Financování úvěru na bydlení
Bakalářská práce
Studijní program: B6208 – Ekonomika a management
Studijní obor: 6208R175 – Ekonomika a management služeb - Finanční a pojišťovací služby
Autor práce: Nikola Čeriová
Vedoucí práce: Ing. Karina Tatek Benetti, Ph.D.
Liberec 2019
Prohlášení
Byla jsem seznámena s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vzta- huje zákon č. 121/2000 Sb., o právu autorském, zejména § 60 – školní dílo.
Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv užitím mé bakalářské práce pro vnitřní potřebu TUL.
Užiji-li bakalářskou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědoma povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto pří- padě má TUL právo ode mne požadovat úhradu nákladů, které vyna- ložila na vytvoření díla, až do jejich skutečné výše.
Bakalářskou práci jsem vypracovala samostatně s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím mé bakalářské práce a konzultantem.
Současně čestně prohlašuji, že texty tištěné verze práce a elektronické verze práce vložené do IS STAG se shodují.
17. 4. 2019 Nikola Čeriová
Anotace
Práce je zaměřena na hypoteční úvěry poskytované na českém bankovním trhu a jeho charakteristické rysy. Jsou zde popsány druhy úvěrů, jejich využití a legislativa s nimi spojená. Dále je zde popsán úvěrový proces, roční procentní sazba nákladů, úvěrové registry, podmínky a možnosti čerpání úvěru a možnosti splácení. V práci jsou také zmíněny hypoteční zástavní listy a státní finanční podpora hypotečního úvěru. V závěru teoretické části je vylíčena historie českého bankovnictví a proběhlé změny v dnešní době. V praktické části jsou použity poznatky z teoretické části, jsou zkoumány dva modelové příklady od čtyř různých společností. Práce také obsahuje jednotlivé orientační nabídky hypotečního úvěru vybraných společností, které jsou v závěru vzájemně porovnány a je vyhodnocena nejlepší možnost pro spotřebitele.
Klíčová slova
Hypoteční bankovnictví, hypoteční úvěr, hypoteční zástavní listy, RPSN, úvěrové obchody.
Annotation
Housing Loan Financing
The Thesis is focused on mortgage loans made in the Czech banking market and its characteristics. It describes the types of loans, their use and the legislation associated with them. It also describes the credit process, the annual percentage rate of charge, credit registers, conditions and possibilities of using the loan and the possibility of repayment. The Thesis also mentions mortgage bonds and state financial support for a mortgage loan. At the end of the theoretical part there is described the history of Czech banking and the changes nowadays. In the practical part is used the knowledge from the theoretical part, there are examined two model examples from four different companies. The thesis also contains individual orientation offers of mortgage loans of selected companies, which are in the end compared and the best option for consumers is evaluated.
Key Words
APR, credit trades, mortgage banking, mortgage bonds, mortgage loan.
Obsah
Seznam zkratek ... 8
Seznam tabulek ... 9
Úvod ... 10
1. Úvěry a půjčky ... 12
2. Úvěrové obchody ... 13
2.1 Krátkodobé úvěry ... 13
2.2 Dlouhodobé úvěry ... 14
3. Úvěrové registry ... 17
4. RPSN ... 18
5. Hypoteční úvěr... 19
5.1 Způsoby splácení ... 20
5.2 Úvěrový proces ... 21
5.3 Státní finanční podpora hypotečního úvěru ... 23
5.4 Organizace zpracovávající žádosti o úvěr v hypoteční bance ... 24
6. Hypoteční zástavní listy ... 25
7. Hypoteční bankovnictví ... 26
7.1 Historie hypotečního bankovnictví v ČR ... 26
8. Vybrané společnosti ... 29
8.1 UniCredit bank ... 30
8.2 Raiffeisenbank ... 32
8.3 MONETA Money Bank ... 33
8.4 Komerční banka ... 34
9. Modelový příklad 1 ... 37
9.1 Vyhodnocení poskytnutých nabídek ... 40
10. Modelový příklad 2 ... 43
10.1 Vyhodnocení poskytnutých nabídek ... 46
Závěr ... 49
Seznam použité literatury ... 51
Seznam příloh ... 53
Příloha A Styl přílohy – Nabídka úvěru UniCredit Bank ... 54
Příloha B Styl přílohy – Nabídka úvěru Raiffeisenbank ... 55
Příloha C Styl přílohy – Nabídka úvěru Komerční banka ... 57
Seznam zkratek
AG Akciová společnost
ČR Česká republika
ČSFR Československá federativní republika ČSOB Československá obchodní banka DTI Poměr dluhů vůči příjmům
DTSI Poměr výdajů vyplývajících z celkové výše dluhů k příjmům ČNB Česká národní banka
EUR Euro
FNM ČR Fond národního majetku České republiky GE General Electric
HVB HypoVereinsbank KB Komerční banka
KBC Kredietbank and CERA Bank LTV Úvěr k hodnotě
p. a. Ročně
RBI Raiffeisen Bank International
RB Raiffeisenbank
RPSN Roční procentní sazba nákladů TUL Technická univerzita v Liberci
Seznam tabulek
Tabulka 1: Parametry hypotečního úvěru 1 ... 37
Tabulka 2: Orientační nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank ... 37
Tabulka 3: Orientační nabídka hypotečního úvěru Raiffeisenbank ... 38
Tabulka 4: Orientační nabídka hypotečního úvěru MONETA Money Bank ... 39
Tabulka 5: Orientační nabídka hypotečního úvěru Komerční banky... 39
Tabulka 6: Tabulka parametrů s váhami v % ... 40
Tabulka 7: Přehled bank a jejich produktů ... 41
Tabulka 8: Přehled bank a jejich produktů s určitým bodem a skalárním součinem ... 41
Tabulka 9: Pořadí bank dle vícekriteriální metody ... 41
Tabulka 11: Parametry hypotečního úvěru 2 ... 43
Tabulka 12: Orientační nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank ... 43
Tabulka 13: Orientační nabídka hypotečního úvěru Raiffeisenbank ... 44
Tabulka 14: Orientační nabídka hypotečního úvěru MONETA Money Bank ... 45
Tabulka 15: Orientační nabídka hypotečního úvěru Komerční banka ... 45
Tabulka 16: Tabulka parametrů s váhami ... 46
Tabulka 17: Přehled bank a jejich produktů ... 47
Tabulka 18: Přehled bank a jejich produktů s určitým bodem a skalárním součinem ... 47
Tabulka 19: Pořadí bank dle vícekriteriální metody ... 47
Úvod
Cílem této práce je porovnání nabídek dvou modelových příkladů týkající se hypotečních úvěrů, představit vybrané společnosti a vybrat nejlepší možnost pro žadatele. Nabídky jsou porovnány pomocí vícekriteriální analýzy konkrétně bodové metody vah. Na základě zjištěných výsledků této analýzy je vybrána i nejlepší možnost pro spotřebitele.
Žadatel se zájmem o financování svého bydlení má na výběr mezi klasickým hypotečním úvěrem, úvěrem ze stavebního spoření nebo americkou hypotékou. Tato práce je zaměřena na klasický hypoteční úvěr. Nevýhodou hypotéky je například ručení nemovitostí, naopak výhodou může být snadnější získání. Výhodou stavebního spoření je státní příspěvek ke vkladům a doplacení úvěru kdykoliv a bez sankce. Nevýhodu můžou představovat poplatky při sjednání nebo nízký úrok při spoření.
Práce také zahrnuje charakteristiku krátkodobých úvěrů, úrokové sazby, roční procentní sazby nákladů a úvěrových registrů, které hrají důležitou roli při rozhodování o udělení úvěru klientovi. Žádosti o úvěr můžou být zpracovávány v několika systémech např. centralizovaném nebo decentralizovaném, v interním nebo externím. Při schválení úvěru si žadatel může vybrat mezi jednorázovým splacením nebo postupným. S hypotečním úvěrem jsou také úzce spojeny hypoteční zástavní listy, které jsou v praktické části také popsány. Poskytnutí hypotečních úvěru prošlo v současné době několika změnami. V současnosti už není možné získat 100 % LTV, žadatel je také posuzován na základě dvou nově zavedených ukazatelích – DTI a DSTI.
Závěr teoretické části se zabývá vývojem hypotečního bankovnictví a nařízeními vlády vydaná v posledních letech.
Praktická část práce obsahuje dva modelové příklady, které se týkají financování hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč, s vlastními zdroji 500 000 Kč a 250 000 Kč. Pro každý modelový příklad jsou vytvořeny orientační nabídky od čtyř vybraných bankovních institucí, kterými je UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Raiffeisenbank a.s., MONETA Money bank, a.s. a Komerční banka, a.s. U jednotlivých nabídek je zkoumána výše splátky, výše roční procentní sazby nákladů neboli RPSN, výše úrokové sazby, doba fixace a poplatky spojené s poskytnutím a správou úvěru. V závěru praktické části jsou jednotlivé nabídky vyhodnoceny
splátky, úroková sazba, výše RPSN, doba fixace a poplatek za poskytnutí úvěru. Ke každému parametry byla přiřazena určitá výše váhy vyjádřená v procentech. Konkrétním zjištěným parametrům u každé vybrané společnosti byl přisazen bod dle škály 1 – 10, kdy číslo 10 je nejlepší a číslo 1 nejhorší. Pomocí skalárního součinu byla poté zjištěna nejlepší možnost pro oba modelové příklady. V závěru práce jsou shrnuty poznatky o jednotlivých orientačních nabídkách.
1. Úvěry a půjčky
Dle Kantnerové (2019) má klient žádající o půjčku na výběr mezi nebankovní nebo bankovní půjčkou. Rozdíl mezi těmito dvěma půjčkami je ve výši úroku. U bankovních úvěrů bývá úrok zpravidla nižší než u úvěru nebankovního. To si banky vynahrazují na různých poplatcích jako je například poplatek za vedení účtu. Půjčený finanční obnos pak může být připsán na běžný účet nebo se pro tuto příležitost zřídí účet nový.
Úrokovou sazbu lze stanovit dvěma způsoby. Prvním způsobem je stanovení pevné sazby tzn.
výše úroku se po celou dobu nemění. Nebo může být zvolena pohyblivá sazba, která se v průběhu splácení může měnit.
Vyskytuje se několik druhů úvěrů - zbožový úvěr, který se poskytuje a splácí ve zboží, obchodní úvěr, který je poskytnut ve zboží, ale splácen v penězích, revolvingový úvěr, pronájem placený dopředu nebo předplatné, peněžní úvěry, které se dále dělí na kontokorentní, provozní, investiční, eskontní, hypoteční a spotřebitelský, dále také závazkové úvěry nebo může být použita alternativní forma financování. (Kantnerová, 2016)
Zajištění úvěru zvyšuje bance jistotu, že úvěr bude i přes nastání problému splacen a většinou je i úročen nižším procentem. Dlužník může ručit zastavením svého majetku, směnkou nebo uzavřeným životním pojištěním s případným plněním ve prospěch banky. (Kantnerová, 2016) Smlouva o úvěru je upravena Občanským zákoníkem, ve které se úvěrující zavazuje úvěrovanému poskytnout na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky. Povinností úvěrovaného je poskytnuté peněžní prostředky vrátit se zaplacenými úroky. (Kantnerová, 2016) Všechny smlouvy o úvěru musí být uzavřeny písemnou formou a obsahovat potřebné údaje, kterými je identifikace smluvních stran, charakteristika a výše úvěru, výše úroku a poplatků, způsob čerpání úvěru (jednorázově, postupně), způsob splácení, zajištění, specifické podmínky pro splácení, podpisy smluvních stran a závěrečnou klauzuli o platnosti a účinnosti o úvěrové smlouvy. (Kalabis, 2012)
2. Úvěrové obchody
Úvěrové obchody jsou aktivní obchody bank. Dochází zde k obchodům, které se účetně zobrazují na straně aktiv rozvahy obchodní banky. (Kalabis, 2012)
Jak uvádí Kalabis (2012, str. 103), ,,úvěr je možné definovat jako časově omezené, úplatné zapůjčení peněz k volnému nebo smluvně vázanému použití.‘‘
Úvěry poskytované bankami se různě liší. Nejčastějším kritériem je doba splatnosti. Dělí se na krátkodobé úvěry, kdy se jistina a úrok musí splatit do doby 1 roku, dále na střednědobé úvěry, kdy je splatnost v rozmezí 1-4 let a dlouhodobé úvěry, které mají splatnost jistiny a úroku delší než 4 roky. (Kantnerová, 2016)
2.1 Krátkodobé úvěry
Do krátkodobých úvěrů patří eskontní úvěr, provozní úvěr, revolvingový úvěr, akceptační, remboursní, ručitelský, spotřebitelský, kontokorentní a úvěr z kreditní karty. (Kantnerová, 2016)
Eskontní úvěr je poskytován prostřednictvím odkupu cenného papíru před lhůtou jeho splatnosti po srážce úroku. Banka se při eskontu směnky stane jejím majitelem, se kterým jsou spojena i určitá práva a povinnosti. Klientovi, od kterého banka směnku odkoupila, poskytne eskontní úvěr. V den splatnosti žádá banka proplacení směnky od směnečného dlužníka.
(Kantnerová, 2016)
Spotřebitelský úvěr je poskytován bankami i nebankovními institucemi a je určen pro fyzické osoby na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Slouží zejména k nákupu spotřebního zboží nebo financování různých služeb. Úroková sazba se u neúčelového typu úvěru pohybuje okolo 15 % a účelového okolo 10 % p. a. (Kantnerová, 2016)
Právní úprava týkající se poskytování spotřebitelského úvěru byla několikrát upravena novelou
zákona, která se týkala především informační povinnosti věřitele vůči spotřebiteli a specifikovala pravidla ochrany věřitele. Ke změně došlo i u živnostenského zákona, kdy se
poskytování spotřebitelského úvěru stalo vázanou živností a tím se poskytovatelům zvýšila odpovědnost a posílilo se postavení spotřebitelů na finančním trhu. (Kantnerová, 2016)
Kontokorentní úvěr je dle Kantnerové (2016) nejrozšířenějším typem krátkodobého úvěru,
který využívají podnikatelé i nepodnikatelé. Většinou nepřesahuje splatnost jednoho roku.
U spolehlivých klientů se může stát střednědobým nebo i dlouhodobým. Klient musí bance zaplatit sankční úrok, překročí-li maximální výši kontokorentního úvěru. Výhodou pro klienta je možnost čerpat pohotově a účelově peněžní prostředky. Do nákladů u kontokorentního úvěru zahrnují banky úroky ze skutečně čerpaného úvěru a úvěrovou provizi.
Při úvěru z kreditní karty má klient peněžní prostředky k dispozici okamžitě např. při výběru hotovosti z bankomatu nebo přímo u obchodníka. Klientovi je stanoven úvěrový rámec, který může čerpat. U tohoto úvěru se nemusí podávat žádost, která je nutná například u spotřebitelského úvěru. Záleží na majiteli, jak s úvěrovým rámcem naloží. Jeho povinností je splatit každý měsíc určitou minimální část úvěru. Nevýhodou úvěru jsou vysoké úrokové sazby.
(Kalabis, 2012)
2.2 Dlouhodobé úvěry
Nejčastěji vyskytujícím se typem dlouhodobého úvěru je úvěr hypoteční, který se od ostatních úvěrů liší svou dobou splatnosti, která bývá většinou okolo 20-30 let. Lidé pro získání tohoto úvěru zastavují své nemovitosti, kterou z úvěru pořídí. Dalším úvěrem je úvěr ze stavebního spoření, u kterého je poskytnuta od státu finanční podpora, díky které je uhrazena část splátky.
Dále je také s tímto produktem spojena sleva na dani z příjmu. (Kantnerová, 2016)
Stavební spoření je poskytováno stavebními spořitelnami. Důvodem jeho vzniku bylo pomoct občanům vyřešit nepříznivou bytovou situaci. V průběhu čerpání úvěru se podpora od státu snižuje. Žadatelé o úvěr mají možnost zažádat o úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, anebo si spořit v rámci tohoto produktu. K založení je potřeba uzavřít smlouvu o stavebním spoření. Úvěr ze stavebního spoření se skládá ze dvou fází, první fází je spoření, ve které si klient sjedná cílovou sumu. Jestliže je naspořena určená částka, následuje samotný úvěr, který se poskytuje k financování bytových potřeb. (Kantnerová, 2016)
Po dobu, kdy se klient nachází ve fázi spoření, má možnost vkládat na účet pravidelně nebo nepravidelně domluvenou částku. Částky, které si klient na účet vloží, se průběžně úročí úrokovou sazbou z vkladů a přičítá se k nim i státní podpora. Důležitou informací je, že klient
musí ponechat své vklady ve spořitelně alespoň po dobu šesti let, po uplynutí této doby se může rozhodnout, zda pokračovat ve spoření nebo peníze použít. (Kantnerová, 2016)
Od hypotečního úvěru se liší snadnější dostupností, může být poskytován i v malých částkách, klient má možnost uhradit úvěr bez sankčních poplatků před dobou splatnosti a nemusí zastavovat svou nemovitost. Velkou výhodou je odečítání úroků od daňového základu.
(Kantnerová, 2016)
Kantnerová (2016) uvádí, že úvěr se může použít na výstavbu bytu či domu, nákup pozemku, projektovou dokumentaci, přípojky plynu, vody, kanalizace, elektrického proudu, daň z převodu bytů a domů, notářské poplatky, vypořádání dědických podílů, opravy a rekonstrukce, modernizace a půdní vestavby.
Od doby, co klient úvěr vyčerpal, začíná splácet splátky v pravidelných měsíčních intervalech, splátky obsahují navíc jistinu a úrok z úvěru. Klient může část úvěru nebo dokonce celý úvěr
splatit dříve pomocí mimořádné splátky, která neobsahuje žádné sankční poplatky.
Ve stavebním spoření používají spořitelny hodnotící číslo jako ukazatel pro posouzení výkonnosti a spolehlivosti klienta. (Kantnerová, 2016)
Překlenovací úvěr může využít klient, který nesplnil podmínky pro dosažení řádného úvěru ze stavebního spoření, aby rychle získal finanční prostředky. To slouží k tomu, aby byla překonána doba mezi uzavřením smlouvy a získáním řádného úvěru ze stavebního spoření. Aby klient získal tento překlenovací úvěr musí také splnit určité podmínky stanovené pojišťovnou, neboť na to neexistuje žádný právní nárok. (Kantnerová, 2016)
Takovou podmínkou může být vložení určitého procenta cílové částky na účet stavebního spoření, dále prokázat dostatečné příjmy a doložit zajištění úvěru. Tento úvěr není nejlevnější a úroky se v čase nezmenšují, protože součástí splátek není jistina. Naopak výhodou je, že klient může úroky z úvěru odečítat z daňového základu. (Kantnerová, 2016)
Americká hypotéka je vhodná pro žadatele, kteří vlastní nějakou nemovitost a jsou ochotni ji dát do zástavy. Prostředky získané prostřednictvím této hypotéky nemusí být použity výhradně na nákup nemovitosti, žadatel si může zvolit na co získané prostředky využije. Klient sice dává do zástavy svou nemovitost, ale odměnou mu jsou nízké úroky v porovnání s jinými půjčkami.
Nevýhodou jsou vysoké poplatky spojené s poskytnutím úvěru a s jeho správou. Klient může také o svou nemovitost při nesplácení úvěru snadno přijít. Tento druh hypotéky je určen spíše pro osoby, které již mají klasickou hypotéku. (Kalabis, 2012)
Banka od klienta, který žádá o hypotéku na financování podnikání, požaduje podnikatelský plán, účetní výkazy - rozvaha, výsledovka a výkaz cash flow, dále informace o předmětu podnikání, základní informace o společnosti, finanční plán na dobu úvěrové angažovanosti, potvrzení nebo čestné prohlášení, že klient nikde nedluží, prohlášení o vzájemných vazbách k jiným firmám a další materiály, které se týkají zajištění. (Kalabis, 2012)
Klient, který žádá o spotřebitelský úvěr, musí doložit bance doklad o trvalém příjmu, který získá od svého zaměstnavatele, doklad ověřující místo trvalého bydliště tím může být například originál výpisu z běžného učtu, dále také dokumenty týkající se zajištění a někdy může banka požadovat i životní nebo jiné pojištění. (Kalabis, 2012)
3. Úvěrové registry
Kalabis (2012) ve své publikaci uvádí, že úvěrové registry jsou bankami využívány při rozhodování o udělení úvěru klientovi. Databáze obsahuje informace o klientech, kterými jsou fyzické osoby i právnické osoby. Je vedena za účelem poskytování informací o klientovi a k posouzení jeho bonity. Tyto registry se člení na pozitivní a negativní. Negativní registr obsahuje pouze informace o klientech se špatnou pověstí, naopak pozitivní registr obsahuje jak negativní, tak pozitivní údaje o platební schopnosti klienta. V registru jsou zahrnuty identifikační údaje klienta, údaje o bonitě klienta a jeho úvěrová historie.
V centrálním registru úvěrů ČNB se banky bez souhlasu klienta mohou vzájemně informovat o údajích týkajících se majitelů účtů a o jejich bonitě a důvěryhodnosti prostřednictvím právnické osoby. Touto právnickou osobou je Česká národní banka, která shromažďuje
informace a vytváří z nich databázi. Účastníkem registru jsou všechny obchodní banky a pobočky zahraničních obchodních bank, které provozují činnosti na území České republiky.
(Kalabis, 2012)
V registru jsou zahrnuty závazky klientů jak současné, tak potencionální, kterými jsou čerpané úvěry včetně kontokorentních, debety na běžných účtech nad stanovený limit 2000 Kč, nečerpané úvěrové rámce a přísliby, vydané záruky, úvěrové ekvivalenty vybraných podrozvahových pohledávek a pohledávky rezidentů i nerezidentů. (Kalabis, 2012)
4. RPSN
RPSN neboli roční procentní sazba nákladů pomáhá žadateli zhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost úvěru. Tato sazba je spojena se správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru a udává procentuální podíl z dlužné částky. RPSN by mělo pomoci spotřebitelům k lepší orientaci v nabídce bank. Od roku 202 má poskytovatel povinnost uvádět u nabídky i RPSN.
(Kantnerová, 2016)
Od roku 2016 je povinnost u spotřebitelského úvěru uvádět kromě úroku i RPSN. Nesmí být uvedeno malým písmem a musí být vidět stejně zřetelně jako úroková sazba. Rovnice ve vzorci (1) zobrazuje rovnici výpočtu RPSN. Ve vzorci (1) pod textem S představuje celkovou současnou hodnotu peněžních toků, pravá strana představuje součet všech peněžních toků, které mohou být jak kladné, tak záporné. Ve výpočtu RPSN se hledá takové X (roční procentní sazba nákladů), aby bylo S nulové. (Eim, 2017)
(1)
5. Hypoteční úvěr
Pavelka (1997) v publikaci uvádí, že hypoteční úvěr lze chápat ve dvojím pojetí – užším a širším. V prvním případě je hypoteční úvěr brán jako investice do nemovitosti, na kterou se
váže zástavní právo buď k této nebo i jiné nemovitosti. V širším pojetí je hypoteční úvěr spojený se zástavním právem. Díky tomuto zástavnímu právu mohou věřitelé zajistit své pohledávky v případě, že dlužník řádně a včasně nesplácí svůj dluh. Hypoteční úvěry poskytují hypoteční banky, neboť se jedná o zvláštní právní úpravu a musí se získat zvláštní licence.
V 19. století klesaly ceny pozemků a velké množství hypotečních bankéřů bankrotovalo. V té době bylo velmi obtížné získat hypotéku. Po první světové válce získaly národní banky oprávnění poskytovat hypoteční úvěry a získání hypotéky už nebylo tak obtížné. Tato změna znamenala velký boom nemovitostí a množství hypotečních úvěrů vzrostlo. (Mishkin, 2012) K dalšímu zpustošení hypotečního trhu došlo v době Velké hospodářské krize ve 30. letech miliony vypůjčovatelů bylo bez práce, a tak nemohli plnit své platební závazky. To vedlo k zabavení a prodeji pozemků a hodnoty nemovitostí začaly opět rapidně klesat. V tomto období se nejvíce vyskytovaly balónové hypotéky. Dlužník po dobu 3 nebo 5 let platil pouze úrok z hypotéky. Celá hypotéka se doplácela až ke konci období pomocí balónové platby.
V posledních letech byl jednou z největších změn rozvoj sekundárního trhu hypoték. (Mishkin, 2012)
Hypoteční bankovnictví se zaměřuje zejména na dvě odvětví – na bytovou výstavbu a bytové hospodářství a na podporu podnikatelských aktivit. Žadatel o úvěr může investovat do nemovitosti za účelem koupě, výstavby nové nemovitosti, opravy, rekonstrukce, modernizace nebo získání podílů na nemovitosti. (Sůvová, 1997)
Rejnuš (2016) uvádí, že v praxi lze rozlišit hypoteční úvěr na výstavbu či pořízení nemovitosti a americkou hypotéku.
Hypoteční banka poskytuje klientovi část ceny nemovitosti, která je nazývána zadlužitelnou hodnotou nemovitosti a prezentuje výnos z prodeje nemovitosti. K tomuto prodeji dochází při nesplnění závazku dlužníka. Hypoteční úvěr je spojený s dlouhou dobou splatnosti. Doba splatnosti by neměla být delší, než je klient schopen splácet a zároveň být podobná době živnosti nemovitosti. (Sůvová, 1997)
Při čerpání úvěru existují dvě možnosti. Klient má možnost čerpat úvěr jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání je využito při koupi již existující nemovitosti. V případě, že chce využít úvěr na výstavbu nebo rekonstrukci přistupuje k postupnému čerpání. (Sůvová, 1997) Úroková sazba, kterou dlužník musí splácet spolu s hypotékou je důležitým faktorem při výběru hypotéky. Žadatel se podle ní rozhoduje, jakou hypotéku zvolit a od koho si finanční prostředky půjčit. Je dána třemi faktory: současné dlouhodobé tržní sazby, životnost hypotéky a počet slevových bodů. Tržní sazby jsou dány nabídkou a poptávkou po dlouhodobých fondech, které jsou ovlivňovány řadou globálních, národních i regionálních faktorů. Čím delší je hypotéka, tím větší má úvěr úrokovou sazbu. Platí, že dlouhodobější hypotéky, mají vyšší úrokovou sazbu než hypotéky kratšího charakteru. Obvyklá životnost hypotéky je 15 až 30 let. Diskontní body jsou úrokové platby uskutečněné na začátku úvěru. Úvěr s jedním diskontním bodem znamená, že dlužník zaplatí 1 % částky úvěru při uzavření. (Mishkin, 2012)
5.1 Způsoby splácení
Úvěry je možné splácet jednorázově, postupně nebo je možná kombinace těchto dvou variant, obdobně tomu bylo i u čerpání. Jednorázové splácení není příliš časté a jedná se o specifické případy. Těmito specifickými případy jsou hypoteční úvěry, které jsou termínované (s pevnou dobou splatnosti), kdy se splátky odkládají až na konec doby splatnosti, dále s dobou splatnosti neurčitou a splatné na viděnou. (Sůvová, 1997)
Termínované hypoteční úvěry – dlužník po dobu úvěru platí pouze úroky z úvěru a vytváří si fond, do kterého ukládá své finance, které budou později v době splatnosti použity na uhrazení dlužné částky. Dlužník si může zaplacené úroky odepisovat od daňového základu nebo přímo z daní. Úvěry s neurčitou dobou splatnosti – dlužník také platí pouze úroky s tím, že při jeho smrti na sebe převezme závazek dědic nebo při využití druhé možnosti by se jistina zaplatila z výnosu prodeje. Úvěry splatné na viděnou – klient má možnost zaplatit dosud nesplacenou jistinu kdykoliv. (Sůvová, 1997)
Balonové systémy – jsou kombinací postupného a jednorázového splácení. Klient postupně splácí v pravidelných splátkách v delším termínu, než na který je stanovena úvěrová smlouva.
V momentě, kdy uvěrová smlouva vyprší, musí být část nesplacené jistiny doplacena
Postupné splácení je oproti předchozímu způsobu daleko více. Jeho typickým rysem jsou pravidelné splátky. Pravidelné splácení je uskutečňováno pomocí degresivních splátek, konstantních splátek nebo progresivních splátek. Splátka není složena jen z úroku, ale obsahuje také úmor, který představuje nesplacenou část jistiny. (Sůvová, 1997)
Při degresivním splácení hradí dlužník stále stejnou částku úmoru, ale snižují se úroky, tzn. že splátky v čase klesají. Tato metoda je vhodná pro podnikatele, kteří mohou úroky zahrnout do nákladů. (Sůvová, 1997)
V případě konstantního splácení je placena stále stejná částka, která se nemění. Tato částka se nazývá anuita, která obsahuje jak úmor, tak úrok. Po dobu splácení zůstává neměnná, jediné, co se mění, je podíl úmoru a úroku. Tento druh je vhodný pro nepodnikatelské subjekty.
(Sůvová, 1997)
5.2 Úvěrový proces
Dle Sůvové (1997) je úvěrový proces organizace úvěrových postupů, které se skládají z fáze přípravné, schvalovací a realizační.
První fází v úvěrovém procesu je fáze přípravná, ve které podává klient písemnou žádost o hypoteční úvěr. Žádost o úvěr obsahuje základní osobní údaje o klientovi a jeho
spolužadatelích, informace o zdrojích a výši příjmů a výdajů, výše a záměr, doba čerpání a doba splácení, charakteristika objektu a popis nemovitosti, která bude zastavena. (Sůvová, 1997) Žadatel musí k žádosti přiložit také doklady ověřující totožnost, doklady prokazující příjmy (potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání), dokument dokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavené nemovitosti, kterým bývá výpis z katastru nemovitostí, doklad
prokazující záměr investice do nemovitosti, ověřený odhad ceny zastavené nemovitosti a doklad o pojištění nemovitosti. V každé bance se mohou dokládané dokumenty lišit, neboť
každá banka má své specifické požadavky. (Sůvová, 1997)
Po přípravné fázi nastává fáze schvalovací, ve které se prověřuje klientova žádost. V případě,
že je schválena, postupuje se k dalšímu kroku, kterým je vypracování úvěrové smlouvy a smlouvy zástavní. (Sůvová, 1997)
Je prověřována úplnost a správnost uvedených údajů, je zhodnoceno riziko a stupeň jeho zajištění a jsou stanoveny podmínky poskytnutí a splácení úvěru. Na základě vyhodnocení bonity žadatele, kvality jeho investičního záměru a hodnoty a vhodnosti zástavy se banka rozhoduje, zda bude nebo nebude úvěr poskytnut, v případě poskytnutí, v jaké výši a za jakých podmínek. (Sůvová, 1997)
Při hodnocení bonity se banka zaměřuje na analýzu klientova právních poměrů, důvěryhodnosti, hospodářské a finanční situace. V analýze právních poměrů se zjišťuje, zda může subjekt činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. (Sůvová, 1997)
Analýza důvěryhodnosti zkoumá spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění závazků.
Znakem důvěryhodnosti může být stálost klienta při volbě banky, včasnost a úplnost dokládaných potvrzení o příjmech a výdajích nebo včasné plnění platebních závazků. (Sůvová, 1997)
Hospodářská a finanční situace je nejdůležitějším prvkem při rozhodování. Banka zjišťuje, zda
je klient schopen včasně a pravidelně splácet. Způsob, jakým se banky rozhodují je u podnikatelského a nepodnikatelského účelu odlišný. U nepodnikatelského účelu se prokazuje
příjem žadatele případně příjem jeho spolužadatelích, aby byly pokryty splátky úvěru a náklady s nimi spojené. V případě podnikatelského účelu je posuzována hospodářská situace klienta, zejména rentabilita, cash flow, úvěrové zatížení a míra likvidity. (Sůvová, 1997)
Hodnocení kvality investičního záměru se od sebe liší z hlediska toho, zda šlo o investici za účelem podnikání nebo za účelem individuální potřeby žadatele. Tato investice však nemůže být použita za jiným účelem, než je investování do nemovitosti. (Sůvová, 1997)
U zastavované nemovitosti o její kvalitě a vhodnosti rozhoduje její prodejnost a výtěžek z prodeje. Zastavenou nemovitostí může být pozemek nebo stavba. Hodnotu nemovitosti mohou ovlivňovat faktory tržní (nabídka, poptávka) a netržní (poloha nemovitosti, obsazenost nemovitostí, omezení vlastnických práv k nemovitosti). (Sůvová, 1997)
Ocenění nemovitosti provádí banky podle vybrané metodiky expertním odhadem. Pro stanovení ceny se používají metody nákladové, výnosové, srovnávací nebo věcné (technické).
Jak uvádí Pavelka metoda nákladová vychází z nákladů, který byly vynaloženy na pořízení nemovitosti. Mohou to by být náklady, které již byly v minulosti vynaloženy nebo budou
z nemovitosti získány. Srovnávací neboli komparativní metoda porovnává cenu s jinou obdobnou nemovitostí. (Sůvová, 1997)
Poslední fází v úvěrovém procesu je realizační fáze, úvěr již byl schválen a postupuje se k podepsání úvěrové a zástavní smlouvy, k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Čerpání hypotečního úvěru předchází podpis úvěrové smlouvy, podpis zástavní smlouvy a vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Součástí úvěrové smlouvy jsou obchodní podmínky, ve kterých se banka zavazuje k včasnému poskytnutí úvěrových prostředků nebo může měnit úroky. Naopak povinností klienta je včas splácet. Při změně úvěrových podmínek má klient právo úvěrovou smlouvu bance vypovědět. Čerpání úvěru se uskutečňuje prostřednictvím bezhotovostní platby, která usnadňuje kontrolu nad použitým úvěrem. (Sůvová, 1997)
5.3 Státní finanční podpora hypotečního úvěru
V prosinci 2004 bylo schváleno a nabylo účinnost Nařízení vlády č. 616/2004 Sb.- půjčka 300.000 Kč na pořízení bydlení, díky kterému je možné získat půjčku ve výši 300 000 Kč s nízkým úrokem. Tyto půjčky jsou schvalovány a poskytovány Státním fondem rozvoje bydlení. Aby žadatel půjčku získal, musí být schopen ho splácet. Tento úvěr lze kombinovat s hypotečním úvěrem nebo s úvěrem ze stavebního spoření.
V roce 2006 bylo schváleno a nabylo účinnost Nařízení vlády č. 28/2006 Sb.- půjčka 150.000 Kč na modernizaci, díky kterému mohl žadatel získat úvěr ve výši 150 000 Kč s nízkým úrokem. Tento úvěr je stejně jako předchozí schvalován a poskytován Státním fondem rozvoje bydlení. Úvěr je určen na modernizaci vlastního bydlení.
Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů - odpočet úroků platí pro osoby samostatně výdělečné činné i pro osoby, které mají příjem ze závislé činnosti. Dlužník má možnost odečítat zaplacené úroky od základu daně a tím si snižovat zaplacenou daň. (GEPARD FINANCE, 2019)
5.4 Organizace zpracovávající žádosti o úvěr v hypoteční bance
,,Zpracování hypotečních úvěrů lze organizovat v podobě různých systémů.“ Jsou používány systémy stacionární, mobilní, decentralizované, centralizované, interní a externí. (Sůvová, 1997, str. 188)
V stacionárním systému mají odborníci pěvně umístěná pracoviště. To má dobrý vliv na jednání s klientem. Opakem jsou mobilní systémy, kde práce odborníků probíhá v terénu, kde sami vyhledávají potencionální klienty. Decentralizované systémy jsou charakteristické decentralizovanými pracovišti banky, ve kterých se zpracovává žádost o úvěr a jeho schválení.
Výhodou je úzká vazba mezi pracovníkem a klientem. U centralizovaných systémů probíhá zpracování a schválení na jednom místě, kterým může být například ústředí. U těchto systémů ztrácejí pracovníci úzkou vazbu s klientem. V interním systému jsou všechny činnosti spojeném s úvěrem prováděny zaměstnanci hypoteční banky. Externí systém je podobný internímu, ale některé činnosti jsou prováděné externími spolupracovníky, kterými jsou hlavně operace spojené s oceňováním, vypracováním smluvních dokumentů atd. (Sůvová, 1997)
6. Hypoteční zástavní listy
,,Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem.“ (Sůvová, 1997, str.
192)
Výnos z prodeje hypotečních zástavních listů využívají banky jako zdroj poskytování hypotečních úvěrů. Vydáváním hypotečních zástavních listů si banky mohou udržet svou likviditu a finanční rovnováhu. Charakteristickým znakem těchto pohledávek je jejich neodvolatelnost, majitel získá investované prostředky až po prodeji pohledávky jinému investorovi. Vydávat hypoteční zástavní listy mohou jen specializované instituce, které získaly zvláštní licenci. (Sůvová, 1997)
V pohledávkovém systému jsou hypoteční zástavní listy kryty pohledávkami. Výhodou tohoto
systému je pro investory přehlednost, kam jsou jejich prostředky vkládány, informativnost o problémech při splácení a usnadňuje kontrolu. (Sůvová, 1997)
V zástavním systému jsou hypoteční zástavní listy kryty souborem hypoték. Vazba hypotečních zástavních listů na nemovitost představuje spolehlivý jistící prostředek, neboť hodnota hypoték se nemění a nemusí se zavádět náhradní krytí, které bylo nutné u pohledávkového systému.
(Sůvová, 1997)
Hypoteční zástavní listy mohou být vydávány 3 různými způsoby, kterými je emise adresná, bloková a všeobecná. V adresném systému je na každý hypoteční úvěr vydáván konkrétní hypoteční zástavní list, jedná se tedy o již zmíněnou přímou vazbu. (Sůvová, 1997)
V případě blokového systému se hypoteční zástavní listy vydávají v poměru k určitému portfoliu hypotečních úvěrů. Oproti adresnému systému je blokový systém globální, neadresný
a nepřímý. Pro investora může být výhodou, že riziko je rozděleno mezi více dlužníků a hypoték. (Sůvová, 1997)
Všeobecné systémy jsou nejvýhodnější pro hypoteční banky, protože mají podobné rysy jako emise bankovních obligací. Všeobecný systém je vydáván bez vazby, tím se výrazně liší od předchozích dvou systémů, které jsou vydávány s vazbou na konkrétní soubor nebo konkrétní portfolio. (Sůvová, 1997)
7. Hypoteční bankovnictví
Banky poskytující hypoteční úvěry mohou být specializované, smíšeného typu, univerzální nebo bezpobočkové. Specializované hypoteční banky jsou zaměřené pouze na poskytování hypotečních úvěrů. Její pracovníci jsou profesionální, produktivní a banka má nízké náklady.
Nevýhodou je, že s některými činnostmi se musí obracet na jiné instituce. Hypoteční banky smíšeného typu poskytují svým klientům včetně hypotečních úvěrů i jiné bankovní produkty.
Instituce, která poskytuje klientům spolu s hypotečními obchody i všechny ostatní bankovní služby, je banka univerzální. To jsou většinou banky, které jsou dostatečně velké a mají dostatek klientů, má rozvinutý retail banking a síť poboček. Bezpobočkové bankovnictví je realizováno prostřednictvím externích spolupracovníků, kteří fungují mimo hypoteční banku.
(Sůvová, 1997)
7.1 Historie hypotečního bankovnictví v ČR
V Anglii začaly koncem 17. století vznikat první hypoteční banky, ve střední Evropě v 18.
století a v České republice vznikla první hypoteční banka až v polovině 19. století. Ve 20. století bylo hypoteční bankovnictví ovlivněno vzorem rakouských a německých bank. V hypotečním úvěru ručil dlužník nejen zastavenou nemovitostí, ale také celým svým majetkem. V době německé okupace byl vývoj hypoteční bankovnictví zastaven a obnoven až po více než 50 letech. (Sůvová, 1997)
V roce 1990 byla vydána obnova zákona o dluhopisech a Československá obchodní banka, a.s.
získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Až v roce 1995 došlo k renesanci českého hypotečního bankovnictví, kdy vyšel nový hypoteční zákon, který novelizoval pět dalších zákonů. (Sůvová, 1997)
V listopadu 2016 nabyla účinnost novela, která se týkala zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí. Od roku 2014 do roku 2016 platil daň z převodu nemovitosti prodávající, nově však tato povinnost přešla z prodávajícího na kupujícího a je v současné době 4 %. (BUSINESSINFO, 2016)
V roce 2017 došlo ke snížení LTV (úvěr k hodnotě) na maximálně 90 %, 100 % krytou
našetřené dostatečné prostředky, zastavit další nemovitost nebo si vzít další půjčku. Díky těmto novým pravidlům nedosáhlo na úvěr na bydlení až 20 % žadatelů. (Mečířová, 2018)
Od 1. října 2018 začala platit další nová opatření. Úvěr na bydlení bude stále na max. 80 % LTV, u některých bank je možné i 90 %, ne však více a mohou je poskytovat jen v omezeném množství. Hypoteční splátka nesmí přesáhnout 45 % měsíčního příjmu a výše úvěru devítinásobek ročního příjmu žadatele. Dle těchto nových pravidel se očekává, že dalších 30 % domácností na hypotéku nedosáhne. (Mečířová, 2018)
Nově nabízí stát pro mladé páry výhodnou půjčku na bydlení. Podmínkou je, aby žadatelům bylo méně než 36 let, byli manželé nebo registrovaní partneři. Pokud nejsou manželé, musí být alespoň partneři, kteří spolu vychovávají dítě do 6 let. Ze státního fondu rozvoje na bydlení si mohou půjčit 300 000 Kč na modernizaci bytu s dobou splatnosti 10 let, 1 200 000 Kč na koupi bytu a 2 000 000 Kč na koupi nebo výstavbu rodinného domu s délkou splatnosti až 20 let.
Žadatelé musí počítat s tím, že jim bude poskytnuto pouze 80 % z ceny nemovitosti. (Mečířová, 2018)
Dále byly zavedeny dva ukazatele DTI a DSTI. DTI je zkratka z anglického slovního spojení Debt to Income Ratio v překladu poměr dluhů vůči příjmům a znamená součet všech měsíčně splácených dluhů, kterými může být hypotéka, splátka na kreditní kartě, leasing atd, k celkovým hrubým příjmům. (CZECH POINT 101, 2018)
Obměnou DTI je Front-End-Debt to Income Ratio, který vyjadřuje poměr výdajů na bydlení, tedy splátku hypotéky, pojištění hypotéky, daň z nemovitosti, platby SVJ apod. vůči hrubým příjmům. Jeho doporučená výše je pod 31 % a je používán zejména u refinancování hypotéky.
Back-End Ratio ukazuje, jak vysoká část příjmů je potřeba, aby byla pokryta splátka dluhů.
Do dluhů jsou počítány půjčky na auto, splátky dluhů na kreditní kartě, splátka hypotéky apod.
Výše front-end ratio by neměla být vyšší než 28 % a hodnota back-end ratio 36 %. V realitě je u back-end ratio akceptováno 45 %, někdy i 50 %. Od 1. října 2018 je od ČNB doporučeno, aby horní hranice ukazatele DTI nepřesáhla 9 ti násobek čistého ročního příjmu žadatele.
(CZECH POINT 101, 2018)
DSTI je zkratka pro Debt Service-to-Income Ratio v překladu poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům. Představuje součet ročních nákladů na obsluhu dluhu k ročním čistým příjmům žadatele v momentě, kdy žádá o úvěr.
V DSTI je zahrnuta splátka úroku, jistina a celkový dluh. V České republice je DSTI nově
zavedený ukazatel, ale v jiných zemích už existuje dlouhodobě. Slovinská centrální banka doporučuje limit 50 % DSTI u žadatelů s příjmem do 1700 EUR, 50 % DSTI má dále i Estonsko a Polsko, naopak Litva má 40 % až 60 %. Výše DSTI by neměla přesahovat 40 %, neboť je pak považována za rizikovou. ČNB doporučuje horní hranici DSTI na úrovní 45 % čistých příjmů žadatele. (CZECH POINT 101, 2018)
Jestliže se žadatel ocitne v situaci, kdy jsou ukazatele příliš vysoké, musí se buď snažit zvýšit svoje příjmy anebo snížit výdaje. Další možností je doplacení některé půjčky nebo si sehnat spolužadatele o úvěr. Oba ukazatele jsou spolu vzájemně provázány, restrikce na DSTI se projeví i v ukazateli DTI. Odborníci jsou přesvědčeni, že nová opatření by měla ovlivnit celkovou výši úvěrů na bydlení. (CZECH POINT 101, 2018)
Od 90. let do roku 2007 poskytly české hypoteční banky úvěry ve výši více než 500 mld. Kč.
Největší významnou bankou v roce 2007 byla Česká Spořitelna, která v té době měla 40 % podílu hypotečních úvěrů na českém trhu. V prvním čtvrtletí roku 2007 poskytla hypoteční úvěry ve výši 9,2 mld. Druhou významnou hypoteční bankou byla v témže roce Hypoteční banka, která poskytla hypoteční úvěry ve výši 8,6 mld. v 1. čtvrtletí roku 2007. Raiffeisenbank poskytla úvěry ve výši 3,5 mld. a GE Money Bank ve výši 1,73 mld. (KADICOVÁ, 2007) V roce 2013 poskytly banky domácnostem, firmám a obcím hypoteční úvěry ve výši 176,6 mld.
Kč. Meziroční nárůst byl o 21 %. Počet poskytnutých hypoték od té doby stále rostl. V roce 2016 byla průměrná hodnota poskytovaných hypotečních úvěrů 2 000 000 Kč. (Emerging Markets Direct Media Holdings, 2016)
8. Vybrané společnosti
V České republice poskytuje hypoteční úvěr 19 bank. Těmito bankami jsou Exobank CZ a.s., Komerční banka, a.s., Hypoteční banka, a.s., Česká spořitelna, a.s., UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., mBank S.A., Equa Bank a.s., Sberbank CZ, a.s., Československá obchodní banka, a.s., MONETA Money Bank, a.s., Raiffeisenbank a.s., Oberbank AG pobočka Česká republika, Wüstenrot – Stavební spořitelna a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.
Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. a AKCENTA CZ a.s.
Instituce Komerční banka, a.s., UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Raiffeisenbank, a.s. a MONETA Money Bank, a.s. budou dále v práci používány ve zkrácené formě – Komerční banka, UniCredit Bank, Raiffeisenbank a MONETA Money Bank.
Pro modelové příklady byla vybrána Unicredit Bank a Raiffeisenbank, které získaly v březnu 2019 v žebříčku hypoték společnosti Finparáda 4. a 5. místo. Žebříček byl sestaven na základě vyhodnocení vah parametrů, kterými byla úroková sazba s vahou 60 %, dále poplatky 25 %, dostupnost (pobočky) 10 % a nabídka pojištění 5 %. UniCredit Bank se umístila na 4. místě s produktem U hypotéka účelová, která nabízí úrokovou sazbu od 2,79 % p. a., s poplatkem 2 900 Kč za poskytnutí úvěru. Raiffeisenbank obsadila 5. místo s Hypotečním úvěrem Klasik, u kterého do 28. 6. 2019 nabízí bonus 5 000 Kč u hypotéky nad 1,5 mil. Kč a délkou fixace vyšší než 1 rok. Sjednání této hypotéky je zdarma. (Bubák, Koubová, 2019)
Další vybranou bankou je MONETA Money Bank, jejíž hypoteční úvěr byl v roce 2018 zvolen Hypotékou roku. V případě pružné hypotéky si banka neúčtuje za poskytnutí a správu žádné poplatky, úvěr je možné sjednat na každé pobočce, klient má možnost použít 30 % hypotéky na cokoliv chce. (BANKA ROKU, 2019)
Dále byla zvolena Komerční banka, která obsadila 2. místo v žebříčku Banka roku a 3. místo v žebříčku Banka bez bariér. Komerční banka si zakládá na rychlosti, individuálním a férovém přístupu a hlavně bezpečnosti. V České republice se nachází 400 poboček. (BANKA ROKU, 2019)
Modelovým příkladem práce je úvěr určený ke koupi nemovitosti, ve výši 2 000 000 Kč, s dobou splatnosti 30 let pro mladého člověka do 30 let. K porovnání nabídek byla použita vícekriteriální analýza variant.
8.1 UniCredit bank
UniCredit Bank započala na českém trhu svou činnost 7. listopadu 2007, kdy vznikla spojením dvou úspěšných bank HVB Bank a Živnostenské banky. Od prosince 2013 je obchodním názvem banky UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. Společnost nabízí širokou škálu kvalitních produktů a služeb pro firemní zákazníky, privátní a retailovou klientelu.
(UNICREDIT BANK, 2019)
Banka se řadí mezi nejsilnější banky na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování, korporátního financování a exportního financování. UniCredit
Bank je zároveň bankou rychle se rozvíjející. Vybudovala si také silnou pozici v oblasti akvizičního financování a financování komerčních nemovitostí. (UNICREDIT BANK, 2019) Je součástí skupiny UniCredit, která má své pobočky v 17 zemích Evropy. Klient může využít možnosti financování projektu ze strukturálních fondů EU, které se uskutečňují prostřednictvím Evropského kompetenčního centra UniCredit Bank. Banka si vedla velice dobře v posledním zátěžovém testu, které potvrdil její silnou kapitálovou pozici a odolnost. Skupina UniCredit má přes 40 milionů klientů, více než 8500 poboček a 147 000 zaměstnanců. (UNICREDIT BANK, 2019)
Historie skupiny sahá až do roku 1473, kdy byl založen bankovní dům Rolo Banca. Skupina
vznikla sloučením devíti velkých italských bank. V roce 1999 začala expanze do střední a východní Evropy a následovaly další akvizice v Bulharsku, na Slovensku, v Chorvatsku,
Rumunsku, České republice a Turecku. V roce 2005 došlo ke spojení s německou skupinou HVB, která sama vznikla spojením Bayerische Vereinsbank a Bayerische Hypotheken-und Wechsel-Bank. O dva roky později se spojili se skupinou Capitalia, která je třetí největší italskou bankovní skupinou. Toto spojení znamenalo především upevnění postavení na trhu v Itálii. (UNICREDIT BANK, 2019)
UniCredit se pyšní několika oceněními. V roce 2018 se stala vítězem v soutěži portálu Finparada.cz - Finanční produkt roku v kategorii ,,Konsolidace půjček“, který získala na základě hodnocení odborníků za produkt ,,PRESTO Půjčka – Sloučení úvěrů“. Dále byla společnost v průzkumu Euromoney Trade Finance 2019 jmenována nejlepším poskytovatelem služby v kategoriích ,,Všechny služby“, ,,Poradenství“, ,,Financování/platby“, ,,Celkový výkon“ a ,,Produkty“. Byla také označena za lídra na trhu ve střední a východní Evropě, Bosně a Hercegovině, Chorvatsku, České republice, Maďarsku, Itálii, Rumunsku, Rusku, Srbsku, Turecku a Německu. (UNICREDIT BANK, 2019)
Společnost poskytuje svým klientům širokou škálu služeb, kterými jsou půjčky, hypotéky, účty, pojištění a investice. Konkrétně nabízí U hypotéku, půjčky, refinancování, kreditní karty, kontokorent a developerské projekty. Jejich účty jsou U konto, U konto PREMIUM, TANDEM, dětské konto a platební karty. Klient si může založit životní pojištění, majetkové pojištění, cestovní pojištění, auto pojištění nebo také doplňkové pojištění ke kartám. Investovat své peníze je možné přes vklady a spoření, pravidelní investice, podílové fondy, kurzy investičních produktů nebo investiční akademii. Samozřejmostí je i Smart Banking a Online Banking. (UNICREDIT BANK, 2019)
UniCredit nemá stanovenou maximální výši hypotéky. Žadatel má možnost půjčit si až 90 % odhadní hodnoty nemovitosti, záleží však na předchozím kvartálním období banky. Hypotéku lze zajistit kupovanou nemovitostí, nebo jinou nemovitostí určenou k bydlení na území České republiky. Klient má možnost zvolit si mezi fixní úrokovou sazbou a variabilní úrokovou sazbou. U fixní úrokové sazby si klient zvolí sám délku fixace od 1 roku do 10 let a úroková sazba se po dobu fixace nemění. Variabilní úroková sazba je složena z pevné a variabilní složky, která se může měnit podle vývoje sazeb. Hypotéka může být vyčerpána až do 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy a splácet ji může klient až 30 let. (UNICREDIT BANK, 2019) Společnost také nabízí možnost předčasného splacení úvěru. Tento záměr musí klient bance oznámit nejpozději do 10 dnů před datem předčasné splátky. Je možné předčasně splatit úvěr zcela zdarma do 3 měsíců poté, co byla klientovi sdělena nová výše zápůjční úrokové sazby,
do výše 25 % z celkové výše úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o úvěru, v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba, v rámci plnění
z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru, v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka, nebo jeho manžela, partnera. V případech jiných, než zde zmíněných má
banka nárok na účelně vynaložené náklady spojené s předčasným splacením. V případě, že klient nedodrží termín splatnosti vyplývající ze smlouvy, je povinen uhradit z tohoto dluhu úroky z prodlení, které jsou aktuálně 9 % p. a. (UNICREDIT BANK, 2019)
8.2 Raiffeisenbank
Raiffeisenbank je součástí skupiny Raiffeisen Bank International AG (RBI), jejímž domácím
trhem je střední a východní region Evropy včetně Rakouska, kde se řadí mezi přední firemní a investiční banky. Dceřiné banky pokrývají ve středním a východním regionu Evropy 14 trhů.
Zaměstnává více než 50 000 zaměstnanců, kteří se starají o 16,5 milionu klientů v síti 2 400 poboček. Aktiva RBI dosahovala ke konci roku 135 miliard euro. 58,8 procent akcií je vlastněno regionálními bankami Raiffeisen a zbylých 41,2 procent je volně obchodováno.
(RAIFFEISENBANK, 2019)
V březnu 2017 došlo k fúzi s bývalým většinovým akcionářem, společností Raiffeisen Zentralbank Österreich AG (RZB AG) a RBI AG převzala všechna práva, závazky a funkce RZB AG. RBI AG působí prostřednictvím dceřiných bank v Albánii, Bělorusku, v Bosně a Hercegovině, Bulharsku, České republice, Chorvatsku, Kosovu, Maďarsku, Polsku, Rumunsku, Rusku, Slovensku, Srbsku a na Ukrajině. (RAIFFEISENBANK, 2019)
Historie Raiffeisenbank spadá až do 19. století. Její ochrannou známkou a architektonickým prvkem jsou dvě zkřížené hlavy. Znak je zároveň symbolem ochrany rodin shromážděných pod společnou střechou před zlem a životním ohrožením. Raiffeisenbank v dnešní době představuje silnou a stabilní banku, která dává svým klientům záruku bezpečí. (RAIFFEISENBANK, 2019) Raiffeisenbank působí na českém trhu od roku 1993. Podle aktiv jsou největší tuzemskou bankou. Jejich vizí je být nejrychleji rostoucí bankou na trhu a seriózní alternativou pro náročné zákazníky. (RAIFFEISENBANK, 2019)
Společnost se těší z několikanásobného úspěchu v soutěži Hospodářských novin, kde jako první banka dokázala zvítězit v jednom roce v obou kategoriích a třikrát za sebou byla vyhlášena Klientsky nejpřívětivější bankou roku. Banka je také partnerem nadace Dobrý anděl, které
Nabízí služby a produkty fyzickým osobám, podnikatelům i firmám. Spektrum zahrnuje vedení osobních i firemních účtů, poskytování úvěrových, spořících a investičních produktů,
specifických finančních služeb a poradenství. Banka poskytuje rychlé půjčky, konsolidaci a refinancování, přečerpání účtu a financování vozu. V oblasti hypoték nabízí hypotéku na
bydlení, hypotéku se zápočtem úspor, kontokorentní hypotéku, americkou hypotéku, hypotéku na pronájem, refinancování hypotéky a předhypoteční úvěr. (RAIFFEISENBANK, 2019) Hypotéka na bydlení se dá kromě koupě nebo výstavby nemovitosti použít i na vypořádání majetkových poměrů nebo ke koupi podílu v bytovém družstvu. Na klasickou hypotéku půjčí banka až 20 milionů. Hypotéku na výstavbu poskytnou i tehdy, kdy si žadatelé budou stavět svůj dům sami – bez smlouvy o dílo s jedním dodavatelem. Maximální počet žadatelů o hypotéku mohou být 4 osoby, které žijí maximálně ve dvou domácnostech.
(RAIFFEISENBANK, 2019)
Žadatel musí vyplnit žádost o hypotéku, popřípadě žádost o hypotéku pro další žadatele, donést potvrzení příjmu, údaje o příjmech při zasílané mzdě do RB, prohlášení o výši skutečných výdajů a přílohy k žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru např. odhad ceny nemovitosti.
(RAIFFEISENBANK, 2019)
8.3 MONETA Money Bank
MONETA Money Bank je čtvrtou největší bankou v zemi, má 200 poboček, 650 bankomatů, internetové i mobilní bankovnictví včetně aplikace Smart Banka. Je nezávislou českou bankou, jejíž akcie jsou veřejně obchodované na Prime Market Burzy cenných papírů Praha od roku 2016 a patří k nejvýnosnějším. Tržní kapitalizace dosáhla v roce 2017 42,1 miliardy Kč.
Společnost zaměstnává přes 3 000 lidí, pro které se snaží vytvářet příjemné a funkční prostředí.
(MONETA MONEY BANK, 2019)
MONETA Money Bank byla původně finanční společnost Agrobanka, jejíž část koupila v roce 1997 Americká korporace General Electric a převzala její pobočkovou síť. Americká korporace tak vstoupila na český trh se svojí divizí Capital Bank.
V roce 2008 došlo ke změně značky a z banky Capital Bank se stala GE Money bank. V roce 2016 prodala banka všechny své finanční divize a stala se ryze českou bankou MONETA
Money bank. Navázala na stabilitu a důvěryhodnost GE Money bank a snaží se dále rozvíjet.
Jejím cílem je být nejinovativnější organizací poskytující finanční služby v České republice a dosáhnout vedoucího postavení ve službách pro malé a střední podniky, a to zejména
v zemědělském sektoru. (MONETA MONEY BANK, 2019)
Během svého fungování získala řadu ocenění v roce 2018 vyhrála v soutěži Banka roku 2018 – Hypotéku roku, v projektu Nejlepší banka 2018 získala ocenění Bankovní inovátor 2018, Tomáš Spurný byl zvolen Bankéřem roku 2017, v roce 2017 získala ocenění Důvěryhodná banka, Smart Banka byla vyhlášena Mobilní aplikací roku 2017, v roce 2018 obsadila druhé místo v kategorii ,,Konsolidace bankovních spotřebitelských úvěrů‘‘ atd. (MONETA MONEY BANK, 2019)
Mezi portfolio produktů patří účty a karty, půjčky a úvěry, hypotéky, spoření a investice a pojištění. Své služby nabízí jak pro osobní účely tak i pro živnostníky a firmy. V oblasti hypoték nabízí hypotéku, refinancování, americkou hypotéku a živnostenskou. (MONETA MONEY BANK, 2019)
Hypotéku od Monety může klient splatit každý rok až do výše 50 % z výše půjčené částky.
Nemusí se týkat jen bydlení, 30 % z půjčené částky může být použito na cokoliv jiného. Odhad nemovitosti a výpis z katastru nemovitostí zařídí banka zcela zdarma. Nejsou účtovány žádné zbytečné poplatky, sjednání i vedení hypotéky je po celou dobu zdarma. Jestliže je žadatel klientem banky, sjednání hypotéky bude mnohem jednodušší. V případě, že se klient ocitne v nepříznivé situace, má možnost využít přerušení splácení až na 3 měsíce nebo snížení splátek.
(MONETA MONEY BANK, 2019)
8.4 Komerční banka
Komerční banka, a.s. je mateřskou společností Skupiny KB a součástí mezinárodní skupiny Société Générale. Řadí se mezi přední bankovní instituce v České republice, střední i východní Evropě. Má širokou síť poboček, přímé bankovnictví a vlastní distribuční síť. V České republice má banka 1,6 milionů klientů. (KOMERČNÍ BANKA, 2019)
Vznikla v roce 1990 vyčleněním obchodní činnosti z bývalé Státní banky československé na území ČR. Státní peněžní ústav Komerční banka se schválením privatizačního projektu vládou ČSFR přeměnil na akciovou společnost v roce 1992. (KOMERČNÍ BANKA, 2019)
V roce 1994 byl navýšen základní kapitál na 9,502 miliardy Kč. O rok později vstoupila na mezinárodní kapitálový trh vydáním globálních depozitních certifikátů. Státem vlastněné akcie KB byly vládou České republiky schváleny k prodeji. V roce 1999 byl zveřejněn inzerát, který byl určen pro potencionální investory. O rok později došlo k ukončení procesu navyšování základního jmění ve výši 9,5 mld. Kč a zvýšil se tak podíl FNM ČR na základním kapitálu KB na 60 %. (KOMERČNÍ BANKA, 2019)
V roce 2001 se manažerské kontroly v KB zhostila Francouzská Société Générale. Byla představena nová segmentace klientů a nové obchodné sítě, které měly zlepšit úroveň poskytovaných služeb. Byla také uvedena nová firemní identita a příslušnost k mezinárodní skupině Société Générale. Došlo také k akvizici se společností Modrá pyramida stavební
spořitelna jejíž cena byla 144 milionů eur a přinesla možnost oslovit 800 000 zákazníků z Modré pyramidy. Jako první banka spustila na svých internetových stránkách Investiční
kalkulačku. (KOMERČNÍ BANKA, 2019)
V roce 2003 získala ocenění Nejdynamičtější a Nejdůvěryhodnější banka roku v prestižní
anketě MasterCard Banka roku. O rok později získala další hlavní cenu Banka roku 2004 v soutěži MasterCard Banka roku. Dále se stala Bankou roku v roce 2007 a Modrá pyramida
stavební spořitelna získala titul Stavební spořitelna roku 2007. Také získala ocenění v dalších letech, byla bankou roku 2011, 2012 a v roce 2014 získala titul Nejlepší banka a Komerční pojišťovna a stala se generálním partnerem Národní galerie v Praze. V roce 2016 získala opět ocenění Banka roku a obsadila druhá místa v několika dalších kategoriích. Začala také jako jediná banka v ČR poskytovat výhodný úvěr EuroEnergie pro malé a střední podniky.
(KOMERČNÍ BANKA, 2019)
Banka nabízí služby retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Mezi její specializované služby patří penzijní připojištění, stavební spoření, faktoring, spotřebitelské úvěry a pojištění. V roce 2003 získala ocenění Nejdynamičtější a Nejdůvěryhodnější banka roku v prestižní anketě MasterCard Banka roku. V oblasti půjček poskytuje osobní úvěr, optimální půjčku nebo studentskou půjčku. Kromě klasické hypotéky poskytuje i americkou
hypotéku, u které půjčí až 10 mil. Kč a poskytne úvěr až do 70 % ceny nemovitosti nebo také předhypoteční úvěr. U pojištění má klient na výběr mezi rizikovým životním pojištěním, investičním životním pojištěním, cestovním pojištěním, pojištěním majetku a pojištěním karet.
(KOMERČNÍ BANKA, 2019)
9. Modelový příklad 1
Pro modelový příklad 1 byl vybrán hypoteční úvěr určený ke koupi nemovitosti, s výší 2 000 000 Kč, s vlastními zdroji 500 000 Kč pro mladého člověka do 30 let s parametry
viz Tabulka 1.
Tabulka 1: Parametry hypotečního úvěru 1
Výše úvěru 2 000 000 Kč (80 % LTV)
Vlastní zdroje 500 000 Kč
Doba splácení 30 let
Žadatel 1 do věku 30 let
Zdroj: Vlastní zpracování
UniCredit Bank nabízí U hypotéku účelovou ve 3 variantách – s měsíčním pojistným, bez pojištění a s jednorázovým pojistným. Níže v tabulce bude popsána varianta s měsíčním pojistným.
Tabulka 2: Orientační nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank
Typ produktu U hypotéka účelová
Výše úvěru 2 000 000 Kč
Fixní období 10 let
Doba splatnosti (v měsících) 360
Úroková sazba 2,59 % p. a.
Výše splátky 8 597 Kč
RPSN * 3,21 %
Měsíční poplatek za správu úvěru 0 Kč Poplatek za poskytnutí úvěru 2 900 Kč Poplatek za ověření podpisu 30 Kč Poplatek za podání návrhu na vklad
(výmaz) zástavního práva
2 000 Kč Zdroj: Vlastní zpracování
Takto uvedená výše úrokové sazby by byla klientovi rezervována, jestliže by požadované
parametry úvěrů zůstaly neměnné, hodnota nemovitosti určená k zajištění bude ve výši 2 600 000 Kč, za předpokladu, že neslouží k zajištění jiného úvěru, nejpozději do 21. 3. 2019
musí být v bance doručena žádost o úvěr a musí být sjednáno měsíčně hrazené Pojištění schopnosti splácet úvěr.
Raiffeisenbank nabízí Hypoteční úvěr KLASIK s měsíčním pojistným a bez pojištění.
Možnost jednorázového pojistného společnost nenabízí. Orientační nabídka s měsíčním pojistným je níže ukázána v následující tabulce.
Tabulka 3: Orientační nabídka hypotečního úvěru Raiffeisenbank
Typ produktu Hypoteční úvěr KLASIK
Výše úvěru 2 000 000 Kč
Fixní období 5 let
Doba splatnosti (v měsících) 360
Úroková sazba 3,09 % p. a.
Výše splátky 9 075 Kč
RPSN * 3,4 %
Bonus k hypotéce 5 000 Kč
Poplatek za vedení běžného účtu 250 Kč Návrh na vklad zástavního práva 1 500 Kč Poplatek za poskytnutí úvěru 0 Kč
Poplatek za správu úvěru 0 Kč
Zápis a výmaz z katastru nemovitostí 2 000 Kč Zdroj: vlastní zpracování
Při aktivním využívání účtu v RB má klient slevu na úvěrovém RPSN 1,0 %. Pokud bude v RB uzavřeno majetkové pojištění má žadatel slevu 0,2 %. Součástí úvěrové smlouvy bude závazek klienta vést u banky platební styk – vést 1 běžný nepodnikatelský účet s kreditním obratem minimálně 15 000 Kč měsíčně se třemi debetními operacemi za měsíc. Jestliže klient tento závazek nesplnění do 3 měsíců od podpisu smlouvy, je mu účtována úroková sazba zvýšená o 1,5 % p. a.
Výpočet úvěrového RPSN je založen na stejných předpokladech čerpání a splácení, ale do nákladů jsou zahrnuty pouze úroky, poplatek za poskytnutí úvěru a poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva.
MONETA Money Bank nabízí „all inclusive“ hypotéku opět s možností schopnosti splácet nebo bez pojištění. V tomto případě vychází orientační nabídka bez pojištění splácet levněji, stejně jako u přechozích možností, v tabulce ale bude ukázána orientační nabídka s pojištěním.
