 4,6%
F Ö R V A L T N I N G
Hyra b o s t ä d e r / m2 17) 1 115 1 044 981 966 941
Hyra lokaler/m2 18) 1 102 1 099 1 082 1 062 1 020
Driftskostnader/m2 19) 453 435 490 488 440
Underhållskostnader/m2 20) 253 245 173 242 212
Driftnetto/m2 21) 403 390 346 259 307
P E R S O N A L
Medelantal anställda 22) 58 60 65 67 66
F A S T I G H E T S U P P G I F T E R
Lägenhetsyta, m2 384 230*) 378 917*) 374 272*) 406 760 416 657
Lokalyta, m2, netto 106 150*) 104 624*) 106 864*) 111 530 120 424
Antal lägenheter 5 698 5 771 5 568 6177 6 309
lokaler 945 915 864 952 972
garage, bilplatser 3 284 3 355 3 634 4145 4 217
Fastigheternas bokförda värde (inkl. nyanläggningar), Mkr 3 419 3 018 2 692 2 405 2 246
Fastigheternas taxeringsvärde, Mkr 4 631 4 277 4 178 3 795 3 882
*) För att erhållajämförbara nyckeltal, är ytan 2010,2011 och 2012, beräknad som en viktad medelförvaltadyta.
3) Årets resultat Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt
4) Direktavkas tning Driftnetto i förhållande till ingående bokfört värde på färdigställda fastigheter
5) Avkastning eget kapital Axets resultat efter skatt i förhållande till ingående eget kapital.
6) Avkastning totalt kapital Resultat efter finansiella poster + räntekostnader (brutto) i förhållande till ingående balansomslutning.
7) R ä n t e t ä c k n i n g s g r a d Driftnetto + räntebidrag + finansiella intäkter i förhållande till räntekostnaden
8) R ä n t e b i d r a g s b e r o e n d e Räntebidrag i förhållande till summan av räntebidrag och bruttohyra bostäder
9) Vakansgrad Kostnad för outhyrda objekt i förhållande till bruttohyran
10) Avflyttningsfrekvens Antal avflyttningar (exkl. överlåtelser, interna byten, dödsbo och avhysningar) i förhållande till totala antalet lägenheter
11) Likviditet Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder
12) Soliditet, synlig Eget kapital (inklusive beskattad del av obeskattade reserver) i förhållande till totalt kapital.
13) Soliditet, justerad Eget kapital (inklusive beskattad del av obeskattade reserver) i förhållande till totalt kapital. Värdena är justerade med fastigheternas övervärde.
14) Sktildsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital
15) Bruttolåneränta Räntekostnader i förhållande till genomsnitdiga räntebärande skulder
16) Nettolåneränta Räntekostnader . / räntebidrag i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder
17) Hyror b o s t ä d e r / m2 Bruttohyra bostäder per kvadratmeter lägenhetsyta 18) Hyror lokaler/m2 Bruttohyra lokaler per kvadratmeter lokalyta
19) Driftskostnader/m2 Driftskostnader per kvadratmeter lägenhets- och lokalyta
20) U n d e r h å l l s k o s t n a d e r / m2 Underhållskostnader (exkl. extra underhåll i förnyelsen) per kvadratmeter lägenhets- och lokalyta
21) Driftnctto/m2 Enligt 1) per kvadratmeter lägenhets- och lokalyta
22) Medelantalet anställda Medelantalet årsarbetare i moderbolaget, enligt BFN:s definition.
Rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för AB Sollentunahem för räkenskapsåret 2012- 01-01-2012-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga fel- aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern- redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncern- redovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i års- redovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna risk- bedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamåls- enligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp- skattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den över- gripande presentationen i årsredovisningen och koncern- redovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncern- redovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Sollentunahem för 2012-01-01 - 2012-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvalt- ningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 21 februari 2013 Ernst & Young^AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
