Hur förbereder sig kommersiella fastighetsbolag inför en lågkonjunktur?: En studie avseende strategi och riskhantering

Kandidatuppsats

Bygg- och fastighetsekonomprogrammet 180 hp

Hur förbereder sig kommersiella

fastighetsbolag inför en lågkonjunktur?

En studie avseende strategi och riskhantering

Företagsekonomi 15 hp

Halmstad 2020-06-16

F

Först och främst vill vi rikta ett stort tack till samtliga respondenter som avsatte sin tid för att ställa upp på intervjuerna. Det är tack vare er som studien har varit möjlig att genomföra. Vi vill även tacka vår handledare Gunnar Wramsby för goda råd och vägledning under den här vårterminen.

Slutligen vill vi även tacka opponenterna för synpunkter och konstruktiv kritik.

Halmstad, 18 maj 2020

Jesper Gunnarsson Nils Synnes

SAMMANFATTNING

Den kommersiella fastighetssektorn varit en lönsam bransch med låga räntor, stark investeringsvilja, hög efterfrågan på kommersiella fastigheter och lokaler. När finanskrisen uppstod 2008 påverkade det världsekonomin under många år framöver och 2015 hade Sveriges ekonomi återhämtat sig från krisen och övergick till en högkonjunktur. Konjunkturinstitutet (2020) bedömer att en lågkonjunktur kommer slå in 2020 och 2021 vilket innebär stora utmaningar för kommersiella fastighetsbolag att bemöta på olika sätt.

Syftet med den här studien är att undersöka hur kommersiella fastighetsbolag förbereder sig för en eventuell lågkonjunktur avseende strategi och riskhantering. Studien har genomförts med en kvalitativ forskningsmetod med en abduktiv ansats där vi har intervjuat sju olika kommersiella fastighetsbolag.

Resultaten visar att alla kommersiella fastighetsbolag har olika förutsättningar för att hantera en lågkonjunktur. Några av de mest betydelsefulla förutsättningar inför en lågkonjunktur är starka och nära kundrelationer samt diversifierad lånestruktur och fastighetsportfölj. Fastighetsvärde fluktuerar över tiden och tidigare kriser har visat att konjunkturen slår hårt mot fastighetsmarknaden. En icke fungerande finansiering påverkar fastighetsbolagens tillväxt negativt. Intervjuerna visar att de medverkande företagen har tagit lärdomar från tidigare finanskriser och är idag bättre rustade inför en sviktande konjunkturutveckling.

I

Förord ... 1

Sammanfattning ... 2

1. Inledning ... 5

1.1 Bakgrund ... 5

1.2 Problemdiskussion ... 6

1.3 Frågeställning ... 7

1.4 Syfte ... 7

1.5 Centrala begrepp ... 7

1.6 Avgränsningar ... 8

2. Teoretisk referensram... 9

2.1 Vad är en konjunktur? ... 9

2.2 Tidigare finanskriser ... 10

2.2.1 Finanskrisen i Sverige på 1990-talet ... 10

2.2.2 Finanskrisen 2008 ... 10

2.2.3 Det aktuella konjunkturläget ... 11

2.3 Vad innebär strategi? ... 12

2.3.1 Strategisk planering och styrning ... 12

2.4 Scenarioplanering ... 13

2.5 Konkurrensfördelar ... 14

2.6 Strategiska åtgärder i en lågkonjunktur ... 15

2.6.1 Generella strategiska åtgärder ... 15

2.6.2 Strategiska åtgärder för kommersiella fastighetsbolag ... 16

2.7 Riskhantering... 17

2.7.1 Diversifiering ... 17

2.7.2 Diversifiering av fastighetsportföljen ... 19

2.8 Sammanfattning av teorin ... 20

3. Metod ... 21

3.1 Metodval ... 21

3.2 Metodansats ... 21

3.3 Kvalitativ forskningsmetod ... 22

3.4 Litteraturgenomgång ... 23

3.5 Empirisk studie ... 23

3.5.1 Val av företag ... 23

3.5.2 Val av respondenter ... 24

3.5.3 Datainsamling ... 24

3.5.4 Analys av data ... 25

3.6 Trovärdighet ... 26

3.7 Generalisering ... 26

3.8 Etiska överväganden ... 27

4. Empiri... 28

4.1 Företag 1 ... 28

4.2 Företag 2 ... 30

4.3 Företag 3 ... 31

4.4 Företag 4 ... 33

4.5 Företag 5 ... 35

4.6 Företag 6 ... 38

4.7 Företag 7 ... 40

5. Analys ... 42

5.1 Strategi ... 42

5.2 Diversifiering genom val av fastighet ... 44

5.3 Geografisk diversifiering... 44

5.4 Lärdomar från tidigare finanskriser ... 45

5.5 Diversifierad finansiering... 45

5.6 Framtida fastighetsinvesteringar ... 46

6. Slutsatser ... 48

6.1 Bidrag ... 50

6.2 Fortsatt forskning ... 50

Källförteckning ... 51

Bilagor ... 55

Figurer ... 61

1. Inledning

I detta kapitel presenteras bakgrunden, diskussion om valt problemområde och aktuell frågeställning som ska besvaras. Vidare ges även en förklaring av uppsatsens syfte, definition av centrala begrepp och slutligen avgränsningar.

1.1BAKGRUND

När det råder osäkra ekonomiska tider är det viktigt att vara förberedd inför eventuella förändringar som kan uppstå. Därför anses strategi och riskhantering vara betydelsefulla aktiviteter för ett företag på olika sätt. Framförallt utgör de förutsättningar för att ta nya marknadsandelar, utöka konkurrenskraften och undvika risker som kan påverka verksamheten negativt. Företag behöver kontinuerligt se över strategiplanerna och riskhanteringen för att anpassa sig efter utvecklingen på marknaden och i konjunkturen (Bigelow och Chan, 1992).

Kommersiella fastigheter ägs och förvaltas i syfte att generera avkastning genom intäkter från hyresgäster. Kommersiella fastigheter består av kontor-, detaljhandels-, logistik-, industri-, hotell- , och samhällsfastigheter. Av flera anledningar anser vi att den här studien är intressant att genomföra, varav den ena handlar om att kommersiella fastighetssektorn har en stor och betydelsefull roll i samhällsekonomin. Den kommersiella fastighetsmarknaden påverkar den finansiella stabiliteten i en större omfattning eftersom en stor representativ del av utlåningen från bankerna görs till denna bransch. Efterfrågan på kommersiella fastigheter och lokaler har sedan länge varit stor och det råder stort behov av kommersiella lokaler till företag i Sveriges tillväxtorter. År 2017 omsatte den kommersiella fastighetssektorn cirka 1 765 miljarder kronor, vilket motsvarar ungefärligen 40 procent av Sveriges BNP. Det innebär att denna bransch är en stor inkomstkälla för den svenska staten. Dessutom har utländska investerare visat större investeringsvilja i den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Statistik från 2018 visar även att utländska investeringar representerade ca 30 procent av den svenska transaktionsvolymen i fastigheter (Finansinspektionen, 2019a).

Den aktuella konjunkturutvecklingen utgör också en anledning till att genomföra den här studien.

År 2015 övergick Sverige till en högkonjunktur efter att samhällsekonomin tidigare har präglats av stora effekter från finanskrisen 2008. Under efterföljande år upplevde den svenska ekonomin en högkonjunktur med stark tillväxt. Prognoser från 2018 visade att den ekonomiska tillväxten förväntas fortsätta, dock med en mjuk inbromsning. Samma prognoser visade att en trolig lågkonjunktur skulle ske 2020. Däremot hade ingen kunnat förutse utbrottet av Covid-19 (Coronaviruset) som skedde under våren 2020 och har sedan dess gjort ett bakslag i världsekonomin. Bedömningar har gjorts att en trolig övergång till en djup lågkonjunktur kommer ske under 2020 och 2021. Virusutbrottet har inneburit en kraftig minskning av den ekonomiska aktiviteten i hushållen och hos företag. Det är svårt att bedöma hur stora effekter covid-19 kommer ge och således hur allvarlig lågkonjunkturen kommer bli, men prognoser visar att Sveriges BNP 2020 förväntas falla mer 7 procent och världshandeln förväntas minska med 11 procent

(Konjunkturinstitutet, 2020). Konjunkturnedgången kan innebära stora utmaningar för kommersiella fastighetsbolag att bemöta en sviktande konjunkturutveckling på olika sätt. Med tanke på att den kommersiella fastighetssektorn utgör en sådan stor och viktig del Sveriges ekonomi väcker det därmed vårt intresse att undersöka hur kommersiella fastighetsbolag förbereder sig inför en kommande lågkonjunktur, där fokusområdena är strategi och riskhantering.

1.2PROBLEMDISKUSSION

Under en längre period har den svenska reporäntan befunnit sig på en låg nivå. Mellan 2015 och i början av 2020 har reporäntan varit negativ, vilket kallas för minusränta (Riksbanken, 2020). Låg ränta medför att det blir billigt att låna kapital för att till exempel genomföra investeringar.

Däremot innebär det ökad risk eftersom hög belåning är riskabelt vid en övergång till sämre ekonomiska tider. Vid en sådan övergång blir det dyrare för fastighetsbolagen att finansiera sin verksamhet och det kan i värsta fall leda till konkurs. Det kan i sin tur leda till kreditförluster hos bankerna. En lång period av låga räntor och god finansiell ställning har medfört till ökade fastighetspriser, stark investeringsvilja och hög efterfrågan på kommersiella fastigheter. I kombination med de låga räntorna har kommersiella fastighetssektorn varit en lönsam marknad de senaste fem åren där fastighetsbolagen har varit högt belånade. Det innebär således en risk för att kommersiella fastighetsmarknaden kan påverkas svårt ifall en ny finanskris uppstår och således kan det medföra ett större samhällsekonomiskt problem (Finansinspektionen, 2019a). Med detta i åtanke innebär det att kommersiella fastighetssektorn har ett stort ansvar inom den finansiella stabiliteten och därför kan fastighetsbolagens strategier och riskhantering bli avgörande för både de enskilda företagen och samhällsekonomin vid en lågkonjunktur.

Det finns tidigare forskning om lågkonjunktur och kommersiella fastighetsbranschen ur ett nationalekonomiskt perspektiv, men forskningen om strategi och riskhantering på företagsnivå inom den svenska kommersiella fastighetsbranschen vid konjunkturförändringar tycks vara begränsad. Två exempel på tidigare forskning är dels Laposa och Mueller (2017) som studerar makroekonomiska faktorer av en lågkonjunktur och vad den amerikanska kommersiella fastighetsmarknaden kan lära sig av tidigare finanskriser. Cooke (2002) ger olika strategiråd till brittiska kommersiella fastighetsbolag inför en lågkonjunktur.

Det som kan utläsas av den forskning som berörts är att varje lågkonjunktur är unik med olika utfall och förutsättningar, vilket gör att nya utmaningar ställs och således kan fastighetsbolagens strategier och riskhantering förändras med tiden. Därför finns det nya förutsättningar och konsekvenser som kan uppstå i den nästkommande lågkonjunkturen. Utifrån den unika situationen i dagsläget med coronavirusets inverkan på samhällsekonomin har vi en förhoppning om att fylla en forskningslucka genom att erhålla information som inte berörts i tidigare forskning. Genom att göra en kvalitativ undersökning kan vi i den här studien testa tidigare forskning för att se om den går att applicera i verkligheten på de företagen vi kommer studera.

1.3FRÅGESTÄLLNING

Hur förbereder sig kommersiella fastighetsbolag inför en lågkonjunktur avseende strategi och riskhantering?

1.4SYFTE

Syftet med den här studien är att beskriva och förklara hur kommersiella fastighetsbolag förbereder sig inför en lågkonjunktur avseende strategi och riskhantering.

1.5CENTRALA BEGREPP

Strategi

Strategi definieras som en handlingsplan för hur ett företag ska lyckas uppnå uppställda mål. Det behandlar hur företag positionerar sig själva på en aktuell marknad och vilka möjligheter som kan utnyttjas om företaget genomför de aktiviteter som krävs till att uppnå mål (Porter, 1991). Med hjälp av strategier kan företaget definiera mål, resursallokera verksamheten och hitta sin nisch i branschen. Genom att etablera strategier inom de verksamhetsområdena som företaget utför allra bäst ökar möjligheten för att bli ännu mer konkurrenskraftiga på marknaden (Merchant & Van Der Stede, 2012). Enligt (Oliver, 2001) handlar strategi om att förstå en marknadens struktur, dynamik och kunna definiera den enskilda verksamhetens position i branschen. Syftet med strategier är att nå en ökad lönsamhet och utöka resultatet för ett företag. Kundförståelse är en av de viktigaste förutsättningarna för en framgångsrik strategi. Författaren betonar även vikten av att huvudstrategierna ska vara långsiktigt utformade för att generera resultat.

Riskhantering

Riskhantering definieras som att utföra handlingar där målet är att reducera risker som kan påverka företaget negativt (Merna och Faisal, 2008). Det är en process bestående av riskidentifiering, riskbedömning, val av riskhanteringsmetoder, genomförande och uppföljning. För att bemöta marknadsförändringar behöver företaget identifiera riskerna och hantera dessa på ett lämpligt sätt (Bodie, 2009). Risker innebär osäkerheter utifrån olika faktorer som exempelvis finansmarknader, marknadsförändringar, misslyckade projekt, kreditrisk, olyckor och katastrofer. Att bedriva riskhantering är en strategisk åtgärd som företag kan använda sig av (Slagmulder & Devoldere, (2018). Ett vanligt sätt att hantera risker är diversifiering, vilket härstammar från den så kallade portföljvalsteorin. Diversifiering handlar både om att sprida tillgångarna i dels olika affärsområden samt marknader, men också inom olika tillgångstyper som aktier, obligationer och andra värdepapper (Markowitz, 1985). Sammantaget är riskhantering ett allmänt begrepp som innebär många olika typer av aktiviteter. I den här studien har vi valt att lägga ett extra stort fokus på diversifiering inom riskhantering. Anledningen är att vi ser tydliga kopplingar hos de kommersiella fastighetsbolagen mellan deras strategier och hur riskdiversifieringen bedrivs i respektive verksamheter.

1.6AVGRÄNSNINGAR

Arbetet är avgränsat till den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Det innebär att företagens fastighetsbestånd finns utspridda inom Sveriges gränser. Vi har inte valt att avgränsa oss till specifika fastighetstyper eftersom vi vill studera branschen i sin helhet. Vi har valt att intervjua sju kommersiella fastighetsbolag där en beskrivning av dessa företag finns under empirin. Den här studien avgränsar sig till medelstora och stora kommersiella fastighetsbolag.

Urvalet av medverkande företag har gjorts utifrån börsvärdet på listorna Mid Cap och Large Cap.

Mid Cap har börsvärde på 150 miljoner till 1 miljard euro och Large Cap har börsvärde på över 1 miljard euro (Avanza, 2020). Strategi och riskhantering är betydelsefulla som hjälper företag att bli mer konkurrenskraftiga och hantera marknadsförändringar. Vi anser att en avgränsning till dessa fokusområden är intressanta att studera inför en kommande konjunkturnedgång.

2. T

Detta kapitel presenterar det teoretiska ramverket som använts. Avslutningsvis har en sammanfattning av teorin gjorts.

Figur 1. Det svenska BNP gapet mellan åren 1981 - 2021.

2.1VAD ÄR EN KONJUNKTUR?

Konjunktur beskriver det ekonomiska tillståndet i ett land vid en viss tidpunkt. Konjunkturen varierar mellan hög- eller lågkonjunktur beroende på vilket stadie samhällsekonomin befinner sig i den så kallade konjunkturcykeln. Konjunkturcykeln är den återkommande variationen i ekonomisk aktivitet kring jämviktsnivån. Jämviktsnivån bestäms utifrån den ekonomiska aktiviteten. En konjunkturcykel består av en period mellan tre till åtta år (Konjunkturinstitutet, 2018). Mätinstrumenten som används för att bedöma konjunkturläget är framförallt arbetslöshet, inflation, investeringar och BNP. BNP definieras som det samlade värdet av total konsumtion av varor och tjänster, bruttoinvesteringar samt bytesbalansen mellan export och import (Nohagen, 2009). Utifrån faktiskt- och potentiellt BNP kan konjunkturen delas in i hög- och lågkonjunktur.

Potentiellt BNP definieras som det ögonblick då nivån för produktionen utnyttjar alla tillgängliga resurser för arbete och kapital. När faktiskt BNP överstiger potentiellt BNP definieras det som högkonjunktur och när det understiger potentiell BNP definieras det som lågkonjunktur. Vid högkonjunktur råder stark ekonomisk tillväxt med låg arbetslöshet och ökade investeringar.

(Konjunkturinstitutet, 2018). Lågkonjunktur avser en period av nedgång i ekonomisk aktivitet. I detta stadie råder högre arbetslöshet, lägre investeringsvolymer och minskad efterfrågan på varor och tjänster. Lågkonjunktur kan orsaka flera problem i samhället. När företag inte får in tillräckligt med intäkter för att täcka kostnader och driva verksamheten kan de behöva säga upp personal för att undvika konkurser. Det leder till ökad arbetslöshet och hushållen får det sämre ekonomiskt

ställt. Genom ökad arbetslöshet och företag som tvingas gå in i konkurser leder det dessutom till att staten inte får in lika mycket skatt vilket påverkar välfärden (Nohagen, 2009).

I figur 1 kan Sveriges konjunkturutveckling utläsas mellan 1981 och 2021 med hjälp av att studera BNP-gapet, bland annat de kraftiga nedgångarna i BNP som skedde i samband med finanskriserna 1990 och 2008.

2.2TIDIGARE FINANSKRISER

2.2.1FINANSKRISEN I SVERIGE PÅ 1990-TALET

Fastighetsmarknaden är känslig för hur samhällsekonomin som helhet utvecklas, vilket gör den cyklisk. Sammantaget har det historiskt inneburit problem då den kommersiella fastighetssektorn upprepade gånger har skapat och förstärkt finansiella kriser. Krisen på 1990 talet pågick mellan 1990 till 1994 och uppstod genom en inbromsning i konjunkturen i början av 1990 då efterfrågan på fastigheter minskade snabbt. Det resulterade till stora värdeminskningar på fastigheter som gjorde att många fastighetsbolag gick i konkurs. Bankernas omfattande kreditförluster under krisen kunde kopplas till fastighetsbolagen eftersom när värdet på fastigheterna föll fick fastighetsbolagen det svårt att betala amorteringar och räntor. Mellan 1990-1994 uppgick bankernas kreditförluster till 175 miljarder kronor. Under 1992-1993 utgjorde fastighetsbranschen 43 procent av bankernas totala kreditförluster. Bakgrunden till krisen var en högkonjunktur som pågick under 80-talet. Den svenska kreditmarknaden och bankernas villkor för kreditgivning genomgick en reform under 80- och 90-talet där de nya villkoren avskaffade tidigare begränsningar som tidigare varit hård reglerad gällande utlåning från finansiella institut. Bland annat utlåningstak och räntereglering avreglerades. Det gjorde att bankerna fick möjligheter att låna ut höga belopp till fastighetsbolag. Fastighetsmarknaden hade en positiv framtidstro och många fastighetsbolag belånade sig därför kraftigt för att finansiera nya fastighetsinvesteringar. Ambitionen med förändringen av kreditgivningen var att bromsa ned den höga inflationen, men istället utlöstes en finanskris (Finansinspektionen, 2019a). Sveriges stora fastighetsägare avyttrade delar av sitt bestånd under denna finanskris för att erhålla kapital, vilket bara förvärrade den finansiella situationen. Hårdast drabbade blev kommersiella fastigheter vars bestånd förlorade upp till två tredjedelar av sitt värde (Fagerfjäll et al., 2005).

2.2.2FINANSKRISEN 2008

Finanskrisen 2008 tog sin början i USA och den amerikanska bolånemarknaden som drabbade stora delar av världen. Krisen orsakades framförallt av en övervärderad och överbelånad bostadsmarknad och genom att bankerna gjorde stora kreditförluster på så kallade subprimelån (Mian & Sufi, 2011). Dessa lån var bostadslån men med sämre säkerhet och bankerna började ge ut dessa lån till människor med sämre betalningsförmåga eftersom bostäderna ansågs skapa en stor säkerhet för lånen. Krisen utlöstes senare av att bostadspriserna stagnerade och att lånen lades om efter signaler om ökad arbetslöshet vilket medförde att människor inte kunde betala sina amorteringar. Detta gjorde att den amerikanska bostadsbubblan sprack (Taejun et al., 2011). Då USA är en av världens största ekonomier spred sig den finansiella krisen på den globala marknaden

och länder över hela världen drabbades. I Sverige drabbades de banker hårdast som hade lånat ut kapital till den stora amerikanska banken Lehman Brothers. Lehman Brothers hade 613 miljarder dollar i skulder vilket ledde till att företaget satte sig i konkurs under hösten 2008. Det var denna konkursen som gjorde att krisen nådde en kraftigare nivå och som medförde en spridning av den finansiella krisen resten av världen (Öberg, 2010).

2.2.3DET AKTUELLA KONJUNKTURLÄGET

Det aktuella konjunkturläget präglas huvudsakligen av Covid-19 pandemin. Länder har vidtagit olika åtgärder för att minska smittspridning, bland annat att stänga gränser och vissa verksamheter samt nationella karantän. Pandemin har påverkat den svenska ekonomin på olika sätt.

Investeringsviljan sjunker såväl som aktiemarknaden sviktar. Åtgärderna som har vidtagit för att hindra smittspridning har lett till minskad ekonomisk aktivitet i form av produktionsstopp, ökad arbetslöshet, minskad efterfrågan på varor och tjänster, nedstängningar av butiker och restauranger etc. Det sker även en ökning av företagskonkurser. (Konjunkturinstitutet, 2020).

Det är för tidigt att bedöma hur stor påverkan coronaviruset kommer medföra på både den svenska ekonomin och världsekonomin. Det innebär även svårigheter att bedöma utvecklingen av den svenska kommersiella fastighetsmarknaden framöver. Uppdateringar om virusets spridning och nationella åtgärder uppdateras regelbundet. De aktuella prognoserna visar att Sveriges BNP förväntas falla med 7 procent 2020 och global BNP förväntas falla med 3 procent. I figur 1 redovisas konjunkturnedgången på grund av Corona pandemin. Hotell- och restaurangbranschen är ett av de hårdast drabbade verksamheterna på grund av åtgärderna mot smittspridningen.

Sveriges regeringen har vidtagit stödåtgärder i syfte att dämpa ökningen av arbetslösheten och företagsekonomiska svårigheterna. Det består av finansiella stödpaket till företag, kommuner och vissa myndigheter. Det erbjuds även ersättning för hyreskostnader för de mest utsatta branscherna.

Stödinsatserna vidtas för att mildra konjunkturnedgången och öka förutsättningarna för en konjunkturåterhämtning. Riksbanken har beslutat att inte sänka reporäntan under noll procent trots dåliga inflationsutsikter och en negativ konjunkturutveckling (Konjunkturinstitutet, 2020).

2.3VAD INNEBÄR STRATEGI?

Strategi definieras som en handlingsplan för hur ett företag ska lyckas uppnå uppställda mål. Det behandlar hur företaget ska positionera sig själva på en marknad jämfört med konkurrenterna och vilka möjligheter som kan utnyttjas om företag genomför de aktiviteter som krävs för att uppnå målen (Porter, 1991). Med hjälp av strategier kan företaget definiera och etablera mål, resursallokera verksamheten och hitta sin nisch i branschen. Genom att etablera strategier inom de verksamhetsområdena som företaget har störst konkurrenskraft ökar möjligheten för att ta ytterligare marknadsandelar. Det är oftast ledningen i ett företag som etablerar samt förändrar strategierna. Strategierna kan både vara nedskrivna och outtalade. Det rekommenderas däremot att ha dessa nedskrivna eftersom studier visar att det ökar sannolikheten att de efterföljs i verksamheten. (Merchant & Van der Stede, 2012). Enligt Oliver (2001) handlar strategi om att förstå dynamiken i en bransch och anpassa sig efter förändringar på marknaden. Genom att kontinuerligt se över strategierna över verksamheten och marknadspositioneringen utökas möjligheterna att nå ökad lönsamhet.

2.3.1STRATEGISK PLANERING OCH STYRNING

Med strategisk planering avses den process när företag sammanställer ett skriftligt dokument över de strategiska aktiviteter som ska utföras. Den fungerar som en kommunikativ process för företaget ut till verksamheten (Spee & Jarzabkowski, 2011). Den strategiska planeringen sträcker sig oftast över en 3–5 års period. Vanligen är det ledningsgruppen som ansvarar för den strategiska planeringen. Genom att upprätta en strategisk plan underlättar det att rikta verksamheten mot en vision som består av ett eller flera gemensamma mål som företaget strävar mot att uppnå. Visionen förklarar vad ett företag vill uppnå, med andra ord en önskad målbild som företaget gemensamt skall sträva efter. Det är ytterst viktigt att särskilja på strategi, mål och vision för att undvika misstolkningar och således att strategierna inte ger resultat. För att nå en vision kan organisationen behöva genomföra förändringar, vilket oftast handlar om att utöka kompetens och effektiviteten.

Utifrån företagets styrkor kan det göras bedömningar om vilka aktiviteter eller projekt som är lämpliga att genomföra. Dessa ingår sedan i handlingsplanen för måluppfyllande (Mintzberg &

Quinn, 1992).

Eftersom målen fungerar som slutliga strategiska milstolpar för ett företag är det viktigt att de är specifika och mätbara, annars blir det svårt att förstå vad som ska uppnås och hur de ska uppnås.

Om det saknas en plan för de mätbara målen blir det svårt att följa utvecklingen mot mål uppfyllandet. En vanlig orsak till att företag misslyckas med mål uppfyllandet är att företagen fokuserar för mycket på aktiviteterna istället på de mätbara mål. Mål avser en beskrivning av ett slutresultat om vad som ska uppnås. Aktiviteter avser handlingar som krävs för att nå målen.

Aktiviteterna har en tydlig start och slut som sträcker sig över en viss tidsperiod. (Myrna, 2009).

Det är även viktigt att företaget ser strategiplanen som ett levande arbete som ständigt efterföljs i verksamheten och utvärderas. Den skall även vara flexibel för att kunna anpassas efter förändringar på marknaden (Mintzberg & Quinn, 1992).

Strategisk planering kan fungera som ett hjälpmedel för riskanalys eftersom den strategiska planeringen omfattas av en uppifrån och ner-process i organisationen, vilket inkluderar varje nivå av ett företag. Det gör att strategisk planeringen inte endast fokuserar på till exempel budgetering utan även andra liknande aktiviteter. Genom den strategiska planeringen uppstår möjligheten att utvidga sina informationskällor mer än att enbart utgå ifrån den finansiella informationen (Ghemawat, 2009).

Bigelow och Chan (1992) anser att en strategisk planering inför en lågkonjunktur kan vara avgörande för hur ett företag hanterar en konjunkturnedgång. Genom att besluta och planera de åtgärder som behöver genomföras inför en lågkonjunktur är det möjligt att resursfördela verksamheten för att inte tappa marknadsandelar och förlora större del kapital. Även Wilson och Eilertsen (2010) fastställer i sin studie att strategisk planering är avgörande för att hantera en lågkonjunktur. Deras forskning visar att företagen med välarbetat strategisk planering var mer rationella och proaktiva och därmed kunde driva tillväxtmöjligheter i den finansiella krisen.

Företag som förlitade sig på strategisk planering under krisen var mer säkra på en tillväxt ur ett kortsiktigt perspektiv. Författarna rådgör företag att behandla strategiska planeringen som en regelbunden process och att involvera hela ledningsgruppen. Det gör betydande skillnad i optimism och framtidsutsikter.

Att ta lärdomar från tidigare finanskriser är viktigt för att bli ordentligt rustad inför en nästkommande lågkonjunktur. Ofta beror negativa konsekvenser i en lågkonjunktur på felaktiga förberedelser där företag inte har vidtagit åtgärder från misstagen som gjordes under tidigare kriser Under finanskrisen 2008 överskattade företag sin förmåga att klara sig undan den kraftiga ekonomiska nedgången. De företag som inte identifierade indikatorerna att bostadsmarknaden kraschade fick förödande konsekvenser och många sattes i konkurs. Däremot fanns det företag som agerade fort på varningssignalerna och kom undan lindrigt. Lärdomarna från finanskrisen 2008 blev då att ha en ordentligt strategisk planering för att ha möjligheten att klara av en ny krissituation som eventuellt kan vänta runt hörnet (Appelbaum et al., 2012).

2.4SCENARIOPLANERING

Det är omöjligt att fullständigt kunna förutsäga förändringar på marknaden och övergångar i konjunkturcykeln. Oförutsedda händelser uppstår emellanåt som företag med egna förmågor måste anpassa sig efter. Om företag har det svårare att förutse förändringar kan en så kallad scenarioplanering upprättas. Med en sådan kan företaget klargöra hur resurser, risker, krav och prestationer kommer påverkas när makroekonomiska faktorer och konkurrensen förändras. Med hjälp av tidigare erfarenheter och ny kunskap kan scenarioplaneringen ständigt utvärderas och förbättras. Verktyget hjälper företag att skapa valmöjligheter och fördela resurserna på ett flexibelt sätt i olika scenarion. Denna planeringsform är ett användbart verktyg som ger vägledning i den närmsta framtiden. Exempel på åtgärder som kan genomföras inom scenarioplanering är att utvärdera nuvarande strategier, kostnadsreducering och diversifiering inom olika verksamhetsområden (Merchant & Van Der Stede, 2012).

En viktig förutsättning för en fungerande scenarioplanering är effektiva beslutsprocesser i ledningen. Det är ledningen som ger företaget vägledning och har mandaten att vidta snabba och grundade beslut utifrån den rådande situationen. Om det inte uppfylls försvinner den huvudsakliga fördelen med scenarioplanering. Med detta verktyg kan olika strategier testas och efteråt utvärderas. Det handlar om att hitta strategier som kan appliceras i de flesta situationer.

Förutsättningarna kan dock ändras med tiden och därför kan vissa strategier vara användbara i början men ogynnsamma för verksamheten i slutändan. Samtidigt kan det vara tvärtom, att vissa strategier kan vara skadliga för tillfället men blir nödvändiga om förutsättningarna ändras. Det gäller särskilt de osäkra och oförutsägbara förändringarna i externa faktorer där strategiska ändringar behöver göras. Det är speciellt dessa scenarion som noggrant behöver identifieras och övervakas (Marren & Kennedy 2010).

2.5KONKURRENSFÖRDELAR

Det finns två grundläggande typer av konkurrensfördelar som ett företag kan ha; låg kostnad eller differentiering. När dessa konkurrensfördelar kombineras blir resultaten tre olika strategier;

kostnadsledarskap, differentiering och fokus. När ett företag implementerar strategier för kostnadsledarskap fokuserar de på låga kostnader och mindre på kvalitén. Stordriftsfördel skapar möjligheter att vara kostnadsledare. För differentieringsstrategin gäller det att veta vilka huvud preferenser kunderna har och att vara unik jämfört med konkurrenter i dessa verksamhetsområden.

Om ett företag är unikt i förhållande till de speciella attribut som värderas av kunden kan ett högre pris fastställas för den produkten. Det finns en risk med att helt ignorera differentiering när företag fokuserar på en kostnadsledare strategi. Om ett företag ska lyckas som kostnadsledare måste produkterna eller tjänsterna vara jämförbara med konkurrenterna. Om de inte är jämförbara med en viss standard tvingas företaget att sänka sina priser mycket lägre än konkurrenterna för att få till någon försäljning vilket inte är syftet strategin som kostnadsledare (Porter, 1985).

Både kostnadsledarskap och differentiering försöker hitta konkurrensfördelar inom ett brett segment inom en bransch. Den tredje strategin, fokus, skiljer sig från de andra genom att det handlar om att välja ett segment på marknaden och endast fokusera på det segmentet. Genom att göra detta kan företaget vara kostnadsledande eller differentierat mot det segmentet och därmed få en konkurrensfördel men bara mot det specifika segmentet. Om ett företag deltar i alla tre strategier samtidigt och inte lyckas med någon av dem, blir företaget så kallad ”stuck in the middle”. Ett företag som sitter fast i mitten står inför svårigheten och försöker därmed hitta en konkurrensfördel på många olika sätt, och därigenom kompromissar det med sin strategi (Porter, 1985).

För fastighetsbolag som har en diversifierad strategi innehåller fastighetsbeståndet fastigheter som särskiljer sig från konkurrenternas. I kostnadsledarskap konkurrerar fastighetsbolag genom att erbjuda fastigheter med ett lågt pris. När fokusering adderas till strategin innebär det att de riktar sig mot en mindre del av marknaden. En standardiserad fastighetsstrategi stöder alla tre konkurrensstrategier: lägsta kostnader, differentiering och fokus. En värdebaserad fastighetsstrategi däremot stöder en strategi för differentiering och differentieringsfokus medans

en strategi med lägsta kostnader eller lägsta kostnadsfokus bidrar till en mindre värdebaserad strategi (Singer et al. 2007).

2.6STRATEGISKA ÅTGÄRDER I EN LÅGKONJUNKTUR

2.6.1GENERELLA STRATEGISKA ÅTGÄRDER

Det finns många strategiska åtgärder för att bemöta en konjunkturnedgång. En vanlig metod är att reducera kostnader. Vanliga kostnader som skärs ner vid lågkonjunktur är personal, marknadsföring, process/produktförbättringar, investeringar och forskning/utveckling. Även om sänkta kostnader är en nödvändighet för att överleva en lågkonjunktur kan en bristande planering för personalreducering vara skadligt för ett företag. Det finns en risk att företag tappar marknadsandelar och konkurrenskraften på grund av detta. Genom en långsiktig planering kan riskerna undvikas. Företag behöver fastställa vilka kostnadsnedskärningar som hjälper till att behålla marknadsandelar och konkurrenskraften. Detsamma gäller att identifiera vilka kostnader som kommer göra motsatt effekt. Hur kostnadsreduceringar sker beror på det enskilda företaget som studeras (Bigelow & Chan, 1992).

Pearce och Michael (2006) instämmer med att kostnadsreduceringar måste vara långsiktigt planerad och att kostnadsreducering kan vara en effektiv lösning, men att det inte räcker för att hantera lågkonjunkturen. Även om kostnadsreducering är nödvändigt i lågkonjunktur behöver företagen även behålla sin kompetens för att inte tappa marknadsandelar och konkurrensfördelar.

Författaren talar om att vara försiktig med personalnedskärning. Förr eller senare kommer marknaden återhämta sig och då skall företaget stå sig redo med samma konkurrenskraft och marknadspositionering som tidigare. Uppsägning av personal kan leda till förlust av viktiga resurser då kompetent personal slutar som påverkar verksamheten i form av sämre effektivitet samt förlust av både kunskap och konkurrenskraft. Genom en långsiktig plan för personal allokering samtidigt som den kompetenta betydelsefulla personalen behålls ökar möjligheterna att företaget kan behålla marknadsandelar och en fortsatt tillväxt trots lågkonjunktur (Pearce och Michael, 2006).

Synen på om det finns strategiska möjligheter vid en lågkonjunktur eller inte beror på hur företaget ställer sig till detta. Det finns företag som ser möjligheter vid lågkonjunktur genom att exempelvis utöka marknadsandelar, medans andra företag ser konjunkturnedgångar som en visselblåsare och bli mer passiva. Företagen som investerar i lågkonjunkturer har också chans att bibehålla sina framgångar när konjunkturen blir bättre och företag bör fortsätta att investera under sämre ekonomiska tider (Bigelow & Chan, 1992). Ghemawat (2009) instämmer med att investeringar i lågkonjunktur är nödvändigt för att bibehålla och skapa nya konkurrensfördelar. Pearce och Michael (2006) betonar också betydelsen av investeringar i lågkonjunkturer för att behålla marknadsandelarna.

2.6.2STRATEGISKA ÅTGÄRDER FÖR KOMMERSIELLA FASTIGHETSBOLAG

Cooke (2002) redogör olika strategiska åtgärder för kommersiella fastighetsbolag när övergång till lågkonjunktur sker. Den ena handlar om att ha korrekt data om fastigheterna som ska uppdateras regelbundet. Fastighetsägare som har ett större fastighetsbestånd behöver ha fullständig information om fastigheternas verkliga utfall såsom priser, hyror, vakansgrad, försäkring och serviceavgifter. Genom att ha kontroll över exempelvis vakansgraden kan fastighetsbolagen följa utvecklingen i olika branscher, ifall vissa företag får det tuffare vid konjunkturförändringar.

Genom att studera de fastigheter som har lägst vakansgrad ger det en bild av vilka fastighetsbestånd som är fortsatt attraktiva. För att kunna genomföra välgrundade affärsbeslut krävs det dessutom god tillgång till information om fastighetsbeståndet. Fastighetsbolaget kan även behöva se över affärsstrategierna och våga ifrågasätta dessa. Flexibla strategier är en viktig förutsättning för att kunna anpassa sig efter snabba marknadsförändringar. Framförallt fastighetsbranschen som innebär långsamma och genomtänkta beslut. En känslighetsanalys kan göras utifrån förändringar av faktorer som räntor, inflation och likviditetsförändringar. En övervägning av andra alternativa strategier kan också göras ifall en kraftigare förändring i ekonomin sker (Cooke, 2002).

Författaren anser vidare att sälja och köpa fastigheter även under lågkonjunktur. Det finns mer eller mindre desperata fastighetsägare som vill avyttra en fastighet, vilket kan vara en strategisk möjlighet för investering. Fastighetsbolagen får dock inte vänta alltför länge för att investera i nya fastighetsbestånd då köp villkoren kan ändras snabbt där köparen hamnar i underläge jämfört med säljaren. Dessutom kan det vara kostsamt att avbryta projekt. Det krävs att investeringar är långsiktiga och köparen har bättre villkor i fastighetsaffären än säljaren för att göra en framgångsrik investering. När marknaden börjar mjukna kan det vara försäljningsläge vid stadigare fastighetsvärden. Här gäller det att villkoren är på säljarens sida för att inte hamna i underläge. Ibland kan en fastighetsförsäljning generera bättre kapitalavkastning än att investera i nya fastigheter. Det gäller att fastighetsägare är flexibla och inte begränsar sig (Cooke, 2002).

Genom att granska det befintliga fastighetsbeståndet kan outnyttjat utrymme identifieras och anpassas till nya hyresgäster. Då kan fastighetsbolaget spara kapital istället för att behöva investera i nya fastigheter. Fastighetsägare uppmanas också att hålla sina fastigheter i gott skick för att behålla trivseln hos hyresgästerna och få dem att stanna. Investering i befintligt bestånd ger ökad attraktivitet och högre fastighetsvärde. Eftersom intäkterna kommer från hyresgästerna är det viktigt att ha en nära kundrelation för att behålla nöjda kunder och undvika omflyttningar. Ett alternativ vid osäkra ekonomiska tider kan vara att erbjuda hyresgäster anstånd i hyresbetalningar (Cooke,2002).

2.7RISKHANTERING

Termen risk används ofta som ersättning för ogynnsam osäkerhet, vilket ger upphov till missförstånd. Termerna risk och osäkerhet bör särskiljas utifrån mätbarhet, och att "risk" avser mätbar osäkerhet medans osäkerhet är omätbar. Även om vissa risker och osäkerheter kan ha negativa resultat kan andra vara fördelaktiga och på så sätt finns det en samverkan mellan strategi och riskhantering (Knight, 2001).

Bodie (2009) beskriver riskhantering som ett perspektiv där processen omfattas av riskidentifiering, riskbedömning, val av riskhanteringsmetoder, genomförande och uppföljning.

Riskhantering definieras av Merna och Faisal (2008) som handlingar beslutade av en individ där målet är att reducera risker. Den ökande takten i förändring, kundkrav och globalisering sätter riskhantering högt på dagordningen för framtidsinriktade företag. Det är nödvändigt att ha en omfattande riskhanteringsstrategi för att överleva på marknaden. Konsten med riskhantering är att identifiera specifika risker för en organisation och att svara på dem på ett lämpligt sätt. Alla nivåer i en organisation måste inkluderas i riskhanteringen för att den ska vara effektiv (Merna och Faisal, 2008).

Risker kan komma från osäkerhet på finansmarknaderna, marknadsförändringar, misslyckade projekt, kreditrisk, olyckor och katastrofer. För att stärka en organisations motståndskraft och smidighet i konjunkturnedgångar krävs en strategi för riskhantering (Slagmulder & Devoldere, 2018). Riskhantering är en viktig förutsättning för att hantera en övergång till en lågkonjunktur och finansiell kris. Företag behöver identifiera interna och externa hot som kan påverka verksamheten och bedöma vilken skada dessa kan utgöra (Appelbaum et al, 2012)

2.7.1DIVERSIFIERING

Ett sätt att hantera risker är att diversifiera sig. Diversifiering handlar både om att sprida tillgångarna i dels olika affärsområden samt marknader, men också inom olika tillgångstyper som aktier, obligationer och andra värdepapper (Markowitz, 1985). Gällande affärsområden diskuterar Bigelow och Chan (1992) om det är bäst att diversifiera sig till olika affärsområden eller hålla sig till sin kärnverksamhet i en lågkonjunktur. Kärnverksamheten är det som företaget anses vara bäst på jämfört med konkurrenterna medans diversifiering innebär att verksamheten sprids inom olika affärsområden till olika marknader. Det finns olika fördelar med respektive metoder.

Kärnverksamheten är viktig i det långa perspektivet eftersom företag behöver investera tid och kapital i det område som företaget redan är starka inom. Genom att diversifiera sig ser företaget över verksamhetsområdena genom att antingen investera eller avveckla. Det bedöms utifrån företagets preferenser och konjunkturläget. Det möjliggör att sänka risken eftersom företag kan avbryta projekt i verksamhetsområden som inte genererar förväntade resultat. Genom att diversifiera sig i olika verksamheter skapar det en stabilitet i kassaflödet eftersom det mildrar konsekvenserna om ett verksamhetsområde upplever kraftigt sjunkande intäkter. Det ökar förutsättningarna att klara sig bättre vid svåra ekonomiska tider (Bigelow och Chan, 1992).

Pearce & Michael (2006) anser att positionering inom flera verksamhetsområden och branscher ökar möjligheterna att klara sig undan större ekonomiska konsekvenser i en lågkonjunktur.

Författarna anser att diversifiering i flera branscher kostar företaget en del kapital, men om kunderna i dessa branscher är säkra och genererar positiva resultat kan riskspridning ske mellan affärsområdena och företaget kan klara sig undan bättre vid sämre ekonomiska tider (Pearce &

Michael, 2006). Det kan också finnas en risk med att företag diversifierar sin verksamhet i en lågkonjunktur. Detta diskuteras av Bigelow och Chan (1992), där författarna menar att fokus på sitt huvudområde ger ett mer långsiktigt val. De anser att det finns stora fördelar med att hålla sig inom ett affärsområde och bli konkurrenskraftig på just det. Ett företag som arbetar med flera affärsområden kan få svårigheter att prioritera resurserna till respektive affärsområde.

Grundidén om riskdiversifiering ligger i den moderna portföljvalsteorin som alla företag mer eller mindre har gemensamt. Portföljvalsteorin innebär att en tillgång kan beskrivas utifrån 3 olika faktorer; risk, avkastning och korrelationen med övriga tillgångar. Det gemensamma målet för samtliga investerare är att maximera avkastningen och minimera risknivån, vilket innebär att investerare är risktagare. Däremot är investerare i verkligheten mer eller mindre villiga risktagare.

Vissa kan ta större risk men med högre avkastning och tvärtom. Oavsett riskviljan behöver företag diversifiera sin tillgångsportfölj och eliminera risker för att generera framgångsrik avkastning. Ett mått på den enskilda tillgångens risk är varians och korrelation är ett mått som avspeglar samvarians mellan två tillgångar. Genom att placera i tillgångar som är negativt korrelerade kan samma förväntade avkastning uppnås men med lägre risk och är således en optimal portfölj.

Investerare uppmanas därför att placera kapital i den tillgång som ger högsta möjliga avkastning till lägst risk. Det är dock viktigt att inte placera ”alla ägg i samma korg”, utan det är här fördelarna med diversifiering kommer in i bilden. Lagen om riskspridning innebär att placera kapitalet i olika tillgångar så ökar möjligheten att erhålla förväntad avkastning, jämfört om allt placera i samma tillgång (Markowitz, 1952).

Att hitta en balans i kapitalstrukturen är viktigt för att hantera finansiella problem och således även när en vikande i konjunkturen sker. Kapitalstrukturen avser förhållandet mellan eget kapital och skulder i ett företags finansiering. En optimal kapitalstruktur identifieras genom att ha en diversifierad lånestruktur av lån, obligationer, räntecertifikat och andra finansieringskällor. Genom en kombination av stabila kassaflöden och en diversifierad finansiering kommer fastighetsbolag klara av en högre skuldsättningsgrad och på så sätt ha en finansiell stabilitet. Det är ett sätt att sprida de finansiella riskerna och är en fördel för att kunna erhålla nya lån från banker (Morri och Cristanziani, 2009). Brist på diversifierad riskhantering var en av huvudorsakerna till att finanskrisen 2008 uppstod. Därför anses diversifierad finansiering vara en viktig lärdom som tagits från krisen (Valitov et al. 2016).

2.7.2DIVERSIFIERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN

Att skapa en fastighetsportfölj kräver eftertänksamhet. För riskdiversifiering av fastighets- portföljen finns det två betydelsefulla variabler; fastighetstyp och geografisk spridning. Det första sättet att diversifiera sin fastighetsportfölj handlar om att identifiera vilka typer av fastigheter ska ingå i fastighetsbeståndet där egenskaperna för fastigheterna kan skilja sig åt. Historiskt har det visat sig att de olika typerna av fastigheter har genererat olika avkastningar, volatilitet och tillväxt vilket leder till låga korrelationer mellan fastigheter. Risk och avkastningen för de olika fastigheterna påverkas av en rad faktorer, såsom bolåneräntor, utbud och sysselsättningstillväxt.

Kontorslokalernas efterfrågan påverkas av tillväxten i yrken som är i behov av kontor och efterfrågan på industrianläggningar beror på tillväxten i sektorn för industriella produkter och tjänster. En industrifastighet anses vara mer riskfyllt än andra fastighetstyper eftersom det oftast är en eller fåtal hyresgäster. Därför har denna fastighetstyp ett högre avkastningskrav.

Avkastningen i respektive fastighetstyp beror alltså på dessa faktorer, vilket påverkar möjligheten till diversifiering (Baker, 2014). Vissa fastighetstyper kan värderas högre på vissa orter än andra eftersom efterfrågan kan skilja sig åt. Genom att ha god kännedom om vad de geografiska områdena efterfrågar kan ett högre värde för fastigheterna skapas och därmed utgöra skalfördelar för att kunna optimera riskerna (Lind & Nordlund, 2014).

Fastighetsbolagens strategiplan kan minimera risken för framtida investeringar genom att verksamheten analyserar vilka typ av fastigheter som är den säkraste placeringen. Det kan röra sig om vilket ändamål fastigheten är avsedd för eller på vilken ort fastigheten är belägen. Efterfrågan på fastigheter varierar beroende på vad det är för typ av fastighet och genom att investera i de fastigheter som förväntas ha högst efterfrågan på sikt kan också risken minimeras. Allt fler svenska fastighetsbolag söker sig också till fastighetsinvesteringar utanför Sverige för att diversifiera sin risk. En mogen internationell fastighetsmarknad men med liten tillväxt kan erbjuda investeringsmöjligheter med högre avkastning än fastigheterna i hemlandet (Miller, 2014).

Det finns omfattande litteratur som dokumenterar vikten av hyresgäster och strukturen i hyresgäst portföljen. Fastighetsägare adderar mervärde till en portfölj av hyresavtal genom att sammanföra en variation av hyresgäster. Ökade nivåer av diversifiering av hyresgäster är förknippade med sänkta nivåer av risk. Diversifiering minskar riskerna förknippade med fastighetens största hyresgäst. För fastighetsbestånd med lägre nivåer av hyresgäst diversifiering kan förlust av en stor hyresgäst påverka fastighetsägarens kassaflöde. En av fördelarna med att istället ha en stor hyresgäst är att hyresgästen troligen kommer att ha en bättre och mer stabil kredit än ett antal mindre hyresgäster som kan ta samma mängd utrymme. Således kan en stor hyresgäst ge mindre riskfyllda kassaflöden än ett antal små hyresgäster som delar utrymmet. Traditionell portföljteori visar att en större grad av diversifiering leder till större säkerhet för investerare. Med tanke på att värdet på en kommersiell fastighet är beroende av kassaflöden som genereras av hyresgästerna, är det naturligt att anta att kommersiella fastigheter med större diversifiering i sina hyresgästmix och hyresvillkor har mer stabila kassaflöden än fastigheter som är mindre diversifierade (Ambrose, et, al, !997). Ambroser et al (1997) indikerar dock också att risken ökar när hyresavtalet för

fastighetens största hyresgäst löper ut. Risken kan minimeras genom att låsa stora hyresgäster i långa hyresavtal.

Geografisk diversifiering är det andra sättet att riskhantera sitt fastighetsbestånd. Fastighetsbolag kan då strategiskt sprida sitt bestånd utifrån olika avgörande faktorer på olika geografiska platser för att sprida riskerna. För att det ska bli gynnsamt krävs det att platserna ger möjlighet till långsiktig avkastning, efterfrågan i näringslivet och övriga faktorer som påverkar investeringsbesluten. Därför talas det om att diversifiera sig till ekonomiska regioner. De ekonomiska regionerna har betydelse för samhällsekonomin av olika skäl och det är dessa områden som fastighetsbolag ska rikta in sig på vid riskhantering. Det finns alltså logiska resonemang att äga fastighetstillgångar i vissa ekonomiska regioner och geografisk diversifiering är därför en gynnsam diversifiering metod. Även de lokala ekonomiska faktorerna på de geografiska områdena är minst lika viktiga att ta hänsyn till. Det handlar främst om tillgång till kollektivtrafik, levnadskostnadsindex, brottsfrekvens och närhet till centrum (Seiler et al. 1999).

2.8SAMMANFATTNING AV TEORIN

Företagen som investerar i lågkonjunkturer har chans att bibehålla sina framgångar när konjunkturen blir bättre och därför är det viktigt för fastighetsbolag att fortsätta investera under sämre ekonomiska tider. Oavsett om fokuset är på försäljning eller investering kan det räcka med att titta på sitt befintliga fastighetsbestånd. Det kan finns outnyttjat utrymme som kan anpassas och användas till nya hyresgäster utan att investera i nya fastigheter. Fastighetsägare uppmanas också att hålla sina fastigheter i gott skick för att behålla trivseln hos hyresgästerna och få dem att stanna.

Fastighetsbolagen uppmanas även att se över strategierna och göra en anpassning utifrån den rådande situationen. Långsiktig planering och eftertanke är också viktiga förutsättningar för att hantera en lågkonjunktur. För riskdiversifiering hos fastighetsbolag finns det två betydelsefulla variabler; fastighetstyp och geografisk spridning. Det första sättet att diversifiera sin fastighetsportfölj är genom val av olika typ av fastighet där egenskaperna för fastigheterna kan skilja sig åt. Den andra är geografisk diversifiering där fastigheterna är utspridda över olika områden med olika karaktär. Diversifiering av hyresgäster är också ett sätt att minska risken förknippade med hyresgäster.

3. M

Detta kapitel redogör en presentation över hur vi har gått tillväga genom uppsatsen i förhållande till syftet. Vi presenterar vald forskningsdesign, forskningsprocess och metod för datainsamling.

Här redogörs även de val som vi har gjort och orsaken till dessa val.

3.1METODVAL

Den här uppsatsen har genomförts med hjälp av en kvalitativ forskningsstudie. Detta metodval har legat till grund för arbetsgången och insamlingen av det empiriska underlaget. En kvalitativ forskningsstudie används för att beskriva och förklara samband inom ett utvalt forskningsämne.

Den genomförs med hjälp av kvalitativa intervjuer av utvalda företag som kompletteras med den teoretisk referensram. Till att börja med kontaktade vi potentiella respondenter via mail med en förfrågan om att medverka i studien. Sedan upprättades en intervjuguide för att fungera som en mall till intervjuerna. Intervjuguiden utformad efter frågeställningen och teorin för att erhålla relevant och önskvärd information till uppsatsen (Söderbom & Ulvenblad, 2016).

3.2METODANSATS

Denna studien har som utgångspunkt i en deduktiv ansats. En deduktiv ansats går ut på att först bygga upp en relevant teoretisk referensram som passar in i frågeställningen som skall besvaras.

Teorin består av vetenskapliga källor som bearbetas och sedan samlas empiri in genom kvalitativa semistrukturerade intervjuer. En deduktiv ansats förklaras som en process från teori till empiri, alltså att empirin testas om det stämmer överens med teorin. Det innebär att forskningsansatsen används för att analysera empiriska data utifrån den teoretiska referensramen (David & Sutton, 2016).

Med tanke på att vår intervjuguide baseras på tidigare forskning besitter vi som författare en stark teoretisk kunskap och grund inför den empiriska datainsamlingen. På så sätt blir intervjuguiden uttömmande (Bryman & Bell, 2013). Vår studie har även haft inslag av ett induktivt arbetssätt, vilket innebär en process från empiri till teori. Först samlas empiri in och den informationen analyseras sedan i förhållande till den teoretiska referensramen. Teorin testas ifall den stämmer överens med empirin som representerar verkligheten i detta fallet (Söderbom och Ulvenblad, 2016). Eftersom vi har valt en växelverkan av induktiv och deduktiv genererar det en abduktiv ansats. En abduktiv ansats innebär en förmåga att lättare se mönster samt frångå djupa strukturer från tidigare studier och genom detta tillämpa det empiriska materialet (David & Sutton, 2016).

Huvudstrategin i vår metodologi är att hitta mönster och samband mellan teorin, tidigare studier och det empiriska underlaget. Det stärker därmed vårt metodval och fördelarna av en abduktiv metodansats. Vi anser att en kvantitativ metod med exempelvis enkätundersökningar inte hade tillfört de djupgående svar som vi behöver till att besvara frågeställningen och därför har vi inte använt denna metod.

Att enbart arbeta utifrån en deduktiv ansats anser vi är riskabelt eftersom det kan medföra att vi som författare kan bli låsta av att försöka etablera teorin i intervjuguiden då den måste kunna matchas för att erhålla rätt empiriskt underlag till studien. Om kopplingen mellan teori och intervjuguiden inte är tillräckligt stark riskeras det att fel frågor ställs i intervjuerna och viktiga frågor hamnar i skymundan (David & Sutton, 2016). Därför anser vi att en abduktiv ansats hjälper oss att undvika dessa fallgropar. Eftersom uppsatsen har ett beskrivande syfte infinner vi ett starkt argument för att använda en abduktiv ansats eftersom både teori och empiri är viktiga förutsättningar för en få en ökad förståelse för frågeställningen. Både teorin och empirin behöver jämföra och testa varandra för att erhålla en så korrekt bild av verkligheten som möjligt.

3.3KVALITATIV FORSKNINGSMETOD

Syftet med den kvalitativa forskningsmetoden är att beskriva och förklara olika samband som finns inom ett avgränsat område medans studien fortlöper. Författarna ska på ett beskrivande och kvalitativt sätt tolka och finna förståelse för ett forskningsämne. I vår studie genomförs det kvalitativa intervjuer för att erhålla det empiriska underlaget, vilket är det vanligaste sättet för att erhålla empiriskt underlag i forskningsmetoden (David & Sutton, 2016). Intervjuerna sker på ett semistrukturerat sätt där författarna utgår från en fastställd intervjuguide där samma frågor ställs till samtliga respondenter, men följdfrågor kan ställas på valfritt sätt för att lyfta fram intervjuernas trovärdighet. Genom att ha flexibla intervjuer där intervjupersonerna ska kunna röra sig i olika riktningar under intervjun skapas det hos respondenterna en större förståelse för vad som är centralt, viktigt och relevant i studien (Bryman & Bell, 2013). På grund av detta har semistrukturerade intervjuer en stor betydelse för att kunna besvara vår frågeställning.

Målsättningen med en kvalitativ metod är att försöka förstå människors uppfattning och verklighet.

Därför ställer det krav på författarna att skapa en viss relation med respondenten och det möjliggörs genom att använda en kvalitativ metod. En ytterligare fördel med en kvalitativ forskningsmetod är att den ger flexibilitet genom att studien kan anpassa sig efter den rådande situationen och utvecklingen av undersökningen med tiden (David & Sutton, 2016).

Vi har utformat intervjuguiden baserat på tidigare forskning för att bygga en stabil kunskapsgrund inför intervjuerna. Det gör att vi kommer väl förberedda inför intervjuerna och den empiriska datainsamlingen. Intervjuguiden har utformats med frågor inom olika ämnesområden som är både öppna, avgränsade och flexibla. Intervjuguiden inleder med öppna frågor för att respondenterna ska känna sig bekväma, visa engagemang och kunna svara på frågor utan att misstolka något. Vi som författare är även medvetna om att intervjueffekten kan påverka respondenternas svar.

Intervjueffekten innebär att respondenterna svarar utifrån vad denne tror är önskvärt om ämnet är känsligt. Detta är en av nackdelarna med en kvantitativ intervjumetod (David & Sutton, 2016).

3.4LITTERATURGENOMGÅNG

För att kunna besvara vår frågeställning och genomföra metodansatsen har vi samlat in och bearbetat vetenskaplig litteratur som berör fokusområdena konjunktur, strategi och riskhantering.

Litteraturen har olika perspektiv på dessa områden för att erhålla en stor och robust teoretisk grund.

De vetenskapliga artiklarna har hämtats från Halmstad Högskolas egna databas ABI Inform Global. ABI Inform Global är en sökmotor för vetenskapliga artiklar som studenter kan använda till akademiska uppgifter. De sökord som vi har använt i litteratursökningen är bland annat regression real estate, regression strategy, commercial real estate regression, risk management regression och real estate risk strategy. I den teoretiska referensramen har vi enbart använt oss att vetenskapliga artiklar som är peer reviewed av experter inom ämnesområdena. Inledningsvis var litteraturstudien bred för att få en generell förståelse, men med tiden när kunskapen och förståelsen ökade kunde vi ha större fokus på ämnesområdena i litteraturstudien. I början av uppsatsarbetet hämtade vi inspiration från gamla uppsatser genom DiVA portalen för att ge vägledning i val av vetenskapliga artiklar och övrig litteratur som kan vara relevanta till vår studie. Till argumentationen i problembakgrunden och problemdiskussionen har vi använt digitala artiklar och debatter från nyhetskällor som även har gett ökad förståelse om forskningsområdet. Dessa källor har vi källkritiskt granskat gällande trovärdigheten. Vi har även valt att låna böcker på Halmstad Högskolas bibliotek och Stockholms stadsbibliotek som vi anser passar till den teoretiska bakgrunden.

I den löpande texten har vi refererat med hjälp av referenshanteringssystemet APA (American Psychological Association) vilket innebär att författarens efternamn och publiceringsår redogörs inom parentes (Söderbom & Ulvenblad, 2016). APA är den allra vanligaste refereringstekniken där läsaren enkelt kan härleda till källförteckningen när en referens anges (Mattsson & Örtenblad, 2008). I källförteckningen presenteras referenserna utförligt i bokstavsordning.

3.5EMPIRISK STUDIE

3.5.1VAL AV FÖRETAG

Vid val av företag behövde vi ta hänsyn till vår frågeställning och därifrån göra ett urval. Eftersom vår studie syftar till att ta reda på hur kommersiella fastighetsbolag förbereder sig inför en eventuell lågkonjunktur avseende strategi och riskhantering utformade vi följande kriterier vid val av företag till studien:

1. Företaget ska vara verksamma inom den kommersiella fastighetssektorn i Sverige.

2. Företaget ska vara medelstort eller stort.

De företag som uppfyller ovanstående kriterier anser vi är relevanta för att besvara frågeställningen. Det första kriteriet gäller eftersom vi vill begränsa oss till en specifik marknad i ett land och dessutom har vi som författarna en naturlig relation till den svenska fastighetssektorn.

Det andra kriteriet är vald för att medelstora och större företag besitter ofta högre kompetens och mer information för empiriinsamlingen. Kommersiella fastighetsbolag med ett större

fastighetsbestånd har andra utmaningar och omfattande arbete när det gäller strategi och riskhantering. Vi bedömer att små fastighetsbolag förlitar sig på en stor kännedom av den lokala fastighetsmarknaden och verksamheten kan bedrivas genom vänskapliga kontakter på ett annat sätt jämfört med medelstora och större fastighetsbolag som är verksamma på en större marknad.

Därför har vi valt att exkludera små företag. Vid urvalet av företag har vi utgått ifrån börslistorna Mid Cap och Large Cap där de valda företagen har identifierats utifrån börsvärdet som gäller för respektive lista. Mid Cap har börsvärde på 150 miljoner euro till 1 miljard euro och Large Cap har börsvärde på över 1 miljard euro (Avanza, 2020).

Anledningen till att vi valt flera olika företag är för att vi ska kunna göra en jämförelse i respondenternas svar för att i slutändan skapa en helhetsbild och få ett så rättvist resultat av studien som möjligt till bevarandet på frågeställningen. Genom att intervjua flera företag öppnar det en möjlighet att hitta skillnader och likheter avseende strategi och riskhantering.

3.5.2VAL AV RESPONDENTER

Valet av respondenter skedde med överväganden och eftertänksamhet. Eftersom studien avgränsas till kommersiella fastighetssektorn, strategi och riskhantering har vi valt att intervjua personer med högre befattningar. Anledningen är att dessa personer oftast besitter den informationen som behövs till vår studie då strategiska beslut och val av riskhantering antas på en högre organisationsnivå.

Respondenterna är utvalda utifrån befattning. Via företagens hemsidor sökte vi efter respondenterna. Intervjuer har genomförts med personer inom följande befattningar; VD, Vice VD, CFO, Affärsområdeschef och IR-ansvarig. Dessa respondenter är väl insatta i respektive företag inom strategi och riskhantering och kan därför ge oss en tydlig beskrivning av deras arbete inom fokusområdena. Av denna anledningen anser vi att dessa utvalda respondenter är lämpliga till studien. Det finns en risk att respondenterna ger varierande svar på grund av olika befattningar, men vi var fullt medvetna om detta under intervjuerna och vi försökte i bästa mån få ut jämförbara svar från intervjuerna. Dessutom anser vi att antalet respondenter ökar trovärdigheten i uppsatsen.

3.5.3DATAINSAMLING

Insamlingen av primärdata har skett genom en kvalitativ studie och semistrukturerade intervjuer.

Anledningen är att få en fördjupad förståelse och beskrivning av hur frågeställningen speglar verkligheten. Eftersom vårt syfte med uppsatsen är att förklara samt beskriva samband inom ett avgränsat område anser vi därför att kvalitativa intervjuer är den bäst lämpade metoden för empiriinsamlingen. På grund av coronavirusets utbrott har vi valt att genomföra samtliga intervjuer via telefon för att undvika smittspridning. Genom att först kontakta potentiella respondenter via mail ställde vi en förfrågan om de ville delta i vår studie. Därefter upprättade vi en semistrukturerad intervjuguide, vilken användes som mall till samtliga intervjuer. För att erhålla relevanta svar upprättades intervjuguiden med en strukturerad lista av frågor efter olika teman som direkt berör den teoretiska referensramen och frågeställningen. Eftersom intervjuerna utförts på ett semistrukturerat sätt finns det även möjlighet att ställa följdfrågor i de enskilda intervjuerna (Bryman & Bell, 2013).

På respondenternas godkännande spelade vi in intervjuerna i transkriberingssyfte. Genom att spela in intervjuerna underlättade det för oss att kunna vara fokuserade på att vara delaktiga i intervjun och ställa passande följdfrågor för att få ökad förståelse. Vi behövde därför inte lägga energi på att skriva ner svaren och försöka komma ihåg betydelsefull information. Genom inspelning kan även korrekta citat användas till studien för att ge en möjlighet för läsaren att uppfatta hur respondenterna svarade (Bryman & Bell, 2013). Under intervjun turades vi om att ställa frågor och följdfrågor. Om vi däremot ville ställa en relevant följdfråga spontant tog vi hänsyn till varandra och ställde den när det passade. Tidslängden på intervjuerna varierade där vissa tog 30–45 minuter medans andra pågick i 60 minuter. Innan empirin och analysen påbörjades har intervjuerna transkriberats med hjälp av inspelningarna. Genom transkribering samlas empirin i pappersform och det underlättade således i analysen. För att erhålla korrekt empiriskt underlag la vi därför tid och energi på att transkribera noggrant. Transkriberingen ökar möjligheten att analysera utifrån studiens syfte för att avslutningsvis dra slutsatser som besvarar frågeställningen.

För att erhålla fördjupad förståelse om strategi och riskhantering inom kommersiella fastighetssektorn granskade vi även företagens årsredovisningar från 2019 och Q1 rapporter 2020 för att få en helhetsbild av företagen. Årsredovisningarna kan visa en avspegling och mönster på hur företagen arbetar med strategi och riskhantering i samband med lågkonjunktur. För tillfälligt är det för tidigt att bedöma hur mycket coronaviruset kommer påverka den svenska ekonomin och omvärlden. Av den anledningen är det också svårt att bedöma utvecklingen av kommersiella fastighetsmarknaden framöver och det har begränsat vår datainsamling. Sekretesskäl och företagshemligheter har också begränsat det empiriska materialet.

3.5.4ANALYS AV DATA

Syftet med analysen är att skapa mening, göra jämförelser och hitta mönster. Vi har valt att sammanställa intervjusvaren genom att upprätta en egen matris som finns under bilagorna. Denna matris har varit till hjälp för att på ett strukturerat sätt kunna göra analyser den insamlade data som erhållits från intervjuerna. Det gav en tydligare sammanställning av likheter och olikheter mellan företagen. I de sju fastighetsbolagen har vi analyserat deras verksamheter inom strategi och riskhantering med hjälp av matrisen, det empiriska underlaget och den teoretiska referensramen.

Analysen av data har gjorts i tre steg för att skapa en djupare analys och säkerställa så att samtliga delar inkluderas i analysen: empirisk analys, teoretisk analys och återkoppling till aktuell forskning (Söderbom & Ulvenblad, 2016).