Bättre ekonomi. Kursledare. Ämnen under kursen Välkomna! Mats Lindbäck. Styrelserådgivningen

(1)

Bättre ekonomi

Välkomna!

Kursledare

• Mats Lindbäck

Styrelserådgivningen 0775 200 100

Ämnen under kursen

• Vad är en bostadsrättsförening?

• Årsredovisningen

• Hur fungerar ekonomin?

• Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar

• Går det att påverka ekonomin?

• Skatter

(2)

Målsättning

• Kunna läsa och förstå resultat- och balansräkning

• Vad kan man göra för att förbättra ekonomin?

• Förstå innebörden av bokslutsdispositioner

• Känna större säkerhet i ekonomiska frågor

Bostadsrättsföreningens ändamål

• Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden

Vem ska läsa årsredovisningen och varför är den viktig?

• Bästa (och enda) infokällan för medlemmarna

• Värdet på lägenheterna

• Mäklare, banker …

• Praktiskt för egen genomgång/analys

• Historien

(3)

Vad är mest intressant?

• Historia, när byggdes vad, renoveringar?

• Fördelning av ytor

• Taxeringsvärde

• Lånebild

• Intäkter

• Dolda tillgångar/risker – vad händer med årsavgiften?

• Hur ser trenden ut?

Formell disposition enligt årsredovisningslagen

• Förvaltningsberättelse

• Dispositionsförslag

• Resultat- och balansräkningar

• Noter – tilläggsupplysningar

• Undertecknande

Nyckeltal

• Egna!

Googla och ladda ner: Bostadsrätterna, idéskrift om årsredovisning Om årsredovisningen för

Bostadsrättsföreningen

Modell Bättre; FAR,

Bostadsrätterna, HSB,

Riksbyggen, SBC

(4)

Nyckeltal

• Egna!

• ”Standardiserade” - SCBs IKU – webben

• Hyror – Skatteverket

• Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik

Nyckeltal

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

EGNA KOMMENTARER

intäkt bostäder (brutto), kr/kvm totalyta 520 517 530 536 541 550 546 556 561 578 583

intäkt bostäder (brutto), kr/kvm boyta 552 554 566 573 578 586 582 592 600 615 618

intäkt lokaler (brutto), kr/kvm totalyta 42 46 46 49 48 47 46 41 48 47 54

KRAFTIG ÖKNING AV LOKALINTÄKTER 2013, SAMMANFÖLL MED SVAG ÖKNING AV MÅNADSAVGIFTER

intäkt lokaler (brutto), kr/kvm lokalyta 722 702 720 753 754 761 747 681 731 778 962

intäkt garage o bilplats (brutto), kr/kvm totalyta 15 17 18 19 19 20 20 21 22 23 24

intäkt övrigt (inte räntebidrag), kr/kvm totalyta 22 18 17 20 24 28 19 17 18 17 21

summa intäkter (brutto), kr/kvm totalyta 599 599 611 623 632 645 631 634 649 665 682

s:a hyresbortfall, kr/kvm totalyta 3 4 4 3 3 3 2 2 2 3 3

s:a intäkter (netto), kr/kvm totalyta 595 595 607 620 629 642 629 633 648 662 680

drift: skötsel, adm, kr/kvm totalyta 98 79 80 86 85 91 86 91 91 102 110

drift: värme, kr/kvm totalyta 96 101 103 103 100 102 106 117 111 114 115

drift: taxebundna kostnader, kr/kvm totalyta 58 61 62 64 68 73 71 75 75 70 70

drift: övrigt, kr/kvm totalyta 0 28 30 31 33 30 33 36 33 31 29

s:a drift, kr/kvm totalyta 252 269 274 284 285 296 296 319 310 316 325

underhåll och reparation, kr/kvm totalyta 84 94 96 91 89 78 82 80 83 84 86

kapital: räntor (brutto), kr/kvm totalyta 161 142 133 132 140 153 118 107 127 131 127

kapital: avskrivningar, kr/kvm totalyta 55 55 57 62 65 62 64 65 71 75 81

AVSKRIVNINGAR ÖKAT RÄTT MKT

kapital: tomträttsavgäld, kr/kvm totalyta 5 7 7 7 7 7 6 6 7 7 8

kapital: övriga kapitalkostnader, kr/kvm totalyta (specificeras ej för privata) 1 1 0 0 1 1 3 6 2 1 0

fastighetsskatt, kr/kvm totalyta 28 28 29 30 26 21 20 20 20 21 20 FAST.SKATT KRAFTIG

NED I NIVÅ…

avdrag: räntebidrag, kr/kvm totalyta 7 9 10 11 6 6 3 2 1 0 ..

…MEN RÄNTEBIDRAG NED LIKA MKT

summa kostnader, kr/kvm totalyta 580 587 586 595 606 612 586 600 619 635 646

föreningens inkomstskatt, kr/kvm totalyta (endast brf) 11 13 14 15 5 2 1 1 1 0 1 ?

Information som kanske inte syns

• Det ekonomisystemet ej ser: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm

• Stambyte - större reparation/underhåll

• Hyresvillkor för lokalhyresgäster

• Risk för att bli oäkta bostadsföretag

• Förändras tomträttsavgälden?

(5)

Kapitalbindning hos föreningen – mycket kapital

• Bekvämt sitta i styrelsen?

• Behöver aldrig ändra avgifterna

• Lägenheternas marknadsvärde?

• Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna?

• Redo för underhållsåtgärder!

Kapitalbindning hos föreningen – lite kapital

• Ställer större krav på hushållning?

• Avgifterna går upp och ner

• Lägenheternas marknadsvärde?

• Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen?

• Redo för underhållsåtgärder??

”Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna

kapitalets förändring”

(6)

Resultaträkning Balansräkning

Intäkter 2 573 594

Kostnader 1 856 625

Vinst 716 969 Yttre fond

106 800

Tillgångar 18 713 386

Eget kap 8 409 802

Skulder 10 303 584

Ack res 3 989 414 Yttre fond

918 818

Intäkter 2 573 594

Kostnader 1 856 625

Tillgångar 18 713 386

Eget kap 8 409 802

Skulder 10 303 584

Ack resultat 3 989 414

Årets avsättn 106 800 Yttre fond

918 818

Vinst 716 969

Taxvärde 35 600 ` Markn.v 48 800 ´

Balansräkning Resultaträkning

Föreningens finansiering

Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån

(7)

Bokslutsdispositioner

• Avskrivningar – och fondering fördelar ”resultatet” över tiden

• Vilka resurser finns?

• Vilka behov finns det av att bygga reserver?

• Men om fastigheten inte minskar i värde?

• Skillnad mellan en fastighet i ett AB och en bostadsrättsförening?

Avskrivningar

• Fördelar kostnaderna över tiden – bygger kassan

• Nya brf: stora belopp - Äldre brf: ”en akademisk fråga”

• ÅRL 4 kap 4 §: ”Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period”

• Vad är husets nyttjandeperiod?

• Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde?

Avskrivningar

• Historiskt många principer – trots anvisningar från Bokföringsnämnden

• Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd

• Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört anskaffningsvärde

• Progressiv avskrivning

• Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders

avskrivning

(8)

Avskrivningar

• Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort

• FARs och brf-organisationernas arbete

• Utredningen om konsumentskydd i bostadsrätt

Avskrivningar 2015: K2 eller K3?

Avskrivningar: K2

• Arv från tidigare principer?

• Regelbaserad redovisning

• Fastigheten en enhet – skrivs av med generell procentsats.

• Tillkommande kostnader, till exempel stambyten, skrivs inte av – kostnadsförs direkt - resultatpåverkande

• Enkelt?

• Fördelaktigt ”då det inte händer så mycket”

(9)

Avskrivningar: K3

• Nyhet? Ska bli normalregelverk

• Principbaserad redovisning

• Fastigheten består av komponenter som skrivs av i takt med förslitningen - nyttjandeperioden

• Tillkommande kostnader aktiveras; gammalt skrivs bort, nytt höjer tillgångarna, skrivs av successivt.

• Mest rättvist?

• Fördelaktigt vid aktiviteter – jämnt resultat

Avskrivningar enligt K3

Del Klartext Senaste åtgärd Återstående Värde

Återstående Livslängd

Årlig Avskrivning Kommentar

1 Fastigheten 1983 0 0 0 Byggår 1884, värdeår 1929

2 Fasad gata 2016 1758000 30 58600

3 Fasad gård 2010 700000 14 50000

4 Fönster 2015 308140 14 22010

5 Gård 2016 800000 50 16000

6 Trapphus/källare 2006 500000 25 20000

7 Tak 2011 1800000 30 60000

8 Värmeanläggning 2016 400000 20 20000

9 Stammar 1983 1190000 40 29750 Spolning vart 5:e år, syn (ok) 2016

10 Övrig tekn utrustning 2014 300000 20 15000

Summa 7756140 Summa 291360

Genomsnittlig avskrivningstid 27,0 år

Fond för yttre underhåll

• Omföring inom eget kapital

• ”Avsiktsförklaring om framtida underhåll”

• Spelar den någon roll? Var finns pengarna?

• Grunden för avsättning ska anges i stadgarna – vad säger

de?

(10)

Dispositionsförslag

Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel:

Årets resultat 716 969

Balanserad vinst 3 379 245

Reservering fond för yttre underhåll -106 800 Summa balanserat resultat 3 989 414

Styrelsen föreslår att medlen disponeras så

att i ny räkning överförs 3 989 414

Förbättrad ekonomi

• Intäkterna

• Kostnaderna – användningen av pengarna

Rätt nivå på avgifter och intäkter?

• Föreningens syfte

• Rätt avgift över tiden – generationsplundring

• Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i?

• Individuellt eller kollektivt sparande – och

kapitaluppbyggnad

(11)

Andra plusposter

• Lokalkontrakten: Indexerade?

Marknadsanpassade?

• Bättre utnyttjande

• Vindar – plus och minus

• Sälja hyresbostäder?

• Insatshöjning? Insatsåterbetalning?

Hur ser kostnadsbilden ut?

Vilka ska angripas först? El Värme

Vatten avlopp

Övriga kostnader

Förvaltning

Reparationer

Skatter

Avsättning

Styrelsearvoden

Revision

Avskrivning

Räntor

35%

Största kostnaderna: vad går att påverka?

• Skatter?

• Räntor

• Värmen

• Markhyror

• Drift och taxebundna kostnader

• Avskrivningar – underhållsfonderingar

(12)

Kapitalkostnaderna

• Lånade pengar dyrast – pressa likviditeten!

• Vem ska ha lånen och kostnaderna – brf eller boende?

• Räntor – fast eller rörlig?

• Får man spekulera?

Finansiera underhållet genom fondering: betala krognotan i förväg

+ Billigast för föreningen

+ Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Finns det något att låna på?

- Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp - Penningvärdesförsämring

- Dålig avkastning

- Dålig matchning kostnad – nytta

Var finns egentligen pengarna?

Finansiera underhållet med lån:

betala krognotan efter måltiden

Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna

- ”Känns som dubbel kostnad”; Lån plus avskrivning

+ Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen

+ Inget tvångssparande

(13)

Höjda insatser:

utnyttja ränteavdragen

• Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån