Q3 1 JANUARI – 30 SEPTEMBER 2018
JANUARI – SEPTEMBER 2018
• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 599,2 (1 922,9) Mkr och rörelseresultatet till 131,8 (267,1) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 73,9 (195,6) Mkr motsvarande 2,22 (15,50) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 085 (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 534,0 (1 554,3) Mkr och rörelseresultatet till 28,1 (255,6) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -18,4 (206,8) Mkr motsvarande -4,20 (9,28) kr per stamaktie.
Eget kapital uppgick till 2 531 (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie.
• Under perioden byggstartades 38 (546) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (346) bostäder.
• Under perioden såldes totalt 451 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 231 (317) bostäder.
JULI – SEPTEMBER 2018
• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 715,0 (787,8) Mkr och rörelseresultatet till 26,3 (87,5) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 2,2 (50,1) Mkr motsvarande -1,47 (3,68) kr per stamaktie.
Eget kapital uppgick till 2 085 (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 208,3 (637,7) Mkr och rörelseresultatet till -122,1 (90,8) Mkr.
Resultat efter skatt uppgick till -137,6 (50,1) Mkr motsvarande -9,43 (1,15) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 531 (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie.
• Under perioden byggstartades 0 (16) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (16) bostäder.
• Under perioden såldes totalt 5 (65) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 4 (64) bostäder.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN
• ALM Equity förvärvade bolaget Kopparnäset Holding AB som äger andelar i fyra av ALM Equitys projekt.
Köpeskillingen uppgick till 344 Mkr. Den finansiella effekten av affären innebär en positiv resultat- påverkan om 57 Mkr enligt segmentsredovisningen. Enligt IFRS påverkas resultatet negativt med 85 Mkr.
Eget kapital enligt IFRS påverkas totalt med -378 Mkr.
• Dotterbolaget Svenska Nyttobostäder tecknade ett femårigt hyresavtal med Handelshögskolan i Stockholm, avseende 40 nyproducerade bostäder i Hässelby Strand.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr.
ALM Equitys andel uppgick till 25 procent.
• Förvaltningsprojektet Mälarterrassen i Hässelby Strand blev fullt uthyrt.
• Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital för utveckling samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder, för förvaltning.
• Byggstart av 62 hyresrätter i Rönninge Centrum.
• ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting, Solna. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset.
ALM EQUITY AB (publ)
DELÅRSRAPPORT
1 JANUARI – 30 SEPTEMBER 2018
MÖJLIGEN HAR VI INTE SETT BOTTEN ÄNNU De senaste månaderna har ALM Equity pratat med fler byggare, betonggjutare och arkitekter än någonsin tidigare. Anledningen är att alla är ute och letar nya jobb - en bristvara sedan främst Finansinspektionen stängt ute en stor del av de tänkbara köparna från bostadsrättsmarknaden. Priserna har fallit och de som trots restriktionerna har möjlighet att köpa har blivit försiktiga. Möjligen har vi inte sett botten ännu.
Sett på ett par års sikt kommer dock marknaden till- baka. 2018-2019 är tillskottet av nybyggda lägenheter fortfarande på hög nivå men redan 2020 minskar antalet dramatiskt. Bankernas ansökningar om bygg- nadskreditiv rasar vilket är en tydlig indikator.
EN SÖNDERREGLERAD MARKNAD
Flertalet kommuner uppger att det råder bostadsbrist på deras orter. Denna brist är emellertid självförvållad.
De skyldiga är politiker på kommunalplanet som släppt fram för många byggen med stora lägenheter och politiker på riksplanet som reglerat sönder bostadsmarknaden. Om olika hinder för människor att anpassa sitt boende efter förändrade behov inte hade funnits skulle den största delen av bostadskön sannolikt försvinna på ett antal år. Det handlar bland annat om hyresregleringen som gör att ingen lämnar en äldre innerstadslägenhet. Alla alternativ är sämre, dyrare och mindre. Ägare av villor eller större bostadsrätter blir inlåsta till följd av vinstbeskatt- ningen vid en flytt. Pensionärer som flyttar till nytt och dyrare har svårt att få lån om inkomsterna inte når upp till de krav som bankerna är ålagda att följa.
En stor del av problemen hade kunnat avhjälpas med en återgång till en fastighetsskatt som betalas löpande under tiden som bostaden brukas, kombinerat med en slopad reavinstskatt. Genom att ta bort ränteavdragen kan reglerna för amortering och lånetak mildras så att även unga med goda inkomster men utan kapital- insats kan ta sig in på marknaden.
Sveriges politiker har ett stort ansvar för att bostads- marknaden har drabbats av något som kan liknas vid kärlkramp.
ALM EQUITY FORTSÄTTER ATT STÄLLA OM VERKSAMHETEN TILL DE NYA MARKNADS- FÖRUTSÄTTNINGARNA
ALM Equity producerar i dag 710 bostäder mot hyres- marknaden. Andelen kommer fortsätta att öka.
Planering för vårt första hyresprojekt startade 2012 och färdigställdes 2014 och denna typ av projekt utgör nu mer än 50 procent av vår pågående produktion och drygt 60 procent av projektportföljen.
Vår finansieringsmodell är att arbeta med partners som bidrar med finansiering medan ALM Equitys uppdrag är att driva och utveckla projekten. De kassa- flöden som ett hyresobjekt levererar efter färdig- ställandet används för att betala tillbaka insatsen från vår projektpartner, vilket i slutänden leder till att ALM Equity förvaltar en egen portfölj av främst delägda hyresobjekt. Vi är alltså på väg att ömsa skinn från ett renodlat projektutvecklingsbolag inom bostadssektorn, till att även förvalta en egen portfölj av bostadsfastigheter via våra dotterbolag Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder.
Mer än 90 procent av hyresbostäderna som i dag är under produktion har hyrts ut i olika blockaffärer, exempelvis till ett av Petter Stordalens bolag och till Handelshögskolan i Stockholm. Den typen av affärer räknar vi med kommer att fortsätta, vi ser att behovet finns i både företag och organisationer.
Under perioden såldes endast fem bostäder i bostads- rättssegmentet samtidigt som vi efter perioden tecknat ytterligare försäljningsavtal för 180 hyresbostäder.
Totalt har vi nu sålt 710 hyresbostäder i produktion och 536 sålda hyresbostäder som ska produktionsstartas.
Till detta har vi nu ytterligare 1 100 hyresbostäder som ligger ute till försäljning mot investerare. Vår förhopp- ning är att vi snart ska kunna byggstarta sålda projekt och fortsätta sälja hyresbostäder enligt vår affärsmodell.
forts...
VD HAR ORDET
ALM Equitys förvaltningsbolag har i dagsläget ingångna avtal avseende 1 370 bostäder varav 710 är produktionsstartade. Den totala byggrättsportföljen uppgår till cirka 11 500 bostäder varav 7 000 beräknas utvecklas till förvaltningsbostäder.
För förvaltningsbostäderna kommer vi liksom tidigare att ha en intjäning med ungefär samma marginaler genom succesiv vinstavräkning under produktionsfasen men till skillnad mot tidigare så kommer vi även få en del av värdeökning och kassafl öde på det förvaltade beståndet.
OMSTÄLLNING OCH PÅVERKAN
Det blir en ganska stor omställning när man går från försäljning mot privatkunder på den traditionella bostadsrättsmarknaden till försäljning för uthyrning.
Även redovisning och resultat påverkas och eff ekterna kan bli ganska ryckiga och negativa under en över- gångsfas. Successivt fasas sålda bostadsrätter ut genom frånträden av projekt samtidigt som vi nu byggstartar förvaltningsprojekt.
Kvartalsresultatet påverkas negativt med anledning av ett minskat antal bostäder i produktion. Den omställningen kommer ske under ett antal kvartal framåt men kommer att ge ett rekordhögt antal bostäder i produktion på sikt.
De projekt som nu är i produktion och läggs i förvalt- ning förväntas att påverka resultatet positivt genom orealiserade värdeförändringar och driftnetton.
KOPPARNÄSET-AFFÄREN
Aff ären med Kopparnäset är bra och lönsam för oss.
Bokföringsmässigt ger aff ären en positiv eff ekt på 57 Mkr enligt segmentsredovisningen och -85 Mkr enligt IFRS i kvartalet. Den passar bra in i vår fortsatta strategi då större delen av den förvärvade portföljen kommer läggas i förvaltning vid färdigställande, totalt planerat till 1 700 bostäder. För att minska vår kapital- bindning i projektet Ingenting i Solna har vi efter perioden sålt 25 procent till investerare. Dessa inves- terar också i förvaltningsbostäderna som ligger med i aff ären. Vi kommer att jobba på samma sätt med övriga delar av den förvärvade portföljen och ta med investerare som vill satsa långsiktigt med oss på förvaltning.
Stockholm, 22 november 2018 Joakim Alm, VD
PROJEKTPORTFÖLJ
Totalt ALM Equitys andel
jul-sep 2018 jul-sep 2017 jul-sep 2018 jul-sep 2017
Byggrätter 11 406 10 248 8 685 7 769
Startad produktion 0 392 0 225
Sålda bostadsrätter 5 66 4 60
Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag 0 0 0 0
Bostäder i produktion vid periodens slut 1 313 2 064 989 1 515
Försäljningsgrad i produktion* 64% 81% 64% 79%
- justerad försäljningsgrad efter periodens utgång* 82% - 82% -
Bostäder levererade till marknaden 86 100 66 95
Förvärvet av Kopparnäset Holding AB medförde ett åtagande att förvärva 244 färdigställda bostäder i projektet Ingenting i Solna.
Under ”justerad försäljningsgrad efter periodens utgång” visas försäljningsgrad efter periodens utgång då åtagandet efter periodens slut åter övergått till investerare.
*
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT UNDER PRODUKTION
–
FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDEPer 30 september 2018 var 16 (24) projekt under produktion om totalt cirka 68 149 (120 750) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 61 275 (93 050) kvm. Detta motsvarar 1 313 (2 016) bostäder varav ALM Equitys andel är 989 (1 473). Av dessa är 968 bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader.
Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid periodens slut till 64 (81) procent. Förvärvet av Kopparnäset Holding AB medförde ett åtagande att
förvärva 244 färdigställda bostäder i projektet Ingenting i Solna varför dessa ej redovisas som externt sålda. Efter periodens slut har åtagandet övergått till investerare som förvärvat 25 procent av detta projekt. Skulle den transaktionen skett innan periodens utgång hade försäljningsgraden istället uppgått till 82 procent.
Under tredje kvartalet levererades totalt 86 (100) bostäder till kunder varav ALM Equitys andel är 66 (95) bostäder.
Per den 30 september fanns 80 (7) enheter i lager till ett värde av 222 (25,0) Mkr, vilket motsvarar produk- tionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 63 (5) enheter i eget lager till ett värde av 162 (16,1) Mkr.
Under tredje kvartalet såldes totalt 11 (0) bostäder från lagret för 47,8 (0) Mkr varav ALM Equitys andel upp- går till 6 (0) bostäder som såldes för 25,4 (0) Mkr. Antalet enheter i lager har under 2018 ökat som ett resultat av antalet frånträdda projekt som är högt. ALM känner ingen oro över lagret då dessa är bokförda till produk- tionsvärde vilket ligger väsentligt under marknadsvärdet.
Vid utgången av tredje kvartalet under 2014 - 2018 var projekt under produktion:
Projektportfölj i produktion (kvm)
ALM Equitys andel projektportfölj i produktion (kvm)
PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR
En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018-2019, se planerade frånträden närmsta tre åren nedan:
Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm)
PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM) I PRODUKTIONSSTARTADE PROJEKT KOMMANDE TREÅRSPERIOD
Q4 2018
Q1 2019
Q2 2019
Q3 2019
Q4 2019
Q1 2020
Q2 2020
Q3 2020
Q4 2020
Q1 2021
Q2 2021
Q3 2021 14 000
10 000 8 000
2 000 0 4 000 6 000 12 000 16 000
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
2014-09-30 2015-09-30 2016-09-30 2017-09-30 2018-09-30
PROJEKT UNDER UTVECKLING
–
FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING.Per den 30 september 2018 var 91 (90) projekt under utveckling om totalt 607 743 (615 100) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 439 029 (450 800) kvm.
Totalt omfattar det 4 079 (3 367) bostäder färdig
byggrätt och 5 999 (4 763) planerade bostäder under detaljplaneprocess. I portföljen ingår 228 646 kvm, varav ALM Equitys andel är 213 628 kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts.
Vid utgången av tredje kvartalet 2014 - 2018 fördelades projekt under utveckling:
Estimerade byggrätter (kvm)
ALM Equitys andel esti- merade byggrätter (kvm)
PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR
0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000
2014-09-30 2015-09-30 2016-09-30 2017-09-30 2018-09-30
EKONOMI
BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 30 SEPTEMBER 2018 Balansomslutningen uppgick till 5 393 (5 443) Mkr.
Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på 3 055 (3 774) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till 1 076 (1 076) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 674 (1 740) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 730 (337) Mkr.
Det egna kapitalet uppgick till 2 531 (2 197) Mkr.
Soliditeten uppgår vid kvartalets slut till 47 (40) procent och enligt segmentsredovisningen till 43 (39) procent.
Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till 1 824 Mkr, åter- betalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott.
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING
Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 1 599,2 (1 922,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 131,8 (267,1) Mkr, rörelsemarginalen till 8,2 (13,9) procent och periodens resultat efter skatt till 73,9 (195,6) Mkr.
ENLIGT IFRS
Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1534,0 (1 554,3) Mkr, rörelseresultatet till 28,1 (255,6) Mkr, rörelsemarginalen till 1,8 (16,4) procent och resultatet efter skatt till -18,4 (206,8) Mkr.
RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI – SEPTEMBER 2018 (9 MÅNADER) ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovis- ningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet.
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 458,5 (407,2) Mkr. Kassaflödet för tredje kvartalet var -126,6 (-38,4) Mkr. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferens- kapital baserade på framtagna förvärvs- och projekt-
kalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 september i spannet 1,45 – 4,54 procent med en genomsnittsränta på 2,51 procent.
LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING ENLIGT IFRS
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING
Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 715,0 (787,8) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 26,3 (87,5) Mkr, rörelsemarginalen till 3,7 (11,1) procent och periodens resultat efter skatt till 2,2 (50,1) Mkr.
ENLIGT IFRS
Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 208,3 (637,7) Mkr, rörelseresultatet till -122,1 (90,8) Mkr, rörelsemarginalen till -58,6 (14,2) procent och resultatet efter skatt till -137,6 (50,1) Mkr.
RESULTAT FÖR PERIODEN JULI – SEPTEMBER 2018 (3 MÅNADER)
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret
i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr vilket överstiger det bokförda värdet på 23,65 Mkr med 7,55 Mkr. Resultateffekten för ALM Equity uppgick till 1,88 Mkr. ALM Equitys andel uppgick till 25 procent.
Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital för utveckling samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder, för förvaltning.
Svenska Nyttobostäder, som ingår i ALM Equity- koncernen, har tecknat avtal om totalt 121 nyproducerade lägenheter i Hässelby Strand.
Detta innebär att projektet, som innehåller 161 lägenheter och två lokaler, är fullt uthyrt när det färdigställs i Q1 2019. Driftnettot för fastigheten förväntas bli 15,2 Mkr på årsbasis vid inflytt.
I Rönninge Centrum, Salem, byggstartade ALM Equity projektet Torghuset. ALM Equitys dotterbolag Småa (50 procent) kommer tillsammans med Resona (50 procent) att utveckla ett flerbostadshus bestående av 62 hyres-
lägenheter, fyra lokaler och ett underliggande garage.
Totalentreprenad utförs av dotterbolaget 2xA Entreprenad. De färdigställda bostäderna finansieras av Resona och förvaltas av ALM Equitys dotterbolag Smarta Hyresbostäder som succesivt kan nå en ägar- andel på 50 procent.
ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting i Solna för cirka 90 Mkr. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset. Detta innebär även att åtagandet att förvärva 50 procent av projektens bostäder vid färdigställande nu åter ligger på externa investerare. Effekten blir att 244 lägenheter kommer redovisas som sålda i Q4. Hade transaktionen genomförts innan utgången av Q3 hade den totala försäljningsgraden uppgått till 82 procent. Den momentana effekten av försäljningen är att resultatet per 30/9 2018 enligt segmentredovisningen minskas med 13,6 Mkr. Enligt IFRS redovisas förändringen inte över resultaträkningen utan ger en positiv effekt på egna kapitalet för moderbolagets aktieägare med 21,4 Mkr.
ORGANISATION
I början av 2018 sjösatte ALM Equity en ny organi- sationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostads- utvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem
affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster.
Under tredje kvartalet köpte ALM Equity, genom dotterbolaget ALM Småa Bostad AB, Kopparnäsets dotterbolag Kopparnäset Holding AB som äger andelar i fyra av ALM Equitys bostadsutvecklings- projekt;
• 50 procent i The Brick, Telefonplan
• 20 procent i Kista Square Garden, Kista
• 25 procent i Ingenting, Solna
• 50 procent i Saltsjö-Järla, Nacka.
Köpeskillingen om 344 Mkr motsvarar nominellt värde av investerat kapital plus upplupen årlig avkastning om 5 procent. ALM Equity har tillsvidare finansierat förvärvet med revers till säljaren. Kopparnäset har garanterat en eventuell emission av preferensaktier upp till 350 Mkr. Affären medförde ett åtagande att köpa 244 färdigställda bostäder i projekten Skalden
och Poeten som ligger i området Ingenting, Solna.
Den finansiella effekten av affären innebar en positiv resultatpåverkan om 57 Mkr enligt segments- redovisningen. Enligt IFRS är resultateffekten -85 Mkr och effekten på eget kapital är totalt -378 Mkr dels genom resultateffekten dels genom att aktieägar- tillskott från investerare har eliminerats.
Svenska Nyttobostäder, som ingår i ALM Equity- koncernen, ingick avtal med Handelshögskolan i Stockholm om 40 nyproducerade lägenheter i Hässelby Strand. Avtalet löper under fem år från och med mars 2019 med möjlig förlängning. Det nya lägenhetsbeståndet hyrs ut på blockhyresavtal och Handelshögskolan hanterar all förmedling.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN
Den 28 september fattade en extra Bolagsstämman beslut att förvärv av samtliga aktier i Kopparnäset Holding AB från Kopparnäset Projektholding AB.
Vidare beslöt bolagsstämman att ändra bolags- ordningen, innebärande ändring av gränser för
aktiekapitalet och antalet aktier samt vissa mindre justeringar samt bemyndigade styrelsen att besluta om nyemission av högst 4 miljoner preferensaktier innebärande en aktiekapitalökning om högst 40 Mkr.
EXTRA BOLAGSSTÄMMA
Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr + 600 Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (ränte-
golv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till -20,8 (-21,6) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 62 (178) Mkr i likvida medel.
Borgensförbindelser upptagna för projektbolag
uppgick vid periodens slut till 478 (667) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 993 (873) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 46 (41) procent.
MODERBOLAGET
Transaktioner med närstående är under perioden i
linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2017, not 28.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
KONCERNEN –
SEGMENTSREDOVISNING
ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet.
KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN
Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017
Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 2
Nettoomsättning 714 964 787 843 1 599 235 1 922 870 2 692 060
Produktions- och driftskostnader -657 132 -683 927 -1 379 031 -1 568 502 -2 251 256
Bruttoresultat 57 832 103 916 220 204 354 368 440 804
Försäljnings- & administrationskostnader -31 553 -16 405 -88 369 -87 252 -124 865
Resultat från andelar i intresseföretag 0 0 0 0 0
Rörelseresultat 26 279 87 511 131 835 267 116 315 939
Finansiella intäkter 4 884 3 528 9 887 7 246 15 597
Finansiella kostnader -29 432 -28 948 -68 242 -65 075 -103 811
Värdeförändring derivatinstrument 0 0 0 0 0
Resultat före skatt 1 731 62 091 73 480 209 287 227 725
Skatt 473 -11 949 398 -13 722 -2 480
Periodens resultat 2 204 50 142 73 878 195 565 225 245
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 2 317 50 212 74 144 195 787 225 571
Innehav utan bestämmande inflytande -113 -70 -266 -222 -326
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före utspädning (kr) -1,47 3,68 2,22 15,50 16,76 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) -1,47 3,67 2,22 15,48 16,74
Antal utstående stamaktier vid
periodens slut (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155
Antal utstående preferensaktier vid
periodens slut (tusental) 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122
Genomsnittligt antal stamaktier före
utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155
Genomsnittligt antal stamaktier efter
utspädning (tusental) 10 155 10 167 10 155 10 167 10 162
* Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om.
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN
Belopp i tkr Not 2018-09-30 2017-12-31
TILLGÅNGAR 2
Anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 9 146 13 525
Andelar enligt kapitalandelsmetoden 0 0
Uppskjuten skattefordran 1 800 5 023
Summa anläggningstillgångar 10 946 18 548
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 59 482 90 358
Exploateringsfastigheter* 3 559 111 3 159 578
Lagerandelar i bostads- och äganderätter 184 910 63 030
Övriga kortfristiga fordringar 604 879 626 556
Likvida medel 418 415 531 850
Summa omsättningstillgångar 4 826 797 4 471 372
Summa tillgångar 4 837 743 4 489 920
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital inkl. minoritets andel 2 085 136 2 070 551
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande lån 1 078 035 1 086 614
Uppskjuten skatteskuld* 158 712 154 644
Övriga avsättningar 24 375 25 822
Summa långfristiga skulder 1 261 122 1 267 080
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 142 053 707 961
Efterställda räntebärande reverslån 605 894 121 876
Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 743 538 322 452
Summa kortfristiga skulder 1 491 485 1 152 289
Summa skulder och eget kapital 4 837 743 4 489 920
Minoritets andel av eget kapital uppgår till -6 766 -6 500
KONCERNEN – IFRS
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017
Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 1,2
Nettoomsättning 208 346 637 743 1 533 990 1 554 308 3 351 391
Produktions- och driftskostnader -298 650 -529 641 -1 415 364 -1 271 582 -2 771 074
Bruttoresultat -90 304 108 102 118 626 282 726 580 317
Försäljnings- och administrationskostnader -31 661 -15 679 -88 477 -84 221 -124 864 Resultat från andelar i intresseföretag -181 -1 575 -2 047 57 105 50 012
Rörelseresultat -122 146 90 848 28 102 255 610 505 465
Finansiella intäkter 1 933 2 697 4 013 7 502 3 395
Finansiella kostnader -20 709 -23 141 -54 597 -51 947 -69 476
Värdeförändring derivatinstrument 3 054 2 303 1 942 8 788 11 436
Resultat före skatt -137 868 72 707 -20 540 219 953 450 820
Skatt 318 -22 562 2 186 -13 121 4 857
Periodens resultat -137 550 50 145 -18 354 206 832 455 677 Periodens övriga totalresultat
Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0
Periodens övriga totalresultat 0 0 0 0 0
Periodens totalresultat -137 550 50 145 -18 354 206 832 455 677
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare -78 535 24 557 8 933 132 584 293 513
Innehav utan bestämmande inflytande -59 015 25 588 -27 287 74 248 162 164 Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare -78 535 24 557 8 933 132 584 293 513
Innehav utan bestämmande inflytande -59 015 25 588 -27 287 74 248 162 164
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före utspädning (kr) -9,43 1,15 -4,20 9,28 23,45 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) -9,43 1,15 -4,20 9,27 23,43
Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 6,30 6,30 8,40
Antal utstående stamaktier vid
periodens slut (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155
Antal utstående preferensaktier vid
periodens slut (tusental) 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122
Genomsnittligt antal stamaktier före
utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155
Genomsnittligt antal stamaktier efter
utspädning (tusental) 10 155 10 167 10 155 10 167 10 162
* Under 2017 har en justering om 131 Mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om.
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i tkr Not 2018-09-30 2017-12-31
TILLGÅNGAR 1,2
Anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier 9 146 13 525
Andelar enligt kapitalandelsmetoden 24 553 34 128
Uppskjuten skattefordran 4 626 5 023
Summa anläggningstillgångar 38 325 52 676
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter* 1 204 541 718 382
Pågående bostadsprojekt* 3 055 020 3 345 127
Lagerandelar i bostads- och äganderätter 266 243 87 444
Övriga kortfristiga fordringar 370 596 590 072
Likvida medel 458 450 568 940
Summa omsättningstillgångar 5 354 850 5 309 965
Summa tillgångar 5 393 175 5 362 641
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital inkl. minoritets andel 2 530 555 2 667 488
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande lån 3,4 1 078 035 1 086 614
Derivatinstrument 3 4 024 6 580
Uppskjuten skatteskuld* 163 300 165 239
Övriga avsättningar 24 387 25 822
Summa långfristiga skulder 1 269 746 1 284 255
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 4 188 627 865 611
Efterställda räntebärande reverslån 4 674 345 146 822
Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 729 902 398 465
Summa kortfristiga skulder 1 592 874 1 410 898
Summa skulder och eget kapital 5 393 175 5 362 641
Minoritets andel av eget kapital uppgår till 778 018 891 529
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG
Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Rörelseresultat -122 146 90 848 28 102 255 610 505 465
Finansiella poster -18 776 -20 444 -50 584 -44 445 -57 485
Ej kassapåverkande poster -81 278 1 025 831 -21 493
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital -141 003 70 682 -21 457 211 996 426 487 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -131 071 7 352 -486 159 -480 498 -416 912 Investering/försäljning pågående bostadsprojekt 220 850 -205 558 290 107 -1 668 313 181 688 Investering/försäljning lagerandelar Brf -2 661 -21 735 -178 799 -16 684 -52 406 Övrig förändring i rörelsekapital 342 483 14 203 549 478 -251 276 -483 778 Kassaflöde från löpande verksamhet 288 598 -135 056 153 170 -2 204 775 -344 921 Investeringar/försäljningar av materiella och
finansiella anläggningstillgångar -3 115 1 347 12 318 -89 354 -824 015 Kassaflöde från investeringsverksamhet -3 115 1 347 12 318 -89 354 -824 015
Obligation 0 0 0 600 000 600 000
Utdelning -17 270 -12 856 -43 882 -38 355 -3 055
Aktieägartillskott -290 676 0 -25 996 771 224 811 366
Upptagna/Amorterade lån -104 181 92 338 -158 040 640 287 -608 242
Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader 0 1 912 -60 247 939 461 673 Transaktioner Innehav utan bestämmande
inflytande 0 13 926 -48 000 -37 464 -41 550
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -412 127 95 320 -275 978 2 183 631 1 220 192
Periodens kassaflöde -126 644 -38 389 -110 490 -110 498 51 256 Likvida medel vid periodens början 585 094 445 575 568 940 517 684 517 684 Likvida medel vid periodens slut 458 450 407 186 458 450 407 186 568 940
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG
Belopp i tkr 2018 2017
jan-sep jan-dec
Eget kapital vid periodens början 2 667 488 1 045 788
Resultat för perioden (moderbolagets aktieägare) 8 933 293 510
Övrigt totalresultat 0 0
Årets totalresultat 8 933 293 510
Transaktioner med ägare:
Lämnad utdelning -51 596 -55 411
Optionspremier -60 1 361
Nyemissioner -97 464 199
Emissionkostnader 0 -3 887
Ovillkorade aktieägartillskott -290 676 811 366
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 196 563 110 562
Summa transaktioner med ägare -145 866 1 328 190
Eget kapital vid periodens slut 2 530 555 2 667 488
MODERBOLAGET
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Nettoomsättning - 0 0 169 281
Försäljnings- och administrationskostnader -4 722 -4 492 -12 719 -26 418 -35 744
Rörelseresultat -4 722 -4 492 -12 719 -26 249 -35 463
Resultat koncernföretag 28 1 968 68 388 221 544 237 479
Finansnetto -16 112 -19 081 -43 199 -40 712 -60 086
Resultat efter finansiella poster -20 806 -21 605 12 470 154 583 141 930
Bokslutsdispositioner - - - - -24 863
Resultat före skatt -20 806 -21 605 12 470 154 583 117 067
Skatt - - - - -
Periodens resultat -20 806 -21 605 12 470 154 583 117 067
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i tkr 2018-09-30 2017-12-31
TILLGÅNGAR
Maskiner och inventarier - -
Andelar i intressebolag 162 162
Andelar i koncernbolag 368 807 1 138 413
Summa anläggningstillgångar 368 969 1 138 575
Kortfristiga fordringar m.m. 1 725 759 721 491
Likvida medel 61 660 299 088
Summa omsättningstillgångar 1 787 419 1 020 579
Summa tillgångar 2 156 388 2 159 154
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 992 833 1 032 268
Obligationslån 1 076 000 1 076 000
Summa långfristiga skulder 1 076 000 1 076 000
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - -
Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 87 555 50 886
Summa kortfristiga skulder 87 555 50 886
Summa skulder och eget kapital 2 156 388 2 159 154
Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segments- redovisningen beräknas då covenanterna från obli- gationsemissionerna under 2016 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas.
DEFINITIONER
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moder- bolagets aktieägare minskat med preferensaktie- utdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet.
Resultat per stamaktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktie- ägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och mino- ritetens del av resultatet för perioden.
Rörelsemarginal
Rörelseresultat i procent av omsättningen.
Soliditet DEFINITIONER OCH NYCKELTAL
NYCKELTAL OCH AKTIEDATA
2018 2017 2018 2017 2017
Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
IFRS
Rörelsemarginal -58,6% 14,2% 1,8% 16,4% 15,1%
Resultat per stamaktie före utspädning -9,43 1,15 -4,20 9,28 23,45
Eget kapital per stamaktie 72,00 62,07 72,00 62,07 77,23
Avkastning på eget kapital -18% 8% -6% 26% 43%
Soliditet 47% 40% 47% 40% 50%
SEGMENTSREDOVISNING
Rörelsemarginal 3,7% 11,1% 8,2% 13,9% 11,7%
Resultat per stamaktie före utspädning -1,47 3,68 2,22 15,50 16,76
Eget kapital per stamaktie 105,42 103,37 105,42 103,37 106,88
Avkastning på eget kapital -5% 14% 2% 20% 20%
Soliditet 43% 39% 43% 39% 46%
PROJEKTPORTFÖLJEN
Försäljningsgrad i produktion* 64% 81% 64% 81% 82%
- justerad försäljningsgrad efter periodens
utgång* 82% - 82% - -
Antal sålda bostadsrätter (brutto)* 5 65 5 464 545
Antal sålda hyresrätter till förvaltning (brutto) 0 0 0 0 0
Antal produktionsstartade bostäder (brutto) 0 16 38 546 546
Antal bostäder i produktion (brutto) 1 313 2 016 1 313 2 016 1 707
Färdiga byggrätter under utveckling** (brutto, kvm) 212 676 215 830 212 676 215 830 215 236 Estimerade byggrätter under utveckling (brutto, kvm) 395 067 398 284 395 067 398 284 396 500
* Hänvisning till Kopparnäsaffären sidan 8.
** Färdiga men inte produktionstartade byggrätter.
NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN
ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårs- rapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen.
De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2017, sidorna 92–101.
Standarden IFRS 15 behandlar redovisning av intäkter från kontrakt och försäljning av vissa icke finansiella tillgångar och tillämpas från 1 januari 2018. Den nya standarden bedöms ha begränsad påverkan på redovis- ningen. ALM Equity har i samband med övergången till IFRS inför 2016 utgått från principen inom IFRS 15 och har under året fortsatt utvärdera den. Bedömningen är att projektutvecklingen av bostadsrätter fortsatt kommer redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning och att koncernens försäljning av småhus kommer redovisas enligt färdigställandemetoden. Därmed kvarstår bedömningen att bolagets nuvarande intäktsredovisning inte kommer påverkas väsenligt.
Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella
rapporter.
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tillämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i sam- band med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart.
Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan-/
kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos.
STEG 1:
(Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst
Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden.
I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln:
STEG 2:
(Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser.
I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas del- ägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segments- redovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen.
NOT 2 – SEGMENTSREDOVISNING
FORTS. NOT 2
Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”.
Resultaträkning jul-sep 2018
Bostads- utveckling
Segment Avstämning mot IFRS
Bostads- utveckling enligt IFRS
Nettoomsättning 714 964 -506 618 208 346
Rörelsekostnader -688 685 358 193 -330 492
Rörelseresultat 26 279 -148 425 -122 146
Finansnetto -24 548 5 772 -18 776
Värdeförändring derivatinstrument 0 3 054 3 054
Resultat före skatt 1 731 -139 599 -137 868
Skatt 473 -155 318
Periodens resultat 2 204 -139 754 -137 550
Resultaträkning jan-sep 2018
Nettoomsättning 1 599 235 -65 245 1 533 990
Rörelsekostnader -1 467 400 -38 488 -1 505 888
Rörelseresultat 131 835 -103 733 28 102
Finansnetto -58 355 7 771 -50 584
Värdeförändring derivatinstrument 0 1 942 1 942
Resultat före skatt 73 480 -94 020 -20 540
Skatt 398 1 788 2 186
Periodens resultat 73 878 -92 232 -18 354
Balansutdrag 2018-09-30
Exploateringsfastigheter 3 559 111 -2 354 570 1 204 541
Pågående bostadsprojekt 0 3 055 020 3 055 020
Eget kapital 2 085 136 445 419 2 530 555
Balansomslutning 4 837 743 555 432 5 393 175
Soliditet 43% 47%
FORTS. NOT 2
Resultaträkning jul-sep 2017
Bostads- utveckling
Segment Avstämning mot IFRS
Bostads- utveckling enligt IFRS
Nettoomsättning 787 843 -150 100 637 743
Rörelsekostnader -700 332 153 437 -546 895
Rörelseresultat 87 511 3 337 90 848
Finansnetto -25 420 4 976 -20 444
Värdeförändring derivatinstrument 0 2 303 2 303
Resultat före skatt 62 091 10 616 72 707
Skatt -11 949 -10 613 -22 562
Periodens resultat 50 142 3 50 145
Resultaträkning jan-sep 2017
Nettoomsättning 1 922 870 -368 562 1 554 308
Rörelsekostnader -1 655 754 357 056 -1 298 698
Rörelseresultat 267 116 -11 506 255 610
Finansnetto -57 829 13 384 -44 445
Värdeförändring derivatinstrument 0 8 788 8 788
Resultat före skatt 209 287 10 666 219 953
Skatt -13 722 601 -13 121
Periodens resultat 195 565 11 267 206 832
Balansutdrag 2017-09-30
Exploateringsfastigheter 3 698 363 -2 916 395 781 968
Pågående bostadsprojekt 0 3 774 149 3 774 149
Eget kapital 1 810 110 386 674 2 196 784
Balansomslutning 4 666 220 776 363 5 442 583
Soliditet 39% 40%
NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Redovisat värde Verkligt värde
Belopp i tkr 2018-09-30 2017-09-30 2018-09-30 2017-09-30
Räntederivat 4 024 5 311 4 024 5 311
Obligationslån 1 076 000 1 076 000 1 076 000 1 076 000
1 080 024 1 081 311 1 080 024 1 081 311
VÄRDERINGSHIERARKIN
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
•
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder.•
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).•
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki.
RÄNTEDERIVAT
Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank.
OBLIGATIONSLÅN
För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när aktieägarlånet ingicks, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motvaras av det redovisade värdet.
NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Koncernen Moderbolaget
Ställda Säkerheter 2018-09-30 2017-09-30 2018-09-30 2017-09-30
Fastighetsinteckningar 326 432 933 550 - -
Andelar i bostadsrättsföreningar 30 920 15 420 - -
Nettotillgångar i koncernföretag - 876 201 - -
Likvida medel på spärrkonto - 8 066 - -
357 352 1 833 237 - -
Koncernen Moderbolaget
Eventualförpliktelser 2018-09-30 2017-09-30 2018-09-30 2017-09-30
Borgensförbindelser för koncernföretag 177 600 - 477 994 667 152
177 600 - 477 994 667 152
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.
Stockholm den 22 november 2018 ALM Equity AB (publ)
Joakim Alm, VD För mer information Joakim Alm, tel. 073-396 97 27
Om ALM Equity
Mer information finns på www.almequity.se
Rapportdatum
27 februari 2019 – Bokslutskommuniké 2018 23 maj 2019 – Delårsrapport januari - mars 2019
13 juni 2019 – Årsstämma 2018
22 augusti 2019 – Delårsrapport januari - juni 2019
Offentliggörande
Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande
klockan 16:15 den 22 november 2018.
OM ALM EQUITY AB
GRUNDAT
2006
VÄRDEORD
SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS
ENGAGEMANG
UTVECKLAR
BOSTADSPROJEKT &
KOMMERSIELLA PROJEKT
VERKSAMMA
I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN
& KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN
11 400
BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ
1 300
BOSTÄDER I PRODUKTION