Eskil Lindnér, Fastighetschef och tf Regionchef Stockholm

Bokslutskommuniké 2013

1

2

3

4

Utfall i korthet

FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER–DECEMBER)

• Nettoomsättningen ökade till 623 Mkr (494) och brutto­

resultatet steg till 354 Mkr (282).

• Förvaltningsresultatet förbättrades och uppgick till 149 Mkr (89), motsvarande 1,09 kronor (0,65) per aktie.

• Resultat före skatt uppgick till 231 Mkr (18) och periodens resultat till 179 Mkr (923), motsvarande 1,31 kronor (6,76) per aktie. Minskningen av periodens resultat beror främst på att 2012 innehöll ett väsentligt resultat från försäljning av Hemsö­innehavet.

• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 54 Mkr (56), motsvarande 0,39 kronor (0,41) per aktie.

HELÅRET 2013

• Nettoomsättningen uppgick till 2 224 Mkr (2 110) och bruttoresultatet förbättrades till 1 301 Mkr (1 218).

• Förvaltningsresultatet ökade till 549 Mkr (445), motsvarande 4,02 kronor (3,26) per aktie.

• Resultat före skatt uppgick till 1 030 Mkr (371) och årets resultat till 862 Mkr (352), motsvarande 6,31 kronor (2,58) per aktie. Ökningen av årets resultat beror främst på att 2012 belastades av reserveringar för skatterisker.

• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 480 Mkr (123), mot­

svarande 3,51 kronor (0,90) per aktie.

• Fastighetsbeståndet exklusive modulbyggnader bestod per 31 december 2013 av 366 (275) fastigheter med ett bok­

fört värde om 20 338 Mkr (14 247).

• Styrelsen föreslår en utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie.

FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER–DECEMBER)

• Den 2 december tillträddes de 84 fastigheter som köpts från GE Capital Real Estate för 5,5 miljarder kronor.

• Utöver GE­affären köptes fyra fastigheter för 226 Mkr. Inga fastigheter såldes.

• Kungsleden inrättade från och med 1 oktober en ny affärs­

ledning som ersätter den tidigare koncernledningen.

• Marie Mannholt rekryterades som ny marknads­ och kom­

munikationschef och medlem i affärsledningen från och med januari 2014.

• Ett treårigt icke­säkerställt obligationslån togs upp på 700 Mkr till en ränta om 1,95 procent över referensräntan Stibor.

HELÅRET 2013

• Ny strategisk inriktning för Kungsleden presenterades i februari. Verksamheten ska inriktas på att äga, förvalta och förädla fastigheter i tillväxtregioner i Sverige.

• Biljana Pehrsson tillträdde som VD den 1 september.

• 95 (elva) fastigheter köptes för 5 935 (1 549) Mkr och fyra (44) fastigheter såldes för 109 Mkr (1 115) med ett resul­

tat om 8 Mkr (16).

• I februari slutreglerades försäljningen av Hemsö till Tredje AP­fonden, en affär som huvudsakligen avräknades under 2012.

Viktiga händelser

UTFALL

Mkr 2013

okt–dec 2012

okt–dec 2013

jan–dec 2012 jan–dec FÖRVALTNINGSRESULTAT

Bruttoresultat 354 282 1 301 1 218

Försäljnings­ och

administrationskostnader –45 –56 –156 –187

Finansnetto –160 –137 –596 –586

Förvaltningsresultat 149 89 549 445

NYCKELTAL

okt–dec2013 2012 okt–dec 2013

jan–dec 2012 jan–dec FINANSIELLA

Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,09 0,65 4,02 3,26 Periodens resultat, kr per aktie 1,31 6,76 6,31 2,58 Eget kapital, kr per aktie ¹ 61,93 56,60 61,93 56,60 Avkastning på eget kapital, % 8,58 50,92 10,65 4,56

FASTIGHETSRELATERADE Utfall

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 89,7 90,9 89,6

Snitthyra, kr per kvm 206 197 790 790

Drift­ och underhållskostnad,

kr per kvm 59 49 228 243

1 Per 31 december.

Kommentar från VD

tande aktiviteter. Inom Förvaltning har GE­fastigheterna och tillhörande med­

arbetare redan integrerats i verksam­

heten. Affärsområdet Utveckling arbe­

tar konkret med en rad intressanta och potentiellt värdeskapande utvecklings­

projekt i olika faser. Transaktion & ana­

lys arbetar med optimering av Kungsle­

dens fastighetsportfölj, vilket kommer att omfatta både försäljning av icke­

strategiska fastigheter och ytterligare köp enligt Kungsledens nya strategi. För alla tre affärsområdena ligger ribban högt för 2014 och framåt.

KVARTALETS UTFALL

Förvaltningsresultatet ökade med 67 procent till 149 Mkr (89), som en effekt av nettoköp av fastigheter, i huvudsak från Hemsö men även från GE Capital i slutet av året. Administrationskost­

naderna var 11 Mkr lägre jämfört med samma kvartal 2012, och bidrog också till utfallet.

SUMMERING AV 2013

Det fjärde kvartalets starka resultattill­

skott, inklusive bidraget från GE­fast­

igheterna, innebar att vi för 2013 kan leverera ett gott helårsresultat. Förvalt­

ningsresultatet var 23 procent bättre än under 2012 och uppgick till 549 Mkr. Stora förbättringar kan man även se längre ned i resultaträkningen där värdeförändringarna på fastigheter och finansiella instrument var klart positiva, samtidigt som året inte behövde belas­

tas av några reserveringar för skatteris­

ker. Årets resultat efter skatt landade på 862 Mkr, vilket är mer än 500 Mkr bättre än förra året.

Den ekonomiska utvecklingen visar att Kungsleden ligger väl i linje med tidi­

gare kommunicerade finansiella mål.

Återinvesteringen av de medel som frigjordes vid Hemsö­försäljningen är genomförd – före tidtabell. Målet att spara 10 procent av de centrala admi­

nistrativa kostnaderna är uppnått – före tidtabell. Sammantaget har vi med dessa åtgärder återställt Kungsledens kassaflöde och intjäningsförmåga inför 2014 till vad de var innan Hemsö­inne­

havet såldes i slutet av 2012.

Jag ser med tillfredsställelse tillbaka på det fjärde kvartalet 2013, mitt första hela kvartal som VD för Kungsleden.

Implementeringen av Kungsledens nya affärsplan och strategi fortsatte med hög intensitet. Året avslutades med att vi den 2 december tillträdde de 84 fastigheter som vi i början av kvartalet förvärvat från GE Capital Real Estate för 5,5 miljarder kronor. Denna affär blev årets största transaktion på den svenska fastighetsmarknaden och inne­

bar såväl strategiskt som finansiellt ett stort steg framåt för Kungsleden.

Genom förvärvet kommer vi i ett slag upp i den portföljvolym vi hade beräk­

nat skulle ta ett till två år att uppnå.

Geografiskt är cirka 70 procent av den förvärvade portföljen belägen i de hög­

intressanta marknaderna Stockholm och Göteborg. I och med affären ökade andelen fastigheter i de tre storstads­

regionerna från 30 till 50 procent av Kungsledens totala portfölj, samtidigt som andelen kontor steg från 39 till 50 procent – allt i linje med vår nya strategi med fokusering på tillväxtregioner och valda fastighetssegment: kontor, indu­

stri/lager och handel. Rent finansiellt kommer GE­portföljen att ge ett starkt bidrag till förbättrat resultat och kas­

saflöde i Kungsleden, särskilt om man även beaktar bankfinansieringen för förvärvet.

GE­affären är också betydelsefull då affären gav Kungsleden ett kompetens­

tillskott när vi från GE tog över ett tju­

gotal förvaltare, uthyrare och adminis­

trativa specialister. Sammanlagt hade Kungsleden därmed 94 medarbetare inom fastighetsförvaltningen och kon­

cerngemensamma funktioner vid årets slut. Tillsammans ska vi nu fortsätta vår gemensamma resa att genomföra den nya strategin.

Det nya Kungsleden kännetecknas också av en mer fokuserad organisation och förbättrad styrning. Den nya affärs­

ledningen började sitt arbete under kvartalet och har fokuserat på affärs­

verksamheten och hur vi kan tillgodose kundernas lokalbehov i stort och smått.

De tre nya affärsområdena Förvaltning, Utveckling och Transaktion & analys är samtliga i full gång med sina framåtsyf­

UTBLICK

De ekonomiska utsikterna i Sverige är goda. Vi ser en förbättrad efterfrågan på lokaler inom våra segment och markna­

der. Det nya året har inletts starkt med flera stora avslut. Ökad aptit hos ban­

ker och investerare för fastighetsaffärer inger förhoppningar om positiv värdeut­

veckling för fastigheter under 2014.

Vi har under året tagit stora steg i riktning mot att bli ett bolag som aktivt äger, förvaltar och utvecklar rätt sorts fastigheter med målet att maximera kas­

saflöde och långsiktigt bygga fastighets­

värde. Kungsleden går in i 2014 med en 40 procent större fastighetsportfölj med bättre struktur och med återställd intjäning. Det gör oss väl rustade för fortsatt värdeskapande för hyresgäs­

ter och aktieägare. Vi har fortfarande att bemästra ett antal utdragna skatte­

processer. I ryggen har vi, förutom den höjda intjäningen, en starkare finansiell ställning med 37 procents soliditet och en likviditetsberedskap på 2,7 miljar­

der kronor. Den goda ställningen gör det möjligt för styrelsen att till årsstämman föreslå en höjd utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie för 2013.

Biljana Pehrsson VD

RESULTAT FÖR FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER – DECEMBER)

Nettoomsättningen under fjärde kvarta­

let uppgick till 623 Mkr (494), fördelat på hyresintäkter från fastigheter 460 Mkr (374) och modulbyggnader 66 Mkr (66) samt försäljningsintäkter från till­

verkade moduler om 97 Mkr (55). Brut­

toresultatet förbättrades till 354 Mkr (282), en ökning som kom från fastig­

hetsförvaltningen.

Förvaltningsresultatet ökade med 67 procent till 149 Mkr (89). Utöver högre bruttoresultat var det främst lägre för­

säljnings­ och administrationskostnader som bidrog till resultatökningen. Finans­

nettot om –160 Mkr försämrades med 23 Mkr jämfört med fjärde kvartalet före­

gående år, vilket främst var hänförligt till finansieringen av det större beståndet.

Resultat före skatt förbättrades till 231 Mkr (18). Det högre utfallet beror främst på att orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 70 Mkr efter höjning av värdena på bland annat GE­fastigheter.

Under samma period föregående år var värdeförändringarna –52 Mkr.

Kvartalets resultat uppgick till 179 Mkr (923). Minskningen beror främst på att fjärde kvartalet 2012 innehöll ett positivt resultatbidrag om 660 Mkr från avveck­

lad verksamhet (Hemsö­innehavet).

Fjärde kvartalets förvaltningsresul­

tat om 149 Mkr var 17 procent lägre än årets tredje kvartal. Nedgången är främst säsongsmässig eftersom tredje kvartalet är det kvartal som har årets högsta resul­

tat i och med lägre aktivitet och lägre kostnader under sommarmånaderna.

Det tredje kvartalet inkluderade även en engångsintäkt om 11 Mkr från en försäk­

ringsersättning. Nytillträdda fastigheter från GE hann bara påverka resultatet i fjärde kvartalet i en knapp månad.

RESULTAT FÖR HELÅRET 2013 Nettoomsättningen under 2013 upp­

gick till 2 224 Mkr (2 110), fördelat på hyresintäkter från fastigheter 1 669 Mkr (1 583) och från modulbyggnader 262 Mkr (257) samt försäljningsintäk­

ter från tillverkade moduler om 293 Mkr (270). Ökningen av hyresintäkter beror främst på ett större fastighetsbestånd

men även ökade intäkter i jämförbart bestånd. Nettouthyrningen under året var 26 Mkr (15) i årshyra baserat på sig­

nerade kontrakt minus uppsägningar.

Bruttoresultatet förbättrades med 7 procent till 1 301 Mkr (1 218), varav driftnetto från fastigheter utgjorde 1 131 Mkr (1 046). Ökningen är pre­

cis som intäkter främst hänförlig till ett större fastighetsbestånd. Ekonomisk uthyrningsgrad var vid årets utgång 90,9 procent att jämföra med 89,6 procent för 2012. Ökningen beror främst på låg vakans i de fastigheter som tillträddes från Hemsö i början av året.

Försäljnings­ och administrations­

kostnader uppgick till 156 Mkr (187). Av dessa kostnader kom 42 Mkr (40) från Nordic Modular och 114 Mkr (147) från gemensamma verksamhetskostnader och central administration i Kungsleden.

Kostnadsminskningen om 31 Mkr eller 17 procent är resultatet av genomförda besparingsåtgärder.

Finansnettot försämrades något och uppgick till –596 Mkr (–586). Rän­

tekostnaderna sjönk efter de amorte­

Resultat

Bergudden 8 (region Stockholm). Kontorsfastighet med bästa skyltläge intill E18 i Danderyd, nära Mörby Centrum med tunnelbana och all tänkbar service.

Kategori: Kontor. Yta: 19 180 kvadratmeter.

RESULTATRÄKNING

Fastigheter Nordic Modular

Övrigt/koncern­

gemensamt

Totalt Kungsleden

Mkr 2013

jan–dec 2012

jan–dec 2013

jan–dec 2012

jan–dec 2013

jan–dec 2012

jan–dec 2013

jan–dec 2012 jan–dec

Hyresintäkter 1 669 1 583 262 257 1 931 1 840

Försäljningsintäkter modultillverkning 293 270 293 270

Nettoomsättning 1 669 1 583 555 527 2 224 2 110

Fastighetskostnader –538 –537 –117 –97 –655 –634

Kostnader för modultillverkning –268 –258 –268 –258

Bruttoresultat 1 131 1 046 170 172 1 301 1 218

Försäljnings­ och administrationskostnader –114 –147 –42 –40 –156 –187

Finansnetto –593 –578 –3 –8 –596 –586

Förvaltningsresultat 424 321 125 124 549 445

Värdeförändringar fastigheter

Resultat från fastighetsförsäljningar 8 16 – – 8 16

Orealiserade värdeförändringar 48 0 – –20 48 –20

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 425 –70 – – 425 –70

Resultat före skatt 905 267 125 104 1 030 371

Skatt –199 194 –27 –22 34 –985 –192 –813

Resultat från kvarvarande verksamheter 706 461 98 82 34 –985 838 –442

Avvecklad verksamhet: Hemsö­innehav efter skatt 24 794 24 794

Årets resultat 706 461 98 82 58 –191 862 352

ringar som gjordes i början av året med hjälp av likviditet från försäljningen av Hemsö. Samtidigt ökade de övriga finansiella kostnaderna på grund av ökade löftesprovisioner på de större outnyttjade kreditlöftena. Högre rän­

temarginaler och uppläggningsavgif­

ter efter refinansiering av merparten av banklånen under 2012, liksom lägre ränteintäkter bidrog negativt.

Förvaltningsresultatet för 2013 upp­

gick till 549 Mkr (445).

Resultatet från fastighetsförsälj­

ningar blev 8 Mkr (16) från ett fåtal genomförda försäljningar under perio­

den och slutavräkningar för tidigare inträffade försäljningar.

Årets värdeförändring på fastigheter uppgick till 48 Mkr (–20). Värdeföränd­

ringen är en effekt av att investeringar har gjorts i beståndet och att upp­ och nedjusteringar har skett av fastighets­

värdena. Värdena på de fastigheter som förvärvats från GE har uppjusterats med cirka 250 Mkr jämfört med förvärvsvär­

det. I den övriga portföljen har värdena förändrats för två tredjedelar av fastig­

heterna. Värdena på fastigheter med positiv värdeutveckling höjdes med cirka

200 Mkr medan värdena på fastigheter med negativ värdeutveckling minskade cirka 400 Mkr.

Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 425 Mkr (–70). Vär­

deförändringarna kom främst av betal­

ningar om 256 Mkr för den högre, bundna räntan i ränteswapkontrakten vilket med­

fört att undervärdet successivt minskat.

Resterande del av värdeförändringen berodde främst på stigande långräntor.

Skatt på årets resultat uppgick till –192 Mkr (–813). Skatt utgick på total­

nivå i princip med den gällande skatte­

satsen 22 procent med undantag från att 34 Mkr kunnat lösas upp av reser­

ven för negativt utfall i de så kallade BV­

processerna sedan en del av domarna erhållits från Kammarrätten. Föregående års skatt innehöll reserveringar för skat­

terisker om –985 Mkr.

Resultat från Hemsö­innehavet, 24 Mkr (794), redovisas 2013 som avveck­

lad verksamhet längst ned i resultaträk­

ningen i enlighet med gällande redovis­

ningsprinciper.

Årets resultat uppgick till 862 Mkr (352). Det förbättrade utfallet beror främst på att förra året belastades med

reserveringar för skatterisker och att en värdeökning på finansiella instrument skedde i år.

NORDIC MODULAR

Dotterbolaget Nordic Modulars verksam­

het omfattar uthyrning och försäljning av modulbyggnader. Cirka 75 procent av modulbyggnaderna hyrs ut till kommu­

ner och landsting.

Modulbyggnaderna hade per 31 december en totalyta om 232 tkvm (231) och ett bokfört värde om 1 509 Mkr (1 509). Hyresintäkterna för modul­

byggnader uppgick under 2013 till 262 Mkr (257) med ett bruttoresultat om 145 Mkr (160). Intäktsökningen kunde inte väga upp ökade kostnader för återinves­

teringar i beståndet som 2012 tillfälligt­

vis var lägre. Uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 79,1 procent (79,8).

Försäljningen av moduler uppgick till 293 Mkr (270). Viss produktion skedde även för uthyrning istället för försäljning.

Bruttoresultatet ökade till 24 Mkr (12).

Fabrikernas orderläge var vid utgången av året bättre än vid årets ingång.

Region Stockholm

Region Stockholm förvaltade vid utgången av året 74 fastigheter med ett sammanlagt värde om 6 080 Mkr vilket motsvarar en tredjedel av Kungsledens totala bestånd. GE­affären tillförde 27 nya fastigheter till regionen till ett värde av 3 426 Mkr. Region Stockholm innefattar Storstockholm och sträcker sig från Norrköping till Uppsala med en total uthyrningsbar yta om cirka 594 000 kvadratmeter. Fastighetsbestån­

det omfattar kontor, industri/lager och handelsfastigheter. Andelen kontor i regionen ökade med GE­affä­

ren vilket ligger väl i linje med den nya strategin.

STOCKHOLMSREGIONEN SNABBAST VÄXANDE

Stockholmsregionen är den marknad i Sverige som växer snabbast. Efter­

frågan på medelstora kontorslokaler är stor och hyresmarknaden god. Den starka utvecklingen är kopplad till inflytt­

ning och infrastrukturprojekt som Norra Länken. Även om trafik­ och bostadspro­

blem fortsatt är faktorer som motverkar utvecklingen är de positiva drivkrafterna starkare.

Kungsledens marknad visade under det fjärde kvartalet en god utveckling med en positiv nettouthyrning. Kungs­

ledens bestånd i Stockholmsregionen kännetecknas av bra fastigheter i lägen med goda kommunikationer, något som ytterligare förstärktes efter GE­affären.

Kungsleden vill erbjuda sina kunder att­

raktiva lokaler i rätt läge till rimlig hyra.

Runt om i regionen finns en positiv utvecklingspotential i befintligt bestånd.

Flera utvecklingsfastigheter på bra adresser möjliggör många alternativ.

Det finns också en god värdepotential i den rådande vakansen på 10–11 pro­

cent i kombination med en positiv hyres­

utveckling. Den ekonomiska uthyrnings­

graden var per den 31 december 89,4 procent jämfört med 90,2 procent för koncernen, exklusive modulbyggnader.

Driftnettot i förhållande till hyresintäk­

terna (överskottsgraden) var 69,8 pro­

cent jämfört med 68,5 procent för kon­

cernens hela fastighetsportfölj.

ÖKAD ANDEL KONTOR MED GE-PORTFÖLJEN Med GE­affären ökade Kungsledens fokus på kontor på strategiska markna­

der. De 27 nya fastigheterna i Stock­

holmsregionen har en uthyrningsbar yta på cirka 255 000 kvadratmeter och står för 59 procent av det totala värdet av hela GE­portföljen. Tillskottet av GE:s fastigheter innebar vidare att regionens snitthyra steg. En av de största hyres­

gästerna i GE­beståndet är General Electric som tillsammans med Försvars­

makten, SMHI och tryckerikoncernen V­Tab står för cirka 16 procent av regio­

nens hyresvärde.

Med GE tillkom ett tiotal nya med­

arbetare i regionen som bidrar positivt till att vidareutveckla arbetssätt och processer.

UTVECKLINGSPROJEKT OCH POTENTIAL I NORRKÖPING

Norrköping är en marknad med god potential. Planerna på dubbelspårig höghastighetsjärnväg mellan Järna och Linköping gör att det blir möjligt att resa Stockholm­Norrköping på en timme via Ostlänken. Kungsleden har flera stora hyresgäster lokalt såsom Norrköpings kommun, SMHI och Swedavia. Swedavia var tidigare en avdelning i Luftfartsver­

ket och hyrde där i andra hand. Tillsam­

mans med Kungsleden tecknade Sweda­

via under fjärde kvartalet ett avtal på cirka 1 500 kvadratmeter i helt nyre­

noverade lokaler. Swedavia ville skapa

FASTIGHETSBESTÅND PER KATEGORI, REGION STOCKHOLM

3% Övrigt

17% Industri/lager 12% Handel

68% Kontor Totalt

bokfört värde 6 080 Mkr

ändamålsenliga lokaler i kontorsland­

skap och har i och med flytten minskat sin lokalyta med cirka 45 procent. Pro­

jektet omfattade förutom de ombyggda lokalytorna även en nyskapad entré.

Socialtjänsten i Norrköping är ett annat exempel på ett lyckat projekt där man beslutat att samlokalisera fyra lokalkontor. För det ändamålet teckna­

des ett tioårigt hyresavtal med Kungs­

leden. Cirka 150 arbetsplatser och 20 mottagningsrum skapades på den förhyrda ytan på 4 000 kvadratmeter.

Hyresgästen har mycket stränga sekre­

tesskrav varför ljudisolering är en viktig faktor. För att säkerställa att ljudkra­

ven kommer att uppfyllas ska ett kon­

torsrum färdigställas i sin helhet tidigt i projektet. På så sätt kan fysiska ljud­

mätningar och eventuella rättelser i kon­

struktionen genomföras innan övriga 150 rum färdigställs. Byggstart var i bör­

jan av januari och inflyttning ska ske i september 2014.

E18

E18

E4

E4/E20

Kungsleden vill erbjuda sina kunder attraktiva lokaler i rätt läge till rimlig hyra.

– Eskil Lindnér, Fastighetschef och tf Regionchef Stockholm

Stockholm

Träbocken 1 Populär fastighet centralt i Sollentuna som innefattar kontor, lägenheter och en bank.

Kategori: Kontor Yta: 5 290 kvm

Holar 1 Fastighet med bra skyltläge precis vid infarten till Kista.

Kategori: Kontor Yta: 5 630 kvm

Holar 4 Fastighet med bra exponeringsläge som Office Management hyr i sin helhet.

Kategori: Kontor Yta: 7 300 kvm

Svärdet 7 Fastighet med bästa skyltläge intill E18.

Kategori: Kontor Yta: 40 740 kvm

Bergudden 8 Modern fastighet med effektiva kontor och bra exponeringsläge.

Kategori: Kontor Yta: 19 183 kvm

Trekanten 5 Kontorsfastighet i fint läge, nära E18 och allmänna kommunikationer. Fastigheten ligger naturskönt men ändå nära kommunikationer.

Kategori: Kontor Yta: 32 010 kvm

Södermalm Östermalm Solna

Bromma Spånga

Kista

Danderyd

Lustgården 11 Nyrenoverad fastighet med attraktivt läge på Kungsholmen.

Kategori: Kontor Yta: 7 490 kvm

FASTIGHETERNAS VÄRDE

Mkr Kontor Industri/lager Handel Övrigt Värderade

fastigheter Ej externt värderade

Erhållet avdrag för uppskjuten

skatt vid köp Bokfört värde fastigheter

Intern värdering 10 472 6 683 2 687 620 20 462 79 –203 20 338

Extern värdering 10 512 6 637 2 703 638 20 490

FASTIGHETSBESTÅND PER KATEGORI, 31 DECEMBER 2013¹

3% Övrigt

51% Kontor 13% Handel

33% Industri/lager

Totalt bokfört värde

20 338 Mkr

FASTIGHETSBESTÅND PER REGION, 31 DECEMBER 2013¹

21% Göteborg 19% Malmö

30% Stockholm

30% Mälardalen och Norr Totalt

bokfört värde 20 338 Mkr

Tillgångar och skulder

EGET KAPITAL OCH FINANSIELL STÄLLNING

Eget kapital uppgick vid årets utgång till 8 453 Mkr (7 726) eller 62 kronor (57) per aktie, motsvarande en soliditet på 37 procent (37).

Genom det stora fastighetsförvär­

vet från GE hösten 2013 har de medel återinvesterats som frigjordes vid för­

säljningen av Hemsö­innehavet för ett år sedan. Därmed har Kungsledens finan­

siella ställning normaliserats jämfört med tidigare kvartal under året då soli­

diteten temporärt varit särskilt hög och belåningen låg. Belåningsgraden om 59 (62) procent per 31 december var dock fortsatt något lägre än vid årets ingång.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighetsbeståndet exklusive modul­

byggnader bestod per den 31 decem­

ber 2013 av 366 fastigheter (275).

Den totala ytan uppgick till 2 820 tkvm (2 211) och fastigheterna hade ett bok­

fört värde om 20 338 Mkr (14 247).

Ökningen av fastigheternas bokförda värde beror främst på fastighetsköp.

FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING¹

Mkr 2013

okt–dec 2013 jan–dec Fastigheter vid

periodens ingång 14 479 14 247

Köp 5 741 5 935

Investeringar 44 212

Försäljningar – –108

Valutakursförändringar 4 4

Värdeförändringar 70 48

Fastigheter vid

periodens utgång 20 338 20 338 1 Exklusive modulbyggnader.

Interna värderingar av alla fastigheter har genomförts per 31 december 2013 och utgör bokfört värde. I stort sett alla fastigheter har dessutom värderats av externa värderare. De externa värdering­

arna bekräftar de interna värderingarna.

Investeringar i befintliga fastighe­

ter uppgick till 212 Mkr (205), varav 132 Mkr i nio fastigheter i Västerås, Värnamo, Eskilstuna, Stockholm, Lund respektive Nyköping. Investeringar sker främst som om­ och tillbyggnader i befintliga fastigheter och i samråd med RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012

TILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter – fastigheter 20 338 14 247

Förvaltningsfastigheter – modulbyggnader 1 509 1 509

Rörelsefastigheter 22 21

Övriga anläggningstillgångar 490 666

Fordran på Tredje AP­fonden – 3 363

Övriga kortfristiga tillgångar 286 373

Kassa och bank 323 721

Summa tillgångar 22 968 20 900

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 453 7 726

Räntebärande skulder 12 879 9 704

Derivat 708 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 928 2 345

Summa eget kapital och skulder 22 968 20 900

NYCKELTAL

31 dec 2013 31 dec 2012

Belåningsgrad, % 59 62

Soliditet, % 37 37

1 Exklusive modulbyggnader.

1 Exklusive modulbyggnader.

INTJÄNINGSKAPACITET¹ PER KATEGORI

Kontor Industri/lager Handel Övrigt Summa

fastigheter Modul-

byggnader Totalt

Antal fastigheter, st 139 135 68 24 366 – 366

Uthyrningsbar yta, tkvm 1 069 1 334 346 71 2 820 232 3 052

Bokfört värde, Mkr 10 386 6 668 2 672 612 20 338 1 509 21 847

Hyresvärde, Mkr 1 268 844 326 76 2 514 331 2 845

Hyresintäkter, Mkr 1 133 768 297 69 2 267 262 2 529

Driftnetto, Mkr^{2, 3} 748 566 194 45 1 553 157 1 710

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,2 91,2 91,1 91,3 90,2 79,1 88,9

Direktavkastning, %^{2, 3} 7,2 8,5 7,3 7,4 7,6 10,4 7,8

Överskottsgrad, %^{2, 3} 66,1 73,5 65,4 65,2 68,5 59,9 67,6

INTJÄNINGSKAPACITET¹ PER REGION

Stockholm Mälardalen

och Norr Göteborg Malmö⁴ Summa

fastigheter Modul-

byggnader Totalt

Antal fastigheter, st 74 104 117 71 366 – 366

Uthyrningsbar yta, tkvm 594 1 005 687 534 2 820 232 3 052

Bokfört värde, Mkr 6 080 6 079 4 307 3 872 20 338 1 509 21 847

Hyresvärde, Mkr 697 869 518 430 2 514 331 2 845

Hyresintäkter, Mkr 623 807 454 383 2 267 262 2 529

Driftnetto, Mkr^{2, 3} 435 519 309 290 1 553 157 1 710

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,4 92,8 87,6 89,3 90,2 79,1 88,9

Direktavkastning, %^{2, 3} 7,2 8,5 7,2 7,5 7,6 10,4 7,8

Överskottsgrad, %^{2, 3} 69,8 64,3 68,2 75,7 68,5 59,9 67,6

1 Intjäningskapaciteten visar hur resultaträkningen skulle ha sett ut om fastigheterna per 31 december 2013 hade ägts de senaste tolv månaderna.

2 I resultaträkningen belastas koncernens driftnetto även med kostnader för fastighetsadministration, vilket inte ingår i de enskilda fastigheternas driftnetto i intjäningskapaciteten.

De senaste tolv månaderna har fastighetsadministrationen uppgått till 50 Mkr för fastighetsförvaltningen och 11 Mkr för modulbyggnader.

3 Driftnettot för modulbyggnader belastades tidigare schablonmässigt med –86 Mkr. I och med att fastighetskostnaderna i resultaträkningen från och med 2013 belastas med återinvesteringar i modulbyggnader sker ingen schablonbelastning längre vid beräkning av intjäningskapaciteten. Uppgifterna för intjäningskapaciteten per 31 december 2012 har för jämförbarhet räknats om, vilket per årsskiftet ökat direktavkastningen för hela Kungsledens fastighetsbestånd från 8,0 procent till 8,3 procent.

4 En fastighet i Tyskland ingår i region Malmö.

hyresgästerna för att deras verksamhet ska kunna bedrivas på ett bättre och effektivare sätt.

Största hyresgästen är ABB som sva­

rar för 14 procent av de totala hyresin­

täkterna. I hela beståndet var återstå­

ende kontraktslängd i snitt 4,0 år (4,9).

FASTIGHETSTRANSAKTIONER Transaktionsmarknaden har under andra halvåret 2013 visat klara tecken på ökad aktivitet.

Kungsleden köpte 95 (elva) fastig­

heter under året för 5 935 Mkr. 84 av dem ingick i GE­affären, därutöver har elva fastigheter för 422 Mkr köpts i ett antal mindre affärer. Av de 95 fastighe­

terna var 54 kontor, 24 industri/lager,

13 handel och fyra övrigt. Tre (44) fast­

igheter om 4 tkvm och en fastighet i Tyskland såldes för 109 Mkr (1 115) som tillsammans med slutavräkningar för tidigare försäljningar gav ett resultat om 8 Mkr (16).

Årets köp och försäljningar är en vik­

tig del i byggandet av den långsiktigt större och mer attraktiva fastighetsport­

följ som utmärker den nya affärsstrate­

gin. Kungsleden ska äga, förvalta och förädla kommersiella fastigheter av god kvalitet i utvalda svenska storstads­ och tillväxtregioner inom segmenten kontor, industri/lager och handel.

I skapandet av den optimala fastig­

hetsportföljen ingår också att vid rätt tillfälle och till rätt pris, sälja fastig­

heter som ligger utanför den nya strate­

gins kärnområden. En sådan renodling skedde under tredje kvartalet när en äldreboendefastighet i Tyskland såldes.

INTJÄNINGSKAPACITET

Kungsleden redovisar den så kall­

lade intjäningskapaciteten i syfte att komplettera resultaträkningen med en bättre bild av den aktuella fastig­

hetsverksamhetens underliggande lönsamhet. Intjäningskapaciteten ger vid oförändrade förutsättningar en prognos om intjäningsförmågan i det fastighetsbestånd som ägdes per 31 december 2013.

FINANSIERING

Låneportföljen vid årets utgång uppgick till 12 879 Mkr (9 704). Nya lån upp­

togs under året först i samband med att Kungsleden tillträdde elva fastig­

heter från Hemsö för 1 549 Mkr, vilket finansierades genom ny bankkredit om 714 Mkr med tre års löptid samt genom utnyttjande av befintlig kreditfacilitet.

Under december upptogs en ny syndike­

rad kredit om 3,6 miljarder kronor med en genomsnittlig löptid om fyra år från fyra ledande nordiska banker för finan­

sieringen av förvärvet av fastigheter från GE. Resterande andel av köpeskillingen för detta förvärv finansierades inom ramen för befintlig syndikerad kreditfa­

cilitet. Genomsnittlig återstående löptid för utnyttjade lån uppgick vid utgången av fjärde kvartalet till 2,4 år (2,3). Cirka 12 procent av koncernens upplåning, motsvarande 1 583 Mkr, förfaller under 2014. Av detta refinansieringsbehov säkrades 700 Mkr redan i december 2013 genom emissionen av ett nytt obli­

gationslån till en ränta om 1,95 procent över referensräntan Stibor.

Finansieringskostnader

Finansnettot uppgick till –596 Mkr (–586) för helåret 2013. Räntekost­

naderna minskade med 25 Mkr, vilket främst beror på att lånevolymen under 2013 varit lägre efter de amorteringar som gjordes i början av året. Att ränte­

swapportföljen omstrukturerades under 2012 hade också en positiv inverkan på finansnettot under året. Högre räntemar­

ginaler och uppläggningsavgifter från de refinansieringar av bankkrediter som genomfördes under 2012 och löftespro­

vision på större outnyttjade kreditlöften ökade dock kostnaderna. Återbetalning av en revers från SveaReal medförde minskade ränteintäkter jämfört med föregående år.

Kungsledens genomsnittliga upplå­

ningskostnad sjönk under året främst till följd av att upplåningen för finansie­

ringen av årets fastighetsförvärv genom­

förts med kort räntebindning och till lägre bankmarginal. Snitträntan uppgick per 31 december till 5,8 procent jämfört med 6,8 procent vid årets ingång. Den vägda, genomsnittliga återstående rän­

tebindningstiden för lån och ränteswap­

par har sedan förra årsskiftet minskat till 3,1 år (5,1). Förändringen i räntebind­

ningen avser främst nyupplåning och utökat nyttjande av befintliga kreditfaci­

liteter till rörlig räntebas för finansiering av GE­förvärvet.

Kungsleden har gjort åtaganden till sina kreditgivare avseende räntetäck­

ningsgrad och belåningsgrad. Samtliga sådana åtaganden var uppfyllda per 31 december 2013. Räntetäckningsgraden, inklusive avvecklad verksamhet, nor­

maliserades till 1,9 gånger (2,7). Ned­

gången beror på att resultat från avveck­

ling av Hemsö drog upp föregående års tal. För lån där säkerheter ställts, det vill säga alla lån förutom obligationslånen, var belåningsgraden 52 procent (51) på koncernnivå.

Värdeutveckling finansiella instrument

Derivatportföljens nominella belopp uppgick vid årets utgång till 9 350 Mkr (9 350). Det negativa marknadsvärdet (undervärdet) på ränteswappar förbätt­

rades under året och var per 31 decem­

ber –707 Mkr att jämföra med –1 121 Mkr vid årets början. Förändringen av undervärdet redovisas som orealiserade värdeförändringar på finansiella instru­

ment i resultaträkningen. Förbättringen av undervärdet under 2013 beror främst på att undervärdet successivt minskar genom de löpande räntebetalningarna i ränteswapkontrakten, vilka uppgått till 256 Mkr, och till resterande del på att marknadsräntorna på långa löptider stigit, vilket givit en effekt på 157 Mkr.

Värdet på övriga finansiella instrument (valutakursförändringar på en revers i euro och aktieswap) förbättrades med 12 Mkr, vilket resulterade i att de totala orealiserade värdeförändringarna i resultaträkningen för 2013 uppgick till 425 Mkr.

Likviditet

På grund av pågående skatteprocesser håller Kungsleden vid varje tidpunkt till­

gänglig likviditet, i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att möta eventuella skattekrav inom de närmaste tolv månaderna. Per 31 december upp­

gick kassan och outnyttjade beviljade kreditramar till 3 187 Mkr (1 881), varav outnyttjade krediter uppgår till 2 865 Mkr (1 160).

%

31 dec

2012 31 mars

2013 30 juni

2013 30 sept

2013 31 dec

2013

SNITTRÄNTA

0 2 4 6 8 10

Snitträntan beräknas genom att ställa räntekostnader från lån och ränteswappar, uppläggningsavgifter samt kostnader för outnyttjade kreditramar i förhållande till utestående lånevolym per balansdagen.

Skillnader i tremånadersränta och fast ränta i räntederivat Räntemarginal och uppläggningsavgifter

Räntebas för banklån och obligationslån Löftesprovision för likviditetsreserv

1,4 2,8 2,5

1,2 2,8 3,5 0,6

1,2 2,7 3,5

1,2 2,7 3,6

1,1 2,4 2,1 0,1

0,5 0,6

0,2 Totalt

6,8% Totalt

5,8%

Mkr

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

Kapitalbindning – outnyttjade krediter Räntebindning

Kapitalbindning – nyttjade krediter

UPPSKATTNING AV MAXIMALT NEGATIVA EFFEKTER I UTESTÅENDE SKATTEPROCESSER

Mkr Effekt på

eget kapital Likviditets- effekt

Reservering kvartal 2 2009 325 0

Reservering kvartal 2 2012 333 145

Inbetalt i väntan på avgörande – –112

Summa reserverade skatteärenden 658 33

Ej reserverade skatteärenden 2 990 2 940

Inbetalt i väntan på avgörande – –160

Summa 3 648 2 813

Ingrid Ljungqvist, Förvaltningsassistent, Frida Stannov Lind, Utvecklingschef, Malin Evertsson, Förvaltare och Peter Vresén, Teknisk förvaltare.

Övrig information

SKATTESITUATIONEN

Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera skatteområden. Skatteverket har gjort en annan bedömning än Kungsleden av vissa genomförda transaktioner, något som har medfört ett antal pro­

cesser i domstol.

Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltigt negativ utgång i pågående skatteprocesser och gör efter samråd med oberoende skatteexper­

tis reserveringar för eventuella negativa utfall. Härvid beaktas relevanta skatte­

mål som löpande avgörs i domstolarna.

Under fjärde kvartalet inbetalades 112 Mkr till Skatteverket hänförliga till de BV­domar Kungsleden erhöll 30 sep­

tember 2013. Kungsleden har ansökt om prövningstillstånd för dessa mål hos Högsta förvaltningsdomstolen och domarna har därmed inte vunnit laga kraft. I de andra skatteprocesserna har inget framkommit under kvartalet som ändrar bolagets bedömning i sak, och därför har ingen förändring av reserve­

ringar gjorts.

Det går inte att idag ge en säker bedömning av utfallet i skatteproces­

serna. Om processerna skulle leda till slutgiltigt negativ utgång bedömer Kungsleden att upptaxeringarna del­

vis kan mötas av skattemässiga under­

skottsavdrag, vilket medför att den skatt som ska betalas (bolagsskatt, samt i vissa fall skattetillägg och ränta) blir lägre än de upptaxeringar som Skat­

teverket yrkar. Härigenom begränsas den negativa likviditetseffekten för Kungsleden. Vidare har koncernen skat­

temässiga, ännu ej aktiverade under­

skottsavdrag, som kan begränsa den negativa effekten på eget kapital.

Uppskattning av maximalt negativa effekter

Vid utgången av fjärde kvartalet 2013 uppgick den bokförda reserven för kvar­

varande skatteprocesser till 658 Mkr.

Kungsleden uppskattar kontinuerligt hur stora de negativa effekterna på eget kapital och likviditet skulle kunna bli av negativ utgång i samtliga transaktio­

ner som Skatteverket ifrågasätter. Om samtliga utestående processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den maximalt negativa effekten på

eget kapital uppgå till 2 990 Mkr utöver kvarvarande reserveringar på 658 Mkr.

Maximal negativ likviditetseffekt, inklu­

sive skattetillägg och ränta, uppskattas samtidigt uppgå till 2 813 Mkr, utöver de 272 Mkr som redan inbetalats i vän­

tan på slutligt avgörande.

Uppskattningarna av maximalt nega­

tiv resultat­ respektive likviditetseffekt har ökat med 10 Mkr jämfört med före­

gående kvartalsrapport och hänför sig till att processerna tar längre tid än beräknat vilket något ökar den räntekost­

nad som uppstår vid negativ utgång.

Ifrågasatta situationer

De olika skatteprocesserna är hänför­

liga till tre områden: försäljningar av fastigheter, köp av fastigheter samt omstruktureringar inom Kungsledenkon­

cernen. Ytterligare beskrivning av pro­

cesserna återfinns i årsredovisningen

för 2012 på sidorna 69–71. Väsentliga händelser kommuniceras löpande mel­

lan delårsrapporterna.

ORGANISATION OCH MEDARBETARE Kungsleden är organiserad i fastighets­

förvaltande regioner och Nordic Modu­

lar. Regionerna är Stockholm, Mälar­

dalen och Norr, Göteborg och Malmö.

Medelantalet anställda var under 2013 82 (84) inom fastighetsförvaltningen och koncerngemensamma funktioner och 171 (185) i Nordic Modular.

Den 1 september tillträdde Biljana Pehrsson som ny VD för Kungsleden.

Hon har sedan 2011 varit styrelseleda­

mot i Kungsleden, men avgick ur styrel­

sen i samband med tillträdet som VD.

En ny affärsledning inrättades från och med 1 oktober och ersätter den tidigare koncernledningen. Affärsled­

ningen består av affärsområdesche­

AKTIEÄGARE

Per 31 december 2013 Antal aktier % av röster

och kapital

Welandson Gösta och bolag 17 880 595 13,1

Länsförsäkringar fonder 5 996 135 4,4

Norges Bank Investment Management 5 402 380 4,0

Florén Olle och bolag 3 694 250 2,7

SHB fonder 3 025 202 2,2

BlackRock fonder (USA) 2 031 583 1,5

Danske Invest fonder (Sverige) 1 646 429 1,2

Andra AP­fonden 1 637 435 1,2

Avanza Pension Försäkring AB 1 135 044 0,8

TR Property Investment Trust (GB) 1 129 730 0,8

Summa tio största aktieägarna 43 578 783 31,9

Styrelse och ledning 148 147 0,1

Utländska aktieägare, övriga 33 683 618 24,7

Övriga aktieägare 59 091 516 43,3

Totalt 136 502 064 100,0

Källa: SIS Ägarservice

Mötesplats för hyresgästen General Electrics personal i fastigheten Trekanten 5 i Danderyd, Stockholm.

ferna för Förvaltning, Transaktion &

analys, Utveckling, de fyra regionche­

ferna, bolagsjurist, marknads­ och kom­

munikationschef, vVD/Ekonomi­ och finansdirektör samt VD. Förändringen är ett viktigt inslag i implementeringen av Kungsledens nya strategi. Med den nya ledningsstrukturen skapas bättre förut­

sättningar att styra bolaget med kortare beslutsvägar, ökad flexibilitet och tydli­

gare resultatansvar.

Som ny marknads­ och kommunika­

tionschef rekryterades Marie Mannholt som började i januari 2014. I slutet av året har Malin Axland ersatt Åke Theblin i affärsledningen. Malin stödjer som bolag­

sjurist affärsledningen i juridiska frågor.

MODERBOLAGET*

Årets resultat för moderbolaget upp­

gick till 349 Mkr (299). Resultatet kom främst från återförda reserveringar för koncernens ränteswapkontrakt vars undervärde minskat i och med ränte­

betalningar och att räntorna på längre löptider stigit under perioden. Omsätt­

ningen uppgick till 39 Mkr (61) och avsåg intäkter från koncernbolag.

Tillgångarna vid årets utgång bestod i huvudsak av andelar i koncernföretag om 8 083 Mkr (7 801). Finansieringen skedde främst genom eget kapital som vid årets slut uppgick till 6 143 Mkr (5 931) innebärande en soliditet om 38 procent (43).

AKTIEN OCH ÄGARNA

Senaste betalkurs för aktien per 31 december 2013 var 43,20 kronor. Jäm­

fört med betalkursen vid utgången av 2012, som var 35,40 kronor, steg kur­

sen med 22 procent. Antalet aktieägare per 31 december uppgick till 18 877 stycken, vilket är färre än 31 december 2012 då antalet uppgick till 19 749.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Kungsledens verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfakto­

rer. Dessa är främst relaterade till fast­

igheter och finansiering. För närvarande finns även risker i skatteprocesser.

Förvaltningsresultat och kassaflöde är främst beroende av utvecklingen i Sveriges ekonomi. Den sammantagna risken i fastigheternas värde är bero­

ende av geografisk spridning, fastighets­

typ, fastigheternas storlek, längd på hyreskontrakt, hyresgäststruktur, tek­

nisk standard med mera.

De finansiella riskerna avser främst likviditetsrisk, refinansieringsrisk och ränterisk och hanteras med utgångs­

punkt i koncernens finanspolicy.

Moderbolagets resultat och ställ­

ning påverkas väsentligen av koncern­

bolagens situation, varför ovanstående beskrivning även gäller för moderbolaget.

Mer information om Kungsledens ris­

ker och hantering av dessa finns i årsre­

dovisningen för 2012 på sidorna 67–71.

UTDELNINGSFÖRSLAG

Kungsleden införde från och med 2013 en ny utdelningspolicy som bättre skall återspegla det långsiktiga värdeskapan­

det i Kungsleden. På medellång sikt, när Kungsledens slutgiltiga skattesitua­

tion har klarnat, är målet att utdelningen skall uppgå till 50 procent av förvalt­

ningsresultatet. Under de närmaste åren kommer dock utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet av likvi­

ditetsberedskap.

Med stöd av utdelningspolicyn före­

slår styrelsen en utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie för räkenskaps­

året 2013.

* Moderbolaget kan i sin årsredovisning komma att justera värdet på innehav i dotterbolag utan påverkan på koncernen.

RESULTATRÄKNING¹

Rapportperiod Räkenskapsåret

Mkr 2013

okt–dec 2012

okt–dec 2013

jan–dec 2012

jan–dec

Hyresintäkter – fastigheter 459,6 373,8 1 669,1 1 583,1

Hyresintäkter – modulbyggnader 66,3 65,6 261,9 256,6

Försäljningsintäkter modultillverkning 96,6 54,5 292,8 270,3

Nettoomsättning 622,5 493,9 2 223,8 2 110,0

Fastighetskostnader – fastigheter¹ –143,7 –132,8 –538,0 –537,6

Fastighetskostnader – modulbyggnader¹ –35,0 –24,5 –116,5 –96,7

Kostnader för modultillverkning¹ –89,8 –54,1 –268,4 –258,1

Bruttoresultat 354,0 282,5 1 300,9 1 217,6

varav driftnetto – fastigheter 315,9 241,0 1 131,1 1 045,5

varav driftnetto – modulbyggnader 31,3 41,1 145,4 159,9

varav bruttoresultat – modultillverkning 6,8 0,4 24,4 12,2

Försäljnings- och administrationskostnader¹ –45,2 –56,4 –156,5 –187,3

Finansnetto

Finansiella intäkter² 5,7 7,0 18,4 31,0

Räntekostnader² –149,9 –134,5 –553,5 –578,7

Övriga finansiella kostnader –15,7 –9,3 –60,7 –37,8

–159,9 –136,8 –595,8 –585,5

Förvaltningsresultat 148,9 89,3 548,6 444,8

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter

Resultat från fastighetsförsäljningar 3,9 –0,2 8,1 16,2

Orealiserade värdeförändringar¹ 70,4 –51,9 47,9 –20,3

74,3 –52,1 56,0 –4,1

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 7,6 –19,3 425,3 –69,9

Resultat före skatt² 230,8 17,9 1 029,9 370,8

Skatt –51,4 245,5 –192,0 –813,3

Periodens resultat från kvarvarande verksamheter 179,4 263,4 837,9 –442,5

Avvecklad verksamhet²

Resultat från Hemsö­innehav, netto efter skatt – 659,6 24,0 794,4

Periodens resultat³ 179,4 923,0 861,9 351,9

Resultat per aktie⁴ 1,31 6,76 6,31 2,58

Resultat per aktie från kvarvarande verksamheter⁴ 1,31 1,93 6,14 –3,24

1 2013 redovisas alla kostnader av administrativ karaktär som är direkt hänförliga till uthyrning respektive modulförsäljning som fastighetskostnader respektive kostnader för modultillverkning.

Dessa kostnader har tidigare i sin helhet redovisats som försäljnings­ och administrationskostnader. Vidare redovisas återinvesteringar upp till 50 Mkr per år motsvarande förslitningen av modulbyggnader som fastighetskostnader – modulbyggnader. Utfallet för tidigare perioder har räknats om, där i fallet med återinvesteringar omföring skett om 40 Mkr för helåret 2012 från orealiserade värdeförändringar. Resultat före skatt har inte påverkats av dessa förändringar.

2 2013 frånträddes innehavet i Hemsö, vilket tidigare utgjorde ett eget segment. Alla resultatposter från Hemsö­innehavet (resultatandel, ränteintäkter och räntekostnader) redovisas 2013 i resultaträkningen som avvecklad verksamhet längst ned i resultaträkningen. Jämförelsetalen är omräknade, utan påverkan på periodens resultat efter skatt.

3 Hela periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

4 Före och efter utspädningseffekt. Utestående och genomsnittligt antal aktier uppgår till 136 502 064 stycken för samtliga perioder.

Ekonomisk redovisning 1 jan – 31 dec 2013

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Rapportperiod Räkenskapsåret

Mkr 2013

okt–dec 2012

okt–dec 2013

jan–dec 2012

jan–dec

Periodens resultat 179,4 923,0 861,9 351,9

Övrigt totalresultat

(poster som kan omföras till perodens resultat)

Omräkningsdifferenser överfört till periodens resultat – 16,9 – 16,9

Andel i Hemsös övrigt totalresultat

(avvecklad verksamhet) – 4,6 – –5,5

Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av

utländska verksamheter 0,6 7,7 1,2 –1,0

Periodens totalresultat¹ 180,0 952,2 863,1 362,3

1 Hela periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

Mkr 13-12-31 12-12-31

TILLGÅNGAR

Goodwill 201,4 201,4

Förvaltningsfastigheter – fastigheter 20 338,7 14 246,7

Förvaltningsfastigheter – modulbyggnader 1 508,7 1 509,3

Rörelsefastigheter 21,5 21,1

Inventarier 14,8 13,9

Uppskjuten skattefordran 34,7 206,7

Andra långfristiga fordringar 238,8 244,0

Summa anläggningstillgångar 22 358,6 16 443,1

Varulager 15,3 17,1

Fordran på Tredje AP­fonden – 3 362,9

Kortfristiga fordringar 271,6 355,4

Kassa och bank 322,7 721,2

Summa omsättningstillgångar 609,6 4 456,6

SUMMA TILLGÅNGAR 22 968,2 20 899,7

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 453,0 7 726,4

Räntebärande skulder

Skulder till kreditinstitut 10 579,4 8 104,6

Obligationslån (ej säkerställt) 2 299,2 1 599,2

Räntebärande skulder 12 878,6 9 703,8

Ej räntebärande skulder

Avsättningar 59,5 57,7

Derivat¹ 707,8 1 124,5

Skatteskuld – 20,5

Övriga ej räntebärande skulder 869,3 2 266,8

Ej räntebärande skulder 1 636,6 3 469,5

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 968,2 20 899,7

1 I Kungsleden finns ett antal OTC­derivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker, främst ränteswappar. Därutöver finns en aktieswap. Dessa finansiella instrument värderas till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raden derivat och instrumentens värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbar marknadsdata (nivå 2).

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Mkr 13-12-31 12-12-31

Vid årets början 7 726,4 7 719,0

Utdelning –136,5 –354,9

Årets totalresultat 863,1 362,3

Vid årets slut 8 453,0 7 726,4