DELÅRSRAPPORT
Q1 2015
januari-mars 2015
Lund, 22 april 2015
CEO Per Johansson
CFO Tommy Åstrand
Agenda
>>
Väsentliga händelser januari-mars 2015
>>
Fastighetsförvaltning
>>
Förvärv
>>
Finansiell ställning
JANUARI-MARS 2015
- VÄSENTLIGA HÄNDELSER
JANUARI-MARS 2015
» Hyresintäkter uppgick till 99,2 mkr (107,3).
» Driftsnettot uppgick till 76,8 mkr (90,1).
» Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 34,2 mkr (24,6).
» Orealiserad värdeförändring på fastigheter uppgick till -2,9 mkr (-145,9).
» Orealiserad värdeförändring på räntederivat uppgick till -29,8 mkr (-68,9).
» Resultat per aktie uppgick till 0,0 kr (-3,9).
» Förvärvat och tillträtt en logistikfastighet på Ättekulla i Helsingborg med ett fastighetsvärde om 22 mkr.
» Förlängning av hyreskontraktet med Netto i Linköping omfattande 15 944 kvm med tre år till 2019-12-31.
» Refinansiering i förtid av 85 procent av bolagets kreditportfölj.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
»
Tribona har tecknat ett nytt 10-årigt hyresavtal
omfattande 5 095 kvm i fastigheten Mätaren 6 i Umeå.
» Avtalat om förärv av sju logistikfastigheter i Malmö med ett fastighetsvärde om ca 257 mkr och en sammanlagd uthyrningsbar yta om ca 20 000 kvm.
Kornmarksvej 1, Bröndby Köpenhamn
FASTIGHETSFÖRVALTNING
UTHYRNINGSGRAD
- FÖRÄNDRING I PERIODEN
>>
Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick den 31 mars
till 89,1 %
>>
Hyresvärdet för utgående vakanta ytor uppgår till
ca 39,8 mkr per år
Ekonomisk uthyrningsgrad per 31 mars 2015
89,1%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR, KVM
Q4'14 Q1'15 75%
80%
85%
90%
95%
100%
2010 2011 2012 2013 2014 mars 2015 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
UTHYRNINGSGRAD
- FÖRÄNDRINGAR I PERIODEN
UTHYRNINGAR I PERIODEN
>>
Uthyrning av 1 400 kvm till Björnmat International AB i Bleket 2, Karlstad.
FÖRLÄNGNINGAR I PERIODEN
>>
Förlängning av hyresavtal med Netto i Mappen 3, Linköping med 3 år till
2019-12-31 omfattande 15 944 kvm
Vakansförändringar exkl. nybyggnadsprojekt, kvm 2015-03-31 2014-12-31 2014-03-31 2013-03-31
Ingående balans vakans vid årets början 132 205 85 465 85 465 29 695
Utflyttning 19 540 94 151 29 293 50 351
Inflyttning -57 575 -52 700 -24 811 -53 323
Utgående balans vakans 96 670 132 205 89 947 26 723
Uppsagda ytor ej utflyttat 33 012 47 217 50 761 151 038
Uthyrda ytor ej inflyttat -764 -54 128 -5 621 -68 286
Justerad utgående balans vakans 128 918 125 294 135 087 109 475
FASTIGHETSPORTFÖLJEN
- TILLTRÄDE AV 2 FASTIGHETER MED FASTIGHETSVÄRDE OM 82 MKR
>>
Värdering av våra fastigheter sker kvartalsvis av extern part och i enlighet med IFRS
600 000 650 000 700 000 750 000
4 000 5 000 6 000 7 000
Q1'10 Q2'10 Q3'10 Q4'10 Q1'11 Q2'11 Q3'11 Q4'11 Q1'12 Q2'12 Q3'12 Q4'12 Q1'13 Q2'13 Q3'13 Q4'13 Q1'14 Q2'14 Q3'14 Q4'14 Q1'15
MARKNADSVÄRDE OCH UTHYRNINGSBAR YTA
Marknadsvärde fastigheter inkl. pågående projekt (mkr) Uthyrningsbar yta, kvm
mkr kvm
FÖRVÄRV
FÖRVÄRV FÖRSTA KVARTALET
- TILLTRÄDE AV TVÅ LOGISTIKFASTIGHETER
TANKBILEN 2 - TRELLEBORG
>>
Logistikfastighet
>>
Uthyrningsbar yta på 8 700 kvm
>>
Fullt uthyrd med 15-årigt hyresavtal
>>
Nuvarande hyresgäst är Arredo
>>
Tillträde ägde rum januari 2015
BUNKAGÅRDEN MELLERSTA 1- HELSINGBORG
>>
Logistikfastighet
>>
Uthyrningsbar yta på 2 493 kvm
>>
Totala fastigheten är 20 800 kvm - ger goda möjligheter
till nybyggnation. Angränsar till Tribonas fastighet
>>
Logistikbyggnaden är för närvarande vakant
>>
Tillträde ägde rum februari 2015
Tankbilen 2, Trelleborg
Bunkagården Mellersta 1, Helsingborg
EFTER BALANSDAGEN
GENOMFÖRT FÖRVÄRV AV LOGISTIK- FASTIGHETER FÖR 257 MKR I MALMÖ
FÖRVÄRVADE FASTIGHETER EFTER BALANSDAGENS SLUT
Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Största hyresgäst Tillträde
Flygbasen 1 Malmö 2 756 Swegon juni-15
Fornlämningen 2 Malmö 3 713 Loomis Sverige AB juli-15
Olsgården 4 Malmö 1 409 Nymålat i Malmö AB juni-15
Slätthög 1 Malmö 4 486 PoG Woody Bygghandel nov-15
Slätthög 5 Malmö 4 364 Selga AB juni-15
Slätthög 4 Malmö 2 508 Linde juni-15
Stiglädret 7 Malmö 1 042 LG C Isolering i Malmö AB juni-15
>>
Tribona har efter balansdagens slut förvärvat sju logistikfastigheter belägna i Malmö
>>
Fastigheterna är i stort sett fullt uthyrda med en genomsnittlig avtalslängd på 8 år
TRIBONAS BYGGRÄTTER
Bild visar Härryda Solsten 1:102, Mölnlycke med befintlig byggrätt
PLATS TYP YTA, KVM
Norrköping Byggrätt 10 000
Helsingborg Byggrätt 10 000
Halmstad Byggrätt 6 000
Haninge Byggrätt 6 000
Järfälla Byggrätt 5 000
Klippan Byggrätt 2 500
Kungälv Byggrätt 50 000
Linköping Byggrätt 10 000
Mölnlycke Byggrätt 30 000
Trelleborg Byggrätt 40 000
Växjö Byggrätt 25 000
Totalt byggrätter, kvm 194 500
Totalt marknadsvärde byggrätter, mkr 94 500
FINANSIELL STÄLLNING
RESULTATRÄKNING
2015 2014 2014
mkr jan-mars jan-mars jan-dec
Hyresintäkter 99 107 425
Underhålls- & fastighetskostnader -22 -17 -71
Driftnetto 77 90 353
Administrativa kostnader och avskrivningar -7 -6 -27
Resultat före finansnetto 69 84 326
Finansnetto -38 -49 -198
Förvaltningsresultat 31 35 128
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -3 -146 -271
Realiserade värdeförändringar fastigheter
-
- -54Orealiserade värdeförändringar räntederivat -30 -69 -252
Resultat före skatt -2 -180 -449
Skatt 0 28 29
Resultat efter skatt -2 -152 -420
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier '000 48 657 38 926 45 008
Resultat per aktie (kr) 0,0 -3,9 -9,3
>>
Driftsnettopåverkan av
avyttring av Saltängen 1, Västerås motverkas delvis av förvärv under 2014
>>
Väsentligt förbättrat
finansnetto som ett resultat av förtida
refinansiering och lägre belåning
Räntetäckningsgrad per 31 mars 2015
188 %
Mål > 150%
KASSAFLÖDE
>>
Ytterligare förvärv under
kvartalet påverkar kassaflödet
>>
Fortsatt stark kassa
>>
Outnyttjade beslutade
lånelöften om ca 70 mkr, förutom checkräknings- krediten
2015 2014 2014
mkr jan-mars jan-mars jan-dec
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Driftnetto 77 90 353
Central administration -7 -6 -27
Betalda/erhållna depositioner 4 - -17
Betalt finansnetto -34 -42 -194
Betald inkomstskatt -5 -17 -29
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital 34 25 86
Förändring rörelsefordringar -20 2 -1
Förändring rörelseskulder -10 2 -35
Kassaflöde från den löpande verksamheten 5 29 50
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -82 - -518
Investeringar i befintliga fastigheter -32 -23 -67
Försäljning av fastigheter - - 1 000
Ökning av övriga anläggningstillgångar 0 0 0
Erhållna räntor 0 0 1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -114 -23 416
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Upptagna lån 62 0 206
Amorterade lån -19 -41 -997
Emission av aktier (netto) - - 290
Utdelning till aktieägare - - -19
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 43 -41 -521
Periodens kassaflöde -67 -35 -55
Likvida medel vid periodens ingång 220 269 269
Kursdifferens i likvida medel 0 0 1
Likvida medel i bolag som har förvärvats/avyttrats 1 - 4
Likvida medel vid periodens utgång 154 234 220
BALANSRÄKNING
mkr 2015-03-31 2014-12-31
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter inkl. pågående projekt 4 934 4 831
Materiella anläggningstillgångar 1 0
Räntederivat 0 0
Uppskjuten skattefordran 92 85
Summa anläggningstillgångar 5 027 4 916
Omsättningstillgångar
Övriga tillgångar 53 32
Likvida medel 1) 154 220
Summa omsättningstillgångar 206 251
Summa tillgångar 5 233 5 167
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa eget kapital 1 799 1 804
Långfristiga räntebärande skulder 2 744 2 696
Deposition från hyresgäster 4 0
Räntederivat 359 330
Uppskjuten skatteskuld 151 144
Summa långfristiga skulder 3 258 3 171
Kortfristiga räntebärande skulder 39 47
Leverantörsskulder och andra kortfristiga skulder 136 145
Summa kortfristiga skulder 175 192
Summa eget kapital och skulder 5 233 5 167
1) Disponibla likvida medel inkl. outnyttjade krediter uppgick per den 31 mars 2015 till 209 mkr
0%
10%
20%
30%
40%
2010 2011 2012 2013 2014 mars
2015 SOLIDITET
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
2010 2011 2012 2013 2014 mars 2015 BELÅNINGSGRAD
Mål 60-65%
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
2015 2016 2017 2018 2019 2020
FÖRFALLOSTRUKTUR LÅN
FINANSIERING
Återstående löptid lån per 31 mars 2015
3,3 år
Genomsnittlig marginal per 31 mars 2015
1,91 %
>>
Förtida refinansiering av 85 % av låneportföljen i januari 2015
>>
Väsentlig sänkning av marginalen – från 2,72% till 1,91%
>>
Utökad återstående löptid
>>
Jämnare förfallostruktur på lån
>>
Tribona har beslutade outnyttjade lånelöften om ca 70 mkr
SAMMANFATTANDE KOMMENTAR
>>
Förvärv av fastigheter 2014
motverkar delvis lägre driftsnetto pga. avyttring Saltängen 1, Västerås
>>
Belåningsgraden låg 56,8%
>>
Tillträtt två fastigheter i
Helsingborg respektive Trelleborg
>>
Refinansierat 85% av
låneportföljen i förtid med lägre marginaler och mer jämn
förfallostruktur som följd
Korsberga 1, Västerås
NYCKELTAL I SAMMANDRAG
Mkr, om inget annat anges 2015 2014 2014
jan-mars jan-mars jan-dec
Hyresintäkter 99 107 425
Driftsnetto 77 90 353
Förvaltningsresultat 31 35 128
Värdeförändring på fastigheter -3 -146 -326
Resultat efter skatt -2 -152 -420
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring i
rörelsekapital 34 25 86
Resultat per aktie, kr 0,0 -3,9 -9,3
Mkr, om inget annat anges 2015-03-31 2014-03-31 2014-12-31
Direktavkastning 1) 6,4% 6,9% 6,7%
Belåningsgrad fastigheter 56,8% 64,0% 57,1%
Soliditet 34,4% 31,1% 34,9%
Eget kapital per aktie, kr 37,0 45,9 37,1
Ekonomisk uthyrningsgrad 89,1% 90,7% 84,2%
1) Baseras på rullande 12-månaders resultat
APPENDIX
ÖVERSIKT AV LÅN OCH SÄKRING*
2015-03-31 2014-12-31 2014-03-31 2013-03-31 Räntebärande skulder och säkring
Summa lån 2 803 2 757 3 492 4 083
Rörlig ränta 220 174 609 1 200
varav räntetak 2% 284 287 295 946
Räntesäkringsavtal 2 583 2 583 2 883 2 883
Andel lån säkrat eller fast ränta (%) 92,1% 93,7% 82,6% 70,6%
Andel lån säkrat eller fast ränta inkl. räntetak (%) 102,3% 104,1% 91,0% 93,8%
Genomsnittlig ränta och marginal
Genomsnittlig rörlig ränta 0,21% 0,43% 0,90% 1,13%
Genomsnittlig ränta räntederivat 3,10% 3,10% 3,03% 3,03%
Genomsnittlig ränta 2,87% 2,93% 2,66% 2,47%
Genomsnittlig marginal 1,91% 2,59% 2,73% 2,72%
Summa ränta och marginal 4,79% 5,52% 5,38% 5,19%
Genomsnittlig kvarstående löptid (år)
Lån 3,3 1,8 2,2 3,3
Räntederivat 5,7 6,0 6,1 7,1
Likvid effekt av 25 punkter ökning i ränta (mkr) -0,6 -0,4 -1,5 -3,0
Likvid effekt av 25 punkter ökning i marginal (mkr) -7,0 -6,9 -8,7 -10,2
(*) Exkl. kontrakt med forward start
AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2015
Namn Land Antal aktier % andel
1 Klövern AB SE 14 517 998 29,84%
2 Länsförsäkringar fondförvaltning AB SE 4 797 835 9,86%
3 JP Morgan Bank GB 4 232 808 8,70%
4 Nordea Investment Funds SE 2 983 885 6,13%
5 Skagen Vekst Verdipapirfondet NO 2 803 335 5,76%
6 Swedbank Robur fonder SE 2 332 191 4,79%
7 Ilmarinen Mutual Pension Insurance FIN 1 125 000 2,31%
8 Malmer, Staffan SE 1 008 056 2,07%
9 Riksbankens Jubileumsfond SE 550 000 1,13%
10 JP Morgan Chase Bank N.A. GB 546 597 1,12%
10 största 34 897 705 71,72%
VPS KUNDER, DNB BANK* 5 238 585 10,77%
Övriga 8 520 761 17,51%
Summa 48 657 051 100%
Antal aktieägare uppgår till 2 019 per 31 mars 2015 Källa: Euroclear
* Tidigare VPS-registrerade aktier ersattes med depåbevis utfärdade av DNB Bank i samband med att det tidigare moderbolaget Tribona ASA fusionerades med Tribona AB (publ). Dessa depåbevis byts mot aktier först när aktieägaren vidtar erforderliga åtgärder
www.tribona.se
FINANSIELL KALENDER
9 juli 2015 Delårsrapport januari-juni 2015 15 oktober 2015 Delårsrapport januari-september 2015
KONTAKTINFORMATION
Per Johansson, VD/CEO Tommy Åstrand, CFO per.johansson@tribona.se tommy.astrand@tribona.se telefon +46 70-817 13 63 telefon +46 70-545 59 97
