Adress Besök Telefon Telefax
Box 611 Storgatan 35 A 0480-45 03 00 0480-45 04 29
391 26 Kalmar Epost: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Planens syfte och huvuddrag
Syftet med detaljplanen är att tillskapa möjlighet för ett samlat uppförande av ca 10 enbostadshus med tillhörande garage i en våning, samt ett område för återvinningsstation och parkering. Dessutom ingår en kortare sträcka av Svensknabbevägen och ett mindre område för gång- och cykelväg och naturmark i anslutning till vägen, samt ett naturmarksområde öster om planerad bebyggelse.
Avdelning/Handläggare Datum Ärendebeteckning
Planenheten 2014-10-22 2014-3955
Emil Stille 0480-45 03 59
Detaljplan för del av Berga 10:2, område vid Svensknabbevägen
Handlingar
Planhandlingarna består av:
• Plankarta med bestämmelser
• Planbeskrivning inklusive Genomförandebeskrivning Till planen hör också:
• Fastighetsförteckning
• Miljökonsekvensbeskrivning
• Trafikbullerutredning
• PM för dagvatten
Bakgrund
Aktuellt planförslag har tidigare varit föremål för en planprocess under 2012, men upphävdes efter antagandet p.g.a. formella felaktigheter. Mark- och Miljööverdomstolen ansåg inte att genomförandet av planen kunde säkerställas och upphävde därför antagandebeslutet.
Det aktuella planförslagets syfte och innehåll är i stort detsamma som tidigare, men följande förändringar har gjorts:
• En dagvattenutredning i form av ett PM har tagits fram som utreder behoven och konsekvenserna vid exploatering.
• Den mark längs Tallhagsvägen/Ängöleden som tidigare planlagts som kvartersmark utgör nu allmän platsmark, vilket innebär att kommunen nu äger och sköter marken samt ansvarar för uppförande av bullerskydd.
• Bestämmelserna som reglerar byggnadernas storlek har justerats.
Detta innebär att att större enskilda byggnader får anläggas.
• Exploateringsgraden är dock i stort sett desamma som tidigare.
• Kravet på gröna tak har tagits bort.
• I övrigt har endast mindre justeringar gjorts.
Behovsbedömning (se bilaga)
Syftet med behovsbedömning är att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplaner.
Enligt PBL 4:34 ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas om
”detaljplanen medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser.
Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad bedömning av en planerad anläggnings, verksamhets eller åtgärds inverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark och vatten och andra resurser”.
Den miljökonsekvensbeskrivning som tagits fram i samband med detalj- planearbetet, daterad 2011-10-26, behandlar de frågor som bedöms kunna medföra betydande miljöpåverkan; växt- och djurliv, hästhushållning, buller från trafik samt dagvatten.
Den sammanfattande bedömningen avseende djurlivet (i aktuellt fall är det groddjuren inom vattenområdena som drabbas) är att det inte påverkas negativt. Befintligt björnbärssnår påverkas men hotas inte i sin helhet.
Hästhushållningen påverkas genom att de hästhagar som ligger inom aktuellt planområde inte får användas som bete efter genomförd exploatering.
Bedömningen är dock att planen kan genomföras utan betydande miljöpåverkan då hästarna får flyttas till andra områden och riktvärdena för skyddsavstånd därmed kan uppfyllas.
Buller från trafiken överskrider gällande riktlinjer något. Det bullerskydd som föreslås innebär att riktvärdena för buller kommer att kunna uppnås.
Skillnaderna mellan planförslaget och tidigare planarbete (diarienummer 2009-4416) är så små att den tidigare framtagna miljökonsekvensbeskrivningen (daterad 2011-10-26) kan användas på nytt som en bilaga till planen. Någon nytt dokument med behovsbedömning upprättas därför inte.
Plandata
Planområdet ligger i östra delen av Kalmar, i huvudsak söder om korsningen mellan Tallhagsvägen och Svensknabbevägen. Planområdet är ca 3 ha och ägs av Kalmar kommun
Tidigare ställningstaganden
Överkommunala beslut och dokument
Ingen bebyggelse planeras inom strandskyddat område.
Översiktliga plandokument
Gällande översiktsplan från 2012 anger inget specifikt ändamål för planområdet.
Kommunala program
Ett program för Berga strandpark, dit planområdet räknas, upprättades 2004 och antogs av kommunstyrelsen 2005. Programmet omfattar kustnära grönområden och angränsande bostadskvarter. Syftet med programmet var;
”att ta tillbaka och utveckla natur-, kultur- och rekreationsvärdena i området vid svensknabben – Bergavik samt att föreslå möjliga lägen för ny bostadsbebyggelse”. Det aktuella planområdet finns inte redovisat som ett sådant område för nya bostäder, men en markreservation avseende uppförande av bostäder inom området lämnades av kommunen 2008-12-08.
Program för planområdet
En markreservation avseende uppförande av bostäder inom området lämnades av kommunen 2008-12-08.
Ett program för planområdet med angränsande mark upprättades 2010-03-04 och har antagits som en ändring av den sydvästra delen av programmet för Berga Strandpark. Detta program ligger till grund för denna detaljplan.
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden
Planområdet omfattas i huvudsak av en stadsplan från 1961, 0880K-1;246. I denna anges Rn (Naturpark) som markbestämmelse för aktuellt område.
Svensknabbevägen omfattas av en detaljplan från 1993, vilken anger Lokalgata för vägen.
Kommunala beslut i övrigt
En inventering av eventuell förekomst av sällsynta groddjur inom och i närheten av planområdet har utförts av Jon Lomarn Rana Konsult under våren 2011. Inga grodor påträffades inom planområdet.
Riktlinjer för avstånd mellan bostäder och hästar har tidigare tagits fram av samhällsbyggnadskontorets miljöavdelning, 2014-02-19.
Beräkningar avseende trafikbuller från Tallhagsvägen har gjorts av SoundCon i flera omgångar, senast 2012-02-24. Av dessa beräkningar framgår att med de bullerdämpande åtgärder som planeras, så kommer de ekvivalenta ljud- nivåerna vid fasad närmast Tallhagsvägen bli 55 dbA eller lägre.
Bornholmsbjörnbär, korskovall och körsärsfuks. Källa; Wikipedia
Förutsättningar och förändringar
Planens utformning anpassas efter omkringliggande gators och GC-vägars läge. Exploatören har presenterat ett förslag till utformning av byggnaderna inom kvarteret. Dessa hus kan byggas enligt de bestämmelser som angivits, men även andra huslösningar kan inrymmas i planen. Byggnaderna är placerade och utformade så att gällande maximala bullervärden kan erhållas på uteplatser och vid fasader.
Natur- och kulturmiljö
Planområdet består till största delen av öppen mark av ängskaraktär med inslag av mindre dungar med halvstora träd. Områdets sydligaste del är tätt bevuxet med gråvide och mindre träd. I den södra delen är marknivån låg och står delar av året under vatten.
Tre rödlistade växter är påträffade inom eller i anslutning till planområdet.
Intill staketet mot hästhagen söder om Svensknabbevägen, strax öster om korsningen med cykelvägen finns ett bestånd med Bornholmsbjörnbär Rubus lidforssii. Arten är klassad som NT (nära hotad). Den nyligen uppmärk- sammade arten Allenders björnbär Rubus allanderi växer längs östra kanten av Tallhagsvägen, från ca 50 meter söder om Svensknabbevägen och fram till tunneln och finns även spridd en bit in i lövskogen. Fler bestånd finns även på västra sidan av Tallhagsvägen. Allanders björnbär är klassat som NT (nära hotad). Arten är i hela världen endast funnen i Kalmar och östra Blekinge.
Eftersom de största bestånden finns närmast intill Tallhagsvägen behöver inte den planerade byggnationen medföra någon allvarlig påverkan, om hänsyn tas under byggnationen.
Det finns en uppgift från 1992 om korskovall Melampyrum cristatum, klassad som NT, eller i nära anslutning till det område som planeras för bebyggelse.
Lokalen beskrevs som ”sedan länge övergiven åker samt på vägslänt” . Arten har eftersökts men inte återfunnits de senaste åren. Däremot finns korskovall fortfarande i södra kanten av Svensknabbevägen mittemot ridhuset öster om planområdet.
Under programarbetet påpekade länsstyrelsen att slidsilja Selinum dubium (NT, nära hotad) har påträffats i närområdet. Den växte tidigare utanför plan- området, där dagvattendämmet nu ligger, men försvann i samband med anläggningsarbetet.
Den tidigare rödlistade fjärilsarten körsbärsfuks Nymphalis polychloros har rapporterats från området. Larverna lever på olika lövträd och de lämpligaste miljöerna finns troligen i de fuktiga områdena söder om den planerade bebyggelsen ner mot de anlaggda dammarna.
Inom området finns några stora träd som är karaktärsskapande. Om några av dessa kan bevaras vid kommande exploatering är det positivt.
Den östra delen av planområdet som föreslås få bestämmelsen NATUR är bevuxet med gles tallskog. Här har hästar betat under en längre tid, varför markvegetationen delvis är hårt nedsliten. Den västra delen av området består av Tallhagsvägens delvis höga gräsbevuxna vägbanker.
Inom området finns inga kända fornlämningar eller spår efter tidigare bosättningar.
Bebyggelseområden
Planområdet planeras i huvudsak för bostadsbebyggelse (B på plankartan) i form av enfamiljshus i en våning. Området kan delas in i fastigheter bestående av en eller flera byggnader. Dock får maximalt 40% (e140) av fastigheten bebyggas, varje bostadshus får vara högst 175 m2 och komplementbyggnaderna får vara högst 70 m2 i det norra egenskapsområdet (e2) och i det södra (e3) får varje bostadshus vara högst 160m2 och komplementbyggnad högst 35 m2. Byggnader på olika fastigheter får byggas samman i tomtgränsen.
Området öster om den nordsydliga GC-vägen består av ett mindre område för en återvinningsstation (E2 på plankartan), som i och med exploateringen av bostäder måste flyttas från sin nuvarande plats väster om GC-vägen.
Mellan den planerade återvinningsstationen och GC-vägen planeras ett parkeringsområde (P på plankartan) med gemensam infart med återvinningen från Svensknabbevägen. Parkeringen avses kunna utgöra en entréparkering till Svensknabbeområdet. Resterande del av planområdet öster om GC-vägen bevaras som naturmark (NATUR på plankartan).
Friytor
Inom kvartersmarken finns utrymme att anlägga en lekplats för området.
Marken söder om planerad bebyggelse kan också användas för gemensamt ändamål.
De allmänna ytor som planeras inom området består av Svensknabbevägen (LOKALGATA på plankartan), grönområdet mellan kvarteret Idevallen, Utgård och Svensknabbevägen i planområdets norra del (PARK på plankartan), det ca 50 meter breda grönområdet i planområdets östra del (NATUR på plankartan) samt en naturremsa längs med Ängöleden där ett bullerskydd planeras.
Gator och trafik
Planområdet kommer i sin helhet att trafikmatas från Svensknabbevägen. Två infarter anges, en för bostadskvarteret och en gemensam för återvinnings- stationen och parkeringen.
I gällande detaljplan för Svensknabbevägen anges att en gång- och cykelväg ska anläggas på den södra sidan av vägen från Tallhagsvägen och ut till Svensknabben. Denna GC-väg är ännu inte anlagd och nu föreslår vi istället att den ska läggas på den norra sidan, där det idag finns en grönyta som ägs av Kalmar kommun. GC-vägen kommer därvid att mynna ut på Tallhagsvägen i stort sett mitt för befintlig busshållplats och dessutom ligga på ”rätt” sida av Svensknabbevägen i förhållande till ridskolan längre österut.
Entrén till Svensknabben kan på detta sätt få en mer trafiksäker gc-lösning.
En gemensam lokalgata anläggs inom bostadsområdet. Samtliga fastighets- ägare får genom att ansluta sig till gemensamhetsanläggningen tillträde till vägen.
Befintlig gång- och cykelväg bevaras i nuvarande sträckning men får en mer trafiksäker lösning över Svensknabbevägen, då man slipper gena snett över vägen.
En ny parkeringsyta planeras i planområdets nordöstra del. Den är avsedd för besökare till Svensnabbeområdet och vid de tillfällen då ridhuset har många besökare. Denna yta ska bestå av ett genomsläppligt material som t.ex. grus.
Illustration från 2011. Skissen utgör ett förslag på hur området kan exploateras.
Kretsloppsfrågor
Hela planområdet sa anslutas till kommunens vatten- och avloppssystem. För detta ändamål och för att förbättra VA-situationen i hela östra Bergaområdet kommer en avloppspumpstation, (betecknad E1 på plankartan) att byggas inom områdets västra del. Denna pumpstation behöver enligt Kalmar vatten
byggas även om nya byggnader inte kommer till stånd inom nu aktuellt planområde.
Dagvatten från hårdgjorda ytor kommer att avledas till områdets södra del och vidare till Skälby dagvattendamm sydöst om planområdet. För att undvika tillfälliga översvämningar kan man med fördel anlägga en yta för fördröjning inom planområdets södra del. En dagvattenutredning i form av ett PM har tagits fram parallellt med detaljplanen. Denna visar att dagvattnet kommer att kunna tas omhand på ett godtagbart sätt i befintlig damm utan att miljökvalitetsnormen påverkas negativt. Läs vidare i bifogad utredning.
Möjligheten att anlägga solpanel på taken bör t.ex. uppmuntras genom att inte kräva bygglov för åtgärden. Uppvärmning kan ske genom anslutning till kommunens fjärrvärme-system.
Störningar och risker
De störningsfaktorer som kan identifieras för området är dels närheten till ridskolan och beteshagarna för hästar och dels trafikbuller från främst Tallhagsvägen/Ängöleden. När det gäller närheten till hästarna, så hänvisas till MKBn som ligger som bilaga till detaljplanen. 2014-02-19 togs riktlinjer fram av kommunen för avstånd mellan djurhållning och bebyggelse. Den anger att bedömning enligt miljöbalken ska göras i varje enskilt fall utifrån lokala förutsättningar som råder. Riktlinjerna rekommenderar ett avstånd på mellan 50-500 meter mellan bostäder och stall/gödselhantering/hagar för varaktig vistelse beroende på antalet hästar, och 25-200 meter mellan bostäder och bete/ridväg. Kommunen har tidigare utsett en alternativ hage sydost om den inom planområdet vilken kan ersätta den aktuella. Aktuell plan uppfyller därmed de rekommenderade riktlinjerna i och med att beteshagen inom planområdet kan flyttas. Se kartan nedan.
Vad det gäller trafikbuller, så finns en bullerberäkning daterad 2012-02-24.
Trafikflödena kan ha förändrats något sedan mätningarna, dessutom har hastighetsbegränsningarna förändrats. Bedömningen är ändå att förändringarna inte har påverkat bullernivåerna nämnvärt då trafikmängden inte förändrats avsevärt och hastigheterna faktiskt sjunkit. Bullerutredningen visar på att den allra västligaste delen av planområdet, det som är prickmark och mark för komplementbyggnad, ligger på gränsen eller något över dagens riktlinjer för ekvivalentbuller (55dBA). Avsikten är emellertid inte att bygga några bostäder i detta läge utan bara garage/carport. Bestämmelse om bullerskydd (skydd på plankartan) finns på kommunal mark längs Ängöleden. Hur bullerskyddet ska se ut regleras inte i planen utan ska anpassas efter platsen och de riktlinjer som råder då området exploateras.
Sannolikt kommer en vall eller liknande låg skärm att byggas norr om pumpstationen (E1 på kartan) för att sedan integreras i planerat pumphus och garage/carport och längst söderut utgöra en skärm eller ett plank. För att nå riktlinjerna idag krävs ett skydd som sträcker sig ca 4,7 meter över nollplanet.
Planen ställer också krav på byggnadernas placering och utformning för att gällande riktvärden för buller från övriga omgivande gator och vägar ska kunna uppfyllas.
Delar av planområdet ligger inom gränsen för scenario extremvattentillstånd.
Delar av området ligger även under en marknivå på 2,5 meter vilket innebär en framtida risk för att hamna under havsnivåhöjningen. Därför krävs
åtgärder som innebär att bebyggelse och teknisk försörjning hamnar över denna nivå. En generell bestämmelse på lägst 3 meter för färdig golvnivå gäller inom hela planområdet.
I övrigt har det framförts farhågor för att det dämme som ligger söder om planen kan utgöra en risk för lekande barn i området. Detta är inget som särskiljer denna detaljplan från andra planer i närheten av vatten.
Kommunens bedömning är att om dämmen och våtmarker sköts på rätt sätt är inte risken så stor att den omintetgör en exploatering av området i den omfattning som planen anger.
BESKRIVNING AV GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor
Genomförandetid och tidplan
Detaljplanen handläggs genom s.k. normalt planförfarande enligt plan- och
bygglagen. Antagande beräknas kunna ske i samhällsbyggnadsnämnden under första halvåret 2015.
Genomförandetiden är satt till 5 år räknat från den dag planen vunnit laga kraft. För att fastighetsägare ska vara garanterade att få bygga enligt planen måste bygglov sökas inom genomförandetidens utgång.
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning
Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Kommunen ansvarar för uppförande av bullerskydd längs Ängöleden.
Markförvärv
Kommunen är idag ägare till all mark inom planområdet.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning och rättigheter Berga 10:2:
När planen vunnit laga kraft kan bostadsfastigheter avstyckas från kommunens fastighet Berga 10:2. Kvartersmark som ska vara gemensam yta för
bostadsfastigheterna kan samtidigt avstyckas till en samfällighet.
Gemensamhetsanläggningar behöver bildas för infartsväg, gemensam gård, carport, parkering och förråd för bostadsfastigheterna som ska avstyckas.
Gemensamhetsanläggning behöver också bildas för dagvattenledningar och ev.
damm för fördröjning av dagvattenflöde ifall fastigheterna ska ha en gemensam anslutningspunkt för dagvatten vid kvarterets södra gräns.
Om fastigheterna ska ha en gemensam anslutning till va-nätet även för vatten och spillvatten, behöver en gemensamhetsanläggning bildas för gemensam anslutning och VA-ledningar mm inom kvarteret.
En fastighet kan avstyckas för pumpstation på E-område, ifall inte detta område ska fortsätta att tillhöra kommunens fastighet. Tillfarten ska enligt planen ske via allmän platsmark betecknad med ”Natur” och ”Park”.
För parkeringsområde och återvinningsstation kan särskilda fastigheter avstyckas från Berga 10:2. Om de båda områdena ”P” och E2” blir olika fastigheter, ska en gemensamhetsanläggning samtidigt bildas för infartsväg för dessa fastigheter, eftersom infart enligt planen bara kan ske i ett läge.
Underjordiska allmänna ledningar inom u-områden på kvartersmark ska säkerställas med ledningsrätt. Detta gäller elledningar, fjärrvärmeledningar, va-ledningar och tele/dataledningar.
Servitut gäller för väg för Svensknabben 2, 3 och 4 (0880K-17011.1 och 0880K- 88/84.1). Servituten gäller i lokalgatan inom planförslaget, och gäller till dess vägfrågan lösts i plan. Eftersom tillfartsvägen i sin helhet numera är planlagd, kan servituten upphävas.
Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun.
Fastighetsindelningsbestämmelser
Kommunen bedömer att fastighetsindelningsbestämmelser inte behöver införas för att detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan sådana
bestämmelser införas vid senare tillfälle genom en ändring av planen.
Tekniska frågor
Tekniska utredningar
Kompletterande bullerberäkningar utifrån dagens trafiksituation på främst
Tallhagsvägen har utförts av konsultföretaget SoundCon i Jönköping 2012-02-24.
Det ankommer på exploatören att i samråd med kommunen genomföra de geotekniska undersökningar och andra utredningar som kan erfordras för att bestämma erforderliga uppfyllnader och grundläggningssätt för de nya byggnaderna inom kvarteret. Dessa utredningar skall redovisas för samhällsbyggnadsnämnden innan bygglov för nybyggnad av byggnader kan beviljas. Lägsta höjd på färdigt golv är +3,0 meter över medelvattenstånd i Kalmarsund.
Kommunen har upprättat erforderlig miljökonsekvensbeskrivning genom konsulföretaget WSP i Karlskrona, vilken biläggs detaljplanen.
Kommunen har upprättat ett PM för dagvatten genom konsultföretaget Vatten och Samhällsteknik, vilken biläggs detaljplanen.
Tekniska anläggningar
Genom Kalmar Vattens försorg kommer avloppspumpstationen att byggas. Den erfordras primärt för att förbättra avloppssituationen inom hela södra Bergaområdet men även för att pumpa avloppsvatten från det nu aktuella planområdet till
ledningar i Tallhagsvägen. Pumpstationen erfordras således även om den nu aktuella byggnationen inte kommer till stånd.
GC-vägen som anges i planens norra del utgör en del av en ny entré till Svensk- nabben och har inget direkt samband med den nu aktuella byggnationen. Den kommer att byggas ut i kommunens regi.
Ekonomiska frågor
Intäkterna från markförsäljningen kommer, enligt gängse beräkningar, att med god marginal täcka kommunens kostnader för planering, fastighetsbildning, utbyggnad av GC-vägen samt återinvestering i ny mark och exploatering av området.
Medverkande tjänstemän
Planbeskrivningen har upprättats på samhällsbyggnadskontoret med undertecknad som handläggare. Medverkat har lantmäterichef Gunilla Thorvaldsson,
exploateringsingenjör Patrik Ihrman, miljöhandläggare Maria Eidrup från Kalmar kommun. Sara Norlin från Vatten och Samhällsteknik har författat
planhandlingarna. Dessutom har VA-ingenjör Ulf Simonsson och Stefan Ahlman Kalmar Vatten medverkat när det gäller pumpstationen med därtill hörande ledningar och dagvattenfrågor.
Emil Stille Planhandläggare
