datum 2014-02-04
diarienummer
2013-00551
Dp 5329
UNDERRÄTTELSEHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för fastigheten TROJA 2 i Innerstaden i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med planen är att göra det möjligt att inreda fler bostäder i den befintliga villan med adress Limhamnsvägen 42. Villan är uppförd omkring 1961 i 3 våningar och källare och har en totalyta om ca 780 kvm. Idag är denna storlek på en villa inte så attraktiv som en- och tvåfamiljsvilla. Därför önskar fastig- hetsägaren att bygga om villan till 7 hyreslägenheter.
Fastigheten Troja 2 ägs av Fastighetsgruppen i Malmö och har en area som är 1696 kvm.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den kan hanteras med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7§
och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe.
Planområdet används idag för bostäder och skall även i fortsättningen användas för bostäder och är förenligt med översiktsplanen samt bedöms sakna intresse för en bredare allmänhet. Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljö- påverkan som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljö- konsekvensbeskrivning upprättats.
Den befintliga villan är uppförd som ett bostadshus i ett bostadsområde. Villan skall fortsätta att vara bostad. Det enda som ändras är att det får bo fler än 2 familjer i villan.
Länsstyrelsen meddelar 2013-10-30 att de har inget att invända mot kommunens bedömning att planen inte medför betydande miljöpåverkan enligt 4 kap. 34§ plan- och bygglagen.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN
Villan ingår i kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden.
Planområdet berör även riksintresse kustzon. Planförslaget innebär att befintlig villa behålles och byggs om till flera bostäder. Stadsbyggnadskontoret bedömer att detta inte kommer att påverka kustzonen negativt.
ÖVERSIKTSPLAN
Översiktsplanen för Malmö anger bostäder och service. Det nu aktuella plan- förslaget följer översiktsplanen.
STRANDSKYDD
Området har inte tidigare omfattats av strandskydd varför någon ny prövning inte behöver göras.
PLANPROGRAM
Planprogram behöver ej upprättas eftersom byggnadens användning som bostad ej ändras.
GÄLLANDE DETALJPLANER
För planområdet gäller detaljplan 109, laga kraft 1935. Den anger bl.a. fri- liggande villabyggnad i 3 våningar och för högst 2 familjer.
För fastigheten gäller tomtindelning 1280K-95T som efter den 2 maj 2011 gäller som planbestämmelse.
ÖVRIGA PROGRAM
Fastigheten ingår i Stadsbyggnadskontorets Riktlinjer för Fridhem, Västervång, Bellevue, antagen av Stadsbyggnadsnämnden 2000-12-14. Den anger bl.a.
följande för området där fastigheten Troja 2 ingår:
Patriciervillorna längs Limhamnsvägen bör även i fortsättningen bevaras.
I översiktsplan för Malmö 2000 är kvarteret Troja markerat som värdefull miljö.
Vissa villor i kvarteret Troja har kulturhistoriskt intresse.
Ytterligare förtätning genom delning av fastigheter är olämpligt. Vid eventuell förtätning skall minsta tomtstorlek vara 1600 kvm.
Husen bör så långt som möjligt utnyttjas för boende.
HISTORIK I PROCESSEN
Fastighetsägaren, Fastighetsgruppen i Malmö, ansökte 2013-05-03 om planändring för att fler än 2 familjer skall kunna bo i byggnaden. Den 22 augusti 2013 beslutade Stadsbyggnadsnämnden att detaljplanearbetet kan på- börjas med enkelt planförfarande.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN OCH PLANFÖRSLAG
HISTORIK OCH BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN SAMT PLANFÖRSLAG
På fastigheten Troja 2 beviljades 1959 bygglov för en villa med kontor. Redan 1960 beviljades bygglov för den nu befintliga villan i gult tegel. Arkitekt var Ragnar Näsman. Villan är uppförd i 3 våningar och källare. Villans totalyta är ca 780 kvm, varav bostadsarean är ca 585 kvm och biarean ca 195 kvm. Idag är denna storlek på en villa inte så attraktiv som en- och två-familjsvilla. Därför önskar fastighetsägaren att bygga om villan till 7 hyreslägenheter. Det blir till största delen 3-rumslägenheter. Detaljplanen anger att det endast får finnas 2 bostäder och därför behöver detaljplanen ändras. På baksida av villan mot trädgården beviljades bygglov 1969 för tillbyggnad av ett poolrum på ca 140 kvm som nu byggs om till bostäder. Delar av poolrummet förändras och får även en mindre påbyggnad med bostäder.
I byggnaden kommer hiss att installeras och hela byggnaden göres tillgänglig.
För att parkeringen inte skall dominera på tomten och synas så lite som möjligt kommer parkeringen att anordnas under poolrummet och under del av trädgården. Det underjordiska garaget och dess infart har utformats i samråd med en arborist så att de 4 stora bokarna som finns i västra delen på tomten kan bevaras. Dessa träd är vitala, friska och säkra och viktiga för miljön.
I ett befintligt uthus/garage i gränsen mot fastigheten Troja 3 kommer en gemensamhetslokal samt utrymme för fastighetsskötseln att anordnas.
Villans utseende mot Limhamnsvägen kommer inte att förändras mycket. Det är mindre ändringar avseende t.ex. fönster, takkupa. Den största förändringen är invändigt samt förändring och en mindre påbyggnad på del av poolrummet som finns på villans baksida mot trädgården. Dessutom anordnas ett under- jordiskt garage vars syfte är att påverka miljön minimalt. Stadsmiljön kommer således ej att förändras påtagligt.
Plankartan har försetts med varsamhetsbestämmelser avseende byggnadens utseende och material. Enligt fastighetsägaren är befintliga plåtarbeten i grönmålad plåt. Vid byte skall grönmålad plåt eller kopparplåt användas.
Fönstren är idag målade i gråblått och vitt medan de större är lackerat ädelträ, vilket skall behållas.
Planförslaget följer översiktsplanen.
Till denna planbeskrivning bifogas ett fotomontage från arkitekt Magnus Rydstern som visar hur byggnaden kan se ut efter ombyggnad.
GRÖNYTOR, LEK- OCH REKREATIONSYTOR
Detaljplanen omfattar endast fastigheten Troja 2 som är en villatomt. Allmän platsmark saknas således.
Eftersom det är en befintlig villatomt från omkring 1960 finns redan en uppvuxen trädgård med planteringar, träd, avvattning av tomten, anordningar för att ta upp nivåskillnader mm.
Den befintliga villan behålles och poolrummet byggs på med bostäder. Under marken anordnas ett garage med planteringar ovanpå. Trädgården kommer därmed att ha ungefär samma utsträckning som idag.
På fastighetens västra del mot fastigheten Troja 1 finns 4 stora bokar som skall bevaras. Träden har besiktigats av en arborist mars 2013 som meddelar att dessa träd är vitala, friska och säkra. Eftersom dessa träd är mycket viktiga för stadsmiljön har planbestämmelse införts att träden skall bevaras och att marklov erfordras för fällning av träd.
Den stora befintliga trädgården kan användas av såväl barn som vuxna. På andra sidan Limhamnsvägen utefter havet finns mycket stora rekreations- och grönområden.
FASTIGHETER
FASTIGHETSSTORLEKAR OCH FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
Enligt PBL 5 kap 18 § får man i en detaljplan bl.a. bestämma hur området skall vara indelat i fastigheter (fastighetsindelningsbestämmelser). För fastigheten Troja 2 gäller idag tomtindelning 1280K-95T, som numera gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. Denna upphör att gälla i den del där den nya detaljplanen läggs.
Syftet med detaljplanen är inte att förändra fastigheten Troja 2. Därför införes en fastighetsindelningsbestämmelse att fastigheten Troja 2 skall utgöra en fastighet.
TRAFIK
GÅNG- OCH CYKELTRAFIK
Gång- och cykelväg finns längs Limhamnsvägen precis utanför fastigheten.
KOLLEKTIVTRAFIK
På Limhamnsvägen utanför fastigheten går busslinje 32 och hållplatsen finns precis i närheten.
ANGÖRING
Fastigheten Troja 2 angöres som idag mot Limhamnsvägen. In- och utfarten flyttas några meter väster ut. Den resterande fastighetsgränsen mot gatan förses med utfartsförbud.
PARKERING
Fastigheten Troja 2 kommer att ha 7 lägenheter. I det underjordiska garaget anordnas 7 bilplatser samt 11 cykelparkeringar. Framför byggnaden anordnas 2 besöksplatser. Ur stadsmiljö- och kulturhistorisk synpunkt skall ytterligare
parkeringsplatser ej anordnas i trädgården. Det är viktigt att den gröna trädgårdsmiljön behålles.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
Eftersom byggnaden på fastigheten Troja 2 är befintlig finns redan teknisk försörjning.
Avfallshanteringen skall anordnas inom fastigheten enligt Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun.
PLANKARTANS BESTÄMMELSER
Plankartans bestämmelser har anpassats efter det aktuella projektet.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Planområdet omfattar endast fastigheten Troja 2 som är privatägd. Detalj- planen omfattar ej allmän platsmark. Fastighetsägaren ansvarar för för- ändringar inom planområdet.
En ny in- och utfart till garaget anordnas mot Limhamnsvägen. Utformningen ska göras enligt Gatukontorets gällande standard, t.ex. ska cykel- och gångbana vara genomgående över utfarten. Innan arbete påbörjas ska detaljerad ritning godkännas av gatukontorets drift- och underhållsavdelning. Kontaktperson:
Susanne Jörlöv, tel. 040 – 34 14 78.
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området.
Om lägenheterna dimensioneras för utrymning med hjälp av räddningstjänsten krävs tillgänglighet direkt till fasaden så att varje enskild lägenhet kan nås.
Räddningstjänstens bärbara stege kan användas vid utrymning om avståndet mellan marken och balkongens överkant eller fönstrets underkant inte överstiger 11 meter. Vidare gäller att avståndet mellan takfönstrets underkant och takkant inte får överstiga 0,5 meter om utrymning ska ske via räddnings- tjänstens stegutrustning. Om räddningstjänstens tillgänglighet till byggnaden inte kan säkerställas måste utrymning från lägenheterna ske utan hjälp av räddningstjänsten, exempelvis via ett Tr2-trapphus.
Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och bygg- nation.
I samband med bygglov skall byggherren redovisa detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
Markhöjden på fastigheten Troja 2 varierar mellan +3,9 till +5,3. Det planerade garaget kommer därmed, i likhet med villans befintliga källarvåning, delvis att ligga under +3 meter. Vid bebyggande under +3 meter skall hänsyn tas till framtida stigande havsnivå.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnads- nämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2013-04-25. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal.
De åtgärder som krävs på allmän platsmark för ny utfart samt återställande av befintlig utfart ska ske på fastighetsägarens bekostnad.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD OCH KULTURMILJÖ
Villans utseende mot Limhamnsvägen kommer inte att förändras mycket. Det är mindre ändringar avseende t.ex. fönster, takkupa. Den största förändringen är invändigt samt förändring och en mindre påbyggnad på del av poolrummet som finns på villans baksida mot trädgården. Dessutom anordnas ett underjordiskt garage vars syfte är att påverka miljön minimalt. Stadsmiljön kommer således ej att förändras påtagligt.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder med hänsyn till risker är nödvändiga i området. Byggnaden ligger i ett villaområde.
LUFTKVALITET
Enligt Malmö stadsatlas mätning 2013 framgår att luftföroreningar är måttliga halter där ingen risk för att Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid överskrids.
MARKFÖRORENINGAR
Med hänsyn till att planområdet inte har varit bebyggt eller haft verksamheter före villans uppförande omkring 1960 är risken för markföroreningar inte stor.
Villan är idag uppvärmd med gas. Villan har tidigare varit uppvärmd med olja.
Enligt uppgift från nuvarande och tidigare ägare av fastigheten ligger oljetanken nedgrävd mellan befintlig byggnad och Limhamnsvägen 1½ till 2 meter under marken. Tanken är sanerad och fylld med sand.
VATTENKVALITÉ
Den befintliga villan behålles och poolrummet byggs på med bostäder. Under marken anordnas ett garage med planteringar ovanpå. Trädgården kommer därmed att ha ungefär samma utsträckning som idag. Villan har idag befintliga dräneringssystem. Detaljplanen kommer därmed ej att medföra några förändringar avseende konsekvenser för vattenkvalitén.
RADON
Byggnaden ligger i ett medel- och lågriskområde.
ELEKTROMAGNETISKA FÄLT
I närheten finns inga nätstationer och kraftledningar.
INDUSTRIBULLER
I närheten finns inga industrier.
TRAFIKBULLER
Stadsbyggnadskontorets stadsatlas mätning 2012 anger att vägbullret i förträdgården mot Limhamnsvägen varierar mellan 55-65 dB. Vid den befintliga stenmuren mot Limhamnsvägen är värdet 65-70dB. På trädgårdssidan bakom villan är värdet 40-50 dB.
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden inne- hållas vid nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A) maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljud- dämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå som inte överstiger 50 dB(A).
Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas.
En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska klaras och vad som gäller vid avsteg.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER
FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER
För fastigheten Troja 2 gäller idag tomtindelning 1280K-95T, som numera gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. Denna upphör att gälla i den del där den nya detaljplanen läggs.
Syftet med detaljplanen är inte att förändra fastigheten Troja 2. Därför införes en fastighetsindelningsbestämmelse att fastigheten Troja 2 skall utgöra en fastighet.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN TROJA 2
Fastigheten berörs inte av några konsekvensen.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål.
Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att hyreslägenheter och mindre bostäder införes i ett område där stora enbostadshus dominerar.
BARNPERSPEKTIV
Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Plan- området har redan en bra miljö för både barn och vuxna genom att villan redan har en uppvuxen trädgård samt tillgång till de stora rekreationsområdena på andra sidan Limhamnsvägen.
TILLGÄNGLIGHET
I den befintliga byggnaden installeras hiss och planlösningarna utformas så att lägenheterna blir tillgängliga för alla.
KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Fastigheten Troja 2 ligger i ett villaområde och har därför inte kommunal och kommersiell service i den närmaste omgivningen. Närmaste service finns vid Fridhemstorget, Regementsgatan samt Erikslust. Avståndet till dessa platser är drygt 500 meter.
Eftersom byggnaden kommer att innehålla endast 7 bostäder i förhållande till idag 1-2 bostäder är påverkan på förskolor och skolor liten.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 15 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft.
UTÖKAD LOVPLIKT
På fastighetens västra del mot fastigheten Troja 1 finns 4 stora bokar som skall bevaras. Träden har besiktigats av en arborist mars 2013 som meddelar att dessa träd är vitala, friska och säkra. Eftersom dessa träd är mycket viktiga för stadsmiljön har planbestämmelse införts att träden skall bevaras och att mark- lov erfordras för fällning av bokar.
UNDERLAG TILL planarbetet
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter.
Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020
Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genom- förande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas.
ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ
Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige.
MILJÖBYGGPROGRAM SYD
Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Inom planområdet är all mark privatägd varför miljö- byggprogrammet är vägledande.
TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ
Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en mål- medveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter.
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Underlag för detalj- planen grundar sig på ett förslag från fastighetsägaren Fastighetsgruppen i Malmö och dess konsult arkitekt Magnus Rydstern.
Josephine Nellerup Åke Hesslekrans
