Vår passion, nyproduktion!: Hur kan nyproduktion av hyresrätter stimuleras?

Karlstads universitet 651 88 Karlstad Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60

Information@kau.se www.kau.se Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT

Anders Bladh Daniel Fröberg

Vår passion, nyproduktion!

Hur kan nyproduktion av hyresrätter stimuleras?

Företagsekonomi C-uppsats 15 hp

Datum/Termin: VT 2009 Handledare: Alf E Johansson

2

Sammanfattning

Sedan två år tillbaka byggs det för fösta gången i Sverige fler bostadsrätter än hyresrätter. Enligt resultatet av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät 2008 råder det bostadsbrist i 50 % av landets kommuner. Trots bostadsbrist i storstadsregioner är nyproduktionen anmärkningsvärt låg. Inte sedan 1920- och 1930-talet har nyproduktionen varit så låg i Sverige.

Hyresrätten är viktig som upplåtelseform. Den tillåter ett flexibelt boende som möjliggör effektiv förflyttning av arbetskraft, ett första boende för unga och ofta enda alternativet för låginkomsttagare.

En anledning till att det produceras så få hyresrätter i dagsläget är att de statliga investerings- och räntebidragen försvann 2006. Höga produktionskostnader har gjort det allt svårare att få lönsamhet i nyproduktion. Det har förts en högljudd infekterad debatt angående det hyresreglerande bruksvärdessystemet. Motståndarna till bruksvärdessystemet vill införa marknadshyror och menar att det skulle förbättra dagens bostadssituation. Andra röster menar att ett återinförande av statliga subventioner är rätt väg att gå för att stimulera nyproduktion av hyresrätter.

Andra säger att det krävs en förändring och effektivisering av själva byggprocessen och därigenom åstadkomma sänkta produktionskostnader. Energipriserna stiger och förväntas bli allt högre i framtiden. Därför kan det löna sig att bygga energieffektivt och sänka sina driftkostnader på hyreshus.

Vi vill med denna uppsats undersöka vilka möjligheter det finns för att stimulera nyproduktion av hyresrätter i Sverige. Vi valde att undersöka tre mycket olika fastighetsmarknader för att kunna bilda oss en uppfattning av problemen på olika marknader. Förutom att intervjua nyckelpersoner på de olika marknaderna utförde vi en marknadssimulering samt deltog i ett bostadsseminarium.

Vårt resultat av våra undersökningar visar att problemen vid nyproduktion ser mycket olika ut på de tre marknaderna. Dock finns ett behov av hyresrätter/bostäder på samtliga marknader. Vidare har vi i korthet kunnat dra följande slutsatser.

• Statliga subventioner är ingen fungerande långsiktig lösning på problemet. De tenderar att enbart höja produktionskostnaden.

• Marknadshyror är ingen generell lösning på problemet och skulle förmodligen bara öka nyproduktionen på mycket attraktiva marknader.

• Omfattande detaljplaner tvingar nyproduktion att se ut på ett visst sätt, som inte alltid är kostnadseffektivt. Vidare krävs en effektivare planprocess.

• Att bygga med lägre standard resulterar inte i någon nämnvärd besparing och är svårt att administrera.

• Att bygga energieffektivare hyreshus medför en ökad lönsamhet i ett längre perspektiv på samtliga marknader.

3

Förord

Först och främst vi vill rikta ett stort tack till alla de personer som tagit sig tid att träffa oss personligen och besvarat våra frågor. Vi tackar Bo Sundin och Gunnar Persson (KBAB), Pär Adolfsson (NCC), Håkan Berndtsson (PEAB), Peter Persson (Ruds Gård), Sven-Åke Petterson (Torsby Bostäder AB) samt Allan Leveau (Svenska Bostäder AB). Utan Er hade inte uppsatsen varit möjlig att genomföra.

Ett speciellt tack riktas till våra opponenter som kommit med välbehövlig kritik och intressanta synpunkter. Vi vill även tacka våra kära klasskamrater som stöttat oss under slutspurten på vår utbildning.

Avslutningsvis vill vi naturligtvis tacka vår mysiga handledare, Alf E Johansson.

Han har bidragit med viktiga infallsvinklar under uppsatsens gång.

Att skriva uppsatsen har trots en del tunga perioder varit mycket givande, intressant och roligt. Vi har lärt oss mycket under arbetets gång och hoppas att läsaren uppskattar slutresultatet.

Karlstad juni 2009 Anders Bladh Daniel Fröberg

4

Innehåll

1. Inledning ... 6

1.1 Bakgrund ... 6

1.2 Problemformulering ... 7

1.3 Syfte ... 8

1.4 Avgränsningar ... 8

1.5 Disposition ... 8

1.6 Definitioner ... 9

2. Teori ... 11

2.1 En historisk tillbakablick ... 11

2.2 Bruksvärdesystemets grunder ... 13

2.2.1 Problem med bruksvärdessystemet ... 14

2.3 Marknadshyror ... 16

2.4 Tobins Q ... 17

2.5 Fastighetsvärderingteori ... 18

2.5.1 Kassaflödesanalys ... 18

2.5.2 Marknadssimulering ... 19

2.6 Statliga subventioner ... 19

2.7 Byggprocessen ... 19

2.7.1 Produktionskostnader ... 20

2.7.2 Energieffektivisering ... 20

3. Metod ... 21

3.1 Deduktiv- eller induktivansats ... 21

3.2 Val av undersökningsmetod ... 21

3.2 Tillvägagångssätt ... 22

3.3 Marknadssimulering ... 24

3.4 Bostadsseminarium ... 24

3.5 Brister i undersökningen... 25

4. Bostadsseminarium ... 26

5. Empiri ... 28

5.1 Sammanställning av intervjuerna ... 28

5.2 Marknadssimulering ... 34

6. Analys ... 36

6.1 Behövs ökad nyproduktion av hyresrätter? ... 36

5

6.2 Marknadshyrors påverkan ... 36

6.3 Statliga Subventioner ... 38

6.4 Förändrad Byggprocess ... 39

6.5 Att bygga energisnålt ... 40

7. Slutsats ... 42

7.1 Behövs fler hyresrätter? ... 42

7.2 Är marknadshyror ett lämpligt verktyg för att stimulera nyproduktion av hyresrätter? ... 42

7.3 Kan statliga subventioner öka nyproduktionen av hyresrätter? ... 43

7.4 Kan produktionskostnaderna pressas för att öka lönsamheten vid nyproduktion av hyresrätter? ... 43

7.5 Kan ett mer energieffektivt sätt att bygga öka lönsamheten vid nyproduktion av hyresrätter? ... 44

7.6 Ser bostadsbolagen någon annan möjlighet att öka nyproduktionen av hyresrätter? ... 44

8. Källförteckning ... 46

6

1. Inledning

Vi kommer i första kapitlet redogöra för vårt val av ämne och dess bakgrund. Detta kommer senare mynna ut i en konkret problemformulering. Vidare kommer vi för att underlätta för läsarna ta upp de avgränsningar vi har gjort i vårt arbete samt disposition. I slutet av kapitlet återfinns en definitionslista med viktiga begrepp för uppsatsen.

1.1 Bakgrund

Sedan två år tillbaka byggs det för fösta gången i Sverige fler bostadsrätter än hyresrätter.(SCB 2009) Enligt resultatet av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät 2008 råder det bostadsbrist i 50 % av landets kommuner. Bostadsbristen förväntas bli allt mer omfattande de kommande åren. Boverket anser att fler hyresrätter behövs. I storstadsregionerna minskar antalet hyresrätter till följd av låg nyproduktion och omfattande ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter.

(Boverket 2008)

Bengt Turner, professor i nationalekonomi, konstaterar att trots bostadsbrist i storstadsregioner är nyproduktionen anmärkningsvärt låg. Inte sedan 1920- och 1930-talet har nyproduktionen varit så låg i Sverige. (Turner 2001)

14 maj 2009 anordnade Stockholms studentkårers centralorganisation ett seminarie angående problematiken kring otillräcklig nyproduktion av hyresrätter. Sven Bergenstråle¹ var en av de inbjudna föreläsarna. Sven menar att bristen på bostäder förväntas bli ännu större när de stora barnkullarna från sena 80-talet och början på 90-talet ska hitta ett eget boende. Hyresrätten är viktig då den för många är enda möjligheten till ett eget boende. Vidare är hyresrätten viktigt för flexibiliteten på arbetsmarknaden då den tillåter snabb förflyttning av arbetskraften. En hyresrätt kräver inga kapitalinsatser och går att säga upp med 3 månaders uppsägningstid.

Den allt större bristen på hyresrätter på många svenska orter har lett till omfattande debatter om hur det ska kunna byggas fler.

Att det produceras så få hyresrätter i dagsläget är en effekt av att de statliga investerings- och räntebidragen försvann 2006. Samt det hyresreglerande bruksvärdessystemet som i kombination med allt högre kostnader vid nyproduktion lett till minskad lönsamhet. (Cato 2008)

Det är idag betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter i områden där det råder bostadsbrist. Bruksvärdessystemet har bromsat prisutvecklingen på hyrorna i takt med att efterfrågan ökat, hyrorna har därför inte stigit i samma takt som priserna på bostadsrätter.

Hyrorna i Sverige regleras via bruksvärdessystemet. Bruksvärdessystemet fungerar i korthet så att det är allmännyttiga bostadsbolags självkostnader som bestämmer

1 Sven Bergenstråle, boendeforskare hyresgästföreningen, bostadsseminarium 14 maj 2009.

Stockholm

7

vilken hyresnivå det ska vara i hyresrätten. Hyresgästernas faktiska betalningsvilja spelar ingen roll vilket leder till att hyrorna tenderar att se väldigt lika ut oavsett var hyresrätten ligger. (SOU 2000:33) Att hyrorna inte sätts till marknadspris gör att det uppstår långa bostadsköer på attraktiva fastighetsmarknader. Glappet mellan bruksvärdeshyran och marknadshyran skapar stora övervärden i de attraktiva områdena. I längden leder detta till allt fler ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Ytterligare en konsekvens av bruksvärdessystemet och de övervärden systemet skapar är att det uppmuntrar till en svarthandel där hyreskontrakt byts mot pengar. Inte minst leder detta även till en minskad nyproduktion. (Lind 2000) Vid en undersökning av Tobins Q i Sveriges samtliga kommuner går det att utläsa att Tobins Q i 70 % av kommunerna understiger 1. Det vill säga att produktionskostnaderna överstiger marknadsvärdet på nyproduktionen. (Eskilsson 2008)

1.2 Problemformulering

Situationen på hyresmarknaden är i nuläget ohållbar. Trenden pekar mot att det blir allt färre hyresrätter. Om bostadsformen ska överleva krävs det förändring för att öka nyproduktionen och minska omvandlingen till bostadsrätter. En möjlighet som diskuterats flitigt den senaste tiden är ett införande av marknadshyror. Det skulle ge fastighetsägarna större möjligheter att få lönsamhet på nyproduktioner. Hyrorna skulle sättas beroende på hyresgästens betalningsvilja och styras helt av efterfrågan. Andra menar att statliga subventioner i olika former skulle vara en lösning för att öka nyproduktionen. Energipriserna blir allt högre och driftkostnaderna därmed en allt större post för bostadsbolagen. Vi vill undersöka hur nyproduktionen av hyresrätter kan stimuleras. Därför har vi valt att undersöka följande problemställning.

• Behövs fler hyresrätter?

• Är marknadshyror ett lämpligt verktyg för att stimulera nyproduktionen av hyresrätter?

• Kan statliga subventioner öka nyproduktionen av hyresrätter?

• Kan produktionskostnaderna pressas för att öka lönsamheten vid nyproduktion av hyresrätter?

• Kan ett mer energieffektivt sätt att bygga öka lönsamheten vid nyproduktion av hyresrätter?

• Ser bostadsbolagen någon annan möjlighet att öka nyproduktionen av hyresrätter?

8

1.3 Syfte

Syftet för denna kandidatuppsats är att undersöka hur fastighetsägare ser på hyresbostadsmarknaden. Om de anser att det byggs för lite hyresrätter och vilka möjligheter det finns för att stimulera en ökad nyproduktion i Sverige.

1.4 Avgränsningar

Vi har valt att enbart titta på nyproduktion av hyresrätter och bortse från hur kommersiella fastigheter och bostadsrätter kommer att påverkas. Vi kommer enbart att undersöka Torsby, Karlstad och Stockholms hyresbostadsmarknad. Vi anser att det skulle bli för tidskrävande att undersöka samtliga orter i Sverige. Vi har valt dessa orter då vi tror att de tillsammans ger en representativ bild av Sverige.

Vi kommer att fokusera vår uppsats kring ett rent ekonomiskt perspektiv. Vi kommer inte att behandla eller reflektera kring de politiska problem som t.ex. att hushåll med svagare ekonomi kan tvingas flytta vid högre hyror, eller den ekonomiska segregation som skulle kunna uppkomma vid stora skillnader på hyrorna i olika områden. Dessa ämnen kommer endast att beröras när vi anser att det är absolut relevant för uppsatsen.

1.5 Disposition

I kapitel 1 finns vår inledning där bakgrunden till vårt ämnesval beskrivs. Detta resulterar sedan i våra problemformuleringar. Under detta kapitel klargörs även de avgränsningar som valts i denna uppsats. En definitionslista återfinns i slutet av kapitlet.

I kapitel 2 presenteras relevant teori som vi använts oss av för att kunna svara på våra problemformuleringar samt underlätta läsningen av uppsatsen.

I kapitel 3 behandlas de metodval som gjorts under uppsatsen.

I kapitel 4 redovisas resultaten från våra empiriska undersökningar och resultatet från vår marknadssimulering.

I kapitel 5 sammanfattas den del av bostadsseminariet som vi anser vara relevant för uppsatsens ämne.

I kapitel 6 tolkas och analyseras resultaten från de empiriska undersökningarna och knyts samman med teorikapitlet.

I kapitel 7 avslutar vi vår uppsats genom att dra slutsatser som svarar på våra problemformuleringar och att vi nått vårt syfte.

9

1.6 Definitioner

Allmännyttiga bostadsbolag Bostadsbolag som ägs av kommunen och ska drivas med rimliga avkastningskrav, förvaltar och ska erbjuda goda hyresrätter till alla.

Boarea (BOA) Boarea är den yta i en fastighet som

används för boende.

(Fastighetsnomenklatur 2005)

Bostadsrätt Bostadsrätt är en upplåtelseform där man äger rätten att nyttja en lägenhet utan tidsbegränsning i en bostadsrättsförening.

Rättigheten säljs och köps på den öppna marknaden utan reglering. (Isacson 2006) Bruksvärdeshyra Är den lagstadgade hyresreglering som

används idag och innebär att lägenheten får olika poäng beroende på standard, läge och övriga egenskaper. (SOU 1992:73) Direktavkastningskrav Fastighetens driftnetto dividerat med

fastighetens marknadsvärde.(Lind 2004)

Driftnetto De hyresintäkter fastigheten genererar minus fastighetens drift- och underhållskostnader. (Lind 2004)

Fastighetsägarna Intresseorganisation som företräder privata fastighetsägare.

Hyresrätt En bostadsform där hyresgästen enbart hyr lägenheten av fastighetsägaren utan tidsbegränsning. Hyresrätten kräver ingen insats, och kan inte säljas eller köpas.

(Grauers 2005)

Hyresgästföreningen Intresseorganisation som företräder hyresgäster och deras rättigheter.

Kassaflödesanalys En värderingsmetod där en periods driftnetton nuvärdesberäknas för att få fram ett marknadsvärde. (Brealey et al.

2006)

10

Kooperativ hyresrätt Ny upplåtelseform som infördes 2002, är tänkt att vara ett mellanting mellan bostadsrätt och hyresrätt. Hyresgästen betalar förutom hyra en insats för att bli medlem i en ekonomisk förening. När hyresrätten lämnas fås insatsen tillbaka.

(SABO 2009)

Marknadshyra Den hyra som motsvarar den maximala betalningsviljan hos hyresgästerna vid ett visst utbud och efterfrågan.

Marknadsvärde Det pris fastigheten sannolikt skulle inbringa vid en försäljning på den öppna marknaden.(Lind 2004)

Passivhus En byggnad som klarar av höga krav på energieffektivitet. (Energimyndigheten 2007)

PBL Plan- och bygglagen

SABO Sveriges allmännyttiga bostadsföretags

bransch- och intresseorganisation.

Självkostnadsprincip Princip som innebär att allmännyttiga bostadsbolag inte får ta ut högre hyra än vad kostnaden är för att tillhandahålla lägenheten. (SFS 1991:900)

Tobins Q Kvot som visar om det är lönsamt att nyproducera i en kommun. När vi i uppsatsen skriver att Tobins Q är positivt menar vi ett värde över 1.

Tomträtt En nyttjanderätt av mark på obestämd tid som ges mot en avgäld i pengar. Endast stat eller kommun kan upplåta tomträtter.

(Fastighetsnomenklatur 2005)

11

2. Teori

I teorikapitlet kommer vi visa vilka teoretiska referensramar vi har använt oss av i vår uppsats. Följande teorier kommer att förklaras så läsaren får större förståelse för innehållet i uppsatsen:

• En historisk tillbakablick

• Bruksvärdesystemets grunder och brister

• Marknadshyror och perfekt konkurrens

• Tobins Q

• Fastighetsvärderingsteori och Marknadssimulering

• Statliga subventioner

• Byggprocessen och produktionskostnader

2.1 En historisk tillbakablick

Debatter kring hur nyproduktionen av hyresrätter ska kunna stimuleras är inget nytt fenomen utan har återkommit regelbundet under 1900-talets bostadspolitik.

Problemet har återigen blivit högaktuellt under 2000-talet. Vi ska här ge en liten bakgrund till hur problemet har försökt lösas tidigare.

Efter att den ekonomiska krisen under 1930-talet kulminerat skedde något mycket intressant. Utan några direkta statliga åtgärder och i en tämligen fri hyresmarknad började bostadsmarknaden att fungera mycket väl. Mot slutet av 30-talet producerades hela 60 000 lägenheter per år, en fördubbling av produktionen under krisåren. Fastighetsmarknaden i Sverige såg mycket välmående ut. (Sandberg &

Ståhl 1976)

1939 startade andra världskriget. Kriget ledde till att den allmänna prisnivån ökade kraftigt och bostadsbyggandet minskade rejält till 20 000 lägenheter per år på grund av materialbrist. 1942 infördes den så kallade hyresregleringslagen. Lagen hade som syfte att tillfälligt lösa de bekymmer som temporärt uppkommit på marknaden under kriget. Målsättningen var att efter kriget återgå till fri hyressättning. Systemet innebar i korthet att hyrorna låstes på 1939 års nivå för att de inte ytterligare skulle elda på den pris och lönespiral som fanns på marknaden.

(Sandberg & Ståhl 1976)

Under efterkrigstiden var den stora ekonomiska överraskningen att en låg arbetslöshet och stabil ekonomisk utveckling tillsammans bidrog till en fortsatt hög inflation. Den höga inflationen gjorde att skillnaden mellan den låsta hyran och den hyra som skulle skapat jämvikt i utbud och efterfrågan blev allt större. Resultatet blev en begränsad nyproduktion och allt längre bostadsköer. På 1950-talet stod

12

50 000 personer i bostadskö, i början på 60-talet hade denna kö växt till 120 000.

(Sandberg & Ståhl 1976)

Bostadsbristen fortsatte under hela 50-talet och blev mot början av 60-talet mycket besvärande. I mitten på 1960 talet kom den dåvarande socialdemokratiska regeringen att sjösätta gigantprojektet som kom att kallas Miljonprogrammet.

100 000 nya bostäder skulle produceras årligen i 10 år. Tanken med miljonprogrammet var att försöka bygga bort bostadsbristen och bygga ikapp efterfrågan. Målsättningen var att vid slutet av decenniet skulle bostadsbristen vara avvecklad. När utbudet matchade efterfrågan skulle det vara möjligt att övergå till en friare hyressättning, liknande den innan andra världskriget. (Andersson 1997)

Figur 1, Figur ur SCB:s Byggande.

Nybyggnad:

Färdigställda bostadshus 2008. (2009).

s.4

Toppåret 1970 färdigställdes hela 110 000 lägenheter i Sverige. Den kraftigt ökade nyproduktionen ledde till bostadsbristens motsats. Det uppstod ett överskott av nyproducerade bostäder på marknaden. För att undvika så kallad hyressplittring var det viktigt att hyrorna på de nyproducerade lägenheterna och det äldre beståndet var likvärdiga. Regeringen valde då att istället för att höja hyrorna på det äldre beståndet kraftigt subventionera nyproduktionen.(Sandberg & Ståhl 1976)

Subventionerna skedde ursprungligen via räntebidrag. 1966 föreslogs en övergång till så kallade paritetslån som innebar en komplicerad beräkning där hyrorna tilläts stiga med inflationen, samtidigt som räntesatserna stegvis ökade. Systemet blev dock ingen succé och 1974 föreslogs en återgång till det gamla systemet med räntesubventioner. (Sandberg & Ståhl 1976)

Mellan åren 1957 och 1978 kom hyresregleringslagen stegvis att ersättas av vårt nuvarande hyressystem, bruksvärdessystemet. Tanken med systemet var att säkerställa att hyran på det gamla och nyproducerade beståndet harmonierade.(Andersson 1997)

13

I samband med den kraftfulla högkonjunkturen i slutet på 80-talet och de kraftigt stigande priserna på flerbostadshus, uppstod en tillfälligt ökad nyproduktion.

Ökningen fick ett abrupt slut när fastighetskrashen blev ett faktum på 90-talet.

(Jaffee 1994)

Under 1990-talet kom bostadspolitiken genom den nya borgerliga regeringen allt mer att inriktas mot en avveckling av subventionerna till bostadsmarknaden.

(Andersson 1997)

I början av 2000-talet blev återigen räntebidrag en del av bostadspolitiken.

Anledningen var att stimulera nyproduktionen av bostäder som upplåts med hyresrätt. Ytterligare en åtgärd för att stimulera nyproduktionen var det så kallade investeringsbidraget. (Boverket 2004)

I december 2006 kom investeringsbidragen och räntebidragen att avvecklas. Att bidragen kom att avvecklas sista december innebar att Sverige fick en tillfällig topp i bostadsbyggandet. Många valde att påbörja sina projekt innan 31 december för att kunna ta del av bidragen.(Boverket 2004, 2007)

0 5000 10000 15000 20000

2005 2006 2007 2008

1:a kvart 2:a kvart 3:e kvart 4:e kvart

Figur 2, Data från SCB:s Byggande. Nybyggnad: Färdigställda bostadshus 2008.

(2009). S.6

Oavsett vilka tekniska lösningar som valts i de olika subventionerna har målsättningen varit den samma, att undvika att höga produktionskostnader slår igenom i höga initialhyror under fastighetens första år. (Sandberg & Ståhl 1976) Hur ser det då ut idag? Under 2007 drog finanskrisens iskalla vindar in över Sverige och lågkonjunkturen var ett faktum. Investeringsbidragen och räntebidragen är avvecklade, bruksvärdessystemet håller nere initialhyrorna i nyproduktionen. Det råder stora svårigheter att få lönsamhet i nyproduktionen, allt färre nyproduktioner påbörjas. Bostadsbristen blir allt mer omfattande och hyresrätterna allt färre samtidigt som befolkningen stadigt växer.

2.2 Bruksvärdesystemets grunder

Vårt nuvarande hyressättningssystem, bruksvärdesystemet infördes år 1968 och ersatte den tidigare hyresreglering som fanns kvar sedan efter andra världskriget.

Bruksvärdessystemet innebar att hyresgästen fick ett direkt besittningsskydd. När

14

marknaden avreglerades så ansåg staten att hyresgästens besittningsskydd skulle vara tandlöst om det inte fanns en viss hyresreglering på marknaden. Det skulle behövas en hyresspärr som gjorde det omöjligt för hyresvärden att gå runt besittningsskyddet genom att sätta en oskäligt hög hyra, som tvingar hyresgästen att flytta. (SOU 1992:73)

Grundtanken bakom bruksvärdessystemet innebär att alla lägenheter har ett s.k.

bruksvärde. För att räkna fram lägenhetens bruksvärde bedöms modernitetsgrad, storlek, planlösning, ljudisolering och läge inom huset. Även förmåner knutna till fastigheten ska bedömas såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, garage, parkeringsplatser, och förråd. Fastighetens allmänna läge och miljö kring denna ska räknas in i bruksvärdet, t.ex. infrastruktur, närhet till service och lekplatser.

Faktorer som inte påverkar lägenhetens bruksvärde är bl.a. enskilda fastigheters produktionskostnader, byggnadsår samt drift- och förvaltningskostnader. Om en hyresgäst anser att hyran är oskälig kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att testa hyran. Vid en tvist angående om hyran är skälig ska bruksvärdet jämföras med liknande lägenheters bruksvärde i området. (SOU 2000:33)

I dagsläget förhandlas hyrorna mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsbolagen. De privata fastighetsägarna måste rätta sig efter allmännyttans förhandlade hyror när de sätter sina hyror. Hyreshöjningarna i Sveriges samtliga fastigheter ska spegla de allmännyttiga bostadsbolagens ökade självkostnader. Att låta allmännyttans självkostnader styra hyresutvecklingen ansågs ha en hyresdämpande effekt, deras stora fastighetsbestånd skulle verka normerande.

(SOU 2000:33)

Utredningen, ”EU, allmännyttan och hyrorna” stod färdig 18 april 2008.

Sammanfattningsvis utformade utredningen tre förslag.

• Kommunala bostadsbolag måste drivas med rimliga avkastningskrav och utan konkurrenssnedvridna stöd från kommunerna.

• De kommunala hyresnormerade roll ska tas bort.

• En mer efterfrågebaserad hyressättning som tar större hänsyn till hyresgästens värdering av bostaden.

Om förslaget går igenom kommer hyressättningssystemet förändras drastiskt och ge fastighetsägare större frihet vid hyressättningen. (Koch 2008)

2.2.1 Problem med bruksvärdessystemet

Dagens hyressättningssystem har varit utsatt för en hel del kritik de senaste åren och många anser att det är dags att byta ut bruksvärdessystemet. Kritiken mot bruksvärdessystemet sammanfattas bra i Hans Linds bok ”Bostadshyrorna och rimligheten”. (2000) Där skriver Hans Lind att vår klassiska hyresreglering (dvs.

bruksvärdessystemet) inte har önskvärda effekter på sikt. På lång sikt leder systemet till:

15

• Allt fler ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter

• Omfattande svarthandel med hyreskontrakt

• Längre bostadsköer

• Kraftigt minskad nyproduktion

Anledningen till att det sker allt fler ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter beror på de ekonomiska fördelarna för både hyresgästen och fastighetsinnehavaren.

Som ett exempel kan vi i en hypotetisk kalkyl anta att bostadsrättpriserna ligger på 40 000 kr per kvadratmeter i Stockholm. Motsvarande marknadsvärde för hyresfastigheten är 20 000 kr per kvadratmeter. Vid en ombildning sker en förhandling mellan den nybildade bostadsrättförningen och fastighetsägaren. Det slutförhandlade priset hamnar någonstans mellan de båda marknadsvärdena, vanligtvis pratar man om ca 70 % av bostadsrättspriset. I exemplet skulle det innebära ca 30 000 kr per kvadratmeter. Ett sådant pris innebär att det är ekonomiskt fördelaktigt för både fastighetsägaren och hyresgästen att ombilda.

Hyresgästen får köpa sin bostadsrätt för ca 30 % under marknadsvärde och fastighetsägaren kan sälja sin hyresfastighet till ett högre pris. Att de ekonomiska drivkrafterna är avgörande kan vi se genom att omvandlingarna enbart sker i de marknader där det är lönsamt, t.ex. Stockholm, Göteborg och Malmö. Den senaste tidens låga räntor har även gjort det lönsamt att ombilda hyresrätter i medelstora svenska städer. (Lind & Lundström 2007)

Svarthandel med hyresrätter uppstår då det finns ett övervärde i hyresrätten.

Övervärden skapas när hyran inte motsvarar hyresgästernas allmänna betalningsvilja. Ett sätt att få tag på en hyresrätt blir då att erbjuda svarta pengar under bordet för att få ett

förstahandskontrakt.

Svarthandel förekommer på attraktiva orter där det råder bostadsbrist. Bostadsbristen leder även till långa bostadsköer och ett sätt att ta sig förbi kön blir då att köpa ett hyreskontrakt på svarta marknaden. (Koch 2008)

Figur 3. Figur ur Håkansson, C. & Karlsson, I.(2008) s. 15

16

Bruksvärdessystemet har inneburit stora osäkerheter i vilken hyra som kan anses skälig vid nyproduktionens initialhyror. Faktorer som produktionskostnader och byggnadsår får inte påverka hyran enligt systemet. Eftersom att referenshyror förhandlas fram via hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsbolagens självkostnader speglar de vanligtvis inte kostnader vid nyproduktion. (SOU 2000:33) Att sätta en hög hyra kan resultera i att den sänks retroaktivt då den kan komma att prövas i hyresnämnden vilket riskerar att kraftigt försämra lönsamheten.

Detta är en risk många privata fastighetsägare inte vågar ta. (Lind 2000)

2.3 Marknadshyror

Det finns ingen enkel förklaring till vad begreppet marknadshyror egentligen innebär. Vad vi menar med marknadshyror är framförallt ett system där hyrorna vid nyproduktion inte bromsas eller begränsas på något sätt, utan att hyrorna kan sättas på den maximala nivån hyresgästerna är villiga att betala.

De flesta marknader i Sverige är idag helt avreglerade dvs. de domineras av fri prissättning, utbud och efterfrågan styr priserna. Det är dock viktigt att poängtera att bara för att en marknad är avreglerad betyder inte det att den är utan regler.

Många av de delmarknader som på senare år avreglerats såsom kapital-, telekom- och elmarknader omfattas idag av betydande regelverk. ”I praktiken finns inte bara två alternativ – Hyresreglering eller fri hyresmarknad – utan nästan oändligt antal tänkbara regelsystem. ” (Lind 2000 s.12)

Marknadshyror skulle motsvara det pris som uppstod vid ett visst utbud och en viss efterfrågan på bostäder. Hyran skulle stiga när utbudet på lägenheter minskade och efterfrågan förblev konstant eller ökade. (Lind 2000)

I ekonomiska sammanhang talar man ofta om perfekt konkurrens. Perfekt konkurrens beskrivs som en förutsättning för att marknadens utbud och efterfrågan ska matcha varandra perfekt. Under perfekt konkurrens är marknaden mycket effektiv och kännetecknas av ett flertal omständigheter som måste uppfyllas. I boken ”Vår Ekonomi” beskriver Klas Eklund dem som följande (2007):

1. Antalet säljare och köpare på marknaden måste vara så stort att ingen av dem på egen hand kan påverka priset.

2. Säljare och Köpare får inte samverka med varandra

3. Varorna måste vara enkla och homogena, så att de verkligen kan säljas och köpas i många olika kvantiteter.

4. Konsumenter ska ha fullständig information om vad som händer på marknaden, så att de vet vad de lägsta priserna finns och omedelbart överger säljare som försöker ta ut oskäliga priser.

5. Också tillverkarna ska ha information om tillgänglig teknik, så att de alla förmår välja den bästa möjliga.

6. Det ska vara möjligt för företagen att fritt och snabbt ta sig in på marknaderna.

7. Kostnadsstrukturen måste vara sådan att inte stora fasta kostnader sätter den avtagande avkastningen ur spel.

8. Anpassningen till nya villkor måste gå snabbt

17

9. Marknadskrafterna får inte sättas ur spel av regleringar, inte heller av diskriminering eller politiska förtryck.

Avsaknaden av tillräckligt effektiv konkurrens har ofta setts som en av huvudanledningarna till att en hyresreglerande lagstiftning behövs. Problemen uppkommer när man betänker att det är mycket kostsamt att byta bostad. Det kostar både tid, pengar och sociala kontakter. Att flytta kostar tid och pengar, saker ska packas och flyttas och kärror ska hyras osv. Leta upp en ny lägenhet är även det tidskrävande. Lägenheter är unika och i regel så krävs ett besök på plats för att kunna utvärdera dem. Nya saker behöver i regel köpas till den nya lägenheten och telefonabonnemang och liknande måste flyttas. Med sociala nätverk menas att man flyttar från sina bekanta och att barnen kanske måste byta skola och umgängeskrets.(Lind 2000)

2.4 Tobins Q

Ett sätt att mäta lönsamheten vid nyproduktion i en kommun är att använda sig av kvoten av marknadsvärdet på fastighetsbeståndet (per kvadratmeter) och kostnaderna för att bygga nytt (per kvadratmeter). Denna relation kallas för Tobins Q, efter nobelpristagaren James Tobin som bl.a. studerade fastighetspriserna.

(Nyberg 1999)

Tobins q = Marknadsvärdet på fastighetsbeståndet/Byggkostnaderna

Om Q blir större än 1 så är marknadsvärdet per kvadrat meter högre än produktionskostnaden per kvadratmeter. Det är då lönsamt att bygga i kommunen och det borde ske en ökad nyproduktion. Om Q är mindre än 1 så borde rimligtvis nyproduktionen minska. Nyinvesteringar och påbörjade byggen som görs när Q är mindre än 1 har en risk att bli förluster då byggkostnaderna överstiger marknadsvärdet. Om man tittar på lång sikt så antas det att Tobins Q ska vara 1, på grund av att marknaden anpassar sig efter andra förutsättningar. Även om Q antas vara 1 på långsikt kan det på kort sikt variera. Detta korrigeras genom att om Q är större än 1 så sker en ökad nyproduktion. Vilket i sin tur leder till att fastighetspriserna faller tills Q återigen är 1. Detsamma gäller om Q skulle vara mindre än 1, då minskas nyproduktionen som gör att fastighetspriserna ökar tills Q är 1 igen. (Jaffee 1994)

Det finns några brister i Tobins Q som är värda att belysa. Ett problem vid tolkningar av Tobins Q är marknadens tröghet. Det tar en viss tid att slutföra och avsluta nyproduktioner vilket gör att Q-värdet släpar efter. (Atterhög 2005)

Ytterligare problem är att det kan råda stora skillnader inom samma kommun.

Även om en analys visar ett lågt Q-värde så kan det vara lönsamt att bygga nytt i kommunen. Ett Tobins Q-värde är endast ett genomsnitt och det kan finnas stora skillnader inom kommunen, mikrolägen där det är betydligt mer lönsamt att bygga.

(Eskilsson 2008)

18

2.5 Fastighetsvärderingteori

Läget är den viktigaste värdepåverkande faktorn på hyresfastigheter. Var någonstans i landet hyresfastigheten ligger och hur miljön kring fastigheten ser ut påverkar marknadsvärdet. Bruksvärdessystemet innebär dock att lägesfaktorn inte slår igenom fullt ut i hyressättningen, och därmed inte heller marknadsvärdet.

Hyresnivån är en mycket viktig faktor för att bedöma marknadsvärdet.

För att undersöka en fastighets hyresnivå rekommenderar boken,

”Fastighetsvärdering – Grundläggande teori” utgiven av Mäklarsamfundet och Lantmäteriet, att utreda följande punkter: (2008)

• Totala hyresintäkter (är de marknadsmässiga?)

• Hyreskontraktens löptid och index

• Prognos för framtida hyresutveckling

• Nuvarande och framtida vakansgrad

• Hyresgästernas hyresbetalningsförmåga

Andra faktorer som naturligtvis också påverkar marknadsvärdet är:

• Fastighetens skick (finns det eftersatt underhåll?)

• Drift- och underhållskostnader

• Har fastigheten räntebidrag som håller nere de finansiella kostnaderna?

2.5.1 Kassaflödesanalys

Vid värdering av en hyresfastighet är det mycket vanligt att använda sig av en kassaflödesanalys. I en kassaflödesanalys

utreds en bestämd periods

betalningsströmmar.

Betalningsströmmarnas storlek och tidpunkt analyseras. In- och utbetalningarna nuvärdesberäknas med hjälp av en kalkylränta. Kalkylräntan är en räntesats

med uppgiften att göra

betalningsströmmarna som utfaller vid olika tidpunkter jämförbara. Räntesatsen bestäms genom att se på avkastningen på bästa alternativa placering, påverkande faktorer är realräntan, riskpremie samt förväntad inflation. (Brealey et al. 2006)

Figur 4. Kassaflödesanalys Som exempel vid nyproduktion är produktionskostnaden grundinvesteringen.

Skillnaden mellan in- och utbetalningarna varje år är driftnettot från hyresfastigheten, vilka nuvärdesberäknas. I slutet av kalkylperioden har hyresfastigheten ett restvärde som nuvärdesberäknas och hanteras som en inbetalning. Nuvärdet på samtliga betalningsströmmar jämförs med

19

grundinvesteringen, alltså produktionskostnaderna. Om värdet är större än grundinvesteringen så är investeringen lönsam.

2.5.2 Marknadssimulering

I en marknadssimulering används ofta en avancerad form av kassaflödesanalys där samtliga faktorer i fastighetsvärderingsteorin ingår. D.v.s. marknaden bedöms i sin helhet utifrån prognostisering av den allmänna utvecklingen på orten som påverkar hyresnivåer, vakansgrader osv. Även fastighetens individuella skick, drift- och underhållskostnader samt övriga egenskaper tas med i beräkningen.

(Fastighetsnomenklatur 2005)

2.6 Statliga subventioner

Den svenska bostadspolitiken har under årens lopp flera gånger handlat om olika former av statliga subventioner. Stöden och bidragen har sett ut på olika sätt men intentionerna har alltid varit densamma, att hålla nere kapitalkostnaderna vid nyproduktion och därmed även initialhyrorna.(Sandberg & Ståhl 1976)

Räntebidragen var en räntesubvention för att stimulera nyproduktionen av lägenheter med hyresrätt och bostadsrätt. En av tankarna bakom räntebidragen var att kompensera hyresrätten och bostadsrätten för villaägarnas möjlighet att dra av 30 % av sina räntekostnader. Räntebidrag fungerar så att staten garanterar en räntesats för nybyggda hus. Skillnaden mellan marknadsräntan och räntan på den nyproducerade fastigheten betalas av staten.(Boverket 2007)

Under 1980-talet avreglerades den svenska kreditmarknaden och utrymmet för att föra en självständig kredit och penningpolitik minskades markant. Staten försökte återigen hålla nere räntekostnaderna genom subventioner. Under 1990-talet kom bostadspolitiken genom den nya borgerliga regeringen allt mer att inriktas mot en avveckling av kapitalförsörjningen till bostadsmarknaden. (Andersson 1997)

Investeringsbidragen var en subvention för att stimulera nyproduktionen av hyresfastigheter i bristområden. Bidraget infördes 2001 och togs bort 2006. Ett krav för att få investeringsbidraget var att fastigheten var beviljad räntebidrag.

Investeringsbidraget betalades ut i en klumpsumma och beräknades till en procentsats mellan 15 -25% av räntebidraget beroende på vart i landet fastigheten fanns. (Boverket 2004)

I dagsläget påförs ingen fastighetsavgift på nyproducerade hyreshus under de 5 första åren. För att sen år 6-10 påföra halva fastighetsavgiften. Tanken är att minska kostnaderna vid nyproduktion av hyreshus.(Tegnander 2008)

2.7 Byggprocessen

Innan det första spadtaget kan tas i ett byggprojekt måste lämplig mark hittas och bygglov sökas. Enligt PBL är varje kommun i Sverige ansvarig för att planlägga användningen av mark och vatten. Kommunen är skyldig att ha en översiktplan som omfattar dess yta. I tätorter regleras möjligheten till nybebyggelse samt hur

20

den ska se ut genom en detaljplan. Detaljplanen utformas av kommunens stadsbyggnadskontor. När ett planförslag är klart ställs den ut i minst 3 veckor så att allmänheten kan lämna synpunkter. Bygglov krävs för att bygga nytt eller göra ändringar i befintlig bebyggelse. Efter att bygglov har beviljats för en fastighet börjar upphandlingsfasen som kan se hur ut på flera olika sätt.(Nordstrand 2000)

2.7.1 Produktionskostnader

I en nyproduktion består produktionskostnaden förutom själva byggkostnaden även av inköp av tomt, grundläggning, planering, konsulter, räntor under byggtiden samt mervärdesskatt mm. Nyproduktion av fastigheter är extremt kapitalkrävande vilket gör att produktionskostnaderna nästan uteslutande omvandlas till kapitalkostnader.

Kapitalkostnaden är den största kostnaden i nyproducerade hus.(Andersson 1997) Istället för att köpa mark att uppföra fastigheten på är det möjligt att använda sig av tomträtt förutsatt att marken ägs av stat eller kommun. Tomträtt innebär en ej tidbegränsad nyttjanderätt av marken mot en avgäld i pengar. Denna form är mycket vanlig i Storstockholmsområdet. (Fastighetsnomenklatur 2005)

2.7.2 Energieffektivisering

Under en fastighets livstid kan hela 85 % av energiförbrukningen härledas till driftkostnader under förvaltningsfasen. Det finns stora besparingar att göra genom att energieffektivisera fastigheten, framförallt i ett långsiktigt perspektiv.

Energiförbrukningen i en fastighet kan grovt fördelas mellan följande punkter:

• Uppvärmning

• Varmvatten

• Ventilation

• Klimatkyla

• Belysning

• Apparater

För att minska energiförbrukningen är det vanligt att förbättra och effektivisera föregående punkter. Genom att till exempel isolera väggarna bättre och bygga tätare. Tätare och mer välisolerade väggar minskar värmeförlusterna via luftrörelser. En annan vanlig energieffektiviserande åtgärd är att återvinna den värme som förloras via ventilationen.(Persson 2004)

Samtliga åtgärder medför merkostnader och måste ställas i perspektiv mot kostnadsbesparingen som görs i och med en lägre driftkostnad. Därför är det inte alltid lönsamt att energieffektivisera.

21

3. Metod

I metodkapitlet kommer vi redogöra för vilken undersökningsmetod vi har valt att använda oss av i vår uppsats, samt vilka för och nackdelar den har. Vilka företag vi valt och hur vi utförde intervjuerna. Vidare kommer vi att förklara hur och varför vi genomförde vår marknadssimulering.

3.1 Deduktiv- eller induktivansats

I boken ”Vad, Hur och Varför?” tar Jacobsen upp problematiken kring att göra empirin eller teorin först. (2002) Att göra teorin först kallas för deduktiv ansats inom metodlära. Det kan vara en risk då undersökningen enbart blir en självuppfyllande profetia där forskaren uteslutande letar efter data som bekräftar sin teori. Att istället gå från empiri till teori kan ”tvinga” forskaren att samla in en större mängd information för att kunna dra relevanta slutsatser. Den större mängden information gör det mindre sannolikt att forskaren missar något som är av betydelse. Den här formen kallas att göra en induktiv ansats.

Jacobsen menar att det som forskare är omöjligt att gå in i ett problem med ett helt induktivt perspektiv, människor är alltid mer eller mindre påverkade av sina fördomar. (2002)

Vi som studenter inom fastighetsekonomi har förkunskap om ämnet och är färgade av både massmedia och föreläsningar. Vi har lärt oss vad som anses vara problemet, och även hur det till viss del skulle kunna lösas. Att för oss gå in med en så kallad induktiv ansats verkar därför mycket svårt då vi redan har kunskap och i viss mån säkert fördomar om problemet. Vi väljer därför en deduktiv ansats i uppsatsen.

3.2 Val av undersökningsmetod

Innan en undersökning påbörjas måste ett beslut tas om undersökningsmetoden ska vara kvantitativ eller kvalitativ. En kvalitativ undersökningsmetod innebär att svar med god kvalitet eftersträvas. Vid en kvantitativ undersökningsmetod eftersträvas istället så många svar som möjligt. När det gäller kvalitativa intervjuer är det viktigt att intervjua relevanta respondenter samt att dessa tillåts utrycka sig på ett fritt och öppet sätt. Det bästa sättet är då naturligtvis personliga öppna intervjuer.

Även telefonintervjuer kan användas för att få fram kvalitativa data då de tillåter följdfrågor och utvecklande svar. Nackdelen med en kvalitativ undersökningsmetod är att den är mycket tidskrävande, både i utförandet och när man ska analysera insamlad data. De tidskrävande undersökningarna gör att färre respondenter kan intervjuas. (Jacobsen 2002)

Då vi har valt ett svårt och mångfacetterat ämne så skulle det vara svårt för oss att kunna göra t.ex. färdiga frågeformulär med bestämda parametrar som skickas ut till många enheter. Vi befarar att begränsade svarsalternativ inte kommer att kunna ge oss de utvecklade svar vi eftersträvar. Den kvalitativa metoden ger mycket större möjlighet för de intervjuade att tolka och ge en större bredd i sina svar. Den ger

22

även oss som intervjuare tillfället att ställa följdfrågor för att säkerställa att vi får svar på de frågor vi vill.

3.2 Tillvägagångssätt

Jacobsen skriver att en öppen och personlig intervju är ett av de bästa undersökningssätten när man ska undersöka få enheter. Metoden får fram de enskildas inställningar och uppfattningar om ett specifikt fenomen. Vidare skriver han att telefonintervjuer visserligen reducerar kostnader och är mindre tidskrävande, men det har visat sig att det ofta är svårare att behandla känsligare ämnen via telefon än vid personliga intervjuer. Undersökningar har också visat att personer som blir intervjuade har mycket lättare att ljuga under ett telefonsamtal än vid en personlig intervju. Jacobsen rekommenderar att telefonintervjuer enbart bör användas när resurserna är så pass begränsade att de utesluter personliga intervjuer.

(2002)

Vi väljer därför att enbart använda oss personliga intervjuer. Då genomförandetiden är begränsad så kommer vi att intervjua några få nyckelpersoner som vi tror är väsentliga för undersökningen. Vi kommer att intervjua samtliga respondenter personligen på plats. Genom att välja personliga intervjuer tror vi oss kunna minimera det statistiska bortfallet som annars kan vara påfallande vid t.ex. frågeformulär via e-post.

Vi ansåg också att det skulle förbättra resultatet av intervjuerna om respondenterna i förväg fick ta del av frågorna. Därför valde vi att skicka ett intervjuunderlag med de frågor som skulle ligga till grund för intervjun. Underlaget skickades via e-post innan intervjun.

Att undersöka hur företag ser på nyproduktion av hyresrätter i samtliga Sveriges kommuner skulle vara mycket tidskrävande, om ens möjligt. Därför har vi valt att undersöka tre olika kommuner i Sverige: Stockholm, Karlstad och Torsby.

• Stockholm är Sveriges största stad med en befolkning på ca 900 000 invånare. Stockholm är en av de starkaste marknaderna i Sverige och representerar storstadsregionerna, Stockholm, Göteborg och Malmö.

• Karlstad representerar en vanlig medelstor svensk stad. Karlstad ligger i södra Värmland med en befolkning på ca 84 000 invånare. Karlstad är den största orten i Värmland.

• Torsby representerar mindre städer på landsbygden. Torsby kommun är väldigt stor till ytan och täcker norra delen av Värmland. I kommunen bor ca 12 000 invånare, i centrala Torsby bor ca 4 000 invånare.

När vi valde vilka marknader vi skulle undersöka tittade vi på kommunernas storlek och tillväxt. Viktigast var dock nyckeltalet Tobins Q, som visar om det finns någon lönsamhet i nyproduktion. Vårt mål var att välja tre kommuner med stor spridning på Tobins Q. Vår förhoppning var att komma i kontakt med tre olika

23

typer av fastighetsmarknader som tillsammans kan representera Sverige som helhet. Stockholm har ett Tobins Q-värde på 2.14, Karlstad har 0,87 och Torsby 0,48².

Även det geografiska läget spelade in då vi ville kunna komma i kontakt med företagen fysiskt. Karlstad kändes naturligt då vi båda bor och studerar här. Torsby valde vi för att kommunen uppfyller våra krav på en mindre ort och har dessutom ingen direkt närkontakt med Karlstads fastighetsmarknad. För att hitta en stark fastighetsmarknad var vi tvungna att leta utanför länets gränser och valet föll på Stockholm. Anledningen till detta var att vi passade på att kombinera vår intervju i Stockholm med deltagandet i seminariet, ”Kunskap > Tillväxt > Boende – Att bygga nytt i lågkonjunkturens Stockholm”.

Vår närhet till Karlstad och dess näringsliv gör det fördelaktigt för oss att intervjua så många personer som möjligt i Karlstad. Vi försökte att medvetet välja företag som vi vet har sysslat med nyproduktion de senaste åren. Vi förutsatte att de var införstådda i problematiken kring nyproduktion av hyresrätter, och att de därmed hade intressanta synpunkter. Vi valde att intervjua det allmännyttiga bostadsbolaget, Karlstads Bostads AB då de är en stor aktör i Karlstad. Vi intervjuade även ett flertal privata bygg- och fastighetsbolag.

I Torsby finns ingen stor privat aktör på hyresmarknaden. Därför valde vi att enbart intervjua det allmännyttiga bostadsbolaget, Torsby Bostäder AB. Att det allmännyttiga bostadsbolaget är dominerade på marknaden är vanligt förekommande på mindre orter.

På grund av tidsbrist intervjuades enbart ett av de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm, Svenska Bostäder AB. Vi tror dock att deras storlek och omfattande nyproduktion gör att de kan svara för Stockholm som helhet. Tillsammans med vårt deltagande på bostadsseminariet tror vi att vi kan bilda oss en korrekt uppfattning kring nyproduktionen och dess problematik i Stockholm.

Alla respondenter på samtliga orter vi har intervjuat är nyckelpersoner på företagen och de som i slutändan fattar besluten kring nyproduktion. Detta gör att vi får hög reliabilitet på de svar vi får på våra frågor. Vi har intervjuat följande personer:

Respondenter hemmahörande i Karlstad

Gunnar Persson, Strategisk koordinering och Bo Sundin, Ekonomi & Finans på KBAB. Karlstads Bostads AB är det allmännyttiga bostadsbolag i Karlstad kommun. De förvaltar ca 6500 lägenheter i Karlstad.

Håkan Berndtsson, Projektledare på PEAB. PEAB är ett byggföretag som under lågkonjunkturen startat upp ett eget förvaltningsbolag, PEAB Hem för att kunna förvalta egna hyresrätter.

2 Källa: Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala Universitet

24

Pär Adolfsson, Avdelningschef på NCC Karlstad. NCC är ett byggföretag som bygger bostadsrätter för egen försäljning, men bygger även hyresrätter på beställning via sin entreprenadavdelning.

Peter Persson, privat fastighetsägare. Peter driver fastighetsbolaget Ruds Gård som äger fastigheter i stadsdelen Rud i Karlstad. Ruds Gård förvaltar 244 lägenheter.

Respondent hemmahörande i Torsby

Sven-Åke Pettersson, VD på Torsby Bostäder AB. Torsby Bostäder AB är det allmännyttiga fastighetsbolaget i Torsby. Torsby Bostäder förvaltar 1 100 lägenheter.

Respondent hemmahörande i Stockholm

Allan Leveau, Nybyggnadschef på Svenska Bostäder AB. Svenska Bostäder AB är Sveriges största bostadsbolag med 38 000 lägenheter. Svenska Bostäder AB är ett av tre allmännyttiga bostadsbolag i Stockholms stad.

3.3 Marknadssimulering

Förutom intervjuerna kommer vi genom dataprogrammet Datscha³ genomföra en marknadssimulering i de tre kommunerna. I programmet ska vi skapa en fiktiv fastighet i varje kommun. Fastigheten kommer vara 2000m² stor, fullt uthyrd samt enbart innehålla bostäder. Fastighetens läge kommer vara bästa tänkbara inom varje kommun. I marknadssimuleringen kommer vi i första hand använda oss av de ekonomiska förutsättningarna som kommit fram under intervjuerna. I de fall det saknas underlag kommer vi använda Datschas egna schablonvärden. När fastigheten skapats i Datscha kommer vi att kunna utläsa ett simulerat marknadsvärde. Med hjälp av vårt simulerade marknadsvärde och produktionskostnaden som respondenten angett under intervjuerna, kan vi beräkna ett eget Tobins Q. Alltså huruvida det är lönsamt att producera nya bostäder eller inte. Skulle det inte vara lönsamt att producera nya bostäder kommer vi att stegvis höja hyrorna i vårt beräkningsunderlag till dess att vi når jämvikt, dvs.

nyproduktionen blir lönsam under nuvarande förutsättningar.

3.4 Bostadsseminarium

Den 14 maj 2009 var det ett bostadsseminarium som Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO anordnade. Seminariet kallades ”Kunskap > Bostäder >

Tillväxt – Att bygga nytt i lågkonjunkturens Stockholm”. Vi ansåg att seminariet skulle bidra med viktig information om hur nyproduktionen ser ut i dagens Stockholm. Därför valde vi att deltaga under seminariet.

3 Datscha är ett dataprogram som används vid fastighetsvärderingar.

25

3.5 Brister i undersökningen

Det finns såklart alltid risker vid undersökningar. Vid kvalitativa undersökningsmetoder med få enheter ska man som forskare vara medveten om risken att bli påverkad av respondenten därmed risken få en icke objektiv syn på problemet. Problem kan uppstå om de svar respondenten ger slutar att ifrågasättas och istället ses som enkla sanningar. När svaren ska analyseras saknas tillräcklig distans som krävs att kunna utreda på ett objektivt sätt. En annan risk med att enbart intervjua ett fåtal personer är att vi riskerar att intervjua personer med extrema åsikter som inte svarar för majoriteten. Forskaren får i sådana fall enbart personliga åsikter som inte är användbara i praktiken då de bara svarar för ett fåtal personer. (Jacobsen 2002)

Vi märkte att vi under intervjuerna ganska lätt blev påverkade av respondenterna.

Det kan ha påverkat vår objektivitet negativt och förbisett viktiga följdfrågor som i efterhand ses som självklara.

Intervjuunderlaget vi utformade visade sig vara något diffust och bristfälligt.

Frågorna hade inte bearbetas i den mån som behövdes. Därför blev frågorna tämligen svåra att förstå och besvara. Som tur var gjordes samtliga intervjuer personligen på plats. Vilket möjliggjorde att vi kunde förklara och utveckla frågorna på plats. Detta gjorde att vi trots allt fick tillfredsställande och relevanta svar på våra frågor. I efterhand är det dock smärtsamt uppenbart att intervjuunderlaget kunde varit betydligt bättre.

Det är viktigt att vara medveten om är att deltagarnas åsikter under bostadsseminariet kan vara kraftigt färgade av deras politiska åsikter eller branschtillhörighet. Det bör tas i beräkningen när de olika åsikterna och återgärderna ska analyseras.

Vid vår marknadssimulering har vi använt oss av uppgifter från våra intervjuer.

Många av uppgifterna är inte direkt jämförbara då de innefattar olika kostnader och kunde inte användas vid simuleringen. Detta har försvårat och i viss mån minskat validiteten i vår marknadssimulering.

26

4. Bostadsseminarium

Under tiden som vi skrev vår uppsats anordnade Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO ett bostadsseminarium med titeln ”Kunskap > Bostäder

> Tillväxt – att bygga nytt i lågkonjunkturens Stockholm.” Seminariet hölls den 14 maj. Då vi hade tid och möjlighet valde vi att åka till Stockholm för att delta i seminariet. Under seminariet föreläste bl.a.

• Sven Bergenstråhle, boendeforskare från hyresgästförening. Sven presenterade en utredning om ungas boende i Stockholm.

• Elsa Reimerson, verksamhetschef på jagvillhabostad.nu som pratade om hur vi kan pressa kostnaderna vid nyproduktion.

I slutet av seminariet skedde ett mycket intressant panelsamtal som behandlade frågan ”hur stimulerar vi nybyggnationen och vad ska vi bygga?” I panelen satt:

• Joakim Larsson, (m) ytterstads- och bostadsbolagsborgarråd

• Carina Moberg, (s) ordförande i Civilutskottet

• Hans Lind, professor i fastighetsekonomi (KTH)

• Göran Westberg, Vice VD EBAB. (konsulter inom projekt- och fastighetsutveckling)

• Elsa Reimerson, verksamhetschef på jagvillhabostad.nu

Sven Bergenstråhle berättade om sin rapport. ”unga vuxnas boende – 2001-2007”

som kartlagt ungas boende i Stockholm. Rapporten visar att befolkningen i Stockholm kommer att öka med ca 200 000 personer fram till år 2017. Det kommer att behöva byggas ytterligare ca 36 000 lägenheter i Stockholms län, enbart för att kunna erbjuda unga ett eget boende. Detta samtidigt som byggandet av lägenheter i Stockholm minskat. Sven berättar även att få ungdomar i Stockholm har råd att betala hyran i nyproducerade hyresrätter.

Elsa Reimerson menade att det finns en hel del att förändra i byggprocessen som skulle leda till minskade kostnader vid nyproduktion. En viktig del om vi vill pressa kostnaderna vid nyproduktion är att bygga yteffektivt. En annan möjlighet är att i större utsträckning använda prefabricerade moduler samt förändrade materialval. Elsa påstår att det råder för dålig konkurrens bland byggföretagen och att 30 % av byggkostnaderna är slarv och ineffektivitet hos byggföretagen. Något annat Elsa är positiv till och gärna lyfter fram är ett nära samarbete mellan producent och konsument, ett mer ingående samarbete genom hela byggprocessen ger en bättre och mer kostnadseffektiv slutprodukt.

Under paneldebatten kom en rad intressant synpunkter som var relevanta för uppsatsen. Vi väljer att sammanfatta dem genom att i korthet redogöra för vad de olika paneldeltagarna sa.

27

Göran Westerberg ansåg att nyproduktionen bör stimuleras, kanske genom någon form av investeringsstöd. Ett annat alternativ Göran pratade om var en minskad momssatts vid nyproduktion, dock påpekade han att detta kunde liknas vid att göra en ”trepunktsvändning med en atlantångare” Vidare menade han att nyproduktionen skulle kunna effektiviseras genom att förbättra detaljplaneprocessen så att den går fortare. Att ge byggarna större frihet skulle snabba på detaljplaneprocessen och möjliggöra billigare byggen. När det gäller billiga byggen rekommenderar Göran punkthus och berättar att de kan producera punkthus för ca 17 000 kr/m2 utan mark, vilket är ca 20 % lägre än andra hustyper.

Carina Moberg anser även hon att nyproduktionen av hyresrätter bör stimuleras, lämpligtvis med statliga subventioner. Carina pratade mycket om tomträttsinstrument, att kostnaderna kan hållas ner om mark inte behöver köpas.

Vilket leder till lägre hyror i nyproducerade hyresrätter.

Elsa Reimerson menar att hyresrätten i sin nuvarande form är skattemässigt missgynnad och bör därför stimuleras med statliga bidrag. Hyresrätten är missgynnad därför att upplåtelseformen inte tillåts några ränteavdrag som andra upplåtelseformer har.

Hans Lind tycker däremot inte att nyproduktionen av hyresrätter bör stimuleras med hjälp av statliga subventioner. Marknaden sköter sig bäst själv, allt handlar om utbud och efterfrågan. Situationen på marknaden i dagsläget är ett resultat av misslyckade politiska åtgärder. Därför skulle det möjligtvis kunna vara berättigat med någon form av kompensation. Hans menar att sätt att minska bostadsbristen skulle kunna vara att släppa andrahands uthyrningen fri på framförallt bostadsrätter.

28

5. Empiri

I empirin kommer vi sammanställa det resultat vi fick fram under våra intervjuer.

Vi kommer även redovisa det resultat vi fick fram från vår marknadssimulering.

Vid sammanställningen kommer de olika respondenterna benämnas vid företagsnamn för att förenkla vem som sa vad.

5.1 Sammanställning av intervjuerna

Karlstad

PEAB anser att det inte råder några tvivel om att det har byggts för lite hyresrätter men menar att byggandet på senare tid har kommit igång. På KBAB tycker de att det behöver byggas fler hyresrätter, då det är en viktig bostadsform. I dagsläget har de en bostadskö på 10 000 personer, och obefintliga vakanser. Ruds Gård menar att det alltid finns en efterfrågan på billiga hyresrätter. Frågan är om betalningsviljan är tillräckligt hög för att matcha den nödvändiga hyran vid nyproduktion. NCC bygger inga hyresrätter själva men anser att hyresrätter behövs i större utsträckning.

Torsby

Torsby Bostäder AB tycker att det byggs för lite hyresrätter, fast det är väldigt olika beroende på var i landet man tittar. I Torsby finns just nu ett behov av fler bostäder, i vilken upplåtelseform det ska ske är osäkert.

Stockholm

Svenska Bostäder AB anser att det absolut bör byggas mer hyresrätter. Speciellt med tanke på den långa bostadskön som finns i Stockholm, för närvarande står 250 000 personer i bostadskö.

Skulle ni vilja öka er nyproduktion av hyresrätter?

Karlstad

PEAB tycker att de just nu har en bra mix av boendeformer i sin produktion och önskar inte att bygga fler hyresrätter. KBAB undersöker hela tiden möjligheten att bygga fler hyresrätter. Fast det har blivit svårare att få ihop kalkylerna när de statliga bidragen försvann 2006. Ruds Gård vill öka sin produktion men det är svårt att få lönsamhet i kalkylerna. NCC har inte haft någon produktion och planerar inte heller att bygga några hyresrätter.

Torsby

Torsby Bostäder AB vill bygga fler lägenheter, de har försökt att få intressenter till kooperativ hyresrätt men har hittills inte fått tillräckligt många för att våga starta nyproduktionen. Förhoppningsvis startar bygget nästa år. Torsby Bostäder AB poängterar att de inte kommer bygga något som inte är lönsamt.

29 Stockholm

Svenska Bostäder AB har som målsättning att bygga 800 lägenheter per år fram till 2012. De senaste åren har nyproduktionen varit mindre än så därför vill de öka sin nyproduktion.

Har ni byggt några bostäder de senaste 3 åren, och hur mycket har varit hyresrätter?

Karlstad

PEAB har inte byggt några hyresrätter alls av den anledningen att det har varit mer lönsamt att bygga bostadsrätter. KBAB har byggt flerbostadshuset Seglet, som är byggt som ett passivhus. Seglet har 44 lägenheter och stod klart 2007. Ruds Gård har byggt två fastigheter med 32 lägenheter vardera. Fastigheterna stod klara år 2006 och 2007.

Torsby

Torsby Bostäder AB har inte byggt något de senaste åren.

Stockholm

Svenska Bostäder AB har de senaste 3 åren byggt 1 668 lägenheter. (570-750-348 årsvis)

Bygger ni nu eller har ni några planer att bygga hyresrätter inom de kommande 3 åren?

Karlstad

PEAB kommer att bygga 87 lägenheter som är deras första egenförvaltade hyresrätter. PEAB väljer att i lågkonjunkturen bygga hyresrätter till egenförvaltning för att slippa kriga med låga anbud mot konkurrerade byggföretag.

KBAB planerar att bygga hyresrätter i den närmsta framtiden. Troligtvis kommer hyresfastigheterna vara av samma passivhus-teknik som Seglet. Ruds Gård planerar att bygga fler hyresrätter och är med i en markanvisningstävling just nu.

Det är inte säkert att de får möjligheten att bygga.

Torsby

Torsby har under 90-talet haft problem med höga vakanser som nu är nere i nästan 0 %. Därför har de börjat titta på möjligheten att bygga nytt. Det som i första hand bromsar i dagsläget är osäker efterfrågan. I det framtida projektet räknar Torsby Bostäder AB att bygga ca 40 lägenheter.

Stockholm

Ja, Svenska Bostäder AB planerar att färdigställa 376 lägenheter under 2009 och har ett flertal andra projekt på gång, bl.a. deras första flerbostadspassivhus.

30

Vad är er ungefärliga kostnad vid nyproduktion?

*Ruds Gårds siffror baseras på senaste nyproduktionen som byggdes på egen mark.

Alltså är det produktionskostnaden exklusive mark.

**NCC bygger inte hyresrätter, siffran baseras på deras produktionskostnad på bostadsrätter som oftast är högre än hyresrätter.

***Det stora spannet beror på skillnader beroende på bl.a. högre krav på utseendemässigt på fastigheter i innerstaden, även svårare arbetsförhållanden i innerstaden. Svenska Bostäder AB bygger nästan uteslutande på tomträtter.

Vad har ni för direktavkastningskrav, drift- och underhållskostnader på nyproducerade hyresrätter?

Företag Direktavkastningskrav DoUH kr/m²

PEAB 6 % 275

KBAB 5-6 % 350-360

Ruds Gård 5,5-6 %* 200**

NCC*** - -

Torsby Bostäder AB 6,2 % 300

Svenska Bostäder AB 3 – 5 % 250-275

*Ruds Gård räknar vanligtvis fram sitt direktavkastningskrav genom att använda sig av en femårigränta plus två procent. I dagsläget är räntan onormalt låg och ger inte ett rimligt direktavkastningskrav för Rud.

**Ruds Gård räknar i princip inte med något underhåll på sina nyproducerade fastigheter de första 10 åren.

***NCC bygger inga hyresrätter därför har vi valt att inte använda oss av de värdena.

Företag kr/m² (BOA)

PEAB 19 950

KBAB 25 000

Ruds Gård 16 800*

NCC 30 000**

Torsby Bostäder AB 16 000 – 17 000 Svenska Bostäder AB 22 000 – 34 000***

31

Vad har ni för hyresnivåer på nyproducerade hyresrätter?

Företag kr/m² (BOA)

PEAB 1400

KBAB 1300*

Ruds Gård 1 140**

NCC -

Torsby Bostäder AB 1100 Svenska Bostäder AB 1450-1750

*Hyresnivån på passivhuset Seglet. Om KBAB skulle bygga nytt idag skulle den nivån inte räcka.

**Hyresnivån är beräknat med statliga bidrag och skulle inte räcka vid nyproduktion idag.

Vad har ni för hyresnivåer på det totala beståndet?

Företag kr/m²

PEAB* -

KBAB 830

Ruds Gård 960

NCC** -

Torsby Bostäder AB 800 Svenska Bostäder AB 958

*PEAB har precis startat sin egenförvaltning och har därför inget äldre bestånd.

**NCC har inga egenförvaltade hyresfastigheter.

Vilken påverkan tror ni att marknadshyror skulle få på lönsamheten vid nyproduktion?

Karlstad

Samtliga intervjuade i Karlstad är överrens om att det i stora drag råder marknadshyror i Karlstad. Möjligtvis finns möjligheter till små hyreshöjningar i de allra mest attraktiva områdena. NCC påpekar dock att marknadshyror skulle innebära att en fastighetsägare slipper ta risken att hyrorna kan sänkas retoraktivt.

Som kan ske om en hyresgäst hävdar hyran oskälig och går till hyresnämnden.

Torsby

Torsby Bostäder AB menar att marknadshyror inte skulle få någon särskilt stor effekt på deras breddgrad. I Torsby förekommer det i princip marknadshyror. Vid nyproduktion tittar de i första hand på den generella betalningsviljan hos hyresgäster och inte maximala hyran för enskilda individer. De är dock positiva till marknadsorienterade hyror där hyran är högre i attraktiva områden, det har tidigare varit för liten skillnad mellan ytter- och innerstad.