Juridiska institutionen Höstterminen 2018
Examensarbete i civilrätt, särskilt avtalsrätt 30 högskolepoäng
Formkravet vid fastighetsköp och dess betydelse för avtalstolkningen
The form prescribed by law regarding real estate transactions and its effect on the interpretation of contracts
Författare: Oskar Fröberg
Handledare: Docent Erika P. Björkdahl
Förkortningar
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
DepCh Departementschefen
HD Högsta domstolen
JB Jordabalken (1970:994) JP Juridisk publikation
JT Juridisk Tidskrift vid Stockholms Universitet NJM Nordiska juristmötet
Prop. Regeringens proposition till riksdagen SOU Statens offentliga utredningar
SvJT Svensk Juristtidning
Innehållsförteckning
1 INTRODUKTION ... 5
1.1 INLEDNING ... 5
1.2 SYFTE ... 5
1.3 METOD OCH MATERIAL ... 6
1.4 AVGRÄNSNINGAR ... 7
1.5 DISPOSITION ... 8
2 FORMKRAVET VID FASTIGHETSÖVERLÅTELSER ... 8
2.1 EN HISTORISK TILLBAKABLICK ... 8
2.2 DET NUVARANDE FORMKRAVETS TILLKOMST ... 10
2.4 ETT SÄRSKILT SÄTT ATT SLUTA AVTAL... 14
2.5 BRUKET AV DUBBLA KÖPEHANDLINGAR... 17
3 AVTALSTOLKNING ... 17
3.1 TOLKNING – EN INTRODUKTION TILL ÄMNET ... 17
3.2 AVTALSTOLKNING –EN SVÅRDEFINIERAD VERKSAMHET ... 18
3.3 TOLKNING OCH UTFYLLNING ... 20
3.3.1 Gränsdragningen ... 20
3.3.3 Utfyllning av köpeavtal ... 21
4 AVTALSTOLKNINGENS RAMAR ... 22
4.1 INLEDNING ... 22
4.2 SUBJEKTIV OCH OBJEKTIV TOLKNING ... 23
4.3 TOLKNINGSDATA OCH TOLKNINGSUNDERLAGET... 24
4.4 TOLKNINGENS INRIKTNING ... 27
4.5 ALL TOLKNING ÄR INTE BRA TOLKNING ... 28
4.6 OLIKA TYPER AV AVTALSTOLKNING... 29
4.7 TOLKNINGSFRÅGAN ... 30
5 TOLKNING AV KÖPEHANDLINGAR ... 30
5.1 INLEDNING ... 30
5.2 FÖRELIGGER EN SÄRSKILD TOLKNINGSSTANDARD VID TOLKNING AV KÖPEHANDLINGAR? ... 31
5.3 FORMKRAVETS UPPFYLLELSE – EN BEGRÄNSNING AV TOLKNINGEN ... 35
5.3.1 Tolkningsunderlag i köpehandlingen ... 35
5.3.2 Ett särskilt krav på tydlighet ... 37
5.3.3 Intolkning ... 38
5.4 MOTSTRIDIGA UPPGIFTER I KÖPEHANDLINGARNA ... 40
6 SAMMANFATTANDE KOMMENTAR ... 42
1 Introduktion
1.1 Inledning
Den allmänna avtalsrätten kan med en klassisk uppdelning beskrivas bestå av tre huvudområden – avtalsslut, ogiltighet och avtalstolkning.1 Från 1900-talets mitt och framåt har avtalstolkningen som rättsvetenskapligt ämne tagits upp till behandling och diskussion flertalet gånger. De allmänna principerna för avtalstolkning får därför anses vara väl behandlade. Däremot är det inte självklart att dessa principer är tillämpliga rakt av för alla avtalstyper.2 Bidrag som tar sikte på tolkning av särskilda avtalstyper, såsom fastighetsköp, är sällsynta och om detta berörts har det ofta varit inom ramen för andra framställningar. Överlag får den svenska doktrinen på området sägas vara allt annat än omfattande och för närvarande finns ingen mer omfattande undersökning i ämnet.3
Formkravet vid fastighetsköp, Vahléns avhandling utgiven 1951, utgör ett av de första rättsvetenskapliga bidragen under senare tid som behandlar frågan om avtalstolkning, om än inom ramen för en vidare undersökning.4 Avhandlingen utgör även den mest djupgående behandlingen av formkravets betydelse vid tolkningen av avtal om köp av fast egendom. Sedan dess har åtskilligt inträffat som haft betydelse för rättsutvecklingen, både på avtalsrättens och fastighetsrättens område. En ny jordabalk har trätt i kraft där formkravet givits en helt annan utformning än tidigare. Ett antal rättsfall rörande avtalstolkning har tillkommit och vissa av dessa belyser formkravets påverkan på tolkningen. Det finns därför anledning att se vad som går att utläsas av senare rättspraxis på området.
1.2 Syfte
Syftet med denna uppsats är att undersöka vilken betydelse formkravet vid fastighetsköp har vid tolkningen av köpehandlingar. De frågor som jag kommer att adressera är:
- Hur påverkar formkravet avtalstolkningen?
1 Se bl.a. Lehrberg, Bert, Avtalsrättens grundelement. 2 uppl., Jure, 2006, s 37; och Adlercreutz, Axel, Gorton, Lars och Lindell-Frantz, Eva, Avtalsrätt I, Juristförlaget i Lund, 2016, s 26 och 34 f.
2 Jfr Ingvarsson, Torbjörn, Tolkning av försäkringsavtal, Nordisk försäkringstidskrift 2007, nr. 2, s 1;
Lehrberg, Bert, Avtalstolkning, 7 uppl., Iusté, 2016, s 17 not 4; och Samuelsson, Joel, Tolkningslärans gåta:
en studie i avtalsrätt, Iustus, 2011, s 20 not 17.
3 Jfr t.ex. Grauers, Folke, Fastighetsköp, 21 uppl., Juristförlaget, 2016, som innehåller ett avsnitt om tolkning.
4 Jfr Samuelsson a a s 56 särskilt not 122.
- Begränsar formkravet tolkningen av köpehandlingens formbundna del?
- Föreligger en särskild tolkningsstandard vid tolkning av köpehandlingar?
- Hur löses tolkningsproblemet vid motstridiga uppgifter i köpehandlingar?
Undersökningen tar sikte på hur och i vilken utsträckning formkravet inverkar på fastställandet av köpeavtalets innehåll, samt de spörsmål som följer därav. Målsättningen med denna framställning är inte att systematisera tolkningsverksamheten som sådan.
Framför allt kommer det handla om att klarlägga vilka omständigheter som kan tillmätas betydelse vid tolkningen och under vilka förutsättningar det kan ske. Det är kanske mer rättvisande med en negativ beskrivning: Det följande kommer i mångt och mycket att handla om vilka omständigheter som på grund av formkravet utesluts från att tillmätas betydelse vid tolkningen. Däremot görs ingen ansats att besvara vilket värde som ska tillskrivas nämnda omständigheter och hur dessa ska rangordnas sinsemellan. Att presentera en normerande beskrivning av hur olika omständigheter ska värderas vid tolkningen hade varit, för att använda Samuelssons terminologi, att lösa tolkningslärans gåta.5
1.3 Metod och material
Denna uppsats bygger på rättsdogmatisk metod och syftar till att klargöra vissa spörsmål i gränslandet mellan avtals- och fastighetsrätten. Traditionellt sett avses med rättsdogmatik en rekonstruktion av ett rättssystem genom skapandet av en systematisk enhet utifrån det juridiska material som återfinns i rättskällorna.6 Den givna grundfrågan för en rättsdogmatisk undersökning kan sägas vara hur reglerna på vald del av ett rättssystem ska beskrivas och systematiseras.7 Redan här, i metodavsnittet, är det dock nödvändigt att göra halt ett ögonblick. Skulle utgångspunkten för uppsatsen vara att systematisera reglerna för avtalstolkning har vissa ställningstaganden om tolkningsläran redan gjorts – bland annat att det finns regler för hur avtal ska tolkas och att det är mödan värt att försöka systematisera nämnda regler. Det hade varit en genväg som varken hade gjort ämnet eller de angivna frågeställningarna rättvisa. Att hoppa över den
5 Jfr Samuelsson a a s 22.
6 Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT 2004, s 4 och 8.
7 Samuelsson a a s 25.
grundläggande frågan om tolkningen över huvud taget kan systematiseras hade fråntagit arbetet den grund som behövs för att kunna undersöka de ställda frågorna utförligt.
Det som kommer genomföras är en rättsdogmatisk undersökning där de olika rättskällorna analyseras så att slutresultatet får antas spegla innehållet i gällande rätt på bästa möjliga sätt.8 Det är alltså en fråga om gällande rätt, utan att jag för den delen gör anspråk på att genom uppsatsen presentera någon messiansk sanning i frågan om hur köpehandlingar ska tolkas rent praktiskt.
Det följande bör ses som en diskussion om lege interpretata, det vill säga hur gällande rätt uttolkas. Uttrycket de lege interpretata avser att poängtera att uttalanden om rätten alltid är tolkningar av aktiva subjekt – i detta uppsatsens författare. En diskussion utifrån perspektivet att gällande rätt är en tolkning får konsekvenser både på ett kunskapsteoretiskt och praktiskt plan. Med utgångspunkten att gällande rätt alltid är en tolkning följer också krav på att det alltid måste göras tydligt vilket underlag och vilka metoder som använts samt hur tolkningen gjorts.9
I enlighet med den rättsdogmatiska metoden undersöks och baseras uppsatsen på tillämplig lagstiftning, lagförarbeten, rättspraxis och doktrin i syfte att besvara uppsatsens frågeställningar. I princip saknas det i svensk rätt direkt tillämplig lagstiftning rörande avtalstolkning.10 Det finns endast ett fåtal motivuttalanden som är av generell relevans.
Avtalstolkningsläran tar i allt väsentligt form i rättspraxis och, givet den traditionella uppfattningen om rättsvetenskapens uppgifter, i doktrin genom en systematisering av nämnda rättspraxis.11 Rättspraxis och doktrin har därför av naturliga skäl lagts till grund för besvarandet av uppsatsens frågeställningar.
1.4 Avgränsningar
Framställningen är avgränsad till fastighetsöverlåtelser i enlighet med det förfarande som föreskrivs i JB 4 kap. 1 § 1 st. – det vill säga sedvanliga fastighetsköp. Överlåtelser i form av gåva eller byte behandlas endast i mindre utsträckning, men eftersom i stort sett samma
8 Korling, Fredric och Zamboni, Mauro, Juridisk metodlära, Studentlitteratur, 2013, s 26.
9 Svensson, Eva-Maria, De lege interpretata – om behovet av metodologisk reflektion, JP 2015/16, nr. 2, s 214.
10 Jfr AvtL 6 § st. 2 e contrario och AvtL 32 § som indirekt är av värde för tolkningen. Vi ska återkomma till dessa lagrum nedan. Se 4.3 och 4.5.
11 Samuelsson, Joel, Tolkning och utfyllning: undersökningar kring ett förmögenhetsrättsteoretiskt tema, Iustus, 2008, s 218. Som Samuelsson uppmärksammar tenderar tolkningsläran att bli mindre och mindre sammanhållen med varje nytt bidrag, se Samuelsson, Tolkningslärans gåta s 29 f, särskilt s 30 not 70.
regler gäller för dessa som för köp bör merparten av den följande framställningen vara av värde även för dessa överlåtelseformer.12
Bevisfrågor är av central betydelse för tolkningen. Tolkningen och bevisvärderingen bör dock hållas isär i den mån det är möjligt eftersom bevisfrågor i strikt mening inte utgör en del av tolkningen.13 Vidare gör framställningens civilrättsliga karaktär att bevisfrågor inte kommer kunna behandlas på ett tillfredsställande sätt.
Tolkningslärans civilrättsliga begreppsbildning passar inte när bevisrättsliga problem behandlas och vid en undersökning av bevisfrågor bör man således utgå från processrättens regler och begrepp. Eventuella processrättsliga spörsmål rörande bevisning kommer därför inte behandlas i någon större utsträckning då förlusten av djup i framställningen inte vägs upp av den ökade materiella bredden.
1.5 Disposition
Uppsatsen är fördelad på fem kapitel. För att skapa en grundläggande förståelse för formkravet vid fastighetsköp ges i kapitel 2 en introduktion till regleringen. Kapitlet inleds med en beskrivning av formkravets ursprung och hur det historiskt sett påverkat avtalstolkningen. Därefter redogörs det nuvarande formkravets tillkomst, de syften som motiverade dess utformning och hur formföreskrifterna påverkar avtalsfriheten. I kapitel 3 ges en presentation av tolkningsläran och en distinktion görs mellan tolkning och utfyllning. Kapitel 4 behandlar de allmänna utgångspunkterna för avtalstolkningen och i samband med detta uppmärksammas i vilken mån formkravet påverkar dessa. I kapitel 5 diskuteras formkravets påverkan på tolkningen mer djupgående. Avslutningsvis görs i kapitel 6 en sammanfattande slutsats av det som behandlats i framställningen.
2 Formkravet vid fastighetsöverlåtelser
2.1 En historisk tillbakablick
Den tidiga romerska rätten hade ingen direkt motsvarighet till det som idag brukar kallas allmän avtalsrätt. Allmänna principer för avtal var av mindre betydelse och istället låg
12 Se JB 4 kap. 28 och 29 §§.
13 Heuman, Lars, Är avtalstolkning endast en rättslig verksamhet eller kräver den också bevisbedömningar?, SvJT 2015, s 793; Adlercreutz, Axel och Gorton, Lars, Avtalsrätt II, Juristförlaget i Lund, 2010, s 10 och 15.
betoningen på särskilda regler utformade för varje avtalstyp. För att ett avtal skulle vara giltigt behövde det falla inom en av de kategorier av avtalstyper som fanns explicit uppräknade i lagen. Gick det inte att inpassa avtalet i en av de erkända kategorierna tillmättes det inte någon juridisk betydelse.14 Gällande avtalsslutet var enbart det faktum att det fanns en överenskommelse mellan parterna inte tillräckligt för att ett avtal skulle anses ha kommit till stånd. Parterna var också tvungna att uppfylla de formella kraven för den specifika avtalstypen i fråga. Ingåendet av avtal manifesterades genom utförandet av vissa bestämda handlingar – specifika fraser och ritualer skulle uttalas respektive genomföras. Tolkningen av dessa handlingar var objektiv och avgörande för rättsverkningarna var om den föreskrivna formen iakttagits.15 Överlag var förfarandet strängt formalistiskt och kontrasten mot dagens avtalsrätt är tydlig. I takt med utvecklingen i samhället har de flesta formkraven avskaffats utom i vissa fall.
Utgångspunkten i dagens svenska avtalsrätt är att man får sluta avtal med vem man vill, i vilken form som helst och på vilka villkor som helst – avtalsfrihet råder.16 Men formkrav gäller fortfarande för vissa typer av avtal där det ansetts motiverat att upprätthålla dessa krav, det gäller bland annat fastighetsöverlåtelser.
I vart fall så långt tillbaka som rättsutvecklingen kan spåras har fastighetsöverlåtelser varit föremål för särskild reglering i svensk rätt.17 Detta har varit en naturlig följd av den betydelse som framför allt i äldre tider tillmättes innehavet av fast egendom. Över tiden har dock formkravet minskats i fråga om dess omfattning. Enligt 1734 års jordabalk 1 kap. 2 § skulle köp av fast egendom ske skriftligen med två vittnen och köpehandlingen skulle innehålla alla de villkor på vilka köpet grundades. Ett totalt formkrav gällde. Som en nödvändig konsekvens för upprätthållandet av detta strikta formkrav ansågs det i äldre rättspraxis följa att köpeavtalets innehåll skulle fastställas genom en bokstavstolkning.18 Denna tolkningsstandard innebar att ett köpeavtal endast var verksamt i enlighet med dess ordalydelse, utan att hänsyn togs till andra omständigheter. Parternas avsikt med avtalet beaktades endast i den utsträckning som den
14 Adlercreutz, Gorton och Lindell-Frantz a a s 26 och 34 f.
15 Samuelsson, Joel, Avtalsrätt efter historiens slut, JT 2017, vol. 27, nr. 3, s 646.
16 Ramberg, Jan, och Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt, Wolters Kluwer, 2016, s 28.
17 Prop. 1970:20 Del A s 207 och Del B 1 s 122.
18 Grauers a a s 32; Vahlén, Lennart, Formkravet vid fastighetsköp: särskilt dess inverkan på regler om förutsättningar och fel, 1951, s 81 f och 85; Adlercreutz, Axel, Avtalsrättens framväxt i Högsta domstolens praxis, Högsta domsmakten i Sverige under 200 år Del 2, Nerenius och Santérus, 1990, s 63.
kommit till uttryck i den formenliga förklaringen, och vad som tagits upp i förklaringen blev bindande oavsett om det överensstämde med vad parterna åsyftat eller ej.19 Bokstavstolkningen verkar dock inte alltid ha tillämpats fullt ut och om köpehandlingen ansågs oklar i vissa fall kunde även andra omständigheter än ordalydelsen beaktas för att fastställa avtalsinnehållet.20 I de fall man fann att köpehandlingens innehåll klart framgick av ordalydelsen tillämpades dock bokstavstolkningen i sin fulla utsträckning. Under inflytande av de mer liberala tänkesätt som fick genomslag under 1800-talets sista årtionden kom man i rättspraxis att på flera viktiga punkter frångå det stränga upprätthållandet av formkravet.21 I samband med detta övergavs även bokstavstolkningen som tolkningsstandard, som gällde fram till slutet av 1800-talet innan också den övergavs i rättspraxis.22 Vahlén konstaterade i sin avhandling som utkom år 1951 att bokstavstolkningen då saknade aktualitet i gällande rätt.23 Eller som Karlgren, något kraftfullare, uttryckte det i sin anmärkning av Vahléns avhandling ”I själva verket kan väl sägas, att man i rättstillämpningen på ett rent extremt sätt tagit avstånd från [bokstavstolkningen]; satsen »falsa demonstratio non nocet» hävdas även vid fastighetsköp med en oförskräckthet utan like”.24
2.2 Det nuvarande formkravets tillkomst
Redan under början på 1800-talet inleddes ett reformarbete för att ersätta jordabalken i 1734 års lag. Det kom dock att ta ungefär 160 år innan lagstiftningsarbetet slutligen år 1976 kom till ända i och med utfärdandet av den nu gällande jordabalken. I de flertal förslag som presenterades under reformeringsperioden gavs formkravet diverse olika utformningar med skiftande räckvidd. Den mest omfattande inskränkningen av formkravets räckvidd föreslogs i 1909 års jordabalksförslag. Av detta framgick att köpeavtalet skulle slutas genom att säljaren utfärdade en skriftlig handling, där de enda
19 Vahlén a a s 81 f.
20 Vahlén a a s 83.
21 Prop. 1970:20 Del A s 207 och Del B 1 s 123. För att ta några exempel: i vissa fall godtogs muntliga avtal om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna (se t.ex. NJA 1921 s. 636). Ett muntligt förbehåll om en till fastigheten upplåten avverkningsrätt ansågs i ett fall vara bindande för köparen (NJA 1914 s. 70). Även i andra situationer verkar inte kravet på skriftform ha upprätthållits så strängt som borde följa av ett totalt formkrav, se Vahlén, A.a. s 116.
22 Vahlén a a s 83; Prop. 1970:20 s Del B 1 s 123. Jfr även NJA 1876 s 184 och NJA 1876 s 216.
23 Vahlén a a s 83.
24 Karlgren, Hjalmar, Formkravet vid fastighetsköp. Några anteckningar i anledning av en nyutkommen avhandling., SvJT 1952, s 786. Jfr t.ex. NJA 1955 s 247.
kraven var att handlingen skulle innehålla en överlåtelseförklaring och uppgift om fastigheten. Varken underskrift av köparen, bevittning eller uppgift om köpeskillingen erfordrades. Av köpevillkoren var det endast sådana som var beroende av köpets fullbordan eller bestånd som var tvungna att skriftligen upptas i köpehandlingen. Övriga villkor kunde avtalas muntligen. I ett lagförslag som presenterades av lagberedningen förordades å andra sidan att formkravet skulle skärpas till att innefatta krav på skriftlig form avseende köpeavtalet i dess helhet, varvid villkor som inte upptagits i köpehandlingen skulle vara ogiltiga. Utöver det skulle avtalet bevittnas av två personer, varav ett så kallat laga köpevittne. Denna utformning av formkravet var i stort sett motsvarande det totala formkravet i 1734 års jordabalk.25 Som både Lagrådet och departementschefen uppmärksammade i förarbetena till den nu gällande jordabalken hade formkravet, efter att ha tolkats och tillämpats med stränghet under lång tid, börjat uppluckras i rättspraxis. Förslaget att återinföra ett totalt formkrav skulle därför ha inneburit en betydande skärpning i förhållande till då gällande rätt.26
Det slutliga förslag som presenterades och sedermera kom att antas kan placeras ungefär mittemellan de två förslag som beskrivits ovan.27 I förslaget inskränktes kravet på skriftlig form till att omfatta de uppgifter som ansågs utgöra köpeavtalets essentialia negotii – de så kallade minimikraven – förutan vilka ett giltigt köp över huvud taget inte ansågs ha kommit till stånd, samt vissa typer av avtalsvillkor som ansågs vara särskilt viktiga. Vittneskravet övergavs helt.28
Enligt lagrådets mening innebar formkravets utformning i det slutliga förslaget överlag en godtagbar lösning. Lagrådet höjde dock ett varningens finger för att ytterligare inskränka formkravets omfattning. Det andra alternativet som framlagts, att återinföra ett totalt formkrav omfattande ett köps alla detaljbestämmelser, ansåg lagrådet dock vara alltför långtgående. Som rättsutvecklingen i praxis hade utvisat innebar ett strängt upprätthållande av ett totalt formkrav att köpeavtalet bokstavstolkades. Detta ledde till att avtalet ofta fick andra rättsverkningar än vad parterna åsyftat och att domstolarna därför
25 Prop. 1970:20 Del A s 207 f.
26 Prop. 1970:20 Del A s 208 och Del B 1 s 123.
27 Det bör här poängteras att i Lagrådsremissen föreslogs att garantier av olika slag rörande fastighetens egenskaper från säljarens sida skulle upptas i köpehandlingen för att vara gällande. I den slutliga versionen föll detta formkrav bort. Jfr den nuvarande bestämmelsen i JB 4 kap. 3 § motsatsvis.
28 Prop. 1970:20 Del B 1 s 122 och 144.
i strävan att förverkliga parternas avsikt tvingats åsidosätta formreglerna.29 Det ansågs därför motiverat att minska formkravets omfattning för att lagens uttryckssätt bättre skulle överensstämma med tillämpningen i praktiken. Att helt slopa formkravet sågs däremot inte som ett alternativ, då det bedömdes föreligga flera skäl för att fastighetsöverlåtelser även fortsättningsvis inte skulle kunna ingås helt formlöst.30
2.3 Syftet med formkravet
En inventering av argumenten för en fortsatt formreglering gjordes av departementschefen i propositionen till JB.31 Denne framhöll vikten av att äganderättsöverlåtelsen skulle bli helt klarlagd och att detta inte bara var av betydelse för parterna utan även för tredje man som kunde komma att påverkas av överlåtelsen. Vidare påpekades att lagfartsinstitutet förutsätter att köpeavtal upprättas i en viss form, då det är genom lagfarten som överlåtelsen erhåller publicitet. Ett annat vanligt förekommande argument var att tvånget att köpehandlingen skulle upprättas i en viss form bidrog till att parterna först efter noga eftertanke ingick ett överlåtelseavtal. På så sätt ansågs alltför förhastade beslut av säljaren kunna undvikas.32
Ytterligare ett motiv som framfördes var att formkravet kunde bidra till klarhet om avtalsinnehållet, vilket departementschefen ansåg vara formkravets viktigaste fördel.
Denne framhöll att det ofta skedde långvariga förhandlingar i samband med ett fastighetsköp och det då var av värde att köpevillkoren gavs en klar utformning i köpehandlingen. Av intresse för tolkningen var framför allt den skriftliga formens verkan som bevismedel i de fall tvist uppkom om avtalets tillkomst eller dess innehåll.33 Även Almén ansåg detta vara det viktigaste ändamålet bakom uppställandet av ett formkrav.34 Vahlén har däremot påpekat att skriftformens betydelse som bevisning inte ska överdrivas då parterna kan ha saknat förmåga att uttrycka sig klart och fullständigt i skrift.35 Han menade istället att formkravets största betydelse var att risken för framtida tvister om köpets innehåll minskade.36
29 Prop. 1970:20 Del A s 208.
30 Prop. 1970:20 Del A s 208 och Del B 1 s 123.
31 Prop. 1970:20 Del B 1 s 123 ff.
32 Prop. 1970:20 Del B 1 s 123.
33 Prop. 1970:20 Del B 1 s 124.
34 Almén, Tore, Om auktion: såsom medel att åvägabringa aftal II, 1897, s 282.
35 Vahlén a a s 47.
36 Vahlén a a s 49.
De ovanstående argumenten kan sägas grundas på tanken att fast egendom är en särskilt viktig typ av förmögenhetsobjekt. Som departementschefen också uppmärksammade bör denna uppfattning inte längre väga lika tungt som förr i tiden då den fasta egendomen idag inte kan påstås ha samma ekonomiska betydelse som den haft i äldre tider. Sammantaget bedömde departementschefen att skälen för uppställandet av ett formkrav trots allt fortfarande fick anses vara bärande. Denne poängterade dock att flera av de anförda argumenten för ett formkrav inte ensamt kunde ges avgörande betydelse och att formkravet inte borde utformas på ett sätt som onödigt tyngde fastighetsomsättningen. Fördelarna med ett formkrav skulle därför noga vägas mot det besvär som följer av att iaktta en formreglering.37 Sammanfattningsvis ansåg både Lagrådet och DepCh att det framlagda förslaget innebar ett rimligt vägval.38
Slutprodukten blev att formkravet infördes i 4 kap. 1 och 3 §§ i den nu gällande jordabalken. Enligt JB 4 kap. 1 § 1 st. ingås ett köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som undertecknas av säljaren och köparen. Köpehandlingen måste även innehålla en uppgift om fastigheten, köpeskillingen och en så kallad överlåtelseförklaring.39 Iakttas inte dessa minimikrav är köpet enligt samma lagrum 3 st.
ogiltigt.40 Även om bevittning inte längre är ett krav för ett giltigt köpeavtal bör det uppmärksammas att det blir problematiskt att söka lagfart om fångeshandlingen inte är bevittnad.41
I JB 4 kap. 3 § stadgas de köpevillkor som inte räknas till de så kallade minimikraven men ändå har ansetts vara så pass viktiga för köpeavtalet att det skulle vara olämpligt om det var tillåtet att avtala dem muntligt.42 Tre typer av villkor måste intas skriftligen i köpehandlingen för att vara giltiga. Det handlar dels om villkor som reglerar köpets fullbordan eller bestånd. Dessa villkor brukar kallas för återgångsvillkor och innebär att köpet kan gå tillbaka under vissa avtalade förutsättningar.43 Återgångsvillkor skrivs oftast i köparens intresse. Exempelvis kan köpet villkoras av att köparen får lån
37 Prop. 1970:20 Del B 1 s 124. Se även Del A s 396.
38 Prop. 1970:20 Del A s 208 och Del B 1 s 149 ff.
39 Anledningen till att det är just dessa uppgifter som omfattas av formkravet är bland annat att de är av betydelse för lagfartsinstitutet. Jfr prop. 1970:20 B 1 s. 150; Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken:
Kap. 1-5, Norstedt 1971, s 227.
40 Det finns dock tre undantag som följer JB 4 kap. 1 § 3 st. Undantagen faller utanför ramen för denna framställning och kommer inte diskuteras i det följande.
41 Se JB 20 kap. 7 § 1 p. och 8 §.
42 Jfr Prop. 1970:20 Del B 1 s 145.
43 En annan vanligt förekommande benämning är ”svävarvillkor”.
eller får överta säljarens lån. En annan vanligt förekommande typ av återgångsvillkor är besiktningsklausuler, som innebär att köparen efter köpet får besiktiga fastigheten och under vissa förutsättningar får frånträda köpet.44 Den andra typen är friskrivningar från hemulsansvar. Enligt JB 4 kap. 21 § är en säljare ansvarig för att han är rätt ägare till fastigheten. En friskrivning från detta ansvar innebär att köparen inte har rätt att kräva ersättning enligt JB 4 kap. 21 § om det skulle visa sig att säljaren inte varit rätt ägare och köparen därigenom drabbats av skada.45 Den tredje typen av villkor är sådana som begränsar köparens förfoganderätt över fastigheten. Utgångspunkten är att en köpare förvärvar den förfoganderätt som följer med äganderätten. Om säljaren vill begränsa köparens rätt att överlåta fastigheten vidare, söka inteckning i den eller upplåta rättigheter i den, måste det upptas i köpehandlingen. Förfogandeinskränkningar förekommer sällan vid köp eller andra onerösa förvärv. Vid gåva är det desto vanligare att den typen av villkor förekommer. Till exempel kan en gåvogivare, genom en sådan inskränkning, hindra gåvotagaren att omsätta gåvan i kontanter.46
2.4 Ett särskilt sätt att sluta avtal
Formkravet innebär en inskränkning av den annars gällande avtalsfriheten. För att skapa en bättre bild av vad detta innebär görs nedan en jämförelse göras med hur avtal i vanliga fall ingås. Först kan något kort sägas om vad ett avtal är.
Till att börja med så är det genom ett avtal som två, eller flera, parter kan reglera ett rättsligt förhållande mellan varandra. Exakt vad ett avtal är definieras inte närmare i någon lag. Det enda konkreta som kan utläsas i lagstiftningen angående detta är att ett avtal är en typ av rättshandling, vilket följer av AvtL:s rubrik.47 I motiven till AvtL framgår att en rättshandling är en viljeförklaring som har till syfte att grundlägga eller upphäva ett rättsförhållande. En viljeförklaring definieras som den rättshandlingsvilja som uttrycks i ord, eller tecken som betyder ord, under förutsättning att uttrycket kunnat uppfattas i sinnevärlden.48 Det handlar således om en yttre manifestation av viljan att
44 Grauers a a s. 61 f.
45 Grauers a a s 64.
46 Grauers a a s 65 f.
47 Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Jfr Adlercreutz, Gorton, Lindell- Frantz a a s 25.
48 Karlgren, Hjalmar, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 20 f.
rättshandla, och denna manifestation ska ha kommit till uttryck på ett sätt som kunnat uppfattas av motparten.49
Utgångspunkten för AvtL:s regler om anbud och accept är att ett avtal kan ingås formlöst. Enligt motiven till AvtL räcker det i regel med att parterna utbytt sammanstämmande viljeförklaringar för att ett avtal ska anses ha kommit till stånd.50 Av detta följer normalt att tre olika moment ska vara uppfyllda för att avtalsbundenhet ska uppkomma:
– De rättshandlande ska ha haft en vilja eller avsikt att binda sig.
– Denna vilja ska sedermera ha kommunicerats genom en förklaring som kunnat uppfattas av motparten.
– Det ska föreligga en gemensam partsavsikt, vilket innebär att de avtalsslutande parterna ska ha haft samma avsikt med avtalet.51
Att fastighetsköp är en typ av formalavtal innebär att avsteg görs från AvtL:s avtalslutningsmekanism, vilket följer av AvtL 1 kap. 1 § 3 st. För fastighetsöverlåtelser gäller ett annat, särskilt reglerat, tillvägagångssätt för att ingå avtal. Avtal sluts genom upprättandet av en köpehandling som uppfyller de formella kraven i JB 4 kap. 1 §.
Formkravet är tvingande och parterna kan inte göra avsteg från formregeln och ändå förvänta sig att giltigt avtal uppstått. Sedan är det givetvis inte så att alla handlingar som till sin ordalydelse uppfyller formkravet utgör bindande köpeavtal.52 Parterna blir inte på något magiskt vis bundna enbart av orden i en handling.53 För att bindande avtal ska komma till stånd krävs även i dessa fall viljeförklaringar från båda parter, som manifesteras genom undertecknandet av köpehandlingen.54
Vid formlösa avtal är huvudregeln att anbud att sälja eller köpa är bindande, och om anbudsgivaren inte fullföljer anbudet kan denne bli skadeståndsskyldig.55 Bestämmelsen i JB 4 kap. 1 § är det viktigaste undantaget från denna huvudregel. Ett
49 Adlercreutz, Gorton och Lindell-Frantz a a s 25.
50 Ett avtal består alltså egentligen inte av en, utan två överensstämmande viljeförklaringar. Jfr Lehrberg a a s 19; Adlercreutz, Gorton och Lindell-Frantz a a s 27; och Adlercreutz och Gorton a a s 57.
51 Ramberg och Ramberg, A.a. s 38.
52 Jfr t.ex. NJA 1984 s 482 där HD, efter att ha fastställt att en handling uppfyllde formkravet, konstaterade följande: ”Det sagda utesluter inte att omständigheter vid sidan av själva innehållet i handlingen kan föranleda att handlingen bedöms som endast uttryck för en utfästelse om framtida försäljning”.
53 Jfr Vahlén, Lennart, Om slutande av avtal, 1965, s 370.
54 Se Lehrberg a a s 19.
55 Grauers a a s 43.
anbud att sälja eller köpa fast egendom blir bindande först då båda parter undertecknat en köpehandling som uppfyller de minimikrav som följer av lagregeln. Avtalsbundenheten uppkommer vid ett tillfälle och något bindande anbud innan accept existerar inte. Enligt fast rättspraxis kan inte en utfästelse att sälja eller att köpa fast egendom genomdrivas.
Innan de minimikrav som uppställts i JB 4 kap. 1 § är uppfyllda föreligger alltså ingen bundenhet för någondera part. Vidare innebär detta att avtalet inte manifesterar sig i två uttryckta förklaringar, i form av överensstämmande anbud och accept, utan i en enda – köpehandlingen.56 Däremot finns inget krav på att säljaren och köparen vid ett och samma tillfälle ska underteckna köpehandlingen. Ett giltigt köp kan alltså komma till stånd genom att köpehandlingen undertecknas först av den ena parten och vid ett senare tillfälle av den andra parten. Om köpehandlingen undertecknas vid skilda tillfällen uppkommer avtalsbundenheten genom att den sist undertecknande parten ger ut handlingen till motparten eller en, till den sist undertecknande parten, fristående person57, hos vilken köparen kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat.58
Vidare leder en formbrist i handlingen inte per automatik till att köpet blir ogiltigt, det krävs också att någon av parterna påtalar bristfälligheten.59 Kommer parterna överens om att köpeavtalet ska fortlöpa och fullföljas kan de tillsammans avhjälpa formbristen i den redan upprättade handlingen eller skriva en ny köpehandling som uppfyller alla rekvisit i JB 4 kap. 1 §.60
Att fastighetsöverlåtelsen är ett formbundet avtal hindrar i och för sig inte att parterna ingår muntliga eller andra formlösa överenskommelser som blir bindande, med undantag för de avtalsvillkor som anges i JB 4 kap. 3 §. Uppräkningen i regeln är uttömmande och e contrario kan utläsas att övriga avtalsvillkor kan avtalas muntligen eller i en annan handling.61
56 Jfr NJA 2012 s 1095.
57 Typiskt sett rör det sig om motpartens ombud, t.ex. en mäklare eller advokat. I NJA 2012 s 1095 fastslog HD att bundenhet också uppkommer när köpehandlingen ges in till inskrivnings- eller fastighetsbildningsmyndigheten.
58 Se NJA 2007 s 747 I och II.
59 Däremot går det inte att erhålla lagfart om det föreligger en formbrist avseende de uppgifter som finns i JB 4 kap. 1 § (se JB 20 kap. 6 § 1 st. 2 p.).
60 Grauers a a s 31.
61 Att andra villkor än de som uppräknas i JB 4 kap. 3 § inte måste upptas i köpehandlingen medför förvisso inte att det är utan betydelse om så sker. Vid en tvist om vad som avtalats utgör köpehandlingen naturligen det viktigaste bevismedlet. För bevisningens skull bör därför parterna avtala alla villkor skriftligen i köpehandlingen, inte bara de som finns särskilt angivna i lagen.
2.5 Bruket av dubbla köpehandlingar
Traditionellt sett används ofta dubbla köpehandlingar vid försäljning av fast egendom.
Det vanliga tillvägagångsättet är att parterna först skriver ett köpekontrakt som innehåller alla avtalsvillkoren. När köpeskillingen sedan är betald eller något annat villkor är uppfyllt upprättas ett köpebrev. I praktiskt hänseende har förfarandet den betydelsen att säljaren genom att innehålla köpebrevet kan förmå köparen att fullgöra sina åtaganden enligt köpekontraktet. Om det i köpekontraktet har föreskrivits att ett köpebrev ska upprättas, ska det enligt JB 4 kap. 5 § anses som om förvärvet har gjorts beroende av att köpeskillingen har betalats. I JB 4 kap. 2 § framgår helt kort att formkravet i 1 § även gäller köpebrevet. Om inte minimikraven uppfyllda är rättsföljden att köpebrevet är utan verkan som köpehandling enligt JB 4 kap. 2 § 1 st. En formfelaktighet i köpebrevet förtar dock inte verkan av köpekontraktet, utan parterna är fortfarande bundna av det avtal som ingåtts genom kontraktet.62
3 Avtalstolkning
3.1 Tolkning – en introduktion till ämnet
All mänsklig kommunikation måste tolkas för att kunna tillskrivas en innebörd. Varje förståelse av ett uttrycks innebörd kräver att någon form av tolkning har vidtagits, låt vara i större eller mindre utsträckning.63 Vanligtvis görs det omedvetet och utan större ansträngning. Tolkningen är alltid beroende av sammanhanget och det är kontexten som avgör vad vi uppfattar som budskapet i det som kommit till uttryck.64 Precis som alla andra kommunikativa handlingar måste en text alltid tolkas för att kunna tillskrivas en innebörd. Vi tolkar, antingen medvetet eller omedvetet, allt vi läser oavsett om det är en dagstidning, ett avtal eller lagstiftning. Utan en tolkning förblir texten tomma ord på ett papper och det är genom tolkningen som vi formar orden till en helhet och ger texten ett
62 Jfr Prop. 1970:20 Del B 1 s 146 och NJA 2016 s 689.
63 Även konstaterandet att ett uttryck inte behöver, eller ens kan tolkas, är i sig resultatet av en tolkning. Jfr Canaris, Claus-Wilhelm och Grigoleit, Hans Cristoph, Interpretation of contracts, Towards a European Civil Code, 4th ed., Alphen aan den Rijn 2011, s 587.
64 Jfr det belysande exemplet om kontextens betydelse för fastställandet av ett uttrycks innebörd av Samuelsson, Tolkningslärans gåta s 182 f, om vallmoblomman i kavajslaget.
innehåll.65 En text är beroende av dess sammanhang, så har alltid varit fallet och så kommer det förbli. Det ligger i tolkningens natur.
Vid tolkningen utgår vi från antagandet att ord och grammatik används på ett vedertaget sätt, men många gånger blir det ganska tydligt, av en eller annan anledning, att så inte är fallet och vi anpassar då vår tolkning efter detta. Vi gör det för att förstå innebörden av det som uttryckts. Ta till exempel Tomas Tranströmers dikt ”Snö faller”.
Om man endast fäster blicken vid ordalydelsen förefaller dikten förmedla ett något intetsägande budskap. Men beaktat kontexten: Att dikten är författad av just Tranströmer som är känd för sin metaforkonst, att den gavs ut år 2004 då han var 73 år gammal och hade drabbats av afasi, så kan man se ett annat djup i texten, bortom ordalydelsen. Den kan förmedla ett budskap, en tanke från någon som närmar sig döden och känslorna som följer därav. Allt beror på hur man läser dikten – hur man tolkar den. Vart vill jag då komma med det här? Till att börja med så har jag utan att göra mig långrandig velat påvisa att en tolkning alltid måste utföras om man vill fastställa ett uttrycks innebörd. Vidare går det inte att fastställa innebörden av ett uttryck utan att beakta omständigheterna.
Tolkningen är alltid kontextberoende. Grundprincipen inom hermeneutiken – att tolkningen av ett uttryck påverkas av kontexten – äger lika mycket tillämpning då köpehandlingar tolkas som när man försöker förstå innebörden av Tranströmers dikter.66
3.2 Avtalstolkning – En svårdefinierad verksamhet
Inom juridiken brukar tolkningen definieras något snävare än vad som beskrivits ovan och man talar om att avtalstolkningen blir aktuell först när det råder oklarhet om vad en rättshandling har för innehåll eller vilka rättsverkningar som följer av denna.67 Med en klassisk definition beskrivs avtalstolkningen som den verksamhet genom vilket en rättshandlings innehåll och rättsverkningar fastställs.68 Försöker man komma närmare själva kärnan i avtalstolkningen stöter man emellertid snabbt på problem. Tolkningens natur gör att det är ett begrepp som är svårt att definiera och det går inte att framföra en
65 Samuelsson, Avtalsrätt efter historiens slut s 649.
66 Jfr Canaris och Grigoleit a a s 587 ff.
67 Vissa väljer att undanta de fall då är uppenbart att hur ett avtalsvillkor ska tolkas från tolkningsbegreppet.
Personligen delar jag Lehrbergs uppfattning om att tolkning även sker i de mest självklara fallen, oavsett om den juridiska tolkningsmetoden används eller inte. Jfr Lehrberg a a s 35 not 46.
68 Adlercreutz och Gorton a a s 15; Lehrberg a a s 17; Vahlén, Lennart, Avtal och tolkning, Norstedt 1960, s 193; och Samuelsson, Tolkningslärans gåta s 179. Se även SOU 1929:22 s 204 f.
allmänt accepterad syn på hur den verksamhet som är avtalstolkning ska definieras eftersom nästan allt som hävdas i samband med avtalstolkning är omdiskuterat. För att ta några exempel: Grönfors vill lösa tolkningsfrågor genom tillämpning tolkningsregler, i form av materiella regler.69 Ramberg menar att tolkningen sker genom tillämpning av olika metoder; såsom den språkinriktade, branschinriktade, systeminriktade, etc.70 Samuelsson ser avtalstolkningen som en metodlära, i bemärkelsen av ”motsats till ett regelsystem”.71 Exemplen är många och uppräkningen skulle kunna göras lång, om man så ville, men vi kan nog nöja oss med dessa. Det bör vara tillräckligt för att föra fram poängen.72
Svårigheten ligger i att tolkningen endast är målinriktad, och inte metodbeskrivande.73 Det är endast i doktrinen som avtalstolkningen behandlas på ett teoretiskt plan och följden av detta blir, som Samuelsson påpekar, att tolkningsläran tar formen av ett rättsvetenskapligt projekt.74 Det alltså är svårt, om inte omöjligt, att ge en tillfredsställande definition av exakt vad avtalstolkning är, och ingen definition är bättre än en felaktig. Redan i Digestan framhålls att "Omnis definitio in jure civili periculosa est; parum est enim, ut non subverti posset.".75 Det kanske därför är bäst att låta bli att försöka, åtminstone inom ramen för denna framställning, det går bra ändå. Vi har ju till exempel lyckats tolka lag länge utan att för den delen närmare definiera vad lagtolkning är och med lagtolkningsregler som helt saknar substans.76
69 Grönfors, Kurt, Fraktavtalet och den allmänna avtalsrätten, SvJT 1988, s 199 f
70 Samuelsson a a s 30. Se även Ramberg och Ramberg a a.
71 Samuelsson a a s 194.
72 För en utförligare redogörelse se Samuelsson a a s 30 ff. För den late rekommenderas illustrationen på s 31, den är pedagogisk.
73 Heuman a a s 794.
74 Samuelsson a a s 30. Jfr även Lehrberg a a s 35
75 Digestan 50.17.202. ”Every definition in civil law is dangerous, for rare are those that cannot be subverted”, översättningen är hämtad ur den engelska versionen av generaladvokatens förslag till avgörande i de förenade målen C-313/15 och C-530/15.
76 Jfr Samuelsson a a s 21 särskilt not 21 med vidare hänvisningar. Med lite välvillighet kan man till och med se att de fyra metoder vi använder för att tolka lag har en motsvarighet i Aristoteles fyra orsaker, jfr Klappstein, Verena, How much of Aristotle's Four Causes can be Found in the German Legal Method to Interpret Laws?, Archiv für Rechts- und Sozialphilosphie July 2016, Volume 102, Number 3, pp. 405-440.
3.3 Tolkning och utfyllning
3.3.1 Gränsdragningen
Avtalstolkning i vidsträckt bemärkelse kan delas upp i två huvudsakliga moment – tolkning och utfyllning. Dessa två moment bör hållas isär, även om det inte alltid är enkelt att göra så. Ett ofta förekommande sätt att definiera tolkningen är, som nämnts, det förfarande som fastställer innebörden av en rättshandling. Utfyllning är den ytterligare verksamhet som därutöver kan behövas för att fastställa rättshandlingens rättsverkningar.77 Tolkningen blir aktuell när ett är avtal är oklart medan utfyllning aktualiseras när ett avtal är ofullständigt och måste kompletteras.78 Den fråga som ställs vid tolkningen är vilka rättsföljder som kan härledas ur avtalet som rättsfaktum, medan frågan vid utfyllningen är vilka rättsföljder i övrigt som rättsordningen, genom utfyllande rättsregler kopplar till avtalet.79 I doktrinen är det vanligt förekommande att tolkningen beskrivs som en till största del ”ojuridisk” verksamhet och utfyllningen som ”juridisk”
till karaktären.80 Denna uppdelning är dock inte helt rättvisande då det till exempel finns tolkningsprinciper utformade som materiella rättsregler.81
I NJA 1999 s 629 har HD i viss mån har tagit ställning till hur gränsen mellan tolkning och utfyllning i ett enskilt fall ska dras. I målet uttalade HD att:
”utfyllning innebär huvudsakligen att ofullständiga avtal kompletteras enligt allmänna normer, vanligen genom användande av dispositiva rättsregler, såsom för avtalstypen naturliga avtalsvillkor (naturalia negotii) eller allmänna rättsprinciper. Utfyllningen är ett förfarande av rent rättslig natur (se t ex Vahlén, Avtal och tolkning, 1960, s 193 f)”.82
HD definierar inte vad som är tolkning men eftersom distinktionen mellan tolkning och utfyllning är en så kallad äkta dikotomi – dvs. det som inte är utfyllning är tolkning och vice versa – så är fallet av visst värde för gränsdragningen.83 Men även denna distinktion
77 Definitionen bygger på det Ussing presenterat. Se Lehrberg a a s 21; Ussing, Henry, Aftaler paa formuerettens omraade, 3 uppl., 1978, s 421 och 432; och Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s 79 f och Avtal och tolkning s 193. Jfr även Adlercreutz och Gorton a a s 17 f.
78 Adlercreutz och Gorton a a s 17.
79 Lehrberg a a s 17.
80 Se Lehrberg a a s 25; Ussing a a s 432 f och 425 ff; och Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s 80.
81 Jfr t.ex. den s.k. oklarhetsregeln och ejusdem generis-regeln
82 Jfr Vahlén, Avtal och tolkning s 193 f. Se även NJA 2012 s 597.
83 Samuelsson, Tolkning och utfyllning s 251 f.
av vad som utgör tolkning respektive utfyllning är inte helt klargörande och därav följer fortsatta svårigheter att ge en korrekt definition av var gränsen går mellan de olika verksamheterna.84 Men åtskillnaden mellan tolkning och utfyllning är etablerad.
3.3.3 Utfyllning av köpeavtal
Formkravet innebär inte att köpeavtalet inte kan ha andra rättsverkningar än de som uttryckligen framgår av köpehandlingen. De formbundna uppgifterna i JB 4 kap. 1 § är inget undantag. Så länge köpehandlingens innehåll självständigt uppfyller minimikraven kan utfyllning ske för att komplettera en ofullständighet i någon av de formbundna uppgifterna. Exempelvis: om det klart framgår av handlingens innehåll vilken fastighet det är som överlåts så kan överlåtelseobjektet preciseras ytterligare genom utfyllning med reglerna i JB 2 kap. om vilka föremål som genom sitt fysiska samband hör till fastigheten.85 En annan fråga, som var aktuell då det tidigare totala formkravet gällde, var huruvida undantag från exempelvis felreglerna i JB 4 kap. behövde intas i köpehandlingen för att vara bindande.86 I och med att det nu gällande formkravet i JB 4 kap. 3 § endast omfattar vissa villkor framgår det motsatsvis av regeln att de dispositiva reglerna i JB 4 kap. 11–19 c §§ kan avtalas bort formlöst.87
Vid fastställandet av avtalsinnehållet förekommer ibland en slags utfyllande verksamhet som ger lösningar på frågor som aldrig varit uppe i parternas medvetande men ändå kan lösas genom beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet.88 Adlercreutz menar att detta skiljer sig från vad som kan anses vara underförstått mellan parterna utan att ha kommit till uttryck i avtalet och kallar detta individuell utfyllning.89 Vid fastighetsköp kan det röra sig om vissa "kärnegenskaper"90 hos fastigheten som måste
84 Vahlén har menat att det är omöjligt att göra en abstrakt uppdelning som ger verklig vägledning för konkreta gränsdragningsspörsmål rörande tolkning och utfyllning, se Vahlén, Bidrag till avtalstolkningens systematik, JFT 1964, s 387. Se även Samuelssons analys av rättsfallet, Samuelsson, Tolkning och utfyllning s 246 ff, där han påpekar det smått ironiska i att HD utgår från Vahléns definition när denne menat att rättsvetenskapen har att rätta sig efter domstolarna.
85 Jfr Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s 95 f.
86 Vahlén, a a s 95
87 Med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument, se JB 4 kap. 19 d §.
88 Adlercreutz och Gorton a a s 29.
89 Adlercreutz och Gorton a a s 29. Troligtvis är åtskillnaden en konsekvens av att Adlercreutz ser den gemensamma partsavsikten som ett objektiv faktum – ett tolkningsdata – och inte det tolkningen avser att fastställa. Jfr densamme s 57 f.
90 Om uttrycket, se Sundberg, Jacob, Om ansvaret för fel i lejt gods, 1966, s 136.
anses utfästa, oaktat att frågan inte berörts under köpeförhandlingarna eller att parterna överhuvudtaget funderat över saken.91
Utfyllning kan även ske med tvingande rättsregler, aktuellt för denna framställning är i första hand formreglerna i JB 4 kap. När ett avtal utfylls med tvingande rättsregler innebär det i vissa fall ett direkt åsidosättande av avtalsvillkoren. Låt säga att parterna avtalat om en annan köpeskilling än den som framgår i köpehandlingen. Den tvingande rättsregeln i JB 4 kap. 1 § 2 st. träder då i avtalsvillkorets ställe på denna punkt och anger att den köpeskilling som upptagits i köpehandlingen gäller. Det viktiga i sammanhanget är att den regel som tillämpas inte nödvändigtvis är täckt av parternas gemensamma vilja.92
Härifrån och framåt kommer begreppet tolkning användas i dess inskränkta bemärkelse – det vill säga tolkning som inte innefattar utfyllning.
4 Avtalstolkningens ramar
4.1 Inledning
I detta kapitel behandlas det jag vill kalla tolkningens ramar. Det rör sig inte om tolkningsförfarandet som sådant, utan snarare vilka spelregler som gäller för tolkningen – vad man har att förhålla sig till. Kapitlet utgör en fortsatt redogörelse för avtalstolkningen men berör också formkravets påverkan på tolkningen. Den som vid läsningen av detta kapitel förväntar sig ett svar på hur köpeavtal ska tolkas kommer däremot att bli besviken. Å andra sidan står svaret inte heller att finna någon annanstans i uppsatsen, eller ens i doktrinen eller rättspraxis för den delen. Grönfors beskriver den skavande övergången mellan tolkningens teori och praktik på ett slående sätt i sin uppsats
”Ändamål och funktion”. Han jämför konsten att tolka med konsten att hålla balansen på en cykel.93 Instruktionen att ”styrhjulet skall ändra riktning omvänt proportionellt i förhållande till färdhastigheten framåt” är inte mycket till hjälp för den stackars juriststudent som försöker svänga in på Trädgårdsgatan efter att ha byggt fart från toppen
91 Jfr NJA 1989 s 117 och NJA 1978 s 307. Se Samuelsson, Åter till huset vid Göta älv, Doktrinen i praxis, de lege, Juridiska fakulteten i Uppsala årsbok 2013, s 148 ff; och Hellner, Jan, Skadestånd för saknad kärnegenskap, JT 1989/90, nr. 1, s 98 ff, om nämnda rättsfall.
92 Jfr Adlercreutz och Gorton a a s 21. Jfr även NJA 1995 s 178.
93 Grönfors diskuterar förvisso lagtolkning men träffar lika rätt i fråga om avtalstolkning. Grönfors, Ändamål och funktion, JT 1999/00, nr. 3, s 537. Se även Samuelsson, Tolkningslärans gåta s 54 ff.
av Carolina-backen.94 Det Grönfors vill påvisa är att tolkningen, på samma sätt som cykling, är en praktisk färdighet som förvärvas genom övning. Teorin hjälper endast en bit på vägen.95
4.2 Subjektiv och objektiv tolkning
En naturlig utgångspunkt då en tolkningsfråga ska besvaras är se till den dokumenterade förklaringen, till exempel ett skriftligt avtal eller annan skriftligt utformad viljeförklaring, om det finns en sådan.96 Vid fastighetsköp är det ett krav att en skriftlig köpehandling ska upprättas varvid denna blir utgångspunkt för tolkningen. Men det går inte att stanna vid en språklig tydning av avtalstexten. Den språkliga innebörden måste konfronteras med den faktiska och rättsliga kontexten.97
I rättspraxis brukar det uttryckas så att avtalet i första hand ska tolkas i enlighet med vad parterna gemensamt har avsett och, om en gemensam partsavsikt saknas eller om en sådan inte kan fastställas, ska avtalet tolkas objektivt.98 Som det vanligtvis formuleras i rättspraxis kan det förefalla som att det subjektiva och det objektiva kan skiljas åt, men så är inte fallet. Tolkningen är i någon mening alltid både subjektiv och objektiv, eller annorlunda uttryckt intersubjektiv.99
Det är naturligtvis inte så att den subjektiva aspekten av tolkningen handlar om att spekulera i avgivarens psykologiska tillstånd.100 När man talar om subjektiv tolkning tar man sikte på vad parterna, beaktat det objektiva underlaget, gemensamt kan anses ha avsett med avtalet. En subjektiv avsikt kan inte fastställas om man inte har ett objektivt underlag att utgå ifrån och i normalfallet får avtalstexten läggas till grund för slutsatserna om partsviljan.101
Samtidigt är en rent objektiv tolkning, helt frigjord från den som avgivit förklaringen och den som tolkar, omöjlig.102 Innebörden är någonting som måste
94 Jag tog mig friheten att modifiera Grönfors cykelmetafor något utan att förändra budskapet.
95 Grönfors a a s 537. Jfr även Lehrberg a a s 29.
96 Lehrberg a a s 49; Samulesson a a s 181.
97 Lehrberg a a s 106.
98 Jfr t.ex. NJA 2012 s. 3, NJA 2014 s. 960, NJA 2015 s 741 och 2016 s. 689.
99 Jfr Adlercreutz och Gorton a a s 41 f; Samuelsson, Avtalsrätt efter historiens slut s 649.
100 Jfr Samuelsson a a. s 649 f. Den motsatta uppfattningen var dock utbredd under det tidiga 1900-talets rättsvetenskap som präglades av ett realistiskt tankemönster. Se Samuelsson, Tolkningslärans gåta s 42 f.
101 Samuelsson, Avtalsrätt efter historiens slut s 650
102 Adlercreutz och Gorton a a s 41 f.
tillskrivas uttrycken, de har ingen självständig betydelse.103 Den objektiva aspekten handlar om att tolkningen enbart får baseras på objektiva fakta. Den som tolkar måste vara objektiv i den mening att denne inte får ”göra våld på tolkningsobjektet”.104 Det objektiva och subjektiva följs alltså ofrånkomligen i någon mening alltid åt.
Vissa inom rättsvetenskapen ser den gemensamma partsavsikten som ett objektivt faktum – ett tolkningsdatum – vilket möjliggör en uppdelning mellan det subjektiva och objektiva.105 Oavsett hur man ser på det blir dock resultatet detsamma: Om det vid sidan av avtalstexten finns objektiva fakta, som tydliggör att avtalstexten är missvisande, så ska det vara bestämmande.106 Principen kallas falsa demonstratio non nocet.
Samuelsson sammanfattar det på följande sätt: ”Vi börjar typiskt sett med det uttryck som ska tolkas (objektivt), därför att det är den tydligaste indikation på vad parterna avsett (subjektivt). Ger tolkningen, med beaktande av samtliga relevanta omständigheter (objektivt), vid handen att någonting annat avsetts (subjektivt) så gäller självklart detta (i den meningen går det subjektiva före det objektiva).”107
Utöver principen om falsa demonstratio non nocet ingår även den så kallade dolusregeln i det som brukar benämnas subjektiv tolkning. Dolusregeln innebär att om part A haft en särskild avsikt som part B inte kunde vara omedveten om så gäller avtalet i enlighet med A:s avsikt.108 Av pedagogiska skäl kommer uppdelningen mellan subjektiv och objektiv tolkning att vidhållas i den fortsatta framställningen.
4.3 Tolkningsdata och tolkningsunderlaget
Avtalstolkningen handlar följaktligen om att utifrån tillgängliga tolkningsdata fastställa innebörden av en rättshandling. Avgörande för tolkningsresultatet blir därför uppenbarligen vilka tolkningsdata som beaktas. De sammantagna, relevanta tolkningsdata som beaktas vid tolkningen utgör tolkningsunderlaget. Man kan då fråga sig vilka omständigheter som kan utgöra tolkningsdata och därmed får ingå i
103 Samuelsson a a s 649.
104 Samulesson, Avtalstolkning på europeiska. Del II: Reglerna, SvJT 2012, vol. 97, nr. 10, s 18.
105 Jfr bl.a. Adlercreutz och Gorton a a s 57 f och Lehrberg a a s 51.
106 Jfr Samuelsson, Avtalsrätten efter historiens slut s 650.
107 Samuelsson, Joel, Något om tolkning av försäkringsvillkor, SvJT 2014, s 702 not 35. Det bör poängteras att Samuelsson ställer sig skeptisk till frågan om det subjektiva eller objektiva går först. Han menar att det är en mindre bra fråga, att den är för enkel.
108 Jfr JustR Håstads tillägg i NJA 2006 s 638 ”Även vid tolkning av avtal tillämpas 6 § andra stycket avtalslagen analogt (se t.ex. NJA 1999 s. 35 på s. 49, där klargörandeplikten placeras omedelbart efter gemensam partsavsikt i regelhierarkin).”
tolkningsunderlaget. Obligationsrättskommittén yttrade sig i motiven till AvtL 32 § 1 st.
angående detta.
”Vad som anses utgöra innehållet av en angiven viljeförklaring hava domstolarna att fastställa genom tolkning […] varvid hänsyn böra tagas icke blott till dennas ordalydelse utan till samtliga omständigheter som kunna vara av betydelse för ett riktigt bedömande av dess innebörd.”109
I citatet framhålls att en förklarings innehåll och dess ordalydelse är två skilda ting. Och det är viktigt att man håller isär ordalydelsen och vad som kan förstås vara innebörden av en förklaring som uttryckts i ord.110 Ordalydelsen utgör endast ett exempel på ett tolkningsdatum – det vill säga ett sådant objektivt faktum som kan vara av betydelse för fastställandet av förklaringens innebörd. Ords betydelse, som de framgår i en ordbok, och grammatikens regler kan hjälpa oss att förstå förklaringens innebörd. Men tolkningen kan inte stanna där.111 Dessa utgör bara två, av många andra, objektiva fakta som kan läggas till grund för att fastställa innebörden det uttryckta. Tolkningen är som sagt alltid beroende av kontexten. Hela registret av tillgängliga objektiva fakta måste beaktas.
Innebörden är å andra sidan inte ett objektivt faktum, utan det tolkaren fastställer med beaktande av givna tolkningsdata.112
Även om alla relevanta tolkningsdata får beaktas vid tolkningen så finns vissa begränsningar vid urvalet av vilka tolkningsdata som kan anses vara relevanta för tolkningen och därmed ingå i tolkningsunderlaget. En första begräsning är att tolkningen ska inriktas på läget vid avtalsslutet. Det som hänt dessförinnan, till exempel vad som förekommit under förhandlingar och annan kommunikation mellan parterna, inräknas bland de omständigheter som hänför sig till avtalsslutet såvida de kan anses utgöra en bakgrund till avtalet. Omständigheter hänförliga till tiden efter avtalsslutet kan inte utgöra tolkningsdata. Sådana omständigheter kan på sin höjd användas som bevisfakta.
109 Förslag till lag om avtal (1914) s. 140. Ett liknande uttalande finns även i NJA II 1901 nr 1 s 6, 54. Se vidare Adlercreutz och Gorton a a s 39; och Lehrberg a a s 84.
110 För att förtydliga: Kontexten tillåter oss inte bara att fastställa den avsedda innebörden av ett ord som har mer än en lexikalisk betydelse, vi kan också förstå innebörden av en förklaring där ”fel” ord använts.
Vi kan vara överens om att ingen missförstod vad Rolf Zetterlund menade när han försäkrade spelarna i sitt Örebro SK att de inte behövde oroa sig genom att utropa "Lugn grabbar! Lönen kommer radioaktivt", för att ta ett lite roligare exempel.
111 Jfr Lehrberg a a s 105.
112 Jfr Samuelsson, Avtalstolkning på europeiska s 18.
