Kostnadskalkyl för
Bostadsrättsföreningen K1 Nacka strand
Org.nr 769634-9385 Nacka kommun
Nacka den 2021-
Bostadsrättsföreningen K1 Nacka strand [genom elektronisk underskrift av:]
__________________________ __________________________
Toni Lahdo Hans Svedberg
__________________________
Conny Molinder
Innehållsförteckning
Innehållsförteckning ... 2
A. Allmänna förutsättningar ... 3
B. Beskrivning av fastigheten ... 4
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv ... 5
D. Finansieringsplan ... 5
E. Beräknade löpande kostnader och intäkter (SEK) ... 5
F. Nyckeltal ... 6
G. Lägenhetsredovisning ... 7
H. Ekonomisk prognos / kassaflödesprognos ... 9
I. Känslighetsanalys ... 10
Bilagor:
Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg
A. Allmänna förutsättningar
Bostadsrättsföreningen K1 Nacka strand, org.nr 769634-9385, som registrerats hos Bolagsverket den 27 juni 2017, har enligt stadgarna till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter och i förekommande fall mark åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning samt i förekommande fall hyra ut lokaler, garageplatser och p-
platser. Medlems rätt i föreningen på grund av upplåtelse utan begränsning i tiden kallas bostadsrätt.
Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Föreningen avser att låta uppföra bostadshus med preliminärt 60 bostadslägenheter och 1 lokal samt markarbeten på fastigheten Sicklaön 13:142 i Nacka kommun, nedan fastigheten. Fastigheten har en areal om ca 1 531 kvm.
Föreningen avser att förvärva fastigheten genom att från Nacka 1 AB, org.nr 559006-0868, förvärva samtliga aktier i K1 Nacka strand AB, org.nr 559272-9114, som vid tidpunkten för förvärvet är ägare av fastigheten. Föreningen avser därefter att genom s.k. underprisöverlåtelse förvärva fastigheten av dotterbolaget till en köpeskilling motsvarande fastighetens skattemässiga värde. Mot bakgrund av gällande lagstiftning och praxis på området, se särskilt 23 kap. inkomstskattelagen (1999:1229), Regeringsrättens (numera Högsta Förvaltningsdomstolen) avgörande RÅ 2003 ref. 61 och Regeringsrättens dom i mål 111-05, bedöms underprisöverlåtelsen inte innebära någon
uttagsbeskattning för föreningen. Efter fastighetsförvärvets genomförande kommer dotterbolaget att säljas eller likvideras. Transaktionen medför att det uppkommer en latent skatteskuld i
föreningen. Uppgift om skillnaden mellan det bokförda och skattemässiga värdet kommer att lämnas i den ekonomiska planen. Den latenta skatten kan utlösas vid till exempel en likvidation eller
försäljning av del av fastigheten men då bostadsrätterna upplåts utan tidsbegränsning kan den latenta skatteskulden dock värderas till noll. Pantbrev och lagfart är inkluderat i förvärvskostnaden.
Byggnadsprojektet avses att ske som en totalentreprenad med totalentreprenören Tobin Properties Bygg AB, org.nr 559223-1590. Bygglovsansökan är beviljad.
För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Bostadsrättsföreningen kommer att teckna en förskottsgarantiförsäkring för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 § bostadsrättslagen.
Kalkylen är baserad på de förutsättningar för projektets finansiering som fanns då kalkylen upprättades i september 2021. Byggstart är planerad till kvartal 4 2021. Beräknad tidpunkt för upplåtelse är från och med kvartal 2 2023 och inflyttning beräknas ske från och med kvartal 3 2023.
Avtal för hantering av eventuellt osålda/ej tillträdda lägenheter kommer att tecknas mellan föreningen och Tobin Properties Bygg AB eller annat bolag inom Tobin-koncernen.
Föreningen avser att bedriva sin verksamhet såsom ett äkta privatbostadsföretag (en s.k. äkta bostadsrättsförening).
Alla belopp anges i svenska kronor (SEK).
B. Beskrivning av fastigheten
Fastighetsbeteckning: Nacka Sicklaön 13:142
Adress: Fabrikörvägen 11-19
Fastighetens areal: 1 531 kvm Bostadsarea (BOA): 3 697 kvm Lokalarea (LOA): 106 kvm Antal bostadslägenheter: 60 st Antal lokaler: 1 st
Parkering: 48 st
Byggnadsår: 2023
Husens utformning: Två huskroppar
Planförhållanden: Lagakraftvunnen detaljplan Servitut och gemensamhetsanläggningar:
Fastigheten kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning med ändamålet garage. Fastigheten kommer vidare att belastas av servitut avseende grundläggning och dagvattenhantering m.m.
Underhållsbehov:
Byggnaderna är nyproducerade varför något underhållsbehov, förutom löpande normalt underhåll, inte beräknas föreligga år 1-16.
Försäkring
Föreningen avser att hålla fastigheten fullvärdesförsäkrad samt teckna ett gemensamt bostadsrättstillägg som komplement till bostadsrättshavarnas hemförsäkringar. Under entreprenaden är fastigheten försäkrad genom fullgörandeförsäkring enligt ABT06.
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv
Anskaffningskostnad (SEK)
Förvärvskostnad fastighet, aktier, entreprenad m.m. 309 703 280
Kassa 100 000
Summa beräknad anskaffningskostnad 309 803 280
Taxeringsvärdet har ännu ej fastställts men bedöms bli 129 090 000 kronor, varav 98 000 000 kronor för bostäder, 630 000 kronor för lokaler och 30 460 000 kronor för mark.
D. Finansieringsplan
Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga kapitalkostnader:
- Säkerhet för lån är pantbrev i fastigheten.
- Kreditens löptid är 50 år. Bindningstid för lånet är 3 mån - 5 år. Annan löp- och bindningstid kan bli aktuell.
- Beräknad räntesats 2,10%
- Beräknad amortering År 1-11 1,00%
Finansiering (SEK)
Lån 55 088 280
Insatser 147 880 000
Upplåtelseavgifter 106 835 000
Summa finansiering 309 803 280
E. Beräknade löpande kostnader och intäkter (SEK)
Kapitalkostnad
Belopp Bindningstid Räntesats Amortering Räntekostnad Totalt
Lån 1 18 362 760 Rörligt 2,10% 183 628 385 618 569 246
Lån 2 18 362 760 3 år 2,10% 183 628 385 618 569 246
Lån 3 18 362 760 5 år 2,10% 183 628 385 618 569 246
Summa 55 088 280 2,10% 550 883 1 156 854 1 707 737
Genomsnittsräntan är 0,86% enligt offert från Danske Bank daterad 2021-08-27 Kostnadskalkylen är beräknad på en genomsnittlig ränta på 2,10%
Ränta 1 156 854
Avskrivning, Not.1)1 1 858 820
Amortering 550 883
Driftskostnader och övriga kostnader
Driftskostnader inkl. parkering 1 478 114
Fastighetsskatt lokal 6 300
Summa kostnader år 1 3 192 151
Årsavgifter 2 624 870
Övriga intäkter
Hyresintäkter parkeringar 576 000
Hyresintäkt lokal 159 000
Summa intäkter år 1 3 359 870
Överskott år 1 167 719
Avsättning för yttre underhåll
Fond för yttre underhåll (40 kr per kvm BOA) 147 888
F. Nyckeltal
Anskaffningskostnad 83 799
Insats och upplåtelseavgift 68 898
Belåning år 1 14 901
Driftskostnad år 1 400
Årsavgift år 1 710
Hyresintäkt lokal år 1 1 500
Kassaflöde per kvm total lägenhetsarea år 1 5
Underhållsfond per kvm år 1 40
Avskrivning per kvm år 1 503
Nyckeltalen beräknas med kronor (SEK) per kvadratmeter bostadsarea (BOA).
1 Not. 1) Föreningen kommer i redovisningen att göra avskrivningar på bokfört byggnadsvärde från
färdigställande enligt en linjär/rak avskrivningsplan på 100 år. Föreningens beräknade årsavgifter kommer att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, räntor, amorteringar, fastighetsskatt och avsättning till yttre fond. Föreningen kommer att redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott som inte påverkar föreningens likviditet (kassaflöde).
G. Lägenhetsredovisning
I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar ska föreningens utbetalningar och
avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Insatserna, här även redovisade i andelstal, avser att motsvara lägenheternas bostadsarea.
Vid beräkning av upplåtelseavgift har hänsyn tagits till variation i standard, utrustning och läge i huset.
I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters huvuddata såsom lägenhetsarea, andelstal, insats, upplåtelseavgift, årsavgift och månadsavgift. Lägenhetsarean är avrundad till hela kvadratmeter.
Egna driftkostnader vilka tillkommer för bostadsrättshavaren och betalas direkt till leverantör:
garageplats, försäkring, kabelteve utöver grundutbudet och hushållsel.
Lgh nr Lgh storlek
Uteplats Balkong
Terrass Hus
nr
Area ca bia Andels- tal %
Insats Upplåtelse- avgift
Insats och upplåtelse- avgift
Årsavgift Månads -avgift
1-1101 4 rok nej 1 83 0,02245 3 320 000 1 330 000 4 650 000 58 930 4 911
1-1102 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 400 000 3 400 000 35 500 2 958
1-1201 4 rok ja 1 83 0,02245 3 320 000 1 930 000 5 250 000 58 930 4 911
1-1202 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 150 000 3 150 000 35 500 2 958
1-1203 1 rok ja 1 33 17 0,00893 1 320 000 1 680 000 3 000 000 23 430 1 953 1-1301 1 rok ja 1 31 19 0,00839 1 240 000 1 260 000 2 500 000 22 010 1 834
1-1302 4 rok ja 1 83 0,02245 3 320 000 1 980 000 5 300 000 58 930 4 911
1-1303 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 200 000 3 200 000 35 500 2 958
1-1304 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 750 000 3 750 000 35 500 2 958
1-1401 3 rok ja 1 60 0,01623 2 400 000 1 300 000 3 700 000 42 600 3 550
1-1402 4 rok ja 1 83 0,02245 3 320 000 2 030 000 5 350 000 58 930 4 911
1-1403 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 300 000 3 300 000 35 500 2 958
1-1404 3 rok nej 1 50 0,01352 2 000 000 995 000 2 995 000 35 500 2 958
1-1501 3 rok ja 1 60 0,01623 2 400 000 1 400 000 3 800 000 42 600 3 550
1-1502 4 rok ja 1 83 0,02245 3 320 000 2 180 000 5 500 000 58 930 4 911
1-1503 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 400 000 3 400 000 35 500 2 958
1-1504 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 200 000 3 200 000 35 500 2 958
1-1601 3 rok ja 1 60 0,01623 2 400 000 1 500 000 3 900 000 42 600 3 550
1-1602 2 rok ja 1 61 0,01650 2 440 000 2 660 000 5 100 000 43 310 3 609
1-1603 2 rok nej 1 42 0,01136 1 680 000 1 120 000 2 800 000 29 820 2 485
1-1604 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 450 000 3 450 000 35 500 2 958
1-1701 3 rok ja 1 60 0,01623 2 400 000 1 600 000 4 000 000 42 600 3 550
1-1702 2 rok ja 1 61 0,01650 2 440 000 2 760 000 5 200 000 43 310 3 609
1-1703 2 rok ja 1 42 0,01136 1 680 000 1 470 000 3 150 000 29 820 2 485
1-1704 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 600 000 3 600 000 35 500 2 958
1-1801 3 rok ja 1 60 0,01623 2 400 000 1 800 000 4 200 000 42 600 3 550
1-1802 2 rok ja 1 61 0,01650 2 440 000 2 860 000 5 300 000 43 310 3 609
1-1803 2 rok ja 1 42 0,01136 1 680 000 1 570 000 3 250 000 29 820 2 485
1-1804 3 rok ja 1 50 0,01352 2 000 000 1 800 000 3 800 000 35 500 2 958
2-1101 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 2 010 000 5 250 000 57 510 4 793
2-1102 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 930 000 3 050 000 37 630 3 136
2-1201 1 rok ja 2 31 19 0,00839 1 240 000 1 760 000 3 000 000 22 010 1 834
2-1202 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 1 960 000 5 200 000 57 510 4 793
2-1203 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 1 130 000 3 250 000 37 630 3 136
2-1204 3 rok ja 2 64 0,01731 2 560 000 1 235 000 3 795 000 45 440 3 787
2-1301 2 rok ja 2 49 0,01325 1 960 000 2 035 000 3 995 000 34 790 2 899
2-1302 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 2 010 000 5 250 000 57 510 4 793
2-1303 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 1 380 000 3 500 000 37 630 3 136
2-1304 3 rok ja 2 64 0,01731 2 560 000 840 000 3 400 000 45 440 3 787
2-1401 2 rok ja 2 49 0,01325 1 960 000 1 015 000 2 975 000 34 790 2 899
2-1402 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 2 060 000 5 300 000 57 510 4 793
2-1403 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 1 480 000 3 600 000 37 630 3 136
2-1404 3 rok ja 2 64 0,01731 2 560 000 890 000 3 450 000 45 440 3 787
2-1501 3 rok ja 2 58 0,01569 2 320 000 1 230 000 3 550 000 41 180 3 432
2-1502 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 2 110 000 5 350 000 57 510 4 793
2-1503 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 1 630 000 3 750 000 37 630 3 136
2-1504 3 rok ja 2 64 0,01731 2 560 000 1 140 000 3 700 000 45 440 3 787
2-1601 3 rok ja 2 58 0,01569 2 320 000 1 330 000 3 650 000 41 180 3 432
2-1602 4 rok ja 2 81 0,02191 3 240 000 2 260 000 5 500 000 57 510 4 793
2-1603 3 rok ja 2 53 0,01434 2 120 000 1 830 000 3 950 000 37 630 3 136
2-1604 3 rok ja 2 64 0,01731 2 560 000 1 340 000 3 900 000 45 440 3 787
2-1701 3 rok ja 2 58 0,01569 2 320 000 1 430 000 3 750 000 41 180 3 432
2-1702 2 rok ja 2 62 0,01677 2 480 000 2 505 000 4 985 000 44 020 3 668
2-1703 5 rok ja 2 110 0,02975 4 400 000 3 800 000 8 200 000 78 100 6 508
2-1801 3 rok ja 2 58 0,01569 2 320 000 1 530 000 3 850 000 41 180 3 432
2-1802 2 rok ja 2 62 0,01677 2 480 000 2 705 000 5 185 000 44 020 3 668
2-1803 5 rok ja 2 110 0,02975 4 400 000 4 350 000 8 750 000 78 100 6 508
2-1901 3 rok ja 2 58 0,01569 2 320 000 1 730 000 4 050 000 41 180 3 432
2-1902 2 rok ja 2 62 0,01677 2 480 000 2 905 000 5 385 000 44 020 3 668
2-1903 5 rok ja 2 110 0,02975 4 400 000 4 600 000 9 000 000 78 100 6 508
SUMMA 3 697 55 1,0000 147 880 000 106 835 000 254 715 000 2 624 870 218 739
Årsavgifter 2 624 870
Hyra lokal 159 000
Hyresintäkter parkeringsplatser 1000 kr/mån/st 48 st 576 000
3 359 870
H. Ekonomisk prognos / kassaflödesprognos
Ränteantagande 2,10%
Amortering 1,00%
Antagen kostnadsökning/inflation 2,00%
Uppräkning av årsavgifter per år 2,00%
Uppräkning av hyresintäkter 2,00%
(Belopp i kkr) År 1 2 3 4 5 6 11 16
Årsavgifter bostad 2 625 2 677 2 731 2 786 2 841 2 898 3 200 3 533
Hyresintäkt lokal 159 162 165 169 172 176 194 214
Hyresintäkter parkeringsplatser 576 588 599 611 623 636 702 775
Summa intäkter 3 360 3 427 3 496 3 566 3 637 3 710 4 096 4 522
Drift/underhållskostnader -1 478 -1 508 -1 538 -1 569 -1 600 -1 632 -1 802 -1 989
Fastighetsavgift lägenheter 0 0 0 0 0 0 0 -88
Fastighetsskatt lokal -6 -6 -7 -7 -7 -7 -8 -8
Summa kostnader -1 484 -1 514 -1 544 -1 575 -1 607 -1 639 -1 809 -2 085
DRIFTSNETTO 1 875 1 913 1 951 1 990 2 030 2 071 2 286 2 437
Räntekostnader -1 157 -1 145 -1 134 -1 122 -1 111 -1 099 -1 041 -983
Amortering -551 -551 -551 -551 -551 -551 -551 -551
Fond för yttre underhåll -148 -148 -148 -148 -148 -148 -148 -148
KASSAFLÖDE 20 69 119 169 221 273 546 754
ACKUMULERAT KASSAFLÖDE 20 89 207 377 598 870 3 046 6 568
Amortering 551 551 551 551 551 551 551 551
Fond för yttre underhåll 148 148 148 148 148 148 148 148
Avskrivning -1 859 -1 859 -1 859 -1 859 -1 859 -1 859 -1 859 -1 859
RESULTAT (BOKFÖRINGSMÄSSIGT) -1 140 -1 091 -1 041 -991 -939 -887 -614 -406 ACKUMULERAT RESULTAT -1 140 -2 231 -3 273 -4 263 -5 203 -6 090 -9 714 -11 993
TAXERINGSVÄRDE
Beräknat taxeringsvärde (bostäder) 129 090 131 672 134 305 136 991 139 731 142 526 157 360 173 738
I. Känslighetsanalys
Antagen räntenivå 2,10%
Antagen kostnadsökning/inflation (snitt) 2,00% per år
Årsavgift per m² År 1 2 3 4 5 6 11 16
Antagen inflationsnivå och
antagen räntenivå 710 724 739 753 769 784 865 956
ökning av antagen räntenivå med 1% 859 872 885 898 912 925 1 000 1 090
Ändring av årsavgift 21,0% 20,4% 19,8% 19,2% 18,6% 18,1% 15,5% 14,0%
Antagen räntenivå och
ökning av antagen inflationsnivå med 1% 710 728 747 766 786 806 915 1 040
Ändring av årsavgift 0,0% 0,6% 1,1% 1,7% 2,2% 2,8% 5,8% 8,9%
Undertecknade har för det ändamål som avses i 5 kap 3 § bostadsrättslagen granskat förestående kostnadskalkyl för Brf K1 Nacka strand, org.nr. 769634-9385,
och får härmed avge följande intyg.
De faktiska uppgifter som lämnats i kostnadskalkylen stämmer överens med innehållet i till- gängliga handlingar, se bilaga till detta intyg, och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar.
Vi erinrar om styrelsens skyldighet att om det sedan kostnadskalkylen upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet får föreningen inte teckna förhandsavtal med bostadsrätt förrän en ny kostnadskalkyl har upprättats av styrelsen.
Med anledning av att kontrollinstanser i samband med bygglovsansökan/slutbesked etc från kommunen existerar har något platsbesök av oss inte ansetts erforderligt.
Vi bedömer att lägenheterna kan upplåtas med hänsyn till ortens bostadsmarknad.
På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnads- kalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder.
[Detta intyg undertecknas genom elektronisk underskrift.]
