2016
B O K S L U T S KO M M U N I K É
2016 okt-dec
2015 okt-dec
2016 jan-dec
2015 jan-dec
Hyresintäkter, Mkr 1 367 850 4 533 3 299
Driftöverskott, Mkr 860 550 3 036 2 225
Förvaltningsresultat, Mkr 573 381 2 065 1 533
D:o kr/aktie*) 2,10 2,02 8,80 8,11
D:o tillväxt + 4% 13% + 9% 6%
Resultat efter skatt, Mkr 2 481 1 260 4 972 2 881
Nettoinvestering, Mkr – 5 460 1 24 737 2 413
Utdelning, kr/aktie (2016 föreslagen) – – 5,00 4,25
D:o tillväxt – – 18% 7%
Nettouthyrning, Mkr 84 11 178 18
Belåningsgrad 50% 49% 50% 49%
Räntetäckningsgrad 331% 353% 348% 351%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie *) 133 112 133 112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie *) 121 100 121 100
*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.
För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.
NYCKELTAL
Bokslutskommuniké 2016
Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 71 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler för kontor, butik, lager och logistik om 4,3 miljoner kvm.
Fastigheterna ägs och förvaltas under ett gemensamt varumärke via en decentraliserad organisation med stark och tydlig lokal närvaro i fem geografi ska tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt (Örebro, Västerås, Uppsala, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl Borås och Halmstad), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Stockholm och Norr (Gävle och Sundsvall).
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.
• Hyresintäkterna 2016 uppgick till 4 533 Mkr (3 299 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 4 085 Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 24 737 Mkr (2 413) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv, 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och 6 754 Mkr (1 140) försäljningar.
• Under året genomfördes dels en nyemission om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att fi nansiera förvärvet av Norrporten.
• Nettouthyrningen under året uppgick till 178 Mkr (18).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor.
Året då mycket gick i mål!
2016 hände ”allt” i Castellum. Jätteförvärv, stora försälj- ningar, omorganisation och varumärkespositionering.
Jag vill gärna lyfta blicken och - genom några väsentliga nyckeltal - i ett större perspektiv belysa den stora strateg- iska positionsförändring, som ägt rum i Castellum:
2013 2016
Fastighetsvärde, miljarder kr 38 71
Fastighetsvärde, kr/aktie 230 259
Centrala lägen, andel 30% 54%
Butiker, andel 12% 10%
Offentliga hyresgäster, andel 9% 21%
Återstående kontraktslängd 3,3 år 3,8 år Pågående/beslutade egna projekt, miljarder kr 3,3 4,5
Byggrätter, miljarder kr 0,9 1,5
Belåningsgrad 51% 50%/47%
Här syns den samlade eff ekten av ett stort antal aff ärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fl er off entliga hyresgäster. Den lägre andelen butiks- ytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvand- ling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts.
Bilden som framträder är ett nytt Castellum, position- erat för högre tillväxt under ett ännu lägre fi nansiellt risktagande. Med en belåningsgrad på 50% (47% efter att likvid erhållits från höstens stora försäljningar) har vi nu fi nansiella muskler att utveckla de många befi ntliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv.
Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värde- ökningar om totalt 1,6 miljarder kr. En bra aff är, kort sagt.
Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt.
”Våga förändra – även i framgång” var rubriken för VD-ordet år 2013. Och det tycker jag att vi har gjort.
Vid sidan av alla fastighetsaff ärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varu- märke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumfl aggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år.
Så vad händer framöver?
Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieff ekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Eff ekterna av dessa liksom aviserade spar- program kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under 2018. Detta gäller även eff ekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under 2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad.
Oro för fastigheter?
Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten.
Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan fi nanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världs- ekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser och högre infl ation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighets- värden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika eff ekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighets- bolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva eff ekter. I synnerhet för fastig- hetsbolag med låg fi nansiell risk som Castellum.
Eff ekterna börjar komma under 2017
2017 kommer de omfattande försäljningarna under 2016 på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat fi nansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav – och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieff ekter och bespa- ringsprogram kommer att innebära att förvaltnings- resultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag över- tygad om att vi får se de fulla positiva eff ekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för 2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för 2015, visar på en tro på fortsatt långsiktig positiv utveckling för Castellum.
Henrik Saxborn Verkställande direktör utdelning för 2 kr för 2015, vis utveckkkkkkkkkkkkkkkkkklllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllling gggggggggför C
H He He H H H H H H H H H H He H H H H H He H H He H He He He H H H H H He H Hee H Hee He H H Hee Heee He H H Heee H Hee H H Heee H Heee Heee H H He H Heee Hee H
Heeenrnnnnrnnnnnnnrnnnrnrnrnrnrnrnrnrnrnrnnrnnnnnnnnnnnnrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrikikikikikikikikikiikiikiiiiiiiiiiiiiiiiiikkkkkkkkkkkk Saxborn V k täll d d
Mission och vision
Ett av de största fastig- hetsbolagen som verkar som ett av de minsta.
Aff ärsidé
Att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inrikt- ning på bästa möjliga resultat- och värdetill- växt, genom att med stark och tydlig när- varo i tillväxt regioner, erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.
Aff ärsmodell
Investering och ut- veckling av kommers- iella lokaler som förvaltas i en decen- traliserad och kund- fokuserad organisa- tion. Castellum har fokus på kassa fl öde och bedriver all verksamhet med låg fi nansiell risk.
Hållbart företagande
Castellum har ett uttalat fokus på långsiktighet, vilket går hand i hand med hållbar- hetens alla perspektiv. Verk- samheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter.
Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets lång- siktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög aff ärsmoral och ansvars- kännande.
Genom att vara lokalt när- varande och engagerade i de städer där bolaget verkar, kan goda miljöer byggas, utvecklas och förvaltas. Castellum ska vara fi nansiellt starka efter- som det ger möjlighet att agera klokt och långsiktigt.
Hållbarhetsarbetet fokuseras på att;
• ansvarsfullt och eff ektivt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen,
• skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj,
• främja hälsa, välbefi nnande och produktivitetsökning,
• skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.
Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner i Sverige och Danmark.
De fem regionerna är Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr. Detta tillsammans med eff ektiv förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda aff ärs möjligheter.
Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager.
För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och eff ektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.
Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är aff ärsmässigt motiverat.
Kundfokus genom lokala organisationer
Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.
Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med stark lokal närvaro. Aff ärsbesluten ska fattas lokalt, där aff ären fi nns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.
Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med kompetens att leverera erbjudanden som är konkurrens- kraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare. Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.
STRATEGIER
Stark balansräkning med låg fi nansiell risk
Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig total- avkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit- marknad samt till media, dock utan att enskild aff ärsrelation exponeras.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem tillväxt- regioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler.
I kundstocken ska fi nnas en riskspridning.
1
STRATEGISKA VERKTYG
• För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt av kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat i kronor per aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 3,5 miljarder kr.
• Castellum ska vara ett av de tre största fastighets- bolagen på respektive delmarknad.
• För att utveckla såväl koncernen och kund- relationerna ska kund- och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå.
• Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%.
Räntetäckningsgrad om minst 200%.
• Minst 50% av förvaltnings- resultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoli- deringsbehov, likviditet och övrig ställning.
• Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige.
• Riskspridning i kund- stocken sker genom spridning på branscher, avtalslängd och avtals- storlek.
UTFALL
50 % 57 %
6 000
NKI 79
NMI 85
24 737 Mkr
R EG I O N VÄ ST
22%
R EG I O N Ö R E S U N D
21%
R EG I O N M I T T
28%
Nettoinvestering 2016
Belåningsgrad 2016
Utdelningsandel 2016 (föreslagen)
kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%
R EG I O N N O R R
7%
R EG I O N STO C K H O L M
22%
Belåningsgrad Nettoinvestering
Räntetäckningsgrad
Mål 10 %
Castellums övergripande mål är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat i kronor per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%
Andel av Castellums fastighetsvärde
9 %
Utfall 2016:
Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv
Castellum har ca 6 000 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokal- typ, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.
Nio av tio kunder rekommenderar Castellum
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genom- förs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2016, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 79 på en skala om 100. Jämförelse- index i branschen för kontor uppgår till 73.
Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 89%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommen- derar Castellum som hyresvärd till andra.
Hög aktivitet i uthyrningsarbetet
Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2016 har 757 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 488 Mkr. Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.
Lokala aff ärsområden ger koll på kvarteren
Castellum förvaltar fastigheterna via en decentraliserad organisation för att skapa närhet till kunder, korta besluts- vägar och lokal beslutskraft. Verksamheten är indelad i fem regioner; Mitt, Öresund, Väst, Stockholm och Norr.
Under regionerna fi nns totalt 20 aff ärsområden.
Castellum är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellum även med kommuner och universitet/hög- skola för att bidra till ortens utveckling.
Medarbetare som trivs
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste mätningen visade ett index på 85 på en 100-gradig skala.
Castellumkoncernen har 408 (299) medarbetare.
Kunder och Organisation
Ansvarsfulla aff ärer
Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och därmed aktieägarvärde. Förutom att ta ansvar och skapa värde för vårt samhälle, vår planet och framtida genera- tioner skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrens- fördelar för Castellum. Det bidrar också till bättre för- valtning och god kontroll på fastigheterna. Detta i sin tur ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Hållbarhet är att agera rätt idag så att de intressenter Castellums verksamhet är beroende av väljer Castellum i framtiden.
Castellums hållbarhetsarbete bygger på ständig förbättring med fokus på att ansvarsfullt och eff ektivt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen, att skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj, att främja hälsa, välbefi nnande och produktivitetsökning samt att skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.
Castellums energianvändning är idag ca 43% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 24% certi- fi erat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Certifi ering pågår av ytterligare 11% av beståndet.
Under 2016 har Castellum tilldelats fl era internation- ella utmärkelser för hållbarhetsarbetet, dels ”Global Sector Leader” av GRESB (Global Real Estate Sustaina- bility Benchmark) vilket innebär att Castellum rankas som etta i världen i fastighetsbranschen inom sektorn kontors- och logistiklokaler, dels förstapris för bästa hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate Association). Castellum har dessutom valts in i det prestigefyllda Dow Jones Sustainability Index (DJSI), som inkluderar de bolag i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet samt fi ck högst betyg av fastighetsbolagen i Sverige i klimatutvärderingen CDP (Carbon Disclosure Project), A-.
Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, aff ärsetik och information. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners.
En viktig framgångsfaktor för Castellum är kunskapen om och känslan för den lokala marknaden och därför bedrivs verksamheten i en decentraliserad organisation med 20 lokala aff ärsområden samordnade i fem regioner. Genom arbetssättet är Castellum en nära och närvarande partner till kunderna och kan bidra till tillväxt i deras verksamheter.
Dessutom ger den lokala närvaron möjlighet att fatta aff ärsbeslut där aff ärerna fi nns och
kunderna kan erbjudas korta beslutsvägar med snabba besked.
Svensk och dansk ekonomi
Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion.
Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen.
Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som ut- fallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och eff ekterna på sikt är svåra att överblicka.
Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunk- tur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för fl era grupper inom främst bygg- och off entlig sektor. Arbetslöshets- nivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Infl ationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg infl ation i omvärl- den. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för infl ationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre infl ation. Kronan har successivt försva- gats under främst andra halvåret 2016 även om en del av nedgången återtogs i slutet av året.
Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks National- bank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1%
under 2016. Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Infl ationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under 2016.
Hyresmarknad
Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader.
På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en brist- vara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad.
Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efter- frågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge.
Fastighetsmarknad
Transaktionsåret 2016 slutade som ett nytt rekordår.
Aldrig tidigare har svensk transaktionsmarknad omsatt fastigheter till dessa nivåer. Bedömd total transaktions- volym för helåret uppgår till ca 200 miljarder kr.
Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största aff ären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå och delar av Sundsvall var den fj ärde största aff ären under året.
Transaktionsmarknaden har kännetecknats av hög aktivitet inom alla segment, kontor, bostäder, samhälls- fastigheter, lager och logistik. Nationella aktörer har varit mest aktiva och internationella aktörer har känneteck- nats av stor variation av investerare.
Avkastningskraven har fortsatt att sjunka under 2016 över samtliga segment, lett av en stark hyresmarknad och sjunkande vakansgrader på de fl esta av Sveriges tillväxtorter.
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då repo- räntan sänktes till ny historisk lägstanivå om −0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporänte- banan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2017. Den svenska reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid.
Först under början av 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.
Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet –0,4% och –0,6% och avslutade året på en nivå om –0,6%.
Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig fi nanspolitisk stimulans i USA från den tillträdande presidenten.
Tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god.
Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året.
I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet –0,05% till –0,25% och avslutade året på en nivå om knappt –0,25%.
Marknadskommentar
Makroindikatorer - Sverige Arbetslöshet 6,2% (november 2016)
Infl ationstakt 1,7% (december 2016 jämfört med december 2015) BNP-tillväxt 0,5% (kv 3 2016 jämfört med kv 2 2016) Källa: SCB
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. Vid beräkning av historiskt antal aktier har omräkning skett mht fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.
Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader, värdeför- ändringar och skatt i koncern såväl som i joint venture, uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kr per aktie (8,11) - en förbättring med 9%.
Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 4 085 Mkr (1 837) och derivat till 82 Mkr (216). Årets resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881) mot- svarande 21,20 kr (15,24) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 561 kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknads- mässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2%
mot föregående år, vilket bland annat är en eff ekt av index- uppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen - oktober till oktober - som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhand- lingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräk- ning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombygg- nation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fj ärde kvartalet isolerat uppgick till 84 Mkr (11).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateff ekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 497 Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighets- portfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kost- nadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Intäkter, kostnader och resultat
Fastighetskostnader
kr/kvm
Kontor/
butik Lager/
logistik 2016 Totalt
2015 Totalt
Driftskostnader 199 110 168 149
Underhåll 58 26 47 39
Tomträttsavgäld 3 8 5 6
Fastighetsskatt 95 23 70 50
Direkta fastighetskostnader 355 167 290 244 Uthyrning och fastighetsadministration – – 86 72
Totalt 355 167 376 316
Föregående år 307 166 316
Nettouthyrning
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångs- karaktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av
Resultat över tid stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett
resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har om- strukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr.
Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat.
Resultat från joint venture
Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aff är med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr.
Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr.
Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars.
Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto.
Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och –1 Mkr (–5) skatt.
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –832 Mkr (–602). Den genom- snittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Värdeförändringar och goodwill
Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxt- orter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkast- ningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter.
Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassafl öde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.
Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220).
Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 19 Mkr (20) där den eff ektiva delen i värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt totalresultat.
Förvaltningsresultat per aktie
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekost- naden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotter- bolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 2 392 Mkr (809). Vidare fi nns derivat med ett under- värde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 36 851 Mkr (22 239), varav 1 992 Mkr (1 893) är hänför- ligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 7 065 Mkr (4 299).
Castellum har inga pågående skattetvister.
Skatteberäkning 2016
Underlag Mkr aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 2 065
D:o hänförligt till joint venture – 4 Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 1 044 1 044
ombyggnationer – 485 485
Övriga skattemässiga justeringar 48 212
Skattepliktigt förvaltningsresultat 580 1 741 - aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas – 128
Försäljning fastigheter 44 – 2 577
Värdeförändring fastigheter – 3 793
Värdeförändring derivat – 245 70
Emissionskostnader – 123 123
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 256 3 150
Underskottsavdrag, ingående balans – 809 809 Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten – 1 736 1 736 Underskottsavdrag, utgående balans 2 392 – 2 392
Skattepliktigt resultat 103 3 303
Årets skatt enligt resultaträkningen – 23 – 727
Bilden visar fastigheten Mässhallen 2 i Malmö som förvärvades i april 2016. Byggnaden är miljöcertifi erad enligt Breeam Excellent.
Förvärv av Norrporten
Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaff ningsvärde om 13 468 Mkr fördelat på 10 393 Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om 3 075 Mkr, fördelat mellan 19 194 458 nyemitterade aktier och 8 006 708 befi ntliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transak- tionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen.
Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om 1 891 Mkr uppstår, motsvarande upp- skjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället.
Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighets- bolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxt- orter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har komplett- erat och stärkt Castellums marknadsposition – utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografi ska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade – Stockholm, Köpen- hamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sunds- vall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndig- heter och verk. Under fj ärde kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall.
Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samord- ningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till drifts- kostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med förvärvstidpunkten.
Mkr 31 december 2016 15 juni 2016
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 22 736 26 415
Övriga anläggningstillgångar 36 38
Kortfristiga fordringar 5 249 278
Kassa och bank 930 –
Summa tillgångar 28 951 26 731
Eget kapital och skulder
Eget kapital 14 205 11 918
Uppskjuten skatteskuld 1 584 1 590
Räntebärande skulder 11 968 11 858
Ej räntebärande skulder 1 194 1 365
Summa eget kapital och skulder 28 951 26 731 Balansräkning för Norrporten
Mkr
15 juni - 31 dec
2016 jan - dec 2016
Hyresintäkter 1 042 1 917
Fastighetskostnader – 350 – 656
Centraladministration – 40 – 73
Räntenetto – 189 – 329
Förvaltningsresultat 463 859
Värdeförändring fastighet 1 620 2 258
Värdeförändring derivat 70 – 165
Aktuell skatt – 14 – 31
Uppskjuten skatt 45 – 131
Redovisat resultat 2 184 2 790
Omräkning, valuta 10 31
Periodens totalresultat 2 194 2 821
Resultaträkning för Norrporten
STO C K H O L M U P P S A L A G Ä V L E
S U N D S V A L L (Delar av beståndet sålt Q4 2016)
VÄ ST E R Å S
Ö R E B RO
N O R R KÖ P I N G
L I N KÖ P I N G
J Ö N KÖ P I N G G ÖT E B O RG
B O R Å S
H A L M STA D
V Ä X J Ö
LU N D M A L M Ö
H E L S I N G B O RG KÖ P E N H A M N
Ö S T E R S U N D ( H e l a b e s t å n d e t s å l t Q 4 2 0 1 6 )
U M E Å ( H e l a b e s t å n d e t s å l t Q 4 2 0 1 6 )
L U L E Å ( H e l a b e s t å n d e t s å l t Q 4 2 0 1 6 )
Castellum Norrporten Överlappande
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige och Köpenhamn. Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter och 18%
lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4%
består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr.
Investeringar
Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553), varav 29 372 Mkr (2 321) avser förvärv och 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till 24 737 Mkr (2 413).
Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr.
Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr.
Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017.
Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande.
Fastighetsbestånd
Investeringar per region
Förändring av fastighetsbeståndet
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2016 41 818 597
+ Förvärv 29 372 149
+ Ny-, till- och ombyggnation 2 119 – 1
– Försäljningar – 6 462 – 80
+/– Orealiserade värdeförändringar 3 793 –
+/– Valutakursomräkning 117 –
Fastighetsbestånd 31 december 2016 70 757 665
Mikael och Karin på Castellum i Göteborg.
Segmentinformation
2016 2015
Hyresvärde kr/kvm 1 304 1 095
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3%
Fastighetskostnader kr/kvm 376 316
Driftsöverskott kr/kvm 816 673
Fastighetsvärde kr/kvm 16 558 12 282
Antal fastigheter 665 597
Uthyrningsbar yta, tkvm 4 292 3 392
Värderingsyield, genomsnittlig 5,8% 6,5%
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
Mkr
2016 jan-dec
2015 jan-dec
2016 jan-dec
2015 jan-dec
Mitt 1 258 854 533 393
Väst 1 108 1 091 561 557
Öresund 933 651 421 300
Stockholm 809 703 431 343
Norr 425 – 255 –
Totalt 4 533 3 299 2 201 1 593
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 2 201 Mkr (1 593) och koncernens redovisade resultat före skatt om 5 722 Mkr (3 584) består av ofördelat förvaltningsresultat om –136 Mkr (–60), förvärvs- och omstruktureringskostnader om –163 Mkr (–), förändring goodwill om –373 Mkr (–), värdeförändring fastigheter om 4 085 Mkr (1 837), värdeförändring derivat om 82 Mkr (216) och stegvis förvärv samt skatt i joint venture om 27 Mkr (–) respektive –1 Mkr (0).
Castellums fastighetsbestånd 2016-12-31
2016-12-31 januari - december 2016 Antal
fastig- heter
Yta tkvm
Fastighets- värde
Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader kr/kvm
Drifts- överskott Mkr Kontor/butik
Mitt 144 1 025 17 517 17 092 1 401 1 367 92,5% 1 296 361 352 935
Väst 81 458 9 115 19 894 651 1 420 93,7% 610 144 315 466
Öresund 71 575 13 502 23 479 1 069 1 858 88,2% 942 232 403 710
Stockholm 47 369 10 514 28 538 683 1 854 93,6% 639 128 348 511
Norr 28 259 4 751 18 315 389 1 501 93,2% 363 87 334 276
Summa kontor/butik 371 2 686 55 399 20 626 4 193 1 561 91,8% 3 850 952 355 2 898
Lager/logistik
Mitt 45 225 1 653 7 346 168 744 89,3% 149 40 178 109
Väst 104 674 5 781 8 581 519 770 90,5% 470 103 152 367
Öresund 33 228 1 596 6 963 169 737 83,4% 141 36 159 105
Stockholm 51 290 3 516 12 143 304 1 051 91,2% 278 58 199 220
Summa lager/logistik 233 1 417 12 546 8 851 1 160 818 89,5% 1 038 237 167 801
Summa 604 4 103 67 945 16 558 5 353 1 304 91,3% 4 888 1 189 290 3 699
Uthyrning och fastighetsadministration 351 86 – 351
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 540 376 3 348
Projekt 40 189 2 310 – 146 – – 61 33 – 28
Obebyggd mark 21 – 502 – – – – – – – –
Totalt 665 4 292 70 757 – 5 499 – – 4 949 1 573 – 3 376
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 376 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 036 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Större investeringar och försäljningar
Större projekt
Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm
Uthyrnings- grad jan 2017
Total inv.
ink. mark, Mkr
Varav kvar
att inv., Mkr Klart Kommentar
Olaus Petri 3:244, Örebro 14 526 35 2 400 48% 420 420 Kv 2 2019 Nybyggnation kontor
Lindholmen 30:5, Göteborg 9 243 23 2 500 96% 265 27 Kv 1 2017 Nybyggnation kontor
Balltorp 1:124, Mölndal 18 000 14 750 100% 180 137 Kv 4 2017 Nybyggnation logistik
Varpen 11, Huddinge 7 060 14 2 550 100% 162 131 Kv 4 2017 Nybyggnation bilhandel
Nordstaden 2:16, Göteborg 9 200 5 3 300 28% 135 53 Kv 1 2017 Ombyggnation kontor/handel
Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala 5 963 8 1 313 100% 101 101 Kv 1 2018 Nybyggnation logistik
Spejaren 5, Huddinge 3 480 8 2 200 100% 98 85 Kv 3 2017 Nybyggnation bilhandel
Kranbilen 2, Huddinge 8 571 9 1 050 40% 97 9 Kv 1 2017 Nybyggnation lager/logistik
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg 2 500 9 3 700 100% 92 36 Kv 2 2017
Om- och tillbyggnation kultur- och nöjesarena
Majorna 163:1, Göteborg 5 867 9 1 500 75% 88 1 Kv 1 2017 Ombyggnation kontor och lager
Tjurhornet 15, Stockholm 5 786 1 250 – 68 9 Kv 4 2017 Parkeringsdäck
Visiret 3, Huddinge 2 440 6 2 400 100% 61 45 Kv 4 2017 Nybyggnation bilhandel
Boländerna 12:1, Uppsala 3 687 5 1 400 52% 58 35 Kv 4 2017 Nybyggnation lager/logistik
Sändaren 1, Malmö 2 771 4 1 550 100% 53 14 Kv 2 2017 Ombyggnation kontor
Gamla Rådstugan 1, Norrköping 2 185 5 2 100 30% 48 17 Kv 4 2016 Ombyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås 1 844 4 2 000 85% 45 15 Kv 1 2017 Nybyggnation kontor
Bangården 4, Solna 4 120 4 1 100 100% 42 7 Kv 1 2017 Ombyggnation lägenhetshotell
Färdigställda eller helt/delvis infl yttade projekt
Drottningparken, Örebro 4 237 8 2 000 100% 103 0 Kv 3 2016 Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås 6 100 9 1 400 100% 84 3 Kv 1 2016 Om- och tillbyggnation skola
Varpen 10, Huddinge 2 520 5 2 100 100% 72 9 Kv 4 2016 Nybyggnation bilhandel
Ringspännet 5, Malmö 3 333 5 1 450 100% 46 1 Kv 3 2016 Nybyggnation bilhandel/verkstad
Större fastighetsförvärv under 2016
Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm
Uthyrnings- grad jan 2017
Anskaff nings-
värde, Mkr Tillträde Kategori
Norrporten 1 114 274 2 053 1 850 93% 26 415 Juni 2016 Kontor och handel
CORHEIs bestånd i Linköping och
Norrköping 162 714 202 1 200 79% 2 083 Mars 2016 Kontor och logistik
Mässhallen 2, Malmö 7 318 20 2 712 100% 328 April 2016 Kontor
Örnäs 1:17, Upplands-Bro – – – – 205 Dec 2016 Mark
Pilgrimen 5, Växjö 6 036 13 2 146 90% 196 Nov 2016 Kontor
Lerstenen 1 och 2, Lund 3 649 3 700 95% 26 Feb 2016 Lager
Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö 5 107 1 300 85% 25 Maj 2016 Lager
Större fastighetsförsäljningar under 2016
Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm
Underliggande fastighetspris, Mkr
Uppskjuten skatt/
omkostn., Mkr
Försäljn. pris
netto, Mkr Frånträde Kategori
Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå 214 750 364 1 700 4 592 – 153 4 439 Feb 2017 Kontor och butik
Portfölj i Malmö och Lund 113 249 120 1 050 949 – 38 911 Dec 2016 Kontor och lager
Lejonet 11, Luleå 21 839 32 1 500 489 – 3 486 Dec 2016 Kontor
Portfölj i Sundsvall och Östersund 48 571 51 1 050 491 – 20 471 Mars 2017 Kontor och lager
Portfölj i Östersund 18 494 21 1 150 269 – 15 254 Dec 2016 Kontor
Smörkärnan 1, Lund 7 807 11 1 350 115 – 8 107 Nov 2016 Kontor
Tågarp 16:22, Malmö 9 862 7 700 46 0 46 Nov 2016 Logistik och lager
Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö 5 248 4 800 28 1 27 Juli 2016 Lager och kontor Hyresvärde
Hyresvärde
Hyresvärde
Skiss Balltorp 1:124, Göteborg
Lindholmen 30:5, Göteborg Lindholmen 30:5, Göteborg
Fotomontage Nordstaden 2:16, Göteborg
Skiss Varpen 11, Huddinge
Drottningparken, Örebro Drottningparken, Örebro Skiss Olaus Petri 3:244 ”Citypassagen”, Örebro
Fastighetsvärde
Interna värderingar
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fast- ighetskostnader.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700).
Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.
Avkastningskrav
Kontor/butik Lager/logistik
Realränta 1,5% 1,5%
Infl ation 1,5% 1,5%
Risk 3,7 - 12,3% 7,9 - 12,5%
Avkastning eget kapital 6,7 - 15,3% 10,9 - 15,5%
Ränta 5,0% 5,0%
Belåningsgrad 65% 55%
Avkastning totalt kapital 5,6% - 8,6% 7,7% - 9,7%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 7,0% 8,5%
Vägd diskont. faktor restvärde* 5,5% 7,0%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet per årsskiftet till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande 16 558 kr/kvm (12 282).
Genomsnittlig värderingsyield
Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2016 2015
Driftsöverskott fastigheter 3 699 2 443
+ Indexjustering 2016, 1,2% (1%) 62 35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 265 216 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 129 – 100
Normaliserat driftsöverskott 3 897 2 594
Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) 67 557 39 824
Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5%
Osäkerhetsintervall
En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs.
Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värde- intervall på fastighetsportföljen om 67 219 - 74 295 Mkr motsvarande +/- 3 538 Mkr.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE och Cushman & Wakefi eld i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde- mässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 41 180 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge.
Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 40 642 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr mot- svarande –1%. Bruttoavvikelserna var +1 563 Mkr respek- tive – 1 025 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.
Därtill har Cushman & Wakefi eld utfört en skrivbords- värdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefi elds värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 18 229 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 088 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –859 Mkr motsvarande –5%.
De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till 19 382 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.
Genomsnittlig värderingsyield över tid
