Offentliga Fastigheter Holding I AB
Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL
Huvudpunkter 3
Nyckeltal 3
Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7
Allmänt om bolaget 7
Marknadskommentar 8
HUVUDPUNKTER
■ Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 0,5 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 31,27 kronor.
■ Under första halvåret signerades fem nya hyresavtal, omfattande totalt 560 kvadratmeter, samt omförhandlades sju befintliga hyreskontrakt omfattande ytterligare 5289 kvadratmeter.
■ I slutet av juni förlängdes hyresavtalet med Socialstyrelsen omfattande totalt 14384 kvadratmeter i sex år. Avtalet löper till den 31 mars 2021 med en årlig grundhyra på cirka 24 miljoner kronor.
■ Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 177,2 procent, justerat för utbetalningar på totalt 6,48 kronor per aktie.*
NYCKELTAL FÖR OFFENTLIGA FASTIGHETER HOLDING I AB
Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2 853
GEOGRAFISK FÖRDELNING
Sverige 100 %
SEGMENTFÖRDELNING
Kontor 100 %
INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL
Årliga hyresintäkter (MSEK) 215
Ekonomisk vakans 0,8 %
Areal (Kvm) 157 426
FINANSIERING
Totalt lån (MSEK) 1499
Räntebindning 90 %
Genomsnittlig låneränta 4,9 %
Löptid lån (år) 6,9
Överkurs MSEK** -16,2
MANDAT
Etableringsår 2004
Avvecklingsperiod 2013-2017
SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014*
Utveckling senaste kvartalet 0,5 %
Utveckling senaste året 7,1 %
Utveckling senaste tre åren 37,6 %
Utveckling sedan start 177,2 %
* Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget.
** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen
HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV
B-AKTIER***
UTDELNING / AKTIE
KRONOR / AKTIE****
2005 4 % 0 0,20
2006 47,5 % 0 2,38
2007 20 % 0 1,00
2008 10 % 0 0,50
2009 8 % 0 0,40
2010 8 % 0 0,40
2011 2,5 % 2,75 % 0,40
2012 0 % 4 % 0,40
2013 0 % 4 % 0,40
2014 0 % 4 % 0,40
Totalt 100 % 0 6,48
*** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie.
**** Kronor per ursprungligt antal aktier.
SEK 0 SEK 2 SEK 4 SEK 6 SEK 8 SEK 10 SEK 12 SEK 14 SEK 16 SEK 18 SEK 20 SEK 22 SEK 24 SEK 26 SEK 28 SEK 30 SEK 32 SEK 34
Kurs per aktie
Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR
INLEDNING
Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 0,5 procent. Fastighetsvärdena faller under kvartalet huvudsakligen till följd av större osäkerhet kring de utvecklingsprojekt som finns i portföljen. Kursutvecklingen kompenseras till viss del av ett förbättrat kassaflöde samt en positiv utveckling för bolagets låneportfölj.
FÖRUTSÄTTNINGAR
Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni 2014. Värderingar av bolagets fastigheter har inhämtats från externa bolag i juli, och dessa påverkar den beräknade aktiekursen negativt främst på grund av ökad osäkerhet kring utvecklingspotentialen i portföljen.
UTVECKLING AV VALUTA
Bolaget har investeringar i Sverige och är därför inte utsatt för någon valutarisk för svenska investerare.
UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats i förhållande till föregående kvartal.
Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla sina lån med fast ränta per den 30 juni 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget.
SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per aktie på 31,27 kronor.
Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 177,2 procent.
Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm Årlig hyra
(tNOK) Andel av årlig hyra
Garnisonen Sverige Kontor SEK 100 % 76,914 103,731 48 %
Östersund Sverige Kontor SEK 100 % 49,172 63,752 30 %
Lysbomben Sverige Kontor SEK 100 % 31,340 47,492 22 %
Summa 157,426 214,975 100 %
*100% oberoende av ägarandel
PORTFÖLJÖVERSIKT
Linköping 49 %
Östersund 31 %
Stockholm 20 %
Garnisonen 48 %
Östersund 30 % Lysbomben
22 %
Linköping 49 %
Östersund 31 %
Stockholm 20 %
Garnisonen 48 %
Östersund 30 % Lysbomben
22 %
GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm)
ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde – lån)
Östersund
Stockholm
Linköping
Sundsvall
Karlstad
Göteborg
Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar.
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING
GARNISONEN I LINKÖPING
Under det första halvåret har bolaget signerat fem nya hyreskontrakt, omfattande totalt 560 kvadratmeter, samt omförhandlat sju existerande hyresavtal för ytterligare 5289 kvadratmeter. Det byggprojekt som tidigare omtalats i kvartalsrapporten i juni förväntas bli färdigt under första kvartalet 2016. Skolan som drabbades av stora skador i samband med en brand under våren upprustas och hyresgästen har kunnat flytta in i delar av byggnaden. Förväntningarna är att allt ska vara färdigställt vid årsskiftet.
CAMPUS I ÖSTERSUND
I Östersund är det ingen vakans och bolaget har nu tagit initiativ till att utreda om det finns möjlighet att uppföra en ny byggnad på fastigheten. Under det senaste halvåret har bolaget tecknat nya hyresavtal med bland annat Norconsult, M-Konsult och Mittuniversitetet omfattande totalt cirka 1 000 kvadratmeter.
LYSBOMBEN I STOCKHOLM
I slutet av juni förlängdes hyresavtalet med Socialstyrelsen i sex år. Avtalet omfattar totalt 14384 kvadratmeter och löper till den 31 mars 2021 med en årlig grundhyra på cirka 24 miljoner kronor.
Förhandlingar om en förlängning av Riksarkivets hyresavtal pågår.
Östersund
Linköping
OM BOLAGET
Bolaget genomförde emissioner under 2004 och 2005 och har investeringar i kommersiella fastigheter med huvudsakligen offentliga hyresgäster i Sverige.
Fastigheterna ligger i Stockholm, Östersund och Linköping. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 155 000 kvadratmeter.
INVESTERINGSMANDAT
Bolaget är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget ska investera i fastighets- och infrastrukturprojekt som i huvudsak har statliga och andra offentliga hyresgäster inom EU/EES-länder.
Enligt bolagets investeringsmandat ska
fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt.
AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING
Bolagets målsättning är en netto egenkapital- avkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås.
UTBETALNINGAR
Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolags- stämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna.
ALLMÄNT OM BOLAGET STRUKTUR
Etatbygg Holding II AS (Norge) Cirka 1 700 aktieägare i Norge
Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Cirka 950 aktieägare i Sverige
CampusA4
Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB
I4/A1 Garnisons- fastigheter AB
Fastighets LysbombenAB Regements-
fastigheter R Holding AB
Östersund Universitetscampus
48 255 kvm Sept. 2004 Årshyra MNOK 63,8
• Spridd Bostäder
• 224 542 kvm
• Juni 2005
• Årshyra MSEK 229.1
• Uppsala Bostäder
• 71 364 kvm
• Feb. 2005
• Årshyra MSEK 69.6 Stockholm
Kontor 31 476 kvm
Dec. 2005 Årshyra MNOK 47,5
• Haninge Bostäder
• 79 461 kvm
• Mars 2005
• Årshyra MSEK 85.7 Linköping
Kontor 76 629 kvm
Sept. 2004 Årshyra MNOK 103,7 100 %
100 %
100 %
ca 78 % ca 22 %
100 %
Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB
100 % 100 %
Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB
MARKNADSKOMMENTAR
Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent.
USA
Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver.
Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4.
Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer.
Bättre tillväxt kombinerat med starka makro- ekonomiska nyckeltal får den amerikanska central- banken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger.
EUROPA
Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver.
En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin.
Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten.
NORDEN
Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt.
Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skatte- höjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare.
Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015.
Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig.
Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget OFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i OFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning.
Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport.
Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat.
Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation.
OM RAPPORTEN
www.kursiv
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge
www.obligoim.com
