Bygg- och fastighetsekonomprogrammet 180 hp
Konsekvenser av en fri hyressättning i nyproduktion
En studie om hur fri hyressättning i nyproduktion påverkar fastighetsägare och den svenska
bostadsmarknaden
Företagsekonomi 15 hp
Halmstad 2021-06-07
Liv Woxberg och Wilma Mauritzson
Sammanfattning
Titel: Konsekvenser av en fri hyressättning i nyproduktion
Ämne: Kandidatuppsats i företagsekonomi med inriktning verksamhetsstyrning, 15 hp Författare: Liv Woxberg & Wilma Mauritzson
Nyckelord: nyproduktion, hyresreglering, avreglering, marknadshyra, investeringsstöd, hyressättning
Problemformulering:
Hur kan en fri hyressättning i nyproduktion påverka lönsamheten för fastighetsbolag?
Hur kan en fri hyressättning i nyproduktion påverka bostadsmarknaden och utbudet av hyresrätter?
Vilken roll kan det återinförda investeringsstödet spela i en fri hyressättning i nyproduktion?
Syfte: Syftet med studien var att beskriva hur en fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter kan påverka fastighetsbolags lönsamhet, bostadsmarknaden och utbuden av hyresrätter samt vilken roll det återinförda investeringsstödet kan ha.
Metod: Studien genomfördes genom en kvalitativ undersökning där 10 respondenter från Stockholm och Göteborg intervjuades. Vidare användes en abduktiv forskningsansats.
Slutsats: Studien visade att fastighetsbolagens lönsamhet inte kommer påverkas genom högre hyror utan snarare genom tryggare investeringar med mindre risk. Bostadsmarknaden har en trögrörlig efterfrågan, vilket skapar svårigheter för utbudet att möta efterfrågan. En fri hyressättning i nyproduktion bör inte begränsa möjligheten för staten att genom investeringsstöd subventionera utvalda nybyggnadsprojekt mot vissa villkor.
Abstract
This study has examined what effects rent control deregulation in new production could have for the profitability of real estate companies at the Swedish housing market and the supply of rental apartments. The study also examined what role the reintroduced investment aid plays when deregulating rent control in new production.
In order to answer the study´s research questions, a qualitative method was adopted in which 10 semi-structured interviews was conducted. After the interviews, the theoretical framework was further supplemented according to new approaches that was found during the interviews.
The study therefore started in a deductive method approach, but during the later stage inductive elements were implemented, which resulted in an abductive approach.
The study showed that real estate companies’ profitability will not be affected by higher rents but rather by safer investments with less risk. A free market-based rent in new production will not lead to increased rents as these are already close to an expected market level. Real estate companies would have more safety in that the rent set applies. It is hard to say exactly how a deregulation of rent control in new production will affect the supply of rental apartments at the Swedish housing market. The Swedish housing market has a slowly adapted supply range, which creates difficulties for the supply to meet the demand. The fact that it takes a long time to plan and build new construction leads to a risk that a lot may have changed, both in terms of economic conditions and in demand, before the construction is actually completed. Despite the fact that investment support was reformed when it was reintroduced, both the industry organizations and the majority of the real estate companies that participated in the study are of the opinion that it could have worked more efficiently.
Keywords: new production, rent control, deregulation, market rent, investment aid, rental system
Förord
Först vill vi tacka vår handledare Gunnar Wramsby som har varit med oss under processen samt bidragit med värdefull feedback och kunskap. Tack för du ställt upp för oss under arbetsgången. Vi vill såklart även tacka samtliga respondenter som tog sig tiden att delta i vår studie samt att ni visat stort intresse och engagemang för undersökningen och vårt resultat.
Utan era givande intervjuer hade studien inte varit möjlig.
Slutligen vill vi tacka varandra för ett fint samarbete genom hela arbetet.
Halmstad 2021-05-19
______________ _____________
Liv Woxberg Wilma Mauritzson
Innehållsförteckning
___________________________________________________________________________
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Problemdiskussion ... 2
1.3 Forskningsfrågor ... 4
1.4 Syfte ... 4
1.5 Avgränsningar ... 4
1.6 Centrala begrepp ... 4
2. Teoretisk referensram ... 6
2.1 Produktionskostnad ... 6
2.2 Hyresreglering ... 7
2.2.1 Bruksvärdesprincipen ... 7
2.2.2 Presumtionshyror ... 8
2.3 Egensatt hyra ... 9
2.4 Januariavtalet för fastighetsbranschen ... 9
2.4.1 Dir. 2020:42 – Fri hyressättning vid nyproduktion ... 10
2.5 Prissättning ... 10
2.6 Marknadshyra ... 11
2.7 Utbud och efterfrågan på en fri hyresmarknad ... 12
2.8 Utbud och efterfrågan på hyreslägenheter som följer bruksvärdesprincipen ... 13
2.9 Fastighetsbolagens utmaningar vid nyproduktion ... 15
2.10 Investeringsstöd ... 16
3. Metod ... 18
3.1 Övergripande forskningsansats ... 18
3.2 Litteraturgenomgång ... 19
3.3. Empirisk studie ... 19
3.3.1 Val av bolag/organisationer ... 20
3.3.2 Val av intervjupersoner ... 20
3.3.3 Datainsamling ... 21
3.3.4 Dataanalys ... 22
3.4 Trovärdighet ... 23
3.4.1 Validitet ... 23
3.4.2 Reliabilitet ... 24
3.5 Etiska övervägande ... 24
4. Empiri ... 25
4.1 Förväntade kostnader och intäkter ... 25
4.1.1 Produktionskostnad ... 25
4.1.2 Långa ledtider och många krav försvårar och fördyrar byggandet ... 26
4.1.3 Hyra per kvadratmeter ... 26
4.1.4 Försäljningspris per kvadratmeter ... 27
4.1.5 Lönsamhet för produktion av hyresrätt respektive bostadsrätt ... 27
4.2. Dagens hyressättningssystem ... 28
4.2.1 Hur fastighetsbolagen sätter hyrorna idag ... 28
4.2.2 Respondenternas åsikter om dagens hyresregleringar ... 29
4.3 Marknadshyra ... 31
4.3.1 Förväntningar på en fri hyressättning ... 31
4.3.2 Fri hyressättning som incitament till ökat byggande av hyresrätter ... 33
4.3.3 Konsekvenser på bostadsmarknaden av en fri hyressättning ... 34
4.3.4 Årlig hyreshöjning ... 36
4.4 Investeringsstöd ... 37
5. Analys ... 40
5.1 Begränsningar i dagens hyressystem ... 40
5.2 Konsekvenser av en fri hyressättning i nyproduktion ... 42
5.2.1 Utbud och efterfrågan med fri hyressättning i nyproduktion ... 42
3.2.2 Komplex marknad ... 43
5.2.3 Trögrörligt utbud på bostadsmarknaden ... 44
5.3 Årlig hyresuppräkning ... 45
5.4 Investeringsstöd ... 45
6. Slutsatser, bidrag och fortsatt forskning ... 47
6.1 Slutsatser ... 47
6.2 Bidrag ... 49
6.3 Fortsatt forskning ... 49
7. Källor ... 50
Bilagor ... 55
Bilaga 1 - Mail som skickats till respondenterna ... 55
Bilaga 2 – Intervjufrågor till privata fastighetsbolag ... 56
Bilaga 3 - Intervjufrågor till allmännyttiga fastighetsbolag ... 58
Bilaga 4 – Intervjufrågor till branschorganisationer ... 60
Figurförteckning
___________________________________________________________________________ Figur 1 Utbud och efterfrågan på en fri hyresmarknad (Lindbeck, 2016) ... 13Figur 2. Utbud och efterfrågan på hyreslägenheter som följer bruksvärdesprincipen (Boverket, 2013) ... 15
Figur 3. Egenkonstruerad analysmodell ... 40
Tabellförteckning
___________________________________________________________________________ Tabell 1 Information om respondenterna ... 211. Inledning
___________________________________________________________________________
I det inledande kapitlet presenteras först bakgrund till ämnet och därefter en
problemdiskussion som mynnar ut i de tre frågeställningar som studien utgår ifrån. Slutligen presenteras kortfattat studiens syfte och avgränsningar samt förklaringar av centrala
begrepp.
___________________________________________________________________________
1.1 Bakgrund
För 20–30 år sedans fanns det ett överskott av bostäder i Sverige. Detta gjorde att
fastighetsägarna inte kunde ha höga krav eller för höga hyror eftersom det då fanns en ökad risk för vakans (Lind, 2016). Hyresgästerna hade större möjlighet att hyra en lägenhet med rätt bekvämligheter och välfungerat tekniskt system, som dessutom låg nära arbetsplatsen till en rimlig hyra. Valde invånaren att bosätta sig en bit utanför storstadsregionerna var hyrorna ännu lägre (Lind, 2016). Över tid har bostadssituationen dock förändrats och det är idag ett högre tryck på den svenska bostadsmarknaden och befolkningstillväxten har lett till en ökad efterfrågan på bostäder (Lundström et al., 2007). Idag är det betydligt svårare för människor att hitta en bostad som uppfyller kraven till en rimlig hyra (Lind, 2016). Bostadsbristen är som störst i storstadsregionerna Stockholm-Uppsala, Göteborg och Malmö (Boverket a, 2020) men den drabbar även fler människor i medelstora orter (Lind, 2016). I de fall där hyran är låg är ofta bostadskön lång och människor som inte har tillräckligt med kapital för att köpa en bostadsrätt behöver stå i kö i flera år för att finna ett boende (Regeringen, 2020). Ungdomar som för första gången flyttar ut från sina föräldrar brukar efterfråga mindre hyresrätter som första bostad (Lundström et al., 2007). Efterfrågan på mindre hyresrätter beror på att ungdomar ofta saknar större kapital och har en önskan om att vara rörliga på
arbetsmarknaden, vilket utesluter en bostadsrätt. Ungdomar och studenter tenderar att efterfråga hyresrätter som är belägna centralt. Idag finns det få hyresrätter med
förstahandskontrakt på den öppna marknaden som uppfyller kraven (Lundström et al., 2007).
I september 2019 var antalet lediga lägenheter bland de lägsta över tid (Boverket a, 2021).
Det fanns endast 26 000 outhyrda lägenheter och av dessa var 14 000 under reparation eller ombyggnad. Detta innebär totalt sett att endast 0,6 % av alla hyreslägenheter var tillgängliga för uthyrning (Boverket a, 2021). Det är även svårare att hitta ett boende snabbt då de mer lättillgängliga boendena ofta är dyrare (Lind, 2016). Bostadsbristen som finns på flera orter begränsar invånarnas arbetsmöjligheter och försvårar för företag att kunna rekrytera
kompetent personal (Cars et al., 2013). Det är för dyrt för invånare att hitta boende i de eftertraktade områdena, vilket i sin tur påverkar landets ekonomi (Regeringen, 2020).
Idag utgör andelen hyresrätter 28,3 % av alla boenden i Sverige, vilket gör hyresrätter till den näst vanligaste bostadsformen (SCB, 2021). Genom att ha hyresrätter på bostadsmarknaden får människor ett flexibelt boende som inte kräver en kapitalinsats (Regeringen, 2020).
Hyresgästen får ett tryggt boende då det finns ett uppsägningsskydd samt skydd mot stora hyreshöjningar.
1.2 Problemdiskussion
Produktionen av nya bostäder har ökat markant under de senaste åren. Under 2020 ökade produktionen av hyresrätter med 115 % från föregående år (Boverket a, 2020). Orsaken till den starka utvecklingen av hyresrätter kan bero på investeringsstödet som flera lägenheter fick i slutet av 2019 och i början av 2020 (Boverket a, 2020). Trots den ökade produktionen finns det en bostadsbrist på flera orter i landet (Regeringen, 2020). Bostadsbrist definieras av att det är svårt att hitta hyreslägenheter samt att invånarnas inkomster inte ökar lika mycket som bostadspriserna (Cars et al., 2013). En vanlig missuppfattning är att bostadsbrist råder när det är svårt att hitta billiga lägenheter i attraktiva områden men detta stämmer inte.
Bostadsbrist råder när de minst attraktiva områdena i en stad har lång kötid samt när markpriserna är höga även i förorterna (Cars et al., 2013). För att kompensera bostadsunderskottet som finns i Sverige och för att bemöta den förväntade
befolkningstillväxten behöver det produceras mellan 59 000 och 66 000 bostäder årligen under tidsperioden 2020–2029 (Boverket b, 2020).
Idag, och sedan införandet år 2006, har fastighetsägare i Sverige möjlighet att träffa
förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra för hyreslägenheter inom nyproduktion (Sveriges Allmännytta, u.å). Presumtionshyror sätts genom att utgå från de faktiska
produktionskostnaderna (Fastighetsägarna, u.å) och hyran är avsedd att ge fastighetsägare möjlighet att ta ut en högre hyra än vad tillämpning av bruksvärdesprincipen skulle innebära.
(Sveriges Allmännytta, u.å). Vid beslut om investering i en fastighet kan fastighetsägare med hjälp av presumtionshyror räkna med att hyran kommer ge kostnadstäckning och en rimlig avkastning under 15 år. Utöver presumtionshyror har fastighetsägare även alternativet att sätta egensatta hyror, vilket görs i de fall där de inte får till kollektiva hyresförhandlingar (Svensk Byggtjänst, 2020). Fastighetsägare kan då välja att förhandla individuellt direkt med
hyresgästen. Nackdelen med egensatta hyror är att det finns en risk att hyran sänks vid en eventuell prövning mot bruksvärdesprincipen.
I januari 2019 ingicks dock det s.k. Januariavtalet, en uppgörelse mellan regeringspartierna, Socialdemokraterna och Miljöpartiet de gröna, samt Centerpartiet och Liberalerna
(Nationalencyklopedin, u.å). Ett av områdena som avtalet behandlar är bostäder och hur fler bostäder behövs för att bryta en växande boendesegregation samt för att underlätta för ungdomar att få sin första bostad. För att uppnå målen anser regeringen att en reformation som bland annat öppnar upp för ökad konkurrens är nödvändig (Regeringskansliet a, 2019).
Regeringen har därför beslutat att tillsätta en utredning om fri hyressättning vid nyproduktion.
Hyressättningen för nyproduktion sätts efter en inledande period genom gängse förhandling alternativt enligt en tariff grundad på jämförbara objekt för att uppnå en gradvis anpassning och förutsägbarhet (Regeringskansliet, 2020).
Ett hyressättningssystem som tar hänsyn till invånarnas betalningsvilja kan leda till större hyresvariationer (Björklund & Klingborg, 2011). Ekonomisk forskning visar att
kundvärdebaserad prissättning kan vara en väsentlig faktor till långvarig lönsamhet
(Hinterhuber, 2008) då det kan leda till ökad försäljning och högre vinstmarginaler för företag (Codini et al., 2012).
När det gäller prissättning i form av hyra för en lägenhet råder det dock delade meningar om beslutet angående en utredning för fri hyressättning vid nyproduktion (Sveriges Allmännytta, 2020). De stora förändringar utredningen medför kommer att skapa osäkerhet inför
investeringsbeslut när det kommer till byggprojekt. Motståndare till förslaget är
Hyresgästföreningen som anser att förslaget är vansinnigt då många idag redan betalar 50 till 60 % av disponibel inkomst i hyra (SVT Nyheter, 2020). Hyresgästföreningen uttrycker att många hyresgäster riskerar att få en hyreshöjning på upp till 5000 kr i månaden om
marknadshyror implementeras. Marknadshyror kan även leda till större pendlingskostnader samt flyttkostnader då fler människor inte längre har råd att bo i områdena där arbeten finns (Hyresgästföreningen a, u.å).
Andra förespråkar att marknadshyror inte behöver leda till högre hyror. Marknadshyra
innebär att utbud är lika med efterfrågan, vilket inte alltid behöver innebära höga hyror (Lind, 2016). Mellan 1970 och 1990-talet var det marknadshyror i stora delar av det svenska
bostadsbeståndet. De mindre attraktiva områdena hade då en relativt låg marknadshyra. Det argumenteras även för att det nuvarande hyressystemet är ohållbart. Att fasthålla det
befintliga hyressystemet leder till att hyresrätter omvandlas till bostadsrätter samt att merparten av nyproduktion kommer vara i andra upplåtelseformer än hyresrätter (Turner, 2001). Genom att införa fri hyressättning på nyproduktion har regeringen förhoppningar på ökade förutsättningar för ett större utbud på hyresrätter som kommer uppfylla efterfrågan.
Detta kan därefter leda till minskade bostadsköer samt att fler invånare får
förstahandskontrakt på hyresrätter (Regeringen, 2020). Risken med att få hyran sänkt vid egensatta hyror skulle kunna försvinna med en reform som tillåter en fri hyressättning för nyproduktion (Svensk Byggtjänst, 2020).
Då Januariavtalet, innehållande en utredning om en fri hyressättning för nyproduktion, är ett aktuellt ämne finns det inte mycket forskning som visar på hur ett sådant förslag kommer påverka fastighetsägare och utbudet av hyresrätter. Studien kommer därför ta utgångspunkt i följande forskningsfrågor utifrån ett företagsekonomiskt perspektiv:
1.3 Forskningsfrågor
Hur kan en fri hyressättning i nyproduktion påverka lönsamheten för fastighetsbolag?
Hur kan en fri hyressättning i nyproduktion påverka bostadsmarknaden och utbudet av hyresrätter?
Vilken roll kan det återinförda investeringsstödet spela i en fri hyressättning i nyproduktion?
1.4 Syfte
Syftet med studien är att beskriva hur en fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter kan påverka fastighetsbolags lönsamhet, bostadsmarknaden och utbuden av hyresrätter samt vilken roll det återinförda investeringsstödet kan ha.
1.5 Avgränsningar
Studien omfattar endast nyproducerade flerbostadshus, det vill säga det har inte tagits hänsyn till småhus och radhus, andra hyresrättsformer eller befintligt fastighetsbestånd. Studien avgränsas till att endast undersöka den svenska bostadsmarknaden.
1.6 Centrala begrepp
Flerbostadshus Definieras som ett bostadshus som består av minst tre bostadslägenheter (Boverket, 2019)
Produktionspris Definieras som summan av markpriser och byggnadspriset inklusive moms och eventuell vinst och förlust. Det utgör det totala priset för ett bostadsprojekt vilket
motsvarar försäljningspriset (SCB, 2020)
Allmännytta Är kommunala bostadsföretag som arbetar med att erbjuda både hållbara och prisvärda hyresbostäder till allmänheten (Allmännyttan, u.å)
Normhyra Används för att få lägenhetshyror jämförbara, oavsett objektets storlek. Hyrorna räknas om till en tänkt trerumslägenhet på 77 kvadratmeter, vilket görs med en allmän formel (Boverket c, 2020).
BOA Är en förkortning på bruksarea för boutrymmen och är lägenhetens yta (Hyresgästföreningen b, u.å)
Tariff-system Tariffen som kan användas vid fri hyressättning i nyproduktion är grundad på jämförbara nybyggda fastigheter med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet (Regeringen, 2020).
2. Teoretisk referensram
___________________________________________________________________________
I följande kapitel presenteras teorier från litteratur samt tidigare forskning kring ämnet.
Kapitlet kompletteras med statliga offentliga utredningar, statistik och rapporter från bland annat Boverket för att bidra till en djupare förståelse för ämnet inför kommande empiri- och analyskapitel.
___________________________________________________________________________
2.1 Produktionskostnad
Oavsett hur ett företag väljer att prissätta sina produkter krävs det att intäkter på långsikt överstiger kostnaderna för att uppnå en tillräcklig avkastning (Nilsson et al., 2016).
Inledningsvis presenteras därför kostnaden för fastighetsbolag i form av produktionskostnad.
Ofta används olika begrepp för att beskriva kostnader för ett byggprojekt där
produktionskostnad avser den totala kostnaden för ett projekt där samtliga avgifter, skatter, och även de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led, räknas in (Boverket a, 2014).
Baserat på ekonomisk teori kan det konstateras att de tre främsta faktorerna som påverkar produktionskostnadens ökning är produktionsteknik, faktorpriser och produktens utformning.
Vid bostadsproduktion kan platsen för bygget påverka produktionskostnaden (Boverket a, 2014). År 2019 var exempelvis det totala produktionspriset per kvadratmeter som högst i Storstockholm med 52 217 kr, jämfört med Södra Sverige där produktionspriset var som lägst i landet med 35 079 kr (SCB, 2020).
Ett flerbostadshus med hyresrätter hade 2019 ett lägre produktionspris per kvadratmeter lägenhetsarea på 35 632 kr, än ett flerbostadshus med bostadsrätter som hade ett
produktionspris per kvadratmeter lägenhetsarea på 49 344 kr (SCB, 2020). Detta innebär att bostadsrätter har 38% högre kostnader än hyresrätter. Skillnaden i produktionspriset beror på att markpriset för en bostadsrätt är högre än en hyresrätt. Markpriset för en bostadsrätt ligger på 10 023 kr per kvadratmeter lägenhetsarea medan markpriset för en hyresrätt ligger priset 4 465 kr (SCB, 2020). Att markkostnaden varit mycket lägre för hyresrätter än bostadsrätter visar på att hyresrätter som byggs på köpt mark inte ligger i samma lägen som bostadsrätter (SOU, 2015:105). Mellan år 1988–2013 ökade produktionskostnaden för flerbostadshus med 150 % (SOU, 2015:105). Markkostnaden, som är en del av den totala produktionskostnaden, steg under samma period med 360 %. Mellan år 2010 och 2013 stod markkostnaden för nästan hälften av den totala produktionskostnadsökningen. Att det finns ont om mark i attraktiva och centrala områden leder till att mark- och bostadspriserna drivs upp i områdena.
Markkostnaderna kan även bli dyrare till följd av dåliga markförhållanden som är svåra att bebygga.
Det är uppenbart att det finns ett starkt samband mellan produktionskostnader och hyror (Boverket a, 2014). Däremot diskuteras det huruvida det är produktionskostnaderna som avgör hyrorna eller om det snarare är konsumenternas betalningsvilja som styr
produktionskostnaden. Om det är möjligt för slutsäljaren att ta ett högt pris av kunden kommer förmodligen även underleverantörer dra nytta av efterfrågeöverskottet och höja sina priser också. Produktionskostnader och hyror följer vanligtvis varandra ganska väl men den senaste tiden har produktionskostnader i Sverige ökat något mer än hyrorna. Det finns en viss osäkerhet kring hyror för nyproduktion då fastighetsägarna behöver få täckning för sina produktionskostnader samt en rimlig avkastning genom hyresintäkter (Boverket a, 2014).
2.2 Hyresreglering
Den svenska hyresregleringen infördes under andra världskriget år 1942 (Wilhelmsson et al., 2011). Syftet med hyresregleringen var att motverka häftiga kortsiktiga hyreshöjningar som riskerade leda till att hyresgäster tvingades lämna sina lägenheter. När hyresregleringen trädde in fick det en stor betydelse för kommande hyreslagar då det bland annat ledde till att
besittningsrätten till en förhyrd lägenhet antogs. Tidigare hade hyresvärden haft rätten att säga upp en hyresgäst utan anledning en gång per år när hyreskontraktet blev ogiltigt.
Hyresregleringen innebar att hyresgästen fick ett besittningsskydd då en uppsägelse av ett hyreskontrakt var tvungen att grundas i en legitim orsak (Allmännyttan, u.å).
Hyresregleringen ersattes senare successivt mot den så kallade bruksvärdesprincipen. Som en del av utvecklingen uppfördes under samma period även kommunala, icke-vinstdrivande, fastighetsbolag med avsikt att hålla hyrorna stabila och rättvisa enligt bruksvärdesprincipen (Wilhelmsson et al., 2011).
En strikt reglerad hyressättning sägs vara missgynnsamt för investeringar och leder till en minskad produktion av privata hyresrätter (Haffner et al., 2008). Varför hyresregleringar kan bidra till en lägre produktion av hyresrätter beror bland annat på att hyran som
fastighetsägaren kan få ut begränsas samt att risken för fastighetsägaren ökar eftersom det finns en osäkerhet kring att regleringarna kan komma att ändras (Lind, 2003). Det kan bli en lägre produktion av hyresrätter då det kan finnas andra hyresreglerade lägenheter med lägre hyra, vilket leder till vakanser i nyproduktioner då efterfrågan sjunker. Även Lindbeck (2016) beskriver att en reglerad hyra leder till minskad produktion då hyresregleringarna begränsar avkastningen.
2.2.1 Bruksvärdesprincipen
I Sverige är hyrorna idag reglerade till vad som kallas bruksvärdesprincipen. Grundprincipen med bruksvärdessystemet är att hyran ska sättas efter en bostads användningsvärde och inte dess utbytesvärde (Christophers, 2013). Hyran ska enligt bruksvärdesprincipen fastställas till
ett skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde (JB 12 kap 55§). För att undersöka om en hyra är skälig görs en jämförelse med en lägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är jämförlig (lagen, u.å). Jämförelselägenheten ska i första hand tillhöra allmännyttiga
bostadsföretag och vara belägen i samma ort. Därefter jämförs lägenheternas storlek, modernitetsgrad, planlösning samt huset egenskaper i form av bullernivå, tvättstuga, garage och sopnedkast med mera. Omgivningen beaktas även där husets läge, avstånd till allmänna kommunikationer och affärer tas hänsyn till (lagen, u.å). När detta klargjorts kan lägenhetens hyra bedömas med jämförelselägenheterna. En skälig hyra innebär att hyran inte ska vara påtagligt högre än jämförelselägenheterna, vilket innebär att hyran endast får ligga 3–5%
högre än jämförelselägenheternas hyra (lagen, u.å). Besittningsskyddet är beroende av
bruksvärdesprincipen då lagen förhindrar hyresvärden att kunna höja hyran så att hyresgästen inte har råd att bo kvar längre.
Denna typ av hyressättning har dock på senare tid lett till att hyrorna i attraktiva
storstadsområden och mindre attraktiva orter skiljer sig mindre åt än vad en marknadsbestämd hyra hade inneburit (Wilhelmsson et al., 2011). Det uppstår en större risk för vakanser i vissa kommuner där den, efter bruksvärdesprincipen, reglerade hyran blir högre än vad
marknadshyran skulle blivit. Med en strikt bruksvärdesbestämd hyresreglering blir vinnarna de som bor i attraktiva, växande kommuner till en reglerad lägre hyra än vad antagen marknadshyra skulle blivit. Förlorare blir de hyresgäster som bor i mindre attraktiva kommuner till en reglerad hyra högre än vad en marknadshyra skulle kunna antas bli.
2.2.2 Presumtionshyror
Den 1 juli år 2006 infördes nya regler i Sverige för att bestämma hyran vid nyproduktion av bostadslägenheter (Boverket b, 2014). De nya reglerna handlar om så kallade
presumtionshyror vid nyproduktion och dessa behandlas i 12 Kap 55 c § JB. Avsikten med presumtionshyran är att möjliggöra en högre hyressättning vid nyproduktion än vad
skälighetsbedömningen vid bruksvärdesprincipen skulle innebära. De nya reglerna ska på så sätt förbättra förutsättningarna för att bygga nya hyreslägenheter (SOU 2017:65). Reglerna om presumtionshyra innebär i stora drag att hyresvärden och en hyresgästorganisation, för en nybyggd lägenhet, kan förhandla om en hyra som presumeras vara skälig. Hyran förhandlas då utifrån hyresvärdens produktionskostnader samt en rimlig avkastning för investeringen, till skillnad från när bruksvärdet används. Utgångspunkten är att den satta presumtionshyran ska gälla i 15 år, under den så kallade presumtionstiden, innan den kan prövas enligt
bruksvärdessystemet (SOU 2017:65). För att sätta en presumtionshyra krävs att
överenskommelsen omfattar alla bostadslägenheter i huset samt att ingen av lägenheterna är uthyrda vid tidpunkten när överenskommelsen sker mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation (Hyresgästföreningen, 2013).
Senast år 2017 gjorde regeringen en utredning om hyressättning vid nyproduktion och reglerna kring presumtionshyra (SOU 2017:65). Utvärderingen visade att
presumtionshyresmodellen har använts och fortfarande används av såväl privata som
allmännyttiga fastighetsägare vid nyproduktion av hyresbostäder. Utvärderingen visade också att framförallt allmännyttiga företag på senare år gjort fler överenskommelser om
presumtionshyra vid nyproduktion. Däremot framgick att privata fastighetsägare på senare tid i större utsträckning hellre har velat förhandla hyran vid nyproduktion direkt med hyresgästen istället för att förhandla kollektivt med Hyresgästföreningen (SOU 2017:65).
Att överenskommelser om presumtionshyra sker i relativt stor utsträckning skulle kunna visa på att modellen har etablerats på marknaden och att aktörerna, genom den ökade
kostnadstäckning som modellen ger, har anpassat sig till möjligheten för ett ökat
bostadsbyggande (SOU 2017:65). Att hyran i stor utsträckning förhandlas individuellt, direkt mellan hyresvärd och hyresgäst, skulle dock kunna vara ett tecken på att fastighetsägare och hyresgästorganisationer inte lyckas komma överens i kollektiva förhandlingar. Detta skulle också enligt utredningen kunna bero på att hyrorna som nås genom individuell förhandling närmar sig presumtionshyresnivåerna. Fastighetsägare är då inte i lika stort behov av de kollektiva förhandlingarna för att nå en hyresnivå som täcker byggkostnaderna samt en rimlig avkastning för att kunna fortsätta bygga nytt (SOU 2017:65).
2.3 Egensatt hyra
När det kommer till nyproducerade hyreslägenheter kan hyran också sättas genom så kallade egensatta hyror (Fastighetsägarna, u.å). I de fall hyran inte regleras genom det kollektiva förhandlingssystemet är hyreslagens utgångspunkt att en hyresvärd och en hyresgäst fritt kan avtala om hyran för en lägenhet (SOU 2017:65). Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte går med på ändringen har parten dock möjlighet att vända sig till
hyresnämnden som prövar om hyran är skälig. Hyran kan prövas tidigast efter 6 månader och om hyran då avviker från de bruksvärdesmässiga principerna kan den komma att sänkas (Fastighetsägarna, u.å).
2.4 Januariavtalet för fastighetsbranschen
Den 1 januari 2019 slöts Januariavtalet, en sakpolitisk överenskommelse mellan
Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna (Regeringskansliet a, 2019). Överenskommelsen omfattar totalt 73 punkter (Regeringskansliet a, 2019) där punkt 47 samt punkt 44 är av stor vikt i denna studie.
Punkt 47. Gör om investeringsstöden för hyresrätter handlar om att stöden ska koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet (Januariöverenskommelsen, u.å). Detta beskrivs utförligare i avsnitt 2.7 om investeringsstöd.
Punkt 44. Reformera hyresmodellen handlar bland annat om att en fri hyressättning vid nybyggnation införs (Januariöverenskommelsen, u.å). Hyran inom nyproduktion sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet alternativt genom gängse förhandling. Utredningen ska pågå mellan år 2019–2020 och ny lagstiftning förväntas vara på plats 1 juli 2021. En del av reformeringen av hyresmodellen är också att lägenheters kvalitet och läge ska få större genomslag i hyressättningen. Även förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter ska
reformeras för att fungera mer effektivt med ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör bland annat vad som är en rimlig årlig hyreshöjning (Januariöverenskommelsen, u.å).
2.4.1 Dir. 2020:42 – Fri hyressättning vid nyproduktion
Regeringen anser att det framtida utbudet av bostäder bör bidra till en större valfrihet för bostadssökande (Regeringen, 2020). De anser att det är nödvändigt att hyresmarknadens funktionssätt underlättar för människor att hitta den bostad de behöver, genom ett
kontinuerligt tillskott och utbud av tillgängliga hyreslägenheter. Trots att det byggts mycket bostäder de senaste åren är bristen på bostäder fortfarande stor i många delar av landet. Det har också riktats kritik mot de olika hyressättningsmetoderna vid nyproduktion. En vanlig förhandlingsöverenskommelse har inte ansetts vara tillräckligt förutsebar för att ge goda förutsättningar vid nyproduktion av hyresrätter. Mot denna bakgrund anser regeringen att hyressättningen i nyproduktion behöver reformeras och förhoppningen är att en fri
hyressättning för nyproducerade lägenheter ska bidra till ett uthålligt utbud av hyreslägenheter som svarar mot behoven. En särskild utredare ska därför lämna förslag på en modell för fri hyressättning för nyproducerade lägenheter, inklusive tariffsystem. Uppdraget ska redovisas senast 31 maj 2021 (Regeringen, 2020).
Inledningsvis ska hyresvärden kunna sätta hyran efter avtal med hyresgästerna som tecknar hyreskontraktet (Regeringen, 2020). Efter en inledande period ska hyran inom dessa bestånd sättas enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Det befintliga bostadsbeståndet ska inte omfattas av reformen och modellen som utredaren tar fram ska därför avgränsas till nyproducerade lägenheter.
2.5 Prissättning
Alla produkter har en uppsättning värdeattribut (Nilsson et al., 2016). När kunder väljer mellan ett flertal produkter på marknaden undersöker de värdet av olika alternativ. Kunderna gör sedan valet baserat på deras bedömning av produkternas värdeattribut. Vid prissättning av en produkt finns det flera metoder att använda där ekonomisk forskning visar att
kundvärdebaserad prissättning kan vara en nyckel till långvarig långsamhet (Hinterhuber, 2008). Kundvärdebaserad prissättning innebär att produktens pris baseras på det värde produkten tillför kunden snarare än på kostnader eller konkurrens (Codini et al., 2012). Att
prissätta produkter efter förväntat kundvärde kan leda till ökad försäljning och högre vinstmarginaler för företag.
Studier gjorda på den svenska bostadsmarknaden visa att kunders betalningsvilja skiljer sig beroende på vilka attribut en specifik produkt har (Björklund & Klingborg, 2011). De visar på att det finns en högre betalningsvilja för lägenheter med en högre arkitektonisk kvalitét, särskilt när det kommer till estetiska aspekter. Ytterligare studier på den svenska
bostadsmarknaden har också visat på att det finns en stor variation mellan områden när det kommer till betalningsviljan för ett boende (Björklund & Klingborg, 2011). Respondenterna i undersökningen fick även ranka hur viktiga de ansåg olika egenskaper i sitt område vara där de fem mest uppskattade ansågs vara: (1) trygghet och säkerhet; (2) mataffär i området; (3) grönområden i utomhusmiljön; (4) goda möbleringsmöjligheter; samt (5) köksinredning av god kvalitet. Den övergripande slutsatsen av studien är att betalningsviljan varierar mycket mellan olika stadsdelar och typer av bostäder. Ett hyressättningssystem som tar hänsyn till invånarnas betalningsvilja kan därför komma att få en större variation mellan exempelvis attraktiva och mindre attraktiva stadsdelar (Björklund & Klingborg, 2011).
2.6 Marknadshyra
På en fri hyresmarknad sätts hyrorna endast utifrån marknaden, det vill säga utbud och
efterfrågan kan möta varandra utan några lagstyrda regleringar (Christophers, 2013). Den som erbjuder att hyra ut en lägenhet hyr ut den till det pris som den potentiella hyresgästen är villig att betala.
Lind et al. (2016) beskriver att marknadshyra inte alltid behöver innebär högre hyror. Sverige hade under en period marknadshyra och då var det relativt låg hyra och inga köer för
hyreslägenhet framförallt i förorter. Donner et al. (2017) förklarar också att effekterna av en marknadshyra främst hade blivit märkbara i Stockholm. Den största hyresökningen, på 27 %, skulle ske bland hyresrätter som är belägna i attraktiva områden i Stockholms innerstad där genomsnittsinkomsterna är högst (Donner et al., 2017). I Stockholm ägs 35–40 % av lägenhetsbeståndet av de kommunala bolagen. Detta innebär att den offentliga sektorn hade fått in ungefär två miljarder kr per år om en marknadshyra hade införskaffats. De ökade intäkterna hade kunnat användas till att kompensera hyresgäster som staten vill gynna av fördelningspolitiska skäl. Ett sätt att genomföra kompensationen hade varit att fördubbla det nuvarande bostadsbidraget, vilket hade varit möjligt med ökade intäkter. Däremot hade det då varit nödvändigt att se över reglerna för bostadsbidrag så att flertalet som behöver
bostadsbidrag får rätt till det. Det poängteras även att tidsperioden för övergången till fri hyressättning har en stor betydelse. En snabb reglering kan leda till ett större behov av kompensation. Däremot kommer den offentliga sektorns intäkter öka snabbare, vilket krävs för att kunna finansiera kompensationen (Donner et al., 2017).
En fri hyresmarknad med ett markant inslag av individuella avtal skulle kunna leda till spontana lösningar där hyreskontrakt exempelvis binds till en viss längre tid. Detta eftersom det ligger i fastighetsägares intresse att minimera omsättningen då det ger mindre slitage och mindre administrationskostnader (Sandberg, 2002). Det kan finnas svårigheter med
hyreskontrakt på en fri hyresmarknad där båda parter löper vissa risker med att binda sig i långsiktiga kontrakt (Lind, 1994). Ett problem ligger i valet av index för hyra i långa kontrakt eftersom ingen har perfekt information om framtiden. Konsumentprisindex är olämpligt, eftersom växelkursen är rörlig, vilket innebär att en inflationsvåg utifrån kan höja priserna utan att lönerna följer. Ett sådant hyreskontrakt kopplat till KPI missgynnar därför
hyresgäster. Det omvända skulle också kunna hända där löner, och därmed
fastighetskostnader, stiger mer än KPI, vilket skulle leda till en förlust hos fastighetsägarna.
Samma svårigheter gäller dock om hyrorna skulle knytas till ett inkomstindex såväl som andra tänkbara lösningar. Det går inte i en dynamisk ekonomi att konstruera ett index som skyddar alla parter från samtliga tänkbara förändringar i olika variabler. Olika fastighetsägare skulle kunna erbjuda olika index som exempelvis KPI, Riksbankens inflationsindex eller ett renodlat fastighetskostnadsindex (Lind, 1994).
2.7 Utbud och efterfrågan på en fri hyresmarknad
En fri hyresmarknad kan i stort sett förklaras som vilken fri marknad som helst, det vill säga en marknad där inga regleringar hindrar utbudet från att möta efterfrågan. Detta kan enkelt förklaras med hjälp av figur 1 (Lindbeck, 2016) som presenteras nedan, där S (vertikal kurva) visar den totala volymen hyreslägenheter vid en viss tidpunkt, h visar jämviktshyran och D visar efterfrågan. Anta att efterfrågan på hyreslägenheter ökar från D1 till D2. På en fri marknad (figur 1a) kommer detta leda till att hyran går från h1 till en ny högre jämviktshyra, h2. Det leder till en ökad produktion av hyreslägenheter efter den nya kurvan s, vilket i sin tur gör att utbudet av hyreslägenheter ökar från q1 till q2 (Lindbeck, 2016).
Studeras istället figur 1b visas vad som händer i samma situation som den beskrivna, fast på en hyreskontrollerad marknad där hyresnivån antas vara reglerad till h1. Med regleringar förhindras hyreshöjningen som annars leder till ökad produktion av hyreslägenheter, vilket leder till ett efterfrågeöverskott som anges av avståndet q1 - q3. Den produktionsförlust som då uppstår jämfört med om en fri hyressättning hade funnits kan ses i förhållandet mellan q2 och q1 (Lindbeck, 2016).
Figur 1 Utbud och efterfrågan på en fri hyresmarknad (Lindbeck, 2016)
Marknaden uppnår dock aldrig en konstant jämvikt utan det handlar hela tiden om att experimentera med konsumenternas önskemål och betalningsvilja (Sandberg, 2002). En missuppfattning om marknadspriser kan vara att producenter sätter de priser de önskar och att konsumenter måste betala. Detta skulle dock aldrig fungera i praktiken eftersom producenter aldrig kan ta ut ett högre pris än vad konsumenterna är villiga att betala. Företaget måste, för att maximera sin vinst, hitta ett pris som de flesta kunder accepterar.
Även om teorier visar att utbudet hade korsat efterfrågan kan teorin avvika från verkligheten (Lind, 1995). En fri hyresmarknad hade inte nödvändigtvis lett till att utbudet blir lika med efterfrågan samt att det fortfarande skulle förekomma diskriminering på en fri marknad.
Hyresvärdar hade under en fri marknadshyra kunna neka uthyrning samt begära en högre hyra av vissa grupper. Etablerade företag som innehar en god lönsamhet och som vill reducera risken kan erbjuda hyresgäster en hyra under jämviktsnivån. När en lägenhet blir ledig kan företaget då identifiera de mest lönsamma köade (Lind, 1995).
På en välfungerande marknad förväntas utbudet öka när priset stiger till följd av en ökad efterfrågan (Emanuelsson, 2015). Att bostadspriserna stigit de senaste decennierna borde därför ha medfört ett ökat bostadsbyggande eftersom fler projekt då blir lönsamma. Med en hög befolkningstillväxt har bostadsbebyggandet trots allt inte varit tillräckligt i många regioner. Det verkar inte vara endast en faktor som gjort att det inte byggts fler bostäder utan snarare är det ett resultat av flera samspelande faktorer (Emanuelsson, 2015). I kapitel 2.6.2 återfinns några potentiella faktorer.
2.8 Utbud och efterfrågan på hyreslägenheter som följer bruksvärdesprincipen I nuläget finns det ett utbudsunderskott, en bostadsbrist, i attraktiva orter främst i Göteborg och Stockholm (Boverket, 2013). Den akuta bostadsbristen orsakas till stor del av
bruksvärdessystemet. Det har diskuterats att orsaken till bostadsbristen kan bero på att det befintliga bostadsbeståndet som följer bruksvärdesprincipen inte utnyttjats tillräckligt och på så sätt inte är samhällsekonomiskt effektivt. I en undersökning från Boverket (2013) beskrivs det att 90 % av den skattade välfärdsförlusten kommer från ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. De totala välfärdsförlusterna uppskattas uppnå ungefär 10 miljarder kr per år. Ett förslag för att få bukt på bostadsbristen är att öka produktionen av bostäder men däremot leder inte en ökad bostadsproduktion till att efterfrågeöverskotten på hyreslägenheter i de attraktiva lägena försvinner (Lindbeck, 2016). Om det skulle uppstå en balans mellan efterfrågan och utbud i de attraktiva områdena på grund av subventioner hade detta lett till färre nyproducerade lägenheter. Däremot hade det fortfarande funnits ett
efterfrågeöverskott på äldre lägenheter, vilket hade lett till fortsatta köer och en svart marknad (Lindbeck, 2016). Detta hände i Sverige under miljonprogrammet i mitten av 1960-talet till i mitten av 1970-talet.
Som tidigare nämnts kompletterades bruksvärdessystemet med presumtionshyror vid nyproduktion år 2006 (Boverket, 2013). Presumtionshyror kan leda till att det blir en klyfta mellan hyrans storlek för en nyproducerad lägenhet och en lägenhet som fortfarande har en bruksvärdereglerad hyra. Nyproducerade lägenheter som byggs i mindre attraktiva områden där betalningsviljan är lägre får större konkurrens från äldre lägenheter i samma område med en lägre hyra. Detta kan leda till att fler nyproducerade lägenheter blir vakanta om efterfrågan sjunker. En nackdel med presumtionshyror är att hyran endast ska gälla i 15 år från
införingsdatumet och sedan ska bruksvärdesprincipen återinföras på nyproducerade
hyreslägenheter (Lindbeck, 2016). Detta begränsar byggherrens lönsamhet då byggnader ofta är upprättade under ett sekel och inte endast under några årtionden.
Figur 2 beskriver bruksvärdessystemets välfärdsförluster på en bostadsmarknad med reglerad hyressättning (Boverket, 2013). Figuren illustrerar en utbud- och efterfrågekurva där D är efterfrågan och S är utbud. Q är kvantiteten och P är hyresnivån. Punkt J är marknadsjämvikt, efterfrågan är alltså lika med utbudet, vilket skulle uppstå med en fri marknadshyra. Dagens bostadssituation motsvarar punkt R vilket innebär en lägre hyresnivå, P2, som skär vid en lägre kvantitet i utbudskurvan, Q2, och i efterfrågakurvan vid kvantiteten Q3. Bostadsbristen som bottnar i att den reglerade hyresnivån är lägre än jämnviktshyran är skillnaden mellan Q2
och Q3. Efterfrågan är alltså större än utbudet av hyreslägenheter. Värdet på E och F beskriver de samhälleliga välfärdsförlusterna som är följden av ett för lågt utbud (Boverket, 2013).
Figur 2. Utbud och efterfrågan på hyreslägenheter som följer bruksvärdesprincipen (Boverket, 2013)
2.9 Fastighetsbolagens utmaningar vid nyproduktion
Fastighetsutveckling är komplex och marknaden kännetecknas av en osäker karaktär (Gehner, 2008). Det finns fyra aspekter som kan motivera miljön som fastighetsbolag verkar i, vilket fastighetsbolagen måste förhålla sig till oavsett om det gäller nyproduktion av hyresrätter eller bostadsrätter. Aspekterna beskriver utmaningar som fastighetsbolag kan bemöta i
verksamheten. Den första aspekten som tas hänsyn till är att det finns många aktiviteter som fastighetsbolag ansvarar över vid utvecklande av bostäder (Gehner, 2008). Fastighetsbolagen behöver till exempel finna lämplig mark, kompetent personal och få byggnadslov beviljat.
Dessutom krävs det marknadsföring för att finna hyresgäster. Den andra aspekten behandlar att varje byggprojekt är unikt då det karaktäriseras av omgivningen. Markens skick, dess juridiska status och sociala sammanhang påverkar fastighetens utvecklingsmöjligheter. Varje enskilt projekt kräver specialiserade kunskaper och kompetenser då fastighetens värde bestäms utifrån byggnaden och dess läge. Den tredje aspekten behandlar de utmaningar som uppstår utav fastighetsutvecklingsprocessernas långa varaktighet samt fastighetsmarknadens
cykliska karaktär (Gehner, 2008). Den cykliska karaktären gör det svårt att förutsäga kostnader och framtida intäkter för fastighetsbolagen. Då det är långa processer fram till att projektet är klart kan till exempel efterfrågan av ett visst boende varit högt vid starten men i slutskedet kan efterfrågan ha minskat. Den sista aspekten är att fastighetsbolag behöver förhålla sig till den långsiktiga tidshorisonten. Under en fastighets livslängd kan
fastighetsägarna variera och därför behöver fastighetsutvecklare balansera den kortsiktiga vinsten med minskade kostnader för att kunna leverera en produkt som bemöter efterfrågan.
För att skapa värde på lång sikt kan det investeras i flexibilitet och hållbarhet men däremot vet fastighetsutvecklaren inte i förväg hur extra värderingar kommer att värderas i framtiden eller hur efterfrågan kommer att se ut.
Mark- och planprocesserna gör att byggprocessen tar väldigt lång tid, vilket ökar den ekonomiska risken i byggprojekten och kan begränsa byggandet (Emanuelsson, 2015).
Exempelvis kan konjunkturläget förändras under den tid som bostäderna byggs, vilket kan påverka både hushållens efterfrågan på bostäder samt företagens möjligheter att finansiera bygget. Ofta måste bygget prövas hos kommunen genom både detaljplan och bygglov. Dessa beslut kan sedan överklagas och det är inte sällan som både detaljplan och bygglov
överklagas. Långa ledtider kan skapa osäkerhet hos aktörer som verkar på marknaden, vilket resulterar i att det endast blir ett fåtal ekonomiskt starka företag som har resurser att påbörja nybyggnadsprojekt. Att det endast är ett fåtal företag som har möjlighet att påbörja projekt leder till att det kan bli ett utbudsbegränsande förhållande på marknaden (Lind, 2003).
År 2012 gav regeringen en utredning, kallad Plangenomförandeutredningen, ursprungligen i uppdrag att se över reglerna om genomförande av detaljplan i syfte att åstadkomma en effektiv, tydlig och transparent plangenomförandelagstiftning (SOU 2013:34). Uppdraget utvidgades senare till att se över förutsättningarna för att förenkla och förkorta plan- och bygglovsprocessen. Problemen som låg till grund för utredningen var bland annat att
samspelet mellan kommuner och byggherrar behövde utvecklas för att tillgodose behovet av bostäder. Den 1 januari 2015 skedde ändringar i plan- och bygglagen (PBL), i syfte att göra plan- och bygglovsprocessen enklare, samt några mindre ändringar i plan- och
byggförordningen (Boverket c, 2021). Ändringarna i PBL innebär bland annat att fler detaljplaner hanteras med ett så kallat standardförfarande, kommunens utrymme att ställa egna tekniska egenskapskrav har reglerats och möjlighet att ge bygglov för åtgärder som innebar en avvikelse från en detaljplan eller områdesbestämmelser har utökats.
2.10 Investeringsstöd
I enlighet med Januariavtalet effektiviserades och återinfördes investeringsstödet för
hyresbostäder och studentbostäder från den 1 februari 2020 (Regeringskansliet b, 2019). Ett mer effektivt investeringsstöd önskas bidra till lägre hyror och en fortsatt hög byggtakt av hyresbostäder. Företag som väljer att producera hyresbostäder i områden med bostadsbrist eller bostäder till studenter kan ansöka om investeringsstöd från staten (Boverket b, 2021). År 2021 beräknas det totala investeringsstödet uppgå till 3,123 miljarder kr för att nästkommande
år uppgå till ungefär 4 miljarder kr och slutligen 2023 till 4,9 miljarder kr. Boverket fördelade investeringsstödet från två olika potter, en för storstadsregionerna och en för resterande områden, utifrån byggbehov och bostadsbrist. På detta sätt ges stödet till områdena som har störst efterfrågan på hyresrätter och som drabbas hårdast av bostadsbristen. Det beslutades att 75 % av investeringsstödet ska fördelas till landets storstäder och resterande 25 % till övriga områden (Boverket b, 2021).
För att kunna ansöka om investeringsstöd krävs det att hyresrätten uppfyller uppsatta krav (Boverket b, 2021). Hyresrätten måste ha en relativ låg boendekostnad där normhyran per kvadratmeter boarea per år inte vid tillträde får överstiga 1 550 kr i Stockholmsregionen, 1 450 kr i kommuner som ligger nära storstadsregionerna Stockholm-Uppsala, Göteborg och Malmö samt 1 350 kr i resterande delar av landet. Andra krav som behöver uppfyllas för att få ta del av investeringsstödet är bland annat att det ska vara en låg energianvändning och att bostäderna ska förmedlas enligt öppna principer där hyresvärden inte kan ställa för höga krav på hyresgästens ekonomi (Boverket b, 2021).
Ett investeringsstöd, det vill säga en subvention, kommer ur byggherrens perspektiv göra att fler projekt blir lönsamma (Kalbro & Lind, 2017). Detta kan öppna ett intresse för byggherrar att bygga på mark som utan subventionen inte skulle ha något värde för bostadsbyggande, eftersom den förväntade hyran för det färdiga projektet då inte skulle täcka
produktionskostnaden. Med en subvention kan projekt som dessa bli lönsamma. En generell subvention för bostadsbyggande skulle främst kunna tänkas påverka bostadsbyggandet i mindre attraktiva områden där det inte råder någon större bostadsbrist.
Med Sveriges villkorade investeringsstöd är det dock avgörande vilken hyra fastighetsägaren skulle kunna ta ut om det inte utgick någon subvention för projektet (Kalbro & Lind, 2017).
Om det exempelvis är möjligt att ta ut en så pass hög hyra att den nödvändiga
hyressänkningen subventionen kräver kommer överstiga värdet av subventionen kommer fastighetsägaren rimligtvis inte vara intresserad av stödet.
3. Metod
___________________________________________________________________________
I följande kapitel beskrivs och motiveras studiens tillvägagångssätt. Inledningsvis presenteras den övergripande forskningsansatsen och en litteraturgenomgång. Därefter motiveras val av bolag och respondenter samt hur datainsamling och dataanalys utförts. Avslutningsvis diskuteras studiens trovärdighet sett till validitet och reliabilitet och slutligen diskuteras författarnas etiska överväganden.
___________________________________________________________________________
3.1 Övergripande forskningsansats
Arbetet började med att undersöka relevant forskning inom forskningsområdet för att få en överskådlig förståelse för ämnet. Detta gjordes genom att studera skriftliga källor så som böcker, vetenskapliga artiklar samt rapporter, utredningar och lämpliga lagrum. Samtliga skriftliga källor granskades kritiskt och vid minsta osäkerhet valdes källorna bort. Genom att vara källkritiska användes endast tillförlitlig information som gav undersökningen en stabil grund. Sedan start fanns redan kunskaper kring fastighetsbranschen och dess förutsättningar, vilket gjorde att det redan fanns en grundläggande förståelse för branschens problematik. När relevant och pålitlig teori insamlats kontaktades eventuella respondenter.
För att djupare undersöka och så småningom kunna besvara studiens forskningsfrågor genomfördes ett flertal intervjuer. Undersökningen skedde därav genom en kvalitativ studie där forskningsfrågorna diskuterades och reddes ut genom reflektion och jämförelser med syftet att nå djupare förståelse kring problemet. Ledande begrepp genom arbetets gång var bland annat subjektivitet och ett hermeneutiskt synsätt eftersom den kvalitativa metoden som valdes syftar till att tolka, beskriva och jämföra olika perspektiv snarare än att förklara och generalisera.
Primärdata genom intervjuer och sekundära data i form av skriftliga källor samlades in. Innan empiriinsamlingen utvecklades ett teoretiskt ramverk som sedan låg till grund för tre
intervjuguider. Anledningen till att det utformades tre intervjuguider var för att frågorna anpassades till intervjuerna då det intervjuades allmännyttiga och privata fastighetsbolag samt branschorganisationer. Fastighetsbolagen förvaltar olika typer av bostadsupplåtelser medan branschorganisationerna är intresseföreningar för bygg- och fastighetsbranschen. Genom att intervjua privata och allmännyttiga fastighetsbolag genererades flera aspekter och synvinklar på valt forskningsområde. Intervjuerna med branschorganisationerna genomfördes för att få kompletterande uppgifter från en opartisk organisation.
När intervjuerna genomförts sammanställdes empirin och det teoretiska ramverket
kompletterades ytterligare efter nya infallsvinklar som tillkommit. Därav startade studien i en
deduktiv metodansats men under det senare skedet tillkom induktiva inslag, vilket resulterade i en abduktiv ansats som innebär att under arbetsgången växlades det mellan både teori och empiri (Söderbom & Ulvenblad, 2016).
3.2 Litteraturgenomgång
En grundlig litteraturgenomgång består av en litteratursökning samt en analys av litteraturens innehåll, där innehållet analyseras på djupet (David & Sutton, 2016). Det är väsentligt att göra en grundlig litteraturgenomgång för att kunna kartlägga forskningsfronten (Söderbom &
Ulvenblad, 2016). För att finna lämpliga vetenskapliga artiklar samt litteratur granskades tidigare uppsatser som avhandlar likande ämnen. Lämpliga källor för uppsatsen har varit litteratur, vetenskapliga artiklar, lagrum samt offentliga utredningar. Det har inte forskats de senaste åren på valt forskningsområde vilket innebär att artiklar som använts har äldre karaktär men då artiklarna har granskats kan de fortfarande anses vara aktuella. För att
komplettera saknaden av artiklar användes offentliga utredningar samt aktuella internetkällor.
I ett tidigt skede av arbetet studerades andras uppsatser, både studenter och erkända författare, med hjälp av det digitala arkivet DiVA. Detta gav en övergripande inblick i tidigare forskning om det valda ämnet samt inspiration till aktuella källor. För att söka litteratur användes
Google Schoolar samt Högskolan i Halmstads OneSearch. En litteraturgenomgång brukar vara bred och översiktlig under inledningsfasen och under arbetsgång brukar den smalna av och bli mer fokuserad på ett specifikt ämne (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Det är en fördel att börja litteraturgenomgången genom att fokusera främst på avhandlingar, tidskriftsartiklar och rapporter från lämpliga organisationer då dessa oftast är kortare samt mer fokuserade på området (David & Sutton, 2016). När litteraturgenomgången påbörjades följdes råden.
Genom att studera aktuella avhandlingar, tidskriftsartiklar och rapporter fås en förståelse för forskningsområdet då de sannolikt har referenser till tidigare central och känd forskning inom området (David & Sutton, 2016).
När det hänvisas till källor i uppsatsen ska källor refereras utifrån samma referenssystem genom arbetets gång. APA, American Psychological Association, valdes där referenserna skrivs med efternamn och årtal i den löpande texten. I referenslistan ska referenserna skrivas i bokstavsordning oberoende på den skriftliga källans ursprung (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Under arbetets gång refererades det kontinuerligt, detta för att minska risken för att glömma eller blanda ihop källor.
3.3. Empirisk studie
Syftet med studien är att beskriva hur en fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter kan påverka fastighetsbolags lönsamhet, bostadsmarknaden och utbudet av hyresrätter samt vilken
roll det återinförda investeringsstödet kan ha. I en studie med syften som är beskrivande med inriktning på förståelse genereras sannolikt data som är insamlade med intervjuteknik
(Söderbom & Ulvenblad, 2016). Eftersom syftet i denna undersökning är av en beskrivande karaktär med målet att uppnå en djupare förståelse kring frågeställningarna har en empirisk studie genomförts där empiriskt material samlats in genom djupgående intervjuer.
3.3.1 Val av bolag/organisationer
Eftersom bostadsbristen är som tydligast i storstadsregionerna Stockholm-Uppsala, Göteborg och Malmö (Boverket a, 2020) avgränsades respondenturvalet till att intervjua fastighetsbolag verksamma i dessa regioner. Potentiella intervjupersoner från Stockholm, Göteborg och Malmö kontaktades men endast företag från Göteborg och Stockholm ville delta i studien.
I studien har fastighetsbolag valts ut genom ett selektivt urval, vilket innebär att valen gjorts enligt redan befintlig kunskap och uppfattning om vilka som kan lämpa sig för ämnesområdet (David & Sutton, 2016). Eftersom studien avgränsats till att undersöka Sveriges
storstadsregioner har urvalsprocessen gått ut på att försöka välja ut främst större fastighetsbolag där flera av de som intervjuats är verksamma i samtliga av
storstadsregionerna. Detta har gjort det enklare att se mönster och göra jämförelser då respondenterna kunnat ge bredare information. I studien har valet gjorts att intervjua både allmännyttiga och privata bolag för att kunna se hur resonemangen skiljer sig mellan dessa.
Respondenterna bestod av två branschorganisationer, två allmännyttiga fastighetsbolag samt sex stycken privata fastighetsbolag. Även om fördelningen inte är jämn kan dock inte detta anses påverka resultatet i studien allt för mycket då fokus i studien fortfararande utgår från ett företagsekonomiskt perspektiv där privata fastighetsbolags lönsamhet fått stort fokus.
Urvalet i kvalitativ forskning brukar göras medvetet i så kallat avsiktligt urval eftersom det ger möjlighet till de data som är mest relevanta för den specifika studien (Yin, 2013). Det kan däremot vara fördelaktigt att även välja ut vissa respondenter som kan ha andra åsikter och tankar om ämnet för att undvika att studien upplevs vinklad (Yin, 2013). Som nämnts tidigare intervjuades även två branschorganisationer inom bygg-, fastighets- och
anläggningsbranschen för att även få deras syn på problemet. Deras inputs gav kompletterande, opartiska uppgifter.
3.3.2 Val av intervjupersoner
När det aktuella ämnet studerats ska valet av respondenter göras (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Vid forskning med hjälp av kvalitativa intervjuer ska så många personer intervjuas, som behövs för att ta reda på lämplig information (Kvale & Brinkmann, 2014). Antalet respondenter bestämdes därför inte från början utan intervjuer skedde löpande under forskningens gång tills dess att en intervjumättnad upplevdes där nya intervjuer snarare bekräftar tidigare resonemang än att tillägga ytterligare.
För att säkerställa att rätt respondent kontaktades användes företagens kundcenter som hänvisade frågan till rätt person med rätt erfarenheter. Respondenterna som intervjuades var till största del chefer av liknande slag bland annat chefer för uthyrning, förhandling,
fastigheter, hyresbostäder och affärsutveckling. Det intervjuades även två respondenter med befattningen bostadspolitisk expert, vilket kändes rimligt då respondenterna var väl insatta i ämnet trots att de inte hade en chefsposition. Samtliga respondenter uppfattades som kunniga på ämnet och hade lång erfarenhet av branschen, vilket gjorde att respondenturvalet kändes tryggt och rätt för att kunna besvara studiens frågeställningar.
Benämning för respondent
Befattning Verksamhetsområde Typ av
fastighetsbolag/organisation Respondent 1 Fastighetschef Göteborg Privat fastighetsbolag
Respondent 2 Bostadspolitisk expert
Stockholm Privat fastighetsbolag
Respondent 3 Affärsutvecklingschef Göteborg Allmännyttigt fastighetsbolag Respondent 4 Förhandlingschef Göteborg Privat fastighetsbolag
Respondent 5 Affärsutvecklingschef Göteborg Privat fastighetsbolag Respondent 6 Chef för
hyresbostäder
Stockholm Privat fastighetsbolag Respondent 7 Uthyrningschef Göteborg Privat fastighetsbolag
Respondent 8 Hyresjurist Stockholm Allmännyttigt fastighetsbolag Byggföretagen Bostadspolitisk
expert
Stockholm Branschorganisation Fastighetsägarna Samhällspolitisk chef Stockholm Branschorganisation Tabell 1 Information om respondenterna
Eftersom en stor del av intervjufrågorna i undersökningen handlade om hur bolagen ställer sig till politiska beslut ansågs det vara av största vikt att bevara respondenternas anonymitet för att kunna få så ärliga och utförliga svar som möjligt. Varken intervjupersoner eller
fastighetsbolag namnges i studien då flera av respondenterna var de enda på företaget med en viss tjänst. Det ansågs då mer fördelaktigt för studien att anonymisera både bolag och
respondenter och istället skriva med respondenternas befattningar och på vilken ort de är verksamma. Varför branschorganisationerna har namngetts är då de är välkända och några av få och förmodligen hade det framgått vilka de är även om de inte hade namngivits.
Respondenterna har godkänt att organisationen namnges i studien.
3.3.3 Datainsamling
Innan datainsamlingen i en kvalitativ studie behöver en intervjuguide utformas som består av operationaliserade frågor som fångar problemet som studien behandlar (Söderbom &
Ulvenblad, 2016). Utifrån teorin samanställdes det tre semistrukturerade intervjuguider, vilket innebär att intervjuerna utgick från samma huvudfrågor där följdfrågorna varierade beroende
på respondenternas svar (David & Sutton, 2016). För att få ut så mycket intressant
information som möjligt från intervjuerna var målet att utforma intervjuguiderna med öppna frågor samt inte allt för många. Även följdfrågor fanns med i samtliga intervjuguider. Detta för att kunna göra jämförelser mellan respondenter, vilket förutsätter att liknande frågor ställs till varje person och att intervjuerna inte avviker för mycket från forskningsfrågorna. Varje intervju var mellan 30–50 minuter lång.
För att samla data till empirin kontaktades 18 fastighetsbolag löpande via mail varav tre allmännyttiga, 13 privata samt två branschorganisationer. Av dessa 18 ville 10 personer bli intervjuade och 8 personer svarade inte. Vid en kvalitativ metod talas det om att
undersökningen kan uppnå en mättnad (Ahrne & Svensson, 2011). Antalet intervjuer som genomfördes valdes därför inte ut i förväg utan när svarsmönstret var återkommande i flera intervjuer ansågs undersökningen uppnått mättad. I studien har därför intervjuer skett löpande och fler respondenter har kontaktats efterhand. När de senare intervjuerna främst blev
upprepning av de tidigare intervjuerna togs beslutet avsluta empiriinsamlingen med att intervjua två branschorganisationer.
En intervju genomfördes på telefon, övriga via Teams. Orsaken var att förhindra smittspridningen av Covid-19. Vid orutinerade intervjuare är det en fördel att vara två
personer som intervjuar då intervjupersonerna kan stötta varandra (Trost, 2010). Däremot kan det förekomma en maktobalans när det är två intervjupersoner, vilket kan få respondenten att känna sig otrygg. För att minska maktobalansen var den ena intervjupersonen mer passiv genom att endast ställa spontana följdfrågor till respondenten och anteckna.
En ljudinspelning kan vara lämplig vid intervjun då den mänskliga hjärnan inte har kapacitet att komma ihåg all information (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Alla intervjuer spelades in och transkriberades för att förhindra minnesfel. Efter genomförandet av intervjuerna
kompletterades teorin med ytterligare litteratur och tidigare forskning för att kunna analysera empirin utförligt.
3.3.4 Dataanalys
Analys innebär att göra jämförelse, hitta mönster och skapa mening (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Eftersom en kvalitativ undersökning genomfördes har analysen strukturerats upp med hjälp av tre analyssteg: (1) empirisk analys, (2) teoretisk analys, (3) och återkoppling till aktuell forskning.
Den empiriska analysen, det vill säga empirikapitlet, ska analyseras utifrån respondenternas svar och fokuserat på skillnader och likheter i svaren (Söderbom & Ulvenblad, 2016). För att inte avvika från frågeställningarna under analysen var ämnet och dess problemområde i fokus.
Då intervjuguiderna sammanställdes utifrån samma teori jämfördes respondenternas svar enkelt med varandra.
I det andra steget analyserades intervjuerna med hjälp av den teoretiska referensramen. En teoretisk referensram användes som grund för intervjuerna men då det genomfördes en
kvalitativ undersökning tillkom det empiri som i efterhand krävde kompletterande teori för att få en ökad förståelse av ämnet. I det sista steget av analysen återkopplas det empiriska
resultatet till forskningsfronten i relation till det vetenskapliga problemet (Söderbom &
Ulvenblad, 2016). Genom att följa dessa tre steg kunde det utföras en omfattande analys som slutligen mynnade ut i en slutsats som besvarade frågeställningarna.
3.4 Trovärdighet
För att uppnå trovärdighet har validitet och reliabilitet varit två viktiga begrepp som studien förhållit sig till. Dessa begrepp har varit ledande under studien för att säkerställa ett så tillförlitligt resultat som möjligt.
3.4.1 Validitet
Validitet i en kvalitativ studie, där data samlats in med hjälp av intervjuer, handlar om det systematiska tillvägagångssättet för att bygga upp studiens design (Söderbom & Ulvenblad, 2016). För att uppnå validitet i studien har begreppet funnits med och tagits in i varje beslut under processens gång där frågan om studien undersöker det som avsetts ställts under hela processen. Eftersom samtliga respondentpersoner och fastighetsbolag, bortsett från
branschorganisationerna, varit anonyma har risken att respondenterna inte skulle svara som de egentligen tycker reducerats.
Begreppet validitet består av både intern och extern validitet. Den interna validiteten handlar om primärdata som framtagits faktiskt går att applicera, att insamlad data matchar hur verkligheten ser ut (David & Sutton, 2016). För att säkerställa en intern validitet utformades tre välarbetade intervjuguider med intervjufrågor som grundades i teori. Under intervjuernas gång uppfattades det som att respondenterna förstod frågorna som ställdes utom vid enstaka tillfällen. Vid dessa tillfällen ställdes och förklarades frågan för respondenten för att få ett korrekt svar. Samtliga respondenter var kompetenta då samtliga arbetat flera år i
fastighetsbranschen samt har en utbildning inom området.
Extern validitet kallas även generaliserbarhet (David & Sutton, 2016). Generaliserbarhet innebär om undersökningen går eller inte går att applicera andra sammanhang (Stukát, 2011).
Undersökningen begränsades eftersom endast åtta fastighetsbolag och två
branschorganisationer intervjuats. Vid en kvalitativ undersökning sker längre intervjuer och observationer, vilket ökar förutsättningarna för intern validitet. Däremot blir konsekvenserna av en kvalitativ undersökning att forskarna lägger mer tid och fokus på färre respondenter, än vid en kvantitativ undersökning, vilket begränsar den externa validiteten (David & Sutton,
