Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2017/0112 MBN-1 Diariekod: 212
Miljö- och byggnadsnämnden
Bygglov för nybyggnad av hotell och uthus,
fasadskyltar, parkering samt rivningslov för befintliga byggnader på fastigheten EJDERN 16, Snöbollsvägen 3
Förslag till beslut
1. Rivningslov för rivning av befintligt enbostadshus med tillhörande komplementbyggnad beviljas enligt 9 kap 34 § PBL.
2. Bygglov beviljas med liten avvikelse för nybyggnad av hotell och uthus, fasadskyltar och parkering enligt 9 kap 30 och 31 b §§ plan- och bygglagen (2010:900), PBL
3. Avgiften är 101 540 kr enligt taxa fastställd av kommunfullmäktige.
Inkluderar rivningslov, bygglov för nya hus, skyltarna och parkering.
Faktura skickas separat.
Sammanfattning
AB Svenska Betonghus har sökt bygglov för uppförande av hotellbyggnad i två våningar plus källare med en byggnadsarea om 209 m2, uppförande av ett uthus/servicehus i en våning plus källare med en byggnadsarea om 41 m2, uppsättande av 2 st. fasadskyltar, samt anläggande av 8 st. parkeringsplatser.
I ansökan ingår rivning av befintligt enbostadshus med tillhörande komplementbyggnad.
Huvudbyggnaden rymmer 27 övernattningsrum på 13-21 m2 med pentrykök varav 2 rum belägna i entréplan är tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Rummen är fördelade på tre plan och nås med hiss och trappa. Två fasadskyltar bestående av friliggande bokstäver kommer att sättas upp på huvudbyggnaden.
Servicehuset rymmer i markplan en reception med en personaltoalett som är tillgänglig för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga, soprum och trappa till källaren. I källarplan finns dessutom ett gym i anslutning till teknikrummet, tvättrum för gäster och ett omklädningsrum med dusch för personalen.
Utanför huvudbyggnaden finns plats för tillfällig uppställning av sopkärl som kan rullas ut via en särskild ramp samt 8 st parkeringsplatser belägna inom
fastigheten, varav 1 plats är avsedd för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga.
Bakgrund
Planförutsättningar
För fastigheten gäller detaljplan nr 403, lagakraftvunnen 1993-10-28, som föreskriver att marken får bebyggas med bostäder och kontorsbyggnader i högst två våningar (BK II). Endast en huvudbyggnad och högst ett uthus per fastighet får uppföras. Huvudbyggnaden får inte vara högre än 6,2 meter och uthus får inte högre än 3,7 meter och taklutningen ej brantare än 27 grader.
Förslaget överensstämmer med detaljplanen i alla delar förutom när det gäller entréramper och ljusbrunnar som är delvis placerade på prickad mark.
Yttranden
Berörda sakägare har beretts möjlighet att yttra sig över föreslaget i enlighet med 9 kap 25 § PBL. Inga negativa synpunkter har inkommit.
Remisser
Förslaget har remitterats till SEOM, trafikkontoret, brandförsvaret och till Hotell och restaurangfacket.
SEOM har inga erinringar emot föreslagen lösning på sophantering. De anger att utsorterat matavfall och brännbart hushållsavfall lämnas i kärlen i
fastighetens miljörum. Kärlen ska sedan dras ut av personal till en plats nära gatan där bilen som hämtar kan stanna och lasta. Det är viktigt att kärlen är placerade på hårdgjord yta och inte längre än 10 meter från
sophämtningsbilens stoppställe.
Brandförsvaret, Attunda Brandkår har svarat att de inte har något emot föreslaget men, eftersom huvudbyggnaden föreslås med franska balkonger vars inbördes avstånd är mindre än 1,20 meter får fönsterdörrar inte vara öppningsbara annat än med nyckel, verktyg eller liknande. Det för att säkerställa brandskyddet.
Hotell och Restaurangfacket har inkommit med ett yttrande där de uppger att de inte kan bedöma kvalitén på arbetsmiljö och säkerhet utan att ha sett den fysiska byggnaden när den är klar.
Trafik- och fastighetskontoret har inga negativa synpunkter på åtgärden och ställer sig positiva till förslaget byggnadsprojekt.
Skäl för beslut Markanvändning
Ändamålbestämmelsen BKII i gällande detaljplan står för tillåten markanvändning och våningsantal. Aktuell detaljplan är från år 1993 och anses ha vunnit laga kraft med stöd av ÄPBL 1987:10 då beteckningen K innefattade och medgav även uppförande av hotell. Ansökan om uppförande av ett hotell på aktuell mark anses därför vara en planenlig åtgärd som följer detaljplanens syfte.
Byggnadshöjden
Huvudbyggnaden och servicehuset bedöms hålla sig inom detaljplanens tillåtna byggnadshöjd på 6,2 meter för huvudbyggnaden och 3,7 meter för uthus. Den indragna vinden ryms inom det 45 graders planet som inåt byggnaden möter fasadplan och bedöms inte påverka byggnadens höjd.
Räcket runt takterrassen på servicehuset är av samma material och kulör som räcket vid entréramperna och bedöms vara en icke mätvärd byggnadsdel som inte påverkar byggnadens höjd och som är till fördel för byggnadens utseende.
Ägaren till grannfastigheten Ejdern 17 har godkänt föreslagen takterrass.
Våningsantal och källare
Enligt Boverket kan källarplan och vindsplan samtidigt vara våning. Med våning avses ett brukbart utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas uppåt av ett tak och nedåt av ett golv.
Med källarplan avses golvplanet i varje del av en källare som är avgränsad med på varandra följande bjälklag samt ytterväggar. Med vindsplan avses golvplanet i en vind.
Våningsantalet i en byggnad är summan av alla våningar som är belägna över varandra. Trots detta ska en våning vid prövning av bygglov inte anses vara en våning om:
1. avståndet mellan dess golvnivå och byggnadshöjden är < 1,5 meter eller 2. den i sin helhet är belägen över byggnadshöjden, eller
3. dess bruttoarea är mindre än 1/5 av den närmast underliggande våningens hela bruttoarea, eller
4. avståndet mellan medelmarknivån och golvet i våningen närmast ovanför är mindre än 1,5 meter, eller
5. den i sin helhet är belägen under mark.
Avståndet mellan medelmarknivån invid hotellbyggnaden och golvet på entréplanets ovansida (våningen ovanför) är i aktuellt fall endast 0,80 meter.
Eftersom avståndet från markens medelnivå dit är mindre än 1,50 meter får källaren inte klassas som våning. Källarplanet i detta fall ska undantas vid beräkning av våningsantalet för byggnaden.
Våningsantal och vind
Enligt Boverket (BBR) avses med våning ett brukbart utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas uppåt av ett tak och nedåt av ett golv. Våningsantal i en byggnad är summan av alla våningar som är belägna över varandra.
För att ett utrymme ska vara brukbart ska tre kriterier vara uppfyllda:
1. Utrymmet måste vara möjligt för människor att ta sig in i via dörröppning, trappa, stege eller lucka.
2. Utrymmet måste ha ett beträdbart golv. Alla sorters avjämnade ytor räknas som golv, oavsett material. Däremot ska inte inspektionsbryggor eller motsvarande över isolering ses som beträdbart golv.
3. Utrymmet måste ha en rumshöjd av minst 1,90 meter på en bredd av minst 0,60 m.
Vindsförrådet i aktuell hotellbyggnad kommer att ha ett beträdbart golv men inga fönster, varken på väggarna eller i taket. Rumshöjden är på 1,89 meter och därmed lägre än 1,90 meter, varför vinden kan endast användas för tillfällig vistelse, får anses sakna brukbart utrymme. Utrymmet är avsett för att ge plats åt hissmaskinens installationer och kommer även att fungera som förvaringsplats för hotellets behov.
Tillgänglighet
Angöring, parkering, entré och kommunikationsutrymmen i huvudbyggnaden samt de delarna av servicehuset som är publika för gäster uppfyller krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga samt medger transport med sjukbår.
I entréplanet finns två gästrum som är tillgängliga för personer som sitter i
rullstol med den nivån som motsvarar tillgänglighetskrav i bostäder enligt Svensk Standard SS914214.
Antalet parkeringsplatser är 8 st och bedöms vara 1,5 p-platser mer än vad
kommunens uppskattade preliminära behov med hänsyn till byggnadens storlek.
Parkeringsplatserna för rörelsehindrade finns inom 25 meters gångavstånd från tillgänglig entré.
Servicehuset bedöms vara tillgängligt utom vid toaletten på gymmet i källaren.
Behovet anses ändå vara tillgodosett med toaletten vid omklädningsrum och toaletterna i de särskilt anpassade gästrummen.
Sökanden har lämnat in ett utlåtande om tillgänglighet gjort av en sakkunnig.
Det finns inga generella krav om tillgänglighet för just hotell men de krav som finns på entréer till byggnader, publika lokaler och arbetsplatser anses enligt utlåtandet vara uppfyllda i både huvudbyggnaden, servicehuset och på ytor som används för angöring till hotellet.
Parkering
I kommunens parkeringsplan är exploatörer vid nybyggnation skyldiga att anordna parkering inom den egna fastigheten. Förslaget har 8 p-platser varav 1 plats är avsedd för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.
Aktuell fastighet ligger cirka 700 meter från Norrvikens pendeltågstation och busshållplats Bandyvägen med 8 busslinjer ligger 100 meter ifrån fastigheten.
Parkeringsplanen saknar en fastlagen detaljerad parkeringsnorm och talar om att färre parkeringar leder till en lugnare trafikmiljö med färre fordon. Valet av parkeringstalet vid nyexploatering är en balansgång mellan utbud och efterfrågan samt att faktorer såsom tillgång till kollektivtrafik spelar roll. Se sidan 47-48 på Parkeringsplan från 2016.
Mot bakgrund av att det finns tillgång till närbelägen trafikmedel i form av buss- och tåg får behovet av antalet p-platser för aktuellt byggnadsprojekt anses vara tillgodosett med 8 p-platser enligt förslag.
Utrymningsvägar
Varje rum utformas som en egen brandcell och förses med minst två av varandra oberoende utrymningsvägar. Utrymning sker via korridor och trappor ut till det fria. Rummen i källarplanet har högsittande fönster och förväntas inte användas som utrymningsvägar. Utrymning från rummen i källarplan får ske via trappor, precis som utrymning från rum i övriga våningsplan.
Utformning, anpassning m.m.
Byggnadens fasader föreslås vara vitputsade lik NCS S0502-Y, på en grå betongsockel lik NCS S2500-N. Häng- och stuprännor, samt dörr- och fönsterkarmar i mörkgrå kulör lik NCS S8000-N. Takets flacka ytor beläggs med svart papp och vertikala ytor beläggs med svart falsad plåt.
Balkongräcken på hotellbyggnaden och räcken runt takterrassen på servicehuset utförs i stål som målas i mörkgrå kulör lik NCS S8000-N.
Fasadskyltarna består av fri liggande belysta bokstäver i en mörkgrå kulör.
Utmed Norrvikenleden finns byggnader med varierande fasadmaterial och kulör samt olika taktyper. Flera villor utmed leden har putsade fasader, både vit och grått förekommer men även fasader beklädda med rött tegel.
Taktäckningsmaterialet är också varierande, svarta, mörkgråa, röda pannor är vanligast. Mitt emot aktuell fastighet ligger bensinmacken OKQ8 med självservicehall med fasader i vitmålad plåt och längre söderut ligger brandstationen med tegelfasader i två våningar.
Föreslagen hotellbyggnad och servicehus utformas med vitputsade fasader och svart tak med mörka plåtdetaljer. Föreslagen fasadkulör och takkulör förekommer inom området varför byggnaderna bedöms ha fått en
utformning och ett utseende som uppfyller kraven på anpassning till
landskapsbilden och intresset av en god helhetsverkan i enlighet med 2 kap 6 § PBL. Byggnaderna anses vara lämpliga för sitt ändamål och uppfyller kraven på god form, färg och materialverkan enligt 8 kap 2 § PBL.
Åtgärden bedöms inte vara till nackdel för natur- och kulturvärdena på platsen, inte heller medför en betydande olägenhet för grannarna.
Planavvikelser
Enligt 9 kap 31 b § Plan- och bygglagen får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. Avvikelsen är liten, eller
2. Åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt.
Entréramperna behövs för personer med nedsatt rörelse- och
orienteringsförmåga och ljusbrunnarna behövs för att få ljusinsläpp till rummen i källarplanet, men eftersom de föreslås delvis på prickad mark som enligt planen inte får bebyggas är de planstridiga.
Sammantaget anser miljö- och byggnadskontoret att avvikelserna är av ringa omfattning i förhållande till det i övrigt planenliga förslaget samt att dessa små avvikelser är nödvändiga för att på ett ändamålsenligt sätt kunna bebygga den aktuella marken.
Avvikelserna i detta ärende bedöms inte motverka detaljplanens syfte som är att möjliggöra byggandet av kontor-hotell-bostäder. Miljö- och byggnadskontorets samlade bedömning är att lov kan ges med liten avvikelse förenligt med 9 kap 31 b § Plan- och bygglagen.
Parkeringsplatserna på prickad mark innebär i detta fall ingen avvikelse från detaljplanen då anläggandet av p-platser inom planlagda områden vars planer tagits fram med stöd av ÄPBL (1987:10) ska inte tolkas som att marken bebyggs.
Patrik Öhrström Oscar Arizcurinaga Rodolfo Castiglioni
T.f. Förvaltningschef Bygglovschef Handläggare
Bilagor:
1. Nybyggnadskarta inkom 2017-05-24 2. Bygglovsritningar inkom 2017-05-17 3. Utlåtande om tillgänglighet 2017-05-17 4. Utlåtande som sophantering 2017-05-18 5. Godkännande Ejdern 5,17,19 2017-05-19 6. Utlåtande om brandsäkerhet 2017-05-24 7. Utlåtande om arbetsmiljö 2017-05-29
8. Utlåtande om trafiksäkerhet 2017-05-29
