EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD
FASTIGHETSJURIDIK OCH FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2019
Bruksvärdessystemet och fri hyressättning
Om januariavtalet och reformförslagens inverkan på hyresmarknaden
Axel Bjöörn och Adam Croce
KTH
Bachelor of Science thesis
Title The use-value system and deregulation – A study about the January agreement and the reform proposition effect on the rental market
Author(s) Axel Bjöörn och Adam Croce
Department Department of Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-19280
Supervisor Anna Granath Hansson
Keywords Rental market, January agreement, Deregulation
Abstract
Housing politics has been a hot topic for a long time in the general discourse. No one will have missed that it is currently hard to get a first-hand contract to a rental apartment in the major cities of Sweden. After the last election, an agreement was made between the
Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna and Centerpartiet consisting of 73 points. The agreement involved propositions to reform the rental market.
A lot has been written about the rental setting system in Sweden and how it has contributed to the current living situation. However, the propositions in the January agreement are new and therefore the purpose of this paper is to research how, and if, the 44th point in the agreement will affect the rental market. The main focus of the project has been to answer the following questions; What are the actors, on the rental market, views of the propositions in the January agreement? Will a deregulation of rents in newly constructed buildings increase building rates? Is there a need for a reformation of the rental system?
The paper sheds light on the current “use-value-system” (bruksvärdessystemet) and that it is, in its present adaption, ill-fitted to the housing market and generates lock-in effects. The results held from the interviews show that all actors are in agreement. There is a housing shortage. However, their opinions on how it is best solved differ. The actors representing the private sector welcomes the suggestions. Mainly because it gives opportunity to refine the product or rental property. Meanwhile, there is uncertainty in the impact of the propositions among the actors. Furthermore, there is an uncertainty among the actors representing the tenants and public housing stock. They think the propositions will make the rental
negotiations more complicated and the already weak position of the tenants will worsen. Our results show that a deregulation of the new constructions will most likely not increase
building volumes. It is also made clear that it is hard to predict what the January agreement will entail since the propositions are not clearly stated.
We encourage further research within the subject. Mainly focusing on the consequences of the January agreement, once the ongoing investigation is done and the actual measures suggested, are made clear. Research should also be made on what effect a deregulation of the new construction stock will have on the use-value-stock.
Examensarbete
Titel Bruksvärdessystemet och fri hyressättning – Om januariavtalet och reformförslagens inverkan på hyresmarknaden
Författare Axel Bjöörn och Adam Croce
Institution Institutionen för fastigheter och byggande
TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-19280
Handledare Anna Granath Hansson
Nyckelord Hyresmarknad, Januariavtalet, Fri hyressättning
Sammanfattning
Bostadspolitiken har länge varit en het fråga i samhället. Att det är svårt att få ett boende i form av ett förstahandskontrakt i Sveriges storstadsregioner har nog ingen missat. Efter det senaste regeringsvalet skrev Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartier under ett 73-punktsprogram där man bland annat tagit fram reformförslag för
hyresmarknaden.
Det finns många studier om hur hyressystemet i Sverige har bidragit till den bostadssituation vi har idag. Däremot är förslagen i januariöverenskommelsen nya och därför är syftet med denna uppsats är att undersöka hur och om förslagen som presenteras i punkt 44 i
januariöverenskommelsen kommer påverka hyresmarknaden. Arbetet har grundats på följande frågeställningar: Hur ställer sig aktörer på bostadsmarknaden till reformförslagen i januariöverenskommelsen? Kan en friare hyressättning öka byggvolymen av nyproducerade hyresrätter? Behövs det en hyresreform?
Uppsatsen tydliggör att det rådande bruksvärdessystemet är illa anpassat för dagens
bostadsmarknad och ger upphov till inlåsningseffekter. Av intervjuerna framgår det att alla respondenter är ense om att det råder en bostadsbrist i landet men hur den ska lösas finns det skilda meningar om. Representanter från den privata hyressektorn välkomnar förslagen i januariavtalet, i stort, eftersom man ser det som en möjlighet att förädla produkten
(hyresrätten). Samtidigt finns det en tveksamhet till avtalets genomslagskraft bland samtliga aktörer. Det råder en osäkerhet bland hyresgästorganisationer och representanter för det allmännyttiga hyresbeståndet. De menar att förslagen kan göra hyresförhandlingarna snårigare och att hyresgästens roll försämras gentemot hyresvärden. I studien konstaterar vi att en fri hyressättning i nyproduktion med största sannolikhet inte kommer leda till en ökad byggvolym av hyresrätter. Det blir också tydligt i slutsatsen att det är svårt att förutspå vilka effekter förslagen i punkt 44 kommer få. Under tiden den här uppsatsen skrivs är
reformförslagen innebörd inte tydligt definierade och under utredning.
Fortsatt forskning inom området uppmuntras. Däribland behöver man studera konsekvenserna av förslagen när utredningarna är klara och det inte finns någon osäkerhet i vad punkterna innebär. Det bör också forskas om konsekvenserna av en fri hyressättning i nyproduktions inverkan på det bruksvärdessatta beståndet.
Förord
Vi vill tacka vår handledare Anna Granath Hansson som kommenterat uppsatsen och erbjudit vägledning längs hela arbetets gång. Värdefulla insikter och rekommendationer har bidragit till att vi fått kontakt med aktörer på bostadsmarknaden.
Vi vill även passa på att tacka alla som ställt upp på våra intervjuer. Mötena har varit mycket trevliga och insiktsfulla. Ett stort tack till: Anna Broman, Erik Elmgren, Susanna Höglund, Linus Johansson, Linda Jonsson, Martin Lindvall och Houman Sayedi.
Det har varit väldigt intressant att sätta sig in i ett ämne som också rör oss som unga studenter. Vi ska ju också ut på bostadsmarknaden en vacker dag.
Stockholm 2019
Axel Bjöörn Adam Croce
Innehållsförteckning
1. INLEDNING 8
1.1 BAKGRUND 8
1.2 SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNING 9
2. METOD 10
2.1 LITTERATURSTUDIE 10
2.2 INTERVJUER 11
2.3 AVGRÄNSNINGAR 12
3. TEORI 13
3.1 HUR DEFINIERAS BOSTADSBRIST 13
3.2 KORT OM HYRESREGLERING OCH HYRESSYSTEMET I SVERIGE 14
3.3 HYRESFÖRHANDLING OCH HYRESSÄTTNINGSPRINCIPER 15
3.4 JANUARIAVTALET 19
3.5 EN INTERNATIONELL UTBLICK 20
3.6 EN AVREGLERAD HYRESMARKNAD 22
3.7 FÖRDELAR OCH NACKDELAR MED BRUKSVÄRDESSYSTEMET I LITTERATUREN 26
4. RESULTAT 30
4.1 INTERVJUSVAR 30
5. ANALYS OCH DISKUSSION 38
5.1 ANALYS OCH DISKUSSION 38
6. SLUTSATS, FELKÄLLOR OCH FORTSATT FORSKNING 39
6.1 SLUTSATS 39
6.2 FELKÄLLOR 40
6.3 FÖRSLAG PÅ FORTSATT FORSKNING 41
7. KÄLLFÖRTECKNING 42
7.1 RAPPORTER, UNDERSÖKNINGAR OCH ARTIKLAR 42
7.2 STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 44
7.3 INTERNETKÄLLOR 45
7.4 INTERVJUER 46
8. BILAGOR 47
8.1 BILAGA 1–INTERVJUGUIDE 47
1. Inledning 1.1 Bakgrund
Den 11 januari 2019 presenterades januariavtalet (även kallat januariöverenskommelsen eller 73-punktsprogrammet). Avtalet var ett resultat av de regeringsförhandlingar som förts mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartiet sedan regeringsvalet i
september 2018. Avtalet behandlar bland annat frågor om miljö- och klimatfrågor, ekonomi, integrationspolitik, jobbpolitik, arbetsfrågor och bostadsmarknaden. I 44 § skrivs det att fri hyressättning i nyproduktion ska införas och förslag på hur det kan komma till stånd.
Dessutom vill man se en större tonvikt på kvalitets- och lägesfaktorer vid
bruksvärdesprövningar av det befintliga beståndet och en större avtalsfrihet mellan hyresgäst och hyresvärd vad gäller prissättningen av från- och tillval. Slutligen föreslås också skärpta straff för säljande av hyreskontrakt och en kriminalisering av köpen. Förslagen är i dagsläget under utredning.
Punkt 44 har inte uppstått ur ett vakuum. Bostadspolitiken har länge varit en het fråga på grund av det efterfrågeöverskott som uppstått med en växande befolkning och ett
eftersläntrande bostadsbyggande. Ett tydligt exempel är kötiderna för en hyresrätt i landets storstäder. Enligt statistik från bostadsförmedlingen i Stockholm är väntetiden för ett
förstahandskontrakt cirka 10 till 12 år (Bostadsförmedlingen 2019). Boverket presenterade i sin byggbehovsprognos från 2018 att det behövs ett årligt byggande av 66 900 nya bostäder fram till 2025 för att möta efterfrågan (Boverket. 2018). En ökad byggtakt har också kunnat observeras sedan 2010 i många delar av landet men sedan 2017 har trenden vänt. År 2017 påbörjades 62 900 byggen medan siffran hade sjunkit till 53 000 bostäder år 2018 (SCB.
2019a). Boverket framhåller även i sin rapport att bostadsbyggande är konjunkturkänsligt och att de nedåtgående siffrorna kan förklaras med en avsvalnande marknad. Eftersom
byggbehovet inte mötts finns det också risk för att de problem som finns i samhället, i och med bostadsbristen, också ökar.
Det finns alltså ett kvantitativt problem på bostadsmarknaden; utbudet möter inte efterfrågan.
Samtidigt har det skrivits många rapporter och utredningar om hyressystemet. En del
rapporter pekar på inneboende problem i dagens hyressystem med bruksvärdessatta hyror och att det kan vara en orsak till att inte fler hyresrätter byggs. Bland annat bidrar det, i deras mening, till ett dåligt resursutnyttjande av det befintliga beståndet och låsningar på
bostadsmarknaden. Att det ger upphov till en svart marknad, dåliga incitament för underhåll
av befintligt bestånd och investeringar i nyproduktion och möjligen segregation (Kimmo och Lind 2005; Lindebeck 2016). Å andra sidan syftar lagstiftningen till att säkra hyresgästen, en annars underordnad part i hyresrelationen. Genom att säkra rimliga hyresnivåer kan fler efterfråga bostäderna, även de som inte har möjlighet till att ta lån (Hyresgästföreningen 2017). På så vis minskar segregation och ökar möjligheten att skaffa ett eget boende.
Enligt 2 § regeringsformen ska det allmänna verka för att trygga allas rätt till ett eget boende, ett jobb och en utbildning. Bostäder ska kunna tillgås utifrån behov inte beroende på hur välbärgad man är (Hyresgästföreningen 2017). Boverket beskriver också bostaden som en viktig faktor i människors möjlighet att utveckla sina liv och bosätta sig där det finns jobb vilket bidrar till den ekonomiska tillväxten i landet (Boverket 2018). Här utgör hyresrätten en viktig funktion. Den kräver ingen kontantinsats och är på så vis tillgänglig för fler och den bidrar till en större rörlighet på bostadsmarknaden där människor lättare kan anpassa sitt boende till livssituation (Hyreskommissionen 2018). De boende har också ett starkt
konsumentskydd eftersom hyressystemet förhindrar extrema hyresökningar som tvingar dem att flytta.
Förslagen i punkt 44 i januariöverenskommelsen kan ses som försök till att öka incitament för byggande av fler hyresrätter genom en friare hyressättning och en bättre omsättning på
bostadsmarknaden genom att lagstifta om vilka faktorer man prövar när hyran ska bestämmas.
Avtalet har mötts både med ris och ros, och det är oklart vilken effekt de kommer få på bostadsmarknaden. Dessutom råder oklarhet kring hur en eventuell fri hyressättning ska utformas och implementeras. Uppsatsens syfte är därför att utreda hur olika aktörer inom bostadsmarknaden ställer sig till förslagen i 44 punkten, deras syn på bostadsmarknaden och om reformerna är bra lösningar till bostadskrisen.
1.2 Syfte och frågeställning
Uppsatsens syfte är att utreda punkt 44 i januariöverenskommelsen; hur aktörer på
bostadsmarknaden tolkar den och vilka implikationer det som föreslås kan få för byggandet av hyresrätter. Genom en litteraturstudie samt intervjuer med representanter från bygg- och bostadsbranschen försöker uppsatsen svara på:
- Hur ställer sig aktörer på bostadsmarknaden till reformförslagen i punkt 44 i januariöverenskommelsen?
- Kan en friare hyressättning öka byggvolymen av nyproducerade hyresrätter?
- Behövs en hyresreform?
2. Metod
För att besvara frågeställningen har en kvalitativ studie genomförts där information hämtats från vetenskapliga artiklar och rapporter från olika aktörer inom bygg- och bostadsbranschen.
Eftersom hyressystemet är en politisk fråga med flera skilda åsikter om hur det ska utformas har studien genomförts induktivt. Det vill säga, frågeställningen har besvarats allt eftersom mer information insamlats (Blomkvist och Hallin 2019). Tanken med metoden är att det insamlade materialet ska leda oss fram till slutsatser för att besvara våra frågeställningar.
För att uppnå en vetenskaplig standard i uppsatsen krävs det att den har god reliabilitet och validitet (Blomkvist och Hallin 2019). För att säkerställa arbetets reliabilitet (tillförlitlighet) har texter och intervjuer inhämtats och genomförts med aktörer med olika intressen och åsikter. Detta för att ge en mer balanserad bild. Dessutom stämdes de utvalda citaten, från intervjuerna, av med respondenterna för att säkerställa att de håller med och faktiskt står för de uttalanden som presenteras i uppsatsen.
I resultatdelen presenteras respondenternas svar på intervjufrågorna. Svaren jämförs sedan med litteraturstudien för att undersöka om och hur respondenternas uppfattning av
bostadsmarknaden skiljer sig från litteraturen.
Den statistik som använts i uppsatsen är hämtad från statliga källor för att undvika intressekonflikter. Ett annat krav vid urval av källor har också varit att de ska hantera ämnesområdet; byggande, hyresmarknaden och hyressättning. De utvalda respondenterna representerar eller är aktiva inom någon del av hyresmarknaden och är insatta i
bostadspolitiken. Detta för att öka validiteten i uppsatsen (Hedin 2011).
2.1 Litteraturstudie
Arbetet grundar sig i vetenskapliga rapporter och undersökningar kring arbetets
frågeställning. Främst för att få en ökad förståelse för den svenska hyresmarknaden och på så vis kunna tolka intervjusvaren som presenteras i resultatdelen. Eftersom det finns många verk som hanterar området har ett urval baserats på om texterna är relevanta för att besvara
frågeställningarna. Hänsyn har också tagits till att det finns många intressenter inom
bostadspolitiken, och på hyresmarknaden, med skilda åsikter. Därför vägs argument från flera intressenters perspektiv för att bilda en mer balanserad bild av ämnet. För att säkerställa en opartiskhet har också statistisk data hämtats från oberoende, eller mer neutrala, källor så som Boverket och Statistiska Centralbyrån (SCB).
Bruksvärdessystemet, som det är utformat idag, har varit ett diskuterat ämne sedan det inrättades under 60- och 70-talet. Diskussionen har bland annat handlat om att reformera lagen för att möjliggöra mer marknadsliknande priser och flera förslag på hur det ska inrättas har därför lyfts.
I litteraturstudien har också en jämförelse med Finlands hyressystem gjorts. Anledningen till detta är för att Finland är ett geografiskt nära land med liknande statsskick. Dessutom har de, historiskt sett, haft ett hyressystem som liknat Sveriges fram tills en avreglering gjordes av det privata hyresbeståndet under 90-talet. Syftet med jämförelsen är att visa på ett exempel där en avreglering gjorts och vilka effekter det kan få på en hyresmarknad.
2.2 Intervjuer
Som komplement till litteraturstudien genomfördes intervjuer med representanter från olika delar av bostads- och byggbranschen. Eftersom studien är kvalitativ i sin utformning valdes ett öppet eller semistrukturerat intervjuformat med nio förutbestämda frågor. Fördelen med formatet är att det ger respondenten möjlighet att utveckla sitt resonemang. På så vis kan man bli varse om frågor man inte föreställt sig innan intervjun. Dessutom minskar intervjuformatet risken för kodningsfel. Både intervjuaren och respondent har möjlighet att fråga om de
uppfattat en fråga korrekt (Brunes 2015). För att öka intervjuernas legitimitet har utvalda citat kontrollerats med dem för att säkerställa att de håller med (Hedin 2011).
Ett strategiskt urval av respondenter gjordes med fokus på att de är aktiva inom
bostadsmarknaden och den politiska debatten. Åsikter om hyressystemet och inställningen till en fri hyressättning skiljer sig beroende på vem som blir intervjuad och vilka de representerar.
För att uppnå en mer nyanserad bild och opartiskhet i studien valdes därför också respondenter från olika organisationer och företag.
Respondenter
Tabell 1
Respondent Position Intervjudatum
Martin Lindvall Samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige
2019-04-10
Linda Jonsson Analytiker på Veidekke Sverige men det är hennes åsikter i intervjun
2019-04-15
Anna Broman Bostadspolitisk expert på Sveriges Byggindustrier
2019-04-24
Houman Sayedi Expert hyror/ekonomi och juridik hos Sveriges Allmännytta
2019-05-14
Erik Elmgren Förhandlingschef på Hyresgästföreningen
2019-05-15
Susanna Höglund Ekonomi- och finanschef på Sveriges Allmännytta
2019-05-17
Linus Johansson Vice VD på AB Stockholmshem 2019-05-23
Från de sju intervjuer som hölls med respondenterna erhölls olika resultat som presenteras i kapitel 4. Aktörerna har i största utsträckning talat ur respektive företags intressen med undantag för Linda Jonsson (analytiker på Veidekke Sverige) som valde att svara på frågorna utifrån hennes egna åsikter. Varje intervju genomfördes med samma struktur och med ett förutbestämt antal frågor (se bilaga 1 för intervjuguide).
2.3 Avgränsningar
Eftersom bostadsfrågan är bred och det inte finns en unik lösning har vi valt att avgränsa arbetet till att endast undersöka förslagen i punkt 44 i januariavtalet är tillräckliga för att öka byggvolymerna och omsättningen på hyresmarknaden. Detta medför att förslag så som investeringsstöd (vilket också lyfts som i en annan punkt i januariavtalet) för att stimulera byggandet i landet inte räknas med.
3. Teori
I det här kapitlet redogörs först för olika definitioner av begreppet bostadsbrist. Därefter en kort historisk tillbakablick på hyressystemets uppkomst och de dominerande
hyressättningsprinciperna idag. Sedan görs en jämförelse med det finländska hyressystemet och ett förtydligande av begreppet marknadshyra. Kapitlet avslutas med de fördelar och kritik som riktas mot dagens bruksvärdessystem i litteraturen.
3.1 Hur definieras bostadsbrist?
Att det är svårt att få en bostad i exempelvis Stockholm är det nog ingen som missat. I media och den offentliga debatten diskuteras ofta den rådande bostadsbristen eller -krisen.
Begreppen används liberalt men kan baseras på olika antaganden. För att få klarhet i frågan är det därför intressant om det finns ett vedertaget sätt att se på, och definiera, vad en bostadskris eller -brist är.
I vardagligt språk beskrivs bostadsbrist som ett tillstånd då efterfrågan på bostadsmarknaden är större än utbudet. Ett tillstånd som kan ge upphov till svårigheter att förvärva en bostad och trångboddhet. Tolkningen ger inget utrymme till att konsensus om vad som, till exempel, anses vara trångboddhet kan förändras. Boverket gjorde distinktionen i “Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv” (2012). Enligt dem ska bostadsbrist uppfattas som ett tillstånd när bostadsstocken inte hunnit växa i en takt som eliminerar de reala prishöjningarna som sker på grund av en befolkningsökning. En annan tolkning av bostadsbrist gjordes i “Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar” (SOU 2018:35). Där benämns begreppet som ett tillstånd där det råder en skillnad mellan vad samhället som kollektiv godtar som en dräglig bostadssituation och hur bostadsmarknaden faktiskt ser ut. Det vill säga, vi har en bostadsbrist om utbudet på marknaden ger upphov till hemlöshet, en ökad trångboddhet i landet och dåliga möjligheter för en arbetslös att flytta till en ort där arbete finns. Det tilläggs också att bostadssituationen i landet inte ska uppfattas som en kris för boende som skulle vilja flytta till en billigare bostad med bättre kvalitet, standard och läge men där utbudet saknas. En tredje definition, med likheter till den föregående är den Bo Bengtsson gjort. Han menar att det finns två
definitioner av bostadsbrist; en politisk och en ur ett marknadsperspektiv. Enligt den politiska definitionen finns en behovsbaserad bostadsbrist när bostadsstandarden för ett eller flera hushåll är lägre än deras behov baserat på en norm. Marknadsperspektivet definierar
bostadsbrist som ett tillstånd när ett eller flera hushåll har en lägre bostadsstandard än vad de kan efterfråga på marknaden (Bengtsson 1992).
Hyresrätten i Sverige
I Sverige utgör hyresrätter cirka 30% av det totala bostadsbeståndet och är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus (58%) (SCB. 2019b). Hyressättningssystemet i Sverige uppgörs av flera principer och lagar. Dels finns hyreslagen (12 kap. Jordabalken) och dels hyresförhandlingslagen. Utgångspunkten för att bestämma hyran är kollektiva årliga
förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Förhandlingarna förutsätter dock att hyresvärd och hyresgäster beslutat om en förhandlingsordning. Om förhandlingarna faller igenom eller ingen hyra kan fastställas tas ärendet vidare till hyresnämnden som beslutar om hyran. I hyresnämnden prövas hyran enligt bruksvärdesprincipen för det befintliga beståndet (där det redan finns boende i huset) eller enligt presumtionshyra där en hyra presumeras eller låses i 15 års tid. Ett sista alternativ är att hyresvärden själv förhandlar med hyresgästen om en egensatt hyra.
3.2 Kort om hyresreglering och hyressystemet i Sverige
En hyresregleringslag infördes i Sverige 1942, under andra världskriget. Syftet var att
förhindra att hyrorna efter kriget skulle höjas. Man hade observerat liknande hyresutveckling efter första världskriget, och instiftade också då en tillfällig hyresreglering (Sandberg 2002).
Tanken var också denna gång att hyresregleringen skulle avskaffas när marknaden återhämtat sig. Trots detta blev hyresregleringslagen kvar för att stärka hyresgästens roll mot
hyresvärden, den annars starkare parten i hyresförhållandet.
År 1968 infördes bruksvärdessystemet och ersatte då den gamla hyresregleringslagen.
Bruksvärdessystemet var ursprungligen menat att förhindra höga hyreshöjningar på bristorter men en avtalsfrihet i övriga förstagångshyror. Man ville att hyrorna skulle vara lika för jämförliga fastigheter. På så vis skulle en jämn hyresnivå uppnås eftersom lägenheter av liknande standard och läge skulle få samma hyror (Boverket 2014). Det fanns ingen gräns för hur höga hyrorna kunde bli men systemet gav en tröghet till hyreshöjningarna. År 1973 blev de allmännyttiga kommunala bostadsbolagens hyror normerande vid bruksvärdesprövningar av hyror. År 1975 kompletterades hyreslagen. Tidigare hade de privata fastighetsägarna kunnat jämföra sina fastigheter med andra privata aktörers. Vid en hög efterfrågan skulle hyrorna, trots bruksvärdesprincipen, kunna stiga till oskäliga nivåer och besittningsskyddet skulle bli utan verkan. Med det resonemanget beslutade man att allmännyttans hyror skulle vara normerande vid en bruksvärdesprövning. Eftersom allmännyttan bedrevs enligt
självkostnadsprincipen (inte vinstdrivande) och beståndet var subventionerat av staten bidrog
det till lägre hyror. På så vis förhindras de privata fastighetsägarna att driva upp priserna genom att jämföra hyrorna med varandra (Lind 2001; Norberg 2000; Sandberg 2002).
Slutligen upphörde 1942 års hyresreglering att gälla, i sin helhet, i samband med att hyresförhandlingslagen infördes 1978.
Hyresförhandlingslagen innebar att de kollektiva förhandlingar mellan hyresgästorganisation och hyresvärd, som sedan innan var väl etablerade, blev lagstadgade (SOU 2012:88). Sedan 2011 års lagändring ska de allmännyttiga bolagen bedriva sina verksamheter
marknadsmässigt och deras normerande roll vid skälighetsprövningar har upphört. Nu kan en bruksvärdesprövning baseras på alla jämbördiga objekt. Alltså, idag finns ingen
hyresregleringslag där staten bestämmer hyrorna. Istället förhandlas hyrorna mellan parterna på hyresmarknaden.
När bruksvärdessystemet infördes i 1968 års hyresreform var syftet att trygga hyresgästernas besittningsskydd. Eftersom hyresgästernas position är naturligt underställd hyresvärdens behövde den tryggas. Besittningsskyddet innebär hyresgästens rätt att bo kvar i lägenheten (det direkta besittningsskyddet). Den tryggas genom att bruksvärdessystemet förhindrar höga hyror som tvingar hyresgästen att flytta (SOU 2000: 33). Bruksvärdessystemet skulle också efterlikna en marknad i balans (Boverket, 2014). Man ville att jämförligt lika lägenheter skulle få liknande hyror.
3.3 Hyresförhandling och hyressättningsprinciper Hyresförhandlingslagen
Om det finns en förhandlingsordning för en fastighet med hyresrätter har hyresvärden en skyldighet att i första hand förhandla om hyran med den hyresgästorganisation som
representerar hyresgästerna. Hur förhandlingarna ska genomföras, vad som får förhandlas och vilka som får förhandla, regleras i Hyresförhandlingslagen (1978:304). Enligt 3 §
Hyresförhandlingslagen gäller förhandlingsordningen för alla hyresgäster i fastigheten, om inte en hyresgäst och värd skriftligen avtalat om att den inte ska gälla. Då får de enskilt förhandla om hyran för den specifika lägenheten. Vid tvist om exempelvis en hyreshöjning har både hyresvärd och hyresgäst rätt att hänskjuta ärendet till hyresnämnden (24 §
Hyresförhandlingslagen) som gör en bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 55 § Jordabalken.
Om det saknas en förhandlingsordning, i en hyresfastighet, och parterna tvistar om frågan har båda rätt att lyfta frågan till en hyresnämnd för prövning.
De förhandlande parterna
Sveriges Allmännytta (före detta SABO)
Allmännyttan är de kommunalt ägda byggbolagens branschorganisation. De representerar 311 medlemsföretag i de årliga hyresförhandlingarna och bistår med rådgivning.
Medlemsföretagens totala bestånd uppgår till 802 000 bostäder (Sveriges Allmännytta 2019).
Hyresgästföreningen
Hyresgästföreningen har över 530 000 medlemmar och representerar alla hyresgäster i de kollektiva hyresförhandlingarna (Hyresgästföreningen, 2019). De förhandlar hyrorna för 90%
av alla hyresgäster i landet (Juhlin m fl. 2015).
Fastighetsägarna
Fastighetsägarna Sverige representerar och stödjer privata fastighetsägare i hyresförhandlingarna. De har cirka 15 000 medlemmar (Fastighetsägarna 2019).
Hyresmarknadskommittén
Hyresmarknadskommittén bildades 1958 och fungerar som en tvistelösningsinstans i de fall hyresförhandlingarna mellan en Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta har strandat.
Kommitténs uppgift är att medla mellan parterna innan ärendet går vidare till en lokal hyresnämnd. Liknande instans finns inte på den privata sidan, men bostadskommittén är ett förslag för en sådan instans men den är vilande idag. Hyresnämnder tillämpas istället på den privata sidan (Hyresgästföreningen 2017).
Bruksvärdessystemet
I dag finns det två lagar som reglerar hyressättning. Dels jordabalkens 12 kapitel (även kallat hyreslagen) som reglerar hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter och rättigheter. Bland annat har hyresgästen rätt att pröva hyran enligt 12 kap 55 § Jordabalken (JB) om denne anser den vara oskälig. Dessutom finns det en hyresförhandlingslag som reglerar hur kollektiva förhandlingar mellan hyresgästorganisation och hyresvärd ska genomföras.
Hyresförhandlingslagen är endast tillämplig om det finns en förhandlingsordning mellan hyresgästerna och fastighetsägaren. Den innebär att hyresvärden och den lokala
hyresgästorganisationen förhandlar om hyrorna för det bestånd som täcks av ordningen, även
Utgångspunkten vid de kollektiva förhandlingarna är att parterna först och främst förhandlar om hyran. Dessa förhandlingar sker årligen. Om parterna inte kan enas om hyran hänskjuts ärendet till hyresnämnden som bestämmer hyran enligt bruksvärdesprincipen. Om det finns en förhandlingsordning har hyresvärden en skyldighet att förhandla med
hyresgästorganisationen om en hyreshöjning är aktuell. Detsamma gäller alltså inte för en hyressänkning. Om hyresvärden bryter mot förhandlingsskyldigheten tillkommer skadestånd och avtalet görs ogiltigt (SOU 2000:33. Sid. 52).
Bruksvärdet bestäms genom att jämföra hyresfastigheten (prövningsfastigheten) med andra liknande fastigheter (jämförelsefastigheter). Vilka faktorer man väger in i en
bruksvärdesprövning och vad som ges mest tyngd varierar över landet. I Malmö har man exempelvis lagt mer tonvikt på fastighetens läge medan i Stockholm bestäms hyran utifrån ett poängsystem (Sveriges Allmännytta 2017a). Andra faktorer som kan räknas in är också standard, renoveringsgrad servicenivå och planlösning (Boverket 2014). Alltså ska jämförliga lägenheter ha jämförliga hyror (Hyreskommissionen 2018). Det ska också spegla hyresgästers värdering av hyresfastigheten. Enligt Boverkets studier av nyproduktion så sätts 50% av hyrorna i nyproducerade lägenheter med bruksvärdessystemet (Boverket 2014).
Presumtionshyror
Reglerna gällande presumtionshyressättning har sin grund i svensk lagstiftning. Mer precist 12 kap 55c § JB och fördes in i lagstiftningen 1 juli 2006. Denna regel blev ett hjälpmedel i jakten på byggandet av hyresrätter. Presumtionshyran innebär i grund och botten att
hyresvärden, för ett nyproducerat hyresbostadshus, förhandlar med hyresorganisationen och kommer samenligt överens om en gällande presumtionshyra (Hyresgästföreningen 2013). Ett hus klassas som nyproducerat om det inte funnits någon tidigare hyresgäst i huset och inte finns några i dagsläget. Huset står, med andra ord, tomt i väntan på att de första hyresgästerna flyttar in.
I och med 2006 hyreslagstiftning kompletterades bruksvärdessystemet. Fastighetsägare kan idag välja mellan att sätta hyrorna genom kollektiva förhandlingar och bruksvärdessystemet eller använda sig av presumtionshyra för nyproduktion. Den nya hyresmetoden innebär att fastighetsägare kan tillämpa mer marknadsmässiga hyror i nyproducerade fastigheter.
Presumtionstiden var ursprungligen 10 år men förlängdes sedan till 15 år (Boverket 2013).
Grundförutsättningen med regeln är att hyressättningen anpassas för att täcka de
produktionskostnader byggnationen har (Hyresgästföreningen 2013). Presumtionshyran medför att hyran ska motsvara den investering och eventuell vinst som fastighetsägaren riskerar vid investeringen på den nyproducerade fastigheten (Sveriges Allmännytta 2017b).
Att hyresnämnden skulle ha möjlighet att fastställa en hyra som inte täckte de
produktionskostnaderna som ägt rum betraktades som bristande mot hyresvärd. Eftersom hyrorna fortfarande förhandlas leder inte de presumtiva hyrorna till för höga hyresnivåer och på så sätt bejakas hyresgästernas besittningsskydd. Dessutom bruksvärdesprövas hyrorna efter presumtionstidens utgång (Hyresgästföreningen 2013).
Enligt lagen har då hyresgästorganisation på aktuell ort samt hyresvärd rätt att träffa avtal om en hyra som är högre än bruksvärdesnivåerna på orten. Värt att poängtera är att precis som tidigare redovisats gäller endast presumtionsregeln för nybyggda fastigheter samt för befintliga fastigheter som genom ombyggnad blir bostadslägenheter. I aktuellt lagstöd framgår även att avtalet ska gälla för alla bostadslägenheter samt att ingen lägenhet i
fastigheten får vara uthyrd innan. Om dessa rekvisit inte uppföljs kan inte lagen tillämpas och annan hyresmetod får då tillämpas. Genom att avtal träffas om presumtionshyra blir
bruksvärdesprövningar inte applicerbara för hyresfastigheten under presumtionstiden (Hyresgästföreningen 2013). Som hyresgäst kan man därför inte pröva sin hyra hos
hyresnämnden under presumtionstiden. De lägenheterna som omfattas av presumtionsavtalet kan inte heller användas som jämförelseobjekt vid hyresprövning hos hyresnämnd vid
bruksvärdesmetoden (21§ Hyresförhandlingslag) (Hyresgästföreningen 2013). Precis som det redogörs i 12 kap 55c § JB kan endast presumtionshyra tillämpas på nyproducerade
fastigheter. Enligt 12 kap 55c § 4p JB gäller presumtionstiden i 15 år vilket innebär att de inte kan bruksvärdesprövas förrän presumtionstiden har utgått. Enligt statistik från Boverket, hämtat från Hyresgästföreningen, sätts 33% av hyrorna i nyproduktion idag med
presumtionshyror (Boverket 2014).
Egensatta hyror
Vid nyproduktion kan hyresvärd avtala direkt med hyresgäst utan att någon förhandling om hyran sker. Denna hyresprincip kallas för förstagångshyra men begreppet egensatt hyra har blivit vanligare (Fastighetsägarna 2018). Hyran kan prövas hos hyresnämnden efter sex månaders tid. Om de egensatta hyrorna skiljer sig mycket jämfört med hyrorna i jämförliga lägenheter med förhandlade hyror på orten (bruksvärdet) kan det vara grund för en
hyressänkning (Fastighetsägarna 2018; Sveriges Allmännytta 2017b). I dagsläget är det allt fler fastighetsägare som väljer att sätta en egen hyra i nyproduktion istället för att förhandla om den (Sveriges Allmännytta 2019a). Bland de nyproducerade lägenheterna sätts idag 12%
med egensatta hyror (Boverket 2014).
3.4 Januariavtalet
I samband med den nya regeringsbildningen upprättades januariavtalet som ett samarbete mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartiet. Avtalet bestod av 73 punkter varav den 44:e punkten innehöll förslag på hur hyressättningssystemet ska
reformeras.
``Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs.
Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning 2019-2020. Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021). Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå
lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren 2019. Slutsatser presenteras före 1 januari 2021). Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren 2020. I kraft från 2021). Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till- och frånval ska prissättas (förslag finns i Tillvalsutredningen
SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019). Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning 2020-2021Ny lagstiftning 1 juli 2022)´´ - (73-
punktsprogrammet)
Punkten lyfter flera aktuella frågor inom hyressystemet. Däribland att fri hyressättning i nyproduktion ska införas och ett förslag på att kvalitet och läge ska få spela en större roll i bruksvärdesprövningar av det befintliga beståndets hyror. Utöver det vill man också effektivisera tvistelösningar på hyresmarknaden genom en opartisk instans innan ärendet hänskjuts till hyresnämnd. Slutligen vill man också kriminalisera köp av svarta hyreskontrakt och skärpa straffen för försäljning av kontrakten.
3.5 En internationell utblick
I det här avsnittet presenteras Finlands hyressystem som genomgick stora hyresreformer under lågkonjunkturen i början och mitten av 90-talet. Finlands hyresmarknad är intressant att jämföra med eftersom de tidigare, innan avregleringen, haft ett hyressystem som påminner om det svenska.
Det finska hyressystemet
I Finland existerar två hyressystem parallellt. Ett statligt hyresbestånd (aravabostäder) som finansieras genom statliga lån, även kallade aravalån, och ett privatfinansierat hyresbestånd.
Aravabostäderna är främst till för de som har svårt att få en bostad eller har särskilda behov.
Tilldelningen av dessa bostäder sker genom behovsprövning. Det privata hyresbeståndet avreglerades stegvis under början av 1990-talet. I beståndet avtalar hyresvärd och gäst om hyran. Innan avregleringen genomfördes hade Finland ett hyressystem liknande det svenska med ett starkt konsumentskydd för hyresgästerna (Fastighetsägarna. 2018) och liksom i Sverige bor ungefär 30% av Finlands befolkning i hyresrätter (Forsberg och Åsell 2000;
Boverket 2014). Detta gör Finland till ett intressant exempel att jämföra med när man diskuterar avregleringar på hyresmarknaden.
I de privatfinansierade bostäderna råder fri hyressättning medan alla statligt
finansierade/belånade bostäder, oavsett upplåtelseform, regleras så att de tilldelas till dem som uppfyller behovskraven (Lindbom (red.) 2009). Hyran i de privatägda hyresrätterna kan prövas i domstol på begäran av hyresgäst och -värd men sänks endast om den överstiger den allmänna (gängse) hyran. Det är upp till domstolarna att skaffa sig en uppfattning om vad den
allmänna hyran är på orten och om marknadspriserna stiger kommer det också driva upp den allmänna hyran. Vid kontraktsskrivning accepterar hyresgästen villkoren för hyreshöjning.
Om det saknas en hyreshöjningsklausul kan ingen hyresstegring ske och därför finns det starka incitament för en hyresvärd att införa det i kontrakten skriver Norberg (2000). De flesta hyreskontrakt följer konsumentprisindex (Fastighetsägarna. 2018). I kontrast till hur det var innan avregleringen kan hyresvärden idag säga upp ett hyresavtal om hyresgästen inte går med på en hyresökning. På så vis har konsumentskyddet (besittningsskyddet) kraftigt reducerats.
När hyresmarknaden avreglerades i Finland märktes, till en början, ingen större utveckling av bostadsbyggandet. En anledning till det var, enligt Lindbom (red.), en uttryckt osäkerhet från byggbolagen om huruvida avregleringen skulle bestå. Därefter har hyresbeståndet i främst Helsingforsregionen ökat trots att nyproduktionen varit ganska begränsad på grund av markbrist. Ökningen tillskrivs istället ombildningar av bostadsrätter till hyresrätter eftersom den fria hyressättningen ökat värdet på fastigheterna (Fastighetsägarna 2018). Vid
avregleringen i början av 90-talet ökade skillnaden mellan Aravahyrorna och de privata hyrorna. Lindbom (red.) presenterar i sin rapport (2009) att hyrorna i det privata beståndet var 19% högre än hyrorna i Aravabeståndet år 1990. Denna skillnad hade stigit till 27% år 2001.
En jämförelse mellan genomsnittliga månadshyror för en tvårumslägenhet med kök, på 59 kvadratmeter (den vanligaste boendeformen bland hyresrätter i Sverige), i centrala Stockholm (hämtad från SCB) respektive Helsingfors (hämtad från Statistikcentralen) visas i tabell 1 nedan. Påtagligt är att hyrorna nästan är den dubbla i Finland jämfört med Sverige.
Tabell 2
Stad/Region Yta (kvm) Månadshyra (kr)
Stockholm (genomsnitt) 59 6 300
Stor-Stockholm (nyproduktion) 59 10 400
Helsingfors (fri hyressättning) 59 12 000
(Värden hämtade från SCB och Statistikcentralen)
3.6 En avreglerad hyresmarknad
Bruksvärdessystemet och den hyresmarknad vi har idag brukar ställas i kontrast till marknadshyror. Det innebär att istället för en förhandlad hyra med möjlighet till
hyresprövningar skulle hyran sättas helt utifrån efterfrågan på bostaden och hyresgästernas värdering av lägenheten. På så vis skulle faktorer som kvalitet och läge ha en stor inverkan på hyran som sätts.
I Sveriges storstäder, främst Stockholm, förekommer hyresnivåer i det befintliga beståndet som är tydligt lägre än de nivåer man tror marknaden hade värderat dem till.
Presumtionshyror som presenterades i föregående avsnitt kan ge en indikation på hur mer marknadsmässiga hyror skulle se ut. Skillnaden mellan hyror i det befintliga beståndet och i nyproduktion skiljer sig i vissa områden upp till 60% (Boverket 2014).
Figur 1 Hyresutvecklingen i det befintliga beståndet jämfört med nyproduktionen (Boverket 2014)
Vad är marknadshyra?
I mikroekonomin beskrivs marknadspriset som den punkt (i ett utbud- och efterfrågediagram) där utbudet möter efterfrågan. Om efterfrågan stiger men utbudet är detsamma kommer priserna att öka. De ökade priserna skulle locka fler till att bygga hyresrätter och när utbudet stiger sjunker återigen hyrorna eftersom konsumenterna har större valmöjligheter. På
bostadsmarknaden skulle en marknadshyra för en hyreslägenhet motsvara den mest sannolika hyran givet en fri och öppen marknad, utan partsrelationer och tvång, med tillräcklig
annonseringstid (Axelsson, m fl. 1998 och Brunes. 2017).
I figur 2 illustreras ett utbud- och efterfrågediagram där D är efterfrågekurvan och S är utbudskurvan. Där kurvorna möts ligger jämviktshyran (punkten P1). På en marknad där hyrorna regleras, eller genom andra mekanismer pressas (P2), kommer utbudet efter ett tag att minska (Q2). Främst eftersom det saknas incitament att bygga nya hyresrätter (Sjöberg och Söderberg 2013).
Figur 2. Utbuds- och efterfrågekurva (Sjöberg och Söderberg 2013)
Vad som byggs och hur beståndet utnyttjas beror också på vad som efterfrågas. Sedan 90-talet har andelen hyresrätter i Stockholm minskat med närmare 100 000 lägenheter. 1990 utgjorde hyresrätterna cirka 71% av Storstockholms totala bostadsbestånd vilket motsvarade 425 500 lägenheter. Denna siffra hade minskat till 342 500 lägenheter, eller 48% av bostadsbeståndet år 2012. Minskningen kan bero på en rad faktorer men en framstående orsak är omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. Omvandlingarna kan härledas till bruksvärdessystemet då det varit ett bra sätt för fastighetsägarna att kapitalisera på det övervärde som fastigheterna genererar (Boverket 2014). Detta kan också förklaras med den monocentrisk hyresmodellen.
Om efterfrågan på bostadsrätter ökar i ett område blir det mer lönsamt att omvandla
exempelvis kontorsbyggnader och hyreslägenheter till bostadsrätter. Likaså, om hyresrätter efterfrågas och det är möjligt att ta ut en högre hyra för dessa kommer omvandlingen från bostadsrätt till hyresrätt ske enligt denna modell (Brunes 2015).
Marknadshyror ett historiskt exempel
Här illustreras ett äldre exempel som tillämpades i San Francisco. Med tanke på att exemplet är äldre bör det ses på med aktsamhet. Däremot har det gjorts studier om marknadshyror med utgångspunkt från San Francisco-exemplet. Bland annat har Nils-Eric Sandberg (2002) undersökt området.
Två amerikanska ekonomer Milton Friedman och George Stigler studerade hyresmarknaden i San Francisco under 40-talet. Utifrån denna studie kunde en del resultat kring
hyresmarknaden utvinnas. De konstaterade bland annat att bostadsbristen i San Fransisco är ett resultat av dagens hyressystem eftersom möjligheten för fastighetsägarna att göra vinst på byggande och uthyrning minskat. Med marknadspriser uppstår två parter: producenter som sätter priset samt konsumenter som blir köparna och de som ska betala priset. Producenterna vill gå med vinst men kan inte sätta priset hur som helst. Som producent kan man inte sätta ett högre pris än vad den andra parten, det vill säga, köparna är villiga att betala. Försäljarna sätter därför det pris som de flesta konsumenter är villiga att betala med utgångspunkten att maximera vinsten (Sandberg 2002).
Då marknadspriset varierar beroende på kundkrets och preferens är det svårt för producenter att utvärdera en sorts sanning kring vilket som är det korrekta priset. Ena året kan en specifik produkt 1 vara väldigt eftertraktad på marknaden vilket gör att producenterna kan sätta ett högre pris då efterfrågan har ökat, medan det nästa år kan vara produkt 2 som är populärast på marknaden. För att inte göra för stora förluster sätter producenterna därför ett lägre pris på
produkt 1 då efterfrågan på varan inte är lika hög som föregående år. Detta visar på att det inte alltid råder balans i förhållandet mellan utbud och efterfrågan på marknaden.
Marknaden kan ses som ett stort fält med produkter med en stor osäkerhet då marknaden inte är så säker som en del påstår. En del företag gör förluster när exempelvis produkten inte är överensstämmande med konsumenternas preferenser. Det är köparnas preferenser och åsikter som är de grundpelare producenterna måste förhålla sig till då de styr vilka produkter som produceras och på så sätt styr den marknad producenterna är verksamma på. För att
producenter ska kunna styra den fria marknaden krävs subventioner eller statliga regleringar, utan dessa bidrag är det konsumenterna som det tidigare har redovisats kring som styr den fria marknaden (Sandberg 2002).
På en fri hyresmarknad i enlighet med den marknad för småhus och bostadsrätter som finns idag skulle då förhandlingar mellan köpare och säljare ske om hyreskontrakt. Avtalen tecknas med avseende på båda parters anspråk gällande eventuell vinst för hyresvärd och hyresgästens betalningsförmåga (Sandberg 2002). Detta leder till en högre hyresnivå i stadens innersta kretsar och en avtagande hyresnivå i förorter samt perifera delar. Skillnaden i hyresnivå grundar sig främst på den transporttid samt transportkostnader som tillkommer de som bor i perifera delar medan konsumenter är beredda att betala ett högre pris för att slippa restid och transportkostnader och därmed bo i innerstan (Sandberg 2002; Brunes 2015).
Avregleringen av hela marknaden ett exempel
I januariavtalet fastslås det att fri hyressättning ska införas i nyproduktionen. Eftersom hyrorna i nyproduktion idag är marknadsmässiga kommer hyrorna inte stiga nämnvärt (Lindvall 2019). Däremot finns det förespråkare för en total avreglering av hyresmarknaden.
Ramböll gjorde, på uppdrag av Hyresgästföreningen, en scenarioanalys om effekterna av en avreglering av marknaden. Resultaten visade, utöver hyresökningar i centrala lägen, en stor värdeöverföring från hyresgäst till hyresvärd samt höjda kostnader för stat och kommun (Juhlin m fl. 2015). En liknande studie har också genomförts av Herman Donner m fl. (2017) där man undersöker fördelningseffekterna av en avreglering på hyresmarknaden. I
undersökningen slår man fast att hushållen som bor i centrala lägen oftast har en högre inkomst än hushållen i mer perifera områden. En avreglering skulle innebära hyresökningar i hela beståndet med en starkare höjning i mer attraktiva områden. Alltså kommer de hushållen observera en större hyresökning än andra hushåll. Trots detta skulle hyresökningen påverka hushållen i de mindre attraktiva områdena mer. Eftersom de generellt sätt har lägre inkomster
skulle hyreshöjningen minska deras disponibla inkomst i en högre grad jämfört med hushållen i de centrala lägena. Slutligen fastslår man i undersökningen att ensamstående och
ensamstående med barn skulle drabbas värst.
3.7 Fördelar och nackdelar med bruksvärdessystemet i litteraturen
Hyresreglering eller hyressystem kan delas in första och andra generationens system. Första generationen innebär att man lagstiftar om, och på så vis förhindrar, nominella stegringar av hyror (rental freeze) medan andra generationen tillåter hyresstegringar men under reglerade former (Arnott 1995). Hans Lind (2001) konstaterar att det finns flera olika exempel på hyressystem inom generation två. I Sverige har vi, enligt honom, ett generation två- hyressystem med syftet att skydda hyresgästen genom att hålla hyrorna under
marknadsmässiga nivåer. Det stämmer också bra överens med vad som konstaterats tidigare i uppsatsen; grundtanken med bruksvärdessystemet är att spegla en marknad i balans och stärka hyresgästens roll gentemot hyresvärden. Genom möjligheten till prövning av hyrans skälighet säkras hyresgästens besittningsskydd. Människor ska inte tvingas från hus och hem på grund av en extrem hyresökning. Lagstiftningen ska också möjliggöra för alla att få tag på en bostad, det är inte plånboken som bestämmer vem som kan bo var. Dessutom menar
Hyresgästföreningen (2016) att bruksvärdessystemet ger en tröghet till hyresmarknaden som gör den mer stabil och förutsägbar jämfört med aktiemarknaden;
”Förhandlingsmodellen har genom åren visat sig vara mycket stabil och har klarat av de påfrestningar som förekommit i form av till exempel skatteomläggning, fnanskriser och hög- och lågkonjunkturer.” - Hyresgästföreningen 2016
Å andra sidan menar kritiker till bruksvärdessystemet att den inbyggda trögheten kan bidra till problem. I exempelvis avfolkningsorter kan de bruksvärdessatta hyrorna överstiga de nivåer som marknaden hade tillåtit. Då går det inte längre att påvisa detta som till fördel för hyresgäster (Sandberg 2002). I sin artikel “Rent regulation:
A conceptual and comparative analysis” (2001) skriver också Hans Lind att bruksvärdessystemet bidragit till låga hyror i attraktiva lägen. Särskilt i äldre
byggnader. Han fortsätter att förklara att en orsak till detta är att det inte görs någon skillnad mellan hyresförhandlingar för nya hyresgäster och redan bosatta hyresgäster.
Systemet betraktar endast förstahandskontrakt vilket gör att hushåll som sitter på andrahandskontrakt samt bostadssökande inte räknas in. Vad gäller förutsägbarheten i
systemet finns det också kritiker. Eftersom det inte finns några tydliga riktlinjer för vad hyran grundar sig på i förhandlingar med hyresgästorganisationer. Det blir på så vis svårt att
förutsäga vad hyran blir och om man kommer kunna tjäna in till exempel byggkostnader.
Detta tas också upp som en motivation till en reform på hyresmarknaden i “Reformerad hyressättning” (SOU 2004:91).
Det finns många som förespråkar bruksvärdessystemet men också de som menar att det är illa anpassat och bidrar till ett lågt hyresrättsbyggande, incitamentsproblem, resursineffektivitet och låsningar i hyresbeståndet, svarthandel och segregation (Eriksson och Lind 2005;
Lindebeck 2016).
Ett lågt hyresrättsbyggande
I landets tillväxtorter, särskilt nära stadskärnorna, bidrar bruksvärdessystemet till lägre hyror jämfört med om hyrorna bestäms av marknadens efterfrågan. De finansiella förluster en fastighetsägare lider av de pressade hyrorna kan vara en orsak till att det inte byggs mer hyresrätter (Eriksson och Lind 2005). Den förlorade vinsten beskrivs också som en anledning till att många hyresrätter omvandlats till bostadsrätter sedan 90-talet (Boverket 2007; Eriksson och Lind 2005; Arnott 1995). Men det låga hyresrättsbyggandet behöver inte bara bero på hyresrättssystemet. En annan orsak kan vara en låg efterfrågan på hyresrätter som man kunde observera i Sverige i början av 90-talet (Lind 2003).
Incitamentsproblem
Ett hyressättningssystem där hyran bestäms genom andra mekanismer än marknadens
värderingar kan påverka hyresvärdens inställning till underhåll och renovering av en byggnad.
För en fastighet med hyror under de marknadsmässiga kan hyresvärden reagera med att hålla nere underhållet för att minska kostnaderna (Arnott 1995). I Sverige görs en distinktion i hyreskontrakten mellan renoveringar och underhåll. Renoveringar är standardhöjande åtgärder och underhåll är ett återställande till vad som anses vara normen för standard.
Eftersom underhåll räknas in i hyran och inte kan resultera i en hyreshöjning kan hyresvärden skjuta på dessa (Lind 2001). Det bidrar också till att renoveringar, som kanske inte gagnar hyresgästen premieras, för att höja hyrorna till mer marknadsmässiga nivåer.
Resurseffektivitet och låsningar i beståndet
Boverket observerade i sin rapport om marknadshyror (2013) att splittringen mellan nyproduktionens marknadslika hyror och de bruksvärdessatta hyresrätterna, i det äldre beståndet, bidrar till stiltje eller så kallade inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. De
förhållandevis låga hyrorna i bra lägen bidrar till att folk drar sig för att flytta, även om de är i behov av något större, kanske för att familjen vuxit eller arbetssituationen förändrats.
Kritiker till bruksvärdessystemet framhäver att det rådande bruksvärdessystemet pressar hyrorna vilket gör det möjligt för välbärgade att bo förmånligt i centrala lägen. Samtidigt pressas människor, i behov av bostad, ut ur staden och tvingas stå i långa köer för att få sin första bostad. Således räcker det inte att endast erbjuda fri hyressättning i nyproduktion.
Därför finns det många som förespråkar att en fri hyressättning implementeras i hela
beståndet. Men hur ett nytt hyressättningssystem ska implementeras finns det flera åsikter om.
Assar Lindbäck ger flera förslag i sin artikel “Hur avveckla hyreskontrollen?” (2016). Han lyfter bland annat fram möjligheten att gradvis höja hyrorna med ett antal procent över en fem- till tioårsperiod, alternativt att man inför fri hyressättning i tomställda lägenheter.
Konsekvenserna av sådan hyressättning är svår att sia om men möjligen skulle den
sistnämnda lösningen bidra till ytterligare inlåsningseffekter, eftersom hyrorna höjs när man byter lägenhet. Rörligheten minskar även i det befintliga beståndet eftersom oavsett vart man flyttar löper man risken av en högre hyra.
Segregation och en svart marknad
Frågan om bruksvärdessystemet bidrar till en ökad eller minskad segregation är delande. De som försvarar dagens hyressystem menar att det motverkar segregation genom att hålla hyrorna på en rimlig nivå så att fler kan efterfråga dem (Hyresgästföreningen 2017).
Samtidigt menar motståndarna att systemet skapar en marknad bestående av “insiders” och
“outsiders”. Insiders är de som har ett förstahandskontrakt medan outsiders saknar ett men skulle vara villiga att betala mer i hyra för en bostad (Lindbeck 2016). Både Assar Lindbeck och Hans Lind pekar på en paradox med bruksvärdessystemet; de outsiders som systemet vill skydda far sämst till på grund av det. Däribland räknas, unga, nyexaminerade och
jobbsökande på ny ort. Insiders består främst av äldre människor som är väletablerade på bostadsmarknaden och i många fall bättre bemedlade. Eriksson och Lind skriver också i sin artikel “Vad vet vi om hyresregleringens effekter?” (2005) att trots ett bruksvärdessystem och en bostadsförmedling kan de välbemedlade alltid förvärva en lägenhet. Antingen genom att ställa sig i en bostadskö långt innan de är i behov av en hyresrätt eller genom att köpa sig
ett kontrakt på den svarta marknaden. Hellström och Lind påvisade också i sin artikel
“Market rents and economic segregation: evidence from a natural experiment” (2006) att inkomstnivåerna generellt är högre i centrala delar av storstadsregioner jämfört med perifera områden. Det skulle därför kunna argumenteras att bruksvärdessystemet ger upphov till en ekonomisk segregation.
I och med de decennielånga väntetiderna på bostadskön för att få en bostad i centrala lägen har det vuxit fram en svart marknad för hyreskontrakt (Eriksson och Lind 2005). I deras text refererar de till en studie som Fastighetsägarna lät genomföra 2001. De granskade 6000 hyresrättsbyten och kom fram till att svarta pengar var inblandade i hälften av
transaktionerna. Har man råd är det möjligt att köpa sig ett hyreskontrakt i efterfrågade områden och på så sätt kringgå bostadskön (Sveriges Byggindustrier 2017 och Eriksson och Lind 2005).
4. Resultat
I det här kapitlet presenteras resultaten från intervjuerna med respondenterna. Resultatet är en sammanvävning av alla respondenters svar och ett försök till att hitta en röd tråd. Resultaten presenteras efter teman baserade på intervjufrågorna.
4.1 Intervjusvar
Är det bostadsbrist i landet?
Som presenterat i kapitel 3 är bostadsbrist ett snårigt begrepp med olika betydelse beroende på sammanhang. För att få en uppfattning hur respondenterna uppfattade bostadsmarknaden inleddes intervjuerna med frågan “Är det en bostadskris/brist i Sverige?”. Majoriteten av respondenterna var överens om att det råder bostadsbrist. Däremot skilde sig åsikterna om hur utbredd den faktiskt är. Linda Jonsson (2019) menade att bostadsbristen är koncentrerad till våra storstadsregioner; Stockholm, Göteborg och studentstäder som Lund och Uppsala.
Hyresgästföreningen är av samma uppfattning; det finns en bostadsbrist i landet men främst på tillväxtorterna (Hyregästföreningen 2019). Begreppet behöver också problematiseras enligt Fastighetsägarna. Det finns i hans mening dels ett kvantitativt problem, att det byggs för lite jämfört med befolkningsökningen, och dels ett socialpolitiskt problem; det som byggs kan inte efterfrågas av alla (Fastighetsägarna 2019). AB Stockholmshem håller inte med om att det är en bostadskris i landet däremot en marginell bostadsbrist i vissa regioner. De belyser att det finns en tendens till trångboddhet i vissa områden medan, det i andra områden, kan
uppfattas som att man bor för stort utifrån sina behov (AB Stockholmshem 2019). Görs det en jämförelse med definitionen i “Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar” (SOU 2018:35) blir det tydligt att respondenterna använder ungefär samma definition; det finns ett bostadsbehov i storstadsregionerna vilket gör det svårt för människor att etablera sig på nya orter. Dessutom har alla inte möjlighet att efterfråga det som byggs idag.
Varför byggs det inte fler hyresrätter?
Som tidigare konstaterat är aktörerna överens om att det råder en bostadsbrist. Det blir svårare att få tag i en bostad och köerna för ett förstahandskontrakt är långa. Respondenterna är i stort sett överens om ett problem; priset för att bygga och priset för mark. Sveriges Allmännytta (2019a) noterade att byggmarknaden varit överhettad vilket bidragit till stigande markpriser och byggkostnader. Ett direkt resultat av den högkonjunktur som varit. De höga priserna på nyproducerade hyreslägenheter har också bidragit till en minskad efterfrågan på
hyresmarknaden enligt Fastighetsägarna (2019).
Flera aktörer är positivt inställda till förenklade byggprocesser för att få ner byggkostnaderna.
Sveriges Allmännytta har bland annat tagit fram ”Kombohusen” och jobbar med uppföljning av upphandling på ett annat sätt för att få fler anbud (Sveriges Allmännytta 2019a och b).
Jonsson (2019) belyser de ekonomiska aspekterna av hyresrättsbyggandet men lyfter samtidigt fram att det främst är hushåll med lägre inkomst som efterfrågar hyresrätter idag.
Byggherrarna bygger vad som efterfrågas. Hon klarlägger också att nyproducerade hyresrätter aldrig kommer vara billiga. Här är både Jonsson, Fastighetsägarna och Sveriges
Byggindustrier överens om att de billiga bostäderna finns i det äldre beståndet (Jonsson 2019;
Fastighetsägarna 2019; Sveriges Byggindustrier 2019).
Sveriges Allmännytta lyfte fram att det i dagsläget är ett bra tillfälle att bygga hyresrätter. Ett stort byggföretag har bland annat ombildat bostadsrättslägenheter till hyresrättslägenheter i området Solberga vilket är beläget på södra sidan Stockholm. Då en svacka existerar på bostadsrättssidan bör byggande av hyresrätter vara att föredra (Sveriges Allmännytta 2019a).
Här instämmer AB Stockholmshem (2019) som menar att hyresrätter ligger rätt i tiden, och har gjort det ett tag, då vi rör oss mot ett tjänstesamhälle. Att man betalar för en typ av service och vilka behov man har. Däremot lyfter de också att den värdeutveckling som skett på äganderättsmarknaden bidragit till att många sökt sig till den marknaden.
Hyresgästföreningen framhåller också mark- och byggkostnader samt byggprocessen som faktorer till det låga hyresrättsbyggandet, men man understryker också att det krävs en
politisk vilja, främst från kommunernas sida, för att bygga fler hyresrätter. Utöver det nämner man att det ägda boendeformerna idag är billigare än hyresrätter. Främst eftersom man satsar stora summor, i stadsbudgeten, på ägda boendeformer i form av ränte- och skatteavdrag medan förhållandevis lite investeras i hyresrätter. Genom att balansera de ekonomiska villkoren för upplåtelseformerna skulle man kunna öka efterfrågan på hyresrätter och på så sätt skulle också byggandet kunna öka (Hyresgästföreningen 2019).
Inställningen till förslagen i punkt 44 och effekter på hyresmarknaden
Januariöverenskommelsen har väckt olika åsikter beroende på vilken ringhörna man står i på hyresmarknaden. Fastighetsägarna och Sveriges Byggindustrier har fått positiva signaler från kunder och medlemmar medan Hyresgästföreningens medlemmar utrycker en oro
(Fastighetsägarna 2019; Sveriges Byggindustrier 2019; Hyresgästföreningen 2019). I
samband med intervjuerna blev det också tydligt är att det råder en osäkerhet, hos alla parter, i
utformningen av januariöverenskommelsen och vad förslagen innebär. Eftersom
januariavtalet är ett resultat av en regeringsförhandling är punkterna inte heltäckande. De är mer viljeförklaringar än faktiskt utformade förslag. En viktig del i arbetet har därför varit att undersöka hur aktörerna tolkar punkt 44 i avtalet. Samtliga respondenter ställer sig frågande till hur förhandlingarna ska se ut och vad som gäller vid en fri hyressättning i nyproduktionen.
Särskilt när det redan finns presumtionshyror som ska efterlikna mer marknadsmässiga hyror.
Vid frågan om respondenterna fått något precisering från politikerna är svaret ett enhälligt
“nej”.
Införandet av fri hyressättning i nyproduktion
Den fria hyressättningen i nyproduktion som föreslås i januariavtalet väcker olika reaktioner hos respondenterna. Både representanter från Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen poängterar att förslaget är utan effekt om syftet är att skapa förutsättningar för hyresvärden att göra en större vinst och öka byggvolymen av hyresrätter (Sveriges Allmännytta 2019a och b;
Hyresgästföreningen 2019). Främst eftersom de presumtiva och egensatta hyrorna har bidragit till att hyresnivåerna i nyproduktion nästan är marknadsmässiga. Det vill säga, det är inte möjligt att höja hyrorna ytterligare för då kommer ingen kunna efterfråga dem. Som det konstaterats tidigare i uppsatsen sätts hyrorna i nyproduktion i cirka 50% av fallen enligt dessa principer.
Sveriges Allmännytta problematiserar faktumet att introduktionen av en fjärde
hyressättningsprincip skulle göra hyresmarknaden snårigare för alla hyresparter men kanske främst konsumenterna (Sveriges Allmännytta 2019a och b). Hyresgästföreningen är också kritiska till förslaget eftersom en fri hyressättning kan innebära ett försämrat konsumentskydd (besittningsskydd) beroende på hur förslaget utformas (Hyresgästföreningen 2019).
Att hyrorna inte skulle öka nämnvärt vid införandet av fri hyressättning håller
Fastighetsägarna med om men man är positiva till förslaget. Däremot problematiserar man hur det är formulerat. Att man ska kunna välja mellan en fri hyressättning eller hyror satta genom förhandling i nyproduktion. Det skulle enligt dem ge mer makt till
Hyresgästföreningen eftersom, om man väljer en fri hyressättning i ett hus kan det påverka förhandlingarna i andra delar av sitt bestånd (Fastighetsägarna 2019). Sveriges Byggindustrier ser, å andra sidan, valmöjligheten som ett positivt inslag eftersom det ger fastighetsägarna möjlighet att anpassa hyressättningssystem efter marknaden på orten där man bygger. Dock menar man att på lång sikt behöver hela beståndet succesivt övergå till en friare hyressättning för att bygga över de hyresskillnader som finns mellan nyproduktion och befintligt bestånd.
På så sätt kan låsningarna på marknaden lösas (Sveriges Byggindustrier 2019). Både Fastighetsägarna och Sveriges Byggindustrier framhåller också att syftet med en fri hyressättning inte är att öka fastighetsägarnas vinst. Syftet är att få en bättre rörelse på
marknaden. De ser gärna, genom exempelvis skatter och ökade bostadsbidrag, att man jämnar ut det ekonomiska förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst (Sveriges Byggindustrier 2019; Fastighetsägarna 2019).
Ingen av parterna tror egentligen att en fri hyressättning kommer bidra till en ökad produktion av hyresrätter i landet på kort sikt. Precis som nämnt tidigare ligger de presumtiva
hyresnivåerna på ungefär samma nivå som om marknaden hade fått bestämma. Däremot finns det förhoppningar, främst hos representanter från de privata fastighetsägarna, att införandet av en friare hyressättning i nyproduktion kommer öppna upp för liknande reformer i dagens bruksvärdessatta eller befintliga bestånd. På så sätt hoppas man att omsättningen på marknaden kommer öka. Parterna menar vidare på att det i dagsläget inte går att sia om framtiden då förslaget är på utredning och ett beslut fattas först om två år.
Både Sveriges Byggindustrier och Jonsson menar att en friare hyressättning inte kommer påverka hyresnivåerna på kort sikt. Främst eftersom nyproduktionen utgör en liten del av det totala beståndet varje år (cirka 1 %). Däremot kan en fri hyressättning ge större effekter på lång sikt eftersom med tiden kommer antalet fritt hyressatta bostäder öka relativt det
befintliga beståndet. Det sker alltså en omsättning av bostäder och slutligen kommer det nya beståndet vara en del av det äldre beståndet med frisatta hyror (Sveriges Byggindustrier 2019;
Jonsson 2019).
Mer tonvikt på läge och standard vid bruksvärdesprövning av hyra
Sveriges Allmännytta framhåller att bruksvärdessystemet är ett briljant system som bland annat ger en tröghet till hyreshöjningar och en stabilitet på hyresmarknaden. Vidare är det kollektiva förhandlingssystemet ett effektivt sätt att bestämma hyror för många hyresgäster.
På så vis minskas de administrativa kostnaderna jämfört med om en hyresvärd skulle behöva förhandla med varje enskild hyresgäst. Däremot medger man att systemet är illa anpassat till hyresmarknaden på vissa orter. Man ställer sig positiv till förslaget om en ökad
lägesdifferentiering i bruksvärdessystemet på de orter det behövs (Sveriges Allmännytta 2019b).
