Väll<ommen till en bättre värd

Sokrepcer VD-Ic.ommemar

·- - --

fhkens IOSida

Stntegtsk onnktnrng i

- --- - - - ---- - -

Bolagsstymong 8

Konkurrenuotuatoon Il

Fastoghetsbe<tind l 3

- Stockholm 14

- - - LO - - O 0 - - · - --- - -- -- ••• • - • - • -

- Storst.ockholm 22

- Uppsala - Goteborg - Malmo - Lund

SerYOce och tpNter Fa.wghetsutvecldtng Marknadsv.trdenng E V A-EconomocValueAdded Medarbearn

MIIJoredovlsmng Frnan•oell oversikt

26 28 32 36 38 40

42 i5 i6 i8

52 - fl.edOYosnmgs-och vardenngspnncoper 53 - Anpassnong toiiiFRS _ __ _ __ _ _ s_6

- ll.esultatrakmng med noter 57

- Rosker och mOJIIgheter 69

-· - ·- -

-- - ---- -- -

- Prognos for 2005 71

··--- - - -- -- · ·-·-- -··--- -

- Balansraknong med noter

n

- Forandnog 1 Eget kapotal med noter 85 - Kassaflodesanalys med noter 86

- Forslag oll 11111stdosposroon 90

91 K vartals <!au

- - -· - - · ---·--·- - - - -- -

Vasakronans utWr:khng 1993-2004 l O ar 1 ~ndrag

Nyckeltal, Definitioner Styrelse och revosorer Koncemledntng Adresser

- - - - ·- --- - - - - -

Rapporttollfal len, Solagsstamma.

Kapotalmarl<nadstnft'ar

Entri\1\:lllon l Kista Science TOWEI

93 94 95 96 98 99

100

Forvaltrnngsberattclsen omfattar &Idorna 4-'0 exkluSI.., ,....,lrar:r•lcnwor,balonsral<nlfl&.kassallodesanalys.red<M•nmgs..

pnnetper och noaor

Väll<ommen till en bättre värd

Vasakronan

är ett av de ledande fastighetsföretagen

1 Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker;

kompletterat med ett stort tjänsteutbud.

Vasakron3.11 finns

i Stockholm, Stockholms närför- orter; Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

FastJghetsb~~st:..\ndet omfattar l 66 fastigheter med en total area på l ,8 miljoner m2. Här ska nästan 60 000 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och ställer stora krav på Vasakro- nan som hyresvärd.

• •

Okat fokus på

nyuthyrning och tjänster

i en svag hyresmarknad

Vasakronan är ett ledande fastighets- företag inriktat på kommersiella fastig- heter i Sveriges storstadsregioner. Fas- tighetsbeståndet är koncentrerat och verksamheten kompletteras av ett snabbt växande serviceutbud. Kund- orientering och marknadskommunika- tion har stärkt vår position i en fortsatt svag hyresmarknad.

Marknaden 2004

Fastighetsmarknaden har utvecklats positivt och har till stor del präglats av omstruktureringar inom branschen.

Den låga räntenivån och historiskt hög realränta har medfört ett fortsatt stort investeringsintresse, vilket gett

Håkan Bryngel son, verkställande direktör

en god likviditet i marknaden. Fastig- hetsvärderingarna har därmed i stor utsträckning kunnat försvaras trots den svaga hyresmarknaden och de noterade fastighetsbolagen har haft en stark börsutveckling.

De senaste årens stora internatio- nella intresse för fastighetsförvärv, framför allt på Stockholmsmarkna- den, kvarstår även om de svenska aktörerna svarade för majoriteten av fastighetsaffärerna under 2004. De utländska investeringarna i Sverige har sedan 2001 uppgått till125 mil- jarder kronor, vilket har haft en bety- dande påverkan på branschens struk- tur och agerande. Investerare med

huvudsakligen firuinsiellt fokus, kor- tare investeringshorisont och kontrak- terad förvaltning agerar inte alltid lika långsiktigt som fastighetsbolag som har en kärnaffär b~serad på direkt- ägda fastigheter och egen förvaltning.

strategiska affärer

Vasakronan har varit en av de största aktörerna i svensk fastighetsmark- nad sedan 1996 genom köp och för- säljning av fastigheter för totalt 36 mil- jarder kronor. Transaktionerna har varit präglade av större strukturaffä- rer, i syfte att etablera dagens fokuse- rade Vasakronan. Våra strategier inne- fattar att vara fortsatt aktiva på fast-

Sök via registret nedan ^p:'.or

_{•• ,Ii•.~} ^1.

;'":Pr'

_{'-' •. 1}

^i·J·

_•

^·,

_'' ^{,a .}_{o,._,l} ^..

g.t··ip?

_{. 1 c_.} ¹

ld{::l.

_-...

inneh2J!s·fbrtec:<ninger1 på. ·nikens andra sida , . .

Adm1mstrat1on och marknadsformg 57.60,6<1, 71,92 Adresser

Affars1d6 Antal aktler

Arbetstagilrrepresentant Avkastmng pi eget kapital Avsknvm"F Balansrakmng Bokfort varde Bolagsstyrmng Bolsgsstamma Bruttoresultat Chef] u e~ st Data ~r akae ...

Defsntt1oner D1rektavl<astmng Driftkostnader Dnftovcrskott

DnftoYerskoctsmargmal

99 4 95 97 84,95 57, 62. 86, 92, 94

<~3. "'""· 45, SJ.60.

n.

<M 53, 54,62, 73,95 8 . 8.9.100 .57,92,94 98.99 57.68, 95 95 5.42.44 57,60,69,70, 71, 92,94 3,5,42,45,57,61'

71,92,94,95 57,61. 95

EVA .10.45,95

Eget kapital 3,6,44,'15,53, n,84.85, 94,95

Eget kap1tal per llkae 95

Eko norm-och fonansdorektor 65,98,99

Et 48,49

E-post 99,balwda

Ersattnonp.r 9.10,65

Euk 47

Exploatenngsmark . .40,42,93

Fasttghetsforsaljmnp.r 1,3, 16,23,26,29,33, 36,8f,-.$, 95

Fastlghetskop . .86.88. 95

Fasnghetsbestind Il ff

Fastighetsmarknaden 1.3.12, 16,23,26,29, 33,36.42 Fasttghetsskatt 45, 57,61 '92, 94,95

Fastlghetsutveckhng 3,40,98,99

Fasttghetsap.re 4, 19,24,27.31.34,37

F~naroaenng

- Fmansoell mkhante.-ong - Fonansrella anlaggnrngstrllgånp.r - Fmans1ella poster

... Fmansoerongskallor

80 54, 72, 76,88, 94 57,67, 92,94 81 - Fonansnetto 3,6,57,67, 71,80, 92, 94,95 Framtldsutsoktcr 2, 16, 23, 26, 29, 33. 36,71

Foretagslednmg <nl, 99

Forfallastruktur

- Fonanstenng . 81

- Hyresontakter 58

-Tomtrattsavgald 61

Forsbogtoll vmstd1sposotton 90

Forandnng tto~ fast~bestånd 1,40,41 .62, 63.88,95 Genomsnttrl•g lineranta

Hyresgaster

-Storsta hyresgaster.

67.95 2, Il, 16,21,23,25,28.

31-35,37--40.58.62~.69 .19.24,27,3 1,34,17 Hyresontakter 12, 13,55,57~1,69-71,92-95

Icke rantebarande skulder 44. 72, 82, 83,94 IFRS

Immatenella anlaggnongstollgångar lncotamentsystem

3,4,6, 10,56,71 53, 54,

n.

^73,94

8,10.65 7,99,100 65,98,99 . 53,63,76,n lnformatoon

-lnformatoonsd1rektor Intressebolag

lnvt:stennF l, 40-45,60,70,86, 87, 92,94

rr lUK~n~

-IT-dorektor 65, 98,99

justerad balansral<mng 43,44

justerar. eget kapotal 3, 5, 6, 44. 45,84, 95

Jamstalid hetsplan 46

Kassaflode Kassaflode per aktoe Kassaflo desanalys

KassaflodesrnassJg rantetackmngsgrad Kod for bolagsstymmg

Koncemlednong

3,81,86-89,95 95 . 55,86 6.57,67, 95 lO 65,98 Konkurrenter 12, 19.24,27,3 1.34,37

Koncraktllportfolt 58,69

Kortfrtsap. fordrmgar. n,78,94.9S

Kvartalsdata 92

Kansliglietsanalys 69,70

Konsfordelnmg . 46,47

L1k\nda medel 72,80.86,94

Lokalarea 13, 14, 19,21,22,24,25,27, 28.31' 32.34,35, 37,95 Lokalhyresmarknaden 14. 22,26,28,32,36,71

Lokaltyper 13,58

Loner ^10,65

Marknadsutvedclmg 3,43

Marimadsvarde 3.12,42--'45,54,62.84,95

Marknadsvardenog 42-44,62,82

Medarbetare 2.4,5,7,46.47

Mll1opohq 51

Mlltoredovosnong 50

Moderboblget 8.76,77

Mål 4-7.44,46-49,71

Nedsknvmng Fl oken. 42, 54, 55, 60, 62, 63, 72, 79, 'M

Noter 61

Nyckeltal 95

Orgamsatlon .8,99

Personal 4,8,38,39,46,47, 65,66,99

Prognos Rapporttollfallen Red0Vlsmngspnnc1per Regoonchef

3,10,71 100 53,56,95 14,22, 28, 32,65, 98,99 Resultat efter fmansKllla poster

Resulmt fasughetsforsaljnmgar . Resultat per aktie

Resuftatutveckhng Revosoonsberattelse

57,94 2,62,95 68,95 .3,92,95 . 91 8-10,6<1,91,97 2.69, 70 44, 72.80-82,95 4, 6,57,67, 95 57,60, 92,94 66 Revosar

R tsk

Rantebarande skulder Rantetackmngsgrad Rorelseresultat Stukfrånvaro

Slmtt 55-57,68,79,92 94

Skulder 44.45,54,60,n,80-83.86, 94,95

Skuldsattnmgsgrad 84

Secoala kostnader 65

Sohdotet '1,6.84, 95

St>.,t.egJSk lnnktrnng Styrelse

Summa eget kapotal och skulder Tollgångar.

4,22,28,32 8--10,6.5,81,96 . . 44.72.98 44,45,54, 60,

n.

<M 1,2,4,12, 13,23,28,

38,39,46,63 TJanster

Underhilll,hyresgastanpassnmp.r 57.61' 70, 92,94

Ucbrldnong 46,98

Utdelmng. . . 4,6, 7,44,56,n,al.BS. 9S Utsokter for 2005 . . . Se prognos Vakansgrad Fliken, 2, l t, 12, 14,22 28, 32,58, 95

Varumarke 2,6<1,69

Vasakronans Fastoghetsutveckhng B, 13, 40,41, 46.n,98,99 Vasakronans Serv1ce Partner 8, 23, 25, 27, 27, 30, 32,38,39,40,46.

47,63,77,98,99

w

^l6~·"

VD-kommentar 1~3

Voce W VlSoon www Vardennp.r Vardenngsmatod Varme Åldersfordelnong .

Årets resultat Aga re Oversokt - Flerårs -Kvartal

14,65,98 2,'1 100 47 43 48-51,60 47 Fhke,.,, 6, 57.60.68, n,a5. 90. 9'1 2,8,76,77 . 52 93-95 92

Kort om

Vasakronan 2004

O:m ;;c,;en::-k~ :d{oJ!"I'l',:--,1in har haft en stark utveckling under 2004, men trots en konjunkturuppgång har sysselsättningen utvecklats svagt. Detta har påverkat lokal- efterfrågan och hyresnivåerna negativt, framför allt ¹ Stockholm men också i Göte- borg och Malmö.

l·ly;·.!~iot7-.id:em" minskade till 2 7 19 (2 961) Mkr i huvudsak beroende på genomförda fastighetsförsäljningar. Hyres-

/ •. vkastning p~ jus;;~rat

eg?.c ::api::.a!

• Utfall '1. - Krav

30---

20-. . - - - -

101 1-- - -... ;;;;;;:;;;;:

- 1 0 - - - - 00 01 02 03 04

Avkastningen på justerat eget kapital har inte nått upp till avkastnings kravet. Detta beror på

sjunkade marknadsvärden.

Mkr

~--- 600---

01 02 03 04

1 Exklusive reavinster och nedskrivning av fastigheter.

Resultatet harförsvagats främst till följd av lägre hyresintäkter.

minskningen i om- och nytecknade kontrakt var 3 (+4) procentVakansgraden ökade till

l 2 (l O) procent av hyresintäkterna, främst till följd av förvärvet av Kista Science Tower.

R _:;ultat3t dtu fin:an;netto ökade till457 (37) Mkr. Exklusive reavinster;

nedskrivningar och upplösning av reserv för nedskrivning överträffade resultatetVasa- kronans prognos på 350 Mkroch uppgick till 382 (585) Mkr.

Ekonomiska da-ca

Mkr

Hyresintäkter

Resultat efter finansiella poster

Resultat efter finansiella poster exklusive reavinster och nedskrivningar av fastigheter

Kassaflöde

Marknadsvärde, fastigheter Bokfört värde, fastigheter soliditet

Vakansgrad, hyra

J-:yresintäh par geogransl: marknad

Göteborg 15%

Uppsola 3%

94 procent av hyresintäkterna finns i Stockholm, Göteborg och Malmö.

M<t!"!~iv,.rl::;•d.lr-jt:t: på fastigheterna uppgick trll 32,9 (31 ,4) miljarder kronor.! jämförbart bestånd var värdet oförändrat.

Nedskrivning av fastigheter har gjorts med 307 (712) Mkr.

Ubl\rt~Th:l.. tör lOOS är att resuttatet efter finansnetto enlrgt IFRS redovisningsregi er, före orealiserad värdeförändring på fastig- heter och resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 875 (840) Mkr.

1004 2003

2 719 2961

457 37

382 585

389 860

32895 31 394

22 624 21 452

35% 33%

12% 10%

H;r~siöJtäk'• per lokaltyp

Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.

ighetsmarknaden, med inriktning på en kontinuerlig omsättning av fastig- hetsbeståndet för att frigöra övervär- den till ökade investeringar och för- ädlingsprojekt, samt för att över tiden vidareutveckla fastighetsportföljen.

Under 2004 har försäljningen av fastigheten Gamen 8, Skatteskra- pan, till Svenska Bostäder för 566 Mkr avräknats liksom förvärvet av Berida- rebanan 10, Första Hötargsskrapan av Stockholms Stad för 650 Mkr.

Vasakronan har utvecklat byggrät- ter bakom Svea Artilleri på Vallhalla- vägen i Stockholm. Det avtal som tidi- gare ingåtts med

JM

om försäljning av större delen av bostadsbyggrätterna hävdes av

JM.

Vasakronan har istäl- let sålt samtliga bostadsbyggrätter till SBC och Veidekke för 183 Mkr, vilket gav ett bättre utfall än vad affären med JM skulle ha givit.

Ett antal fastighetsförsäljningar till ett värde av 282 Mkr har genomförts för att koncentrera fastighetsbeståndet.

En fastighet på Avenyn i Göteborg, en fastighet vid Triangeln i Malmö, gamla polishuset i Uppsala samt en mindre fastighet i Gamla Stan och på Öster- malm i Stockholm har sålts.

I augusti förvärvades NCCs fem- tioprocenliga innehav i det bolag som låtit uppföra Kista Science Tower.

Köpeskillingen baserades på extern- värdering av fastigheten till1208 Mkr och Vasakronan äger därmed hela bolaget.

Avtal har tecknats med Polisen om att bygga ut Polishuset i Göteborg med cirka 30 000 m2. Investeringen kommer att uppgå till660 Mkr och ett 25-årigt hyresavtal har tecknats på totalt55000m2.

Framgångsfaktorer

Vasakronans vision är att vara ledande utifrån de tre perspektiven; nöjda kunder, nöjda ägare och nöjda med- arbetare. Vi agerar utifrån insikten att mångfaldsfrågor kommer att prägla vår marknad i ett accelererande tempo. Som ljänste-företag är det vik- tigt att utveckla vår verksamhet och

i större grad ta till vara medarbetares olika erfarenheter och kompetenser.

På Vasakronan har tillsatts ett särskilt råd som ska arbeta med mångfaldsfrå- gor ur flera aspekter.

Vasakronan har arbetat konsekvent med fem strategiska konkurrensfakto- rer; ett välstrukturerat bestånd, attrak- tiva fastigheter, kompletterande ser- vice, kundnära säljorganisation och ett starkt varumärke.

I kundrelationen ska vårt age- rande präglas av lyhördhet, flexibili- tet och serviceanda. Det är med glädje och ödmjukhet vi kan konstatera att Vasakronan kom på första plats i NKI, Nöjd-Kund-Index, för tredje året i rad.

En ny säljorganisation lyckades uppnå en total nyu thyrning på 114 000 m² under2004.

Tjänsteutbudet i verksamheten utvecklas snabbt för att möta efterfrå- gan från våra kunder. Vasakronan Ser- vice Partner, med knappt 100 anställda finns på 10 etableringar i Stockholm, Göteborg och Malmö. Idag köper drygt 70 procent av våra hyresgäster i Stockholm erbjudna tjänster. Verk- samheten har strategisk betydelse för att stödja kämverksamheten. Ett väl utvecklat tjänsteutbud erbjuder för- enkling och högre effektivitet hos våra kunder.

Vasakronans starka varumärke ger konkurrenskraft på många plan.

Aktiv marknadskommunikation ska-

par kontakt med potentiella kunder, bidrar till ökad kundlojalitet och gör oss mer attraktiva som arbetsgivare.

Vasakronans engagemang i över- gripande miljö-och samhällsfrå- gor är viktiga för en långsiktig håll- bar utveckling och är av stor betydelse för vår trovärdighet. Vårt deltagande i miljönätverket BUCC (Business Lead- ers Initialive on Climate Change) är ett exempel på ett sådant engagemang.

Svag hyresmarknad

Den svaga sysselsättningsutveck- lingen har fortsatt under 2004 trots en starkare konjunktur. Detta har påver- kat lokalefterfrågan och hyresnivå- erna negativt, framför allt i Stock- holm men även utvecklingen i Göte- borg och Malmö har varit svagare. På stockholmsmarknaden uppgick den totala vakansgraden till16 procent vid årsskiftet, i Göteborg 12 procent och i Malmö 15 procent. Det finns dock en rörlighet på hyresmarknaden där kun- derna efterfrågar moderna och välun- derhållna lokaler samt kontor i cen- trala lägen. Hyresfallet i Stockholms innerstad har nu bottnat, men det finns risk för fortsatt hyresfall i ytter- områdena, speciellt för fastigheter i sämre lägen. För Malmö, Göteborg, Uppsala och Lund förväntas stabila eller ökande hyresnivåer. Den kom- mersiella hyresmarknaden är med viss fasförskjutning helt beroende av den ekonomiska aktiviteten i samhället.

Kista, som är Stockholms och kan- ske Sveriges viktigaste tillväxtmark- nad, har haft en positiv utveckling.

Vakansgraden har minskat från en hög nivå och uppgick vid årsskiftet till18 procent. Ericssons etablering av sitt huvudkontor till Kista har haft en gynnsam effekt och ett 100-tal företag har nyetablerats i Kista under 2004.

Vasakronan har idag Kistas moder- naste fastigheter i det bästa läget med en kontorsyta på 100 000 m2. Vi tror på en snabbare sysselsättningstillväxt i Kista än i övriga Stockholm, men räk- nar inte med att nå en normal vakans- situation förrän 2006/2007.

Resultat

Dc forsai1n1'1gar på knappt tre milJarder i<rono< SOrT' genomfordes unc:er slutet ;rv 2003 hargert full resulta-teffekt LOnder 2004 i fom~ <1!1

n11nskat dnftnetto Den negabva rnarknadSL'tveckl1ngen. scm resulterat 1

ok::~ de vakanser och hyresmJ'lskr.Jngar VId omfort.andhnga~ har dartill påverkat det operatiVa rP.Surt;.tzt il!:'gabvt Result:lt e.fte;-fina)sn'!tto lo re jamforelse~i:orande poster som fastJghet~ff3f"eJ; n<ed~knvnJ:-1gar.

å"terfor1ng av res-::rven'lg fe>~ neds.:rM11ngar uppg1ck till 382 M~r (585 Mkr). Vilket ar 32 Mkr oottre an prognos jamfore'sestorande poster U?pgd: "bli netto 75 M~r (-·548 Mi<r) Resultat efterf.na.1sretto upp g~ ck darmed t, l! 457 Mkr (37 Mkr)

IFRS-reJierfrån 2005

Vasaic'ona'l hc:r beslutat att t1ll.ampa IFRS rcdOVlsnJngsrcglc:· f-ån och med 2005. Detta 1nnebar att ior.altnJngsf<.st ghe:e· kllnr.mer att redo- v;sas t:ll verkJ1g: varce Jstallet for ansk2ffmngsva-de med avdrag for avsl:nv1inga:: l och 'Tled att avskrMMgar uophor komme• ctt JUsterat

resultat «:>ftedno.nsnetto for 2004 erhgt 1cRS redOv'lsnJng at: oka tJII840 (457) MhJ" Den11a resurtatokr1ng J:"1ne~ar c'ock 1nte att lo.ls.1f"lhet eller kassafiode har forbattrat.s Den nu valda redOVJsn!ngsmodel'en uppVIsar

~tara likheter med den ~<Ompletterarde redovJSnlng<;modell EV A (Fconom•c.Value Addec), som Vasakrc.Y1an ilartJ!iam:>a: sedai"J 1998, for

a;tt fokusera på to:alavkast'lJ'lgCI' pa markradsva;uerade bllgå:"lgar Det ekonom1si<a utfallet har sedan starten 1993 over-traffat agarens avY.astr1ngskrav pa JL:S:era~ eget kapi\al, som uppgar bli 5 p"'CenL over

deol fem<i;""Jga statsouhgatJonsr,mtan. Det justerade egna kap1talet har okat från 6,5 !Tnl:arder '<rono1· v1d JI"Jgången av 1994 N: 16.2 m'!;arder v1d utgange!1 av 2004. Under penoden ^h~ 4,3 milJard el' k1'0nor utdelats och re~ u ltat..rtfallet mots;arar en ge:hlmsMtl!g avkas'Lntng på l 3 pro- 'ent

Svag hyresmarknacl- stark fastighetsmarknad

T rots den wag-a hyre;,:narknaden !l ar den starka fastJgr,etsmari<naden encl.ast medfort en maog1nell negat.v va;1depa ... erkan på Vasakronans fast1ghe:sbestånd M'if'"''!adsva.~ u;>pg,ck per ru-sskftet bil 32,9 (31 ,4) mdJ3rder kronor Pä ;a·~forbart bestard va··vardemJnskillnger. 89 Mki;

l":clt rclater.1d tJ: beståncict 1 Stocr.holm l bokslutet for 2004 har ned- sknvnmgarpå bokforcia 'J<L-den gJC"t5 med tot?Jt )07 Mkr \712), "'!ket motsvarar 1.3 procent d oJ bokfort varde eller O. 9 procent på marknad~­

vardct. 'luvudsaid1gen avseende 'astigheter forvarvade på toppen ;w l<:onjunkt;;rer 2.000 och 200 l.

Potential för värdetillväxt

Vasakronan h'l.• en av Svenges mest ar:rakuva kommers1e·1a fa~tlghets·

portfol1er med en hag potcrt,~l for vardetJvaxt. >e~ over tiden Den hogrc volat1irt:eten 1 hyr-c!;-oc'i 'astJghctsl"""arknacen p! våra tPlvaxtorter korr.pe:1seras av er lagre l kv!dJtetsnsk Portfeljens varde har' stort sett fordubtllats från u•-spn..lflghgt crka 16 t1ll c! agens narrnare 33 milJarder kronor.

Vasakronans vakansgrad upp- gick vid årsskiftet till12 procent varav Kista och InfraCity svarade för 6 pro- centenheter. Vakanserna på våra övriga huvudmarknader låg klart under marknadsgenomsnittet

Framtidsutsikter- stabilisering och ett bättre resultat

allt i attraktiva fastigheter. De genom- snittliga kontraktshyrorna i branschen riskerar att sänkas något, då omför- handling av hyresavtal nu sker av kontrakt tecknade på toppen av kon- jWlkturen 2000-2001. M y eket talar för att 2005 kommer att innebära ännu ett svagt år för fastighetsbranschen på rörelseresultatnivå.

näringslivet och Stockholms stad på utvecklingspotentialen.

För 2005 bedöms Vasakronans driftöverskott minska, som ett resul- tat av en svagare hyresutveckling och ökade genomsnittliga vakanser. Tack vare förbättrat finansnetto bedöms dock resultat efter finansnetto enligt IFRS redovisningsregler, före oreali- serad värdeförändring och resultat av fastighetsförsäljningar, öka till cirka 875 (840) Mkr.

KonjWlkturen bedöms förbli stark under 2005 och bör leda till en ökad sysselsättning i branscher med behov av kontor under andra halvåret. Vår bedömning är att det kommer att dröja till tidigast 2006 innan vi kan räkna med några starkare effekter på lokalefterfrågan och hyresmarkna- den. Vakanserna bedöms ha nått taket i centrala lägen och en stabilisering av hyresnivåerna kan skönjas, framför

Vasakronans fokusområden under2005ärstirrktkonkxrrrens- kraft och uthyrning. 'I}'dligt kundfo- kus, breddat tjänsteutbud samt prio- riterade investeringar ska ge stärkta marknadspositioner och lägsta möj- liga vakanser. Affärs-och fastighets- utveckling ska möta ständigt förän- derliga kundbehov. Vår största utma- ning utgör delmarknaden Kista, där det finns en positiv grundsyn från

Stockholm i februari 2005

~~~e-__,.

Håkan Bryngelson Verkställande direktör

FÖRVALTNINGSBER.ÄTTELSE

strategisk inriktning

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investerings- objekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt skaVasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansett som den bästa inves- teringen bland svenska fastighetsfö- retag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänt som den mest kompe- tenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utveck- lingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Affärside

Vasakronan erbjuder attraktiva kon- torslokaler med kundanpassade tjäns- ter i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder.

strategi

Vasakronans strategi är att

• vara marknadsledande på attraktiva delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

• erbjuda attraktiva lokaler och tjäns- ter för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbear- betning och marknadskommunika- tion nå nya kunder.

• med egen personal sköta fastighets- service för att hålla tätare kundkon- takt.

• stärka varumärket för attvara kun- demas förstaval.

• portföljutveckla och förädla bestån- det till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effekti- vitet och lönsamhet.

• eftersträva kluster vid portföljföräd- ling, för ökadeffektivitet och service- grad från fastighets- och tjänsteverk- samheten.

• genom en strukturerad omsättning av portföljen realisera övervärden för nya investeringar och ökad finansiell styrka.

Vasakronans mål

Vasakronans finansiella mål är satta för att ge en kombination av hög total- avkastning, hög u tdelningskapaci tet, hög tillväxtkapacitet och finansiell sta- bilitet. De ska fungera som incitament för tillväxt samtidigt som räntetäck- ningsgrad och soliditetsmål ger restrik- tioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk.

Från och med 2005 kommer Vasa- kronan att redovisa enligt Internatio- nal Financial Reporting Standards (IFRS). Detta innebär att bland annat fastighetsbeståndet kommer att redo- visas till verkligt värde .i.stället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. Mot den bakgrunden sker en anpassning av mål för soliditet och utdelning.

l stora fastigheter, eller l kluster""' fastigheter, kan Vasakronan i enlighet med sin strategiskil inriktning erbjuda service och tjänster. Lilla Bommen i Göteborg är exempel på en sådan fastighet.

Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressen tema; kunder, med- arbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressentema ska även vilja ha en fortsatt god rela- tion och ett utvecklande samarbete med företaget.

Finansiella mål och måluppfyllelse Målen fokuseras på tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speglar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighets- rörelsen och värdeutvecklingen i fas- tighetsportföljen.

Ägarna har i sitt uppdrag till Vasa- kronan angett högsta möjliga långsik- tiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Fastig- heter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i attrak- tiva lägen i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats där värdeutvecklingen bedöms vara större.

Avkastning på justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet.

Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastnings- kravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå

förändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska mot- svara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter.

För 2004 uppgick avkastningskra- vet till8,3 procent och avkastningen uppgick till 4,1 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde. ÖVer den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 5,7 procent medan avkastningskravet varit 9,4 procent. Orsaken till att Vasa- kronan inte nått upp till avkastnings- kravet är den värdeminskning i fastig- hetsbeståndet som ägt rum.

Frän och med 2005 blir justerat eget kapitallika med eget kapital eftersom fastigheterna och finansiella instru- ment redovisas till verkligt värde enligt IFRS. Detta innebär att från och med 2005 anpassas avkastningskravet till att gälla för eget kapital.

Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad

Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostna-

den i Vasakronan. För att kunna absor- bera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2004 uppgick den kassa- flödesmässiga räntetäckningsgraden till2,4 gånger.

Sollditet

Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapi- talintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen.

Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå tilllägst 35 pro- cent. Per den 31 december 2004 upp- gick soliditeten till35 procent. Den justerade soliditeten uppgick till44 (43) procent.

Från och med 2005 blir synlig soli- ditet lika med justerad soliditet efter- som fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde enligt IFRS. Detta innebär att från och med 2005 anpassas målet för

Avkastn!ng på jmte1 ~t eg-:t k2pi<al

Kassatlödesm3ssig räntetäckning.>grad

:>oliditet

l Utfall

% - Mål

~---

Milrnl<fri~ .. plus 5 procentenheter 20-- 1---- -- - - -- - - -

. Utflll gr - Mil 2.0 ar 3,0

2,5

2,0- ,.... _{l- ~}

1,5-

-

^i-

1.0 1-

8 Utf.U

"

^{- M1135%}

50

-

~o ^{30- f-}

^-

20-

r-

^f-

~·

soliditet till IFRS redovisningsregler.

Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå tilllägst 45 procent.

Utdelning

Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög utdelningsandel men sam tidigt medge möjlighet att genom investe- ringar fortsätta vidareutveckla Vasa- kronan.

Målet är en utdelning som motsva- rar 3 procent av justerat eget kapital.

Dockska utdelningen uppgå till maxi- malt 50 procent av resultat efter finan- siella poster med avdrag för schablon- skatt.

Från och med 2005 anpassas utdel- ningsmålet till IFRS där avskrivningar på fastigheter upphör vilket innebär att Vasakronan kommer att redovisa ett högre resultat. Syftet med det anpassade utdelningsmålet är att stor- leken på utdelat belopp ej ska påver- kas av ändrade redovisningsregler.

Från och med 2005 är målet en utdel- ning som motsvarar 3 procent av eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 30 procent av resultat

_, _i·

-

^l·

Utdelning

•utran

Mkr Extra uttlelnins - Mål 700--- -- - - -- -- -

Mål ~ .. jusoof'at .... loopbl 600 ^{(do<k max} sos., .uuten flrM sbtt)

O,S- f- 1- ^{10- - f-} r- l·

-lO- -- -- -- -- -- -- - - 00 01 02 03 04

Avkastningen på det justerade egna kapitalet har inte nått upp till avkast·

nlngsmilet. Detta beror på sjunkande marknadsvärden.

0,0

, _

00 01 02 03 ~

Räntetäckningsgraden har under heia femårsperioden överstigit det lång- siktiga målet som är 2 gånger.

o- - ..._ -

00 01 02 03 04

För att klara Investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska solidite·

ten långsiktigt vara lägst 35 procent.

00 01

Utdelningen har inte nått målet 3 pro- cent av justerat eget kapital utan har begränsats till 50 procent av resultatet efter finansnetto med avdrag för 28 procene skatt.

efter finansiella poster med avdrag för schablonskatt och med avräkning för orealiserade värdeförändringar i fast- ighetsbeståndet. Till det utdelnings- grundande resultatet ska adderas rea- liserade övervärden vid fastighetsför- säljningar (netto försäljningslikvid minus anskaffningskostnad med till- lägg för investeringar efter schablon- skatt).

För 2004 föreslås en utdelning på 165 ( 9) Mkr, vilket motsvarar 50 pro- cent av resultat efter finansiella kost- nader med avdrag för schablonskatt.

Icke-finansiella mål och måluppfyllelse

Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 90 pro- cent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 55 procent definitivt kan tänka sig att göra det.

Vasakronans kundundersökning för 2004 visade en kundlojalitet på 88 procent, vilket är en ökning med 4 pro- centenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 48 till 53 procent.

!(under

Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen!

• jo. definitivt

~ J• - Mål90%

100----- -- -- -- - - --

80-

60- - - -

00 Ul U~ U,j U4

Kundvård kräver systematik och uth.il- lighet. Kundlojaliteten fortsatte att öka unoerLM.

i"!edarbetare

Tycker du att ditt arbete har betydelse för att ni Vasakronans mål!

l ja. definitivt

" Ja - Mål 95%

80-

00 01 02 03 04

Hedarbetarnas motivation ligger pi en hög nivl och trivseln pi arbetsplatsen är mycket hög.

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företa- gets mål, varav minst 60 procent defi- nitivt känner det. För 2004 uppgick resultatet till93 respektive 60 procent.

Värdena för personalens motiva- tion har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av att medarbe- tema känner delaktighet i Vasakro- nans mål och att man trivs med att arbeta på företaget.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia kän- ner till bolaget väl, varav minst 60 pro- cent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2004 uppgick resultatet till 96 respek- tive 83 procent. Detta resultat är följ- den av en kontinuerlig dialog med intressentema och transparen t infor- mation.

Kapitalmarknad, media, politiker

Känner du tiiiVasakronan!

• ja.d.fOlitivt

% Ja - Mil 95%

100--:;;;;:;;;;;;;;;;;;:;;;;;::...:= =

00 01 02 03 04

Kapitalmarknadsdagar för analytiker inom kapitalmarknad och media genomförs l samband med de lc\-ar+.a!s- visa ekonomiska rapporterna.

Bo lagsstyrning

Vasakr ... mm ägs ri!l l 00

proc~:nt ?..V

den

svens~

st3.tc.:L, vi:.1 Civi t!ls Hoi ding. F öreta• ;et är

konk.Jn\~nsLrtiatt

o ch ver k?.r på s: .tmm:a. vill ko r :som övr"

~a

z .ktC

1

e: på

fa.5ti_;:.:ht7:t~;markna~

• flO.... • -

Vasakronan verkar på fullt konkur- rensutsatta marknader. statens lång- siktiga ambition med ägandet i Vasa- kronan är att skapa bästa möjliga värdeutveckling av företaget. Det finns i dagsläget inga beslut om att minska statens ägande i Vasa.kronan.

Vasakronan AB är ett helägt dotterbo- lag till Civitas Holding AB.

Statens ägarroll

Regeringen har värdeskapande som övergripande mål. Målet att skapa värde tydliggör kraven på effektivitet, lönsamhet och utvecklingsförmåga.

Aktiebolagslagen ger ramen för före- taget och i bolagsordningen anges företagets allmänna inriktning. Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman företagets högsta beslutande organ, där ägarna utövar sitt inflytande.

På bolagsstämman beslutas bland annat om disposition av bolagets vinst och om ansvarsfrihet för styrelseleda- möter och verkställande direktör.

Bolagsstämman utser också styrelse- medlemmar och revisorer samt beslutar om ersättning till styrelse och revisorer.

Ett statligt företags styrelse har fullt ansvar för fÖretagets verksamhet.

Regeringens mål är att styrelserna ska ha hög kompetens anpassad till företagets verksamhet, situation och framtida utmaningar. Det är därför viktigt att styrelsens sammansättning ändras i takt med att företaget utveck- las och omvärlden förändras.

Revisorernas uppdrag är att obe- roende granska styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning, företagets årsredovisning och bokfö- ring.

För statligt ägda företag är kra- vet på genomlysning en demokrati- fråga eftersom företagen ytterst ägs av svenska folket. Regeringen anser där- för att statliga företag ska vara minst lika öppna i sin information som de bästa börsnoterade företagen.

Viktiga policyfrågor

Regeringen har prioriterat viktiga policyfrågor; företagen som en del i samhället, könsperspekti vet, mång--

fald, en friskare arbetsplats, fr-utveck- ling, arkitektur, formgivning och design.

Ett delmål är att andelen kvinnor i de statliga bolagsstyrelserna ska vara minst 40 procent. Andelen kvinnor i Vasakronans styrelse var vid årsskiftet 33procent.

Regeringen har riktlinjer för anställdas incitamentsprogram och för företagsledande personers anställ- ningsvillkor i statliga bolag. I riktlin-

ORGANISATION

Centrum

Aflllnomride Malm o

Organisationen består av fyra regioner. 14 marknadsområden samt dotterbolagen Vasakronan Service Partner <><:h Vasakronan FastighetsutVeckling. På Vasakronans koncernkontor finns staber för Ekonomi och Finans, Information.

IT,Juridik. Personal, Inköp och Kvalitet samtAffårsucvedding.

jerna klargörs att incitamentsprogram bör undvikas i de statliga bolagen. I det fall ett företags styrelse trots allt anser det befogat att införa sådana program ska bland annat följande gälla: Programmet får inte omfatta VD, bonus kanmaximalt uppgå till två månadslöner och en förutsättning för bonus är att bolaget redovisar ett positivt resultat. Regeringen förordar avgiftsbestämda pensioner (en fast pensionspremie) och att tidigaste

pensionsålder höjs från 60 till62 år.

I årsredovisningen ska ersättningar för koncernchef, VD och lednings- gruppen redovisas per person. Ä ven för styrelsens ledamöter ska arvoden redovisas.

De ingångna avtal som finns med ledande befattningshavare gäller fort- sättningsvis och de nya riktlinjerna kommer successivt att föras in.

styrelsen

Vasakronans styrelse består av nio ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbets- tagarorganisationerna. I samband med bolagsstämman i april2004läm- nade Gerd Engman och Christina Ragsten Pettersson styrelsen. Till nya styrelseledamöter invaldes Eva-Britt Gustafsson och Christina Liffner.

Av styrelsens ledamöter är Egon Jacobsson, Lars V Kylberg, Georg Danell, Birgitta Kantola och Christina Liffner oberoende i förhållande till både bolaget och ägaren.

Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa styrelsens behov av information och beslutsunderlag. I arbetsordning för styrelsen finns angi- vet ansvar och befogenheter, styrel- sens storlek och sammansättning, anvisningar för hur styrelsesamman-

träden ska genomföras och hur pro- tokoll ska upprättas, arbetsfördelning styrelseordförande/VD, vilka frågor som fordrar beslut av styrelsen, hur ekonomisk rapportering ska utföras samt sekretessregler.

Höga krav ställs på den ekono- miska rapporteringen och på under- lag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisor rapporte- rar varje år personligen sina iakttagel- ser från granskningen och sin bedöm- ning av bolagets interna kontroll.

Inom styrelsen finns två utskott; ett revisionsutskott och ett ersättnings- utskott.

I revisionsutskottet har Egon Jacobsson, Lars V Kylberg och Lars Johan Cederlund ingått. Under 2004 har revisionsutskottet haft fem sam- manträden. De viktigaste frågorna som diskuterats är årsbokslutet,

Vasakronan verkar på fullt konkurrensutsatta marknader. Ägarens mål är att skapa värde och marknadsmässiga krav ställs på resultat och avkastning.

Hamrelius Bokhandel är ny hyresgäst på Södergatan i Malmö.

inriktning och genomförande av revi- sionen, granskning av delårsbokslutet, redovisnings- och värderingsfrågor samt övergången tilliFRS. Dessutom har genomgång skett av den komplet- terande revision som görs av investe- ringsprojekt och representation.

I ersättningsutskottet har Egon Jacobsson, Lars V Kylberg, Lars Johan Cederlund och Hans Dahlgren ingått.

Under året har ersättningsutskottet haft två sammanträden. De viktigaste frågorna som diskuterats är principer för VD och övriga ledningens ersätt- ningar, belöningsdelen inom styrsys- temet E V A, principer för nytt bonus- system för anställda inom Vasakronan samtlönesättning för VD. Principen för ledningens löner bestäms av styrel- sen och baseras på att lönerna ska vara marknadsmässiga, resultatorienterade och individuella.

1112

Egon Jacobsson x

Lars V Kylberg x

Lars Johan Cederlund x

Hans Dahlgren

Håkan Bryngelson x

Georg Danell x

Birgitta Kantola x

Gerd Engman l x

Christina Ragsten Pettersson l x Eva-Britt Gustafsson 2

Christina Uffner l

Ronny Bergström x

Marianne Gustafsson x

'Avgick i april200<1 linvald i april2004

3 Extra styrelsesammanträden har hållits perteJefon.

Styrelsen utvärderar styrelsearbe- tet årligen. Utvärderingen sker under ledning av ordföranden och följer rikt- linjer från Näringsdepartementet

Revisorer

Öhrlings PricewaterhouseCoopers har varit Vasakronans revisorer sedan bil- dandet 1993. Under 2004 har en ny revisionsupphandling skett och Ernst

& Young utsågs på bolagstämman i

april2004 till nya revisorer. Auktori- serade revisorn Ingemar Rindstig är huvudansvarig revisor. Vasakronans revisionskostnader framgår av not 12.

Svensk kod för bolagsstyrning Vasakronan avser att tillämpa den svenska koden för bolagsstyrning.

Ordinarie Extra styl"l!loe·

styrelsesammantrO.den oammantraden' 2714 7-316 1518 26/10 16112 30/l 2817

x x x x x x ^x

x x x x x x ^x

x x x x x x

x x x x x x x

x x x x ^{x x x}

x x x x x

x x x x x x x

x

x x

x x x x x

x x x x

x x x x x x x

x x x x x x

Styrelsens arbetsordning

Under verksamhetsåret 2004 hade sty- relsen sex ordinarie sammanträden enligt följande arbetsordning:

Februari Bokslut, genomgång med Vasakronans revisorer April Kvartalsbokslut, prognos Juni Affärsplan, strategidiskus-

sion

Augusti Halvårsbokslut, prognos, besök på region

Oktober Kvartalsrapport, prognos December Budget

Dessutom hölls två extra styrelse- sammanträden.

E....,ttningo-

Revislonsuulmtt uukott

2811 1215 3019 20110 lO/Il ZOIIO 16/12

x x x x x x x

x x x x x x x

x x x x x x x

x x

x

x

styrelsesammanträdet den 30 januari behandladeVasakronans bokslutsrapport och sammanträdet den 28 ju~i behandlade förvärv av resterande ägarandel av Kista Science Tower:

Etta ⁱ NöjdKundindex för tredje året ⁱ rad

Att. · få

nuY.~trande.

kunder att tri· v · a:;

~)d~

sa rntidi :::t ak tivt s,::. kt1 nya l';.mda r

;~r hö~pri

.ri··

·ter_. "~·j· _G.~·~ l''"' _{J~ .} 111 • y:"a SP'kl'~'l... ::..1. • • "" .. f'J~Il Fl~ :-A~ • •J r .. t-~ ~·,:•di.·.• .' ...

;:.

. ~... t r·:.+-""'"'.

i

~·::\·· t •-U

t opr::..

l"" ... ,

t ·J·::.

,.,.. ^";'f^l:,.i.:!.~s..^~<'o;:;.l""-. ^{~r·{•f\:;\}.. . J .. , ... ^1"1 ~ ~~:.~t·i-'l .. ~o-.:: ·-~

..

~~~ r.•⁴''SI".fl.;, •·:.~n-, ,~t·lv.ns ,._.,. .... , ..

N öjdKund Index.

Nöjda kunder är grunden för att skapa långsiktig lönsamhet i Vasakronan.

Flexibla och trivsamma lokaler är en starkt bidragande orsak till att kun- dernas medarbetare trivs och att deras verksamhet blir effektiv. Vasakronan ska bygga förtroendefulla relationer med alla kunder och arbeta utifrån insikten att varje kund är unik.

Kundvård kräver systematik och uthållighet. Vasakronans medarbetare med kundansvar möter varje år kun- derna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog. Här diskuteras främst kun- demas framtida planer, Va~akronans

utveckling och hur samarbetet ytterli- gare kan förbättras.

Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Dessa interna enkäter har gjorts sedan 1995 och bryts ned på respektive marknadsområde. Resulta- ten diskuteras med kunderna och är underlag för ständiga förbättringar.

N Kl, i'-löjdKundlnde~ fastighetsbarometern

Hyresyard 2002 ZOO l 1004

Vasakronan 72 76

Vasallen

Hufvudscaden 71 76

Cascellum 69 73

John Mattson 68 72

Akademiska Hus

Tornet 64 71

NI HAB

N' Fastigheter 6~ F-9

Branschindex 64 68

Genorn systematiska Insatser för att förbättra kundservice och hantering av klagom:ll samt en stark i~ harVasakronan behållit fö~ta platsen i NKI~Fastl&hetsbarometern.

78

n

76 75 73 73 70 71 f-9 69

Händelsemätningar görs parallellt för att få en snabbare uppfattning om kundemas reaktioner.

Toppar N Kl-mätning

I fastighetsbranschens egen Nöjd- K undindex-må tning, Fastighetsbaro- metern, kom Vasakronan på första plats 2004. Det var tredje året i rad som Vasakronan kom överst på listan i mätningen. NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyresvärd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokaler- nas läge, standard, inomhusklimat, image, service, hyra, felanmälan och klagomål. Enkäten omfattar ett antal av de största fastighetsföretagen i lan- det och startade 1997. Syftet är att finna sambanden mellan kvalitetsför- bättringar och kundlojalitet. Vasa- kronan fick index 78 av 100. Bransch- index låg på 69 (68).

1\!!~1-Vasakronan/branschen

00---- ---

~-JV'f M~

50- - - -

40-,s-9:-6~97-9:-8-99-0~0-0-1 0-2-03_04_

- Vaukronan

~ Branschgenomsnitt Vasakronans resultat ligger över branschgenomsnittet.

Konkurrenter

Efter ett par år med stort interna tio- nellt intresse för att investera i svenska fastigheter gjordes 80 procent av fast- ighetsinvesteringarna under 2004 av svenska företag. Konkurrenssituatio- nen på den svenska fastighetsmark- naden har förändrats kraftigt under de senaste åren då utländska fastig- hetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighetsportföljer. Omsätt- ningen av svenska fastigheter har

Koilku rren<:jämförel~e

H~·resvl:.rci2/ekonomisk ''~kans (:WCJ)

• Hyre:s:rntäk.ter Mkr Ekonomisk vakans

Vasakronans f f i

Diligentia Fabege

Wihlborgs Hufvudstaden- • .

AP Fastigheter· · ·

o 1000 2000 3000 -4000

uppgått till cirka 100 miljarder kronor under 2004. Dessutom har flera av de börsnoterade bolagen strukturerat om sina portföljer. Omstruktureringen av Drott har givit flera stora strukturaf- färer. Stena Fastigheter köpte bostads- fastigheterna och Wihlborgs förvär- vade kontorsfastigheterna. Wlhlborgs har sedan aviserat en delning av det nya samlade bolaget. Fabege ska han- tera fastigheterna i Stockholm och Wihlborgs fastigheterna i Malmö.

rv:ark:lads,:ärde (2003)

Mkr

Vuakronan ~======~

^{~ l}

:i::: m l :

_l

:

l Hufvudstaden

AP Fastigheter

. . .

o l o 000 20 000 30 000 40 000

De största bolagen inom kom- mersiella fastigheter är Wihlborgs

l

Fabege, Vasakronan, AP Fastigheter och Dillgentia (Skandia).

Dessa bolag fokuserar på storstads- regioner och tillväxtmarknader. Wihl- borgs, AP Fastigheter och Diligentia har inslag av bostäder medan Vasa- kronan är helt fokuserat på kontor.

Yakansg•·a;;i (200J och jail-se"'t :-WO·i)

• Per årsskifte 2003!2004

% Per 30 september 2004

V asakronan ^~---·

Diligentia)

Fabege~· _ _ _ _ . . _ _ _

Wihlborgs+ Hufvudstaden

.__ .. ^,_

AP Fastigheter

r

o 10 :s 20

Genom an erbjuda attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster harVasakronan blivit ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige.