Förvärv av fastigheten Hörby Bosjö 5 - kopplad till HVB-verksamhet. Förslag till beslut

Hörby kommun, 242 80 Hörby | Besöksadress: Klicka här för att ange text. | Tel: 0415- 37 80 00 | Fax: 0415-134 77 kommunen@horby.se | www.horby.se

Kommunstyrelsen

Förvärv av fastigheten Hörby Bosjö 5 - kopplad till HVB-verksamhet.

Förslag till beslut

Föreslår kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige besluta om:

 Köp av fastigheten Hörby Bosjö 5 för en köpeskilling om 5 850 mnkr omfattande 574 kvm, samt boyta om 220 kvm, för ändamålet att socialnämnden ska kunna driva

etableringsboende i fastigheten.

 Finansieringen sker genom att kommunfullmäktige beslutar om tilläggsbudget för fastighetsinvestering 2017.

 Ge i uppdrag åt tekniska nämnden att förvalta fastigheten.

Ärendebeskrivning

Kommunfullmäktige har i beslut 2017-04-27 § 56 beslutat att återremittera ärendet till kommunstyrelsen för ny beredning.

Ärendet ska kompletteras med uppgifter enligt Sverigedemokraternas yrkande:

1. Socialförvaltningen får i uppdrag att återkomma med

tänkbara hyresobjekt och presentera kalkyler på vad det skulle innebära att hyra som alternativ till att köpa, inkluderat

kalkylen för driften av Selmagården.

- En förfrågan har ställts till Anders Tuvehjelm angående att

hyra fastigheten i Lyby för en verksamhet motsvarande

den som Strandpärlan tidigare bedrev för upp till 12

ensamkommande barn och ungdomar. Anders Tuvehjelm meddelar att hyresnivån är avhängig villkor såsom avtalets längd, uppsägningstid och anpassning och återställande av lokaler. Med ett hyreskontrakt som löper över 30 månader anger Anders Tuvehjelm en indikativ hyresnivå inkluderat driftskostnader på 42 898 kr per månad.

I den totala driftskostnaden ingår samtliga kostnader för återställande av lokalerna för HVB-verksamhet såsom larm, lås och brandsäkrade dörrar inklusive karmar – utrustning som den föregående hyresgästen tog med sig när de flyttade från fastigheten.

En kalkyl med beräknat driftnetto per år vid drift av integrationsboende i Lyby med 12 ensamkommande barn och ett hyreskontrakt som löper på 30 månader bifogas.

2. Begäran om flera oberoende marknadsvärderingar av huset baserade på privatmarknadens behov och inte på kommunens.

- Fastigheten har 2017-04-06 blivit värderad till 6,5 mnkr av Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

- Fastigheten har 2017-05-10 blivit värderad till 5,5 mnkr av Fastighetsbyrån.

- Fastigheten har 2017-05-08 blivit värderad till 4,7 mnkr av Per Lovén Fastighetsförmedling.

- Fastigheten har 2017-05-29 blivit värderad till 5,6 mnkr av Skånegårdar AB

- Genomsnittlig värdering 5 575 000 kr

3. Begäran om utredning av HVB Strandpärlan AB eventuellt

har förfallna obetalda räkningar för arbeten på fastigheten

som kan påverka ett förvärv av fastigheten.

- En förutsättning för ett köp är att kontraktet är utformat så att Hörby kommun inte löper någon juridisk risk.

Hörby kommuns juridiska ombud, Hellström Advokatbyrå KB och säljarens juridiska ombud Lutherkort Advokatbyrå HB

har båda tittat på ärendet och uttalat att en

överenskommelse om framtida fastighetsköp inte är bindande och kan alltså inte ligga till grund för att

Strandpärlan skulle kunna hävda någon form av bättre rätt till själva fastigheten gentemot kommunen. Möjligen skulle Strandpärlan kunna få ett skadeståndsanspråk mot säljaren, främst beroende på vad som avtalats dem

emellan. Det föreligger ej heller någon avtalssituation mellan Strandpärlan och Hörby kommun vilket innebär att Hörby kommun ej kan åläggas något ansvar vid ett

eventuellt skadeståndsanspråk.

4. Begäran om utredning om Strandpärlans investeringar i huset kan bli föremål för civilrättsliga processer.

- Vad gäller sådant som installerats i byggnaden på fastigheten och således blivit byggnadstillbehör lär inte leverantörerna av dessa installationer ha någon rätt till dem då eventuella äganderättsförbehåll upphör då lös egendom införlivas i fast egendom. Om fastigheten säljs till kommunen med sådana lösa inventarier måste säljaren ersätta kommunen om sådana lösa inventarier måste lämnas ut till Strandpärlan.

Leverantörerna av gjorda installationer bör inte heller

kunna rikta krav mot kommunen utan endast mot

Strandpärlan och Strandpärlan i sin tur endast mot

säljaren med avseende på de fasta installationerna.

Socialnämnden har i beslut 2017-03-27 § 63 beslutat att föreslå kommunfullmäktige att införskaffa fastigheten Hörby Bosjö 5 för att kunna driva etableringsboende i fastigheten.

Migrationsverket har aviserat sänkta ersättningar för

ensamkommande barn och ungdomar vilket innebär att kommunen måste sänka sina kostnader med ca 25 mkr under 2017 för att klara budgeten i denna del.

Ett annat skäl är att integrationsarbetet försvåras av att

ensamkommande barn och ungdomar ofta inte får adekvat vård vid köp av externa platser. Detta har medfört att många ungdomar behövt omplaceras vilket medfört dubbla vårdkostnader och brutna vårdkedjor för ungdomarna.

Med ett etableringsboende som kommunen driver i egen regi kan kvalitén höjas och integrationsprocessen säkras samtidigt som kostnaderna sänks.

Socialnämnden har i beslut 2017-03-27 § 62, beslutat att förvaltningen ska arbeta för att bedriva i huvudsak samtliga

integrationsboende i egen regi med undantag för personer med stora eller mycket stora vårdbehov, s.k. inriktningsbeslut.

Den aktuella fastigheten, där etableringsboendet är planerad att drivas, är i mycket gott skick och anpassad för boenden upp till 12 personer, vilket väl svarar till kommunens prognosticerade behov av platser för etablerings-boende och, på längre sikt HVB.

Överenskommen köpeskilling är 5 850 mnkr vilket ger en driftskostnad för fastigheten på 37 531 kr per månad och ett

beräknat driftnetto på 1 505 030 kr per år när fastigheten används till etableringsboende.

Driftskostnaderna finansieras av schablonersättningar från Migrationsverket.

En godkänd brandskyddsdokumentation har utförts i fastigheten

2016-12-01.

Fastigheten har 2017-04-06 blivit besiktigad av BMH Husbesiktning AB utan att det påvisades några större brister.

Kommunen har via Socialnämnden överenskommit med säljaren om en köpeskilling om 5 850 mnkr. Fastigheten Hörby Bosjö 5

uppfördes 2007 till en privatbostad. 2015 ändrades fastigheten från privatbostad till ett etableringsboende.

Förslag till beslutsmotivering

Föreslås att kommunfullmäktige beslutar att köpa fastigheten Hörby Bosjö 5 för en köpeskilling om 5 850 mnkr omfattande 574 kvm, samt boyta om 220 kvm, för ändamålet att socialnämnden ska kunna driva etableringsboende i fastigheten.

Samt besluta om att finansieringen sker genom att kommunfullmäktige beslutar om tilläggsbudget för fastighetsinvestering 2017.

Kommunfullmäktige föreslås även ge i uppdrag åt tekniska nämnden att förvalta fastigheten.

Beslutsunderlag

Kalkyl etableringsboende Ernst Ahlgren, 12 barn.

Kalkyl HVB-hem Ernst Ahlgren, 6 barn.

Kalkyl etableringsboende Lyby, 12 barn.

Tjänsteskrivelse från Eva Klang Vänerklint, Socialchef och Dick Nyström, Ekonom, 2017-05-31.

Yttrande Hellströms Advokatbyrå, 2017-05-14.

Yttrande Lutherkort Advokatbyrå, 2017-05-12.

Hyresavtal Selmagården.

Värdering Skånegårdar, 2017-05-29.

Värdering Fastighetsbyrån, 2017-05-10.

Värdering Per Lovén Fastighetsförmedling, 2017-05-08.

Beslut från kommunfullmäktige, 2017-04-25 § 56.

Besiktning BMH Husbesiktning AB 2017-04-06.

Värdering Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, 2017-04-06.

Beslut från kommunstyrelsens arbetsutskott, 2017-03-31 § 132.

Beslut från Socialnämnden, 2017-03-27 §§ 62-63.

Tjänsteskrivelse från Eva Klang Vänerklint, Socialchef och Dick Nyström, Ekonom, 2017-03-27.

Kalkyl utifrån 9 barn.

Kalkyl utifrån 14 barn.

Brandskyddsdokumentation, relationshandling, 2016-12-01.

Brandskydd, intyg, 2016-02-01.

Josefine Persson Mikael Daxberg

Utredare Kanslichef