• Hyresintäkterna för perioden ökar med drygt 6 % till 1 075 Mkr (1 011).
• Periodens resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122). Vinst per aktie uppgår till 16 kr (2).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 1 140 Mkr (-9) och på derivat instrument till -131 Mkr (-99).
• Investeringar i fastigheter uppgår till 1 458 Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195).
Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 361 Mkr (290).
• Substansvärde per aktie ökar till 209 kr (188).
Kommentar från vd Hans Wallenstam:
” Målet att producera 2 500 lägenheter under affärsplanen står fast. Vi har hittills påbörjat drygt 900 lägenheter och noterar en fortsatt hög efterfrågan på bostäder på våra marknader. Värde- tillväxten hittills i våra nyproduktionsprojekt har i genomsnitt överstigit 50 procent under de senaste åren, tack vare en kostnadseffektiv produktion.”
” Vi levererar ett riktigt bra resultat för perioden. En mer positiv marknad har resulterat i en större efterfrågan på fastigheter. Detta har för oss inneburit stora positiva värdeförändringar och samt- liga genomförda fastighetsaffärer har gjorts till priser över värdering.”
Wallenstam
DelÅRsRaPPORt
1 januari – 30 september 2010
kOnceRnens utveckling i sammanDRag
3 månader 9 månader Rullande 12 månader Helår juli-sep jan-sep okt-sept
2010 2009 2010 2009 2010 2009 2009
Hyresintäkter, Mkr 364 337 1 075 1 011 1 420 1 324 1 356
Förvaltningsresultat, Mkr 105 102 265 277 333 304 346
Resultat efter skatt, Mkr 160 21 944 122 1 312 414 489
Totalresultat, Mkr 159 72 1 016 266 1 383 343 631
Investeringar, Mkr 760 288 1 819 1 228 2 813 1 593 2 222
Resultat per aktie, kr 3 0,3 16 2 23 7 8
inneHÅll
Delårsrapport 1 januari - 30 september 2010 3
Rapport över totalresultat, koncernen 8
Rapport över finansiell ställning, koncernen 9
Rapport över segment 10
Rapport över kassaflöde, koncernen 11
Moderbolagets resultat- och balansräkning 12
Fastighetsbeståndet 13
Wallenstamaktien 15
Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 16
Detta är Wallenstam 18
Definitioner och ordlista 19
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinci- per följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisnings- principer, se årsredovisningen 2009 sidan 74.
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.
Informationen lämnades för offentliggörande den 10 november 2010 klockan 08:00 (CET).
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte.
För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering
DelÅRsRaPPORt
1 januari – 30 september 2010
VD kommenterar kvartalet
Viktiga händelser för Wallenstam under tredje kvartalet 2010 är att:
Vi har förvärvat paradfastigheten Avenyn 1 på 4 200 kvm
•
i Göteborg som utgör ett utomordentligt komplement till våra övriga fastigheter på Kungsportsavenyen. Utö- ver det har vi också förvärvat en central bostadsfastighet om 6 300 kvm på Sten Sturegatan precis i anslutning till Evenemangsstråket i Göteborg.
Vår satsning på nybyggnation fortsätter enligt plan, vi
•
har hittills under affärsplanen produktionsstartat drygt 900 lägenheter. I början av september påbörjades vår senaste och mest energieffektiva byggnation hittills: Ett passivhus med 196 lägenheter vid Poseidons Torg i Ha- ninge.
TREDJE kVaRTalET I SaMMaNDRag
Under tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 364 Mkr (337). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbe- stånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 108 Mkr (96) främst med anledning av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot ökade till 256 Mkr (242).
Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 77 Mkr (-1) och ökningen är främst en effekt av högre driftnetton. Avkast- ningskraven är oförändrade.
Värdeförändringar i el- och räntederivat har främst påver- kats av förändrat ränteläge och uppgår till 35 Mkr (-82).
Resultat 1 januari - 30 september
Resultat efter skatt uppgår till 944 Mkr (122) vilket innebär ett resultat per aktie om 16 kr (2). Resultatet har främst ökat som en effekt av positiv värdeförändring på koncernens fast- igheter med 1 140 Mkr (-9). Värdeförändringar på derivatin- strument har påverkat resultatet med -131 Mkr (-99). Wal- lenstams totalresultat ökar till 1 016 Mkr (266).
HYRESINTÄkTER
Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till 1 075 Mkr (1 011). Av hyresintäkterna utgörs 602 Mkr (566) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 470 Mkr (442) av hyresintäkter från affärsområde Företag.
Hyresökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd.
I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyr- ningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyut-
hyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fort- satt god.
DRIFTkoSTNaDER
Driftkostnaderna för perioden uppgår till 378 Mkr (334). De ökar främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd samt av den snöiga och kalla inledningen av året. Driftnettot för pe- rioden uppgår till 697 Mkr (676).
FÖRValTNINgS- & aDMINISTRaTIoNSkoSTNaDER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 152 Mkr (117) och består i huvudsak av ökade personalkost- nader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 17 personer nyanställts. Därutöver har de administrativa kostnaderna påverkats av Wallenstams syntetiska options- program. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr för bolaget. Hittills har drygt 18 Mkr kostnadsförts, varav 10 Mkr belastat perioden.
VÄRDEFÖRÄNDRINgaR FaSTIgHETER
Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd upp- går till netto 1 140 Mkr (-9), varav realiserade värdeföränd- ringar uppgår till 152 Mkr (16). Ökningen är främst en ef- fekt av en påtagligt stabilare marknad och högre driftnetton.
Mkr avkastningsförändring 965 kapitalisering av driftnettoförändring 175
Framtida investeringsbehov -177
Färdigställda ombyggnadsprojekt 25
Realiserade värdeförändringar 152 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 140
FINaNSIElla INTÄkTER oCH koSTNaDER
Finansiella intäkter uppgår till 21 Mkr (25) och finansiella kostnader till 330 Mkr (322).
Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i el- handeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde i resul- taträkningen.
Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstru- ment uppgår till -134 Mkr (-99), varav -101 Mkr är en följd av avslutad säkringsredovisning. Detta får ingen effekt på total- resultatet då den redovisningsmässigt möts av en återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. Realise- rad värdeförändring uppgår till 3 Mkr (-0).
SkaTT
Wallenstam redovisar en skattekostnad på 328 Mkr (45). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår. Det innebär att största delen av koncernens skattekostnad utgörs av uppskjuten skatt.
SÄSoNgSEFFEkTER
Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varieran- de driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre.
Wallenstams marknader
Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kon- tor och butiker om totalt 1 244 000 kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder om- kring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter.
BoSTaDSMaRkNaDEN
Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg ny- produktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka 11 000 lägenheter som utgör cirka 60 % av kon- cernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning.
Under perioden har hyresförhandlingarna resulterat i höj- ningar som i genomsnitt uppgår till 1,80 % i region Stock- holm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. På årsbasis beräknas detta tillföra drygt 10 Mkr i ökade hyror.
lokalMaRkNaDEN
Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva kontorsområden. Un- der perioden minskade nettouthyrningen något men uthyr- ningsgraden är stabil och uppgår till cirka 96 %. För Göte- borgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler i Göteborg till 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL).
Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 17 000 kvm kom- mersiell yta i Göteborgsområdet. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil.
FaSTIgHETSMaRkNaDEN
Hittills under 2010 har det enligt JLL genomförts fastighets- transaktioner i Sverige till ett värde om cirka 67 miljarder kro- nor vilket motsvarar en ökning med 159 procent jämfört med samma period föregående år. En trend som märks av är att stor- leken för enskilda fastighetsaffärer ökar allt mer.
Under perioden har Wallenstam förvärvat fyra fastigheter, en i Sollentuna och tre i Göteborgs innerstad. Samtidigt har
FastigHetsBestÅnD
* Total uthyrningsbar yta är 1 244 264 kvm.
Stockholm
41% Göteborg
54%
Helsingborg 5%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA*
Närområde 58%
Innerstad 42%
LÄGESFÖRDELNING, YTA*
Kontor 24%
Övrigt 6%
FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE
Bostäder 50%
Butik 13%
Industri/
lager 3%
Utbildning 4%
De 10 stöRsta lOk alHyResgästeRna
Hyresgäst yta, kvm
Försäkringskassan 15 336
göteborgs kommun 14 797
Mölnlycke Health Care aB 13 684
SF Bio aB 13 355
landsarkivet i göteborg 11 000
SCa Hygiene Products aB 7 600
göteborgs Universitet 7 522
Törnskogen Utbildning aB 6 285
Folkuniversitetet 6 270
Härryda kommun 5 597
Summa 101 446
Total kommersiell yta är cirka 500 000 kvm.
åtta fastigheter sålts under perioden för 707 Mkr, varav fem till bostadsrättsföreningar. Samtliga till priser över värdering.
Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastighe- ter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hy- resgäster.
Investeringar
FaSTIgHETER
Under perioden har 1 458 Mkr (1 115) investerats i fastig- heter, varav förvärv uppgår till 729 Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till 729 Mkr (737).
Totalt sett omfattar förvärven drygt 46 600 kvadratmeter, varav cirka 30 000 kvadratmeter utgör bostäder.
De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungs- holmsporten, Strandparken och Poseidons Gränd i Stock- holmsområdet och Stärtered i Partille utanför Göteborg. I anslutning till årsskiftet planeras dessutom byggstart för yt- terligare 300 lägenheter.
VIND- oCH VaTTENkRaFT
Hittills i år har 361 Mkr (290) investerats i vind- och vat- tenkraft. Enligt plan beräknas de fem vindkraftverken vid Rätans-Digerberget byggas klart och driftsättas vid årsskif- tet. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 75 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 75 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis.
Finansiell ställning
lÅN
Lånen uppgår per bokslutsdagen till 12 878 Mkr (12 185).
Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spär- rade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (53). Av den totala låneportföljen har 50 % en räntebind- ningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29).
Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade check- räkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 812 Mkr (1 117).
På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,76 % (3,87).
EgET kaPITal
Det egna kapitalet uppgår till 9 178 Mkr (8 454), vilket mot- svarar 160 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37).
Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp.
UPPSkJUTEN SkaTT
I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 852 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 985 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 837 Mkr. Uppskjuten skat- tefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag.
Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan re- dovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter.
FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Försäljningspris Värdering
2010 2009 2008 2007 2006
10 % 21%
13 %
7 % 28 % 2000
VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR
0 100 200 300 400 500 600 700
Värdering Anskaffningskostnad
2010 2009 2008 2007 2006
60%
47%
41%
34%
*
vinD- & vattenkRaFt 2010
i drift effekt, mW
18 vindkraftverk i 9 parker 29,4
3 vattenkraftverk 0,7
Summa 30,1
under byggnation effekt, mW
Middagsberget 9,0
Rålanda 2 4,0
Rätans – Digerberget 11,5
Vettåsen 23,0
Summa 47,5
kommande projekt effekt, mW
17 vindkraftverk 34
*Uppgifter avseende 2006-2009 omfattar tolv månader.
* Färdigställd nyproduktion 2010 kommer att redovisas per 2010-12-31.
SUBSTaNSVÄRDE
Substansvärdet beräknas till 209 kr per aktie (188). Substans- värdet beskriver koncernens samlade värde, eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde. Wallenstam säljer fast- igheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perio- den uppgår till 218 Mkr (199), varav hyresintäkterna utgör 54 Mkr (52). Resultat efter skatt uppgår till 768 Mkr (538).
Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under pe- rioden uppgår till 24 Mkr (33). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 6 527 Mkr (5 356). Av övriga tillgångar som uppgår till 11 864 Mkr (9 300) utgörs 4 287 Mkr (8 808) av fordringar på koncernbolag.
Möjligheter och risker
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- sed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa- tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och öv- riga risker.
kaSSaFlÖDE
Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, en total uthyrnings- grad på 98 %, bra hyresgäster och god kontraktstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet utgör en stabil grund i verksamheten. Risken för framtida större vakanser bedöms som låg.
Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förut- sägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis.
Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wal- lenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Dessa förutsättningar sam- mantaget gör att Wallenstam inte ser någon risk för större bortfall i kassaflödet.
FaSTIgHETERNaS VÄRDE
Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvär- de i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkning- en. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det
BinDningstiD meDelRäntOR
Skuld, Mkr Snittränta, % andel, %
< 3 mån 5 447 3,65* 42.30
>3 mån <= 1år 942 4.41 7.32
>1 år <= 2 år 904 4,06 7,02
>2 år <= 3 år 1 540 3,96 11,96
>3 år <= 4 år 775 3,90 6,02
>4 år <= 5 år 520 3,72 4,04
>5 år <= 6 år 400 3,07 3,11
>6 år <= 7 år 920 4,08 7,14
>7 år 1 430 3,28 11,10
Summa 12 878 3,76 100
I lånestocken finns endast lån i SEk.
* lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 2,11 %.
3,76 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden.
bedömda marknadsvärdet till 22 621 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 39 kr/aktie. Under 2010 har de fastigheter som sålts i genom- snitt resulterat i försäljningspriser som översteg värdering med drygt 20 %.
Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyres- bortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbestån- det är bostäder i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Hel- singborg. De kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för vär- deringen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %.
Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lä- gen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wal- lenstams riskprofil avseende fastigheternas värde är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www.
wallenstam.se/fastighetsvardering.
FINaNSIERINg
Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt.
Svensk ekonomi har bra utveckling, men osäkerheten i om- världen består. Riksbanken förväntas fortsätta höja styrrän- tan under 2011. Hur mycket beror på omvärldens utveckling.
Räntenivåerna är trots allt ännu fortsatt historiskt låga, men priset svänger med nya politiska regelverk och diskussionerna kring centralbankernas stödprogram. Räntehöjningar uppfat- tas ofta som negativa, men det brukar vara tecken på en god ekonomisk utveckling, vilket innebär att ökade räntekostna- der också i allmänhet kompenseras med ökade intäkter.
Finanspolicyn reglerar Wallenstams agerande på kredit- marknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Arbetet med ränte- och kapitalbindning är prioriterat för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig rän- tenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verk- samheten. Låneportföljen består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare.
Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har tra-
ditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vind- kraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris.
Wallenstam har valt att arbeta till största delen med rän- tederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Inköp av vindkraftverk sker i Euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kurs- risker och för att säkerställa kalkylkursen.
SkaTTEFRI kaPITalVINST
Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på an- delar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbe- tingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaff- ningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallen- stamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp.
SkaTTEÄRENDE
Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wal- lenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfat- tas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 1 473 Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Därutöver förväntas Skatteverket fatta beslut om upp- taxering avseende andelsförsäljningar under 2008 med 245 Mkr, vilket dock inte skulle medföra något krav på betalning av skatt, eftersom bolaget kan kvitta upptaxeringen mot ett skattemässigt underskott. Skatteverkets beslut har överkla- gats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkom- mande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen.
Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analy- serat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wal- lenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år.
Wallenstamaktien
Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan.
Sedan årsskiftet har Stockholmsbörsens OMXSPI ökat med 14,5 %, fastighetsindex SX4040 med 28,7 % och Wallenstams aktie med 33,5 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktie- kurs 172 kr (128,75) och börsvärdet uppgick till 10 148 Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 209 kr (188) och eget kapital per aktie till 160 kr (145).
Wallenstam har mandat från stämman att genomföra åter-
köp. Under 2010 har 785 301 aktier återköpts till en genom- snittskurs om 131,85 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts.
Efter rapportperiodens utgång
Den 1 oktober förvärvade Wallenstam en fastighet i centrala Sundbyberg på 18 600 kvm som även inkluderar en byggrätt på 15 000 kvm. Wallenstam beräknar med att starta bygg- nation av cirka 170 lägenheter i centrala Sundbyberg i slutet av 2011.
Framtid
Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett sub- stansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr 2012.
Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionspro- gram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetill- växten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsät- ter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet.
Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi.
Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighets- bestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt.
RaPPORt öveR tOtalResultat, kOnceRnen
2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009
mkr jan-sep jan–sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter 1 075 1 011 364 337 1 420 1 356
Driftkostnader -378 -334 -108 -96 -515 -471
Förvaltnings- och administrationskostnader -152 -117 -59 -40 -196 -161
Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 28 13 19 12 33 18
Värdeförändring fastigheter 1 140 -9 77 -1 1 544 394
Rörelseresultat 1 713 563 293 213 2 286 1 136
Finansiella intäkter 21 25 6 9 28 33
Finansiella kostnader -330 -322 -113 -111 -434 -426
Värdeförändring derivatinstrument -131 -99 35 -82 -117 -86
Resultat före skatt (Not 1) 1 273 167 222 29 1 763 657
Skatt -328 -45 -62 -7 -451 -168
Resultat efter skatt 944 122 160 21 1 312 489
Övrigt totalresultat
Värdejustering säkringsredovisade
finansiella derivatinstrument 101 147 0 80 106 152
Värdejustering aktier -2 48 0 -12 -9 42
omräkningsdifferens -2 0 -1 - -2 0
Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -26 -51 0 -18 -25 -51
Totalresultat 1 016 266 159 72 1 381 631
Fördelning av periodens resultat
Hänförligt till minoritetsintressen -0 - -0 - -0 -
Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 944 122 160 21 1 312 489
Resultat efter skatt per aktie,
inga utspädningseffekter förekommer 16 2 3 0 23 8
nOt 1. FöRDelning av Resultat
2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009
mkr jan–sep jan–sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter 1 075 1 011 364 337 1 420 1 356
Driftkostnader -378 -334 -108 -96 -515 -471
Driftnetto 697 676 256 242 905 885
Förvaltnings- och administrationskostnader -126 -102 -45 -35 -163 -139
Finansnetto -306 -297 -106 -104 -409 -400
Förvaltningsresultat 265 277 105 102 333 346
Försäljningsresultat lägenheter 15 12 8 8 20 17
Försäljningsresultat fastigheter 152 16 -1 2 169 34
Administrationskostnader -16 -15 -5 -5 -23 -22
Resultat från transaktioner 151 13 2 5 166 28
Övriga intäkter och kostnader 13 1 11 4 13 1
Realiserat resultat 428 291 117 111 512 375
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 988 -26 79 -3 1 375 361
orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* -145 -99 25 -80 -125 -79
Resultat från värdeförändringar 844 -124 104 -83 1 250 282
Resultat före skatt 1 273 167 222 29 1 763 657
*Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr varav under kvartalet -9 Mkr.
RaPPORt öveR Finansiell ställning, kOnceRnen
mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31
tillgångar
Fastigheter 22 621 19 753 20 728
Vind- och vattenkraftverk 1 088 521 695
Materiella anläggningstillgångar 53 51 50
Finansiella anläggningstillgångar 386 462 417
Finansiella derivatinstrument 10 14 16
omsättningstillgångar 614 840 948
Summa tillgångar 24 772 21 642 22 854
eget kapital och skulder
Eget kapital 9 178 8 118 8 454
Uppskjuten skatt 1 852 1 257 1 379
Räntebärande skulder 12 878 11 522 12 185
Finansiella derivatinstrument 308 305 283
Ej räntebärande skulder 556 440 553
Summa eget kapital och skulder 24 772 21 642 22 854
Minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 0 0
RaPPORt öveR FöRänDRing eget kaPital, kOnceRnen
aktiekapital övrigt till- andra Balanserad summa
mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital
Ingående eget kapital 2009-01-01 118 357 -217 7 770 8 028
Totalresultat - - 142 489 631
Utdelning - - - -176 -176
Återköp egna aktier - - - -31 -31
Utgående eget kapital 2009-12-31 118 357 -73 8 051 8 454
Totalresultat - - 71 944 1 016
Utdelning -189 -189
Återköp egna aktier - - - -104 -104
Utgående eget kapital 2010-09-30 118 357 -2 8 703 9 178
Varav minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 Mkr (0).
RaPPORt öveR segment /aFFäRsOmRÅDe i sammanDRag
Bostad Företag övrigt elim. totalt Bostad Företag övrigt elim. totalt
2010 2010 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2009
mkr jan–sep jan–sep jan-sep jan-sep jan–sep jan–sep jan–sep jan-sep jan-sep jan–sep
Resultaträkning
Hyresintäkter 602 470 4 -1 1 075 566 442 4 -1 1 011
Driftkostnader -244 -124 -10 - -378 -211 -118 -6 - -334
Driftnetto 358 345 -5 -1 697 355 324 -2 -1 676
Förvaltnings- och administrationskostnader -72 -45 -118 108 -126 -61 -38 -76 72 -102
Finansnetto -66 -171 -70 - -306 -77 -153 -67 - -297
Förvaltningsresultat 221 129 -193 107 265 217 133 -144 71 277
Försäljningsresultat lägenheter 15 - - - 15 12 - - - 12
Försäljningsresultat fastigheter 152 - - - 152 17 -1 - - 16
Administrationskostnader -12 -3 0 - -16 -11 -4 - - -15
Resultat från transaktioner 155 -3 0 - 151 18 -5 - - 12
Övriga intäkter och kostnader 0 1 119 -107 13 - - 72 -71 1
Realiserat resultat 376 127 - 74 0 428 235 128 -72 0 291
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 718 255 15 - 988 222 -234 -14 - -26
orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* - - -145 - -145 - - -99 - -99
Resultat från värdeförändringar 718 255 -129 - 844 222 -234 -113 - -124
Resultat före skatt 1 094 381 -203 0 1 273 458 -106 -185 0 167
Balansräkning
Fastigheter 13 344 8 724 553 - 22 621 11 978 7 155 620 - 19 753
Ofördelade tillgångar - - - - 2 151 - - - - 1 889
Summa tillgångar 24 772 21 642
Lån 7 544 3 750 1 584 - 12 878 6 993 3 567 962 - 11 522
Ofördelade skulder - - - - 2 716 - - - - 2 002
Summa skulder 15 594 13 524
*Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr.
RaPPORt öveR kassaFlöDe, kOnceRnen
2010 2009 2010 2009 2009/2010 2009
mkr jan–sep jan–sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec
Rörelseresultat 1 713 563 293 213 2 286 1 136
Justeringsposter ej kassaflödespåverkande -1 125 43 -79 -26 -1 506 -339
Erhållna räntor 26 14 13 1 31 20
Betalda räntor -330 -313 -109 -101 -434 -417
Betald skatt - - - - -0 -0
kassaflöde före förändring av rörelsekapital 284 308 118 87 377 400
Förändring av rörelsekapital -21 77 52 35 3 101
kassaflöde från den löpande verksamheten 263 384 170 122 381 501
investeringar/Försäljningar
Investering i fastigheter -1 458 -1 118 -563 -268 -2 277 -1 934
Investering i vindkraftverk/
materiella anläggningstillgångar -371 -113 -188 -21 -549 -294
Försäljning av fastigheter/
materiella anläggningstillgångar 716 264 -1 16 980 528
kassaflöde från investeringsverksamhet -1 113 -967 -759 -273 -1 847 -1 700
Finansiering
Upptagna långfristiga skulder 1 001 1 220 291 112 1 698 1 915
amortering långfristiga skulder -188 -59 98 -50 -221 -92
Utbetald utdelning -189 -176 - - -189 -176
Återköp egna aktier -104 - -18 - -135 -31
Investering av finansiella anläggningstillgångar -43 -467 - - -91 -513
Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 66 469 -4 110 113 516
-kassaflöde från finansieringsverksamheten 545 989 367 172 1 177 1 620
Förändring av likvida medel -305 406 -223 21 -289 422
kassa, bank vid periodens början 717 295 635 680 701 295
Periodens kassaflöde -305 406 -223 21 -289 422
kassa, bank vid periodens slut 412 701 412 701 412 717
outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 400 400 400 400 400
Disponibel likviditet 812 1 101 812 1 101 812 1 117
ResultatRäkning, mODeRBOlaget
2010 2009 2009
mkr jan–sept jan-sept jan-dec
Intäkter 218 199 278
kostnader -197 -170 -246
Finansnetto 842 528 537
Resultat före skatt 862 557 570
Skatt -95 -20 -25
Resultat efter skatt 768 538 545
BalansRäkning, mODeRBOlaget
mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31
Fastigheter 823 814 813
andelar i koncernföretag 1 945 1 303 1 297
Övriga tillgångar 11 864 9 300 10 115
kassa och bank 62 119 152
Summa tillgångar 14 693 11 537 12 377
Eget kapital 3 756 3 366 3 280
Räntebärande skulder 6 527 5 356 6 048
Räntebärande skulder till koncernföretag 4 287 2 700 2 934
Övriga skulder 125 115 115
Summa eget kapital och skulder 14 693 11 537 12 377
Ställda säkerheter 6 526 5 356 5 762
ansvarsförbindelser 6 388 6 206 4 318
FastigHetsBestÅnDet
FastigHetsinneHavets stRuktuR PeR 2010-09-30
industri/
uthyrningsbar yta, kvm Bostäder kontor Butik lager utbildning övrigt totalt Stockholm 456 474 15 624 13 463 8 934 7 421 12 176 514 092 41 % göteborg 204 121 225 811 71 450 79 257 29 961 56 108 666 708 54 %
Helsingborg 52 331 2 921 4 119 1 483 95 2 515 63 464 5 %
Totalt 712 926 244 356 89 032 89 674 37 477 70 799 1 244 264
57 % 20 % 7 % 7 % 3% 6 %
nyPRODuktiOn
PÅgÅenDe nyPRODuktiOn
Beräknas Fastighetsbeteckning kvm antal lgh färdigställt Göteborg
Stärtered 3 600 59 Q4 2010
Stockholm
Poseidons Torg 11 300 196 Q2 2012
kungsholmsporten 18 900 267 Q1 2011/ Q3 2012
Södra Strandparken 5 100 73 Q3 2011
Summa 38 900 595
FastigHetsBestÅnDets FöRänDRing
Bokfört värde, mkr kvm
Fastighetsbestånd 1 januari 2010 20 728 1 216 922
+ Förvärv 729 46 651
+ Byggnationer 729 3 329
- Försäljningar -553 -22 638
+ orealiserad värdeförändring netto 988 -
Fastighetsbestånd 30 sept 2010 22 621 1 244 264
avkastningskRav
avkastnings-
Fastighetstyp Ort krav, %
Bostäder göteborg 3,25-6,5
Bostäder Stockholm 3,25-6,0
Bostäder Helsingborg 3,25-6,5
genomsnittligt avkastningskrav bostäder 4,3
kommersiella fastigheter 5,25-10,0
genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,7
PlaneRaD nyPRODuktiOn ÅRsskiFtet 2010/2011 Fastighetsbeteckning antal lgh Göteborg
kvillebäcken 100
Mölnlycke C 100
Stockholm
Barlasten 42
Riddaren 61
Summa 303
FastigHetsFöRsäljningaR unDeR 2010
Byggår/ Bostad kontor Butik industri/ utbildning övrigt summa
Fastighetsbeteckning adress ombyggnadsår kvm kvm kvm lager kvm kvm kvm kvm
Stockholm
grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375
Hälsokällan 6 odengatan 35/Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468
Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985
Skärgårdsbåten 3 Fendergatan 6-8 2009 3 329 3 329
Göteborg
olskroken 11:9 Övre olskroksgatan 20 1928/1979 985 69 60 15 1 129
Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 a-E/
Viktoriagatan 19-23 1972/1995 7 694 457 160 21 2 069 1 951 12 352
Mark
kvillebäcken 12:1
orrekullen 1:2, kolbäck 1:9-11
Totalt 16 592 590 1 313 98 2 069 1 976 22 638
FastigHetsFöRväRv unDeR 2010
Byggår/ Bostad kontor Butik industri/ utbildning övrigt summa
Fastighetsbeteckning adress ombyggnadsår kvm kvm kvm lager kvm kvm kvm kvm
Stockholm
Traktören 5 Malmvägen 18-24 1971 25 670 435 3 363 3 151 32 619
Göteborg
gårda 18:22 Drakegatan 5 1989 3 420 76 3 496
Heden 24:13 Sten Sturegatan 34-36 1964 3 693 450 750 1 423 6 316
lorensberg 43:1 kungsportsavenyen 1 1883 801 1 933 1 486 4 220
Mark
Brämaregården 62:1 kvillebäcken 3:1, 73:1, 74:1
Totalt 30 164 6 238 5 599 76 4 574 46 651
FäRDigställD nyPRODuktiOn unDeR 2010
Byggår/ Bostad mark summa
Fastighetsbeteckning adress ombyggnadsår kvm kvm kvm
Stockholm
Skärgårdsbåten 3 Fendergatan 6-8 2009 3 329 3 329
Totalt 3 329 3 329
aktieägaRinneHav 2010 - 09-30
a-aktier B-aktier kapital, % Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 7 090 000 21,76 58,32
Familjen agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31
Familjen anders Berntsson med bolag 3 434 000 5,82 3,10
Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09
Bengt Norman med bolag 2 300 000 3,90 2,08
aMF - Försäkring och fonder 1 728 000 2,93 1,56
Familjen U Wallenstam 1 517 190 2,57 1,37
Familjen Brandström med bolag 1 164 800 1,97 1,05
länsförsäkringar fondförvaltning 1 162 511 1,97 1,05
livförsäkringsbolaget Skandia 1 014 502 1,72 0,92
Övriga ägare 25 259 413 42,83 22,80
Totalt 5 750 000 51 754 916
Återköpta egna aktier 1 495 084 2,53 1,35
Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000
Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00
Summa utestående aktier 57 504 916
andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av kapitalet och 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av kapitalet och 3 procent av rösterna.
källa: Euroclear Sweden aB
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250
Substansvärde per aktie Börskurs
2010 2009 2008 2007 2006
BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR
Wallenstamaktien
B-aktien Carnegie Real Estate Index KURSUTVECKLING
2006-2010
2006 2007 2008 2009 2010 40
60 80 100 120 140 160 180
©NASDAQOMX
OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate_PI
SX4040 Real Estate OMX Stockholm_PI
nyckeltal - FleRÅRsöveRsikt
2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008
30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep
Hyresintäkter, Mkr 1 075 711 352 1 356 1 011 674 335 1 250 937
Driftnetto, Mkr 697 441 199 885 676 435 204 810 622
Överskottsgrad, % 65 62 57 65 67 65 61 65 66
Förvaltningsresultat, Mkr 265 158 57 346 277 175 75 241 214
Realiserat resultat, Mkr 428 310 105 375 291 180 75 292 260
Resultat efter skatt, Mkr 944 784 39 489 122 100 32 368 76
Totalresultat, Mkr 1 016 858 112 631 266 194 28 80 3
Räntabilitet på eget kapital, % 15 14 6 6 5 3 4 5 6
Räntabilitet på totalt kapital, % 9 9 5 5 2 1 1 2 4
Fastigheternas värde, Mkr 22 621 21 958 21 002 20 728 19 753 19 489 19 459 18 881 18 762
Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 4 4 4
Fastigheternas totalavkastning, % 11 10 6 6 4 2 3 3 4
Belåningsgrad, % 52 52 53 53 53 53 52 51 50
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8
genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,76 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28
genomsnittlig räntebindningstid, månad 29 29 30 29 31 32 30 30 24
Soliditet, % 37 37 37 37 38 37 38 40 40
Eget kapital, Mkr 9 178 9 037 8 528 8 454 8 118 8 046 8 055 8 028 7 951
Börsvärde, Mkr 10 148 7 759 8 142 7 596 6 534 4 691 4 027 3 983 5 363
antal kvm (tusental) 1 244 1 234 1 244 1 217 1 199 1 183 1 191 1 141 1 142
Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98
antal anställda 180 174 168 163 163 158 158 159 160
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr 16,3 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3
Totalresultat, kr 17,5 14,8 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1
P/E tal, ggr 7,6 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4
kassaflöde, kr -5,3 -1,4 -3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2
kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 4,5 1,6 1,0 8,6 6,6 4,5 3,0 3,5 3,5
Eget kapital, kr 160 157 147 145 139 137 138 137 136
Substansvärde, kr 209 205 191 188 179 177 177 176 178
Börskurs, kr 172 131,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50
Börskurs i % av eget kapital 108 84 94 89 80 58 49 49 64
Börskurs i % av substansvärde 82 64 72 68 62 45 39 38 49
antal aktier i tusental vid periodens utgång 57 504 57 625 58 000 58 290 58 548 58 548 58 548 58 548 58 548 antal aktier i tusental, genomsnitt 57 863 57 989 58 153 58 461 58 548 58 621 58 831 58 919 59 031
Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång.
kvaRtalsöveRsikt
2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008
juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept
Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr 364 359 352 345 337 339 335 313 314
Förvaltningsresultat, Mkr 105 101 57 69 102 100 75 27 82
Räntabilitet på eget kapital, % 15 14 6 6 5 3 4 5 6
Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 4 4 4
Soliditet, % 37 37 37 37 38 37 38 40 40
Eget kapital per aktie, kr 160 157 147 145 139 137 138 137 136
kassaflöde per aktie, kr -3,8 2,1 -3,5 0,3 0,3 -0,8 7,4 2,8 -0,1
kassaflöde per aktie löpande verksamheten, kr 2,9 0,6 1,0 2,0 2,1 1,4 3,0 -0,1 2,6
Resultat efter skatt per aktie, kr 3 13 1 6 0 1 1 5 -2
Substansvärde per aktie, kr 209 205 191 188 179 177 177 176 178
Börskurs i % av substansvärde 82 64 72 68 62 45 39 38 49
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat.
REVISoRSRaPPoRT aVSEENDE ÖVERSIkTlIg gRaNSkNINg:
Till styrelsen i Wallenstam AB (publ)
Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2010 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översikt- lig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.
Göteborg 10 november 2010
Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor
Agneta Wallenstam Styrelseledamot
Erik Åsbrink Styrelseledamot
Hans Wallenstam Verkställande direktör
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårs- rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola- get och de företag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 10 november 2010
Christer Villard Styrelseordförande
Ulrica Jansson Messing Vice ordförande
Anders Berntsson Styrelseledamot
Detta är Wallenstam
Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fast- ighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallen- stam uthyrningsbara yta som uppgår till 1 244 000 kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wal- lenstam har också en omfattande projektportfölj för nypro- duktion av bostäder och kommersiella lokaler.
Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams krite- rier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genom- snitt per år över verkets ekonomiska livslängd.
Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 22 miljarder kronor. Wallen- stams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 10 miljarder kronor.
aFFÄRSIDé
”Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag”.
aFFÄRSPRoCESS
Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastig- hetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resulta- tet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet.
mÅl FöR veRksamHeten 2012
Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr.
Wallenstams ledstjärnor:
• Soliditeten ska årligen överstiga 25%.
• Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95%.
• Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produ- ceras till en direktavkastning som överstiger 7%.
• Wallenstam ska ha en energiproduktion från för- nybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov.
• En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet.
ekOnOmisk RaPPORteRing
Bokslutskommuniké 2010 23 februari 2011 Årsredovisning prel. 30 mars 2011 Delårsrapport I 27 april 2011 Årsstämma 2011 i göteborg 27 april 2011 Delårsrapport II 10 augusti 2011 Delårsrapport lll 9 november 2011 Bokslutskommuniké 2011 22 februari 2012
På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapporte- ring samt pressmeddelanden.
STRaTEgIER oCH VÄRDESkaPaNDE FakToRER Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följan- de områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstra- tegi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personal- strategi. För mer information: www.wallenstam.se/strategier
De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid.
VERkSaMHET oCH oRgaNISaTIoN
Wallenstamkoncernen har 180 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsom- råden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöt- tar de affärsdrivande enheterna.
Definitioner
Aktiens direktavkastning — Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning — Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början.
Belåningsgrad — Räntebärande skulder i förhållande till ba- lansomslutning.
Driftnetto — Hyresintäkter minus drift- och underhållskost- nader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Fastigheternas direktavkastning — Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, be- räknas utifrån rullande 12-månaders resultat.
Fastigheternas totalavkastning — Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastig- heternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat.
Fastigheternas redovisade värde — Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering.
Förvaltningsresultat — Driftnetto med tillägg av förvalt- nings- och administrationskostnader och finansnetto.
Kassaflöde per aktie — Periodens förändring av likvida med- el i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier.
Orealiserad värdeförändring fastigheter — Resultat av för- ändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rap- portperiodens utgång.
P/E-tal — Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånaders- perioden.
Realiserad värdeförändring fastigheter — Resultat av intäk- ter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastighe- ternas bedömda marknadsvärde vid årets början.
Realiserat resultat — Resultat före skatt exklusive orealise- rade värdeförändringar.
Realiserat resultat efter skatt — Beräkningsunderlag för ut- delning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %.
Resultat efter skatt per aktie — Resultat efter skatt i förhål- lande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat fastighetsrörelsen — Resultat av intäkter från fast- ighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvalt- ningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar.
Räntabilitet på eget kapital — Resultat efter skatt i förhållan- de till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat.
Räntabilitet på totalt kapital — Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansom- slutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat.
Räntetäckningsgrad — Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader.
Skuldsättningsgrad — Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Soliditet — Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång.
Substansvärde — Eget kapital med tillägg av uppskjuten skat- teskuld.
Totalresultat — Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltrans- aktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare.
Uthyrningsgrad - yta — Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Verksamhetsresultat — Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar.
Överskottsgrad — Driftnetto i procent av hyresintäkterna.
Ordlista
Covenantsavtal — Ett avtal mellan en kreditgivare och kre- dittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att upp- fylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten.
Derivatinstument — Ett värdepapper vars värde är relate- rat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är termi- ner och swapavtal.
Förnybar el — El som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle.
kWh månadsbehov — En energienhet baserad på hur många kW som förbrukas under en timme.
Syntetiskt optionsprogram — Ett aktierelaterat opitionspro- gram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehava- ren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde.
För mer information: www.wallenstam.se/ordlista
WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr. 556072 - 1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031 - 20 00 00, Fax 031 - 10 02 00, www.wallenstam.se
