1 Stadsbyggnadsförvaltningen
Magnus Björned 031-315 14 44
magnus.bjorned@molndal.se
Detaljplan för
del av Växthuset 2, Frölundagatan 114 m.fl. (Pedagogen Park)
(standardförfarande)
Mölndals stad
Västra Götalands län
Kontor, skola och centrumändamål
Upprättad 2015-09-15
Planbeskrivning
Granskningshandling Dnr PU 46/12
2
Innehåll
HANDLINGAR ... 4
PLANENS SYFTE, BAKGRUND OCH HUVUDDRAG ... 4
Syfte ... 4
Bakgrund ... 4
Huvuddrag ... 4
BEHOVSBEDÖMNING ... 5
PLANDATA ... 5
Läge ... 5
Areal och markägoförhållanden... 6
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ... 6
Riksintressen ... 6
Översiktliga planer ... 6
Detaljplaner ... 6
FÖRUTSÄTTNINGAR ... 7
Mark och vegetation ... 7
Geotekniska förhållanden ... 7
Förorenad mark ... 7
Radon ... 7
Fornlämningar och kulturhistoria ... 7
Bebyggelse ... 7
Service ... 8
Trafik och parkering ... 8
Teknisk försörjning ... 9
Övrigt ... 10
FÖRÄNDRINGAR ... 10
Bebyggelse ... 10
Service ... 12
Trafik och parkering ... 12
Teknisk försörjning ... 13
KONSEKVENSER ... 13
Social konsekvensanalys... 13
3
Ekologisk konsekvensanalys ... 13
Ekonomisk konsekvensanalys ... 14
Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. MB ... 14
ADMINISTRATIVA FRÅGOR ... 14
GENOMFÖRANDE ... 14
Organisatoriska frågor ... 14
Fastighetsrättsliga frågor... 15
Tekniska frågor ... 16
Ekonomiska frågor ... 16
MEDVERKANDE ... 17
INFORMATION ... 17
4
HANDLINGAR
Detaljplanen består av:
– Plankarta i skala 1:1000 med tillhörande bestämmelser Till detaljplanen hör:
– Grundkarta i skala 1:1000
– Planbeskrivning (denna handling) – Samrådsredogörelse
– Fastighetsförteckning
– Geoteknisk utredning (2015-09-10)
PLANENS SYFTE, BAKGRUND OCH HUVUD- DRAG
Syfte
Idag bedrivs kontors-, skol- och centrumverksamheter i Pedagogen Park med ett tillfälligt bygglov som går ut våren 2016. Syftet med detaljpla- nen är därför att säkerställa ovan nämnda användningsområden och göra dem permanenta.
Bakgrund
Under 1970-talet planlades stora markområden mellan Frölundagatan och Bifrostområdet med syftet att skapa utrymme för skolverksamhet.
Pedagogen, intill Frölundagatan, blev säte för lärarutbildningen vid Gö- teborg Universitet, men verksamheten upphörde 2006 då den flyttades till centrala Göteborg.
Aspelin Ramm Fastigheter AB förvärvade 2010 Pedagogen av Akade- miska hus och har omvandlat byggnaderna till att bl.a. innehålla frisko- lor, kontor, bank och restauranger kallat Pedagogen Park med stöd av tillfälliga bygglov.
Pedagogen Park kommer senare att ingå i ett mer omfattande planarbete (PU 32/15) men då det tidsbegränsande bygglovet går ut våren 2016 be- höver en planändring av befintlig byggnad genomföras som ett första steg.
Huvuddrag
Befintlig markanvändning som tillåts via tillfälligt bygglov säkerställs genom en planändring. Detaljplanen berör endast befintliga byggnader, befintlig passage mellan husen samt fyra befintliga ljusgårdar.
5
BEHOVSBEDÖMNING
Planändringen innebär ingen betydande miljöpåverkan då det endast är befintliga byggnader och bebyggd mark som berörs och där ingen ny mark tas i anspråk. Avstämning har gjorts med Länsstyrelsen 21 maj 2015 som godkänt bedömningen.
PLANDATA Läge
Planområdet är beläget i den västra delen av Mölndal cirka två kilometer väster om Mölndals innerstad. Planområdet omfattar endast befintliga byggnader kallat Pedagogen Park, befintlig passage mellan husen samt fyra mindre ljusgårdar (se bild nedan). Byggnaderna angränsar i huvud- sak till parkeringsytor, skolgård samt gångbanor.
Ortofoto med plangräns.
6
Areal och markägoförhållanden
Planområdet omfattar cirka 19 000 m2. Fastigheten ägs av Aspelin Ramm Fastigheter AB.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen
Detaljplaneområdet omfattas inte av några riksintressen.
Översiktliga planer
En ändring av detaljplanen går i linje med kommunens översiktsplan från 2006 där marken anges som verksamheter. I den fördjupade över- siktsplanen ”Fässbergsdalen” antagen 2012 anges den framtida markan- vändningen för Pedagogen och dess närområde till skola, kontor, bostä- der och verksamheter.
Detaljplan
För området gäller detaljplan (ursprungligen stadsplan) SPL7070. Mark- området som ärendet berör är reglerat som A (allmänt ändamål) samt med en maximalt tillåten byggnadshöjd över nollplanet. Genomförandet- iden har gått ut.
Utklipp från gällande stadsplan över aktuellt planområde.
7
FÖRUTSÄTTNINGAR Mark och vegetation
Detaljplanen berör befintliga byggnader med en total byggnadsarea på cirka 16 000 kvm, en passage mellan befintliga byggnader i planområdet samt fyra mindre ljusgårdar. Marken sluttar cirka fem meter från norr mot sydost vilket innebär att byggnaderna delvis är uppförda i souter- räng. Planområdet består i huvudsak av hårdgjorda ytor men delar av ta- ket är utformat som vegetationstak.
Geotekniska förhållanden
De geotekniska förutsättningarna inom området är väl kända. Aktuellt område har före byggnation utgjorts av åker och ängsmark som sluttade mot en större bäck som numera är kulverterad längs Bifrostgatan.
Jordlagren består huvudsakligen av lera vars mäktighet varierar mellan ca 20 m inom områdets västra centrala del till mer än 40 m inom större delen av området. Leran underlagras av fast lagrat friktionsmaterial med en största mäktighet av ca 2 m. Ingen ökad markbeslastning kommer ske. För mer information, se bilagd ”Teknisk PM – Geoeteknik inför de- taljplan” (2015-09-10).
Förorenad mark
Det finns inga markföroreningar i planområdet.
Radon
Enligt den översiktliga radonkartan för Mölndals stad utgör planområdet ett lågriskområde för radon.
Fornlämningar och kulturhistoria
Planområdet innehåller inga kända fornlämningar och inte heller någon bebyggelse av stort kulturhistoriskt värde.
Bebyggelse
Befintlig bebyggelse har en total byggnadsarea på cirka 16 000 kvm och skiftar mellan två-fyra våningar. Bebyggelsen är delvis uppbyggd i souterräng. Plan ett är sammanbyggd medan plan två till fyra är uppdelat i två huskroppar med en passage emellan med parkkaraktär (se bilder nedan). För vardera huskropp finns två mindre gårdar som bidrar till ljusinsläpp i byggnaderna. Fasaden består i huvudsak av plåt och mar-
8 moroc-skivor i orangerött och vita kulörer. Cirka 4500 kvm av taket är såkallade ”gröna tak”, med andra ord klätt med vegetation.
Byggnaderna innehåller idag kontor, skolverksamhet (privat regi), re- stauranger, två idrottshallar, teknikrum med mera. Flertalet entréer finns i olika väderstreck.
Bilder över byggnaderna, gången mellan husen och sedumtaket (källa: Aspelin Ramm)
Service
I byggnaden finns idag skolverksamhet samt restaurangverksamhet.
Trafik och parkering
Bil
Planområdet nås idag med bil från Frölundagatan och Bifrostgatan.
Cykel
Intill Pedagogen Park finns det cirka 190 cykelparkeringar. Längs Frölundagatan och Bifrostgatan löper ett huvudstråk för cyklister i båda riktningarna.
Parkering
Antalet parkeringsplatser vid Pedagogen Park bedöms idag täcka beho- vet då det i anslutning till byggnaden idag (utanför planområdet) finns ca
9 585 parkeringsplatser. Av dessa är nio stycken handikapparkeringsplat- ser som är placerade direkt öster och söder om byggnaden. Utöver detta finns parkering avsedda för elbilar med laddstationer. Antalet parke- ringsplatser ska uppfylla stadens parkeringsnorm, vilket den gör i dags- läget.
Kollektivtrafik
Tillgängligheten med kollektivtrafik är god. Från hållplats Jolen norra avgår linje 751 (mot Frölunda – Mölnlycke) och linje 753 (mot Heden – Mölndal centrum).
Varu- och godsmottagning
Varumottagning sker i nuläget till byggnadens västra del och godsmot- tagning sker till byggnadens södra del med angöring från Frölundagatan.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Kommunalt ledningsnät för vatten och avlopp finns väl utbyggt i och i anslutning till planområdet.
Spillvatten
Anslutning till spillvattenledning sker söder om befintlig byggnad. Av- ledningen av spillvatten sker till Gryab i Göteborg.
Dagvatten
Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna fas- tigheten. Befintligt sedumtak bidrar till en förbättrad dagvattenhantering då området i övrigt består av stora mängder hårdgjorda ytor.
Brandposter
Två brandposter finns i direkt anslutning till byggnaden.
El och tele
Ledningsnät för elkraft liksom för tele finns utbyggt i anslutning till planområdet.
Avfall
Det finns en sorterinsgplan för Pedagogen Park där sortering av mat/komposterbart avfall, plast, metallförpackningar, glas och övrigt
10 brännbart avfall slängs på någon av de två anvisade återvinningsplatser- na inom fastigheten. Papper/wellpapp samt lys-
rör/batterier/kontorselektronik hämtas på plats enligt avtal.
Fjärrvärme/Fjärrkyla
Byggnaden är ansluten till fjärrvärmenätet.
Övrigt
Räddningstjänst
Insatstiden till aktuellt område är under tio minuter.
FÖRÄNDRINGAR
Planförslaget innebär att de verksamheter som idag har ett tillfälligt bygglov säkerställs. I sak innebär det att skol-, kontors- och centruman- damål kommer att tillåtas permanent.
Bebyggelse
Ändringen av detaljplanen innebär inte någon ökad byggrätt utan säker- ställer befintliga förhållanden genom att reglera befintlig byggnads pla- cering samt markanvändningen till skol-, kontors- och centrumändamål.
Gällande bestämmelsen centrumändamål går det att etablera olika typer av verksamheter i både större och mindre lokaler, vilket kan ge en vari- ation i utbud och hyresnivå men huvudsyftet är att komplettera kontors- verksamheten med tillhörande lämplig service.
Gällande utformningen av byggnaderna kommer befintliga höjder att re- gleras och även gälla i fortsättningen. Planbestämmelser införs som sä- kerställer befintlig passage mellan husen samt minsta antal entréer för att bidra till att skapa en trygg och attraktiv stadsdel som är det långsiktiga målet för området.
Vegetation
Drygt 4500 kvm av byggnadens tak är utformat som vegetationstak vil- ket bidrar till en minskad energiförbrukning avseende uppvärmning av byggnaden samt att det bidrar till en bättre dagvattenhantering. Befint- liga ljusgårdar med enklare vegetation bör bevaras.
En planbestämmelse införs gällande minsta andel vegetaionstak för att bidra till en stärkt ekologisk hållbarhet gällande exempelvis uppvärm- ning och dagvattenhantering.
11 Tillgänglighet
Eventuell förändringar gällande markbeläggning ska ge god tillgänglig- het för så väl rörelsehindrade som personer med nedsatt syn. Tillgäng- lighet skall uppnås i enlighet med PBL och bevakas i samband med an- sökan om bygglov och bygganmälan.
Skyltning
Det finns ett skyltprogram (BN 889/12) framtaget för Pedagogen Park som redovisar var skyltar får uppföras. Skyltlov söks hos stadens bygg- lovsavdelning.
Beskrivning av planbestämmelser
För att säkerställa planens intentioner och bebyggelsens gestaltnings- mässiga ambitioner beskrivs syftet med några av planbestämmelserna nedan:
C1 – Centrumändamål, maximal bruttoarea är 3000m2 varav max 200m2 är tillåtet för dagligvaruhandel
Syftet med planbestämmelsen är att begränsa andelen handel och cent- rumfunktioner då centrumändamålets huvudsyfte är att ha en komplette- rande funktion för kontoren och skolverksamheten i byggnanden. Idag finns restauranger, bank, eventsal, samlingslokaler för kyrkan med mera som fyller denna funktion. Andra funktioner som kan tänkas vara lämp- liga på platsen är bland annat café, bageri, frisör m.m. För att förhindra att byggnadnen inte kan bli ett köpcentrum eller en livsmedelsbutik in- förs begränsningen på 3000m2 i plankartan. Av dessa 3000m2 får max 200m2 vara dagligvaruhandel som exemplevis en kiosk.
Minst sex entréer ska finnas per huskropp utöver utgångar mot innergårdar- na/ljusgårdarna
En tydlig kontakt mellan ute och inne ger förutsättningar för en trygg, attraktiv och livfull stadsdel. Flertalet entréer i fasadliv påverkar karaktä- ren och bidrar till den mänskliga skalan och den variationsrikedom som eftersträvas i en stadsdel med blandade funktioner som är det långsiktiga målet med området. Planområdet är uppdelat i två huskroppar vilket in- nebär att minst tolv entréer kommer finnas i fortsättningen, ett mål som uppfylls redan idag.
Minst 25 % av taktäckning ska utformas med vegetationstak
Planbestämmelsen införs för att säkerställa det befintliga vegetationsta- ket som finns på byggnaden idag som bland annat bidrar till en förbätt-
12 rad dagvattenhantering. Andelen vegetationstak kan med fördel över- stiga 25 %.
Skärmtak får uppföras (planbestämmelse v1)
På angivna platser får skärmtak skjuta ut över fasadliv för att exemeplvis ha skyddande effekt mot regn.
Utöver angiven maximal nockhöjd får teknikrum till en höjd av tre meter uppföras (planbestämmelse v2)
På byggnadens tak finns idag flertalet teknikrum, hisschakt och ljusin- släpp med mera som säkerställs i plankartan.
Service
Säkerställandet av nuvarande markanvändning inom Pedagogen Park in- nebär att det långsiktigt kommer skapas möjlighet för barnomsorg och till viss del kommersiell service som exempelvis restauranger.
Trafik och parkering
Inga åtgärder planeras i gatunätet.
Kollektivtrafik
Inga förändringar planeras i nuläget. Området har god tillgång till kol- lektivtrafik idag med hållplats Jolen norra med bussförbindelser till Frölunda, Heden och Mölndals centrum.
Parkering
I dagsläget finns 585 parkeringsplatser inom fastigheten som är tillgäng- lig för de som vistas i Pedagogen Park. Ändrad markanvändning kräver inte en utökning av parkeringsplatser då antalet parkeringsplatser upp- fyller kraven för dagens verksamheter enligt stadens parkeringsnorm.
Cykelparkering
Om nya cykelparkeringar tillkommer ska dessa i första hand placeras in- omhus eller väderskyddat inom fastigheten.
Varu- och godsmottagning Inga förändringar planeras.
13
Teknisk försörjning
Spillvatten
Inga åtgärder planeras.
Dagvatten
Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna fas- tigheten. En planbestämmelse införs att minst 25 % av taket ska utfor- mas med vegetationstak.
Brandposter
Inga nya åtgärder planeras i nuläget.
Avfall
Inga förändringar planeras i nuläget.
KONSEKVENSER Sociala konsekvenser
En social konsekvensanalys är ett sätt att arbeta med den sociala dimens- ionen i planeringsprocessen. Den sociala hållbarheten inkluderar värden som jämlikhet, trygghet, integration, demokrati, arbetstillfällen och rätt- visa. Målet är ett långsiktigt stabilt och dynamiskt samhälle där grund- läggande mänskliga behov uppfylls och där alla känner sig välkomna.
Inom planområdet kommer det finnas skolverksamheter vilket innebär att flertalet barn kommer röra sig inom området. I byggnaden finns även eventsalar som är möjliga att hyra och samlingslokaler för Svenska kyr- kan. I byggnaden finns även en bank. Till området finns väl utbyggda gång- och cykelbanor samt närhet till busshållplatser vilket stärker bar- nens möjlighet att ta sig till området själva.
Ett minsta antal entréer längs vissa fasaders bottenvåningar har inarbe- tats i planbestämmelserna för att undvika långa slutna fasader vilket bi- drar till en ökad trygghet när man rör sig i området.
Ekologiska konsekvenser
Trafikalstringen till/från Pedagogen Park, och utsläppen av växthusgaser från denna, kan minimeras till följd av områdets gynnsamma läge med
14 närhet till busshållplats och ett väl utbyggt gång- och cykelstråk längs Frölundagatan och Bifrostgatan vilken skapar goda möjligheter att an- vända hållbara transportmedel.
Byggnaden består idag av ett cirka 4500 kvm stort vegetationstak. Detta bidrar till att minska energiförbrukningen samtidigt som det leder till en bättre dagvattenhantering.
Ekonomiska konsekvenser
Detaljplanens flexibilitet tillåter flera olika funktioner och bedöms där- med kunna möta olika önskemål som kan finnas i området.
Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. MB
De förändringar som föreslås i detaljplanen innebär en från allmän syn- punkt lämplig användning av markresurserna. Planen berör endast redan bebyggd mark och bedöms inte påverka några riksintressen.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Planens genomförandetid är fem år från det att den vinner laga kraft.
GENOMFÖRANDE
Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekono- miska samt fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Ge- nomförandefrågorna ska förtydliga detaljplanens syfte ur genomfö- rande-synpunkt, men har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande före- skrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Detaljplanen är upprättad med standardförfarande.
Detaljplanen tas fram i samarbete med Aspelin Ramm Fastigheter AB.
Genomförandebeskrivningen ska klargöra ansvarsfördelningen mellan Mölndals stad och fastighetsägaren samt hur genomförandet av detalj- planen ska ske.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan:
15
Samråd: 3: e kvartalet 2015
Granskning: 3: e kvartalet 2015 Antagande: 4: e kvartalet 2015 Laga kraft: 4: e kvartalet 2015 Genomförandetid
Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastig- hetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt).
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats
Inom planområdet finns ingen allmän platsmark.
Anläggningar inom kvartersmark
Fastighetsägaren ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark samt anslutningar till allmän plats när det gäller utförande, kostnader samt framtida drift och underhåll.
Avtal
Ett samarbetsavtal ska tecknats mellan Mölndals stad och fastighetsäga- ren avseende planläggning av del av Växthuset 2, Frölundagatan 114 m.fl. (Pedagogen Park). Samarbetsavtalet mellan staden och fastighetsä- garen ska vidare godkännas av kommunstyrelsen.
Fastighetsrättsliga frågor
Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätt
Fastighetsägaren ansvarar för att erforderliga avtal tecknas med befint- liga ledningsägare inom kvartersmarken.
16
Tekniska frågor
Kvartersmark
Fastighetsägaren ansvarar för att kvartersmarken ansluts till befintliga gator utanför planområdet.
Vatten och avlopp samt dagvatten
Fastighetsägaren ansvarar för och bekostar omhändertagandet av dagvat- ten på fastigheten genom fördröjning och därefter avledning till kom- munla dagvattenledning.
Ekonomiska frågor
Utgifter för staden
Detaljplanen medför inga kostnader för staden inom och utanför plan- området.
Inkomster för staden
Detaljplanen medför inga inkomster, förutom planavgift, för staden inom och utanför planområdet.
Planekonomi och finansiering
Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen regleras genom erläg- gande av planavgift, enligt vid var tid gällande plantaxa, och hanteras i samarbetsavtal mellan staden och fastighetsägaren.
Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna
Fastighetsägaren svarar för alla kostnader som föranleds av detaljplanens genomförande på kvartersmarken. Det innebär att fastighetsägaren belas- tas av kostnader såsom all utbyggnad inom kvartersmark, eventuell flyttning av befintliga ledningar inom kvartersmark, fastighetsbildning, mm. Fastighetsägaren får även utgifter för bland annat anslutning av va, el, tele och fjärrvärme. Fastighetsägaren bekostar vidare upprättandet av detaljplanen genom erläggande av planavgift.
17
MEDVERKANDE
För Mölndals stad har följande medverkat:
Magnus Björned Stadsbyggnadsförvaltningen Johan Gerremo Stadsbyggnadsförvaltningen Christina Gredenhag Stadsbyggnadsförvaltningen Peter Sipari Tekniska förvaltningen Anna Stjernholm Miljöförvaltningen
För exploatören har följande medverkat:
Eva Marby Aspelin Ramm Fastigheter AB Lennart Karlsson Aspelin Ramm Fastigheter AB
INFORMATION
Planförslagets granskningshandlingar finns tillgängligt för granskning under tiden 24 september t.o.m. 8 oktober 2015 i Mölndals stadshus entréhall och på Mölndals stads hemsida www.molndal.se/detaljplaner.
Den som inte senast under granskningstiden har lämnat någon skriftlig synpunkt på förslaget kan förlora rätten att överklaga beslut att anta pla- nen.
Kenneth Fondén Magnus Björned
Planchef Planarkitekt
