DELÅRSRAPPORT
JANUARI - SEPTEMBER 2014
TObin PROPERTiES Ab (PubL):
DELÅRSRAPPORT jAnuARi – SEPTEmbER 2014
—
Tobin Properties är ett fastighetsutvecklingsföretag med inriktning på bostäder i orter med stark tillväxt. Tobin Properties förvärvar och utvecklar fastigheter i utmärkta bostadslägen, främst i Stockholm med närförorter.
Avanza Bank är Bolagets Certified Adviser.
juLi - SEPTEmbER 2014
• Under kvartalet har Tobin Properties tecknat bindande avtal om försäljning av lägen- heter till ett värde om 37 680 KSEK.
• Nettoomsättningen uppgick till 857 (3) KSEK.
• Periodens resultat uppgick till -3 602 (-2 187) KSEK.
• Koncernens eget kapital uppgick vid periodens slut till 309 581 (47 454) KSEK,
motsvarande -2,1 (1,9) SEK per stamaktie och motsvarande 133 (n/a) SEK per preferens- aktie.
• Likvida medel uppgick vid periodens slut till 20 567 (2 506) KSEK.
• Under perioden har Tobin Properties via bolag tillträtt fastigheten Nacka Tollare 1:429 i enlighet med det avtal som tecknades med NCC under andra kvartalet.
jAnuARi - SEPTEmbER 2014
• Under rapportperioden har Tobin Properties tecknat bindande avtal om försäljning av lägenheter till ett sammanlagt värde av 324 600 KSEK inklusive långsiktigt fastighets- lån i bostadsrättsföreningarna.
• Nettoomsättningen uppgick till 2 079 (709) KSEK.
• Periodens resultat uppgick till -13 674 (-5 905) KSEK, motsvarande -1,90 (-0,72) SEK per stamaktie.
• Tobin Properties har under andra kvartalet erhållit två markanvisningar vid Roslags Näsby station i Täby kommun.
• I samband med utgången av det andra kvartalet har Tobin Properties genom att teckna en nyemission om 10 MSEK utökat sitt engagemang i projekten i centrala Sundbyberg.
Genom nyemissionen ökar Tobin Properties ägarandel från 30% till cirka 36%.
• Detaljplanen för bostäder i projekt Etaget i kvarteret Paradiset på Kungsholmen har per 2014-06-30 vunnit laga kraft.
VäSEnTLigA hänDELSER EfTER PERiODEnS uTgÅng
• Efter 2014-09-30 har Tobin Properties tecknat ytterligare bindande avtal om försäljning av lägenheter till ett värde av 489 625 KSEK. Totalt värde på Tobin Properties samtliga bindande avtal om försäljning av lägenheter inklusive lån i bostadsrättsföreningarna uppgår per rapportdagen 2014-11-28 till 814 225 KSEK. Lägenheterna har planerad inflyttning mellan december 2015 och januari 2017.
• Tobin Properties har i samband med en transaktion utökat sitt engagemang i projekt Etaget i kvarteret Paradiset på Kungsholmen från 29,5% till 50%.
• I oktober påbörjades försäljningen av lägenheter i projekt Etaget. Försäljningen har varit framgångsrik och cirka två tredjedelar av lägenheterna var sålda med bindande avtal inom två veckor från försäljningsstarten.
• Den 24 november påbörjades försäljningen av lägenheter i projekt Arkaden. Intresset är mycket stort och tecknande av bindande avtal pågår i enlighet med den turordning i vilken köpare har gjort intresseanmälan.
VD hAR ORDET
Tobin Properties affärsidé utgår från två perspektiv - bostadsköparens och stadens. för bostadsköparna, våra kunder, vill vi utveckla bostäder med ett funktionellt och designmässigt djup, som möter moderna människors behov.
Det innebär att vårt erbjudande måste sträcka sig utanför den nya bostadens fyra väggar - utanför huset vi bygger och även kvarteret där det ligger. Vi vill - och måste - även utveckla stadsbilden med en arkitektur och design som särskiljer sig, engagerar och ger högre livskvalitet.
Responsen från våra kunder tyder på att vårt erbjudande träffar mitt i prick. I slutet av maj säljstartade vi Vintergatan som är den första etappen i centrala Sundbyberg. Under loppet av några timmar var majoriteten av lägenheterna bokade och två veckor senare hade vi skrivit bindande avtal med köpare till 80% av lägenheterna.
Under andra kvartalet genomförde Tobin en emission av preferensaktier totalt omfattande 115 MSEK. Denna kvartalsrapport publiceras bland annat för att ge ägarna till preferens- aktierna relevant finansiell information om utvecklingen för Tobin. Sedan emissionen har tre händelser inträffat som jag anser vara av väsentlig betydelse för bedömningen av preferensaktien:
• Byggrätten för projekt Etaget, som omfattar 7 890 kvm BOA på Kungsholmen, har vunnit laga kraft.
• Bindande avtal om försäljning har tecknats för 93% av lägenheterna i projekt Vinterga- tan i centrala Sundbyberg.
• Bindande avtal om försäljning har tecknats för 71% av lägenheterna i projekt Etaget på Kungsholmen.
Den i dagsläget enskilt viktigaste siffran att känna till är att Tobin per rapportdagen, 2014-11-28, har tecknat bindande avtal om försäljning av lägenheter till ett sammanlagt värde av 814 225 KSEK, inklusive långsiktigt fastighetslån i bostadsrättsföreningarna.
Tobins andel av detta i delägda projekt uppgick till 356 400 KSEK.
Tobin redovisar intäkten från försäljningar i resultaträkningen först när bostäderna är färdigproducerade, upplåtelse har skett och projektet som helhet är avräknat. Vid utgån- gen av det kvartal då detta sker, redovisas Tobins andel i nettovinsten från projektet i resultaträkningen som rörelseintäkter, netto. Detta sker normalt först inom två år efter försäljningen av lägenheterna. Under kvartal då inga projekt slutavräknas kommer ingen sådan intäkt att redovisas i resultaträkningen vilket skapar en viss ryckighet i intäktsflö- det. Det bästa sättet att bedöma Tobins utveckling är att titta på intäkterna över en längre period samt att följa vad man skulle kunna kalla vår orderbok, d.v.s hur stort totalt belopp det har tecknats bindande avtal på.
Tobin är verksamt på Stockholms bostadsmarknad och följer den politiska och ekono- miska utvecklingen mycket noga. Under november har Finansinspektionen aviserat att den har för avsikt att införa tvingande amorteringsregler för nya bostadslån. Amorter- ingsregler kan ha en avkylande effekt på bostadsmarknaden men effekten kan också bli den motsatta om reglerna genom lägre flyttbenägenhet bidrar till att ytterligare krympa utbudet. Sammantaget är vår bedömning att amorteringsregler i sig sannolikt inte kommer ha något väsentlig effekt på bostadsmarknaden.
Fundamentala faktorer talar för en långsiktigt fortsatt stor efterfrågan på attraktiva bostäder. Det omsorgsfulla och lyhörda arbete som Tobin lägger ned på de bostäder bolaget utvecklar har burit frukt och bostadsköparnas mottagande av våra projekt har varit mycket positivt. Dessa framgångar ger oss på Tobin stor inspiration att fortsätta utveckla fastigheter i utmärkta bostadslägen.
Erik Karlin
Stockholm, den 2014-11-28
TObin PROPERTiES i kORThET
AffäRSiDé Och STRATEgi
Tobin Properties affärsidé är att utifrån moderna människors behov utveckla bostäder med ett funktionellt och designmässigt djup. Visionen är att utveckla stadsbilden med nya bostäder som engagerar och ger högre livskvalitet med en arkitektur och design som särskiljer sig.
Tobin Properties samarbetar med ledande arkitekter och konsulter för utformningen och med mäklare för försäljningen av bostäderna. För uppförandet av bostäderna upphandlar Tobin Properties entreprenadtjänster från ledande byggföretag.
AffäRSmODELL
Tobin Properties förvärvar och utvecklar fastigheter i syfte att skapa moderna och attrak- tiva bostäder i utmärkta lägen. Affärsprocessen omfattar prospektering, fastighetsförvärv, strukturering, finansiering, projektering, försäljning, byggnation samt överlämning/avyttring.
Tobin Properties agerar beställare/byggherre genom nybildade bostadsrättsföreningar.
Fastighetstillgångarna avyttras genom försäljning av dotterbolagsaktier. Därigenom
uppstår det netto som utgör Tobins rörelseintäkt. Under projekttiden uppstår även löpande nettointäkter i projekten, men dessa är av mindre betydelse.
finAnSiELLA mÅL
Tobin Properties målsättning är att projektmarginalen, uttryckt som projektvinst ställd i relation till de totala intäkterna, skall uppgå till 20%.
VERkSAmhETEn
I januari tillträdde Tobin Properties tillsammans med medinvesterare den fastighet i centrala Sundbyberg som sammantaget omfattar minst tre etapper och närmare 300 lägenheter. Under maj säljstartades delprojektet Vintergatan och i november säljstartades delprojektet Arkaden.
I juni tecknade Tobin Properties avtal med NCC om förvärv av en fastighet i Tollare, Nacka. Detaljplan för bostäder vann laga kraft under tredje kvartalet och Tobin tillträdde fastigheten i september. Projektet ägs till 100% av Tobin.
Den 30 juni 2014 vann detaljplanen för Tobin Properties projekt Etaget i kvarteret Paradiset på Kungsholmen laga kraft. Som en följd av detta kunde projektet säljstartas under oktober månad, efter rapportperiodens utgång.
Under andra kvartalet genomfördes en emission av preferensaktier omfattande 115 MSEK.
I samband med detta fattades beslut om att Tobin Properties skall söka notering av prefer- ensaktien på Nasdaq First North. Första dag för handel beräknas till 12:e december 2014.
PROjEkTSTATuS
Av projektportföljens totala bostadsarea är cirka 4 000 kvm inflyttat och slutavräknat medan cirka 2 000 kvm inflyttat men ej slutavräknat. De projekt som omfattas av detta är Ösby Park respektive Solsidan.
Av återstående cirka 51 000 kvm bostadsarea har hälften, drygt 25 000 kvm, lagakraft- vunnen detaljplan för bostäder. Av detta var projekt motsvarande cirka en femtedel, 5 300 kvm i 91 lägenheter, sålt och byggstartat vid rapportperiodens utgång 2014-09-30. Med sålt avses att lägenheter sålts på bindande avtal till slutkunder i en tillräcklig omfattning för byggstart. Försäljningskriterierna för byggstart varierar mellan 50% och 70%. Det totala antalet byggstartade men ej sålda bostäder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8.
Av de drygt 25 000 kvm bostadsarea som ligger under pågående planarbete utgörs cirka 16 000 kvm av markanvisningar i Stockholm respektive Täby. Vid markanvisning tillträder och betalar Tobin Properties fastigheten när detaljplanen har vunnit laga kraft och fastighetsbildningen är klar. Återstående 9 000 kvm bostadsarea utgörs av de tredje/
fjärde etapperna i centrala Sundbyberg. Den aktuella fastigheten ägs av ett bolag kontrollerat av Tobin Properties och medinvesterare.
föRänDRingAR i PROjEkTSTATuS EfTER RAPPORTPERiODEnS uTgÅng
Efter rapportperiodens utgång har även projekt Etaget på Kungsholmen säljstartats och uppnått byggstartskriterierna för andel sålda lägenheter. Projektet omfattar en bostads- area om 7 890 kvm i terrasserade huskroppar på mellan 11 och 14 våningars höjd. Rivning pågår och byggstart beräknas till första kvartalet 2015. Därmed uppgår den totala
byggstartade eller byggstartklara volymen på rapportdagen 2014-11-28 till 13 190 kvm bostadsarea i 194 lägenheter.
Delägda projekt markeras med asterisk vid projektnamnet
PROjEkTPORTföLjEn
Nedanstående tabell visar samtliga projekt som ingått i projektportföljen under 2014.
Projektnamn Plats Tillträde (år)
Säljstart Brf (år)
Förväntat avslutat (år)
Projekt- status
Antal bostäder
Utvecklat värde (SEKm)
Kvm BOA
Ösby Park* Djursholm 2010 2012 2017/2018 Avyttrat 38 262 4 270
Solterrassen* Saltsjöbaden 2010 2013 2014 Inflyttat 21 111 1 900
Vintergatan* Sundbyberg 2014 2014 2016 Byggstartat 91 350 5 300
Etaget* Kungsholmen 2011 2014 2016 Säljstartat 103 640 7 890
Arkaden* Sundbyberg 2014 2014 2017 Säljstartat 71 380 5 000
Tollare Nacka 2014 2015 2016 Projektering 75 450 7 000
Brofästet* N Djurgårdsstaden 2016 2016 2017/2018 Ej tillträtt 80 560 6 000
Kvarteret G* Årstafältet 2017 2017 2019 Ej tillträtt 55 280 4 500
Arsenal C/D* Sundbyberg 2014 2016/2017 2019 Planprocess 110 600 9 000
Torghusen Roslags Näsby 2017 2017 2019 Ej tillträtt 30 160 2 400
Stationshusen Roslags Näsby 2017 2017 2019 Ej tillträtt 50 275 4 200
Summa 724 4 068 57 460
EmiSSiOn AV PREfEREnSAkTiER
Under andra kvartalet genomfördes en emission av 1 150 000 preferensaktier à 100 SEK, totalt omfattande 115 MSEK. Preferensaktierna berättigar till en utdelning om 5,75 SEK vardera i december respektive juni. Totalt uppgår utdelningen till cirka 6,6 MSEK vid varje utdelningstillfälle. Tobin Properties har rätt att lösa in aktierna till 110 SEK per aktie från och med juni 2016.
REDOViSningS- Och VäRDERingSPRinciPER
Koncernens och Moderföretagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med BFNAR 2012:1 (K3). Detta är Koncernens och Moderföretagets första finansiella rapport som upprättats enligt K3.
Detta är även första gången som Bolaget upprättar en koncernredovisning med koncern- balansräkning, koncernresultaträkning samt en kassaflödesrapport. Jämförelseperioder för 2013 har räknats om enligt K3 för att bli jämförbara.
I och med övergången till K3 har följande värderingsprinciper ändrats i jämförelse med föregående år:
• Vid beräkning av anskaffningsvärdet vid förvärv av färre än samtliga andelar i dotterföre- tag läggs minoritetens andel till anskaffningsvärdet.
• Efter tidpunkten för övergång redovisas uppskjuten skatt på samtliga temporära skill- nader.
Fastigheterna klassificeras i koncernen som Projektfastigheter och redovisas som omsättningstillgång eftersom Bolaget inte ägnar sig åt att driva och förvalta fastigheter, utan bara utvecklar köpta fastigheter, alternativt river och bygger nytt. När fastigheterna börjar nyttjas sker detta inom ramen för de bostadsrättsföreningar som Bolaget har bildat under projektfasen och sedan överlåter till andelsägarna. I sådana fall där verksamhet/
hyresgäster finns vid förvärvet, klassas fastigheten initialt som Förvaltningsfastighet intill dess att övertagna hyresavtal börjar sägas upp och projektering påbörjas. Då klassificeras fastigheten om till Projektfastighet.
Anskaffningsvärdet utgörs av fastigheter och mark. Dessa värden, liksom tillkommande byggnadskostnader, aktiveras, och avskrivning påbörjas i samband med att tillträde sker vilket vanligtvis är i samband med att bostadsrättsföreningen övertar driften. Fastigheter som redovisas som Förvaltningsfastigheter skrivs av enligt plan fram till att omklassificer- ing till Projektfastighet sker.
Förvärvad mark och förvärvade byggnader, liksom förvärvade bolag som innehåller mark och byggnader, tas upp till anskaffningsvärde. Ett eventuellt övervärde redovisas som
“Projektfastighet”.
Försäljning av enstaka bostadsrätter, redovisas i samband med tillträde som en ökning
Koncernen bestod den 30 september 2014 förutom av moderbolaget Tobin Properties AB (publ) av de helägda dotterbolagen Klaräpple Fastighets AB, Tobin Properties Projektut- veckling AB samt Laxton Fastighets AB. I koncernen ingår dessutom de delägda bolagen Ecklinville AB, NDS Fagerö AB, Solterrassen i Solsidan AB, Brf Solterrassen i Solsidan, Pardes Holding AB, Brf Idared Sundbyberg samt SBG Gravensteiner AB, som i sin tur är moderbolag till Hedemoraäpple Fastighets AB, Himmelstalund Fastighets AB samt Jamba Fastighets AB.
Koncernen tillämpar förvärvsmetoden vid redovisning av rörelseförvärv innebärande att det redovisade värde av Moderföretagets andelar i koncernföretag elimineras genom att avräknas mot dotterföretagets egna kapital vid förvärvet. Moderföretaget upprättar en förvärvsanalys per förvärvstidpunkten för att identifiera Koncernens anskaffningsvärde, dels för andelarna, dels för dotterföretagets tillgångar, avsättningar och skulder. Rörelse- förvärvet redovisas i koncernen från och med förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet för den förvärvade enheten beräknas som summan av köpeskillingen, det vill säga
• verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt emitterade egetkapitalinstrument
• utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet
• tilläggsköpeskilling eller motsvarande om detta kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt Värdet av minoritetens andel läggs till anskaffningsvärdet. Koncernen redovisar identi- fierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i rörelseförvärv oavsett om de har redovisats tidigare i det förvärvade företagets finansiella rapporter före förvärvet eller de avser minoritetens andel. Förvärvade tillgångar och övertagna skulder värderas vanligen till det verkliga värdet per förvärvstidpunkten.
Alla juridiska personer i vilket Bolaget har ett bestämmande inflytande och någon form av ägande (såsom aktiebolag, ekonomisk förening, bostadsrättsförening) konsolideras.
Saknas ägande, t.ex. i en bostadsrättsförening, konsolideras denna ej. Upphör det
bestämmande inflytandet, t.ex. i samband med att en majoritet av de boende tillträder sina boandelar och tar över ansvaret för bostadsrättsföreningen samt besätter styrelsen, så upphör denna bostadsrättsförening att konsolideras i koncernen.
Koncerninterna mellanhavanden elimineras. Dessa består huvudsakligen av aktier och andelar i dotter- och intresseföretag (föreningar) samt lån inom koncernen. I begränsad omfattning säljs tjänster bolagen emellan, vilka elimineras.
Eftersom fastigheterna är projektfastigheter och huvudsakligen tömda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av kostnader för drift, skötsel och räntor.
Externa kostnader som relaterar till fastighetens utveckling kapitaliseras och ingår i raden
“Projektfastigheter”.
Vid slutavräkning av ett projekt visas projektvinsten från avyttringen av dotterbolaget som rörelseintäkter, netto.
mODERbOLAgET
Övergången till K3 har inte inneburit några ändrade värderingsprinciper för moderbolaget.
TRAnSAkTiOnER mED näRSTÅEnDE
Bolag kontrollerade av Erik Karlin respektive Johan Varland har under året lånat ut medel till Tobin Properties AB inom ramen för ett inlåningsprogram för bolagets aktieägare.
Denna utlåning har genomgående skett på samma villkor som för övriga aktieägare och har sammantaget understigit 1,5 MSEK.
Mellan Tobin Properties AB och bolag kontrollerade av Erik Karlin respektive Johan Varland finns löpande avtal för rådgivning/managementtjänster. Den totala årliga omfatt- ningen inom ramen för avtalen understiger 2,5 MSEK.
RiSkER Och OSäkERhETSfAkTORER
De externa faktorer som påverkar bolagets verksamhet och dess långsiktiga utfall är primärt utvecklingen på bostadsmarknaden. Bostadsmarknaden påverkas i sin tur av omvärldsfaktorer såsom befolkningstillväxt (nettoinflyttning och födelseöverskott) i regionen, tillskottet av nya bostäder, hushållens ekonomiska ställning och villkoren för bostadsfinansiering.
• De två förstnämnda faktorerna uppvisar sedan flera år tillbaka en, ur bolagets synvin- kel, fortsatt mycket positiv utveckling med stark inflyttning, födelseöverskott och tillväxt i Stockholmsregionen samtidigt som nytillskottet av bostäder i regionen har legat på en fortsatt låg nivå ställt i relation till befolkningstillväxten.
• Hushållens ekonomiska ställning är dels kopplad till sysselsättningsutvecklingen (och aggregerat till tillväxt i lönesummor) som varit fortsatt mycket stark i regionen och dels till hushållens nettoförmögenhet. Nettoförmögenheten är i sin tur kopplad till börsutvecklingen och det privata sparandet. Den utveckling som präglat de senaste 5 åren, med skattesänkningar, reallönehöjningar och växande privata förmögenheter har nått sin kulmen och hushållen kommer sannolikt snarare ha mindre att röra sig med under kommande år.
• Villkoren för bostadsfinansiering är fortsatt gynnsamma samtidigt som den svaga konjunkturutvecklingen i världen talar för att styrräntorna hålls låga i ytterligare några år. Tillväxten i hushållens totala skulder har dock kraftigt ökat sannolikheten för beslut som stramar åt kredittillgången i allmänhet och bostadsfinansieringen i synner- het. Amorteringskravet från Finansinspektionen är ett exempel på ett sådant beslut.
• Marknaden för byggentreprenader har stärkts under 2013 och 2014 vilket i viss utsträckning höjer bolagets kostnadsläge.
• På lång sikt påverkas bolaget också av tillgången på lämpliga projektfastigheter och byggbar mark liksom av regler och myndighetsbeslut kring bostadsbyggande och bostadsfinansiering. Nettoeffekten för bolagets finansiella ställning av en ökning eller minskning av tillgången på byggbar mark är dock svår att bedöma. Här spelar bolagets konkurrenskraft relativt branschen som helhet större roll.
Sammantaget påverkar dessa faktorer transaktionsvolym och prisutveckling på bostadsmarknaden. Genom att nyproducerade bostäder generellt säljs långt innan de är inflyttningsklara blir likviditeten i denna del av marknaden känslig för prisutvecklin- gen. Därför är det centralt i bolagets övergripande interna riskhantering att ställa såld volym av lägenheter mot den totala volymen lånat och eget kapital som binds i projekt.
Syftet med att publicera försäljningssiffror tillsammans med den finansiella informa- tionen är att skapa transparens i detta så att aktieägare och andra intressenter skall kunna bilda sig en egen uppfattning om risknivån.
RESuLTATRäkning i SAmmAnDRAg
2014 2013 2014 2013 2013
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Belopp i KSEK jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Rörelseintäkter, netto 0 0 0 0 13 342
Övrig nettoomsättning 857 3 2 079 709 2 559
Rörelsens kostnader -2 264 -1 150 -10 619 -4 002 -6 138
Rörelseresultat -1 407 -1 147 -8 540 -3 293 9 763
Finansnetto -2 195 -1 040 -5 696 -2 612 -4 105
Resultat efter finansiella poster -3 602 -2 187 -14 236 -5 905 5 658
Skatt 0 0 562 0 0
Periodens resultat -3 602 -2 187 -13 674 -5 905 5 658
Hänförligt till
Moderbolagets andel av resultatet -2 077 -1 595 -9 173 -4 390 7 891 Minoritetens andel av resultatet -1 525 -592 -4 501 -1 515 -2 232
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före/efter utspädning, kr
-0,86 -0,26 -1,90 -0,72 1,26
Antal utestående stamaktier vid periodens slut
6 242 500 6 067 500 6 242 500 6 067 500 6 242 500
Antal utestående preferensaktier vid periodens slut
1 150 000 - 1 150 000 - -
Genomsnittligt antal stamaktier före/efter utspädning
6 242 500 6 067 500 6 242 500 6 067 500 6 067 979
Genomsnittligt antal preferensaktier
1 150 000 - 471 795 - -
2014-06-10 genomförde bolaget en aktiesplit 1:50, i sammanställningen presenteras antalet aktier justerat för denna split.
bALAnSRäkning i SAmmAnDRAg
Belopp i KSEK 2014-09-30 2013-09-30 2013-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 105 99 104
Finansiella anläggningstillgångar 86 678 58 675 58 002
Summa anläggningstillgångar 86 784 58 774 58 106
Projektfastigheter 400 412 69 303 88 425
Kortfristiga fordringar mm 25 192 38 487 11 903
Likvida medel 20 567 2 506 87 514
Summa omsättningstillgångar 446 171 110 296 187 842
SUMMA TILLGÅNGAR 532 955 169 070 245 949
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 139 867 11 477 45 302
Minoritetens andel 169 713 35 977 100 672
Långfristiga lån från kreditinstitut 32 000 3 000 3 000
Övriga långfristiga lån 160 664 27 288 24 529
Summa långfristiga skulder 192 664 30 288 27 529
Kortfristiga lån från kreditinstitut 0 30 293 40 972
Övriga kortfristiga skulder 30 710 61 035 31 474
Summa kortfristiga skulder 30 710 91 328 72 446
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 532 955 169 070 245 949
Förändring eget kapital 2014-09-30 2013-09-30 2013-12-31
Belopp vid periodens början 145 973 53 359 53 359
Periodens resultat -13 674 -5 905 5 658
Nyemission stam- eller preferensaktier 115 000 0 82 430
Kostnader för nyemissionen -4 700 0 0
Aktieägartillskott -1 900 0 136
Inbetalning andelar 68 881 0 4 390
Belopp vid periodens utgång 309 581 47 454 145 973
kASSAfLöDESAnALyS i SAmmAnDRAg
2014 2013 2014 2013 2013
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Belopp i KSEK jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Resultat efter skatt -3 602 -2 187 -13 674 -5 905 5 658
Ej kassapåverkande poster 0 0 0 0 32
Kassaflöde före förändring rörelsekapital -3 602 -2 187 -13 674 -5 905 5 690 Investering/försäljning projektfastigheter -85 265 -7 442 -311 987 -18 611 -37 733 Övriga förändringar i rörelsekapital -5 128 2 422 -14 052 3 561 585 Kassaflöde från löpande verksamhet -93 995 -7 207 -339 713 -20 955 -31 458 Investering/försäljningar av materiella och
finansiella anläggningstillgångar
28 635 170 -28 677 -2 510 16 156
Kassaflöde från investeringsverksamhet 28 635 170 -28 677 -2 510 16 156
Nyemission, inkl kostnader för nyemission 0 0 110 300 0 64 400
Övriga förändringar av eget kapital 18 950 0 66 981 0 4 526
Upptagna/lösta lån -28 587 8 348 124 163 23 066 30 985
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 637 8 348 301 444 23 066 99 911
Periodens kassaflöde -74 998 1 311 -66 947 -400 84 609
Likvida medel vid periodens början 95 565 1 195 87 514 2 905 2 905 Likvida medel vid periodens slut 20 567 2 506 20 567 2 506 87 514
nyckELTAL (kOncERnEn)
2014 2013 2014 2013 2013
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Rörelsemarginal (%) -164% -38222% -411% -464% 382%
Avkastning på eget kapital (%) neg. neg. neg. neg. 17,4%
Avkastning på sysselsatt kapital (%) neg. neg. neg. neg. 4,8%
Soliditet (%) 58,1% 28,1% 58,1% 28,1% 59,4%
Eget kapital per stamaktie (SEK) -2,1 1,9 -2,1 1,9 7,3
Eget kapital per preferensaktie (SEK) 133.0 N/A 133.0 N/A N/A
Belåningsgrad (%) 48,1% 138,2% 48,1% 138,2% 77,5%
Räntetäckningsgrad (%) neg. neg. neg. neg. 222,3%
Antal produktionsstartade bostäder 91 59 91 59 59
Antal sålda bostäder (brutto) 88 52 88 52 52
Bostadsprojekt byggrätter (kvm) 25.200 8.000 25.200 8.000 8.000 Planprojekt estimerade byggrätter (kvm) 26.100 10.500 26.100 10.500 10.500
mODERbOLAgET
2014 2013 2014 2013 2013
Resultaträkning i sammandrag (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Belopp i KSEK jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Rörelseintäkter, netto 0 0 0 0 11 355
Övrig nettoomsättning 651 7 1 470 832 3 293
Rörelsens kostnader -1 649 -1 137 -5 136 -4 077 -6 522
Rörelseresultat -998 -1 130 -3 665 -3 245 8 126
Finansnetto 717 -4 -29 -4 -509
Resultat efter finansiella poster -281 -1 133 -3 694 -3 248 7 617
Periodens resultat -281 -1 133 -3 694 -3 248 7 617
Balansräkning i sammandrag
Belopp i KSEK 2014-09-30 2013-09-30 2013-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 105 99 104
Finansiella anläggningstillgångar 117 324 13 705 26 352
Summa anläggningstillgångar 117 429 13 805 26 455
Kortfristiga fordringar mm 6 351 1 692 4 122
Likvida medel 2 370 -486 -720
Summa omsättningstillgångar 8 721 1 207 3 402
SUMMA TILLGÅNGAR 126 150 15 011 29 858
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 121 067 4 095 16 361
Övriga långfristiga lån 3 741 8 140 7 894
Summa långfristiga skulder 3 741 8 140 7 894
Övriga kortfristiga skulder 1 342 2 776 5 603
Summa kortfristiga skulder 1 342 2 776 5 603
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
126 150 15 011 29 858
Förändring eget kapital
Belopp vid periodens början 16 361 7 343 7 343
Periodens resultat -3 694 -3 248 7 617
Nyemission stam- eller preferensaktier 115 000 0 1 400
Kostnader för nyemissionen -4 700 0 0
Aktieägartillskott -1 900 0 0
Belopp vid periodens utgång 121 067 4 095 16 361
Kassaflödesanalys i sammandrag 2014 2013 2014 2013 2013 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Belopp i KSEK jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Resultat efter skatt -281 -1 133 -3 694 -3 248 7 617
Ej kassapåverkande poster 0 0 0 0 32
Kassaflöde före förändring rörelsekapital -281 -1 133 -3 694 -3 248 7 649 Övriga förändringar i rörelsekapital -12 402 1 583 -6 490 2 055 2 453 Kassaflöde från löpande verksamhet -12 683 450 -10 184 -1 193 10 102 Investering/försäljningar av materiella och
finansiella anläggningstillgångar
-68 021 -1 566 -90 974 -2 611 -15 293
Kassaflöde från investeringsverksamhet -68 021 -1 566 -90 974 -2 611 -15 293
Nyemission, inkl kostnader för nyemission 0 0 110 300 0 1 400
Övriga förändringar av eget kapital 0 0 -1 900 0 0
Upptagna/lösta lån -16 300 -4 152 2 256 2 010
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -16 300 104 248 2 256 3 410
Periodens kassaflöde -80 719 -816 3 090 -1 548 -1 782
Likvida medel vid periodens början 83 089 330 -720 1 062 1 062
Likvida medel vid periodens slut 2 370 -486 2 370 -486 -720
Rörelsemarginal (%) Rörelseresultat i procent av omsättningen.
Avkastning på eget kapital (%) Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel, minskat med preferensaktieutdelningen, i procent av det
genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferens- kapitalet. Baserad på rullande tolv månaders beräkning om inget annat anges.
Avkastning på sysselsatt kapital (%) Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader, i procent av det genomsnittliga syssel- satta kapitalet. Baserad på rullande tolv månaders beräkning.
Soliditet (%) Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar.
Eget kapital per stamaktie (SEK) Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie (SEK) Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (110 SEK per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning.
Belåningsgrad (%) Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång.
Räntetäckningsgrad (%) Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna.
mODERbOLAgET (forts.)
Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med kortfristiga opera- tionella skulder inklusive uppskjutna skatteskulder.
Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden, utan hänsyn till minoritetens andel.
Antal produktionsstartade bostäder Antalet bostäder i projekt där produktionen har startat (ej rivning).
Antal sålda bostäder Antalet bostäder sålda på bindande avtal.
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.
Stockholm den 28 november 2014 Tobin Properties AB (publ.)
Erik Karlin, VD
FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA
Johan Varland, CFO, telefon +46 70 756 29 78, e-post johan@tobinproperties.se Rosen Guggenheimer Lindow, Investor Relations,
telefon +46 70 453 47 59, e-post rosen@tobinproperties.se OM TOBIN PROPERTIES
Mer information finns på www.tobinproperties.se OM PROJEKTEN
Mer information om projekten finns på:
www.etaget.se www.arkaden.se www.vintergatan3.se RAPPORTDATUM 2015
20 mars 2015, Bokslutskommuniké 2014 20 maj 2015, Årsstämma avseende 2014
