Fastigheter - generellt
Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyres- nivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.
Svensk ekonomi
Sverige, med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och inter- nationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.
Sverige har liksom övriga länder, drabbats av den osäkerhet de stats- finansiella problemen i framförallt euroområdet medfört. Den svaga utvecklingen i euroområdet dämpar svensk ekonomi som, efter en stark utveckling i början av året, bromsat in. BNP för 2011 väntas trots en avmattning i slutet av året öka med drygt 4% vilket är betydligt högre än både euroområdet och USA. Den gynnsamma produktsammansättningen och vunna marknadsandelar gör att svensk exportindustri är väl positionerad för en snabb återhämtning när effekterna av den finansiella turbulensen klingar av. Under 2011 har arbetslösheten minskat men konjunktur- avmattningen medför en successiv påverka på den svenska arbetsmark- naden och arbetslösheten bedöms stiga något under 2012.
Sverige med stabila statsfinanser och såväl en lägre statsskuld, bättre budgetsaldo i förhållande till BNP, egen valuta som banker i bättre skick jämfört med många andra länder har goda förutsättningar till snabb återhämtning.
Fastighetsbestånd
I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxerings- värde om ca 6 400 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten.
Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 12%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighets- ägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.
Export Totalt 1 118 mdr Import Totalt 1 043 mdr Norden
Eurozone1) Tyskland Benelux BRICS
Övriga Europa (non-Euro)
Asien2) Nordamerika Storbritannien Övriga världen
242 140 111 106 99 93 93 80 78 76
Norden Tyskland Eurozone1) BRICS Benelux
Övriga Europa (non-Euro)
Storbritannien Asien2) Nordamerika Övriga världen
229 191 154 110 108 83 62 54 34 18 1) exkl. Tyskland, Finland, Belgien, Nederländerna och Luxemburg
2) exkl. Indien och Kina Källa: SCB, import avser avsändningsländer
Sveriges utrikeshandel jan-nov 2011 Makro Sverige
BNP tillväxt per år
Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012
Källa: EU kommissionen och IMF
Källa: Riksbanken och SCB
Källa: Konjunkturinstitutet
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Nybyggnation och vakansgrader Sverige
Sveriges arbetsmarknader
Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, löne- summa, utbildningsnivå samt hälsa.
Bilden till vänster visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmark- nader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjlig- gör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.
Under 2011 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt god även om viss avmattning noterats mot slutet av året och att uthyrningsprocessen tog något längre tid. Mönstret har varit detsamma för Castellums samtliga delmarknader och fastighetskategorier. Nettouthyrningen har varit positiv under året, vilket kommer att medföra sjunkande vakanser framöver.
Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Infl ationstakten 2011 har medfört en indexuppräkning av hyrorna för 2012 om drygt 2%.
Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsäg- ningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.
Fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden 2011 uppvisade i princip samma volymer som 2010 men en lägre aktivitet mot slutet av året. Transaktionsvolymen uppgick till ca 105 miljarder kr (100) avseende större affärer varav fjärde kvartalet stod för ca 30 miljarder kr (39).
Årets transaktionsvolym innebär att Sverige under 2011 var den fjärde största marknaden i Europa avseende kommersiella fastigheter.
De fl esta köparna var fortsatt inhemska och transaktionerna bestod framförallt av kontorsfastigheter, medan volymen bostadshyresfastig- heter minskade något jämfört med tidigare år. Fastighetstransaktioner har genomförts i alla tillväxtregioner, varav Storstockholm stod för Fastighetstransaktioner Sverige
Källa: DTZ
Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader
Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.
Geografiska marknader
Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,4 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.
Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknads- områdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2002-2011 var inom Castellums marknadsområden 0,9% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,5% respektive 2,5%.
För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid.Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inne- boende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk.
Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn där Castellums orter är rödmarkerade.
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska del- marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastig- heter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 2% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm.
Tillväxt och risk på lång sikt (2002-2011)
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala
Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2011 omfattade 617 fastigheter (598) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 366 Mkr (3 190) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 411 tkvm (3 311).
För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 979 Mkr (1 840).
Under året har investerats för totalt 2 015 Mkr (1 506) varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 Mkr (625) avsåg förvärv.Av de totala investeringarna avsåg 728 Mkr Storgöteborg, 541 Mkr Öresundsområdet, 352 Mkr Mälardalen, 226 Mkr Storstockholm, samt 168 Mkr Östra Götaland. Castellum har pågående projekt där åter- stående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr.
Fastighetsvärde
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 33 867 Mkr (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,2%). Av det totala fastighets- värdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 919 Mkr (2 759). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyres- nivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 217 kr/kvm (1 201), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 724 kr/kvm (711). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% mot föregående år.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3%. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 371 Mkr (374).
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2011 31 768 598
+ Förvärv 857 23
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 158 –
– Försäljningar – 77 – 4
+/– Orealiserade värdeförändringar 164 –
+/– Valutakursomräkning – 3 –
Fastighetsbestånd 31 december 2011 33 867 617 Förändring av fastighetsbeståndet
Genomsnittlig värderingsyield över tid Genomsnittlig värderingsyield (Mkr)
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2011 2010 Driftsöverskott fastigheter 2 142 1 987 + Beräknad indexjustering 2012, 2,0% 64 45 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 229 225 +/– Fastighetskostnader till normalår – 25 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 102 – 98 Normaliserat driftsöverskott 2 333 2 184 Värdering (exkl. byggrätter om 460 Mkr) 32 594 30 213 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,2%
Nettouthyrning per kvartal
Resultat över tid
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader kr/kvm
Kontor/
butik Lager/
industri 2011 Totalt
2010 Totalt
Driftskostnader 201 121 165 169
Underhåll 44 23 35 34
Tomträttsavgäld 7 7 7 6
Fastighetsskatt 67 17 44 43
Direkta fastighetskostnader 319 168 251 252 Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 49 46
Totalt 319 168 300 298
Föregående år 322 171 298
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 310 Mkr (257), varav 45 Mkr (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 Mkr (221), varav konkurser 18 Mkr (12), innebärande en nettouthyrning om 61 Mkr (36).I fjärde kvartalets nettouthyrning fi nns upptaget en större uppsägning om 15 Mkr med möjlig avfl yttning först om 24 månader.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 003 Mkr (960), motsvarande 300 kr/kvm (298). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 8 Mkr (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna.
Värdeförändringar
Castellum gör bedömningen att fastighetspriserna är stabila och att den sjunkande likviditeten i slutet av året inte beror på olika uppfatt- ning om prisbild hos köpare och säljare, utan snarare på den ansträngda kreditmarknaden.
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året.
På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkast- ningskrav, som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.
Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhets- intervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.
Resultat över tid
Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 8% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år.
Castellums fastighetsbestånd 2011-12-31
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
2011-12-31 januari-december 2011
Antal
fastigheter Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/
kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 78 423 6 012 14 222 540 1 277 94,3% 509 130 307 379
Öresundsområdet 59 355 5 271 14 841 485 1 366 86,2% 418 113 318 305
Storstockholm 52 344 4 352 12 655 462 1 343 78,1% 361 116 337 245
Mälardalen 79 400 4 241 10 591 436 1 088 92,3% 402 129 323 273
Östra Götaland 52 320 2 968 9 284 319 999 89,8% 286 100 314 186
Summa kontor/butik 320 1 842 22 844 12 402 2 242 1 217 88,2% 1 976 588 319 1 388
Lager/industri
Storgöteborg 102 660 4 862 7 369 482 731 96,7% 466 104 158 362
Öresundsområdet 41 297 1 750 5 902 209 703 82,8% 173 47 159 126
Storstockholm 42 218 1 945 8 909 202 926 91,4% 185 53 241 132
Mälardalen 38 160 913 5 714 114 715 93,7% 107 28 174 79
Östra Götaland 34 184 740 4 013 93 504 83,6% 78 23 125 55
Summa lager/industri 257 1 519 10 210 6 723 1 100 724 91,7% 1 009 255 168 754
Summa 577 3 361 33 054 9 835 3 342 995 89,3% 2 985 843 251 2 142
Uthyrning och fastighetsadministration 163 49 – 163
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 006 300 1 979
Projekt 12 50 515 – 24 – – 10 10 – 0
Obebyggd mark 28 – 298 – – – – – – – –
Totalt 617 3 411 33 867 – 3 366 – – 2 995 1 016 – 1 979
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 979 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 916 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/
färdigställda fastigheter räknats upp med 64 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
