1
Bilaga 1 – Förutsättningar och krav
MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR BOSTÄDER PÅ FASTIGHETEN HÖGVATTNET 10
LIDINGÖ STAD
2
Bakgrund
Fastigheten Högvattnet 10 ligger längs med Södra Kungsvägen och innehåller idag en kontorsbyggnad. Byggnaden ligger nära fastighetsgräns mot Södra Kungsvägen. På baksidan av byggnaden finns en stor baksida med kuperad naturtomt. Lidingö stad äger fastigheten och planerar stycka fastigheten i tre delar, en fastighet för kontorsbyggnaden och två nya
villafastigheter på baksidan. Den befintliga kontorsbyggnaden har kulturhistoriskt värde och ska bevaras.
Fastigheten Högvattnet 10 markerat med röd linje.
Byggnaden på fastigheten Högvattnet 10 och naturtomten på baksidan.
Baksidan består av ett höjdparti med blandskog av bland annat tall, björk och mindre ekar.
Inga särskilt skyddsvärda träd finns i naturområdet. Fastigheten är mycket kuperad, från den lägsta punkten vid Södra Kungsvägen till den högsta punkten i fastighetens nordöstra hörn skiljer det cirka 17 meter. Inom området där de nya villorna placeras är höjdskillnaden mellan högsta och lägsta punkten cirka 10 meter.
3
Naturtomten. Det gula huset i bilderna är befintligt hus på fastigheten Högvattnet 10.
Förslag på ny fastighetsindelning.
Bestämmelser från detaljplanen
Parallellt med denna markanvisningsprocess tas en ny detaljplan fram för fastigheten.
Inlämnade tävlingsbidrag ska följa de bestämmelser som anges i förslaget till ny detaljplan.
Nedan sammanfattas planens bestämmelser och stadens syn på hur fastigheten ska utvecklas.
För fullständig information hänvisas till bilagorna Planbeskrivning och Plankarta.
Terränganpassning
På baksidan av fastigheten skapas två villafastigheter på cirka 700–1000 kvm vardera. Vid genomförande av detaljplanen krävs markarbeten för att fastigheten ska kunna bebyggas med bostadsbyggnader samt angöringsväg till bostadsbyggnaderna. Dock ska byggnaderna så långt som möjligt terränganpassas och uppföras som suterränghus. Sprängning får ske för att möjliggöra placering av byggnader men ska i övrigt undvikas så långt som möjligt.
Delar av byggnadernas nedervåning kommer att utgöra suterrängvåning med begränsat ljusinsläpp. För att skapa god boendemiljö med tillräckliga ytor med gott ljusinsläpp medger planen att byggnaderna får uppföras i tre våningar.
4
För att inte naturområdets karaktär och den livsmiljö som finns i området ska gå förlorad är det önskvärt att befintlig vegetation sparas i den mån det går under byggskedet. Bevarande av träd och vegetation är viktigt för dagvattenhanteringen och för att villaträdgårdarna ska bli trivsamma. De tillkommande bostäderna ska hålla hög kvalitet och erbjuda trivsamma boendemiljöer.
Plankartan har en bestämmelse som anger:
b1- Byggnader ska så långt som möjligt terränganpassas och uppföras som
suterränghus. Sprängning får ske för att möjliggöra placering av byggnad men ska i övrigt undvikas så långt som möjligt.
Natur
För att så långt som möjligt bevara karaktären med kuperad naturtomt är det värdefullt om träd kan bevaras. Vid utvärdering av förslagen kommer bevarade träd att premieras.
Värdefulla träd har mätts in och finns med i grundkartan. Träden har getts en klassning från Ganska värdefullt till Mycket värdefullt. Klassningen återfinns i bilaga 3 (Värdefulla träd).
Byggrätt
Detaljplanen medger byggnation av två nya enfamiljsvillor på baksidan av den befintliga byggnaden på fastigheten. Plankartan anger följande bestämmelser för de nya byggnaderna:
e2 – Max en huvudbyggnad per fastighet. I varje huvudbyggnad får högst en lägenhet finnas. Byggnadsarean får uppgå till högst 130 kvm/huvudbyggnad. Till varje
huvudbyggnad får uppföras högst 40 kvm komplementbyggnader.
Komplementbyggnader får uppföras i en våning med en högsta byggnadshöjd om 3 meter. I komplementbyggnad får bostad ej inredas.
Byggnadernas höjd regleras med bestämmelse om högsta nockhöjd i meter över angivet nollplan. Nockhöjderna är +46,5 meter respektive +48,5. Byggnaderna får utformas med maximalt tre våningar. Mindre justeringar kan komma att göras av plankartans plushöjder om vinnande tävlingsbidrag visar på en lösning som förhåller sig till tre våningar men placeras annorlunda på tomten.
Fastighetsstorlek
Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 800 kvm.
Placering
Huvudbyggnadernas placering på fastigheten regleras med en bestämmelse som anger:
p - Huvudbyggnad ska placeras minst 4,5 meter från fastighetsgräns.
Komplementbyggnad får sammanbyggas med huvudbyggnad och ska placeras minst 1 meter från fastighetsgräns.
Detaljplanen medger att komplementbyggnad får sammanbyggas med huvudbyggnaden.
Eftersom terrängen inom planområdet är kuperad och sprängning ska undvikas så långt som möjligt, är det fördelaktigt om exempelvis ett garage eller carport placeras sammanbyggt med huvudbyggnaden. En sammanbyggd placering minskar arealen mark som behöver
iordningställas inom fastigheten. Detta ger förutsättningar för en bibehållen karaktär av kuperad naturtomt. Garage kan även placeras i bottenplan på huvudbyggnaden för att
5
ytterligare minimera behovet av markingrepp. Ett garage som placeras i huvudbyggnadens bottenplan kommer att räknas in i huvudbyggnadens byggnadsarea. Ett garage som
sammanbyggs med huvudbyggnaden ska i detta fall räknas som komplementbyggnad, även om den inte är fristående. Bilderna nedan illustrerar garage/carport sammanbyggt med huvudbyggnaden samt garage som en del i huvudbyggnadens bottenplan.
Bilden till vänster visar garage/carport sammanbyggt med huvudbyggnad. Bilden till höger visar garage placerat i huvudbyggnadens bottenplan.
Gestaltning
Vid utvärderingen av tävlingsbidragen kommer projektidé och gestaltning att vara en viktig faktor. På samrådsversionen av plankartan finns följande bestämmelse om gestaltning:
f - Fasad ska utföras med hög gestaltningsambition, hög materialkvalitet och väl utformade detaljer. Byggnader ska utföras med sadeltak, mansardtak eller valmat tak.
Byggnad får utformas med maximalt tre våningar.
I bilaga 2 preciseras de gestaltningskrav som tävlingsbidragen ska uppnå.
Buller
Plankartan innehåller en planbestämmelse om buller:
m – Minst en balkong/uteplats till varje bostad eller en gemensam uteplats i anslutning till bostäderna ska utföras eller placeras så att de utsätts för högst 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå och högst 70 dB(A) maximal ljudnivå.
Se Bullerutredning (Akustikkonsulten, 2020-03-10) för mer detaljer.
Dagvatten
Plankartan har följande bestämmelse gällande dagvatten:
Takvatten ska infiltreras på fastigheten.
Dagvatten ska renas och fördröjas genom LOD, lokalt omhändertagande av dagvatten inom respektive fastighet. Det kommer ställas krav på rening och fördröjning av 20 mm nederbörd från hårdgjorda ytor, i enlighet med framtagen dagvattenutredning (Bjerking, 2020-04-03, se bilaga). Bilden nedan visar illustration med föreslagen dagvattenlösning.
6 Illustration föreslagen dagvattenlösning. Källa: Bjerking.
Tekniska förutsättningar
Infart
Efter genomförandet av detaljplanen kommer befintlig infart att användas av den befintliga byggnaden och de två nya villafastigheterna. Detta föreslås ordnas genom att en av
bostadsfastigheterna blir en skafttomt och ett servitut eller en gemensamhetsanläggning inrättas för infarten. Se illustration nedan.
Bilden visar förslag till fastighetsindelning där fastighet 3 utgör skafttomt med anslutning till Södra Kungsvägen. Grön streckad yta visar yta som ska vara tillgänglig för gemensam in- och utfart som delas mellan fastighet 1, 2 och 3. Bilden visar även parkeringsfickan längs med Södra Kungsvägen.
7 Parkering
Enligt Handlingsplan för parkering i Lidingö stad är parkeringsnormen för småhus inom aktuellt område 1 parkeringsplats per bostad. Parkering för tillkommande villor ordnas inom kvartersmark på varje villafastighet. Besöksparkering ska i den mån de får plats lösas inom egen fastighet och i övrigt hänvisas de till annan plats.
Avfallshantering
En uppställningsplats för sopbilen kommer att ordnas längs med Södra Kungsvägen framför befintlig byggnad på fastigheten. När uppställningsplatsen inte behöver vara tillgänglig för sopbilen kan ytan användas som korttidsparkering, besöksparkering eller arbetsparkering för verksamheten i den befintliga byggnaden på fastigheten Högvattnet 10.
En uppställningsplats för sopkärl ordnas söder om infartsvägen till de nya fastigheterna, nära gränsen mot Högvattnet 9. Uppställningsplatsen för sopkärl blir gemensam för fastigheten Högvattnet 10 och de två nya bostadsfastigheterna. Servitut eller gemensamhetsanläggning avses inrättas. Se bild nedan.
Bilden visar uppställningsplats för sopbil och sopkärl.
Vatten och avlopp
Området ligger inom stadens verksamhetsområde för vatten och avlopp. En gemensam avloppsvattenledning ordnas och två separata vattenledningar. Ledningarna förläggs förslagsvis i infartsvägen, inom den fastighet som utgör skafttomt. Servitut skapas för den andra fastighetens ledningar.
Värme, el, fiber, tele
Nya byggnader ansluts till Stockholm Exergis fjärrvärmenät. Ledningar förläggs förslagsvis i infartsvägen, inom den fastighet som utgör skafttomt. Servitut skapas för den andra
fastighetens ledningar. De nya fastigheterna ansluts till Skanova och Ellevios nät.
Räddningstjänst
Räddningstjänstens tillgänglighet ska säkerställas.
8
Sammanfattning av kraven på de inlämnade förslagen
Två villafastigheter.
Minsta fastighetsstorlek är 800 kvm.
Enfamiljshus.
Terränganpassning/souterräng, minimera sprängning.
130 kvm byggnadsarea.
40 kvm komplementbyggnader.
Fasad ska utföras med hög gestaltningsambition, hög materialkvalitet och väl utformade detaljer.
De två nya villabyggnaderna ska ges olika utformning och gestaltning.
Förslaget ska uppfylla gestaltningskraven i bilaga 2.
Byggnader ska utföras med sadeltak, mansardtak eller valmat tak.
Max tre våningar.
Nockhöjderna +46,5 m respektive +48,5 m. Mindre avvikelser kan godkännas.
Huvudbyggnad placeras minst 4,5 meter från fastighetsgräns.
Komplementbyggnad får sammanbyggas med huvudbyggnad och ska placeras minst 1 meter från fastighetsgräns.
Minst 1 parkeringsplats per bostad.
Takvatten ska infiltreras på fastigheten. Dagvattenåtgärder på respektive fastighet ska redovisas.
Minst en balkong/uteplats till varje bostad eller en gemensam uteplats i anslutning till bostäderna ska utföras eller placeras så att de utsätts för högst 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå och högst 70 dB(A) maximal ljudnivå.
Gemensam placering av sopkärl vid infarten.
Bevarande av träd premieras.
