Förslag till utveckling:
Förskolan Timjansgatan 52 i stadsdelen Angered
Denna PM redovisar resultatet av en investeringsanalys /LCC, skall utgöra ett beslutsunderlag /bilaga till TU om utveckling av rubricerad fastighet/förskola.
Innehållet är resultatet av förvaltningsavdelningens/fastighetsavdelningens preliminära analys och rekommendation till utveckling av enskilda fastigheter med fokus på det byggnadstekniska
perspektivet. Innehåll och format av detta beslutsunderlag är under utveckling inom projektet Strategisk fastighetsutveckling.
Sammanfattning
Fastigheten Timjansgatan 52, byggd 1971 i ett plan (647 m² LOA), används idag som förskola med 54 platser. Fastigheten är en träkonstruktion på platta på mark. Fastigheten har haft återkommande problem med klimatsystem, innemiljö, och är i behov av stora underhållsinsatser.
Fastighetens grundkonstruktion har kort återstående livslängd, och reinvesteringsutlägget för minst 10 års ytterligare användning beräknas till ca 18 600 kr/m² BRA (ca 12,4 Mnkr).
Verksamheten förutsätts ha behov av en förskola i samma storlek på platsen. Behovet är långsiktigt.
Reinvesteringsalternativet har jämförts med ett alternativ som innebär ersättning med nybyggnad.
Ersättningsalternativet ger ungefär 20% lägre årskostnad än reinvesteringsalternativet. Då det finns risk att reinvesteringen blir dyrare och att innemiljöproblemen återkommer, samt att nybyggnaden sannolikt innebär mer kostnadseffektivt verksamhetsstöd, förordas i denna investeringsanalys, att alternativet ersättning med nybyggnad väljs. Investeringsutlägget för en nybyggnad med 54 platser beräknas till ca 26 Mnkr.
Kostnader för evakueringslokaler (ca 4 Mnkr), samt kostnader för nedskrivning av restvärde (ca 80 tkr) och rivning av befintlig byggnad (ca 2,2? Mnkr), totalt ca 6,2 Mnkr, tillkommer. Totalt
investeringsutlägg 32,2 Mnkr.
Innehåll 1. Byggnaden
2.1. Byggnadstekniskt utvecklingsbehov 2.2. Verksamhetens behov
3 Möjliga utvecklingsalternativ
4 Resultat av investeringsanalys – förslag till utvecklingsalternativ 5 Driftbudgetkonsekvenser av föreslaget utvecklingsalternativ 6 Investeringsutlägg för föreslaget utvecklingsalternativ
1. Byggnaden
Förvaltningsobjekt 603330 Gatuadress Timjansgatan 52
Lokalarea LOA (m²) 647 Grundläggning X
Lokalarea BRA (m²) 667 Stomme X
Byggnadsår 1971 Fasad Trä
Antal platser 54 Tak X
Restvärde 2017 80 tkr
2.1 Byggnadstekniskt utvecklingsbehov
Byggnaden har en bedömd återstående livslängd i befintligt skick till och med senast 2018.
Byggnadens utvecklingsbehov för en ytterligare användningstid i ca 10 år skattas till ca 12,4 Mnkr = 18 600 kr/m² BRA. Se bilaga 1.
2.2 Verksamhetens behov
Verksamheten förutsätts ha ett långsiktigt behov av en förskola i samma storlek på samma plats/ i samma område. En mer detaljerad utredning om verksamhetens behov och alternativ redovisas i annat dokument.
3 Möjliga utvecklingsalternativ
Fastigheten har en grundkonstruktion med maximalt 10 års återstående livslängd. En ombyggnad till nutida verksamhetsstöd och teknisk standard inkl. energianvändning för en livslängd på 20 år är inget alternativ då grundkonstruktionen inte har erforderlig återstående livslängd.
Alternativ 1; Reinvestering 10 år
Ett reinvesteringsalternativ som ger fastigheten 10 års ytterligare livslängd, med en projektkostnad på ca 18,6 tkr/m² BRA utvärderats. (ca 12,4 Mnkr)
Genomförande av detta alternativ kräver evakuering i ca 12månader, eventuella merkostnader för evakueringslokal kan tillkomma.
Alternativ 2; Ersättning med nybyggnad
Ett alternativ till reinvesteringsalternativet (1) är ersättning med nybyggnad. (40 000 kr/m² BRA).
Genomförande av Alternativ 2 kräver evakuering i ca 12 månader.
Om fastigheten ersätts på samma plats tillkommer merkostnader för evakueringslokal kostnader för rivning
kostnader för nedskrivning Restvärdet
Byggnaden har ett restvärde på ca 80 tkr.
4 Resultat av investeringsanalys – förslag till utvecklingsalternativ
I bilaga 2 redovisas resultatet av en investeringsanalys (LCC) för alternativ 1 och alternativ 2.
Investeringsanalysen visar att en reinvestering med beräknad användningstid på 10 år får en årskostnad (annuitet) som är ca 20% högre per plats, än för en ersättning med nybyggnad. Räknat per m² är årskostnaden för en reinvestering 10 år ca 20% högre än årskostnaden för en ersättning med nybyggnad.
Känslighetsanalys:
Om livslängden för reinvesteringen kan beräknas till 15 år, blir årskostnaden per plats 6% lägre för reinvesteringen. Årskostnaden per m² blir 6% lägre för reinvesteringen.
Om projektkostnaden för reinvesteringen ökar med 20%, blir årskostnaden för reinvesteringen ca 40% högre per plats och ca 40% högre per m², än för en ersättning med nybyggnad.
Rekommendation om utvecklingsalternativ
Alternativet; ersättning med nybyggnad ger ungefär en 20% lägre årskostnad. Då det finns risk att reinvesteringen blir dyrare och att innemiljöproblemen återkommer, samt att nybyggnaden sannolikt innebär kostnadseffektivt verksamhetsstöd, förordas i denna investeringsanalys, att alternativet ersättning med nybyggnad väljs.
5 Driftbudgetkonsekvenser av föreslaget utvecklingsalternativ
Det föreslagna utvecklingsalternativet, ersättning med nybyggnad, omfattning 54 platser, får följande intäkts- och kostnadsutveckling för Lokalförvaltningen, Hyresgästen och
Stadsledningskontoret.
6 Investeringsutlägg för föreslaget utvecklingsalternativ
Det föreslagna utvecklingsalternativet, ersättning med nybyggnad, omfattning 54 platser, medför följande investeringsutlägg.
Bilaga 1 Fastighetstekniskt utvecklingsbehov Bilaga 1 Fastighetstekniskt utvecklingsbehov
Fastigheten Timjansgatan 52 är i behov av upprustning. Reinvesteringsutlägget för en ytterligare användningstid på 10 år uppgår till 12,4 Mnkr.
Kostnaden för evakueringslokaler under projekttiden 12 mån, beräknas till 4 Mnkr. Merkostnaden jämfört med en nybyggd lokal (650 m² á 2 500 kr/m² = 1,6 Mnkr), uppgår till ca 2,4 Mnkr.
Fastigheten utvecklingsbehov och utvecklingsmöjligheter beskrivs nedan;
(Skrivning densamma som i TU Diarienummer N230-0405/17)
Timjansgatan 52 är en förskola med fyra avdelningar belägen i Gårdsten. Den är uppförd 1971 och är en träbyggnad med grundkonstruktion platta på mark. Såsom många andra 70-talshus har
bottenplattan en ovanliggande isolering vilket innebär en riskkonstruktion på grund av att plattan alltid är kall och därför fuktig, vilket ofta leder till lukt- och fuktproblematik inomhus. Förskolan har dåligt inomhusklimat, personal och barn har höga sjuktal mest troligt på grund av klimatet på förskolan. Personal har klagat på avvikande lukter och hälsobesvär i förskolan vilket även framkommit i lokalförvaltningens enkäter och vid samtal med personalen. För något år sedan besökte lokalförvaltningen huset och uppdagade då avvikande lukter i huset samt att det fanns problem med avvattningen. Efter klagomål på lukt har lokalförvaltningen kontrollerat grundläggande tekniska funktioner, själva gjort en bedömning samt anlitat en fuktinriktad innemiljöutredare.
På grund av tryckimpregnerat virke i både golv, syll och väggkonstruktion som står direkt på bottenplattan har byggnaden haft betydande innemiljöproblem. Både golvkonstruktioner och syllkonstruktioner har uppvisat fuktrelaterade skador.
På grund av för hög fuktighet har mikroorganismer börjat växa och därmed avge elaka lukter. De kemiska lukterna är också fuktrelaterade då impregneringsmedlen vid en viss fuktighet omvandlas till kloranisoler som är kända för att avge obehagliga lukter. Denna karaktäristiska kemiska lukt har även en stark förmåga att kontaminera kringliggande material. Orsakerna till fukten bedöms delvis variera. Det tränger bland annat in nederbörd utifrån via fasadens nedre del. Fasadpanelen på gavlarna är i mycket dåligt skick och fuktmärken har konstaterats på bakomliggande
vindskyddsskivor och reglar. Dessutom saknas ett kapillärbrytande skikt i form av luftspalt. Det finns såväl gamla vattenskador som pågående fuktskador. I mitten av huset är det troligtvis markfukt som via diffusion genom betongplattan gjort att konstruktionerna blivit uppfuktade.
På grund av byggnadens dåliga skick har en kalkyl tagits fram för att få reda på vad det skulle kosta att förlänga byggnadens livslängd och på så vis åtgärda innemiljöproblemen.
Åtgärderna som behöver utföras för att förlänga byggnadens livslängd är följande:
Golvkonstruktionerna rivs ut i sin helhet ner till betongplattan och återställs med en mekaniskt undertrycksventilerad golvkonstruktion. Ingjutna spikreglar tas bort och betongplattan görs rent noggrant innan återställandet. Allmänventilationen anpassas till golvsystemet. Då även
ytterväggssyllar, kortlingar och spikreglar är fukt- och luktskadade anses att även dessa rivs ut och ersätts i sin helhet. Luktsmittat material byts. De bärande mellanväggarna måste också åtgärdas.
Syllarna byts ut och de nya monteras med fuktskydd mot betongen. De nya mellanväggarna monteras ovanpå den nya golvkonstruktionen. Utvändigt åtgärdas fasadpanelen på gavlarna samt där behov finns på långsidorna. Brädorna och asfaboardsskivorna rivs då bort och ett nytt vindskydd monteras varpå luftspalt bildas med hjälp av läkt innan ny panel sätts upp. Fuktsakkunnig följer arbetets gång då det finns utrymmen där man ej kommer åt att undersöka innan man rivit. Detta medför att även all elinstallationerna rivs då de ligger i väggarna. I värmesystemet så kommer all rördragning att behöva göras om då den sitter på väggar som skall tas ner till stommen. Efter reinvesteringen skulle vi dock ha kvar fönsterbyte, renovering av avdelningskök, en dåligt isolerad platta och ett yttertak som bara har några år kvar och dessa är inte med i kalkylen.
Denna reinvestering skulle förlänga byggnaden livslängd med max 10 år. Detta projekt skulle kosta 11 600 000 kr, vilket landar på en kvadratmeterkostnad på över 17 000 kr. Det finns stor risk att man under renoveringstiden hittar andra felaktigheter i byggnaden som därmed kommer att leda till ökade kostnader vid en reinvestering.
Utöver ovan beskriva kostnader (enligt kalkyl upprättad av Tuve Bygg) för en reinvestering 10 år, tillkommer kostnader för
Ytterligare renovering/byte av fönster och tak 600 kr/m², ca 400 tkr en dåligt isolerad platta
renovering av avdelningskök, 4 st á 106 tkr, ca 400 tkr Totalt reinvesteringsutlägg 12 400 000 kr.
En evakueringskostnad tillkommer på cirka 4 000 000 kronor. Gör vi denna reinvestering kommer vi fortfarande ha en grundkonstruktion som innebär en risk samt att ur verksamhetens perspektiv ha lokaler som inte uppfyller dagens krav på pedagogik.
Förvaltningens synpunkter
En kostsam omfattande ombyggnation skulle öka fastighetens livslängd med endast tio år. En nybyggnation är istället ett bättre sätt att använda skattemedlen. Byggnaden är i så dåligt skick att rivning och nybyggnation redan under 2018 förordas.
Bilaga 2 Investeringsanalys (LCC)
Resultatet av en investeringsanalys med känslighetsanalys, för alternativen beskrivna avsnitt 3.
Möjliga utvecklingsalternativ, redovisas i följande tabell,
Förslag till tolkning av investeringsanalysen:
Investeringsanalysen visar att en reinvestering med beräknad användningstid på 10 år får en årskostnad (annuitet) som är ca 20% högre per plats, än för en ersättning med nybyggnad. Räknat per m² är årskostnaden för en reinvestering 10 år ca 20% högre än årskostnaden för en ersättning med nybyggnad.
Känslighetsanalys:
Om livslängden för reinvesteringen kan beräknas till 15 år, blir årskostnaden per plats 6% lägre för reinvesteringen. Årskostnaden per m² blir 6% lägre för reinvesteringen.
Om projektkostnaden för reinvesteringen ökar med 20%, blir årskostnaden för reinvesteringen ca 40% högre per plats och ca 40% högre per m², än för en ersättning med nybyggnad.
Rekommendation om utvecklingsalternativ
Alternativet; ersättning med nybyggnad ger ungefär en 20% lägre årskostnad. Då det finns risk att reinvesteringen blir dyrare och att innemiljöproblemen återkommer, samt att nybyggnaden sannolikt innebär kostnadseffektivt verksamhetsstöd, förordas i denna investeringsanalys, att alternativet ersättning med nybyggnad väljs.
