Inriktningsbeslut för nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Hagastaden

(1)

Norrmalms stadsdelsförvaltning Äldreavdelningen

Sankt Eriksgatan 117 Box 45075

10430 Stockholm Växel 08-508 090 00 Fax 08-508 09 099 norrmalm@stockholm.se stockholm.se

Handläggare Till

Jessica Weisten

Telefon: 0850809393 Norrmalms stadsdelsnämnd 2020-09-24

Inriktningsbeslut för nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Hagastaden

Micasa, Östra Hagastaden, kvarter 13, etapp 2.

Förslag till beslut

1. Stadsdelsnämnden ger förvaltningen i uppdrag att fortsätta planeringen för nyproduktion av ett vård- och

omsorgsboende och en dagverksamhet i Hagastaden.

2. Stadsdelsnämnden ger förvaltningen i uppdrag att överlämna inriktningsärendet till kommunstyrelsens ekonomiutskott.

3. Stadsdelsnämnden ger förvaltningen i uppdrag att, under förutsättning att kommunstyrelsens ekonomiutskott godkänner inriktningsärendet, beställa förprojektering av vård- och omsorgsboendet från Micasa till en beräknad kostnad om 15,7 mnkr.

4. Stadsdelsnämnden beslutar om att ansöka om

stimulansbidrag om 0,5 mnkr från kommunstyrelsens ekonomiutskott för förprojektering.

Sammanfattning

I Stockholms stads befolkningsprognos beräknas antalet äldre i alla åldersgrupper att öka de kommande åren, främst åldersgruppen 80 år eller äldre vilken också är den grupp som i allmänhet har störst behov av äldreomsorgens insatser. Inom Norrmalms

stadsdelsområde kommer åldersgruppen mer än fördubblas under åren fram till år 2040.

Planeringen av ett vård- och omsorgsboende i Hagastaden är en del i den övergripande planeringen i staden för att möta ett framtida ökat behov. Projektet baseras på Micasas ramprogram för vård- och omsorgsboenden. Det planeras även för en lokal som möjliggör exempelvis en dagverksamhet för personer med demenssjukdom.

Micasa har identifierat risker kring buller och luftkvalitet, att detaljplanen överklagas då markområdet delvis ligger inom

(2)

10430 Stockholm Växel 08-508 090 00 Fax 08-508 09 099 norrmalm@stockholm.se

Nationalstadsparken samt närhet till norra länkens tunnelsystem där det finns risk för olyckor med farligt gods.

Enligt Micasas preliminära kostnadsbedömning för projektet är kostnaderna för vård- och omsorgsboendet i Hagastaden högre än motsvarande kostnad för nyproduktion i annan stadsdel. Som en konsekvens av detta blir nettohyreskostnaderna per vårddygn högre än nivån i samverkansavtalet vilka kommer att belasta Norrmalms stadsdelsnämnd. Micasas hyresoffert är beräknad utifrån att ett statligt investeringsstöd om 9 mnkr erhålls vilket det inte finns några garantier för att det finns kvar vid byggstart.

Stadsdelsnämnden beräknas få en ökad nettohyreskostnad om 10,3 mnkr per år med det nya vård- och omsorgsboende i Hagastaden.

Micasa har under utredningsskedet som leder fram till ett inriktningsbeslut upparbetat kostnader om 5,2 mnkr. Väljer stadsdelsnämnden att inte gå vidare med projektet ska Micasa ersättas för kostnaderna. I nästa skede fram till ett

genomförandebeslut har Micasa beräknat en kostnad om 10,5 mnkr vilket gör att förprojekteringen totalt kommer att kosta 15,7 mnkr för stadsdelsnämnden.

Stadsdelsförvaltningen ser behovet av fler boenden i staden, men vill lyfta att det får ekonomiska konsekvenser för den

stadsdelsnämnd som får uppdraget att bygga ett boende inom sitt stadsdelsnämndsområde. En kostnad som det i nuläget inte särskilt kompenseras för i stadens resursfördelningssystem. Processen med en nybyggnation i en helt ny stadsdel som är under utveckling innebär också en lång planeringshorisont där framtida

budgetförutsättningar är svåra att bedöma. Likväl innehåller processen flera osäkerhetsfaktorer och risker där de ekonomiska konsekvenserna ska hanteras av stadsdelsnämnden. Detta kan komma att påverka verksamheternas planering, långsiktighet och kvalitet då omprioriteringar kan behöva göras.

Förvaltningen anser att om det inte går att komma ner till en nettohyreskostnad i nivå med samverkansavtalet så ska projektet löpande kunna stoppas och en förnyad prövning göras.

Bakgrund

I Stockholms stads befolkningsprognos från Sweco (2019) beräknas antalet äldre i alla åldersgrupper att öka de kommande åren, främst åldersgruppen 80 år eller äldre. De som har behov av insatser från äldreomsorgen är i allmänhet över 80 år. Den åldersgruppen beräknas inom Norrmalms stadsdelsområde öka med 30 060 personer (motsvarande 122 %) från år 2019 fram till år 2040.

(3)

10430 Stockholm Växel 08-508 090 00 Fax 08-508 09 099 norrmalm@stockholm.se stockholm.se

Planeringen av ett vård- och omsorgsboende i Hagastaden är en del i den övergripande planeringen i staden för att möta ett framtida ökat behov.

Tillsammans med Micasa, stadsbyggnadskontoret och

exploateringskontoret deltar förvaltningen i planeringen av ett vård- och omsorgsboende i Hagastaden. Projektet baseras på Micasas ramprogram för vård- och omsorgsboenden. Det planeras även för en lokal som möjliggör exempelvis en dagverksamhet för personer med demenssjukdom i samma fastighet. Projektet ligger inom föreslagen detaljplan för Östra Hagastaden, som var på samråd under våren 2020. Detaljplanen har således inte vunnit laga kraft än vilket är en förutsättning för att projektet ska kunna genomföras.

Hagastaden är ett gemensamt stadsutvecklingsprojekt mellan Stockholms stad och Solna stad. Inom området har planerats för 6 000 bostäder varav 3 000 i Stockholm samt 50 000 arbetsplatser varav 14 000 i Stockholm. Planen inkluderar en ny större

platsbildning Tullhusplatsen, som blir en ny entréplats för staden norrifrån. Micasas fastighet ligger direkt öster vid Tullhusplatsen.

Micasa Fastigheter delar kvarter 13 i etapp 2 i Hagastaden med flera andra entreprenörer.

Översiktsbild över planområdet från samrådsförslagets planbeskrivning. Micasas del av kvarter 13 är markerad med röd begränsningslinje.

Tidigare beslut i processen:

- Utredningsbeslut Micasas styrelse 2017-12-07 - Markanvisning exploateringsnämnden 2018-03-08 - Start-pm detaljplan stadsbyggnadsnämnden april 2018 - Inriktningsbeslut Micasa 2020-06-11

(4)

Ärendets beredning

Ärendet har beretts inom äldreavdelningen i samverkan med avdelningen för verksamhetsstöd och avdelningen och parkmiljöavdelningen. Ärendet planeras att föreläggas

referensgruppen för äldreboendeplaneringen den 21 september 2020.

Ärendet

Det planerade vård- och omsorgsboendet är en L-formad byggnad som ska byggas i den nordvästra delen av kvarter 13. Boendet kommer att ha 90 vård- och omsorgslägenheter på plan 1-5 med två avdelningar om nio lägenheter per plan. Varje plan har tre

balkonger åt gården, varav en är gemensam för två avdelningar.

De gemensamma ytorna för vardagsrum och matsal ska ligga åt gården. Köken på avdelningarna kommer att vara mottagningskök.

På plan sex ska en gemensam samlingslokal för hela boendet och en takterrass finnas. Både gemensamhetslokalen och takterrassen får vyer över nationalstadsparken och Brunnsviken.

På bottenplan når man vård- och omsorgsboendets gård. Den gröna gården öppnar sig mot en parkyta i norr. Bottenplan innehåller även förråd, teknikytor och cykelrum för personal.

På bottenplan planeras också för en dagverksamhet för personer med demenssjukdom samt kommersiella och publika ytor utåt Tullhusplatsen. Ett källarplan under en del av byggnaden innehåller merparten av teknikytor samt lägenhetsförråd för de boende.

Gestaltningsbild Micasa Fastigheters vård- och omsorgsboende.

Micasa har tecknat avtal med Stockholm parkering för nio platser för besöksparkering i det planerade parkeringshuset under

(5)

engångskostnad, som förvaltningen inte känner till i nuläget, vilken belastar projektet, för anläggandet av parkeringsplatserna samt ett 25-årigt servitutsavtal med möjlighet att hyra platserna om så önskas. Om inte stadsdelsnämnden önskar hyra platserna hyr Stockholm Parkering ut dessa till annan part utan ytterligare kostnader för nämnden.

Kvarter 13 i Hagastaden kommer att ha flera sidor som blir mycket framträdande i den framtida stadsmiljön varför gestaltningen av husen är viktig. För att i ett tidigt skede ta fram ett

gestaltningskoncept för kvarteret har staden och byggaktörerna Svenska Bostäder och Micasa genomfört parallella skissuppdrag för att välja arkitekter till kvarteret. Kostnader för detta belastar

projektet.

Ekonomi

Micasa har tagit fram en preliminär kostnadsbedömning för projektet. I jämförelse med bolagets projekt för ett nytt vård- och omsorgsboende i Rinkeby är kostnaderna för Hagastaden högre. Det finns fyra huvudsakliga anledningar till detta: närheten till norra länkens tunnel påverkar både grundläggning och stomme,

stadsbyggnadskontorets gestaltningskrav, arbetsplatsomkostnader för att bygga i Hagstaden samt ett större inslag av kommersiella lokaler.

Micasa kommer under projektarbetets gång fortsätta att utreda besparings- och effektiviseringsmöjligheter. Som en konsekvens av de högre kostnaderna är också den hyresoffert som Micasa

överlämnat till Norrmalms stadsdelsnämnd dyrare.

Nettohyreskostnaden per vårddygn beräknas bli högre än i

nyproduktionen i Rinkeby. Det är också högre än den nivå, 250 till 300 kronor, som anges för nybyggda vård- och omsorgsboenden i ärendet till kommunfullmäktige i juni 2019 avseende beslut om nytt samverkansavtal. Stadsdelsförvaltningen och Micasa kommer att tillsammans behöva effektivisera projektet så att kostnaderna hamnar i nivå enligt samverkansavtalet.

Miljö

Micasa har i markanvisningsavtalet förbundit sig att följa stadens kriterier för hållbarhet och tillämpa räknemodellen grönytefaktor för att säkerställa gröna ytor inom området. Byggnadens tak kommer att innehålla både gröna ytor och solceller.

Preliminär tidplan

- Inriktningsbeslut Norrmalms stadsdelsnämnd september 2020

- Kommunstyrelsens ekonomiutskott (KSEKU)

(6)

- Inriktningsbeslut Micasas koncernstyrelse omkring kvartal 3, 2020

- Kommunstyrelsen och sedan kommunfullmäktige omkring kvartal 4, 2020

- Norrmalms stadsdelsnämnds beställning av

förprojektering/underlag för genomförandebeslut senast 2020-10-31

- Genomförandebeslut Micasas fastigtigheters styrelse preliminärt kvartal 2, 2022

- Genomförandebeslut Norrmalms stadsdelsnämnd preliminärt kvartal 3, 2022

- Micasas koncernstyrelse, kommunstyrelsen och kommunfullmäktige omkring kvartal 4, 2022 - Byggstart beräknas kvartal 2, 2023

- Inflyttning i början av 2025 Risker

Micasa har identifierat följande risker i projektet:

- Överklagande av detaljplan. Markområdet ligger delvis inom Nationalstadsparken varför planläggningen kan vara kontroversiell.

- Byggnadens norra ben ligger intill norra länkens

tunnelsystem. En omfattande riskutredning har genomförts för händelse av olycka med farligt gods och förutsättningar för byggnadens grundläggning har tagits fram under planarbetet.

- Övriga risker för bland annat buller och luftkvalitet

redovisas i planbeskrivningen för detaljplanen och bedöms vara hanterbara för Micasas fastighet.

Förvaltningens synpunkter

Enligt äldreboendeplanen för Stockholms stad ökar behovet av vård- och omsorgsplatser både inom Norrmalms stadsdelsområde och i Stockholms stad som helhet. Förvaltningen ser behovet av fler boenden i staden, men vill lyfta att det får ekonomiska

konsekvenser för den stadsdelsnämnd som får uppdraget att bygga ett boende inom sitt stadsdelsnämndsområde. En kostnad som det i nuläget inte särskilt kompenseras för i stadens

resursfördelningssystem. Processen med en nybyggnation i en helt ny stadsdel som är under utveckling innebär också en lång

planeringshorisont där framtida budgetförutsättningar är svåra att bedöma. Likväl innehåller processen flera osäkerhetsfaktorer och risker där de ekonomiska konsekvenserna ska hanteras av

(7)

I samband med nya samverkansavtalet med Micasa

(kommunfullmäktige 2019) fick Norrmalms stadsdelsnämnd en hyreshöjning med 9,6 procent vilket har inneburit en ökning för nettohyreskostnader med 4 mnkr per år för nuvarande vård- och omsorgsboenden. I och med det nya boendet beräknas

nettohyreskostnaderna öka med ytterligare 10,3 mnkr per år.

Micasa har lämnat en preliminär hyreskalkyl och i nedanstående tabell redovisas vilka ytor och hyror som enligt ramavtalet kan bli aktuella i detta objekt. Enligt hyreskalkylen kommer kostnaden att vara hög för verksamhetslokalerna inom vård- och omsorgsboendet.

Hyreskostnader för det nya vård- och omsorgsboendet i Hagastaden är 19,5 mnkr per år enligt den senaste hyresofferten och till det kommer en kostnad för tomträttsavgäld som inte är fastställd ännu.

Micasas bedömning är dock att tomrättsavgäldavgiften kommer att ligga runt 1,1 mnkr per år. Stadsdelsnämndens hyresintäkter för boendets lägenheter beräknas bli 8,7 mnkr vilket resulterar i en nettokostnad efter avlyft av omsorgsmoms på 10,3 mnkr per år eller 314 kronor per vårddygn. Utöver detta tillkommer kostnader

avseende tomträttsavgäld och besöksparkering.

Förvaltningens bedömning är att det finns en osäkerhet kring den slutgiltiga nettokostnaden. Som Micasa själva beskriver i sitt inriktningsärende, kommer kostnaderna överstiga

samverkansavtalet. Förvaltningen vill framhålla att det är höga kostnader förknippade med att ta ett övergripande ansvar inom staden när det gäller behovet av vård- och omsorgsplatser.

Förvaltningen anser vidare att frågan kring ekonomisk

kompensation, eller en förändring i resursfördelningssystemet, är viktig då den påverkar verksamheternas planering, långsiktighet och

(8)

kvalitet. Förvaltningen vill även lyfta risken att omsorgen om personer över 65 år boende inom Norrmalms stadsdelsområde kan behöva prioriteras annorlunda.

Förprojekteringskostnader

Micasa har under utredningsskedet som leder fram till ett inriktningsbeslut upparbetat kostnader om 5,2 mnkr. Väljer nämnden att inte gå vidare med projektet, ska

stadsdelsförvaltningen ersätta Micasa för dessa kostnader. I programskedet som tar vid efter inriktningsbeslutet och ska leda fram till ett genomförandebeslut har Micasa beräknat en kostnad om 10,5 mnkr. I händelse av att arbetet inte fortsätter, kan

stadsdelsförvaltningen bli tvungen att ersätta Micasa även för dessa kostnader. Förprojekteringen kommer totalt att kosta 15,7 mnkr för stadsdelsnämnden. Stadsdelsförvaltningen anser att om det inte går att komma ner till en nettohyreskostnad om högst 300 kronor per vårddygn så ska projektet löpande kunna stoppas och en förnyad prövning göras. Det kommer att behövas en kontinuerlig ekonomisk uppföljning av projektet då det är försent att i genomförandeärendet 2022, då ytterligare stora resurser lagts ner i projektet, komma fram till att kostnaderna blir för höga. I den hyresoffert som Micasa lämnat är alla förprojekteringskostnader inkluderade.

Statligt investeringsstöd

I hyresofferten har Micasa räknat med att erhålla ett statligt investeringsstöd om 9 mnkr. Här föreligger ett risktagande för stadsdelsnämnden. Då det inte finns några garantier för att

investeringsstödet finns kvar när det är aktuellt att bygga. Om stödet uteblir kommer hyreskostnaderna för stadsdelsnämnden bli 3 mnkr högre per år under de första tre åren.

Jesper Ackinger Gosia Holmberg

stadsdelsdirektör avdelningschef

Bilagor

1. Hyresoffert Hagastaden 2. Hyrestillägg Hagastaden 3. Planritningar Hagastaden

(9)

Gosia Holmberg, avdelningschef 2020-09-15