bättre värd

En bättre värd

Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige.

Inriktningen är kommersiella lokaler; främst kontor och butiker;

t Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala.

Vi erbjuder effektiva och trivsamma arbetsplatser samt tjänster i fastigheter i citynära lägen.

Fastighetsbeståndet omfattar 1 81 fastigheter med en total area på 2, l miljoner m2 där cirka 65 000 människor arbetar.

Människor som ska trivas med sina arbetsplatser och känna att

service och funktion fungerar väl.

Ett väl underhållet fastighetsbestånd ger konkurrenskraft i en vikande marknad.

2002 ^l

^l

l<orthet

K~mju nktr:Jrnedgång~n har inverkat negativt på lokalhyresmark- naden. Även Vasakronan har påverkats, men redovisade ett något stärkt resultat jämfört med föregående år. Den främsta orsaken har varit en fortsatt ökning av hyrorna i omförhandlade kontrakt.

Hyres~ntåii<tem~

uppgick till 2 899 (2 725) Mkr: Hyresökningen i om- och nytecknade kontrakt var 48 (44) procent.

ResuQ·;:a:~et

efter finansnetto uppgick till 60 l (2 281) Mkr.

Exklusive resultat från fastighetsförsäljningar; nedskrivning av fastigheter och kostnader för lösen av framtida räntekostnader uppgick resultatet till 617 (603) Mkr; en ökning med 2 procent.

Utsikrte~ni.l.

för 2003 är att resultatet efter finansnetto kommer

att uppgå till cirka 550 Mkr:

Administration och marknadsföring ... 74, 77,78 87, 96,97 Adresser . . . . . . l 04 Affärside ... 8 Antal aktier ... 98 Arbetstagarrepresentant ...•... 94, l O l Avfall, källsortering ... 69, 71, 72 Avkastning på eget kapital ... 81, 98 Avkastning på justerat eget kapital ... 9, 19, 81, 98 Avkastning på sysselsatt kapital ·, ... B l, 98 Avskrivning fastigheter ... 85, 87, 88, 89, 97 Avskrivningar ... 85 Balansräkning ... 18, 21, 80, 97 Bokfört värde ... 14, 93,98 Bolagsstämma ...•... . l 05 Bruttoresultat ...•... 74, 96, 97 Chefjurist . . . . ... l 02, l 04 Data per aktie ... , .... , ... 98 Definitioner ... 99 Direktavkastning ... l"', 16,29 Driftkostnader ... 22, 23, 74, 76, 78, 96, 97 Driftöverskott ... 21, 31, 39, 47, 53, 74, 75, 77, 78, 96, 97 Driftöverskottsmarginal ...•... 74, 75,98 EVA .. . .. ... 20,21 Eget kapital ... 18, 19, 71, 80, Bl' 84, 90, 9"1 Eget kapital per aktie . . . . . . .. 98 Ekonomi- och finansdirektör ... l 02, l 04 El ... 69--72 E-mail ... baksida Etik ...••... 13 FastighetSförsäljningar ... 74, 77, 82,98 Fastighetsköp ... 71 , 83, 98 Fastighetsbeskrivning ... 26 Fastighetsmarknaden ... 3, 4, 32, 39, 44, 47, 51,52,57 Fastighetsskatt ... 21, 96, 97 Fastighetsutveckling .... 26, 60,61, 93, 102, 104 Fastighetsägare ... 14, 34, 42, 45, 48, 51, 54, 58 Finansiering

- Finansiell riskhantering ... 24, 25 - Finansiella anläggningstillgångar ... 80, 81, 85, 89 - Finansiella poster ... .74, 78, 96, 97 Finansieringskällor ... 25 - Finansnetto ... 74, 78, 96, 97 Framtidsutsikter ....... .4, 33, 40, 44, 47, S l, 52, 57 Företagskultur ... l l Företagsledning ... 100-103 Förfallostruktur ... , ... 24 Förslag till vinstdisposition ... 9-4 Förändring av fastighetsbeståndet ... 2, 98

Hitta det du söker

Genomsnittlig låneränta .. , ....•... 24, 98 Redovisningsprinciper ... 84 Hyresgäster ... 22, 75, 76 Resultat efter finansiella poster ... .74, 78, 96, 97 Hyresintäkter ... omslagsflik, 14, 22, 28, 75, 76, 96, 98 Resultat fastighetsförsäljningar ... 74, 77, 96, 97 Icke räntebärande skulder ... 18, Bl, 90, 9 l, 97 Resultat per aktie ... .78, 98, 99 Icke-finansiella mål ... 7, Il Resultatutveckling ... 3, 19, 96, 97 Immateriella anläggningstillgångar ... 80, 84, 88, 97 Revisionsberättelse ... 95 Incitamentsystem ... 20, 21, 87 Revisor ... 87, l 00, l O 1 lnfonmation ... l 04 Risk ... 9, 22, 23, 24,25 - lnfonmationsdirektör ... l 02 Räntebärande skulder ... 18, 78, 80, Bl, 83, 97 Investeringar ... 23, 60-64, Bl , 82, 83, 96, 98 Räntebärande skulder, netto ... B l, 98 IT ... 13,40, 66, 86, 103, 104 Räntetäckningsgrad ... 9, 22, 31, 43, 47, 53, 74,98 Justerad balansräkning ... 18 Rörelseresultat ... 74, 78, 96,97 Justerat eget kapital ... 9, 18, 19, Bl, 98 Skatt ...•... 74, 88, 96, 97 Jämställdhet .. .. . . . ... l 3, 66, 67 Skulder ... 9, 24, 25, 91,97 Kassaflöde ... 82, Bl, 91, 98 skuldsättningsgrad ...•... 98, 99 Kassaflöde per aktie ...•... 98 Sociala kostnader ... 87 Kassaflödesanalys ... 82, 85 Soliditet ... 9, 14, 25, 31, 39, 47, 53, 80, Bl, 98 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad ... 9, 31,39

47, 53, 74, 98, 99 Koncernledning ... l 02, 103 Konkurrenter ... 14, 34, 42, 45, 48, 51, 54, 58 Kontraktsportföljen ... 22, 75, 76 Kortfristiga fordringar ... 80, 82, 90, 97 Kvalitet ... 2, 103, 104 Kvartalsdata ... 96 Känslighetsanalys ... 22

Strategisk inriktning ... 2, 3, 8, 30, 38, 46, 52 Styrelse ... 87, 100, 101 Summa eget kapital och skulder ... 18, 97 Sysselsatt kapital ... 80, Bl, 98 nllgångar ... 18, 97 Tjänster ... .46, 61, 64, 65 Totalarea ... omslag IV, 27, 98 Underhåll, hyresgästanpassning ... 2, 8, 23, 28, 76 96,97 Könsfördelning ... 67 Utbildning ... 66, 67, 70 Likvida medel ... 24, 78, 80, 82, 97 Utdelning ... 9, 78, 94, 98 Lokalarea ... 27, 31, 39, 47, 53, 98 Utsikter för 2003 ... .4,

s.

⁷⁸

Lokalhyresmarknaden ... 30, 39, 44, 50, 52,56 Vakansgrad area ... ' .... ,omslag II, 96, 98 Lokaltyper ... 27, 28,76 Vakansgrad hyra ... omslag Il, 22,31, 39, 47, 53,98 Löner . . . . . . . . . ... 21, 67, 87 Varumärke ... 2, 3 Marknadsutveckling .... 3, 4, 32, 39, 44, 47, 51, 52, 57

Marknadsvärde ... 14, 98 Marknadsvärdering ... 16

Vasakronans exploateringsmark ... 17, 61 Vasakronan Fastighetsutveckling ... 26, 60-63,

93, 102, 104 Medarbetare ... 3, 9, l O, 66,67 Vasakronan Service Partner ... 2, 26, 64, 65,

Miljöorganisation •... .70 93. lOJ, 104

Miljöpolicy ... . ... 72 VD ... 5,87, 100,102,104 Miljöredovisning ...•... 68-72 VD-kommentar ... 2-5 Minoritetsintresse ... 84, 97 Vice vd ... 31,102 Moderbolaget ... 24, 78, B l , 84 Vision ...•... 8 Mål ... 8, 9, lO, Il, 13, 66,69 www ... baksida Nedskrivning ... 3, 7, 17, 77, 85, 87 Värderingsmetod ... 17 Noter ... 86 Varme ... 71, 72 Nyckeltal ... 28, 31 , 39, 47, 53, 74, 80, 98 Åldersfördelning ... 67 Organisation ... 26, 66 Arets resultat ...... . 74, 94, 97, 99 Ordinarie utdelning ... , ... 98 Ägare ... , ... · · · .13 Personal ... 66, l 04 Översikt

Prognos ... l, 4, 5, 78 - 1994-2002 . ...• ' ... 97 Rapporttillfällen ... ... omslag IV -Kvartal ..•.... ' ... 96

Nycl<e tal

MaJ mö 13%

Göteborg 14%

MARKNADSVÄRD E

93 procent av marknadsvärdet finns i Stockholm, Göteborg och Malmö.

AVKASTNING PÅJUSTERAT EGET KAPITAL

W Utfall

% - Krav

30---

- 1 0 - - - - 98 99 00 01 02

Totalavkastningen har sjunkit till följd av lägre marknadsvärden på fastighetsbeståndet.

EKONOMISKA DATA Mkr

Hyresintäkter

Resultat efter finansiella poster

Resultat efter finansiella poster exklusive fastighets·

försäljningar, nedskrivning av fastigheter och lösen av framtida räntekostnader Kassaflöde

Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde, fastigheter

Bokfört värde, fastigheter Soliditet

Vakansgrad, area Vakansgrad, hyra

HYRESINTÄKT PER LOKALTYP

Övrigt9%

Bostäder 1% Ga~

och förrid 3%

Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTERI

000,---

6 0 0 t - - - - --

400f----

o ... ... ...

98 99 00 01 02

l ExldusWe jämförelsestörande poster som fastighetsf6rsä.ljningar; nedskrivning av fastighe- ter och kostnader för lösen av framtida ränte- kostnader:

2002 2001 Förändring %

2 899 2 725 6

601 2 281 -74

617 603 2

925 708 31

708 6 196 --89

J.4 063 35 104 -3

22 191 22 244

o

··-···-

33% 35%

7% 7%

7% 5%

0

Attraktiva fastigheter

^t

bra lågen

1

en kundorienterad argamsarian rneci

kompletterande tjänster och ett leda nd -. varumarke ger konkurTenskraft r en kärvare markn2 .d: : ·

S ^{tärkt ko n k u r re n s l <ra ft,} kärvare ma rkna d

2002 - ett konsolideringsår

Efter stora strukturförändringar 2001, vilka omfattade 14 miljarder i genom- förda affärer, har 2002 varit ett konso- lideringsår för Vasakronan. Investe- ringarna har koncentrerats till att för- ädla fastighetsbeståndet och att stärka marknadspositionen.

Verksamheten har inriktats på att integrera nyförvärvade fastigheter och projekt samt att vidareutveckla en kundorienterad organisation och expandera tjänsteverksamheten inom Vasakronan Service Partner.

Vi har prioriterat kärnaffären med en professionell förvaltning

och en aktiv kunddialog som mål.

Relationen till våra kunder är än mer betydelsefull i en kärvare mark- nad. l den relation som vi vill ha med våra hyresgäster, är det viktigt att på ett kreativt sätt försöka med- verka till lösningar som gagnar b åda parter.

Stärkt konkurrenskraft

Företagsamhet bygger på att skapa största möjliga lönsamhet och kon- kurrenskraft. Detta görs för att stärka marknadspositi.onen, men även för att försvara uppnådda positioner i den tilltagande konkurrens som en svaga- re marknad ger. Vasakronan har under ett antal år konsekvent verkat för att öka konkurrenskraften genom h uvudsakligen fem strategier;

Omstrukturerat fastighetsbestdnd Från ett startläge 1993 med verksam- h et p å 189 orter och med ett mycket blandat bestånd har Vasakronan renodlats till ett av Sveriges mest fokuserade fastighetsbolag, både avseende geografi och segment.

Den geografiska koncentra tionen har uppnåtts genom ett antal större och mindre strukturaffärer, varav för- säljningen till stenvalvet och Norr- porten utgör de största tillsammans

med förvärven av det noterade Gotic, SEBs rörelsefastigheter och Hötorgs- husen. Därmed har verksamheten koncentrerats till sex städer; Stock- holm, Göteborg, Malmö, Lund, Lin- köping samt Uppsala. 66 procent av beståndets marknadsvärde finns i Stockholm och 93 procent i Sveriges tre största städer.

Fastighetsbeståndets sammansätt- ning har utvecklats från ett blandbe- stånd till ett konkurrenskraftigt kom- mersiellt bestånd.

Bästa fastigheterna

I ett svagare marknadsläge är det köparens marknad och produktens utformning är avgörande för konkur- renskraften. Förutom läget på fastig- heten är lokalens kvalitet och attrakti- vitet viktiga faktorer vid kundens val.

Att erbjuda en effekti v arbetsplats innefattar främst trivsel, god kommu- nikation, bra infrastruktur och en hög servicenivå.

Vasakronan har ett förhållandevis modernt fastighetsbestånd och har investerat i genomsnitt 1,2 miljarder kron or årligen för att utveckla och underhålla fastigheterna. Uet innebär att vi idag kan erbjuda marknaden m ycket attraktiva och konkurrens- kraftiga lokaler.

l•

f

r:

l,

l L

l

l

f

f

[

l l

r

,, l

t,

l

~

'

l

~

l

l '

l

lpnomsnltt harVasakronan irlil"" imresterat 1,2 miljarder laonor fllr att utwldda cx:h underhUa fastl1he-..a.

Kundorienterad organisation

Kärnan i vår kundrelation ska utgöras av en aktiv dialog där vårt agerande präglas av professionalism, lyhördhet och serviceanda. Vasakronan har idag en bred kundbas med statliga myn- digheter och näringslivet som de stör- sta hyresgästkategorierna. Detta med- för stora krav på den egna organisa- tionen för att kunna tillgodose varie- rade kundbehov.

Under 2002 har en ny och mer kundnära organisation skapats för att vi ska agera snabbare och mer flexibelt i relationen med våra hyres- gäster.

För att säkerställa att genomförda åtgärder ger resultat mäts kontinuer- ligt kundattityder. Vasakronan återtog under året förstaplatsen i branschens NöjdKundlndex.

Kompletteronde tjänster

Efterfrågan på kompletterande tjän- ster ökar på marknaden. Vasakronan satsade tidigt på utveckling av ett brett ljänsteutbud, genom dotterbola- get Vasakronan Service Partner. Verk- samheten har strategisk betydelse och stödjer vår kärnverksamhet genom ökad interaktion med våra hyresgäs- ter. Ett väl utvecklat ljänsteutbud ger möjlighet till förenkling och högre

· effektivitet hos våra kunder, vilket skapar ökad lojalitet.

Vi kan konstatera att konkurrens- kraften ökar vid nyuthyrning tack vare ljänsteutbudet. satsningen på Vasakronan Service Partner kommer därför att fortsätta.

Stari<t varumärke

Vasakronan har under ett antal år investerat i ett allt starkare varumär- ke. Målet är att attrahera potentiella kunder samt skapa stolthet hos befintliga hyresgäster och medarbe- tare. Detta leder till stärkt kundlojali- tet respektive ökad effektivitet i organisationen. Ett ytterligare mål är att öka attraktiviteten vid konkur- rens om kompetent arbetskraft. Vasa- kronan rankas idag högt som tänk- bar arbetsgivare bland våra viktigas- te målgrupper på högskolorna och i branschen.

God resultatutveckling

Det ekonomiska utfallet under den senaste konjunkturcykeln har klart överträffat ägarens avkastningskrav på justerat eget kapital, som uppgår till 5 procentenheter över den ternäri- ga statsobligationsräntan. Det justera- de egna kapitalet har ökat från 6 ,5 miljarder vid ingången av 1994 till

VD-KOMMENTAR

16,7 miljarder kronor vid utgången av 2002. Under perioden har 4,0 miljar- der kronor utdelats. Detta motsvarar en genomsnittlig avkastning på cirka 14 procent. Resultatet efter finans- netto före jämförelsestörande poster som fastighetsförsäljningar , nedskriv- ning av fastigheter och lösen av fram- tida räntekostnader har utvecklats positivt sedan 1996 och uppgick för 2002 till 617 (603) Mkr.

Vasakronan har en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastig- hetsportföljer med en hög potential för värdetill växt, sett över tiden. Den högre volatilileten i hyres- och fastig- hetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditets- risk. Portföljens värde har fördub- blats från ursprungligt 16 miljarder kronor till dagens 34 miljarder. Fas- tighetsmarknaden är dock cyklisk och den svagare konjunkturen har lett till en minskning av portföljens marknadsvärde 2002, med 3 procent, huvudsakligen relaterad till Stock- holmsmarknaden. Värdeminskningen är den första sedan Vasakronan bil- dades 1993.

Den lägre totalavkastningen 2002

har också för första gången lett till ett

negativt E V A-resultat, efter flera års

värdeökning.

Kärvare marknad

2002 har präglats av en fortsatt kraftig försvagning av konjunkturen inom de flesta branscher. Neddragningar inom konsult- och finanssektom har

min-

skat efterfrågan på lokaler framför allt i Stockholms city. Den kommersiella hyresmarknaden är helt beroende av den ekonomiska aktiviteten i samhäl- let, även om effekterna av en kon- junkturförändring är fasförskjutna i tiden.

Under 2002 har den minskade lokalefterfrågan blivit alltmer tydlig.

stockholmsmarknaden har samti- digt tillförts ny kapacitet, vilket påverkat vakansutvecklingen ännu mer negativt, till en nivå på 8-9 pro- cent. Utvecklingen på Vasakronans övriga marknader har varit betyd- ligt lugnare med en relativt stabil efterfrågan .

Sammantaget har detta lett till en prispress på de högsta hyrorna i Stockholms innerstad. Int ervallet för topphyrorna, som omfattar en begränsad del av marknaden, har därvid sjunkit till mellan 4 000-5 000 kr/m2. Hyresnedgången för den övri- ga stockholmsmarknaden samt i Göteborg och Malmö är fortsatt begränsad. Det finns fortfarande en viss rörlighet i marknaden, präglad av kundernas förändrade lokalbehov.

Konjunkturutvecklingen kommer att bli avgörande för den totala lokalef- terfrågan och hyresutvecklingen.

Utvecklingen på fastighetsmarkna- den har varit mer avvaktande under 2002. Utländska investerare har dock visat ett tilltagande intresse för den svenska marknaden och har förvärvat fastigheter för cirka 18 miljarder kro- nor, huvudsakligen i Stockholm. I

Marknaden lOOl kommer att prllglas av fortsatt oslloerhet och en svq lconjunktur.

Stockholm city har attraktiva fastighe- ter förvärvats för över 50 000 kr / m2.

De utländska investeringarna svarar för nästan 50 procent av transaktions- volymen.

Framtidsutsikter

Marknaden 2003 kornmer att präglas av fortsatt osäkerhet och en svag kon- junktur. Ä ven om den ekonomiska tillväxten åter skulle öka mot slutet "

av året kommer det att dröja till2004

innan lokalefterfrågan och hyres-

marknaden påverkas positivt. Vakan-

serna förväntas öka något , men en

viss stabilisering·av hyresnivåerna

kan

skönjas, framför allt

i

attraktiva

fastigheter. De genomsnittliga kon-

traktshyrorna i branschen har fortfa-

rande en potential att öka då omför-

handlingar av äldre hyresavtal kom-

mer att leda till högre hyresnivåer.

För Vasakronan kommer 2003 att innebära en fortsatt satsning på stärkt konkurrenskraft. 1)rdligt kundfokus, breddat ljänsteutbud samt prioritera- de investeringar ska ge stärkta mark- nadspositioner och lägsta möjliga vakanser. Ökade satsningar på affärs- utveckling ska bidra till ett kompetent och innovativt Vasakronan.

Vasakronans position i Kista kommer att befästas dels under 2003 då Kista Entre tillträds och dels i slutet av 2004 då Kista Science Tower förväntas förvärvas. Det star- ka fokus som finns på Kista, från näringslivet och Stockholms stad, ger en fortsatt utvecklingspotential för denna marknad. Det goda läget, förbättrad infrastruktur, starkt cen- tum och etablerad Teknisk Högskola ger den bästa hävstången när kon- junkturen vänder. Briessons beslut

Protnosen för ZOOl är ett ni&ot lllcre reoultat än 2002.

att flytta sin koncernledning till Kista är en mycket stark signal.

Eftersom Vasakronans fastigheter kommer att vara de mest moderna och bäst belägna

i

Kista har vi en stark konkurrensposition.

Förvärven av de tre mellersta Hötargshusen under 2001 ska ses i ett långsiktigt perspektiv. Denna typ av attraktiva fastigheter är i huvud- sak till salu på toppen av konjunktu- ren, men förvärvades ändå som en viktig strategisk tillgång

i

portföljen.

Ska Vasakronan kunna befästa en marknadsledande position måste det även ske med utgångspunkt från en förankring i topplägena på markna- den. Dessa sent förvärvade objekt har inte oväntat minskat i värde 2002 och förväntas inte heller ge en värde- mässig hävstång förrän i nästa kon- junkturuppgång.

För 2003 bedöms Vasakronans intäk- ter och driftöverskott öka något som resultat av genomförda investeringar samt en förbättrad hyresnivå. Vakan- serna kommer att öka något under året. Ökade avskrivningar och högre finanskostnader, primärt relaterade till investeringar i

~u

ej driftsatta projekt, förväntas dock leda till ett totalt något lägre resultat efter finans- netto för 2003. Resultatet bedöms uppgå till cirka 550 Mkr.

Verkställande direktör

Htkan Brynploon, wrkställande direktör

Ö'!EI\.SIKT 2001

Under året harVasilkronan fokuserat på kundvinl, tjinotar och u-cl<lingiiN futishater •

Oversi 1<1 2002 • •

Stark marknadsposition

Lokalhyresmarknaden har under 2002 varit svag med sjunkande hyror och ökande vakanser som följd. En tendens är att många företag med äldre och ineffektiva lokaler söker efter mer moderna och framför allt effektiva lokaler. Det gynnar fastig- hetsföretag som Vasakronan med ett modernt och väl underhållet bestånd. Vasakronan har investerat i genomsnitt 1,2 miljarder kron or årli- gen för att utveckla och underhålla fastigheterna.

I den vikande konjunkturen har Vasakronan klarat sig förhållandevis

bra tack vare bra fastigheter, ett gediget kundvårdsarbete och ett väl utvecklat ljänsteutbud. Samtidigt har satsningen på varumärket fortsatt.

Uppgång dröjer

Bedömningen är att lokalhyresmark- naden under 2003 kommer att prä- glas av fortsatt osäkerhet till följd av den svaga konjunkturen. Ä ven om den ekonomiska tillväxten åter skulle öka dröjer det till 2004 innan efter- frågan på lokaler och hyresnivåer påverkas positivt. Vakanserna för- väntas öka något.

Fokus på kundvård

Efter de många och stora fastigh ets- affärerna under 2001 för Vasakronan har verksamheten under 2002 fokuse- rats på kund vård, förädling av det befintliga beståndet samt ljänsteut- veckling. En ny organisation med mindre marknadsområden och fler kvinnor i ledande positioner har införts.

Resultatet har blivit en mer flexi- bel, effektiv och kundnära organisa- tion med större lyhördhet för kunder- nas behov och önskemål.

Kundemas betyg på Vasakronan

har ökat och i fastighetsbranschens

-

NöjdKundindex-mätning kom Vasa- kronan på första plats.

Kompletterande tjänster

Ett varierat tjänsteutbud bidrar till att skapa trivsamma och effektiva arbets- miljöer. Under 2002 har efterfrågan på tjänster inom till exempel reception, telefoni och konferens ökat. Verksam- heten stödjer Vasakronans kärnverk- samhet och satsningen på Vasakronan Service Partner kommer att fortsätta.

Starkt resultat

Trots en kärvare konjunkturutveck- ling visar Vasakronan ett resultat,

exklusive resultat från fastighetsför- säljningar, nedskrivning av fastig- heter och kostnader för lösen av fram- tida räntekostnader, som ökat till617 (603) Mkr.

Marknadsvärdet på Vasakronans fastighetsbestånd sjönk med 3 procent till34,1 miljarder kronor. I Malmö, Göteborg, Uppsala och Lund var marknadsvärdesutvecklingen positiv, medan värdet i Stockholm sjönk med 6 procent.

Resultatet i det kompletterande ekonomiska styrsystemet E V A min- skade 2002 och uppgick till -1 925 Mkr till följd av den negativa marknads-

Harknadsvirdellltwckllnpn förVasakronans fastiptsbelt.i.nd l G6tebof1 har varit positiv.

7

ÖVERSIKT 2002

värdesutvecklingen. Under de senaste fem åren har E V A uppgått till totalt 2 891 Mkr.

Balanserad projektutveckling satsningarna på nya projekt fokuseras till Kista, Stockholms innerstad, Göte- borg och Lund.

Något lägre resultat 2003

Resultatet för 2003, exklusive fastig-

hetsförsäljningar, kommer att vara

något lägre järnfört med 2001 och

2002. Detaljerad prognos finns på

sidan 78.

F Ö R V A L T N l N G S B E R Ä T T E L S E

strategisk inril<~tning

Vasakronans uppdrag r,~~tr. äg:aren ~h art som fasughetsföretag l ångslkttgt upp'l~l.

högsta. möjliga totala avkasrmng och v3rdettllvaxt på det egna kapttalet.

~et lir att vara mvlcnadsleclancle pi kontor och butiker l st~nema.

Vislon

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investerings- objekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt ska Vasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa inves teringen bland svenska fastig- het sföretag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänd som d en m est kompe- tenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utveck- lingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Affärside

Vasakronan ska vara ledande p å utvalda marknader för kommersiella lokaler i Sverige - främst kontor.

Vasakronan erbjuder effektiva och attraktiva arbetsplatser och komplet- terande tjänster för att få nöjda och lojala kunder.

Med hög kompetens, ständiga för- bättringar och i samverkan med kun- derna ska Vasakronan uppnå en stark marknadsposition och en god resul- tat- och värdeutveckling.

strategi

Vasakronans strategi är att -vara marknadsledande på kom-

mersiella lokaler, kontor och buti- ker, i citynära lägen på tillväxt- marknader i Stockholm, Göte-

borg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala.

-utveckla fastigheter på dessa mark- nader för att bättre möta kundernas behov.

- erbjuda kundanpassade tjänster som stöd till fastighetsverksam- heten.

- med egen personal sköta fastig- hetsservice för att hålla tätare kund- kontakt.

- stärka varumärket för att vara kundemas förstavat

Vasakronans mål

Vasakronans finansiella mål är satta

för att ge en kombination av hög

totalav kastning, hög utdelningskapa-

citet, hög tillväxtkapacitet och finan-

siell stabilitet. De ska fungera som

incitament för tillväxt samtidigt som räntetäckningsgrad och soliditetsmål ger restriktioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk.

Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföre- tag i flera avseenden. Huvudintres- senterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande sam- arbete med företaget.

Finansiella mål och måluppfyllelse

Målen fokuseras på en tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speg- lar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighets- rörelsen och värdeutvecklingen i fas- tighetsportföljen.

Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturom- vandling som företaget har genom- gått. Fastigheter i städer med begrän- sad tillväxt har avyttrats och fastighe- ter i expansiva regioner med högre

tillväxt har förvärvats i attraktiva lägen där värdeutvecklingen bedöms vara störst.

·'

Avkastning

på

justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både drift- överskott och resultat från fastig- hetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbe- ståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras.

Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den S-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter.

För 2002 uppgick avkastningskra- vet tilllO,O procent och avkastningen minskade till-3,9 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbestån- dets marknadsvärde. Över den senas- te femårsperioden har Vasakronan uppfyllt avkastningskravet

Kassa~ödesmässig

röntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostna-

AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL

KASSAFLÖOESHÄSSIG • RÄNTET ÄCKNINGSGRAD

SOLIDITET

• utfall

•um•

den i Vasakronan. För att kunna absor- bera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål

är

att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2002 uppgick den kassa- flödesmässiga räntetäckningsgraden till 2,6 gånger.

soliditet

Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning

är

en kapitalintensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen.

Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå tilllägst 35 pro- cent; Per den 31 december 2002 upp- gick soliditeten till 33 procent, vilket

är

lägre än det långsiktiga målet. Över en femårsperiod har dock soliditeten varit över målet. Den justerade solidi- teten uppgick till44 (46) procent.

Utdelning

Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög utdelningsandel och samtidigt medge

UTDELNING

•utfall

% - Mål ggr- Mll2,0

30Mål riskfri 3 , 0 - - -- -- - - ⁵⁰

"

^{- - -- - - - - l 200-Mkr-}Mr.l J% av ;unerat e.pt kapital ^{- -Extra -utdelning - - -- -MAl} ränta. p'us

S proc:ent~

20 enheter

lO

-l o- -·----=--:---=--:-:---:-:- 96 99 00 01 02 Variationerna i avkastning förklaras av förändringar i marknadsvärdeutveck·

lingen.

2.0- I.S·

1,0

0,5-

~~ 00 01 02 För att kunna klara förändringar i räntenivån är det av stor vikt att ha ett resultat som med god marginal klarar räntekostnaderna.

~0-

30- 20·

lO·

O·

~~~ ~v ou 01 u2 För att klara konjunktursvängning- ar och stora investeringar krävs finansiell styrl<a.

l OOO (dock max 50% PN vfnrten efter 1k.att)

600- 600-

Utdelningen till ägaren har varit på en hög niv:l under hela perioden.

STRI.TEGISI< INRIKTNII'IG

Med.,.betarnu trtnel och motivation mäts lrlipn. Fllr 2001,... det 6ter1J18n mycbt positiva sifr"'r med hög tri....,l och hllst enraeemang.

KUNDER

Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen?

8Ja,delinitivt

" Ja - MlJ 90%

100- --- ---

80-

60-

: IHB

_{~! 7? III) Go 111}

Under de senaste åren har kundlojalite- ten legat på en oförändrad relativt hög niv!, även om målet på 90 procent Inte ä.r nått.

MEDARBETARE

Tycker du att ditt arbete har betydelse för att ni Vasakronans mål 1

• Ja, definitivt

% Ja - Mll 95%

100-====::::::==-

80- -

60-

40·

20

Välinformerade medarbetare och en god kunskap om hur ledningen vill utve<:kla företaget är faktorer som bidrar till hög trivsel och högt engagemang.

KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER

Känner du till Vasakronan l

• Ja. myckat vill

% J., vill - Mll 95%

100-====:-:= =-

80-

98 ~

av

^{;:;1 02}

Genom konsekventa informationsinsatser är kunskapen hos intressentema pi !r.

hög nivå.

möjlighet att genom investeringar utveckla Vasakronan.

Målet är en utdelning som mot- svarar 3 procent av justerat eget kapi- tal. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt

För 2001 uppgick utdelningen till

537 Mkr, vilket motsvarade 3 procent av justerat eget kapital. För 2002 före- slås en utdelning på 216 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt.

Icke-finansiella mål och måluppfyllelse

Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 90 pro- cent av kunderna kan tänka sig att h yra igen av Vasakronan, varav minst 50 procent definitivt kan tänka sig att göra det.

Vasakronans kundundersökning för 2002 visade på en kundlojalitet på 80 procent, oförändrat sedan föregå-

ende år. Vasakronan har inte ännu nått det långsiktiga målet.

I fastighetsbranschens egen Nöjd- Kundlndex-mätning, Fastighetsbaro- metem, kom Vasakronan på första plats 2002. Det är resultatet av ett intensivt arbete med att höja service- grad och trivsel för hyresgästerna.

NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyresvärd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokalemas läge,

standard, inomhusklimat, image, ser- vice, hyra, felanmälan och klagomål.

Enkäten omfattar 13 av de största fas- tighetsföretagen i landet och startade 1995. Syftet är att flnna sambanden mellan kvalitetsförbättringar och kundlojalitet Vasakronan fick index 72 (av 100) i NKI-Fastighetsbarome- tem. Målet är att nå index 80.

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 pro-

NKI, NÖJDKUNDINDEX, FASTIGHETSBAROMETERN

H~ 1000

STRATEGISK INRIKTNING

cent definitivt känner det. För 2002 uppgick resultatet till 94 respektive 55 procent.

Stora insatser har gjorts för att för- ändra Vasakronans företagskultur med en bakgrund i en statlig myndig- het till ett affärsmässigt

~änsteföretag.

Värdena för

person~ens

motivation har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av öppen information och effekter från styr- och incitament- systemet E V A. Vasakronan är rankad som mest attraktiva arbetsgivare bland eleverna på K1H sektion Fastig- hetsekonomi och Lantmäteri.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av intressentema inom politik, kapitalmarknad och massmedia kän- ner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan myck- et väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunska- pen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2002 uppgick resultatet till 91 respektive 56 procent.

2001 2002

Vasakronan 75 68 71

- ·- - - - -. · -·-

^{·-------·~---- ---·----·----~-·}

Hufvudstaden 73 71 71

-

^{··--·~--~-·}

- ·

^··--·-~

---- _ _ _ _ __ __

^.,

____ _ _ _ _ _ ^{-- - --}

Castellum

n

71 6~

Position Stockholm 67

Platzer 65 65

Drott 62 61 65

.

---~-~------···--·---··--------------··--·----~ ...

- --

~~tighea:~ --- - · - · - ··--··- · · - ---- -·--- ^{~-2. -._ ~s __ __ ____ ~:}

Tornet 66

Länsförsäkringar/Wasa

-

^....

--·- - · ···- - -

· -··· ---~···~·--·---~ ...

___

67

____

^{..._ __}

^{. . -} - -

60 ^...

^{- · -·---}

61

SEB 65 62 60

Aberdeen 62 57

· - - ··- -

- ·.

--- ·- · - - -- - -- · ·- · ---- · ·--- ·-

- - · - -·

Skandial}ones Lange Lasalle 58 55 57

- --· - - - - ·

·-··--~--····-

.. - · - - - -

^---·

·-· ----· - --- --- --- - ·.-

Branschindex 67 65 64

Genom systematiska Insatser för att förbättra kundservice och hantering av klagomål samt en stark Image harVasakronan återtagit första platsen i NKI-Fastighetsbarometem.

Värdeskapande övergripande mål för stat! iga företag på

konkurrensutsatta markna ~ der

Konkurrensutsatta statliga företag fungerar på samma sätt som övriga företag på marknaden. staten vill som ägare utöva en aktiv, långsiktig och professionell förvaltning. Värdeska- pande har införts som övergripande mål. Det innebär att marknadsmässi- ga krav ställs på resultat och avkast- ning baserade på riskprofiL Värdeska- pande sätter fokus på aktieägarvär- dets tillväxt.

Statens långsiktiga ambition med ägandet i Vasakronan är att stödja företagets utveckling genom en till- växtstrategi för att skapa bästa möjli- ga värdeutveckling av företaget.

Störste ägaren

Den svenska staten är den största företagsägaren och arbetsgivaren i Sverige. Dessutom den störste ägaren på Stockholmsbörsen.

Genom Regeringskansliet förval- tas ett sextiotal företag l koncerner, varav flertalet ägs helt av staten.

Totalt arbetar cirka 200 000 personer i företag i den statliga företags- sfären. Omsättningen uppgår till cirka 300 miljarder kronor.

Företag med statligt ägande kan delas in i två grupper; de som verkar med marknadsmässiga krav och vill- kor samt företag som främst har sär- skilda samhällsintressen att infria.

Vasakronan tillhör den första kat ego- rin som verkar fullt ut under mark- nadsmässiga krav och villkor.

Ägarstruktur

Vasakronan AB är ett helägt dotterbo- lag till Civitas Holding AB som ägs

D•n sv.nska staten ilr den 1tönta lisaren pi Stockholmsbörsen.

av den svenska staten via Finansde- partementet. F rån och med 2002 / 2003 svarar Näringsdepartementet för ägarstymingen av samtliga de statliga företagen.

Krav på genomlysning

För att påverka företagen har staten främst tre ägarverktyg: genomlys- ning, fokus på kärnverksamhet och effektiva styrelser.

Företagens rapportering är av sär- skild vikt för uppföljning och utvär- dering, de statliga företagen ska vara minst lika genomlysta som de börsno- terade. Riktlinjer finns för den externa ekonomiska informationen.

styrelsenomineringar syftar till att skapa effektiva styrelser med relevant kompetens i bolagens olika utveck- lingsskeden.

Viktiga policyfrågor

Regeringen har prioriterat viktiga poli- cyfrågor som jämställdhet, mångfald, etik, fr-utveckling och miljöfrågor.

Ett delmål är att andelen kvinnor i de statliga bolagsstyrelserna ska vara minst 40 procent år 2003. För 2001 uppgick andelen kvinnor i styre lserna till39 procent. I Vasakronans styrelse är 44 procent kvinnor.

Under de senaste åren har n ågra

större förändringar skett inom den

statliga företagssfären; exempelvis

har Telia börsintroducerats, Celsius

och VPC har sålts medan AssiDo-

män har förvärvats. Telia och fin-

ländska Sonera har gått samman och

efter fusionen äger svenska staten

cirka 45 procent i de t nya bolaget.

KONKURFtENTER

KonkutTentjämförelse

Konku.-rente.-

1 Sverige är fastighetsbranschen av tradition mycket fragmenterad. Upp- delningen av branschen mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har blivit tydligare. De bolag som haft blandade innehav har till exempel allt oftare valt att sälja bostadsfastigheterna till bostadsrätts- föreningar, inte minst i Stockholm.

Ägarbilden är starkt diversifierad och det firms många olika sorters fas- tighetsägare. Många fastighetsägare äger en fastighet som används för den egna verksamheten. Byggbolagen har traditionellt varit stora fastighets-

ägare, men strategiförändringar har lett till att byggbolagen idag är med i utvecklingsskedet av fastigheter och därefter säljer till professionella fas- tighetsföretag.

Försäkringsbolagen är stora fastig- hetsägare, där fastigheterna är en del av de finansiella placeringarna. Skan- dia har till exempel blivit en av de största fastighetsägarna i Sverige genom förvärvet av Diligentia.

Flera stora strukturella förändring- ar i fastighetsägandet har skett sedan början av 1990-talet. Bankerna börs- noterade fastighetsbolag från tidigare pantsatta krediter. Många företag har

de senaste åren avyttrat sina fastighe- ter till fastighetsbolag. Ericsson och SEB har sålt till bland andra Vasakro- nan. Utländska fastighetsbolag och fastighetsfonder har investerat i Sveri- ge under 2002. Flera av de utländska ägarna lägger ut sin fastighetsförvalt- ning externt.

Staten är en stor fastighetsägare, bland annat genom Vasakronan. stat- liga företag har också sålt ut stora fas- tighetsbestånd, under senare år exem- pelvis Telaris fastighetsbestånd, Sten- valvet och Postfastigheter. AP-fonder- na äger tillsammans AP Fastigheter.

Uppgifte.- u.-årsredovisninga.-200 l, för Vasakronan 2002

HYRESINT ÄKTER

Drott···-

Mkr

Hufv-udstaden

o

l 000 2 000 3 000 4 000

DIREKTAVKAsTNING

"

o

8 lO

MARKNADSVÄRDEl BOKFÖRTVÄRDE

Mkr • Bokfört vlrde

Marlcnadsvirde

l

o

000 20 000 30 000 .j() 000 50 000

l Redovisar ej marknadsvärden.

Hulvudstaden

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Mkr

O JOO 600 900 l 200 l 500

UTHYRBAR AREA, SVERIGE

l OOOm¹

l varav kommersiella lokoler

Drot l ···

AP

Fasti&flettr ····

= : :;:j

Torn<" ····

Ca>tellur ...

Hufvudstad~ ~~ l l

o

^{l 000 2000 3000 4000}

SOLIDITET

Orott . . . . ^{l l}

AP Fasti&hetlt • • • • • • • •

Vas akronat•••····

Wohlbofll• ••·•

Torn<

t ···

Cutellull'···

Hulvudstadon· · ·

o

10 20 30 .j() 50

UTV E C:( Lll\¹ G

Vasak1~onans utveckling l 99 3 "·-2002

Från ett startlågc:.: 1993 med bl:.: ,ndad verksa . mh -.r på 189 orter i Sven ge har v.~sa­

kronan renodlat fa.sughersbeständet till kornmers1ella lokaler 1 sex städer. Den strate- giska omvandlingen har kunnat genomfö ras under en kort tidsperiod och med stark re. s u l ta tu tveck!ing.

Vasakronan bildades 1993 när Bygg- nadsstyrelsen, enligt ett riksdagsbe- slut, upphörde. Den l oktober förvär- vades fastigheter från staten för totalt 17,2 miljarder kronor inklusive lagfar- ter. I och med att monopolet upphörde kunde myndigheter och verk välja fritt på marknaden när de sökte lokaler.

Till en början var det ett blandat bestånd som förutom kontorsfastighe- ter även innehölllokaler för Lantbruks- universitetet och så kallade specialfas- tigheter, bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor.

Renodlingen till kommersiella lokaler, främst kontor och butiker, har skett samtidigt som verksamheten successivt har koncentrerats geogra- fiskt till tillväxtmarknader i sex städer

i

storstadsregionerna.

Renodlingen och koncentrationen har skett genom flera affärer, där- ibland;

1995

avyttrades fastigheter för Lant- bruksuniversitetet till Akademiska Hus.

1997

bildades Specialfastigheter Sve- rige med bland annat kriminalvårdens fastigheter och specialskolor. Under 1998 såldes de två sista special- fastigheterna till Specialfastigheter och bolaget delades sedan ut till Finansdepartementet.

1997

förvärvades det 0-listenoterade Gotic

i

Malmö med fastigheter värde- rade tilll,8 miljarder kronor.

1997

såldes 188 fastigheter på 98 orter för 4,9 miljarder kronor till det nybil- dade bolaget stenvalvet.

1998

förvärvades SEB:s rörelsefastig- heter för 4,2 miljarder kronor.

Fastighetsbestindet har koncentrerats till sex städer, däribland Uppsala.

2001

såldes fastigheter

i

nio städer till fastighetsbolaget Norrporten för 5,1 miljarder kronor. Vasakronan förvär- vade en tredjedel av Norrporten.

2001

köptes tre av Hötargshusen

i

Stockholm av Förenade Liv för drygt 1,9 miljarder kronor. I bytesaffärer med attraktiva fastigheter, däribland Lilla Bommen l i Göteborg, såldes exploateringsmark på Järvafältet och i Hägernäs utanför Stockholm till Skanska, NCC och JM. En andel på 50 procent förvärvades av NCC

i

det bolag som bygger Kista Science Tower.

Under perioden 1994-2002 har

Vasakronan totalt förvärvat fastighe-

ter för 16,1 miljarder kronor och

avyttrat fastigheter för 16,8 miljarder

kronor med en reavinst på 5,1 miljar-

der kronor.

Marknad svärd e n

Vasakronan har ett övervärde l fastlghetsportfoljen på l 0,8 miljarder kronor.

NewSec Analys genomförde vid års- skiftet 2002/2003 en marknadsvär- dering av Vasakronans fastighetsbe- stånd. Fastigheterna värderades även vid de fem föregående årsskif- tena enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i sam-

BEDÖMT MARKNADSVÄRDE

band med köpet av fastigheterna från staten 1993.

Marknadsvärdering

Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter.

Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedömdes till 34,1

(35,1) miljarder kronor, en minskning med 1,0 miljarder kronor. Minskning- en för jämförbart fastighetsbestånd uppgick till1,0 miljarder kronor, (-3 procent), varav investeringar 0,7 mil- jarder kronor (2 procent) och mark- nadsvärdets förändring -1,7 miljarder kronor (-5 procent).

GEOGRAFISK ANALYS AV MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER

Kontrakterad Drift.. Direkt- Marknads· Bokfört ^För- Investerat Nettoför-

Mkr ål"$hyntl Ö\ferskott:Z avkastning, %1 värde värde4

---

Stockholm

-City 381 259 5,1 5 085 'l 197

-Gamla Sean 52 '13 6,4 672 314

- Vasascan 130 103 5,8 l 770 l 083

-Östermalm 531 419 6,8

-

6 175 3 021

- Övriga innerstan 228 163 4,9 3 297 l 575

- - --·- ····

- Norra Storstockholm 301 216 8,7 2 489 l 690

- Södra Storscockholm 117 S4 1,6 l 099 628

-lnfraCity 186 123 8,2 l 500 l 349

-Kista 20 16 11,0 145 161

Uppsala 87 62 7,7 807 448

Göteborg 435 327 6,9 4 771 3 558

··- - --··

Linköping S4 59 7,6 778 514

.

-

Malmö 446 320 7,0 4 567 3 103

Lund 80 69 7,6 908 550

Total l 078 2 263 7 34 06] 22 191

Kostnad för lokal administration -97

- -··

Totalt 2 166

····.·--- - l Sameliga gällande hyreskontrakt per l ianuari 2003 omräknade till holk 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per f januari 2003.

J Dil't!:ktavkastning beräknat pi marknadsvärde per l januari 2003.

+ ExkJusive p:lgiende projekt.

Mkr

Stockholm Göteborg Malmö lund Uppsala Linköping Totalt

2002

22 232 4 771 4 567

908 807 778 34 063

ZOO l ändring % 2002 ändring, %

23 661 -1 429 -5 -490

4 576 195 4 -47

4 460 107 2 -42

870 38 4 -25

759 48 6 -lO

778

o o

^-46

35 104 -1 041 -3 -660 -5

Vasakronans fastighetsbe:sd.nd pi jämförbara fastigheter har minskat l värde med l ,O miljarder kronor (-3 procent) mellan 200 l och 2002. varav Investeringar 0.7 miliarder kronor (2 procent) och marknadsvärdeförändring -1,7 miljarder kronor (-5 procent).

Det totala marknadsvärdet uppgick tHr 34,1 miljarder kronor.

Marknadsposition

Marknadspositioneringar, som har utförts av NewSec, redovisas vid respektive stad i diagram med fem klasser där fastigheter med bra läge och hög attraktivitet placerats i det beige tältet, medan fastigheter med lägre attraktivitet placerats i det blå fa'ltet.

Siffrorna i diagrammet hänvisar till motsvarande fastighet i tabellen för fastighetsinnehav.

Marknadspositioneringen visas för en hel stad och bedömningen baseras på att hela staden jämförs och inte marknadspositionen på respektive stads delmarknad.

Bedömningen görs utifrån hyresgästsynpunkt och grundas på faktorer som är viktiga vid hyresgästernas val av nya lokaler.

Det viktade medelvärdet

M

visar portföljstyrkan på respektive stad/del- marknad.

Låge +

.VÄRDEBEDÖMNINGEN HAR BASERATS PÅ FÖLJANDE MARKNADSVÄRDERING

Mdrkr 2002

Externt värderade fastigheter Internt värderade fastigheter Totalt

34,1

o. o

34,1

Det bokförda värdet för fastighetsbe- ståndet inklusive pågående projekt är 23,3 (23,1) miljarder kronor. Vasakro- nan har ett övervärde i fastighetsport- följen uppgående ti1110,8 miljarder kronor.

Värderingar har resulterat i att enskilda fastigheter har ett bedömt marknadsvärde som understiger det bokförda. Merparten av de berörda fastigheterna har förvärvats under 200L Dessa fastigheter har ett bedömt marknadsvärde som uppgår till3,8 miljarder kronor och ett bokfört värde på 4,3 miljarder kronor. Undervärdet uppgår till 0,5 miljarder kronor.

Vasakronan tillämpar principen att utvärdera samtliga fastigheter och projekt ett antal år efter att fastighe- ten/projektet fullt ut integrerats

i

verksamheten. Vid denna tidpunkt görs en fördjupad bedömning av att åsatta värden är varaktiga och kan försvaras långsiktigt.

För fastigheter som förvärvats före 2001 och där värdenedgången bedömts som varaktig har erforderlig nedskrivning gjorts_

I värderingen ingår endast sådan exploateringsmark som med stor san- nolikhet kan komma att realiseras i en nära framtid och där marknadsvärdet

AVKASTNINGSKRAV FÖR FASTIGHETSBESTÅNDET

2001 2000

----.·-~,..,.-. .._ Vigda medetvärden

34,4 33,7

··- - -· · ---·

0,7 0,5 Kalkylränta, %

- .

··•··

35,1 3-4,2 Direktavkastningskrav för restvärdebedömning,%

därigenom kan bedömas med stor sannolikhet.

Värderingsmetod

Värdebedömningen har baserats på kassaflödeskalky ler_ Prognostiserade driftöverskott, investeringar och rest- värde har nuvärdesberäknats under en kalkylperiod av normalt fem år.

Till grund för de beräknade framtida driftöverskotten ligger en analys av hyresavtal samt marknadsanalys_

Marknadsanalysen ger förutsätt- ningar för prognos om framtida kassa- flöden i respektive fastighet. Kostna- der för investeringar och underhåll har bedömts utifrån NewSecs analyser och information från Vasakronan. För restvärdebedömningen har ett direkt- avkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfa- renheter av marknadsutvecklingen, åsatts respektive fastighets driftöver- skott vid kalkylperiodens slut. Mark- nadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svenskt Fastighetsindex.

I värdebedömningarna används en kalkylrär,ta som baserats på följande makroekonomiska bedömning;

• riskfri realränta 4 procent

• genomsnittlig inflation 2,0 procent

Stor- ÖVriga

Stockholm Stockholm Göteborg Malmö städer

8,9 10,0 9,2 9,1 9.4

6,8 8,2 7,2 6,9 .... 7,3

• riskpremie för fastighetsinvestering cirka 2-7 procent beroende på läge, fastighetstyp, standard och hyres- situation.

Värderingsunderlag

Underlag för NewSecs analys är de u ppgifter Vasakronan lämnat om lokalhyreskontrakt, vakanta lokaler, löpande d rift- och underhållskostna- der samt planerade investeringar och större underhållsåtgärder. Uppgifter från NewSecs marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, normala drift- och

underhållskostnader, fastighetsmark- n adens direktavkastningskrav samt

utbuds-/ efterfrågesituation på hyres- marknaden i respektive ort. Även ort- prisjämförelser har skett_ Samtliga fastigheter har besiktigats. Ombesikt- ningar sker årligen för en tredjedel av fastigheterna för att fånga upp större för ändringar avseende ombyggnader, h yresgästanpassningar, med mera.

Marknadsposition

Marknadspositionering är ett instru- ment för bedömning av kvaliteten i Vasakronans fastighetsbestånd. Posi-

tioneringen visar styrka och svaghe-

ter i beståndets konkurrensförmåga

;··;ARKi~ t, DSV ÅR 9:: P. l N G

DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KONTOR BÄSTA LÅGE

%

1 0 - - - -

4 - - - -

2----~---

o---

92 93 94 95 96 97 98 99 00 Dl 02 _ . Stockholm

- Göteborg Malmö

Skillnaden i avkastningskrav mellan Stockholm och Göteborg/Malmö är historiske läg.

JUSTERAD BALANSRÄKNING

Mdrkr • Enligt

Arsredovisning

och hur stor andel av beståndet som finns inom varje risknivå. Därigenom blir marknadspositioneringen ett underlag för strategiska bedömningar om hela beståndet eller för strategiska beslut gällande enskilda objekt.

Bedömningen görs utifrån hyresgäst- synpunkt och grundas på faktorer som är viktigast vid hyresgästers val av nya lokaler. Viktiga faktorer är bland annat kommunikationer, ser- vice, lokalstandard och parkerings- möjligheter.

För en fastighet som bedöms ha bästa marknadsposition är hyresrisken lägre än för fastigheter i sämre lägen.

Hyresrisken är definierad som risk för bortfall av hyresintäkter på grund av vakans eller svårighet att ta ut mark- nadshyra på respektive delmarknad.

Marknadspositionen är en värde- mätare av en fastighets konkurrens- kraft på hyresmarknaden. Fastigheter med stark marknadsposition har nor- malt en bättre driftnettoutveckling och därmed även en bättre värdeut- veckling på sikt.

Avkastningskravet för en fastighet med stark marknadsposition blir däri- genom lägre än för en fas tighet med svag marknadsposition. Marknadspo- sitioneringen är ett underlag för att bedöma vilket avkastningskrav som ska gälla vid bedömning av fastighe- tens värde.

Justerad balansräkning

Värdet av ett fastighetsbolag grundar sig på många faktorer även om fastig- heternas värde är det viktigaste.

Andra poster i balansräkningen måste dock marknadsvärderas på samma sätt som fastigheterna:

• räntebärande skulder

• derivatinstrument

• pensionsåtaganden

• skattebelastning.

I jämförelse med bokfört värde inklu- si v e pågående arbeten på 23,3 miljar- der kronor, ger detta ett övervärde på 10,8 miljarder kronor, varav 7,9 mil- jarder kronor återstår efter avdrag för uppskjuten skatt.

JUSTERAT EGET KAPITAL, AVKASTNINGSMÅL OCH UTFALL

övervirdel Justerad 5-Arig

undervärde Balansrälming % statsobligatlon

Avkutnlngs-

mål Avkastning utfall

..

· - ..

~·.··"···-··--··-·-·-·

- - - -

Byggnader och mark 23,3

... , . ... ····- ···-··-· ·-·--·-·-···-·-···~----····-·

Övriga anläggningstillgångar 2,3 Omsättningstillgångar

Summa tillgångar

Eget kapital Värdeförändring Summa eget kapital

Avsättningar Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder

1,6 27,2

9,1

9,1

0,4 15,3 2,4

10,8 34,1 1993

.. -, ... -. ^~ ....

--

.

2,3 1994 1,6 1995

l 0,8 ]8,0 1996

7,6 7,6

0,3

9,1 7,6

1997 1998 1999 16,7 -···-··--- .. -

2000 0,4 2001 15,6

2,4 2002

8,0 9,1 9,9 7,3 5,7 4,7 4,5 5,2

·1,7 5,0

13,0 14,1 14,9 12,3 10,7 9,7 9,5 10,2 9,7 10,0

S~ka_tt_öve---:rva:-··-;-rd:-e---~:---::-2~,9, ^{_ _ _ _ :-2,..:_,9} KRAV PÅ VÄRDEFÖRÄNDRING AV AKTIEKAPITALET

Summa skulder 18, l 3,2 21 ,l

Summa eget kapital och skulder 27,2 10,8 38,0

--··· ·--·-·-··-· ··--···-··· ·-...

Enligt marknadsvärderingen av futighetsbest:åndet finns ett övervärde på l 0,8 miljarder kronor..

Den justerade solrditeten uppgår till-44 procent.

Mdrkr

Eget kapital vid start III O 1993 Avkastningskrav och utdelning 1993-200 l

-

... - -··.. ^. .-.. -·-·· ... . Avkastningskrav 2002, 9.':18 %

Beräknat justerat eget kapital för att nå avkastningskrav

.... -^{. .} .... ^{. . .} ..... ···-...

_

.. -·

-

.. j:'~erat ege~_kaP.ital_~ 1/12 _2~~

Differens

Vasakronan har sedan 1993 ökat det justerade egna kapitalet med l 0,2 miljarder kronor.

6,5 3,3 1,0 10,8 let.1 S.'i

En marknadsvärdering av räntebä- rande skulder och derivatinstrument vid årsskiftet 2002/ 2003 ger ett undervärde på 0,3 miljarder kronor.

ÖVriga posters marknadsvärden över- ensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen.

Avkastning

Vasakronans avkastningsmål är en avkastning på justerat eget kapital som

motsvarar den riskfria räntan ph~ 5 procentenheter. Detta ska uppnås i , genomsnitt över en konjunkturcykel.

Den riskfria räntan definieras som rän- tan på en 5-årig statsobligation.

För perioden 1993-2001 fordrades utöver lämnade utdelningar en värde- stegring i justerat eget kapital om 3,3 miljarder kronor för att nå avkast- ningsmålet För 2002 var avkastnings- målet 1,0 miljarder kronor. När Vasa-

l Malmö och l lnfraCity har tvi hotell uppgraderats från Seandie till Hilton.

l"i A R K t J A D SV .i\ P. D t R l :-.1 G

kronan bildades var eget kapital6,5 miljarder kronor. För att nå avkast- ningsmålet krävdes att justerat eget kapital2002 uppgick till10,8 miljarder kronor. Utfallet blev att justerat eget kapital uppgick til116,7 miljarder kro- nor.

Detta innebär att förräntningen på

eget kapital överstiger det uppsatta

kravet med 5,9 miljarder kronor eller

55 procent.

F. '·! l ..

Bonus uqår tiH samtlip anstillcia om ekonomi sid: mervärde skapas. Fl! r lOOl utbetalas bonus tack vare upparbetat aldo l bonusbanlcen.

För att premiera långsiktigt tänkande och tydligare styra verksamheten mot samma mål införde Vasakronan för fem år sedan det kompletterande eko- nomiska styrsystemet E V A.

Systemet mäter det ekonomiska mervärde som genereras i verksam- heten när aktieägare och långivare fått sin förväntade avkastning. Under perioden 1998-2002 har ett ekono- miskt mervärde på 2 891 Mkr skapats.

E V A fungerar även som ett inci- tamentsystem för samtliga anställda.

När mervärde skapas - E V A-resulta- tet är över noll - utgår bonus till alla medarbetare. Incitamentprogrammet följer regeringens riktlinjer för belö- ningssystem för statliga företag.

Påverkar långsiktigt

E V A uppfattas som ett enkelt system för att skapa ett brett engagemang i verksamheten och styra den mot samma mål. Större fokus läggs på värdeskapande åtgärder.

Under året har E V A använts i samtliga kalkyler för investeringar i

nya och befintliga fastigheter, i ekono- misk budgetering samt uppföljning av företaget, regioner, marknadsom- råden och enskilda fastigheter.

E V A ersätter inte traditionell redovisning utan är ett komplement som ger en bättre koppling till hur värde skapas. Höga E V A nås med ett starkt driftnetto från verksamheten som kompletteras med lönsamma investeringar i såväl existerande fas- tigheter som i köp av nya. Därtill anpassas kapitalanvändningen till att få en lägsta kapitalkostnad.

E V A tar hänsyn till marknadsvär- desförändringar även om fastigheter- na inte realiseras och passar därmed Vasakronan som är en långsiktig aktör i lokalhyresmarknaden. Det avgörande är om fastigheterna kom- mer att generera positiva E V A.

Så beräknas E V A

E V A kan användas vid värdering av hela Vasakronan, enstaka fastigheter, investeringar samt vid förvärv och avyttringar. E V A definieras som för-

vattningsresultat minskat m ed kapi- talavgift för genomsnittligt använt kapital.

Förvaltningsresultatet är ett juste- rat resultat efter skatt, som har följan- de skillnader jämfört med ett traditio- nellt resultat efter skatt.

-Avskrivningar exkluderas eftersom de representerar en schablonmässig och inte en faktisk värdeminskning.

-Även räntekostnader exkluderas eftersom dessa ingår som en del i kapitalavgiften.

- Marknadsvärdeförändring omfattar värdeförändringar i hela fastighets- beståndet och inte enbart de som realiseras vid fastighetsförsäljningar.

- Investeringar, vilka höjer marknads- värdet, reducerar resultatet. Detta innebär att investeringar likställs med underhållskostnader.

Kapitalavgiften består av den viktade

kostnaden för justerat eget och lånat

kapital. Kostnaden för justerat eget

kapital är den riskfria räntan, definie-

rad som S-årig statsobligation, plus S

procentenheter. Kostnaden för lånat