Ombyggnation av outnyttjade lokaler
i stadsmiljö
– E N FALLSTUDIE MED
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN HARALD STAKE
Industriell Ekonomi - Affärsingenjör Byggteknik
Gabriel Bergman Ida Edvardsson Alice Persson
2
Program: Industriell Ekonomi - Affärsingenjör, inriktning Byggteknik.
Svensk titel: Ombyggnation av outnyttjade lokaler.
Engelsk titel: Rebuilding of unused facilities.
Utgivningsår: 2019
Författare: Gabriel Bergman, Ida Edvardsson & Alice Persson Handledare: Henrik Ringsberg
Examinator: Andreas Hagen
Nyckelord: Ombyggnation, lokaler, studentbostäder, vandrarhem, byggteknik, ekonomi, juridik, mängdning, outnyttjade lokaler.
_______________________________________________________________
Sammanfattning
Ett underskott av studentlägenheter är vanligt förekommande inom stadsmiljö vilket medför att alla studenter inte har tillgång till att flytta och studera på önskad destination som en följd av bostadssituationen. Konstruktion av nya studentlägenheter är en lång och kostsam process som gör att andra lösningar och alternativ blir mer attraktiva som en lösning på den rådande bostadsbristen. Ett av dessa alternativen är ombyggnation av tomma oanvända lokaler i stadsmiljö till studentlägenheter. Undersökningen är utförd för att utforska snabbare och mindre kostsamma alternativ för att producera fler studentlägenheter genom att använda redan existerande tomma outnyttjade lokaler. När en studentlägenhet hyrs ut finns det
alternativet att ha en s.k. 10 månaders hyra då en vandrarhemsverksamhet kan bedrivas under de resterande två månaderna då studenterna flyttar hem. Utforskning av de olika alternativen har blivit utförd för att fastställa det mest lönsamma alternativet att bedriva utifrån
bostadsrättsföreningens utgångspunkt. Det har genomförts en fallstudie av en bostadsrättsförening som innehar en tom lokal i process utav ombyggnation till studentlägenheter och eventuellt vandrarhem lokaliserad i stadsmiljö i Sverige för att
analysera de olika alternativen. En enkätundersökning är även genomförd för att få insikt på hur studenter tänker inom området och vilken lönsamhet som är möjlig för ett genomförande av en sådan ombyggnation.
Beräkningar har genomförts för att fastställa det mest lönsamma alternativet av uthyrning för en lokal i stadsmiljö där byggnationskostnader har ställts mot potentiell intäkt i fallet av studentlägenhet under 12 månader eller i fallet av 10 månaders hyra med
vandrarhemsverksamhet under sommarmånaderna. Resultatet var att det var teoretiskt 35 % mer lönsamt att konvertera till vandrarhem under två sommarmånader förutsatt fullbokat vandrarhem. Enligt utförd kalkylering visade det sig att ombyggnation är ett stabilt alternativ till nybyggnation av studentlägenheter. Skillnader funna mellan de två olika alternativen av uthyrning visar att 10 månaders verksamhet med vandrarhem är mer lönsamt men tillför mer allmänt arbete och mer komplicerat administrationsarbete.
3
Abstract
A deficiency of student residence is occurring within urban areas leading to students not being able to study in desired locations. Construction of new student apartments is a long and costsome process which opens up an opportunity for other alternatives. One of which is reconstruction of empty unused facilities located within areas exposed to the problem. The research was deducted to explore faster and less expensive options for getting more student apartments on the market by using an already existing empty facility. When an apartment is being rented out there is the option to convert it to a hostel during the summer season while the students have to relocate during this time, the exploration of this alternative has also been deducted to determine the most economically profitable option of rental. The research has been conducted by a case study of an establishment in the process of reconstruction into student apartments in an urban area in Sweden. A survey has also been executed to ascertain insight of what profits could be made by putting such reconstructions into effect.
Calculations has been made to determine the most beneficial option of rental for a housing association in an urban area were reconstruction cost has been compared to potential income in the case of student apartments all year-round or converting to a hostel during summer months. The results where that converting to a hostel during two summer months was theoretically 35 % more profitable than not doing so. However, it turns out that all
alternatives of rental is profitable according to our calculations, meaning that it’s worth the investment of converting a facility not being used into a student apartment or a hostel.
The differences found between the two options compared being either only a student apartment year-round or converting to a hostel during summer where that converting to a hostel is more profitable but brings more work and administration work.
Results are conducted mostly around a case study, but the study shows that a similar outcome can be expected from other facilities in other urban areas.
4
Förord
Examensarbetet omfattar 15 högskolepoäng inom Industriell Ekonomi med inriktning Byggteknik på Högskolan i Borås och är en avslutande del av programmet. Studien berör ämnet kring outnyttjade lokaler ägda av bostadsrättsföreningar i stadsmiljö.
Vi vill börja med att tacka vår interna handledare Henrik Ringsberg för all handledning under arbetets gång. Med alla våra visioner samt tankar och idéer så har Henrik funnits som ett stort stöd och bidragit med tips och råd.
Till sist vill vi tacka vår externa handledare Gabriela Nilsson som arbetar som ordförande på BRF Harald Stake. Gabriela Nilsson har möjliggjort denna studie med en stor öppenhet men också varit väldigt behjälplig vid eventuella frågor. Vi vill också tacka alla som svarade på vår enkät och de lärare som funnits som stöd vid eventuella frågor, utan er hade inte studien kunnat utföras.
Stort tack för visat intresse och engagemang!
Borås, Maj 2019.
Gabriel Bergman, Ida Edvardsson & Alice Persson
5
Innehållsförteckning
Begreppsförklaringar 7
1.Inledning 8
1.1 Bakgrund 8
1.2 Problembeskrivning 9
1.3 Syfte och frågeställningar 9
1.4 Disposition 10
1.5 Avgränsningar 11
2. Teoretiskt ramverk 12
2.1 Studentbostäder 12
2.1.1 Krav för studentbostäder 13
2.2 Vandrarhem 14
2.2.1 Långtidsboende och korttidsboende 14
2.2.2 Krav för korttidsboende 14
2.3 Juridiska förutsättningar för studentbostad 15
2.4 Ekonomiska förutsättningar för studentbostad 16
2.4.1 Studenters ekonomi 16
2.4.2 Avgift för studentbostad 16
2.4.3 Lönsamhet 17
2.5 Byggteknisk styrning 17
2.5.1 Entreprenadformer 17
2.5.2 Ekonomisk styrning av produktion 18
2.5.3 Mängdning 19
2.5.4 Kalkylering 20
2.5.5 Miljömässiga aspekter 22
2.6 Ombyggnation 22
2.6.1 Risker med ombyggnation 23
3. Metod 24
3.1 Datainsamling 24
3.1.1 Litteraturstudie och granskning 24
3.1.2 Enkätundersökning 25
3.1.3 Enkät, urval och svarsfrekvens 26
6
3.1.4 The General Data Protection Regulation (GDPR) 27
3.2 Validitet och reliabilitet 27
4. Fallstudie 29
5. Resultat 30
5.1 Ombyggnation av lokaler i stadsmiljö 30
5.2 Intäkter från lägenhetsuthyrning i ombyggda lokaler 30
5.2.1 Intäkter för 12 månaders hyra 30
5.2.2 Intäkter för 10 månaders hyra 31
5.3 Kostnader för ombyggnation och inredning av lägenheter 31
5.3.1 Kostnader för 12 månaders hyra 31
5.3.2 Kostnader för 10 månaders hyra 32
5.4 Lönsamhetskalkyl lägenheter i outnyttjade lokaler 34
5.4.1 Lönsamhet beräknat på 12 månaders hyra 34
5.4.2 Lönsamhet beräknat på 10 månaders hyra 34
5.5 Intressentundersökning studentbostad och modulbaserad bostad 36
6. Analys 44
6.1 Ekonomiskt perspektiv kring ombyggnation av outnyttjade lokaler 44 6.2 Ekonomiskt perspektiv införande av modulbaserad studentbostad 44
7. Diskussion 46
8. Slutsats 48
8.1 Ekonomiskt perspektiv kring ombyggnation 48
8.2 Införandet av modulbaserad studentbostad 49
8.4 Förslag på fortsatta studier 50
Källförteckning 51
Vetenskapliga 51
Icke Vetenskapliga 52
Litteratur (Vetenskaplig) 54
Bilagor 55
Bilaga 1: Enkäten 55
Bilaga 2: Enkäten, statistik 57
Bilaga 3: Bilder på lokalen (Harald Stake) 62
Bilaga 4: Ritningar samt beskrivningar 68
7
Begreppsförklaringar
BBR - Boverkets Byggregler BOA - Boarea
BR - Bostadsrätt BYA - Byggnadsarea BRF - Bostadsrättsförening
CSN - Centrala studiestödsnämnden
GDPR - General Data Protection Regulation HR - Hyresrätt
HRL - Hyresregleringslag
Kommersiell lokal - Lokal som drivs i vinstsyfte PBF - Plan- och byggförordningen
PBL - Plan- och bygglagen SBF - Studentbostadsföretagen SFS - Sveriges förenade studentkårer
EI30 - Konstruktion som är brandtät (E) och isolerande (I) i 30 minuter EI60 - Konstruktion som är brandtät (E) och isolerande (I) i 60 minuter
8
1.Inledning
Avsnittet kommer inleda med att introducera bakgrund och problembeskrivning. Med informationen som presenterats som grund knyts syftet samt frågeställningar ihop som därefter följs av rapportens disposition. Avsnittet inledning kommer avslutas med avgränsningar kring studien.
1.1 Bakgrund
Sverige är ett av de land enligt statistiska centralbyrån där en stor del av befolkningen väljer att söka eftergymnasial utbildning. År 2017 visar statistiken på att 43 % av den svenska befolkningen väljer att vidareutbilda sig och trenden ökar varje år samtidigt som antalet lågutbildade minskar årligen1 (SCB, 2018).
Eftersom fler väljer att studera vidare efter gymnasiet ökar också efterfrågan på
studentbostäder. Under 2017 har antalet nybyggnationer ökat med 55 % (SFS, 2017). Trots detta råder det bostadsbrist. Boverkets analyser visar främst på att det gäller bostadsbrist för Stockholm, Göteborg och Uppsala och att efterfrågan blir som tydligast vid terminsstart, framförallt på hösten. Under sommaren och våren är den avsevärt mindre (Boverket, 2018).
Bara i Göteborg var kötiden på under terminstart vid 2017 på cirka 18 månader medan Stockholm har 300 dagar för ett korridorsrum och 3–4 år för en studentlägenhet enligt Sveriges förenade studentkårer, SFS (SFS, 2017).
Istället för att fokusera på nyproduktion för att öka antalet studentlägenheter så kan det vara mer hållbart att fokusera på ombyggnation till studentlägenheter då 23 av 39 Sveriges högskolekommuner anger att det har underskott av studentlägenheter. Det är viktigt att ha koll på rådande regler som gäller vid ombyggnation av lokaler. Ombyggnationen skall ske i enlighet med PBL, plan- och bygglagen och godkänt bygglov. Om detta inte följs kan kommunen förbjuda processen och även begära vite (Boverket, 2010).
En stad som utnyttjat denna möjlighet är Malmö. Under 2015 startade Malmös kommunala bostadsbolag (MKB) AB ett stort projekt som kallades för “Lokal till hem”. Syftet med projektet var att utnyttja lokaler såsom källare, vindar, kontor och konditorier till att bli bostäder. Genom denna process kunde Malmö stad bli mer förtätat och möjligheten till att erbjuda lediga lägenheter till behövande blev mer tillgängligt. Resultatet blev 545 nya lägenheter där sammanlagt 1200 personer fick ett nytt hem (MKB, 2015). En granskning av vetenskaplig litteratur visar ett behov av ytterligare studier kring ombyggnation av lokaler i stadsmiljö. Denna studie kommer att bemöta detta behov genom att vår studie som berör ombyggnation av bostadsrättsföreningars lokaler till
studentlägenheter/vandrarhemsverksamhet i Sveriges storstäder vill vi lyfta en möjlig lösning
1 Lågutbildade definieras som individer som valt att inte vidareutbilda sig efter grundskolan.
9
till bostadsbristen som råder i storstäder i kombination av användningen av redan befintliga lokaler
1.2 Problembeskrivning
Bostadsbristen i storstäderna är stor, framförallt bland studenter är efterfrågan hög. I samband med att nya studenter anländer till universitet och högskolor varje termin ökar behovet av studentrum/lägenheter. Runt om i Sveriges storstäder finns en rad tomma och outnyttjade lokaler. Skulle dessa tomma lokaler kunna vara en av pusselbitarna till lösningen på en del av bostadsbristen? Genom studien har därför möjligheterna av ombyggnation av studentrum och/eller vandrarhemsverksamhet undersökts.
För att presentera en möjlig lösning till bostadsbristen som råder i svenska städer i
kombination av användningen av redan befintliga outnyttjade lokaler. De flesta aktörer väljer att bygga nyproducerade studentlägenheter istället för att se över andra alternativ som hade kunnat vara betydligt mer lönsamt. Nyproduktion medför en längre process av produktion men kräver också en högre budget för projektet. Ett bra och möjligtvis mer kostnadseffektivt alternativ är att använda de outnyttjade lokalerna till studentbostäder. Utöver den ekonomiska fördelen så tar en ombyggnation kortare tid än en nybyggnation vilket medför att bostäder kommer snabbare till marknaden och bostadsbristen möjligen åtgärdas snabbare om utnyttjandet av detta utförande expanderar.
1.3 Syfte och frågeställningar
Syftet med arbetet är att undersöka möjligheter att bygga om befintliga outnyttjade lokaler ägda av bostadsrättsföreningar i stadsmiljö till tidsbegränsade bostäder.
- Hur kan outnyttjade lokaler hos bostadsrättsföreningar byggas om till studentlägenheter utifrån ett ekonomiskt perspektiv?
- Hur kan outnyttjade lokaler hos bostadsrättsföreningar byggas om till
studentlägenheter vilka även används för vandrarhemsverksamhet utifrån ett ekonomiskt perspektiv?
10
1.4 Disposition
Avsnitt inledning; I detta avsnitt presenteras bakgrund och
avgränsningar för att sedan knytas samman med frågeställningar och syftet. Därefter följs problembeskrivning som sedan avslutas med disposition.
Avsnitt teoretiskt ramverk; Teoretiska ramverket presenterar begrepp och fakta som ligger till grund för studien såsom studentbostad, ekonomi- och juridiska förutsättning, ombyggnation, vandrarhem samt byggstyrning.
Avsnitt metod; Metod behandlar tillvägagångssättet för studien samt vilka forskningsmetoder som använts.
Avsnitt fallstudie; I detta avsnitt presenteras fallstudien bostadsrättsföreningen Harald Stake.
Avsnitt Resultat; Utifrån metod och teoretiska ramverket knyts resultat ihop. Resultatet är kategoriserat efter intäkt- och
kostnadssidan samt enkätundersökningen och kommer att beskrivas mer ingående i form av tabeller och figurer.
Avsnitt analys; I avsnittet analys presenteras en diskussion angående avsnittet resultat. Det sker tolkningar, förklaringar samt jämförelse mot resultatdelen.
Avsnitt diskussion; Diskussion tar upp generella delar kring analys och resultat. Genom motiveringar, sammanställningar och felkällor relaterat till studien.
Avsnitt slutsats; I avsnittet slutsats upprepas de viktigaste delarna ur studien. Problemformuleringen samt frågeställningarna kommer att bindas ihop och avslutas i slutsats.
Avsnitt källförteckning; Här presenteras alla källor som använts i studien. Källförteckning delas upp i vetenskapliga-, icke
vetenskapliga källor samt litteratur.
Avsnitt bilagor; Sist i studien presenteras bilagor. Där presenteras bilder på lokalen från fallstudien, frågorna som använts i
enkätundersökningen, statistik från enkätundersökningen och till sist lokalens planlösning.
11
1.5 Avgränsningar
Studien berör lokaler i stadsmiljö vilket innebär att studien inte kommer nämna information om lokaler utanför stadsmiljö eftersom det då blir svårare att dra generella slutsatser för att kunna besvara studiens syfte. Faktorer som påverkas av lokalernas läge är framförallt ekonomiska, som till exempel hyra eller närhet till universitet/högskola, aktiviteter samt stadsliv. Därför är det mycket viktigt att lokalerna har samma utgångspunkt för att kunna besvara syftet.
Studien begränsas även till tomma lokaler tillhörande bostadsrättsföreningar eftersom studien genomförs i samarbete i form av en fallstudie hos bostadsrättsföreningen Harald Stake i Mölndal. Avgränsningen görs eftersom att arbetet annars hade fått en alltför stor bredd.
Rent geografiskt avgränsas studien till Sverige då andra lagar, regler och standarder kan gälla i utlandet.
12
2. Teoretiskt ramverk
Det teoretiska ramverket kommer beröra information som är väsentlig för att kunna dra ett resultat och slutsats gällande syftet. Det teoretiska ramverket kommer bland annat beröra lagar och regler, ekonomistyrning, information om studentbostäder och
vandrarhemsverksamhet med mera.
2.1 Studentbostäder
Det finns olika definitioner av vad som menas med en studentbostad. Boverket definierar en studentbostad enligt;
“Med studentbostad menas studentlägenheter, korridorsrum eller liknande som är avsedda för studerande vid universitet eller högskola. Upplåtelseformen är hyresrätt med begränsad besittningsrätt, som är kopplad till hyresgästens studier.”(Boverket, 2018)
En annan definition av tillhandahålls av Statistiska Centralbyrån (SCB) vilken ger följande definition av en studentbostad;
“Bostad som är varaktigt förbehållen studerande vid universitet eller högskola. Det kan vara ett studentrum i korridor eller liknande, eller en fullständigt utrustad bostad. Elevhem, internat och andra typer av specialbostäder för studerande vid gymnasiala utbildningar, folkhögskolor eller andra liknande utbildningar räknas inte som studentbostäder” (SCB, 2015)
Nilsson och Andersson menar att det vanligaste tidsspannet att bo i en studentbostad ligger på cirka 2 år, vilket innebär att det sker många lägenhetsbyten och det är som mest aktuellt med inflytt vid början på höstterminen. Nilsson & Andersson, (2015) anger även att det finns tre olika kategorier av studentbostäder, korridorsrum, studentetta eller lägenhet (Nilsson &
Andersson, 2015):
Korridorsrum
Vilket är en bostad som är indelad i ett flertal närliggande rum. Rummet brukar ha ett
hygienutrymme men också en gemensam del som delas med andra studenter. Bostäder brukar oftast planeras som en korridor med ett gemensamt korridorkök. (Skaar & Skarpemo, 2016) Studentetta
Är en bostad i form av en lägenhet med ett rum på mindre än 35 kvm. Lägenheten ska ha utrymme för sömn, vila och daglig samvaro. Det ska även finnas möjlighet för matlagning i bostaden. Eftersom att utrymmena får överlappa varandra så kan lägenheten förminskas utan att förlora dess funktion och räcker även med ett fönster i lägenheten då det inte finns något krav på rumsavdelning. (BBR, §. 3:226; Boverket, 2018)
13 Lägenhet
En bostad i form av en lägenhet på 35 kvm eller större. Det kan vara enrumslägenhet eller flerrumslägenheter såsom tvåor, treor osv där lägenheten kan bestå av kök, bad/WC samt allrum beroende på hur stor bostaden är. (Albihn & Ivarsson, 2017)
Utöver ovanstående tre kategorier av studentbostäder finns en fjärde kategori modulbaserad studentbostad.
Modulbaserad studentbostad
Är en modulbaserad bostad som innebär att bostaden är försedd med fast inredning redan från produktion som ej skall bytas ut. Bostaden hyrs ut i befintligt skick med befintlig inredning.
(Tisell & Wiberg. 2016)
2.1.1 Krav för studentbostäder
Vilka krav som gäller vid hyra en studentbostad skiljer sig från kommun till kommun. Oftast ställs krav på att individen studerar, läser ett visst antal högskolepoäng per termin, har ett antagningsbesked och att hen är över 18 år (Svenska Bostäder, u.å). Utöver dessa krav finns krav kring tillgänglighet, bostadkomplement, och besiktning samt allmänna råd i BBR (Boverkets Byggregler) och PBL (Plan och Bygglagen).
Tillgänglighetskrav
I Sverige finns ett tillgänglighetskrav enligt FN konventionen om rättigheter för personer med nedsatt rörelseförmåga. BBR Människor med full rörlighet samt de som nyttjar käpp, rullator eller rullstol ska kunna röra sig i den byggda miljön detta gäller även för de med nedsatt syn, hörsel samt andra nedsatta förmågor som inte är nämnda. Tillgängligheter såsom balkong, terrass, uteplats samt rum ska vara anpassat för personer med nedsatt rörelseförmåga (BBR,
§. 3:146). Ett exempel på anpassat kan vara enkla åtgärder som en ramp. När det gäller hygienutrymme ska det vara utformat så det lätt och enkelt kan ordnas plats till en medhjälpare (Skaar & Skarpemo, 2016).
Bostadskomplement krav
När en individ hyr en studentbostad ska det också finnas bostadskomplement till bostaden.
Med detta menas att det ska finnas låsbart utrymme för förvaring av säsongsutrustning eller annat dylikt. Möjlighet till att kunna förvara cyklar, barnvagnar, rullator eller annan typ av utrustning som exempel postboxar ska också finnas tillgängligt. Bostadskomplementet ska finnas i nära anslutning till bostaden (Sköld & Tengsved, 2013).
Besiktningskrav
Besiktning är ett verktyg som används för bedömning av en bostads skick i samband med in- och utflyttning. Hyresvärden kan genom besiktning avgöra om eventuella ersättningar skall tillkomma för skador eller bristfälligheter som inte är i samma skick som vid hyresgästens inflytt. Rökning inomhus eller fettfläckar är exempel på typiska bristfälligheter. Vid inflytt skall hyresgästen erhålla information om bostadens skick, detta för att undvika att bli
14
ersättningsskyldig kring skador som orsakats tidigare hyresgäst. Besiktningen görs oftast av hyresvärden men kan också göras av hyresgästen vid utflytt och oftast är det skicket av golv, väggar, utrustning i kök och badrum som kontrolleras via ett besiktningsprotokoll.
Normalt slitage står hyresvärden för, hen ser även till att vanliga reparationer och underhålls utförs vid jämna mellanrum (Nilsson & Andersson, 2015).
Allmänna råd
I en studentbostad på max 35 kvm behöver det inte finnas direkt tillgång till solljus, däremot ska det finnas tillgång till direkt solljus i utrymmen där människor vistas mer än tillfälligt som exempel köksdelen. Huvudentren ska minst ha en dörr och det ska även finnas minst en dörr till varje studentbostad och om hygienutrymmet delas med andra så ska det finnas möjlighet till att ordna separata duschplatser, om det skulle saknas. Det ska även finnas i nära anslutning och på samma plan som studentbostäderna. Om det inte finns utrymme i egna studentbostad för möjlighet till att tvätta ska det finnas en gemensam tvättstuga (BBR, §.
3:22; Skaar & Skarpemo, 2016).
2.2 Vandrarhem
Vandrarhem, även kallat “hostel” är per definition ett övernattningsställe eller en verksamhet avsedd för tillfällig vistelse. Grundligen har denna typ av verksamhet syftet att hyras ut åt människor under kortare perioder och har därmed en annan lagstiftning än för permanenta bostäder vilket är en annan typ av verksamhet. Därmed tillkommer även speciallagstiftningar som berör disposition och utformningen av dessa lokaler, exempelvis speciella krav på personal och organisationen. Beroende på typen av verksamhet för tillfällig vistelse så skiljer sig även de kraven mellan varandra. (Boverket 2016)
2.2.1 Långtidsboende och korttidsboende
Varje kommun har en stadsbyggnadsnämnd eller byggnadsnämnd. De är nämnder som är förpliktade av PBL, deras huvuduppgift är att sköta uppgifterna inom området byggande.
Stadsbyggnadsnämnden bedömer långtidsboende och korttidsboende annorlunda. Ett långtidsboende är då hyresgästen hyr under en längre period som veckor eller månader och bedöms likt en permanent traditionell bostad. Medan korttidsboenden är när hyresgästen stannar i enstaka dagar. Då är bedömningen från stadsbyggnadsnämnden mer inkonsekvent och exakta krav är inte lika bestämda som för ett långtidsboende.
Skillnader mellan kraven som ställs på långtidsboenden och korttidsboenden kan skiljas åt.
Krav som tillgänglighet och dagsljus har inte lika höga krav som brand- och säkerhetskrav.
För långtidsboenden är det motsatsen, brand och säkerhetskraven är inte lika hårda som kraven för tillgänglighet och dagsljus. (Siljedahl 2016)
2.2.2 Krav för korttidsboende
Vandrarhem tillhör kategorin korttidsboende och därför ställs de skärpa krav om utrymning och säkerhet. Denna kategori kallas även verksamhetsklass 4 enligt BBR. Denna kategori för
15
byggnader med personer som vistas i byggnaden inte har god lokalkännedom och trots detta måste utrymma fort själva. Enligt § 5:214 i BBR kan följande lista krav ställas på byggnader med verksamhetsklass 4. (Boverket, 2014)
• Fönster som utrymningsväg godtas ej
• Tr2 eller Tr1-trapphus är en acceptabelt som ensam utrymningsväg
• Vägledande markeringar skall vara utsatta
• Nödbelysning skall vara uppsatta vid utrymningsvägar
• Varje gästrum skall vara försedd med en utrymningsplan
• Varje område skall vara försedd med brandvarnare och anordning för tidig upptäckt av brand
• Mellan gästrum skall bestå av avskiljande konstruktion med lägst EI60 som har brand- och brandgas spridnings skiljande egenskaper. Även dörrar mot trapphus och korridor kall ha lägst E30-C
2.3 Juridiska förutsättningar för studentbostad
Byggnation av studentlägenheter regleras i ett antal olika lagar och regler som hen ska rätta sig efter. Dessa är exempelvis PBL, BBR, PBF och andra nationella regelverk som gäller för byggande av bostäder. Kommunerna fastställer detaljplaner och bygglov för var och hur etableringen av studentbostäder ska ske. Kraven som ställs vid ombyggnation är samma som vid nybyggnation. Tillgänglighet, brandskydd, buller, hälsa, säkerhet och energihushållning är grundläggande krav men kan anpassas efter byggnadens förutsättningar, det får dock aldrig vara en anpassning där en människas hälsa och säkerhet kan blir utsatt. Med förutsättningar där ombyggnaden kan behövas anpassas är om det är en byggnad med kulturarv eller där det sker tekniska förutsättningar som försvårar att uppfylla kraven (BBR, §. 1:22; Hovemyr &
Rostvik, 2017).
Detaljplan
Detaljplanen gäller till den ersätts, upphävs eller ändras och gällande detaljplan bestämmer hur en byggnad/område ska respektive får användas. För ett geografiskt område finns det bara en detaljplan och om något kommer att ändras eller läggas till ska nya planen gälla
tillsammans med ursprungsplanen. Detaljplanen är juridiskt bindande och tiden kring ändring av detaljplanen varierar beroende på uppdragsgivare samt vad grunden är till ändring.
(Albihn & Ivarsson, 2017) Översiktsplan
Översiktsplan och skall finnas i varje kommun och skall representera en så aktuell beskrivning av kommunens tillgångar som möjligt. I översiktsplaneringen reflekteras politiska (majoritetens) åsikter av vad som skall hända med kommunens mark enligt de politiska målen och enligt kommunens tillgångar med mark och vatten och enligt hur
16
kommunens framtida byggnationer kommer se ut. I översiktsplanen dokumenteras även om det finns vissa områden som specifikt skall bevaras av kommunen och är inte juridiskt bindande. (BBR, u.å)
Bygglov
Vid nybyggnation, tillbyggnad, ombyggnad eller när användningen för en byggnad ändras måste tillåtelse av ett bygglov beviljas, vilket kommunens byggnadsnämnd ansvarar över.
Efter erhållet bygglov måste byggande ske inom 2 år samtidigt som byggnation måste vara färdigt inom 5 år. (Albihn & Ivarsson, 2017)
En bygglovsansökan är avgiftsbelagd. Den ska vara skriftlig samt innehålla ritningar, beskrivningar samt handlingar för byggnaden som ska prövas. Fastighetsbeteckning,
byggherrens namn och personnummer, tidpunkt när arbetet ska startas samt kontrollansvarig ska även stå med i ansökan. Efter ansökan har byggnadsnämnden 10 veckor på sig att antingen bevilja ansökan eller inte. Om byggnadsnämnden anser att det behövs ytterligare tillsyn kommer ansökan att förlängas upp till 10 veckor till. Handläggningstiden för anmälan är på 4 veckor och även här kan tiden förlängas till 4 veckor till om byggnadsnämnden anser att det behövs ytterligare tillsyn. (Caplja & Costea, 2017)
Enligt kapitel 9 i plan- och bygglagen §2 så krävs det bygglov till;
- Nybyggnad - Tillbyggnad
- Annan ändring av byggnad än tillbyggnad.
Efter en skriftlig inlämning av ansökningar så prövas bygglov, rivningslov, marklov och förhandsbesked. Därefter ska byggnadsnämnden enligt §27 behandla loven och
förhandsbeskeds inom tio veckor. Om det krävs längre tid för ansökningarna så får
byggnadsnämnden förlänga tiden med högst 10 veckor utöver de ursprungliga 10 veckorna, dock ska detta informeras till sökande om skälen samt tidsfristen. (Riksdagen, 2018)
2.4 Ekonomiska förutsättningar för studentbostad
2.4.1 Studenters ekonomi
Enligt Centrala Studiemedelsnämnden (CSN) är en student berättigad till totalt 10 676 kr i studiemedel, vilket betalas ut den 25:e varje månad förutom under juni och juli. Infaller den 25:e på en röd dag (helgdag) betalas studiemedlet ut närmast vardag innan. Studiemedlet från CSN består av två delarna bidrag och lån, där bidraget är 3 236 kr och lånets belopp är 7 440 kr (CSN, 2019).
2.4.2 Avgift för studentbostad
Hyra enligt Sveriges förenade studentkårer (SFS) är en rimlig hyra för en studentbostad 35 % av studiemedlet, cirka en tredjedel av maximalt uttagbart CSN (bidrag och lån) bör läggas på
17
hyra. Sverige har en marknadsstyrd bostadspolitik kring hyressättningar. Detta innebär att fastighetsägare inte ska utnyttja situationen att det är brist på bostäder och höja hyran.
Därmed har regeringen en viktig roll i detta ämne. (Albihn & Ivarsson, 2017)
Besittningsskydd infördes år 1942 för att motverka en ökad hyra som i sin tur skulle leda till bostadsbrist dock avvecklades 1978, blev uppkallat som HRL (hyresregleringslagen). Det fanns ett bevarande av lagen som än idag ska följas vilket är besittningsskyddet.
Besittningsskydd är att hyresvärden inte har möjlighet att förklara en uppsägning till en hyresgäst utan skäliga grunder (HSB, u.å). Enligt HRL (Hyresregleringslagen) har en hyresgästrättighet att bo kvar även om hyresvärden säger upp hyresavtalet och detta gäller från första dagen när hen flyttar in i bostaden. Besittningsskydd gäller inte för
andrahandskontrakt eller om hen hyr ett rum i studentkorridor som är kortare än 9 månader.
(Tillrooth, 2005) 2.4.3 Lönsamhet
En effekt som påverkar lönsamhet hos kommunerna som väljer att förvärva studentbostäder är att stanna studenterna kvar efter studierna för att arbeta vilket är en förutsättning. Under studietiden är studenterna mer en kostnad än en intäkt. Studenterna kommer att påverka den ekonomiska effekten kring köp av varor och tjänster, ökning av sysselsättning men också att de har en dragningskraft kring att fler personer väljer att flytta till studieorten. lönsamheten kan ses som en spridningseffekt där ett lönsamhets hjul uppstår (Skaar & Skarpemo, 2016).
Arbete leder till högre inkomst vilket i sin tur leder till ökad konsumtion som i sin tur leder till fler arbetstillfällen. Studentorterna kan då bidra till en ökad regional inkomst genom att bygga fler studentbostäder. (Skaar & Skarpemo, 2016)
Byggmässigt är lönsamheten inte lika stabil. Företag och verksamheter som väljer att driva nya projekt kring studentbostäder anser att entreprenörskostnaderna samt byggpriserna har ökat den senaste tiden. Orsaken till de högre priserna är på grund av den höga efterfrågan kring byggandet av studentbostäder. Detta kan skilja sig från stad till stad. Rent generellt har det blivit bättre då regelverket har förbättrats samt att intresset av att investera i
studentbostäder har blivit större. (SBF, 2018)
2.5 Byggteknisk styrning
2.5.1 Entreprenadformer
En entreprenad definieras ofta som en ändring eller ett uppförande, det finns två olika
entreprenadformer som anses grundläggande. Det som avgör vilken entreprenadform som en byggnation skall utföras efter beror på avtalet mellan de olika parterna i det specifika fallet.
De två vanligaste entreprenadformerna är totalentreprenad och utförandeentreprenad.
18 Totalentreprenad
I en totalentreprenad är alltid projekteringen utförd av entreprenören själv. Som underlag är det beställaren som uppvisar handlingar av en enklare grad, här framkommer vilka krav som ställs på utförandet men inte exakta mått. På grund av detta kan denna entreprenadform även kallas för funktionsentreprenad då det innebär att byggherren låter totalentreprenören erhålla ansvaret för funktionen under en tid efter färdigställning av byggnad. Under totalentreprenad är ABT (allmänna bestämmelser och totalentreprenad) de grundläggande standardavtalet, ABT är “standardavtal vid en entreprenadupphandling, där valet av entreprenadform enligt åberopan är totalentreprenad. Beställaren ställer funktionskraven och entreprenören
projekterar baserat på kravspecifikationen, då totalansvar åligger entreprenören.
(Furbacken, 2017) Utförandeentreprenad
Utförandeentreprenad definieras annorlunda på det vis att beställaren själv har framställt beskrivningar, ritningar samt bygghandlingar. sedermera är det en entreprenör som måste läsa dessa handlingar och anta uppgiften att utföra jobbet som framgår. Om entreprenören som antagit arbetet använder sig av underentreprenörer går de oftast under termen
generalentreprenörer. I denna entreprenadform är det beställarens ansvar att konstruktionen blir riktig, entreprenören är endast ansvarig för att arbetet och resultatet är i linje med handlingarna utförda av beställaren. Ett sådant arbete utförs ofta på löpande räkning vilket innebär att entreprenören får betalt för jobbet de gör direkt, eller så sker det till fast pris.
Under utförandeentreprenad är det AB som är standardavtal, AB kan förklaras som allmänna bestämmelser för installations-, anläggnings-, och byggnadsentreprenader. (Enocsson, 2015)
2.5.2 Ekonomisk styrning av produktion
Den ekonomiska styrningen av produktion utgår från mängdförteckning som utförs precis i början av projektet. Ur mängdningen kan anbud planeras parallellt med kostnadsberäkning, detta kallas för anbudsskede. Vid byggstart sker produktionsplanering och en
produktionskalkyl genomförs. I byggskedet sker resurs och kostnadsuppföljning tillsammans med kontinuerliga prognoser och avstämningar. (Nordstrand & Révai, 2006)
Styrning av betalning/ utgifter till entreprenörer baseras främst på betalningsplanen. i betalningsplanen skall det tydligt finnas beskrivet vad som händer ifall vissa situationer inträffar för att undvika tvister mellan parter. Om ett utförligt arbete utförs i samband med sammansättningen av betalningsplanen minskar det merarbete i efterhand om något som inte förutsätts inträffar eller att en viss procentsats skall betalas som en delbetalning av
kontraktssumman när ett delmoment är klart, till exempel grundersättningen. (Hansson, 2017)
Att ekonomin styrs är av stor vikt under produktion av många anledningar, de viktigaste enligt Nordstrand & Révai (2006) är:
- Produktionen skall bli färdig inom satt tidsram
19
- Produktionen skall nå upp till den bestämda kvaliteten
- Produktionen skall ske på ett säkert sätt och i en bra arbetsmiljö - Produktionen skall inte överstiga kostnaderna i den satta budgeten.
Innan och under produktionens gång är det produktionsledningen som ansvarar för att produktionen håller sig inom ramarna vad gäller budgetens tidsram. Detta gör att det är viktigt att det finns ett bra system på byggarbetsplatsen för att registrera och hålla koll på kostnaderna så budget inte överskrids. För att hålla koll på utgifter har byggföretag system som håller kostnader under uppsikt och larmar om den upptäcker avvikelser så att
produktionsledningen har möjlighet att anpassa och rätta till eventuella avvikelser.
(Nordstrand & Révai, 2006) 2.5.3 Mängdning
Mängdning är ett viktigt steg i den ekonomiska planeringen av en byggnation oavsett storlek av projekt är förarbetet alltid väldigt viktigt. Om mängdning inte utförs noggrant kan det medföra stora kostnader som inte finns beräknade i den ursprungliga budgeten. Därför används alltid kalkylering för att underlätta planeringsarbetet. Om arbetet med kalkylering utförs noggrant finns det många fördelar senare i arbetet. En viktig del i kalkyleringen är mängdning och utförs under olika skeden i byggprocessen. Dels i förarbetet men också kontinuerligt under byggnationen. Underlaget som krävs för att utföra en mängdning på ett korrekt sätt är information om vilka moment som skall genomföras, detta beräknas med hjälp av ritningar och teknisk beskrivning. (Nordstrand & Révai, 2006)
I förstadiet av anbudsberäkning och under beräkning till anbud utförs det första
mängdningsarbetet och det består av de direkta kostnaderna kopplade till projektet som till exempel material, underentreprenörer och eget arbete. Efter själva mängden är lokaliserad multipliceras den med ett åtgångstal som är ämnesspecifikt för att ta reda på den verkliga mängden som behöver anskaffas.Att arbetet här utförs noggrant och korrekt är extra viktigt här ifall något av någon anledning inte skulle gå som planerat och behöver planeras om underlättar det extraarbetet om mängdningen har utförts noggrant. (Nordstrand & Révai, 2006)
Under produktionens gång sker avstämningar av mängdningen och registrerar den verkliga kostnaden och tidsåtgången för ytterligare precision i framtida planering. Enligt Hansson &
Olander är arbetet med mängdning det som utgör den röda tråden genom hela produktionen och ekonomistyrning i projekt. (Hansson, 2017)
Vid beställning av material är det alltså viktigt att utföra arbetet med mängdning noggrant för att undvika merarbete, ÄTA och tillkommande kostnader som kan medföra att budget inte blir som förutspåtts. Vanligt förekommande fel är: Felaktig mängdning, leveranser som saknar komponenter, tidpunkt för leverans är inte specificerat. (Hansson, 2017)
20
2.5.4 Kalkylering
Ekonomisk styrning av produktion görs mestadels med hjälp av kalkyler och rapporter och de sker i olika former under hela produktionsprocessen från förfrågan till slutfört projekt.
Kalkylerna berör direkt eller indirekt ekonomi och budget. (Hansson, 2017) Anbudskalkyl
Anbudskalkyl skapas i förfrågnings stadiet där kostnader fördelas mellan direkta eller indirekta kostnader. Direkta kostnader är alla kostnader som är i direkt koppling till
produktionen såsom maskiner, material, kostnader för entreprenörer osv. Indirekta kostnader är istället kostnader som inte står i direkt koppling till produktionen men som alltid
tillkommer ändå, som till exempel: administrativa kostnader, kostnader för marknadsföring, kostnad för personal med mera. I anbudskalkylen beräknas även risker som en kostnad2. (Arping & Bergman, 2017)
Justerad anbudskalkyl
En justerad anbudskalkyl skapas efter att anbud lämnats in till beställaren och i den ändras små detaljer från den ursprungliga anbudskalkylen som behövts ändras på grund av exempelvis ändrade förhållanden, till exempel: tidsbrist, tekniska svårigheter eller
ekonomiska faktorer. När den justerade anbudskalkylen är färdigställd ligger den sedan till grund för kontrakt och kontraktskalkyl, när kontraktet är signerat av båda parter är kontrektet juridiskt bindande. Skulle det senare komma förändringar måste först anbudet ändras och på den vägen skapa ett nytt kontrakt. Kontraktskalkylen ligger till grund för budgetering och ekonomisk styrning. (Nordstrand & Révai, 2006)
Produktionskalkyl
Produktionskalkyl är ett styrande dokument som framställs veckovis för att kontinuerligt stämma av ekonomi och hur väl produktionen följer schema. Att avstämningar förekommer på veckobasis beror på att det är viktigt att uppfatta avvikelser i tid och på så sätt kunna åtgärda dessa så snabbt som möjligt. Det finns en risk att projektet tar mer resurser i form av t.ex tid/pengar än vad som prognostiserats och det är dessutom vanligt att det finns
tillkommande arbeten (ÄTA) som upptäcks för sent och som inte ligger inplanerade i budget.
De vanligaste anledningarna till att kontraktskalkylen inte håller är:
● Bristfällig koll på ÄTA- arbeten
● För lite tid
● Oförutsedda arbetsplatsomkostnader (APO)
Från produktionskalkylen skapas produktionsbudget som består av enbart kapital, inte andra enheter som förekommer på de andra kalkylerna, i produktionsbudget sker avstämning av hur väl budget har uppnåtts. Avstämningarna ligger sedan till grund för prognoser om framtiden som används i det fortsatta arbetet med budgetering. (Arping & Bergman, 2017)
2 Syftar främst på köprättsliga risker.
21 Efterkalkyl
I slutskedet skapas en efterkalkyl, alternativt när produktionen är helt klar och fungerar som en omfattande avstämning om hur projektet egentligen gått. Efterkalkylen används för att sammanställa kostnadskontroller, resultat, analys av resultat och uppföljning som kan användas som erfarenhetsåterföring i kommande projekt. (Arping & Bergman, 2017) För att en verksamhet skall kunna ha kontroll på sin ekonomi krävs det komplement till kalkylering i form av ekonomiska rapporter. Ekonomiska rapporters värde varierar beroende på verksamhetens storlek, framförallt i jämförelse med verksamhetens storlek och projektet.
Enligt Hansson (2017) finns tre olika typer ekonomiska rapporter:
Projektrapport redovisar alla ekonomiska uppgifter i samband med ett projekt och kontrolleras ständigt av styrande ledning. Med ekonomiska uppgifter menas alla
in/utbetalningar, räkningar, utebliven betalning (skulder), ränta med mera. Projektrapporten har liknande funktioner som produktionskalkylen och ligger till grund för både avstämning och prognos. (Hansson, 2017)
Affärsområdesrapport redovisar alla ekonomiska rapporter i samma verksamhetsområde och är viktig för att kunna avgöra aktuell konkurrens och kunna jämföra verksamheter mot varandra. Det är avgörande att ha koll på affärsområdesrapport vid beslutsfattande om till exempel av nya projekt eller nya verksamheter. I affärsområdesrapporten redovisas bokslut bland annat. (Hansson, 2017)
Resultatrapport redovisar information om verksamheters ekonomiska rapporter under ett år.
Resultatrapporten ger ingen tydlig bild av hur företaget egentligen står sig eftersom att bokslutet kan visa på vinst men det behöver inte alltid betyda att det går så bra för
verksamheten som utges, därför är det mycket viktigt att även använda sig av andra underlag vid beslutsfattande. (Hansson, 2017)
Figur 1. Beskriver byggprocessen från mängdning till prognoser och avstämning. (Modifierad och hämtad från Nordstrand & Révai, sid 289, 2006)
22
2.5.5 Miljömässiga aspekter
Vid ombyggnation i gamla byggnader finns ännu större utmaning än vid nybyggnation av många olika anledningar. De främsta aspekterna när det berör ekonomi är energisystem och isolering som ofta innebär stora kostnader om de inte utförs fackmannamässigt. Eftersom utvecklingen och metoder för energieffektivisering ständigt går framåt sätts också nya mål eftersom förutsättningarna förändras. I EU’s senaste anvisningar gällande
energieffektivisering skall alla nyproduktioner vara så nära en nollenerginivå som möjligt 2020. Det finns många fördelar för den världsomfattande ekonomin med energisnåla
byggnader, även om det kan vara kostsamt att ändra energisystem kommer det medföra lägre kostnader i framtiden. (Mugisha & Maass, 2013)
En ytterligare fördel när det kommer till energieffektivisering ur ett är att isolera på korrekt sätt.Till exempel tilläggsisolering, som innebär att isolering placeras som ett tillägg till redan existerande isolering. Tilläggsisolering har två primära utförande sorter, utvändig
tilläggsisolering och invändig tilläggsisolering. Vid tilläggsisolering från insidan innebär det att yttersidan av huset inte behöver röras och därför kommer inte byggnadens ursprungliga utseende ändras. Nackdelen med den metoden är att vid isolering från insidan kommer det temporärt bli kallare inomhusklimat vilket i sin tur kan orsaka köldbryggor och fuktproblem.
(Mugisha & Maass, 2013)
2.6 Ombyggnation
När en lokal ska omvandlas till bostäder finns det normalt ett antal delmoment i processen.
Första steget är “utvärdering” vilket innebär att efter ett/flera problem är identifierat börjar processen med att söka efter åtgärder på problemen. Exempel på dessa är bostadsbrist, behov av undervisningslokaler, vårdlokaler etc. Vad som också behöver utvärderas är ekonomiska frågor som berör lönsamhet och genomförbarhet av projektet. (Lundvall & Stenhorn, 2006) Efter att utvärderingen färdigställts sker ombyggnadsprocessen där planprocess och
bygglovsansökan sker. Bygglov är det alltid krav på men planprocessen som innebär att förslaget prövas för att undersöka hur genomförbart projektet är och behöver bara tas i beaktning om den befintliga detaljplanen inte ger tillstånd till ombyggnation av bostäder.
(Lundvall & Stenhorn, 2006)
När bygglov och planprocessen är klara och godkända är nästa steg projektering vilket sker på en allmän och detaljerad nivå. I projekteringen undersöks förutsättningarna på en allmän nivå, vilken kvalitet som skall uppnås, hur el och ventilation skall dras, VVS, akustik, vilket material som behövs och hur mycket, brandskydd genom till exempel byggnads och
verksamhetsklass. Sedan projekteras projektet på en detaljerad nivå där hela byggprojektet projekteras detalj för detalj och i samband med projekteringen sker också upphandling av lämpliga entreprenörer/ underentreprenörer. (Lundvall & Stenhorn, 2006)
23
Efter att projektering och upphandling av entreprenörer är färdigställt startas projektet igång, det vill säga ombyggnationen sker. Sista steget sker vid färdigställd ombyggnad och är uthyrning/försäljning av slutprodukten. (Lundvall & Stenhorn, 2006)
Figur 2. Beskriver ombyggnationsprocessen (Modifierad och hämtad från Larsson, sid 23 2017).
2.6.1 Risker med ombyggnation
När renovering av en redan befintlig bostad utförs är det extra viktigt med planeringsarbetet då många processer blir svårare som t.ex projektering då det kan uppstå oförväntade
situationer. Det blir svårare att bedöma det exakta arbetet i form av rivning, kompletteringar och förstärkningar. Arbetsmiljön är också extra viktig enligt Nordstrand då det uppstår
damm, hälsofarliga ämnen och partiklar, utöver detta uppstår oftast även buller. Effektiviteten av ombyggnation då boenden finns kvar i byggnaden är mindre effektivt enligt Nordstrand, störande arbetsmoment skall planeras så att de sker i så god överenskommelse som möjligt med de kvarboende. (Nordstrand, 2002)
24
3. Metod
Metodavsnittet kommer börja med en inledning om de olika forskningsmetoderna och vilken metod som använts för genomförandet av studien. Tillvägagångssätt och datainsamling, enkätundersökning samt urval är underrubriker till val av metod. Metod kommer avslutas med information om GDPR.
3.1 Datainsamling
Studien baseras på ett deduktivt angreppssätt och syftar till att forskningen förhåller sig till teorin och gör en prövning på de utvalda teorierna som i sin tur baserar på normer och antagande. För insamling av data har ett blandat angreppssätt valts, vilket innebär att kvalitativa och kvantitativa metoder har tillämpats vid datainsamling. Med kvalitativ metod fokuseras det mer på att få uppfattningar och kartlägga erfarenheter av ett eller flera fenomen medan kvantitativ metod har som syfte att analysera statistik, mätning och generalisering (Billhult & Gunnarsson 2012). Kvalitativ förhåller sig till hur olika individer beskriver och upplever verkligheten och så på så sätt kunna förklara kopplingen mellan teorin och
verkligheten. (Nero, Tufek & Wir, 2018)
Kvantitativ metod har använts i studien för att kunna besvara utvalda teorier.
3.1.1 Litteraturstudie och granskning
De största och främsta källorna i studien är information från andra studier, icke- och
vetenskapliga källor men också information från studentlitteratur. Med att samla in data från andra kallas sekundärdata enligt Bryman och Bell (2017).
I studien har författarna försökt att finna så relevant information som möjligt och i de flesta fall använt sig av artiklar med “Peer Reviewed”. Innan artiklar godkänns och accepteras för publicering kommer de gå igenom en process som kallas för ”Peer review”. Denna process drivs av ämnesexperter som gör en kvalitetsgranskning av studien och därmed säkrar studien för att vara av hög standard och god kvalitet. Efter en sekundär granskning anses källan som vetenskaplig. (Karolinska Universitetsbiblioteket, 2015)
Databaser som använts för att hitta vetenskapliga artiklar och böcker är Primo (högskolan i borås bibliotek och onlinetjänst för lokalisering av vetenskapliga artiklar) och Google scholar.
25
3.1.2 Enkätundersökning
Enkätundersökningar är ett flexibelt verktyg som har många olika användningsområden där den både kan användas för en snabbare översikt i form av till exempel efterfrågan eller som en utförlig undersökningsmetod för mer specifika syften. Att använda sig av
enkätundersökning medför också möjligheter att få fram totalt ärliga svar eftersom
respondenten kommer vara anonym. När enkätundersökningen distribueras digitalt eller via post kan respondenten själv bestämma när hen vill svara och om enkäten stängs av kommer författarna att informera respondenterna detta. (Jansdotter & Svensson, 2002)
Enkätundersökningar medför möjligheten att samla information från en stor mängd
respondenter och kan därför utföras med större urval som kan inkludera till exempel ett större geografiskt område eller andra urvalsgrupper än vad en kvalitativ undersökning medför.
Enkätundersökningar anses som en vetenskaplig metod eftersom den är opersonlig och det finns därför ingen risk för den så kallade intervjuareffekten som medför att respondenten svarar på ett visst sätt för att tillfredsställa intervjuaren istället för att uttrycka sin verkliga åsikt. (Jansdotter & Svensson, 2002)
Vid användandet av enkätundersökningar som metod för en vetenskaplig undersökning finns det ett antal faktorer som behöver finnas i åtanke. Deduktiv ansats kan göra påverka studien genom att begränsa det detta på grund av att det finns avgränsningar i samlingen av
information. Men genom att ha många och ordentligt motiverade variabler kan detta till en viss del överbyggas (Jacobsen, 2002). Enkätundersökningar registrerar bara svaren och det finns inte möjlighet att få reda på motivering till svaren eller eventuella oklarheter som uppfattats av respondenten, även om frågorna kan ställas öppna och med möjlighet att skriva egna åsikter etc. medför det ändå bara en liten chans att fördjupa sig. När respondenten fyller i enkätundersökningar är det inte ovanligt att svaren kommer snabbt och impulsivt och därför finns det alltid en risk att svaren inte har tänkts över ordentligt. Dessutom innebär ofta
enkätundersökningar en lägre svarsfrekvens än vad intervjuer gör. Ett annat problem som kan finnas är för individer med läs och skrivsvårigheter eller andra problem med att fylla i
formulär medför bortfall av respondenter. (Jansdotter & Svensson, 2002)
Datainsamling via enkätundersökning har samlats in via plattformen Google Formulär.
Google Formulär är en bra plattform att använda sig av då det är kostnadsfritt men också för att kunna tillverka en så bred enkät som möjligt. Den insamlade data har sedan kunnat analyseras direkt i Google Formulär i form av statistik som visas genom olika diagram och tabeller.
26
3.1.3 Enkät, urval och svarsfrekvens
Enkäten skickades ut via plattformen Facebook. Totala antal respondenter är 1394 stycken i författarnas kontaktnät. Facebook är vanligtvis en plattform som är svår att dela information via då den innehåller algoritmer som prioriterar innehåller i flödet. Enkäten kommer därmed delas via meddelandefunktionen till de som är tillgängliga, vilket var 112 stycken där 92 besvarade enkäten. Enligt Trost och Hultåker (2016) kallas detta för bekvämlighetsurvalet, då de respondenter som kommer svara finns bekvämt tillgängliga. Nackdelarna med urvalet är att det är svårt att få resultatet representativt då det oftast inte är generaliserbart. Parametern åldern kommer att begränsas av författarnas ålder då alla tre befinner sig mellan 20–30 år.
Svarsfrekvensen har beräknats genom att jämföra antalet respondenter med det totala antalet respondenter, denna siffran ska vara så hög som möjligt. Detta innebär att svarsfrekvensen är mängden enkäter som har besvarats i jämförelse med mängden utdelade enkäter. Enligt Craw- Ford (1996) så finns det ett minimum på ett visst antal som bör svara på enkäten för att den ska vara statistisk säker och det är 30 stycken. Medan Billhult och Gunnarsson (2012) syftar på att svarsfrekvensen ska ligga på ≥ 70–75 %. Att notera antalet delade enkäter blir därför en viktig faktor för att kunna få en exakt siffra på svarsfrekvensen. Har färre än 60 % svarat på den utdelade enkäten så bör författarna vara försiktig med att tolka och generalisera svaren, men ligger det <70 % så kan de dra konkreta slutsatser. Med ett för lågt resultat av enkätundersökningen för att kunna göra slutsatser kommer en bortfallsanalys. Det kommer föras resonemang kring om och i vilken utsträckning respondenterna har gemensamma faktorer men också vad som skiljer sig åt från vad respondenterna har svarat. (Billhult &
Gunnarsson, 2012)
Bortfall kan struktureras in i två grupper, externt eller internt bortfall. Externt bortfall är de personer som inte önskar eller har möjlighet att delta i undersökningen medan internt bortfall är när respondenten inte svarat på vissa frågor som skulle kunna bero på frågans utformning.
(Jansdotter & Svensson, 2002).
Bortfall är svårt att analysera i och med det finns olika orsaker till varför respondenterna inte valt i att delta i undersökningen. Tydliga exempel på bortfall kan vara brist på motivation, informationen är bristfällig, det är för svåra instruktioner men också inga tydliga definitioner.
Det är också viktigt att frågorna är ställda och formulerade på rätt sätt så de inte kan misstolkas, detta leder inte bara till mätfel utan också bortfall. Enligt SCB:s rapport om
”Minska bortfallet” (2001) är det viktigt att testköra enkäten. Detta kan ske via
provundersökning eller via ett laboratorietest. I denna undersökning fick handledaren Henrik Ringsberg vara den som testade och godkänna enkäten.
Enkäten är utformad med att om respondenten inte vill delta i undersökningen så finns det ett alternativ i form av ordet ”Nej” till att delta. Respondenter kommer därmed inte gå vidare i enkätprocessen om de väljer att svara nej på frågan.
27
3.1.4 The General Data Protection Regulation (GDPR)
I Maj 2018 infördes den nya GDPR lagen (General Data Protection Regulation) och representerar det bredaste försöket i historien för att kontrollera och övervaka hur företag hanterar och samlar in konsument data. För att skydda medborgarna i EU från potentiella missbruk av data och skapa stabila standarder har denna lag tagits fram. Företag får hårda straff om de inte följer lagen samtidigt som den europeiska medborgaren är given bättre kontroll över datainsamling. Initiativet ersätter en äldre dataskyddande lag kallad
Personuppgiftslagen (PuL) som introducerades år 1995, men GDPR är bredare och omfattar all data som involverar medborgare eller företag inom EU. (Greenguard 2018)
GDPR kan potentiellt förändra hur forskning och utveckling äger rum, samtidigt som en utmaning introduceras runt hemsidor där information och kommentarer delas. Räckvidden är global och implikationerna är enorma, GDPR ändrar hur data blir uppsamlat och sättet som företags databaser är designade och får användas. (Greenguard 2018)
Med införandet av GDPR tar EU positionen att det är grundläggande rättigheter att en kund är ägaren till dess data och integritet. Lagen går nu till nästa nivå med kontrollen som kunder får, om hen inte vill att data skall användas eller delas på specifika sätt så har kunden nu total kontroll och kan få informationen borttagen från online källor eller databaser när de vill.
(Greenguard 2018)
Om kunden upplever att personlig data blivit behandlad fel eller kan en utredning påbörjas och företaget kan stämmas. När en kund upplever sin data felanvänd anmäls det till data- skyddsmyndigheten för respektive land som utreder fallet, om företaget visar sig brutit mot GDPR lagen kan de bli skyldiga att betala böter på upp till 4% av organisationens årsinkomst räknat på föregående beskattningsår. (Greenguard 2018)
3.2 Validitet och reliabilitet
Generellt handlar validiteten i en undersökning att informationen som getts ut ska vara relevant till det givna problemet och vad som faktiskt ska mätas, det som avses ska mätas.
Medan med reliabilitet är när undersökningen har blivit genomförd utan felaktig information getts ut, det är alltså kvaliteten i undersökningen som mäts för att se om den är tillförlitlig.
(Trost och Hultåker, 2016)
Både validiteten och reliabiliteten är viktigt när undersökningen, i detta fall
enkätundersökningen utformas och efter när den bearbetas. Med god kvalitet av reliabilitet är när respondenterna inte har feltolkat frågorna men också när respondenterna har svarat ärligt och inte svarat efter vad de förväntat författarna vill ha svar på. Reliabiliteten kommer även att för att respondenterna kommer ha samma förutsättningar då de utsätts för samma
information och enkät. Detta till skillnad mot om det är en kvalitativ studie i forma av intervju, då kan frågorna tolkas olika men också att författarna börjar ställa följdfrågor som alla respondenter inte kanske blir utsatta för (Trost och Hultåker, 2016). Att slutsatser kunde
28
dras om en viss procent besvarade enkät beskriver Bryman och Bell (2017) som extern validitet.
Enligt Björklund och Paulsson (2012) kan en piltavla användas för att tolka validiteten och reliabiliteten. Prickarnas placering på tavlan symboliseras hur hög eller låg validiteten och reliabiliteten är. För en hög reliabiliteten är prickarna samlade i en grupp och för en hög validitet så samlas prickarna så nära som möjligt, vilket illustreras i tavla 3. (Hög validitet och hög reliabilitet). För låga värden på validiteten och reliabiliteten se mer information i figur 3.
Figur 3. Förklarar hur validiteten och reliabiliteten ska tolkas (Modifierad och hämtad från Björklund &
Paulsson, s.61 2012).
Författarna ansåg att genom en enkät kunde undersökningens validitet bli relativt hög jämfört mot en kvalitativ undersökning i forma av intervjuer. Med enkät undviks den så kallade
”Intervjuareffekten” som kan uppstå om respondenterna blir påverkade av intervjuarens frågor. I enkätundersökning finns det ingen typ av intervjuare som kan ställa eventuella följdfrågor utan det finns redan formade frågor utifrån syftet ifrån studien (Bryman, 2008).
Författarna anser också att de har kan få en hög reliabilitet utifrån hur de har format frågorna.
Utifrån deras egna synpunkter har frågorna varit korta, bra formulerade och lätta till att inte misstolka.
29
4. Fallstudie
Bostadsrättsföreningen Harald Stake består av 200 bostäder och har bestämt sig för att bygga om en ledig lokal på 216 kvm till studentbostäder som eventuellt även kommer att
kombineras med kommersiell uthyrning. Lokalen har tidigare varit uthyrd till en ideell organisation som drev konstverksamhet, men efter att verksamheten gick i konkurs har lokalen stått tom. Harald Stake har intentionen att bygga om lokalen till 7 stycken
studentbostäder där möjligheten finns till vandrarhemsverksamhet under sommarmånaderna (juni-augusti). I fallstudien kommer en undersökning utföras genom en enkätundersökning som skall agera vägledande för Harald stake i hur de väljer att förvalta den tomma lokalen.
Enligt planritningen är lokalen uppdelad i 7 studentrum, 3 duschrum, 3 toaletter, städskrubb, kök, allrum och tvättstuga (i kombination med duschrum) samt eventuell uteplats.
Planritningarna har skickats in för bygglovsansökan till Mölndals byggnadsnämnd och inväntar besked om startbesked för byggstart.
Genom att lokalen byggs om kommer den att kunna användas till kommersiell uthyrning. De alternativen som finns för ombyggnation är bostäder i form av studentrum,
övernattningsbostäder eller studentlägenheter med möjlighet till en kombinationslösning vandrarhemsverksamhet under sommarmånaderna. Då finns istället kravet att rummen måste hyras ut möblerade och det medför i sin tur en högre kostnad för Harald Stake. För tillfället verkar målet vara att utrymmena ska agera som studentrum men enligt
bostadsrättsföreningens ordförande är det inte bestämt ännu och det är fortfarande öppet för förslag och diskussion.
Lokalen innehåller inga innerväggar, tak eller golv eller någon som helst interiör förutom 3 st toaletter som skall fräschas till samt element som fortfarande var i bra skick då renoveringen inleddes. Det har säkrats att lokalen inte har något mögel då den nyligen sanerats.
Bostadsrättsföreningen har ansökt om bygglov en gång. Ombyggnaden har fått en offert som erbjudits av ett byggföretag där beloppet som erbjudits är 10 000 kr/kvadratmeter. Om erbjudandet att bygga om lokalen till studentlägenheter antas omfattar ombyggnationen att:
● Innerväggar monteras.
● Montering och renovering av gemensamt badrum, kök och dusch.
● Befintligt ytskikt renoveras.
● Nuvarande installerat VA renoveras inkluderande ljus och el.
För att undersöka efterfråganav studentlägenheter kontra vandrarhem har en
enkätundersökning skapats där frågorna formulerades allmänna så de kan appliceras även av andra lokaler men intentionen är huvudsakligen att bostadsrättsföreningen Harald Stake ska få underlag och rådgivning för efterfrågan och pris på hyra. Utöver det har
lönsamhetskalkyler tagits fram för de olika alternativen 12 eller 10 månaders hyra.
30
5. Resultat
Avsnittet resultat kommer inledas med beräkningar och kalkyler specifikt för
bostadsrättsföreningen Harald Stake av intäkts- och kostnadssidan. Därefter redovisas resultatet av den kvantitativa enkätundersökningen.
5.1 Ombyggnation av lokaler i stadsmiljö
Tomma lokaler i stadsmiljö kan hyras ut på olika sätt. För uthyrning av boende existerar två alternativ, 12 månaders uthyrning innebär att hyresgästen är bosatt i lägenheten under samtliga månader av året. 12 månaders uthyrning kan vara utformat på varierande vis. Hyra kan betalas av hyresgäst samtliga månader, men fall förekommer även då det är gratis att vara bosatt under sommarmånader. I fallet med Harald Stake är hyreskostnad planerad att vara aktuell för samtliga månader i fallet av 12 månaders hyresalternativ. Inredning av
studentlägenheten blir även hyresgästens ansvar vid detta utfall.
Bostadsrättsföreningen Harald Stake står inför valet av att införa 12 månaders hyra eller 10 månaders hyra med vandrarhemsverksamhet under sommarmånaderna. Om alternativet 10 månaders hyra införs av bostadsrättsföreningen Harald Stake innebär det att en modulbaserad bostad inrättas på grund av att det blir ett vandrarhem. Ett vandrarhem har krav att det skall vara försett med säng, skrivbord, garderob och bokhyllor, vilket innebär extra kostnader för föreningen.
De olika alternativen kommer med diverse fördelar och nackdelar som fördjupas i kommande avsnitt.
5.2 Intäkter från lägenhetsuthyrning i ombyggda lokaler
En 12 månaders boende modell medför att de boende själva får stå för köp av säng
skrivbord. bokhyllor, garderob och annan övrig inredning, medförande att detta ej räknas med i kalkylen för kostnaden för föreningen. I den kvantitativa studien utförd i enkätform
framkommer att 37,1 % kan tänka sig att endast bo i bostaden i 10 utav de 12 totala månaderna på året. Medföljande att de får flytta ut under sommaren och sedan återfå sin lägenhet efter sommarmånaderna om så skulle önskas.
5.2.1 Intäkter för 12 månaders hyra
Detta fall innebär en hyresintäkt från 12 månaders hyra, enligt Bostadsrättsföreningen Harald Stake var en tänkt hyra på ca 5000 kr per månad året runt för ett vanligt rum. Ett av rummen är ca 3–4 kvm större än resterande och kan tänkas en hyra på ca 5500 kr.
Ovanstående skulle medföra en intäkt på 5000 kr * 6 + 5500 kr * 1 = 35 000 kr per månad för föreningen. vilket ger en årsintäkt på ca 426 000 kr för föreningen.
31
5.2.2 Intäkter för 10 månaders hyra
Fallet består av 10 månaders hyra och två månader av vandrarhemsverksamhet. Hyran under studiemånader är tänkta ca 5000 kr per månad för rum av standardstorlek och det större rummet runt 5500 kr.
Intäkter av 10 månaders hyra beräknas då 5000 kr * 6 + 5500 kr * 1 = 35 000 kr per månad.
Detta ger en intäkt på 350 000 kr för 10 månader av endast hyresintäkter.
För att jämföra vad Bostadsrättsföreningen harald stake skulle kunna ta per natt vid vandrarhem verksamhets alternativ har ett vandrarhem i samma område i närheten av
mölndalsvägen analyserats för vad en natt kostar på en sommarmånad. Denna analys visar att ett vandrarhem med liknande förutsättningar kan ta runt 600 kr för en natt per gäst.
Efterfrågan indikeras vara hög i området och därav räknas vandrarhemmet vara fullbokat under de två aktiva månaderna. Genom att räkna på fullbokat vandrarhem framgår den största möjliga förtjänsten av 10 månaders uthyrnings alternativ.3
Antagande uthyrning under hela juni och juli ger det sammanlagt 61 dagar av potentiell vandrarhemsuthyrning. Om ett pris på 600 kr/natt antas ger detta en bruttoinkomst på 61 * 600 = 36 600 kr per rum för 61 dagar.
Utförs detta för alla 7 rummen blir den totala intäkten för 61 dagar 36 600 kr * 7 = 256 200 kr. Totalt för 10 månaders verksamhet ger detta en inkomst på vandrarhemsverksamhet med intäkt 256 200 kr adderat med uthyrningen till hyresgäster under resterande 10 månader för 350 000 kr vilket ger en total summa på 256 200 kr + 350 000 = 606 200 kr
5.3 Kostnader för ombyggnation och inredning av lägenheter
Kostnaden av renoveringen av den tomma lokalen är given en offert på ca 10 000 kr/kvm.
Totalt område som skall renoveras summeras till 216 kvm. Detta ger en uppskattad total renoveringskostnad 2 160 000 kr. Enligt erhållen offert omfattar ombyggnationen
montering av innerväggar, montering och renovering av badrum, kök och dusch. renovering av ytskikt och alla befintliga VA-ledningar (vatten och avlopp) som går från förbindelsepunkt till fastigheten. Förutom detta ingår även ljus och el i offertpriset.
5.3.1 Kostnader för 12 månaders hyra
I fallet då 12-månaders hyra är aktivt så betalar boende studenter för resterande av inredningen för bostaden, vilket gör den approximativa totalkostnaden för
bostadsrättsföreningen: 2 160 000 kr då detta alternativ ej medför extra kostnader.
3 https://kortalankar.se/UwslV
