Samrådshandling Dnr: BNO 2012/3 215
Detaljplan för del av fastigheten Hansjö 135:68
Sky Lodge hotell
Grönklitt, Orsa kommun, Dalarnas län
P L A N B E S K R I V N I N G
juni 2012Handlingar
− Planbeskrivning
− Plankarta med planbestämmelser Övriga handlingar
− Fastighetsförteckning med registerkarta
− Behovsbedömning
− Geoteknisk undersökning
Planens syfte och huvuddrag
Planens syfte är att möjliggöra för hotellanläggning i anslutning till befintlig toppstuga på Grönklitt. Planens intention är även att skapa en tillfart och angöring till hotellanläggningen som inte bryter pistsystemet samt en utökad byggrätt för befintlig toppstuga. Planen upprättas med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900).
Planen är ett led i att uppfylla Orsas kommunala mål Livskvalitet – Fritid – Ett aktivt föreningsliv, kultur- och sportaktiviteter är förutsättningar för att bygga en bra kommun.
Plandata
Orienteringskarta som visar planområdet på Grönklitts topp
Planområdet är beläget på toppen av Grönklitt, ca 12 km nordväst om Orsa centrum.
Planområdet avgränsas i öster av DP 120 och pågående planläggning för projektet
Grönklittstoppen (Green Wood Ski-Lodge), samt rovdjursparken i väster och backsystem i norr/söder.
Området omfattar ca 3 ha, varav ca 1,6 ha utgörs av befintligt pistområde.
Hela planområdet ligger inom fastigheten Hansjö 135:68 som ägs av Grönklittsgruppen AB.
Förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken
Planen bedöms vara förenlig med 3, 4 och 5 kapitlet i Miljöbalken. Kommunens bedömning är att planen inte medför någon betydande miljöpåverkan med hänsyn till de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (SFS 2005:356). Någon miljökonsekvensbeskrivning inom ramen för en miljöbedömning enligt 6 kap 11 §
miljöbalken behöver därför inte upprättas.
Området är sedan tidigare exploaterat med en ny toppstuga, skidbackar, liftar, brandtorn m.m. En hotellbyggnad är tänkt att bli något högre än befintligt brandtorn och master.
Byggnaden kommer bli ett landmärke som förstärker områdets plats som skidanläggning och förtätar toppområdet. Byggnaden kommer inte att påverka närliggande kulturmiljöer i Frykås fäbodar som ligger på
motsatt sida av en bergstopp.
Tidigare ställningstagande
Översiktsplan
I den kommuntäckande översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige 1994, ges Generalplan Grönklitt, antagen 1981, status som fördjupad översiktsplan. Den fördjupade översiktsplanen pekar ut planområdet som område för skidbackar.
Detaljplaner
Området är inte tidigare detaljplanlagt.
Riksintressen
Hela området omfattas av riksintresset för friluftsliv och turism enligt 4 kap 2 § miljöbalken.
De områden som anges i 4 kap 2 § är, med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena, i sin helhet av riksintresse. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får utföras endast om det inte möter något hinder enligt 4 kap 2-8 §§ MB och det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdenas natur- och kulturvärden. Enligt 1
§ utgör bestämmelserna i 2-6 §§ dock inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet. Den tilltänkta anläggningen bedöms omfattas av denna lättnad då den har stor betydelse för utvecklingen av Orsa kommuns näringsliv samt bedöms stärka möjligheten till utveckling av tätorten Orsa.
Möjligheten till friluftsliv bedöms stärkas av en utveckling av turistverksamheten.
Tidigare beslut i KS/ byggnadsnämnden
Byggnadsnämnden har 2012-04-25 § 36/2102 beslutat att ge positivt planbesked för hotellanläggning inom området.
Förutsättningar och förändringar
Natur
Mark och vegetation
Området är beläget på toppen av Grönklitt. Direkt på toppen är en platå där toppstuga och parkering finns. Området sluttar i övrigt brant åt samtliga väderstreck. På toppen och i norr och söder finns iordningställda skidområden som är gräsbevuxna sommartid. På vissa platser finns berg i dagen.
Naturmarken i området utgörs mestadels av pistområden och uppvuxen skog mellan pisterna. Den skogsbevuxna delen består av granskog och enstaka tallar.
Naturmark inom planområdet
Geotekniska förhållanden
En geoteknisk utredning har utförts av ÅF Infrastructure AB, daterad 2012-06-12. Marken inom området för Sky Lodge består av berg i dagen eller ett tunt jordtäcke på berg. I den norra delen av blivande Sky Lodge byggnaden vid den befintliga gångvägen finns ca 1 m fyllning av moränjord på berget. Av bilden ovan framgår att berg i dagen finns ner till vändplanen ovan trumman under liften.
Marken vid de planerade broarna och vid parkeringsområdet består av en stenrik, finkornig morän. Ytskiktet utgörs intill ca 0,5 m enbart av sten.
Förutsättningarna för grundläggning är goda eftersom berget och moränen har hög bärförmåga. Trots kraftigt lutande terräng föreligger ingen risk för ras eller skred.
Moränens finkornighet medför att den är vattenkänslig. Ihållande och kraftiga regn kommer att erodera frilagda jordytor om inte åtgärder vidtas. Sådana åtgärder kan vara
• Borttagande av vegetation begränsas i största möjliga utsträckning
• Dagvatten omhändertas i avskärande diken ovanför planerade schakter
• Frilagda jordytor erosionsskyddas
Markradon
Radonundersökning har inte utförts i detta skede. Enligt geoteknisk utredningen av ÅF Infrastructure AB, daterad 2012-06-12 är marken inom planområdet klassificerad som lågradonmark och inga särskilda åtgärder mot inläckande radonhaltig jordluft erfordras.
Markradonhalter om maximalt 6 kBq/m3 uppmättes.
Fornlämningar
Inga kända fornlämningar finns i området.
Bebyggelseområden
Hotell och restaurang
Hotellanläggningen planeras innehålla ca 80-90 lägenhetsrum mostavarande ca 500-600 bäddar, konferenslokaler, spa, bar samt övriga aktivitetslokaler. Byggnaden beräknas att ha en bruttoarea på ca 7000 m2 i varierande höjd med en högsta tänkt höjd på 6 våningar.
Byggnadsarean och totalhöjden regleras i planen. Hotellet kommer att ligga i nord-sydlig riktning mot områdets höjdkurvor och ha en eller flera suterrängvåningar. Platsen där hotellbyggnaden föreslås placeras är idag inhägnad och bebyggd med brandtorn och två master.
Fasad mot väster. Idéskiss på hotellbyggnad samt sammankoppling med befintlig toppstuga, Anders Björklund SAR/MSA, mars 2012
Befintlig toppstuga kommer att fungera som huvudsaklig restaurang för den nya
hotellbyggnaden. Behovet av att bygga ut toppstugan finns och utökad byggrätt ges i planen.
Hotellbyggnaden och toppstugan kopplas ihop med en byggnad som även kan fungera som frukostutrymme för restaurangen samt en alternativ entré till rovdjursparken.
Situationsplan idéskiss, Anders Björklund SAR/MSA , februari 2012
Skidområden
Delar av pistsystemet tas med i planen. Delar av angöringsvägen till hotellanläggningen och parkeringen kommer att gå i skärning och bli planskild från pisten som anläggs på ett körbart bjälklag till hotellanläggningen och parkeringen.
Uppgraderingar och nybyggnation av liftanläggningar är tänkta inom planområdet både i norr- och södergående riktning. Planen medger byggnation av liftar och
komplementbyggnader såsom maskinförvaring och toaletter.
Tillgänglighet till hotell och toppstuga
Vinter- och sommartid angörs hotellet och toppstugan från hotellets angöring via hotellbyggnaden till övriga anläggningarna. Sommartid fungerar pistområdena som tillfartsväg direkt till anläggningarna som befintlig lösning.
Byggnadskultur och gestaltning
Hotellbyggnaden klättar utför branten mot norr och vänder sig åt samtliga väderstreck.
Hotellet ska ges en utformning som samspelar med befintlig toppstuga. Fasader är i trä och natursten. Färger som är lämpliga är grå, svart, brun och mörka toner av rött och grönt. Tak ska ges en matt färgsättning för att inte ge reflexioner över långa avstånd, då husen placeras på toppen i ett mycket synligt läge. Hotellbyggnaden blir en solitär på toppen. Det synliga läget kräver en omsorgsfull utformning där formgivning av alla fasader blir viktiga då byggnaden vänder sig åt alla väderstreck.
Utformning av befintlig toppstuga
Friytor
Friluftsliv och rekreation
Planområdet utgör en del av Grönklitts pistsystem. Detta ger mycket goda förutsättningar för utförsåkning. Området har också mycket goda anslutningar till längdskidspår vintertid och vandrings- och cykelmöjligheter sommartid.
Naturmiljö
En behovsbedömning för miljöbedömning har upprättas av Stadsbyggnadsförvaltningen i samarbete med Miljökontoret, daterad 2012-03-22, där bedömningen är att området redan är exploaterat och att inga skyddsvärda natursorter finns inom området som kan komma att påverkas negativt.
Gator och trafik
Gatunät
Inom området finns ingen allmänplatsmark. Området nås från Toppstugevägen i öster.
Angöringsväg dras över kvartersmark för skidområde och parkeringsområde med anslutning mot lokalgata (Toppstugevägen) i angränsade planområde. Planen reglerar lägsta tillåtna frihöjd på vägen under pist för att garantera att räddningsfordon, samt bussar kan ta sig fram till hotellanläggningen.
Kollektivtrafik
Dalatrafiks linje 118 trafikerar Grönklitts centrumanläggning vid två tillfällen per dag och tar resenärerna till och från Orsa centrum. Turerna går en gång på förmiddagen och en gång på eftermiddagen. Från Orsa centrum finns möjligheter att ta sig till Mora med busslinje 103 och 104 som går med en turtäthet av 45 minuter under för och eftermiddag, med uppehåll mitt på dagen. Till och från Mora finns möjligheter att resa med buss, tåg eller flyg.
Parkering, varumottag, utfarter
Angöringsvägen kommer delvis gå under körbart bjälklag. Planen har en bestämmelse som reglerar minsta tillåtna fria höjd för att räddningsfordon, varutransporter och bussar ska kunna passera under.
I planområdets norra del finns ett område för parkering som även fungerar som angöring för ankommande samt varor. I området ges möjligheten att uppföra komplementbyggnader såsom maskinförvaring och carportar. Parkeringsområdet beräknas kunna rymma 120 bilplatser.
Trafik
Hotellanläggningen blir en ny målpunkt på Grönklitt och kommer att innebära en ökad mängd trafik. Den ökade trafiken kommer att påverka Toppstugevägen och närboende till denna. Den ökade trafiken kan tänkas öka upplevt buller och vintertid även störningar från bilarnas strålkastare.
Teknisk försörjning
Vatten, avlopp och dagvatten
Hotellanläggningen ska anslutas till det kommunala va-nätet via en ny servisledning som förläggs i den nya angöringsvägen. Toppstugan och hotellet ska ha separata
anslutningspunkter. En intern tryckstegringsstation ska finnas i hotellbyggnaden. Eventuellt sprinklersystem ska inte försörjas på det allmänna va-nätet.
LOD – lokalt omhändertagande av dagvatten ska gälla inom hela planområdet.
Värme
Hotellanläggningen avses försörjas med jordvärme som ska placeras inom parkeringsområdet.
El Området avses försörjas med el genom Fortum Distibution AB. I en sträckning längs efter Toppstugevägen finns en befintlig 12 kV jordkabel för el. För elanläggningar som ska anslutas till nätägarens elnät ska separat överenskommelse om anslutningspunkt upprättas mellan respektive fastighetsägare och nätägaren.
Avfall
Närmsta centrala uppsamlingsställe (CUS) för brännbart och komposterbart avfall finns 600 meter söder om planområdet. En återvinningsstation för förpackningar och tidningar finns i anslutning till centrumanläggningen ca 1500 meter söder om planområdet.
Hotellanläggningens avfallshantering bör ske i anslutning till parkeringsområdet. Möjligheten finns att inom det området bygga komplementbyggnader som t ex kan användas för
avfallshantering.
Räddningstjänst
Insatstiden för räddningstjänst till Grönklitt är upp till 30 minuter, vilket innebär att vid brand måste utrymning kunna ske utan hjälp av räddningstjänsten. Det förutsätts att de boende får en tidig varning vid brand genom brandlarm samt att utrymningsvägarna är lätt tillgängliga. Byggnader måste utformas på ett sätt som uppfyller brandsäkerhetskraven.
Möjlighet att fylla tankbilar finns söder om Limbygården ca 250 meter sydost om planområdet och vid Grönklitts reningsverk ca 1,2 km söder om planområdet. Dessa är oberoende av varandra vilket innebär att två tankbilar kan fyllas samtidigt.
Konsekvenser av planens genomförande
Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa har tillsammans med Miljö- och
hälsoskyddskontoret upprättat en behovsbedömning för miljöbedömning. Planens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan.
Ett genomförande av planen bedöms öka tillgängligheten till och utvecklingen av
skidåkning, fritidsaktiviteter och kulturevenemang. Dessutom fungerar anläggningen som en del i att uppfylla Orsas kommunala mål Livskvalitet – Fritid – Ett aktivt föreningsliv, kultur- och sportaktiviteter är förutsättningar för att bygga en bra kommun.
Genomförandefrågor
Tidplan
Planen upprättas enligt normalt förfarande med plan- och bygglagen (2010:900). Samråd beräknas ske under juli-augusti 2012. Granskningen beräknas ske under oktober 2012.
Godkänande i byggnadsnämnd och kommunstyrelse beräknas till december-januari 2012/2013. Antagande i kommunfullmäktige beräknas till februari 2013.
Genomförandetid
Genomförandetiden går ut 31 december 2022.
Ansvarsfördelning
Gator
Exploatören är ansvarig för utbyggnad av gator inom kvartersmark.
VA En ny sträckning för va förläggs längs den nya angöringsvägen. Ledningen ska ägas av och anslutas till Orsa Vatten och Avfall ABs nät. Hotellet och toppstugan ska ha separata anslutningspunkter. Exploatören är ansvarig för att hotellet förses med intern tryckstegring.
Planering av dagvattenhantering är exploatörens ansvar i kommunikation med Orsa Vatten och Avfall AB.
El, tele, bredband
Exploatören bekostar anslutning till befintligt elnät. Området avses försörjas med el genom Fortum Distibution AB. I en sträckning efter Toppstugevägen finns en befintlig 12 kV jordkabel för el.
Värme
Exploatören ansvarar för att markvärme byggs ut för hotellet.
Genomförande
Exploatören är ansvarig för utbyggnad inom kvartersmark.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning ansöks och bekostas av exploatören/markägaren, ansökan om fastighetsbildning sker hos Lantmäterimyndigheten Mora.
Avstyckning av hotellbyggnad ska ske från fastigheten Hansjö 135:68. En
gemensamhetsanläggning för angöringsvägen ska bildas där Grönklittsgruppen AB samt ägare av hotellfastigheten ingår. En gemensamhetsanläggning ska bildas för
parkeringsanläggningarna inom område P1.
Ekonomiska frågor
Kostnaden för detaljplanen regleras i planavtal. Ett avtal mellan Byggnadsnämnden i Orsa och Grönklittsgruppen AB finns upprättat och inkom till kommunen 2012-03-23.
Avtal om kostnader för va-nätet skall upprättas mellan Orsa Vatten och Avfall AB och exploatören. Avtalet skall godkännas av parterna före detaljplanens antagande. Exploatören bekostar utbyggnad av dagvattensystem.
