Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen Soon Hammarström, Planarkitekt
PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR
område vid Gränsvägen
Del av fastigheterna Kumla 3:928 och Kumla 3:1264.
Inom Tyresö kommun, Stockholms län.
__________________________________________________________________
INLEDNING Till detta detaljplaneförslag hör en plankarta i skala 1:500 med planbestämmelser, en genomförandebeskrivning, en fastighetsförteckning, en miljökonsekvensbeskrivning samt denna beskrivning med bilagor.
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Bakgrund
Ägaren till fastighet Kumla 3:928, Per Langetun AB, inkom i början av 2001 till Tyresö kommun med en förfrågan om att få bygga ett mindre kontor på sin fastighet. Det krävde en planändring eftersom marken är utlagd som parkmark i gällande plan och inte tillåter annan användning. Plan- och teknikberedningen gav, 2001-10-24 §51, miljö- och stads- byggnadsförvaltningen i uppdrag att ta fram ett detalj- planeförslag för arbetsplatser. Programmet ställdes ut på samråd under våren 2002. I februari 2003 inkom
fastighetsägaren på nytt med en förfrågan om att istället planlägga fastigheten för flerbostadsbebyggelse eftersom marknaden för kontor inte var gynnsam. I programmet föreslogs att marken ska ändras från park- till flerbostads- ändamål. Planförslaget har varit ute på samråd under försommaren 2004 och reviderades för att ställas ut för granskning under nov-dec 2004. Inkomna synpunkter finns sammanställda och besvarade i ett separat utställnings- utlåtande.
En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen, se beskrivningen av planprocessen på sista sidan.
Syfte Planen syftar till att göra det möjligt att uppföra mindre flerbostadshus i högst två våningar.
PLANDATA
Lägesbestämning Planområdet är beläget i Lindalens villaområde, som ligger i den nordöstra delen av Tyresö kommun i gränsen mot Nacka kommun. Planområdet begränsas i norr, väster och söder av Tyresövägen (väg 229), Malmstigen respektive Gränsvägen.
Areal Planområdet är ca 5 000 kvm.
Markägareförhållande Fastigheten Kumla 3:928 är privatägd.
Fastigheten Kumla 3:1264 ägs av Tyresö kommun.
TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN
Riksintressen Inga riksintressen finns i området.
Översiktliga planer Kumla 3:928 är utpekat för bostadsändamål i Tyresö kommuns översiktsplan antagen av kommunfullmäktige den 11 juni 1998. I översiktsplanen anges som mål att antalet smålägenheter ska öka i kommunen och att den boendeform som är minst vanlig ska väljas vid
kompletteringar av bostadsbebyggelsen i Lindalen.
Planprogram Planarbetet föregicks av ett program. Ett programsamråd hölls under juni-augusti 2003. Synpunkterna finns
sammanställda och bemötta i ett särskilt dokument, redogörelse för programsamråd.
Gällande planer För planområdet gäller idag stadsplan för Lindalen del 1 1970-03-06 som föreskriver park- och gatumark.
Beskrivning av
miljökonsekvenser Till detaljplanen hör en miljökonsekvensbeskrivning,
upprättad den 22 april 2004, som används som underlag för detaljplanen (bilaga 1).
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
Mark och Natur Planområdet består av ett plant markområde som är delvis bevuxet med blandskog främst bestående av gran, tall, björk och asp. Området innehåller inga ekologiskt känsliga miljöer eller mark med särskilda naturvärden. Träden utgör ett visuellt skydd mot Tyresövägen och bedöms kunna vara en kvalitet för de nya bostädernas utemiljö. Innan den nya bebyggelsen uppförs ska kommunekologen inventera träden. De träd som anses värdefulla vid inventeringen ska bevaras.
Geotekniska förhållanden Ingen geoteknisk undersökning är gjord men bör utföras i samband med en ny byggnation. De översiktliga mark- undersökningarna tyder på att jordarterna består av sand.
Radon etc. Mark- och berggrundsförhållandena är av s.k.
normalrisktyp ur radonsynpunkt. Elektromagnetiska fält samt radon i mark- och grundvatten bedöms därför inte ut- göra några hälsorisker. En fördjupad markradonunder- sökning bör dock genomföras av byggherren.
Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns i området. Om man vid grävning eller annat arbete skulle påträffa fornlämningar som ej tidigare varit kända, föreligger anmälningsplikt enligt
fornminneslagen.
Befintlig bebyggelse Fastigheten Kumla 3:928 är utlagd som parkmark i gällande detaljplan. På fastigheten finns ett friliggande bostadshus som ligger cirka 15 meter från Tyresövägen.
Huset hyrs för närvarande ut för kontorsändamål.
Ny bebyggelse,
planförslag Planförslaget ger möjlighet att uppföra 8-12 lägenheter i flerbostadshus på totalt 400 kvm byggnadsarea samt uthus på maximalt 250 kvm byggnadsarea. Bebyggelsen ska delas upp i flera mindre huskroppar, se illustrationerna Radhusbebyggelse får ej uppföras.
En förutsättning för att få uppföra ny bebyggelse är att det befintliga huset rivs, se under rubriken ”Buller och säker- hetszoner” nedan. I planförslaget regleras högsta tillåtna takvinkel, taknockshöjd och att byggnaderna ska uppföras med sadeltak med tegelfärgat taktegel.
Landskapsbild Uppförandet av nya mindre flerbostadshus längs
Gränsvägen innebär till viss del ett nytt inslag i Lindalens stadsbild som i dag domineras av villabebyggelse. Den nya bebyggelsen kan emellertid skapa en tydligare ram runt Gränsvägen och Malmstigen samt ge ett skydd mot trafikbuller från Tyresövägen. Stor omsorg ska läggas vid utformning av de nya bostadshusen. Husen ska utformas med strävan att ge ett småskaligt uttryck för att anpassas till intilliggande villor.
I Tyresö kommuns grönplan från 1997 anges att träd längs de stora lederna kan medföra att trafiken uppfattas som mindre störande för omkringboende. Bullerskyddet utformas med ambitionen att bli varierat och estetiskt tilltalande eftersom det ses från Tyresövägen i entrén till Tyresö kommun. Genom att bevara träd och annan vegetation kan bullersplanket ramas in av vegetation.
Gator och trafik Infart till området föreslås ske från Gränsvägen och Malmstigen. Den nya bostadsbebyggelsen bedöms inte generera någon större trafikökning i området.
Parkering Parkeringsplatser för boende och besökare ska anläggas inom fastigheten Kumla 3:928. Parkeringsnormen har satts till 1,5 bilplatser per lägenhet.
Service och kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger längs Njupkärrsvägen, på ett avstånd av ca 500 meter från planområdet. Förskolor finns inom cirka 600 meters avstånd. Avståndet till Tyresö centrum, som har ett brett utbud av kommersiell och social service, är en dryg kilometer.
Rekreation Närmaste rekreationsområde finns i närområdet, norr om
Tyresövägen i Nacka kommun.
Buller och säkerhetszoner
Hälsa och säkerhet
Planområdet berörs av trafikbuller från Tyresövägen (väg 229) som ligger på en bank norr om planområdet och har en trafikintensitet på ca 16 000 fordon per dygn.
Regeringen har i proposition 1996/97:53 definierat vilka riktvärden för buller som bör gälla för bostäder. Vid
nyetablering av föreslagna flerbostadshus har exploatören skyldighet att vidta åtgärder som gör att bullerkraven uppnås.
Enligt en bullerutredning som framtagits av Ingemansson Technology AB på uppdrag av Per Langetun AB, 2003-12- 18 (se bilaga 2), kan bullernivåer enligt riksdagens beslut och Länsstyrelsens kvalitetsmål erhållas om erforderligt bullerskydd uppförs.
Vägverket har upprättat ett bulleråtgärdsprogram för väg 229 i Lindalen. Programmet innebär att Vägverket ska uppföra både ett nytt bullerplank och avåkningsskydd inom vägområdet längs Tyresövägen utanför planområdet.
Vägverket har redovisat bullerskärmens läge och
utformning i sin bygglovsansökan. Uppnådda bullernivåer efter uppförande av bullerplanket redovisas i en
trafikbullerutredning som Ramboll akustik tagit fram i maj 2004 på uppdrag av Vägverket. Utredningen visar att trafikbullernivåer enligt propositionen 1996/97:53 kan uppnås i det område som planförslaget tillåter nya
bostäder. Planbestämmelserna reglerar att propositionens riktvärden inte får överskridas: Dessa riktvärden är 30 dB(A) ekvivalent inomhus, 45 dB(A) maximalnivå inomhus nattetid, 55 dB(A) ekvivalentnivå utomhus vid fasad samt maximalt 70 dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad.
Säkerhetszon
Tyresövägen är även en primär transportled för farligt gods och riskerna behandlas i en separat riskanalys som har tagits fram av Brandkonsulten AB, 2004-02-17 (bilaga 3).
Riskanalysen anger att bostadshusen kan, vad gäller skydd mot brandspridning i anslutning till olycka med farligt gods, placeras enligt förslagets läge dvs. utanför en 35 meters säkerhetszon. Riskanalysen redovisar även att avståndet från bostadshusen från dikesrenen under vissa förutsättningar även kan tillåtas vara mindre än 35 meter, dock minst 25 meter. När de nya byggnaderna uppförs bör de rekommendationer som anges i ovannämnda riskanalys eller i en ny upprättad riskanalys tillämpas.
Befintligt hus är placerat 15 meter från motorvägen och hamnar därmed i skyddszonen där bebyggelse inte ska
tillåtas. En förutsättning för att uppföra ny bebyggelse, enligt planförslaget, är därför att det befintliga huset rivs.
TEKNISK SERVICE VA – Vatten och avlopp och El
LOD – Lokalt
omhändertagande av dagvatten
Fastigheten, Kumla 3:928 ska anslutas till det kommunala VA- I utkanten av området, längs Gränsvägen, förekommer en markförlagd högspänningsledning. Längs med
Malmstigen och Gränsvägen förekommer allmänna ledningar för vatten och avlopp. Mark reserveras för ledningarna ovan i ett s.k. u-område. systemet.
Se genomförandebeskrivningen.
ADMINISTRATIVA
FRÅGOR Planläggningen sker med normalt förfarande och i Tyresö kommuns regi. I en särskild genomförandebeskrivning behandlas bland annat tidplan och genomförandefrågor.
Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då beslutet att anta planen har vunnit laga kraft.
Exploatörens kontakt gentemot kommunen i planfrågorna är Besqab projekt och fastigheter AB på uppdrag av Per Langetun AB.
Illustrationer har upprättats av SWECO FFNS Arkitekter.
Följande utredningar har upprättats och ingår som bilagor:
Bilaga 1 Miljökonsekvensbeskrivning, WSP
2 Trafikbullerutredning, Ingemansson Technology AB
3 Bedömning av risk vid olycka med farligt gods, Brandkonsulten AB
4 Trafikbullerutredning som Ramboll akustik tagit fram i maj 2004 på uppdrag av Vägverket.
Bengt Lindvall Soon Hammarström
Miljö- och stadsbyggnadschef Planarkitekt
Vad är en detaljplan och hur går det till?
En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas.
Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen.
1. Program
Först ska ett program göras där utgångspunkter och mål för planen anges. Programmet skickas på remiss till fastighetsägarna, myndigheter, föreningar och övriga berörda.
2. Samråd
Kommunen tar fram ett samrådsförslag med programmet som underlag.
Samrådsförslaget kan innehålla både ett detaljplaneförslag, förslag till fastighetsplan (som reglerar i detalj hur marken inom kvarteret ska användas) och förslag till
gatukostnader.
Samrådshandlingarna skickas på remiss till berörda. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att yttra sig och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. Efter att samrådet avslutats görs en samrådsredogörelse där samtliga yttranden besvaras.
3. Utställning
Kommunen gör en bearbetning av planen efter synpunkter och annat som kommit fram och planen tas upp i kommunstyrelsen för beslut om utställning. Därefter skickas den till berörda fastighetsägare med flera. Nu finns ytterligare ett tillfälle att yttra sig över
planen. Även efter utställningen görs en sammanställning av inkomna yttranden med svar från kommunen. Efter utställningen kan smärre justeringar av planen göras.
4. Antagande och genomförande
Kommunstyrelsen och sedan kommunfullmäktige ska nu i tur och ordning anta planen.
Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd att överklaga planen till länsstyrelsen och i sista hand till regeringen.
När detaljplanen har vunnit laga kraft vidtar genomförandet av planen.
