Bättre ekonomi
Välkomna!
Styrelserådgivningen 0775 200 100
Ämnen under kursen
• Vad är en bostadsrättsförening?
• Årsredovisningen
• Hur fungerar ekonomin?
• Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar
• Går det att påverka ekonomin?
• Skatter
Målsättning
• Kunna läsa och förstå resultat- och balansräkning
• Vad kan man göra för att förbättra ekonomin?
• Förstå innebörden av bokslutsdispositioner
• Känna större säkerhet i ekonomiska frågor
Bostadsrättsföreningens ändamål
• Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden
Vem ska läsa årsredovisningen och varför är den viktig?
• Bästa (och enda) infokällan för medlemmarna
• Värdet på lägenheterna
• Mäklare, banker …
• Praktiskt för egen genomgång/analys
• Historien
Vad är mest intressant?
• Historia, när byggdes vad, renoveringar?
• Fördelning av ytor
• Taxeringsvärde
• Lånebild
• Intäkter
• Dolda tillgångar/risker – vad händer med årsavgiften?
• Hur ser trenden ut?
Formell disposition enligt årsredovisningslagen
• Förvaltningsberättelse
• Dispositionsförslag
• Resultat- och balansräkningar
• Noter – tilläggsupplysningar
• Undertecknande
Nyckeltal
• Egna!
Googla och ladda ner: Bostadsrätterna, idéskrift om årsredovisning Om årsredovisningen för
Bostadsrättsföreningen Modell Bättre; FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC
Nyckeltal
• Egna!
• ”Standardiserade” - SCBs IKU – webben
• Hyror – Skatteverket
• Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik
Information som kanske inte syns
• Det ekonomisystemet ej ser: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm
• Stambyte - större reparation/underhåll
• Hyresvillkor för lokalhyresgäster
• Risk för att bli oäkta bostadsföretag
• Förändras tomträttsavgälden?
Kapitalbindning hos föreningen – mycket kapital
• Bekvämt sitta i styrelsen?
• Behöver aldrig ändra avgifterna
• Lägenheternas marknadsvärde?
• Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna?
• Redo för underhållsåtgärder!
Kapitalbindning hos föreningen – lite kapital
• Ställer större krav på hushållning?
• Avgifterna går upp och ner
• Lägenheternas marknadsvärde?
• Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen?
• Redo för underhållsåtgärder??
”Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna
kapitalets förändring”
Resultaträkning Balansräkning
Intäkter 2 573 594
Kostnader 1 856 625
Vinst 716 969 Yttre fond
106 800
Tillgångar 18 713 386
Eget kap 8 409 802
Skulder 10 303 584
Ack res 3 989 414 Yttre fond
918 818
Intäkter 2 573 594
Kostnader 1 856 625
Tillgångar 18 713 386
Eget kap 8 409 802
Skulder 10 303 584
Ack resultat 3 989 414
Årets avsättn 106 800 Yttre fond
918 818
Vinst 716 969
Taxvärde 35 600 ` Markn.v 48 800 ´
Balansräkning Resultaträkning
Föreningens finansiering
Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån
Bokslutsdispositioner
• Avskrivningar – och fondering fördelar ”resultatet” över tiden
• Vilka resurser finns?
• Vilka behov finns det av att bygga reserver?
• Men om fastigheten inte minskar i värde?
• Skillnad mellan en fastighet i ett AB och en bostadsrättsförening?
Avskrivningar
• Fördelar kostnaderna över tiden – bygger kassan
• Nya brf: stora belopp - Äldre brf: ”en akademisk fråga”
• ÅRL 4 kap 4 §: ”Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period”
• Vad är husets nyttjandeperiod?
• Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde?
Avskrivningar
• Historiskt många principer – trots anvisningar från Bokföringsnämnden
• Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd
• Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört anskaffningsvärde
• Progressiv avskrivning
• Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders avskrivning
Avskrivningar
• Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort
• FARs och brf-organisationernas arbete
• Utredningen om konsumentskydd i bostadsrätt
Avskrivningar 2015: K2 eller K3?
Avskrivningar: K2
• Arv från tidigare principer?
• Regelbaserad redovisning
• Fastigheten en enhet – skrivs av med generell procentsats.
• Tillkommande kostnader, till exempel stambyten, skrivs inte av – kostnadsförs direkt - resultatpåverkande
• Enkelt?
• Fördelaktigt ”då det inte händer så mycket”
Avskrivningar: K3
• Nyhet? Ska bli normalregelverk
• Principbaserad redovisning
• Fastigheten består av komponenter som skrivs av i takt med förslitningen - nyttjandeperioden
• Tillkommande kostnader aktiveras; gammalt skrivs bort, nytt höjer tillgångarna, skrivs av successivt.
• Mest rättvist?
• Fördelaktigt vid aktiviteter – jämnt resultat
Fond för yttre underhåll
• Omföring inom eget kapital
• ”Avsiktsförklaring om framtida underhåll”
• Spelar den någon roll? Var finns pengarna?
• Grunden för avsättning ska anges i stadgarna – vad säger de?
Dispositionsförslag
Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel:
Årets resultat 716 969
Balanserad vinst 3 379 245
Reservering fond för yttre underhåll -106 800 Summa balanserat resultat 3 989 414
Styrelsen föreslår att medlen disponeras så
att i ny räkning överförs 3 989 414
Förbättrad ekonomi
• Intäkterna
• Kostnaderna – användningen av pengarna
Rätt nivå på avgifter och intäkter?
• Föreningens syfte
• Rätt avgift över tiden – generationsplundring
• Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i?
• Individuellt eller kollektivt sparande – och kapitaluppbyggnad
Andra plusposter
• Lokalkontrakten: Indexerade?
Marknadsanpassade?
• Bättre utnyttjande
• Vindar – plus och minus
• Sälja hyresbostäder?
• Insatshöjning? Insatsåterbetalning?
Hur ser kostnadsbilden ut?
Vilka ska angripas först?
ElVärme
Vatten avlopp
Övriga kostnader
Förvaltning
Reparationer Skatter
Avsättning
Styrelsearvoden
Revision Avskrivning
35%
Största kostnaderna: vad går att påverka?
• Skatter?
• Räntor
• Värmen
• Markhyror
• Drift och taxebundna kostnader
• Avskrivningar – underhållsfonderingar
Kapitalkostnaderna
• Lånade pengar dyrast – pressa likviditeten!
• Vem ska ha lånen och kostnaderna – brf eller boende?
• Räntor – fast eller rörlig?
• Får man spekulera?
Finansiera underhållet genom fondering: betala krognotan i förväg
+ Billigast för föreningen
+ Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Finns det något att låna på?
- Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp - Penningvärdesförsämring
- Dålig avkastning
- Dålig matchning kostnad – nytta
Var finns egentligen pengarna?
Finansiera underhållet med lån:
betala krognotan efter måltiden
Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna
- ”Känns som dubbel kostnad”; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande
Höjda insatser:
utnyttja ränteavdragen
• Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån
• Bättre förhållande tillgångar<>skulder
• Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser
• Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant
• Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing
Tågordningen
• Informationsmöte
• Kontakt med bank – gemensam upphandling av lån
• Eventuell medverkan av mäklare
• Personlig information – vad betyder det här för mig?
• Stämmobeslut 2/3 majoritet
• Godkännande av medlemmar
• Hyresnämnden
• Avisering
• Inbetalning – amortering föreningslån
• Avgiftssänkning
Beslutet om höjning av insatser
• Proportionerligt till insatserna – alla deltar
• 2/3 av de röstande på föreningsstämma
• Hyresnämndens godkännande
• Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare
Medlemmar som inte kan/vill?
• Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen
• Icke avdragsgill ränta/avgift
• Räntenivå lika med föreningens lån
• Betalas vid flytt
• Oförändrade boendekostnader?
• Litet antal medlemmar – övriga måste låna mera
Skatter för medlemmar i äkta förening
• Ingen löpande beskattning
• Ingen förmögenhetsskatt
• Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22 %
- Begränsat uppskov 1.450.000:- för hela lgh - Ränta på uppskovsbelopp 0,5%
Kommunal fastighetsavgift för bostäder (2016)
• 1 268 kr/bostadslägenhet i flerfamiljshus eller högst 0,3% taxv bostäder
(mark+byggnad)
• 7 412 kr/bostadslägenhet småhus eller högst 0,75% x taxv (mark+byggnad)
Statlig fastighetsskatt – lokaler
• 1 % x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad)
Tack för ikväll!
Men glöm inte utvärderingen …
