Fastighetsmäklarinspektionen är den statliga myndighet som registrerar och utövar tillsyn över fastighetsmäklare samt informerar om god fastighetsmäklarsed.
POSTADRESS Box 17174, 104 62 Stockholm BESÖKSADRESS Sankt Paulsgatan 6
TELEFON VX 08‐555 524 60 TELEFAX 08‐555 524 61
E‐POST registrator@fmi.se WEBBPLATS www.fmi.se
Beslut i Disciplinnämnden januari - april 2013
Detta nyhetsbrev innehåller kortfattad information om de beslut om påföljd som fattats på Disciplinnämndens sammanträden i januari, februari och april 2013 (sammanträdet i mars blev inställt). Kontakta Fastighetsmäklarinspektionen om du vill ha del av ett beslut och information om det har vunnit laga kraft eller över- klagats.
Antal disciplinpåföljder
På årets första tre sammanträden i Disciplinnämnden har 49 ärenden varit uppe till prövning. Nämnden fattade beslutade om en återkallelse av registreringen, tio varningar med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (1995:400) samt tio varning- ar och tretton erinringar med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666).
Resterande femton ärenden avskrevs.
Beslut om återkallelse av registreringen
Mäklaren hade i tre förmedlingsuppdrag åsidosatt sina skyldigheter att redovisa handpenning respektive köpeskilling till säljare. Mäklaren hade också lämnat oriktiga uppgifter om att vissa utbetalningar hade skett. I ett uppdrag hade mäkla- ren medverkat till en besiktningsklausul som saknade anvisning om när besiktning senast skulle ske, vilket medförde att köpet var öppet fram till tillträdet. Samma uppdrag innehöll även fler brister i journalen. Mäklaren hade tidigare blivit varnad för bristande hantering av deponerade medel. Fastighetsmäklarinspektionen be- dömde att någon annan påföljd än avregistrering inte kunde komma i fråga samt att bristerna var så allvarliga att återkallelsen av registreringen skulle gälla ome- delbart.
Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarla- gen (1995:400)
Mäklaren hade på flera sätt åsidosatt sina skyldigheter mot uppdragsgivaren i samband med att denne lämnade mäklarföretaget.
Mäklaren hade medverkat till att en karta, som hade kompletterats av mäklaren med vissa felaktiga uppgifter, bifogats objektbeskrivningen.
Mäklaren hade inte verkat för att parterna träffade de överenskommelser som be- hövdes för överlåtelsen och hade upprättat handlingar med felaktigt eller bristfäl- ligt innehåll. Mäklaren hade heller inte uppnått kundkännedom enligt penning- tvättslagstiftningen beträffande köparna.
Mäklaren hade angett felaktiga uppgifter i en objektsbeskrivning så att det fram- stod som om en båtplats tillhörde fastigheten. Mäklaren hade inte verkat för att frågan reglerades mellan parterna i köpekontraktet.
Mäklaren hade medverkat till att upprätta oklara besiktningsklausuler i två köpe- kontrakt. Då mäklaren tidigare varnats för brister i en återgångsklausul var det med tvekan som inspektionen lät den sammantagna påföljden stanna vid en var- ning. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666).
Mäklaren hade ingått ett hyresavtal i en fastighet som han hade i uppdrag att för- medla och agerat till nackdel för bostadsrättsföreningen som önskade köpa fastig- heten samt uppträtt som ombud i strid mot fastighetsmäklarlagen.
Mäklaren hade medverkat till en oklar besiktningsklausul som bl.a. saknade an- visningar om hur och till vem en eventuell begäran om återgång skulle framföras.
Två mäklare som var gifta med varandra hade medverkat till ett uppdragsavtal där båda angavs som ansvariga mäklare med ensamrätt. I ett annat uppdragsavtal hade de två mäklarna medverkat till oklarhet om vem som var ansvarig mäklare. Den ene mäklaren hade åtagit sig två förmedlingsuppdrag i den egna bostadsrättsföre- ningen och utfört förmedlingsåtgärderna i det ena. Den andre mäklaren hade för- medlat fyra bostadsrätter i makens bostadsrättsförening.
Mäklaren hade beskrivit byggnader i objektsbeskrivningen utan att ange förutsätt- ningarna för nyttjandet av dessa. Byggnaderna låg helt eller delvis utanför den fastighet som objektsbeskrivningen avsåg. Mäklaren hade heller inte verkat för att parternas överenskommelse om överlåtelse av byggnaderna reglerats skriftligt.
Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarla- gen (2011:666)
Mäklaren hade upprättat en i flera avseenden oklar återgångsklausul i ett köpekon- trakt avseende en fastighet. Mäklaren hade inte heller bevarat journalen.
Mäklaren hade inte något skriftligt uppdragsavtal, men hade trots detta marknads- fört objektet och haft flera visningar. Vid uppdragsgivarens uppsägning av upp- dragsavtalet hade mäklaren inte skriftligen bekräftat detta.
Mäklaren hade i ett förmedlingsuppdrag åsidosatt sin omsorgsplikt vid upprättan- det av ett överlåtelseavtal och brustit i sin skriftliga information om undersök- ningsplikten. I varningen ingick även en erinran för brister i journalen.
Mäklaren hade etablerat två affärsförbindelser utan att ha uppnått kundkännedom.
Skriftlig information om köparens undersökningsplikt överlämnades samma dag som köpekontraktet blev undertecknat, vilket är för sent. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen.
Mäklaren hade inte informerat spekulanter om att en tidigare köpare inte hade be- viljats medlemskap i en bostadsrättsförening beroende på att säljarens renovering- ar inte hade hållit sig inom föreningens regler.
Mäklaren hade i ett uppdrag inte skriftligen dokumenterat en muntlig överens- kommelse mellan säljare och köpare om att tidigarelägga tillträdesdatumet, vilket motiverade en varning. I denna påföljd ingick också brister i journalen, underlå- tenhet att specificera driftskostnaderna i en objektsbeskrivning samt restförda skulder med ett relativt lågt belopp som det fanns en avbetalningsplan för. Var och en av dessa förseelser hade gett grund till en erinran om de hade bedömts för sig själva.
Mäklaren hade medverkat till en otydlig besiktningsklausul. I varningen ingick också en erinran för att mäklaren inte hade bevarat kopior av köparens identitets- handlingar och för brister i journalen.
Mäklaren hade inte skriftligen bekräftat uppdragsgivarens uppsägning av upp- dragsavtalet. I varningen ingick även en erinran för att mäklaren inte hade över- lämnat journalen och anbudsförteckningen till uppdragsgivaren.
Mäklaren hade genom att använda ett fotomontage i objektsbeskrivningen riskerat att vilseleda spekulanter. Köparen hade fått ett dokument som innehöll missvisan- de formuleringar om undersökningsplikten. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen.
Mäklaren hade tidigare fått en varning för bristande ekonomisk redbarhet på grund av skulder. Skuldsättningen var alltjämt stor. Eftersom mäklaren arbetade aktivt för att reglera skulderna ansågs en varning vara tillräcklig.
Beslut om erinran med tillämpning av fastighetsmäklarla- gen (2011:666)
Av de tretton ärendena där mäklaren meddelades en erinran gällde tio av besluten brister som rörde skyldigheten att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en s.k. journal. Två av dessa ärenden ingick i den tematiska tillsynen om tillämp- ningen av nya bestämmelser i 2011 års fastighetsmäklarlag. Journaler som sakna-
de anteckningar om att eller när några av följande åtgärder var genomförda i för- medlingsuppdraget fick till följd till att mäklaren meddelades en erinran.
Observera att denna lista över åtgärder som Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt ska ingå i journalen inte är heltäckande, utan endast avser förhållanden som har prövats i de ärenden som omfattas av informationen i detta nyhetsbrev.
Ingått uppdragsavtalet (9 § första stycket fastighetsmäklarlagen, prop.
2010/11:15 s. 61).
Upplyst tilltänkta säljare och köpare om eventuell sidoverksamhet och den ersättning som mäklaren fått för den (14 § andra stycket fastighetsmäklar- lagen).
Upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen (16 § första stycket fastighetsmäklarlagen).
Skriftligen upplyst köparen om det ansvar denne har för att undersöka ob- jektet (16 § andra stycket fastighetsmäklarlagen).
Verkat för att köparen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning av objektet (16 § andra stycket fastighetsmäklarlagen).
Verkat för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för en köpare (16 § andra stycket fastig- hetsmäklarlagen).
Kontrollerat förfoganderätten över objektet (17 § fastighetsmäklarlagen, prop. 2010/11:15 s. 61).
Kontrollerat om bostadsrätten är pantsatt (17 § andra stycket fastighetsmäk- larlagen).
Tillhandhållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning (18 § första stycket fastighetsmäklarlagen).
Tillhandhållit tilltänkta köpare av en bostadsrätt årsredovisningen alterna- tivt den ekonomiska planen (18 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen).
Tillhandhållit tilltänkta köpare av en bostadsrätt föreningens stadgar (18 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen).
Erbjudit tilltänkta köpare en skriftlig beräkning av boendekostnaderna (18 § fjärde stycket fastighetsmäklarlagen).
Upplyst köparen om vem som har rätt att förfoga över objektet (19 § fastig- hetsmäklarlagen).
Kontrollerat årsavgiften för en bostadsrätt i nära anslutning till kontrakts- skrivningen (8 § fastighetsmäklarlagen).
Gått igenom köpehandlingarna med säljare respektive köpare och kommit överens med parterna om hur kontraktsskrivningen ska genomföras (8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen).
Upprättat ett köpekontrakt alternativt överlåtelseavtal som har underteck- nats av parterna (8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen).
Överlämnat likvidavräkning (8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen).
Antecknat när förmedlingsuppdraget upphört (prop. 2010/11:15 s. 61).
Dessutom har följande omständigheter legat till grund för beslut att meddela disciplinpåföljden erinran.
Mäklaren hade inte antecknat i journalen att två olika tilläggsavtal mellan parterna hade upprättats sedan köpekontraktet ingåtts.
I tre olika ärenden hade mäklaren underlåtit att överlämna journalen till part när uppdraget upphörde. I ytterligare ett ärende hade journalen visserligen överlämnats till parterna, men mer än sex månader efter uppdragets slutfö- rande.
Mäklaren hade – i ett förmedlingsuppdrag där den första köparen hävde köpet med fortsatt förmedling till en ny köpare – inte överlämnat journalen till uppdragsgivaren vid den nya köparens tillträde. Huruvida mäklaren hade överlämnat journalen till den nya köparen var inte visat i ärendet.
Mäklaren hade i en objektsbeskrivning och ett faktablad angett att en ute- plats hade sydvästläge och inte nordostläge. Att mäklaren hade berättat för köparen om solförhållandena och visat en ritning där uteplatsens korrekta läge kunde utläsas förändrade inte bedömningen, eftersom åtgärderna inte hade varit en tillräckligt tydlig rättelse av den felaktiga upplysningen.
Mäklaren hade varken kopierat eller bevarat en kopia av uppdragsgivarens identitetshandling i enlighet med penningtvättslagstiftningen.
Mäklaren hade inte utformat ersättningsvillkoren i uppdragsavtalet på ett tydligt sätt och därmed åsidosatt sin omsorgsplikt.
Med vårhälsningar
Thomas Carter, informationsansvarig Fastighetsmäklarinspektionen
