EXAMENSARBETE
Undersökningsplikten vid fastighetsköp
ULRIKA ROSÉN
2003:126 SHU
Samhällsvetenskapliga och ekonomiska utbildningar
RÄTTSVETENSKAPLIGA PROGRAMMET • C-NIVÅ
Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Rättsvetenskap
Vetenskaplig handledare: Christer Gardelli
Abstract
The purpose with this essay is to try to find out how far the examination-duty stretches. It will also be brought up if an expert is necessary at the examination.
The method that was used is traditional legal method. That means a use of law, government bills, customs and doctrine.
The result that was made is that the starting-point for the judging if fault exists is if a normally well-informed and competent buyer has noticed the fault at his examination. The buyers´
examination-duty can be increased or reduced dependent on what the sellers´ statement is.
Another result that was made is that an expert not is necessary at the examination, but it is to recommend.
Abstrakt
Syftet med denna uppsats är att försöka ta reda på hur långt undersökningsplikten går och vad den innebär. Det kommer även tas upp om en fackman behövs vid en undersökning.
Den metod som användes är traditionell juridisk metod. Det innebar en användning av lag, förarbeten, praxis och doktrin.
Det resultat som kom fram var att det som är utgångspunkten vid bedömningen om fel föreligger är vad en normalt kunnig och bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka.
Undersökningsplikten för en köpare kan också reduceras och utökas beroende på säljarens uttalanden.
Det som kom fram var också att en fackman inte behövs för besiktning av fastigheten, men att det kan vara en bra idé att anlita en sådan.
Innehållsförteckning
1 Inledning... 1
1.1 Syfte ... 1
1.2 Avgränsning ... 1
1.3 Metod ... 1
2 Köparens undersökningsplikt... 2
2.1 Säljarens uttalanden före köpet ... 3
3 Säljarens upplysningsplikt... 4
4 Besiktning... 5
5 Rättsfall ... 6
5.1 NJA 1985 s 871 ... 6
5.2 NJA 1996 s 584 ... 7
5.3 NJA 1979 s 790 ... 8
5.4 Slutsatser av rättsfallen... 10
6 Analys... 11
7 Sammanfattning ... 12
Källförteckning... 13
1 Inledning
Några årtionden tillbaka i tiden ansågs fastighetsköp representera stora värden. Dessa
överlåtelser skedde i regel inte yrkesmässigt. Det tog ofta lång tid innan fel upptäcktes. Redan då fanns det en undersökningsplikt för köparen.
På senare år har denna undersökningsplikt utvecklats och lagstadgats. Undersökningsplikten är utgångspunkten för bedömningen av om en fastighet är behäftad med fel.
Jag intresserade mig för undersökningsplikten därför att jag tycker den är viktig. Det är viktigt för mig att få veta hur långt undersökningsplikten går och vad jag som köpare ska tänka på.
1.1 Syfte
Syftet med denna uppsats är att försöka ta reda på hur långt undersökningsplikten går och vad den innebär. Jag vill också ta reda på om en besiktning av en fackman är nödvändig.
1.2 Avgränsning
I denna uppsats tänkte jag inrikta mig på vad som gäller när en privatperson köper en fastighet av en annan privatperson.
1.3 Metod
Jag har använt mig av traditionell juridisk metod. Det innebär att jag gick in i lag, förarbeten, praxis och doktrin för att hitta relevant material.
2 Köparens undersökningsplikt
Betoningen av undersökningsplikten i svensk rätt har historisk bakgrund. En fastighet ansågs representera stora värden. Överlåtelser av fastigheter skedde i regel inte yrkesmässigt. Det kunde dröja lång tid efter köpet innan fel upptäcktes. På grund av detta har säljarens ansvar sedan länge tillbaka varit begränsat medan köparen ålagts en generell undersökningsplikt.
Vid faktiska fel har undersökningsplikten stor betydelse, alltså vid bedömandet om fastigheten avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta.1
I 4 kap 19 § 2 st JB står det att köparen såsom fel inte får åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt
omständigheterna vid köpet. Det står också att fastigheten inte får avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är inte möjligt att paragrafens två moment är självständiga i förhållande till varandra. Ett måste vara överordnat det andra. Det är också så att när det ena har fått en överordnande funktion så fyller det andra ingen funktion.2
Utgångspunkten för relevansbedömningen är att felet inte är relevant om det är upptäckbart.
Här görs en objektiv bedömning i den mening att ställning tas till vad en tillräckligt kunnig och noggrann lekman skulle ha kunnat upptäcka. Denna bedömning får också oftast göras subjektivt genom att ta reda på vad köparen i det konkreta fallet borde ha upptäckt. Det finns kanske förmildrande omständigheter, till exempel kan köparen ha fått uppgifter av säljaren som kan reducera hans undersökningsplikt.
I HD används ofta frasen, av förarbeten och rättspraxis ”framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten”. Det är då omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar.3
Då inget annat förekommit som motiverar reducering eller utökning av undersökningsplikten, har den normal omfattning. Utgångspunkten får tas ur ett slags normalfall som är vad en normalt bevandrad och erfaren köpare bör upptäcka eller förstå. Det rör sig alltså om en objektiv måttstock. Fel som inte är synbara, det vill säga dolda fel, kan ha symtom som tyder på att de kan finnas. Ett exempel kan vara att en underlig lukt kan tyda på mögel. Sådana symtom innebär att köparen måste gå vidare med sin undersökning.4
Utgångspunkten för om fastigheten är felaktig är att köparen före köpet har gjort en sådan undersökning som påkallats med hänsyn till omständigheterna vid köpet och den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Undersökning behövs dock inte i fråga om en egenskap som anses vara utfäst. Om säljaren har gett muntliga eller skriftliga uppgifter som får anses vara utfästelser bör befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad som var utfäst.
1 Elfström, Jan, Fel i fastighet, s 270
2 Kihlman, Jon, Fel, s 169f
3 Grauers, Folke, Fastighetsköp, s 192f
4 Grauers, s 193f
2
En köpare ska inte behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att inte själv behöva stå för ett fel5. Det ska räcka med en köpare som är normalt erfaren på området. Vad som är normalt varierar beroende på köpeobjektet. Den som köper en industrifastighet har till exempel större erfarenhet i byggnadstekniska frågor än någon som köper ett småhus. Om det finns symtom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av krävs det att köparen går vidare med sin undersökning. Här kan köparen tvingas anlita en sakkunnig. Kraven på försiktighet från köparens sida måste anpassas till omständigheterna, bland annat fastighetens ålder. Det är svårt att ge några mer detaljerade regler om undersökningsplikten eftersom att omständigheterna vid fastighetsköp är alltför olika.6
Undersökningsplikten innebär att köparen bär risken för att ett visst förhållande är upptäckbart. Omvänt svarar säljaren för fel som köparen inte borde ha upptäckt vare sig säljaren visste om felet eller inte. I detta ligger ett incitament för säljaren att lämna
upplysningar om fastighetens skick. Det finns däremot inte någon generell upplysningsplikt för säljaren som innebär att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten.7
Köparens undersökningsplikt går så långt som rimligen kan begäras. Den ska motsvara vad en normalt kunnig fastighetsköpare klarar av. Detta innebär att den som köper en villa inte behöver göra en lika utförlig undersökning som den som köper en industrifastighet.
Villaköparen ska inte behöva anlita en besiktningsman för att kunna säga att han har fullgjort sin undersökningsplikt.
Hur noggrann köparen ska vara går inte att fastställa. Vid misstanke om fel måste köparen göra noggrannare kontroller och om köparen har anledning att tro att fastigheten inte har ett visst fel kan en mindre undersökning göras. 8
2.1 Säljarens uttalanden före köpet
Utgångspunkten är att det räcker med en normalt bevandrad köpares undersökning och en sådan ska inte behöva ta till en expert. Om en köpare däremot märker felsymtom kan
undersökningen utökas i den meningen att han ofta får anlita en expert för att få en förklaring till felsymtomet.9
Köparens undersökningsplikt kan reduceras på grund av olika omständigheter.
Utgångspunkten är att ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren har uppgett. Köparens
undersökningsplikt bör alltså i princip falla bort om säljaren har lämnat garanti eller enunciation. Då säljaren som svar på köparens frågor har lämnat lugnande besked eller bagatelliserat ett felsymtom bör undersökningsplikten reduceras.10
5 Idag använder sig köpare ofta av fackmän vid sina fastighetsköp.
6 Prop, 1989/90:77, s 40f
7 Prop, 1989/90:77, s 61
8 Svensson, Ulf, Fastigheter, s 26f
9 Grauers, s 195
10 Grauers, s 196f
Köparens undersökningsplikt kan också utökas på grund av olika omständigheter. Den utökas om säljaren lämnar upplysningar som är varnande besked. En köpare behöver inte göra ingrepp i byggnad eller mark om det inte finns särskilda skäl att göra det. Om det kommer fram att undersökningsplikten utökas finns det anledning att anlita en expert.11
Vilka uppgifter säljaren lämnar om fastigheten kan ha betydelse när det gäller
undersökningsplikten. Om säljaren till exempel lämnar en förklaring till ett felsymtom som gör att felet kan anses vara bagatellartat, kan säljaren normalt inte åberopa bristande
undersökning från köparens sida om felet anses vara allvarligt. Säljarens uppgifter kan också vara betydelsefulla på det sättet att de utgör varningssignaler som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.12
3 Säljarens upplysningsplikt
Fastigheter säljs i befintligt skick. Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt mot köparen. Säljaren kan vara skyldig att berätta vad han vet om köparen frågar något konkret, men köparen kan inte kräva att säljaren ska göra några undersökningar i frågan. Säljaren har inte heller någon skyldighet att berätta om saker som är allmänt kända.13
Säljarens underlåtenhet att lämna upplysningar kan bli relevant. Om fastigheten ska användas för ett särskilt ändamål och säljaren måste ha insett detta särskilda ändamål, kan hans
underlåtenhet att lämna upplysning om att fastigheten inte lämpar sig för just detta ändamål medföra att felpåföljder kan göras gällande.
Även om säljaren har en upplysningsplikt beträffande sådant som han känner till, så saknar han skyldighet att göra en undersökning för att kunna lämna lämpliga upplysningar om inte särskilda omständigheter föranleder annat.14
Det är ointressant huruvida säljaren upplyser köparen om avvikelser från dennes
förväntningar. Om köparens förväntningar är befogade står säljaren risken redan av den anledningen. En utebliven upplysning ändrar inte på det förhållandet. Om köparens
förväntningar istället är obefogade, står han risken för att de inte kommer att uppfyllas. Inte heller här ändrar en utebliven upplysning på det förhållandet. Säljarens upplysningsplikt är alltså en spegelbild av köparens undersökningsplikt på den punkten att den endast omfattar sådant som lagen redan definierar som fel i fastigheten.
Felbedömningen utgår från köparens förväntningar med avtalets beskrivning av fastigheten som utgångspunkt. Säljaren kan påverka köparens förväntningar om fastigheten genom att före köpet lämna olika upplysningar. Om upplysningarna gäller sådant som en normal köpare skulle ha förväntat sig, har säljaren genom att påverka köparens förväntningar ändrat
underlaget för felbedömningen. Om köparen trots upplysningen skulle förvänta sig att fastigheten är annorlunda än vad upplysningen har givit, står han enligt huvudregeln för att förväntningen inte är riktig.15
11 Grauers, s 198
12 Prop 1989/90:77, s 41
13 Svensson, s 26
14 Hellner Jan, Speciell avtalsrätt 2, s 59
15 Kihlman, s 183f
4
Den part som har upplysningsplikt och underlåter att upplysa om ett för honom känt förhållande riskerar att på något sätt bli ansvarig för detta på grund av sin vetskap.16
4 Besiktning
För närvarande saknas det regler om att en fastighet ska besiktigas av en sakkunnig före köpet. Det ligger dock i sakens natur att säljaren inte kan få gehör för ett påstående att köparen har brustit i sin undersökningsplikt i fråga om en avvikelse som den sakkunnige inte märkt. Den som har köpt ett småhus anses ha fullgjort sin undersökningsplikt om fastigheten före köpet besiktigats av en i byggnadstekniska frågor erfaren person. Köparen ska kunna desarmera undersökningsplikten genom att han skaffar ett skriftligt besiktningsutlåtande av en yrkesman på området. En avvikelse som inte tas upp i besiktningsutlåtandet kommer att betraktas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Det är en fördel om besiktning av köpeobjektet kommer till stånd vid småhusköp. Parterna får en fastare grund för sin uppgörelse.17
Detta var ett förslag till en hjälpregel till 4 kap 19 § JB som småhusköpsutredningen föreslog.
Men i lagrådsremissen avstyrkte departementschefen denna hjälpregel, eftersom det i praktiken är oklart vilka bedömningar en besiktningsman ska göra.
Som sagt ska det räcka med att en tillräckligt kunnig lekman gör undersökningen. Det som blir frågan då är vad som gäller om köparen har anlitat en besiktningsman. Anledningen till att köparen anlitar en besiktningsman är dels att köparen vill kunna påtala eventuella defekter redan då villkoren och priset diskuteras, dels att köparen vill kunna vara säker på att fel som besiktningsmannen inte upptäckt klassas som dolda. Om besiktningsmannen inte upptäcker ett fel som den kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka får köparen ändå svara för felet.18 En vanlig missuppfattning är att besiktningsmannens uppgift är att uppfylla köparens
undersökningsplikt. Det kan finnas omständigheter som besiktningsmannen inte informerats om till exempel uppgifter från säljaren till köparen. En besiktningsman bör inte ta ansvar för annat än tekniska bedömningar.19
Om köparen har anlitat en besiktningsman förskjuts inte gränsen mellan upptäckbart och dolt fel. Om det inte vore så skulle det innebära att säljaren har fördel av att köparen anlitar en besiktningsman. Det som är avgörande för gränsdragningen är fortfarande vad en normalt bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka.20
16 Grauers, s 211
17 Prop 1989/90:77, s 42f
18 Grauers, s 201f
19 Elfström, s 293ff
20 Grauers, s 201f
5 Rättsfall
5.1 NJA 1985 s 871
Detta rättsfall illustrerar hur köparens undersökningsplikt kan utökas.
Håkan J hade förvärvat en fastighet och yrkade på förpliktande för Sune H att som nedsättning av köpeskillingen att till honom erlägga 43 731 kr.
Som grund för sitt yrkande gjorde Håkan J gällande att fel förelåg i fastighetens elektriska anläggningar. Han menade att Sune H i samband med försäljningen talat om att den elektriska installationen i hela fastigheten omgjorts nyligen. Håkan J ansåg att fastigheten saknade en egenskap som kan anses ha utfästs. Håkan J gör också gällande att ifrågavarande fel och brister inte varit besiktningsbara och att fastigheten därför avvek från vad han haft anledning att räkna med vid köpet.
Sune H bestred kravet och menade att han inte gjort några utfästelser i det aktuella avseendet.
Enligt Sune H avvek inte fastigheten från vad köparen har haft att räkna med på grund av byggnadens ålder och vad Håkan J kunnat iaktta vid sin besiktning av fastigheten.
Tingsrätten menar att det är utrett att Håkan J besökt fastigheten två gånger före köpet, varvid han andra gången besiktigade fastigheten mera grundligt. Där har han kunnat fastställa att köket var nyrenoverat och att tapetsering och målning i övrigt var i gott skick. Håkan J kunde se nya ledningar, el-centralen var ny och på övervåningen stack det upp nya kablar från ett uttag. Sune H har i sin tur uppgivit att han endast sagt att elektriciteten var ny i köket.
En köpare av ett äldre hus måste i normalfallet räkna med att det elektriska systemet byggts ut med tiden och därför kan vara av varierande kvalitet. Detta ställer stora krav på hans
undersökningsplikt. Med beaktande av Sune H:s uppgifter om nydragning av elektricitet i köket och vad Håkan J borde ha upptäckt vid undersökningen får Håkan J anses vara berättigad till ersättning.
Hovrätten säger att med hänsyn till husets ålder Håkan J har haft att räkna med att det elektriska systemet kunde vara bristfälligt. Det har således ålegat honom att göra en närmare undersökning. Vid en sådan undersökning skulle de brister som förelåg ha kunnat upptäckas.
Vid de anförda förhållandena är Håkan J inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen på grund av fel på de delar av elsystemet som inte påståtts vara nygjorda.
De framgår av utredningen att de fel som konstaterats på nämnda elledningar borde ha kunnat upptäckas vid en ytlig undersökning. Hovrätten anser att Håkan J inte fullgjort sin
undersökningsplikt vad det gäller elledningarna i köket. Håkan J är därmed inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen på grund av de fel som fanns i köket.
I Högsta domstolen sägs det att regler om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet finns i 4 kap 19 § JB. Enligt dessa är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst. Även om någon utfästelse inte föreligger är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet.
Håkan J har i första hand påstått att Sune H gjort en utfästelse som innebar att elsystemet utförts enligt svensk standard.
6
Av förarbetena till JB framgår att avsikten har varit att en utfästelse ska ha karaktären av en sorts garanti. Det innebär att det åtminstone erfordras tämligen preciserade uttalanden från säljaren för att det ska kunna anses vara fråga om en utfästelse som befriar köparen från hans speciella undersökningsplikt.
Fastighetens ålder och skick och uttalanden som ger skäl att misstänka fel kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning. Å andra sidan kan köparens undersökningsplikt också minska. Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur att en köpare inte ofta själv kan utföra en meningsfull undersökning och får därför anlita en expert på området.
Det fel som har förekommit i den här fastighetens elektriska utrustning är av sådan
beskaffenhet att de borde ha upptäckts med en med noggrann undersökning. Håkan J anses därmed ha eftersatt sin undersökningsplikt och hans talan om nedsättning av köpeskillingen vinner inte bifall.
5.2 NJA 1996 s 584
Detta rättsfall illustrerar hur oense de olika instanserna kan vara när det gäller undersökningsplikten.
Birgitta M köpte en fastighet av makarna S och yrkade på att Tingsrätten skulle förplikta dem att solidariskt utge 49 358 kr.
Fastigheten omfattar ett enplanshus och ett friliggande förrådshus, som från början var ett fritidshus. Säljarna använde fastigheten för permanentboende, vilket Birgitta M också tänkt göra. Vid kontraktstillfället var fastigheten behäftad med sådana fel och brister att den avvek från vad Birgitta M med fog kunnat förutsätta. Säljarna upplyste henne inte om något av de fel som senare uppdagades.
Birgitta M gjorde gällande att fel förelåg beträffande avloppsanläggningen, eltillförsel, tvättmaskin och tvättstuga.
När Birgitta M skulle använda duschen i fastigheten första gången rann vattnet inte undan i avloppet. Det kom också upp avloppsvatten ur diskhon. I mitten av juni frågade en granne om hon inte skulle tömma avloppstanken eftersom det inte var gjort sedan vintern. Hon tömde avloppstanken men i augusti var den full igen. Det som var fel på avloppsanläggningen var att anläggningens utförande medfört att avloppssystemet blivit tätt och inte kunnat ta emot vatten. Det rör sig om ett dolt fel, som förelegat vid tiden för förvärvet och som Birgitta M inte hade kunnat upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten.
Makarna S bestred käromålet och gjorde gällande att det i fråga om avloppsanläggningen inte förelegat något fel vid tiden för köpet. Avloppsanläggningen fungerade när makarna S
avträdde fastigheten.
Tingsrätten menar att det inte i målet är utrett om avloppsanläggningen fungerat dåligt under den tid makarna S ägt fastigheten. Det är således inte styrkt att makarna S förfarit svikligt i detta avseende.
Vad det gäller avloppsanläggningen har det framkommit att det finns en propp i PVC-röret som förhindrat vattnet från brunnen att rinna till infiltrationsanläggningen. Tingsrätten finner att proppen inte kunnat bildas under kortare tid. Felet måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet.
Fastigheten är av sådan ålder att Birgitta M borde ha räknat med fel. Hon borde därför ha gjort en närmare undersökning av den del som var tillgänglig för undersökning.
På grund av det ovan anförda är inte Birgitta M berättigad till ersättning.
Hovrätten finner att fastigheten varit behäftad med det fel som påståtts och att felet måste ha funnits vid tidpunkten för köpet.
Utredningen visar att avloppsanläggningen fungerade när makarna S avträdde fastigheten. Det är ostridigt att vattnet inte rann undan när Birgitta M använde duschen. Symtom på felet har alltså uppträtt kort tid efter tillträdet. Det kan därför inte uteslutas att symtom på felet skulle ha kunnat upptäckas av Birgitta M under hennes undersökning av fastigheten före köpet. Hon hade till exempel kunnat lyfta på locket till avloppsbrunnen. Det får då anses vid handen att Birgitta M underlåtit att företa sin undersökning fullt ut och då kan inte felet ses som dolt.
Birgitta M har därför inte rätt till ersättning.
Högsta domstolen menar att så som trekammarbrunnen var konstruerad är det omöjligt att det före köpet kan ha stått vatten över det utgående avloppsröret. Det får då anses uteslutet att felet hade kunnat upptäckas vid en undersökning av brunnen före köpet.
Brunnen visade inte heller på tidigare störningar i avloppet. Varken husets ålder eller dess användning har givit anledning till en mera grundlig undersökning. Det ovan anförda ger Birgitta M rätt till ersättning.
5.3 NJA 1979 s 790
Köparens undersökningsplikt kan reduceras och det illustreras i detta rättsfall.
Ljunggren förvärvade en fastighet av Andersson och förpliktande för honom att till såsom avdrag på köpeskillingen utge 8 000 kr.
På fastigheten fanns det ett boningshus och den hade även en enskild avloppsanläggning.
Färskvatten kom ur en grävd färsvattenbrunn. Avloppsanläggningen nyinstallerades 1968- 1970. Avloppsvattnet leds genom rör till en på fastigheten belägen trekammarbrunn. Här renas avloppsvattnet. Sedan leds vattnet vidare till en sjunkbrunn och där tränger
avloppsvattnet ut i marken.
Grunderna till yrkandet var att det fjorton dagar efter tillträdet uppkom stopp i
avloppsanläggningen. Ljunggren upptäckte att sjunkbrunnen var fylld med avloppsvatten och svämmade över. Det visade sig också att trekammarbrunnen också var fylld med vatten. Vid en närmare undersökning kunde det konstateras att marken kring sjunkbrunnen var mättad på vatten och att den inte kunde absorbera vattnet tillräckligt.
8
Ungefär en månad efter drabbades Ljunggrens lille son av kräkningar när han åt välling.
Ljunggren misstänkte då att det kunde vara fel på vattnet. Vid en bakteriologisk undersökning visade det sig att vattnet var otjänligt som dricksvatten. Förklaringen till detta torde vara att avloppsvattnet kommit ner i färskvattenbrunnen.
Andersson hade vid köpet uttryckligen sagt att det inte var något fel på vare sig färskvattenbrunnen eller avloppsanläggningen.
Ljunggren gör sammanfattningsvis gällande att fastigheten vid tidpunkten för köpet dels avvek från vad Andersson särskilt hade utfäst och dels från vad Ljunggren med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med. Ljunggren menar att felet på
avloppsanläggningen måste ha funnits även under den tid Andersson ägt fastigheten. Genom att Andersson inte berättade om detta så uppträdde han svikligt.
Andersson bestred käromålet. Avloppsanläggningen har under hans tid som ägare av fastigheten använts på vanligt sätt. Den har hela tiden fungerat utan anmärkning.
Färskvattenbrunnen har också fungerat utan att någon olägenhet märkts.
Det enda som Andersson sa vid köpet var att han upplyste om att vattenbrunnen brukade sina vid torkperioder sommartid.
Tingsrätten säger att det är inte visat att Andersson gjort några uttalanden rörande fastighetens vatten och avlopp som ger Ljunggren rätt till avdrag på köpeskillingen.
När det gäller avloppsanläggningen är det inte utrett att denna fungerat bristfälligt under den tid Andersson ägt fastigheten. Det är därmed inte styrkt att Andersson förfarit svikligt.
Hovrätten menar att vatten- och avloppsfrågorna måste ha varit av väsentlig betydelse för Ljunggren vid köpet. Med hänsyn till det och fastighetens ålder har Ljunggren haft särskild anledning att undersöka fastigheten noggrant före köpet. Det framgår att Ljunggren inte gjort någon närmare undersökning av avloppet och därför har Ljunggren brustit i sin
undersökningsplikt.
Det är inte utrett att färskvattnet varit otjänligt som dricksvatten redan vid köpet och då är Ljunggren inte berättigad till avdrag på köpeskillingen.
Högsta domstolen menar att när det gäller Ljunggrens undersökning av sjunkbrunnen så skulle han ha behövt gräva i jorden och det finns ingen särskild anledning att göra det.
Avloppsanläggningen har sådan ålder att Ljunggren bort räkna med förekomsten av dolda fel.
Uttalandet av Andersson om att färskvattenbrunnen kunde sina under sommaren har snarare gett Ljunggren den uppfattningen att fastigheten inte var behäftad med de fel som förelåg.
På grund av det anförda är Ljunggren berättigad till avdrag på köpeskillingen.
5.4 Slutsatser av rättsfallen
NJA 1985 s 871 anses vara ett exempel på en mycket långtgående undersökningsplikt för köparen. HD:s uttalanden ger en hänvisning om att det kan krävas att en köpare regelmässigt anlitar en expert även när det inte finns några särskilda varningssignaler. Denna dom har kommenterats av småhusköpsutredningen som anser att köparens undersökningsplikt inte bör vara för långtgående21. I normalfallet när varningssignaler inte förekommer ska
undersökningen kunna göras utan medverkan av experter på området.22 HD ansåg att köparen borde ha anlitat en sakkunnig som hade upptäckt ett flertal fel i installationen.23 I detta
rättsfall hänvisar HD till sin tidigare praxis, men rättsfallet innebär en skärpning av undersökningsplikten jämfört med tidigare praxis. Läsaren får närmast det intrycket att en köpare bör anlita en sakkunnig för att vara på den säkra sidan.24 Detta rättsfall ger också en fingervisning om hur en köpares undersökningsplikt kan utökas. Därför ska en köpare alltid vara uppmärksam på de varningssignaler som finns.
Det som kommer fram i 1996 s 584 är att Högsta Domstolen anser att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt, medan underinstanserna menar att hon inte har gjort det. Det kan tyda på att eftersom att HD:s dom är prejudicerande, de vill att undersökningsplikten inte ska vara så långtgående som underinstanserna anser.
I NJA 1979 s 790 menar HD att köparens undersökningsplikt reduceras i och med säljarens uttalande. HD menar också att en köpare inte ska behöva gräva i jorden om det inte finns särskild anledning till det. Köparen har i detta fall fullgjort sin undersökningsplikt och
undersökningen av färskvattenbrunnen har reducerats. I detta rättsfall kommer HD fram till att det är tillträdet som är utgångspunkt och avgörande för säljarens felansvar.25 HD menar också att det uttalandet från säljaren, att det enda han kände till var att dricksvattnet kunde ta slut när det var torrt på sommaren, var ägnat att bibringa köparen den uppfattningen att den inte var behäftad med de fel som faktiskt förelåg.26
21 SOU 1987:30, s 93
22 Elfström, s 279
23 Elfström, s 287
24 Elfström, s 312
25 Elfström, s 242
26 Elfström, s 284
10
6 Analys
Det som framgår av doktrinen är att ett fel inte är relevant om det är upptäckbart. Här görs en objektiv bedömning och ställning tas till vad en tillräckligt kunnig och noggrann lekman skulle ha kunnat upptäcka. Utgångspunkten för om fel föreligger är att köparen före köpet gjort en sådan undersökning som påkallats med hänsyn till omständigheterna vid köpet och den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.
En köpare ska inte behöva anlita en sakkunnig utan det ska räcka med att köparen är normalt erfaren på området. Om det däremot finns felsymtom som inte köparen själv kan dra slutsatser av krävs det att han går vidare med sin undersökning. Här kan han tvingas anlita en
sakkunnig.
Säljarens uttalanden före köpet kan också ha betydelse. Köparens undersökningsplikt kan både reduceras och utökas på grund av dessa.
Fastigheter säljs i befintligt skick och säljaren har inte någon generell undersökningsplikt mot köparen, det innebär att han inte behöver undersöka fastigheten för att hitta fel. Han har dock en upplysningsplikt mot köparen i de frågor han känner till.
Om köparen har anlitat en besiktningsman är anledningen dels att köparen vill kunna påkalla eventuella defekter redan då villkoren och priset diskuteras och dels att köparen vill vara säker på att de fel som besiktningsmannen inte upptäckt klassas som dolda. Det kan vara värt att anlita en besiktningsman om köparen vill vara på den säkra sidan. Detta kommer också fram i ett av rättsfallen.
Det som kommer fram i rättsfallen är att undersökningsplikten kan utökas och bli ganska sträng mot köparen. I NJA 1985 s 871 redovisas en mycket långtgående undersökningsplikt för köparen. Det visar på att HD ibland kan frångå sin tidigare praxis och utöka
undersökningsplikten. Läsaren av detta rättsfall får intrycket att en besiktningsman bör anlitas för att köparen ska kunna vara på den säkra sidan.
I NJA 1996 s 584 är de olika instanserna oense om hur fallet ska avgöras. Här reducerar HD köparens undersökningsplikt jämfört med underinstanserna. Detta tyder på att HD vill att undersökningsplikten ska vara på en lagom nivå och inte alltför långtgående.
I fallet NJA 1979 s 790 reduceras köparens undersökningsplikt i och med säljaren uttalande.
Här kan den slutsatsen dras att det alltid är värt att lyssna på köparen och ta hans uttalanden på allvar.
De slutsatser som kan dras är att en normalt kunnig och bevandrad köpare ska kunna göra undersökningen av fastigheten själv. Köparens undersökningsplikt går så långt som rimligen kan begäras. Det är dock att rekommendera att en fackman anlitas om köparen vill vara på den säkra sidan.
7 Sammanfattning
Undersökningsplikten har historisk bakgrund. Sedan länge tillbaka har en köpare ålagts en generell undersökningsplikt.
Utgångspunkten för bedömningen om fel föreligger är om felet är upptäckbart. Det betyder att fel föreligger om en normalt kunnig och bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka felet vid sin undersökning.
Köparens undersökningsplikt kan utökas eller reduceras beroende på vilka uttalanden säljaren gör före köpet.
Köparen av en fastighet behöver inte anlita en fackman för att undersöka fastigheten utan det räcker om han själv är normalt kunnig och bevandrad.
Fastigheter säljs i befintligt skick och säljaren har inte någon generell upplysningsplikt mot köparen.
12
Källförteckning
Elfström Jan, Fel i fastighet, 1996, AB Svensk byggtjänst, Stockholm Grauers Folke, Fastighetsköp, 2001, Juristförlaget, Stockholm
Hellner Jan, Speciell avtalsrätt 2, 2000, Nordstedts juridik, Stockholm Kihlman Jon, Fel, 1999, Nordstedts juridik, Stockholm
Svensson Ulf, Fastigheter, 2002, Björn Lundén Information AB, Uddevalla NJA 1996 s 584
NJA 1985 s 871 NJA 1979 s 790
Proposition 1989/90:77 SOU 1987:30
