Hur fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris

(1)

Malin Granstedt & Ida Källmyr

Hur fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris

Fastighetsekonomiprogrammet C-uppsats

Datum/Termin: VT - 09 Handledare: Martin Behre

(2)

Förord

Ett stort tack vill vi ge till våra respondenter.

Tack för att ni ställde upp samt tog er tid att delta i vår undersökning.

Magnus Olofsson, Mäklarhuset aga egendomsaffär, Örebro Henrik Johansson, Länshem fastighetsförmedling, Örebro Alexandra Johansson, Svensk Fastighetsförmedling, Örebro Gun-Borg Åkerstrand, Fastighetsbyrån, Kumla

Vi vill även tacka vår handledare Martin Behre. Du har gett oss idéer och varit till stor hjälp under vägens gång. Du har även alltid funnits tillgänglig för våra frågor och funderingar, vilket har betydd mycket för oss.

Slutligen ger vi ett stort tack till vår opponentgrupp Josefine Borwell och Linda Garpheden. Ni har gett otroligt mycket bra synpunkter och tips på ändringar i uppsatsen. Med hjälp av er har uppsatsen fått bättre kvalitet.

Örebro 31 Maj 2009

Malin Granstedt & Ida Källmyr

(3)

Sammanfattning

Det blir allt mer fokus kring fastighetsmäklarens prissättning vid

fastighetsförmedling och förmedling av bostadsrätter. Värderingsprocessen är komplicerad, fastighetsmäklarna arbetar relativt likartat i stora drag.

Fastighetsmarknadens prisnivåer styrs av en utbudskurva och en

efterfrågekurva. Men det är fastighetsmäklarens uppgift att tillsammans med säljaren sätta ett utgångspris som stämmer väl överens med den aktuella marknaden.

Konflikter kan förekomma när köparen tycker att fastighetsmäklaren utgått med ett allt för högt pris.

Syftet med uppsatsen blir därför att ta reda på samt förklara hur man som fastighetsmäklare går tillväga för att göra en korrekt samt accepterad värdering, som ligger till grund för kommande utgångspris.

Undersökningen har visat hur prissättningen sker vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter. Området är avgränsat till Örebro län.

Ortsprismetod, avkastningsmetod och produktionskostnadsmetod är tre möjliga värderingsmetoder att använda vid prissättning.

Ortsprismetoden är att föredra om det finns tillräckligt många köp gjorda i området under den senaste tiden. Mäklaren jämför då värderingsobjektet med liknande försäljningsobjekt. Det slutliga värdet påverkas sedan av en mängd olika faktorer. Störst påverkan på fastighetens eller bostadsrättens värde är läget, storlek, standard, skick, samt landets konjunktur och räntenivå. Eventuella skador och brister på byggnaden och störningar från järnväg eller motorväg påverkar värdet negativt. Till bostadsrättens värdering tillkommer en bedömning av månadsavgiftens storlek, men avgiften säger inte allt. Man ska också ha i beräkning att avgiften kan ändras, den är inte konstant.

Efter denna undersökning kan vi dra slutsatsen att alla mäklare i Örebroområdet använder sig av samma värderingsmetod, ortsprismetoden. Vi har även fått bekräftat att vår tidigare uppfattning att läget är den största påverkande faktorn, stämmer överens med verkligheten. Utifrån lägets värde finns sedan en mängd olika faktorer som kan påverka värdet positivt eller negativt. Desto fler faktorer man tar hänsyn till i värderingen, desto mer relevant blir utgångspriset. Hänsyn bör även tas till samhällsanknutna faktorer som konjunktur och ränta. I

slutändan kan varken mäklaren eller säljaren bestämma vad värdet på fastigheten ska vara. Det är marknaden som bestämmer, det vill säga utbud och efterfrågan avgör vad marknadspriset blir.

(4)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... ... ... ... 6

1.1 Bakgrund ... ... ... ... 6

1.2 Problemdiskussion och problemformulering... ... 7

1.3 Syfte... ... ... ... 8

1.4 Avgränsning... ... ... ... 8

2. Metod ... ... ... ... 9

2.1 VETENSKAPLIGA FÖRHÅLLNINGSSÄTT ... 9

2.2 Deduktion, induktion och abduktion datainsamling ... ... 10

2.3 Kvantitativ och kvalitativ datainsamling ... ... .... 11

2.4 Primärdata och sekundärdata ... ... ... 11

2.5 Intensiv och extensiv uppläggning ... ... ... 12

2.6 Olika undersökningsmetoder, explorativ, deskriptiv och hypotesprövande ... 12

2.7 Validitet, reliabilitet och objektivitet ... ... ... 13

2.8 Empiriskt undersökningsområde ... ... ... 13

2.9 Val av respondenter ... ... ... 14

2.10 Bearbetning och tolkning av intervjuer... ... .. 14

2.11 Källkritik... ... ... ... 15

3. Teori... ... ... ... 16

3.1 Allomfattande om småhus och bostadsrätter ... ... 16

3.2 Prisbildning på fastighetsmarknaden ... ... ... 16

3.3 Värdebegrepp ... ... ... ... 18

3.4 Värderingsmetoder ... ... ... .19

3.4.1 Ortsprismetoden ...19

3.4.2 Avkastningsmetoden ...20

3.4.3 Produktionskostnadsmetoden...21

3.5 Datainsamling vid värdering av småhus ... ... .. 22

3.6 Faktorer som påverkar värdet av småhus: ... ... 22

3.6.1 Läges och områdesanknutna faktorer...22

3.6.2 Fastighetsanknutna fysiska faktorer ...23

3.6.3 Skador ...24

3.6.4 Individ, samhälle och omvärld ...24

3.7 Datainsamling vid värdering av bostadsrätter ... ... 25

3.8 Påverkande faktorer vid värdering av bostadsrätter ... ... 25

3.8.1 Läget...26

3.8.2 Antal rum och kvadratmeter...26

3.8.3 Våningsplan...27

3.8.4 Hiss...27

3.8.5 Balkong ...27

3.8.6 Eldstäder...27

3.8.7 Skick och ålder ...27

3.8.8 Utsikt ...28

(5)

3.8.9 Avgift ...28

4. Empiri ... ... ... ... 29

4.1 Mäklarhuset aga egendomsaffär ... ... ... 29

4.1.1 Fastighetens värde ...29

4.1.2 Arbetssätt vid värdering ...29

4.1.3 Påverkande faktorer...30

4.1.4 Nöjda köpare och säljare ...30

4.2 Länshem fastighetsförmedling ... ... ... 31

4.3 Svensk fastighetsförmedling... ... ... 34

4.4 Fastighetsbyrån ... ... ... ... 35

5. Analys... ... ... ... 38

5.1 Prisbildning... ... ... ... 38

5.2 Marknadsvärde, avkastningsvärde eller produktionskostnadsvärde... 38

5.3 Värderingsmetod ... ... ... .... 39

5.4 Värdepåverkande faktorer... ... ... 40

5.5 Konjunktur och ränta ... ... ... 41

5.6 Bostadsrättens avgift ... ... ... 42

5.7 Acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris ... .. 43

6. Slutsats ... ... ... ... 44

Avslutning ... ... ... ... 46

7. Källförteckning... ... ... ... 47

7.1 Litteratur:... ... ... ... 47

7.2 Elektroniska:... ... ... ... 48

Bilaga 1 - Intervjufrågor... ... ... ... 49

(6)

1. Inledning

Till att börja med vill vi skildra bakgrunden till att vi valt att skriva om hur mäklare värderar marknadspris och fastställer utgångspris på småhus och bostadsrätter i Örebro. En problemdiskussion leder oss fram till en rad frågor som vi har för avsikt att besvara i denna uppsats. Här finns även vårt syfte och vår avgränsning preciserad.

1.1 Bakgrund

Redan under vår introduktionskurs i början av fastighetsekonomprogrammet på Karlstads universitet fick vi höra att de tre viktigaste faktorerna vid värdering av en fastighet eller bostadsrätt är läget, läget och läget. Den uppfattningen har sedan dess stannat kvar hos oss, men vi är medvetna om att det finns fler faktorer som påverkar, så som standard, efterfrågan, räntenivåer med mera.

Under vår utbildning har vi också fått möjligheten att prova på och bekanta oss med värderingsprogrammet Datcha. Vad vi fortsättningsvis undrar är om Datcha och liknande program används i praktiken när fastighetsmäklare ska sätta ett utgångspris.

Alla vi människor uppfattar fastighetens värde på olika sätt och till olika mycket, vilket kan orsaka konflikter. Ett värde uppstår när vi har ett behov och behöver behovstillfredsställelse. Det som kan komplicera en fastighetsvärdering till skillnad från att värdera andra varor är att fastigheters egenskaper varierar i mycket hög grad och är svåra att jämföra med varandra.

(Persson 2005).

Att marknadsvärdet och pris ej är samma sak bör man vara medveten om även om de befinner sig mycket nära varandra. Marknadsvärde är en prognos för en framtida händelse medan pris är resultatet av händelsen. (Lantmäteriet &

Mäklarsamfundet 2004).

Alla som äger en egendom har med största sannolikhet låtit värderat den och det finns flera anledningar till att man vill värdera sin bostadsrätt/småhus.

Tillexempel när man ska sälja, vid bodelning eller vid arvskifte. Den enklaste och mest tillförlitliga metoden är att anlita en mäklare eller en värderingsman.

Det blir allt mer fokus kring fastighetsmäklarens prissättning av bostadsrätter samt småhus. Att mäklaren ska agera som en medlare mellan köpare och säljare är allmänt känt samt lagstiftat. Mäklaren skall därmed vara opartisk och

företräda både köpare och säljare.

(7)

Av samtal och möten med fastighetsmäklare i vår närhet har vi fått

uppfattningen att de flesta tyckt att det svåraste som nyexaminerad mäklare har varit att värdera ett korrekt utgångspris. Denna svårighet har lett till att vi blivit intresserade av att fördjupa oss i arbetet med prissättning av olika objekt.

Värderingsprocessen verkar vara relativt komplicerad, och skilja sig åt mellan dels olika mäklare och dels mellan olika byråer, vilket kan tyckas underligt.

Eftersom ett värde oftast stiger eller sjunker är det viktigt att alltid ha möjlighet till aktuell information för att det ska bli en rätt värdering.

1.2 Problemdiskussion och problemformulering

Hur kommer det sig att två fastighetsmäklare som ska värdera samma objekt, kommer fram till två helt olika värden? Den frågan fick vi från en vän som nyligen haft två oberoende mäklare hos sig, för att värdera en bostadsrätt. Vår undran blev den samma, hur kan det bli så olika värden? Beror det på att någon av mäklarna utfört en oarbetad värdering? Eller är det naturligt med så stora differenser? Vad finns det för olika värderingsmetoder och vad skiljer dem från varandra? Vad använder olika mäklare för metoder? Vilka metoder är att

föredra?

Eftersom vi individer inte tycker likadant samt inte har samma uppfattning vid ett flertal frågor så kan det bli problem när man ska prissätta ett boende. Finns det faktorer som är värdehöjande respektive värdeminskande vid en

prissättning?

Fastighetsmäklaren måste ha en uppfattning om vad som är ett lämpligt utgångspris vid ett förmedlingsuppdrag. Säljaren har sista ordet vid

prissättningen, men det är fastighetsmäklaren som är kunnig inom området och skall motivera vilket pris som är lämpligt. Det är inte bra att sätta ett för högt utgångspris, då är risken att objektet ligger ute till salu alltför länge och

spekulanter börjar pruta. Dessutom ser spekulanter som söker på Internet efter olika prisklasser, att de kan få bättre hus för samma pengar. Är fastigheten till salu för lång tid skapas lätt rykten om att den är dålig eftersom ingen verkar vilja köpa den. Plötsligt har objektet förvandlats till ett riskobjekt och det blir färre spekulanter. Sätter man rätt utgångspris blir spekulanterna fler och priset kan stiga i och med budgivning. (Mäklarsamfundet 2006).

Att köparen oftast tycker att mäklaren utgått med ett allt för högt pris och att säljaren tvärtom tycker det är för lågt pris, har sina naturliga förklaringar. Båda parter står sig själv närmast och vill göra en så förmånlig affär som möjligt. Att mäklaren står mitt emellan och skall agera för båda parter kan då självklart leda till konflikter. Det är mäklaren som värderar objektet, men sedan är det säljaren som har sista ordet vid prissättningen. Men vem är det egentligen som

(8)

bild över hur hela värderingsprocessen kan skapa konflikter. Detta leder oss till ett problem som vi ska utforska.

Bör fastighetsmäklare komma fram till liknande värderingsresultat vid samma värderingsobjekt?

Hur bedöms utgångspriset på småhus och bostadsrätter?

Vilka väsentliga faktorer spelar in när en mäklare bedömer ett utgångspris?

Vem bestämmer värdet på småhus och bostadsrätter?

Hur arbetar fastighetsmäklaren för att få köpare och säljare att acceptera utgångspriset?

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att ta reda på, samt förklara hur man som

fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris som säljare och köpare accepterar.

1.4 Avgränsning

Undersökningen innefattar bostadsrätter och småhus, vi har valt att utelämna hyresfastigheter, jord- och skogsbruksfastigheter samt obebyggda fastigheter.

Det skulle bli för omfattande att undersöka alla typer av fastigheter. Vi vill reda ut hur prissättningen sker vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter, därmed bortser vi från överlåtelser som sker genom arv, gåva och mellan juridiska personer. Området har avgränsats till Örebro län. Anledningen till att vi gjort denna orts avgränsning är att vi själva bor i staden och kommer inom en snar framtid att arbeta inom länet. Det finns ett flertal parter förutom mäklare som har behörigheten att värdera fastigheter, så som värderingsmän.

Avgränsning görs till att se problemet utifrån en fastighetsmäklares synvinkel.

Därmed är det fastighetsmäklare som kommer att utgöra grunden till vår empiri.

Informationen som används visar dagens situation.

(9)

2. Metod

I detta avsnitt beskrivs uppsatsens vetenskapliga förhållningssätt, hur vi samlat in samt hanterat insamlad data. Empiriskt undersökningsområde, val av

respondenter och litteraturöversikt är andra delar som finns med.

2.1 Vetenskapliga förhållningssätt

Det finns tre olika vetenskapliga inriktningar inom metod, dessa har vissa saker gemensamt, men också många egenheter som gäller för de olika inriktningarna.

(Patel & Davidsson 2003).

För att kunna bedöma och kritisera en forskning krävs att man har lite insikt i vad de olika inriktningarna står för och förstår vilken eller vilka huvudinriktning författarna har valt att arbeta efter.

En vetenskaplig inriktning heter positivism och har naturvetenskapen som grundsten.

Enligt positivismen bygger kunskapen på händelser som betraktas på ett rationellt förhållningssätt. Det viktiga enligt positivismen är att kunskapen är nyttig och att den kan förändra vårt samhälle. Positivism kommer från franska sociologen Auguste Comte som levde under 1800-talet. Positivister är noga med att forskaren inte ska påverka resultatet genom sina egna åsikter och intryck.

(Patel & Davidsson 2003).

Vi anser att det är en god idé att inte själva påverka, eftersom vi själva inte vet hur arbetet med prissättning fungerar i verkligheten och är relativt nya inom ämnet. Vi ska undvika att visa egna åsikter under våra intervjuer. Positivisterna strävade också efter att alla som arbetade inom vetenskapen skulle uppnå en gemensam forskningsmetod. Forskare inom positivism är kända för att använda sig av reduktionism, det vill säga att de delar upp stora problem i mindre

problem och undersöker de små var för sig. (Patel & Davidsson 2003).

En annan inriktning är hermeneutik och kan kallas tolkningslära. Forskare inom hermeneutiken har framställts som att de har kvalitativa tolkningsmetoder och att de är subjektiva och engagerade. Idag används hermeneutiken främst inom human-kultur och samhällsvetenskap, men även andra vetenskapliga områden använder sig av inriktningen ibland. Forskare inom hermeneutiken studerar, tolkar och försöker förstå grunden i den mänskliga existensen. Till skillnad från positivisterna ser hermeneutikerna forskarens uppfattningar, känslor och intryck

(10)

Sista inriktningen är empirinära ansatser, dessa är menade att ge en trovärdig lokal teori utifrån en unik empiri. Empirin kan vara unik på grund av en unik grupp, situation eller kultur. Forskare inom denna inriktning inleder sitt arbete med empiriska undersökningar och skapar sedan en lokal teori utifrån en unik situation. (Patel & Davidsson 2003). Teorin skall avbilda verkligheten (Jacobssen 2002).

Vi kommer att arbeta efter positivismens lära. Vi kommer att urskilja olika faktorer som påverkar en mäklares val av utgångspris. Sedan får vi arbeta med varje faktor för att reda ut hur de påverkar utgångspriset var och en för sig.

2.2 Deduktion, induktion och abduktion datainsamling

Deduktiv datainsamling betyder att man utifrån tidigare forskningar och teorier har en uppfattning om hur någonting är. Sedan undersöker man genom ny datainsamling om denna uppfattning stämmer med verkligheten. Man arbetar med andra ord utifrån teori till empiri. (Patel & Davidsson 2003).

Induktiv ansats fungerar tvärt emot, forskaren har ingen som helst uppfattning om hur verkligheten fungerar, utan går ut och undersöker problemet med helt nya ögon. Fördelen med induktiv metod kan vara att forskaren då är mer öppen för all typ av information. Medan det vid deduktiv datainsamling finns en risk att forskaren letar efter bevis som stärker dennes första uppfattning. (Jacobsen 2002). Deduktiv metod används framförallt inom positivismen (Patel &

Davidsson 2003).

Abduktiv metod är en kombination av deduktiv och induktiv metod. Forskaren skapar en preliminär teori utifrån iakttagelser som denne gjort av verkligheten.

Teorin testas sedan på nytt genom empiri. Beroende på resultatet av empirin kan teorin sedan utvecklas eller fastställas. Fördelen med abduktiv forskning är att det är flexibelt, en nackdel är som i deduktion att teorin kan vinklas utifrån forskarens tidigare uppfattningar. (Patel & Davidsson 2003).

Vi kommer att börja med att läsa litteratur för att få en uppfattning om olika värderingsmetoder och vad andra författare kommit fram till. För att svara på frågan hur fastighetsmäklare arbetar kommer vi sedan att använda empirisk datainsamling. Utifrån litteraturen utformar vi våra frågor och funderingar som vi tar med oss till intervjuerna. När vi sammanställt tidigare teori med vår nya empiri kommer vi få fram vårt resultat. Det vill säga att vi använder deduktiv metod.

(11)

2.3 Kvantitativ och kvalitativ datainsamling

Kvantitativ datainsamling innebär ofta att man har färdigtryckta enkäter med kryssfrågor som delas ut till en mängd testpersoner. Medan kvalitativ

datainsamling ofta består av observationer som forskaren gör ute på platser där testpersonerna finns, eller intervjuer med testpersonerna. (Jacobsen 2002).

Vi anser att det skulle vara svårt att med hjälp av en enkät med rangordnande svarsalternativ få en klar bild över hur fastighetsmäklare arbetar när de

bestämmer utgångspris på sina objekt. Troligtvis behövs förklarande ord för att förstå deras tillvägagångssätt. Vi kommer att använda kvalitativ datainsamling.

Intervjuerna kommer att ske med ett mindre antal fastighetsmäklare. Vi kommer i våra intervjuer har öppna dialoger och diskussioner. Genom detta får vi väl genomförda och djupa observationer. Och om några eventuella oklarheter eller frågor skulle dyka upp kan vi på en gång rätta till det.

2.4 Primärdata och sekundärdata

Primärdata kallas den information som vi för fösta gången, direkt samlar in från exempelvis individer eller statistik. Denna datainsamling är specifik för en viss problemställning. Metoder som används vid primärdata är intervjuer,

observationer och frågeformulär. Fördelen med primärdata är att informationen kommer direkt från den ”valda” källan, och blir därför tillförlitligt. En nackdel kan vara att datainsamlingen blir tidskrävande. Även att det förekommer avvikelser vid tillexempel frågeformulär då ingen intervjuare är på plats.

(Jacobsen 2002).

Sekundärdata är en annan typ av information. Då är det inte vi själva som samlar in information. Utan informationen har samlats in för en annan

problemställning och ett annat ändamål av andra personer. Ett exempel på när vi använder oss av sekundärdata är när vi ska få fram historisk information.

Sekundärdata har den fördelen att det är lätt att få tag på informationen och att det oftast finns gott om den. En nackdel är att man får tag på information som ger fel uppfattning då det kan ha samlats in för ett annat ändamål. (Jacobsen 2002).

Vi kommer att kunna använda oss av både primär- och sekundärdata.

Primärdata kommer vi få fram genom våra intervjuer med fastighetsmäklare, vi kommer att ha frågeställningar som inte förekommit tidigare, vi får även

möjlighet att direkt se deras uppfattning i form av uttryck och formuleringar.

Sekundärdata kan komma att bli användbar genom statistik som redan finns av sålda småhus och bostadsrätter samt fakta om värderingsmetoder.

(12)

2.5 Intensiv och extensiv uppläggning

Enligt Jacobsen (2002) finns det två typer av uppläggning, intensiv samt extensiv. Skillnaden på dessa två förhållanden är att intensiv går på djupet medan extensiv går på bredden. Då man med intensiv uppläggning undersöker på djupet vill man få fram så många detaljer som möjligt. Därför använder man sig av ett fåtal enheter och undersöker många perspektiv av företeelsen.

Eftersom man endast undersöker ett fåtal enheter så krävs det att man har ett urval som är korrekt, då det krävs för att kunna göra sammandrag utifrån de framkomna svaren. Fördelen med denna uppläggning är att man utifrån svaren får fram en helhetsbild av företeelsen.

Den extensiva uppläggningen går som sagt på bredden. Denna kallas även urvalsundersökning, eftersom det ofta är flera tusen individer som är med i undersökningen. Till skillnad från den intensiva, så arbetar man här med ett stort antal enheter och istället med ett fåtal variabler. Ett exempel på extensiv undersökning är användning av enkäter. En stor fördel med extensiv

uppläggning är att undersökningen inte tar speciellt lång tid för de aktuella respondenterna, vilket medför att de ej ”tröttnar” på att besvara frågorna. En nackdel är att svaren blir ofullständiga och kan bli svåra att sätta in i en helhet.

I denna uppsats kommer vi välja att arbeta med en intensiv uppläggning, eftersom vi kommer att gå på djupet hos ett fåtal respondenter, i vårt fall fastighetsmäklare. Med denna uppläggning kommer vi även att få möjlighet att förstå vad våra respondenter åsyftar med hjälp av deras ansiktsuttryck samt språk. Ett flertal variabler kommer vi använda, just för att få en helhetsbild utifrån svaren. Det kommer att bli mycket intressant att se vilka frågor det blir avvikelser på samt hur stora avvikelserna i svaren kommer att bli. Eftersom extensiv uppläggning kräver otroligt många enheter så känner vi att den inte är lämplig för vår undersökning. Vi är ute efter genomtänkta svar och detta skulle ej den extensiva uppläggningen kunna ge oss. Dessutom skulle det bli svårt att koppla en helhet och se ett sammanhang mellan svaren på de olika frågorna.

2.6 Olika undersökningsmetoder, explorativ, deskriptiv och hypotesprövande

Det finns tre olika undersökningsmetoder som man använder vid olika tillfällen beroende på hur mycket man vet om det ifrågavarande problemområdet. Den första kallas explorativ och används när man vet att forskaren saknar viss kunskap. De explorativa undersökningarna syftar till att få fram så mycket information som möjligt. Den andra kallas deskriptiv, denna metod är mer ingående. Den blir aktuell när det redan finns kunskap om det angelägna området, som går att kategorisera i form av modeller. Vid denna undersökning låter man göra en begränsning och undersöker utvalda aspekter av den

(13)

företeelse man har intresse av. Den slutliga metoden kallas hypotesprövande och används när kunskapsmängden är mycket betydande. (Patel & Davidsson 2003). Vi har kommit fram till att arbeta med den deskriptiva modellen, vilket kommer att passa eftersom det redan finns viss kunskap inom vårt område samt att vi valt att göra vissa begränsningar.

2.7 Validitet, reliabilitet och objektivitet

Enligt Jacobsen (2002) så innebär validitet att empirin ska vara giltig och relevant. Det vi undersöker ska vi också önska undersöka. Man kan dela upp validiteten i två beståndsdelar, intern och extern validitet. Intern validitet innebär att det är trovärdiga slutsatser som dras i den specifika situationen.

Extern validitet innebär att de slutsatser som dras gäller även i andra situationer.

Då undersökningar ofta görs på ett urval av personer är det viktigt att

personerna är utvalda med en metod så att slutsatser kan dras generellt för att åstadkomma extern validitet. Jacobsen (2002) skriver även om reliabilitet. Det innebär att empirin i en undersökning ska vara tillförlitlig och trovärdig. Det får därmed inte bli några mätfel i undersökningen. Det är viktigt att i en intervju minimera intervjuarens påverkan på resultatet. En bra idé för att säkra en undersöknings reliabilitet kan tillexempel vara att det är flera personer som intervjuar och hjälper till att komma ihåg svaren, samt anteckna under intervjuns gång. En annan bra metod är att spela in intervjun, då får man svaren sparade helt utan eventuella brister. Objektivitet innebär att en studies resultat inte ska påverkas av andra personers åsikter. Enligt vår uppfattning är det a och o att man är noga förberedd innan en intervju för att kunna uppnå hög validitet och reliabilitet. Samma frågeformulär kommer att användas på alla de olika

intervjuerna, så att inte våra respondenter uppfattar frågorna på olika sätt.

Frågorna ska formuleras på ett sådant sätt, så att respondenterna inte blir påverkade att svara på ett visst sätt. Vi kommer att använda oss av en bandspelare som hjälpmedel i intervjuerna, för att uppnå bästa resultat.

Resultatet av intervjuerna kommer att redovisas i empiriavsnittet.

2.8 Empiriskt undersökningsområde

Vårt empiriska undersökningsområde kommer att ske i form av intervjuer med olika fastighetsmäklare. Vi kommer att intervjua olika fastighetsmäklarbyråer, både de som ligger i centrum, småorter samt glesbygden. Vi har ett stort behov av att göra dessa intervjuer, då informationen vi kommer få från mäklarna ligger till grund när vi i uppsatsen ska beskriva hur fastighetsmäklarna arbetar när de bestämmer utgångspris.

(14)

2.9 Val av respondenter

Det finns ett stort antal fastighetsmäklare i Örebro län, tiden hindrar oss från att intervjua samtliga. Vi blir tvungna att göra ett urval som i möjligaste mån ska känneteckna hela populationen mäklare. Vi tar inte hänsyn till manliga

respektive kvinnliga mäklare, utan förutsätter att arbetssättet inte påverkas av kön. Vi ville från början intervjua sex stycken fastighetsmäklare. Det blev tyvärr två stycken bortfall. Vilket slutligen gav oss fyra stycken respondenter. Vi ska få fram en överskådlig bild över hur fastighetsmäklare arbetar fram ett utgångspris.

2.10 Bearbetning och tolkning av intervjuer

Intervjuerna som vi ska genomföra kommer att vara en av de största grunderna till vår uppsats. Därför är det viktigt för oss att utreda hur intervjuerna ska tolkas och bearbetas för att på bästa sätt få ett så tillförlitligt och

verklighetstroget resultat som möjligt.

Jacobsen (2002) skriver att öppna individuella intervjuer är bästa metoden för att klargöra enskilda individers åsikter och uppfattningar i olika frågor. Det tar dock mycket tid att genomföra och är därför inte lämpligt om man vill göra en bred undersökning med många respondenter. Dels tar det tid att boka in möten, dels brukar dessa intervjuer ge mycket material i form av anteckningar och/ eller banduppspelningar som tar tid att bearbeta. Det finns till och med en risk att vi får så mycket information att det blir svårt att få en överblick över allt. Det finns även en lag om gradvis avtagande information, det vill säga en risk att

informationen man får blir mindre och mindre intressant vid varje intervju.

Eftersom det då ofta uppkommer information som tagits upp vid tidigare intervjuer. Det skulle spara tid att genomföra intervjuerna i telefon, men det är lättare att åstadkomma personliga och förtroliga möten ansikte mot ansikte. En intervju kan vara öppen eller strukturerad. En helt strukturerad intervju innebär att frågor och svarsalternativ är nedskrivna i förväg. En helt öppen intervju innebär öppna samtal utan någon fast ordningsföljd eller några planerade frågor.

(Jacobsen 2002). Vi väljer att genomföra våra intervjuer på en nivå mittemellan den helt öppna och den helt strukturerade metoden. Vi kommer att träffa våra respondenter personligen och i förväg planera vilka frågor vi ska ställa. Detta för att vi ska få så tydliga och verklighetsbaserade svar som möjligt. Våra

förarbetade frågor kommer vara våran mall under intervjuns gång. Om korta svar ges, har vi stödord till följdfrågor. Undersökningar visar att platsen för intervjun har stor påverkan på intervjun. Krystade platser har en risk att ge krystade svar. (Jacobsen 2002). Därför väljer vi att hålla intervjuerna på intervjupersonernas arbetsplatser där de känner sig hemma och trygga och förhoppningsvis kan ge verklighetstrogna svar. Avsikten med intervjun kan vid intervjuerna vara dold eller öppen för intervjupersonen. Om ett känsligt ämne ska behandlas kan det vara en fördel om avsikten är dold, annars kanske

intervjupersonen förvränger vissa svar för att den är rädd att bli uppfattad på ett

(15)

visst sätt. (Jacobsen 2002). Vi anser inte att vårt ämne inte är känsligt på så vis, utan tror att intervjupersonerna ger ärliga svar även om vi är öppna med vår avsikt. Det är en stor fördel att spela in intervjuerna på band, då det är svårt att hinna anteckna allt som sägs. Antecknar man hela tiden förlorar man också viktig ögonkontakt med intervjupersonen. Nackdelen med band kan dock vara att vissa personer blir obekväma att prata när de blir inspelade och att tekniska problem kan uppkomma. (Jacobsen 2002) Vi tror att bandspelare kan vara en bra hjälp för oss i kombination med våra anteckningar. Med en bandspelare kan vi vara säkra på att allt intervjumaterial sparas. Jacobsen (2002) anser att mellan en och en och en halv timma är en optimal längd för en intervju. På kortare tid blir det inte så utförliga svar och drar det iväg upp mot två timmar finns risk att både intervjuaren och den intervjuade blir uttröttade. Jacobsen (2002) skriver också att om man vill gå på riktigt på djupet med en intervjuperson bör man ha flera intervjuer med samma person. Men vi ser hellre att vi hinner med flera olika personer att intervjua, för att få ta del av så många olika uppfattningar och arbetsmetoder som möjligt. Vår ambitionsnivå är att få en så klar och tydlig bild som möjligt av hur fastighetsmäklarna verkligen arbetar och vilka faktorer som styr dem i valet av utgångspris. Vi hoppas och tror att vår undersökning kan ge mycket nytta till oss och andra blivande fastighetsmäklare som ska börja arbeta.

Men även intressera och väcka tankar hos fastighetsmäklare som varit i branschen en tid.

Vi genomför undersökningen på egen hand utan några utomstående

ekonomiska tillskott. Eftersom vi är studenter innebär det att vi har mycket knappa resurser. Även tiden för undersökningen är knapp då hela processen ska rymmas inom femton högskolepoäng.

2.11 Källkritik

Det finns endast ett fåtal böcker som behandlar fastighetsvärdering. Därför är det bara en eller två källor som ligger till grund för de olika delarna i teorin. Vi har varit i kontakt med Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt

Fastighetsnomenklatur, Fastighetsvärdering- grundläggande teori och praktisk värdering, fastighetsförmedling, med flera. I Läroboken Fastighetsförmedling beskrivs

fastighetsmäklarens arbete med prissättning mycket kortfattat. Mer utförlig litteratur i frågan saknas. Vetenskapliga artiklar är svårt att få fram. Då vi har valt att utgå ifrån dagens situation känns det irrelevant att ha med gammalt material.

(16)

3. Teori

Vi inleder teorin med en kort beskrivning av vad som menas med småhus respektive bostadsrätter. Sedan redovisar vi hur prisbildning sker på

fastighetsmarknaden. Innan vi sedan går in på de olika värderingsmodellerna klargör vi för tre värdebegrepp, som samtliga används synonymt med

fastighetsvärde. Därefter följer en genomgång av data som behöver samlas in till värderingsarbetet, samt faktorer som påverkar värdet på småhus och

bostadsrätter.

3.1 Allomfattande om småhus och bostadsrätter

En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening som bostadsrättshavaren har nyttjanderätt i. Det är alltså bostadsrättsföreningen som äger huset och för att bostadsrättshavaren skall ha nyttjanderätt i sin bostadsrätt krävs ett

medlemskap i föreningen. (Hager 2005). Bostadsrätten utgör lös egendom, men den kan ändå pantsättas som säkerhet för ett lån. Både fysiska och juridiska personer kan vara medlemmar i en bostadsrättsförening. Det kan dock vara så att föreningen ej tillåter juridiska personer och kan därmed neka juridiska personer att få medlemskap om det är en bostadslägenhet som avses. Det är föreningens styrelse som avgör om de ska anta en medlem eller inte.

(Lantmäteriet & mäklarsamfundet 2004). I Örebro finns det 455 registrerade bostadsrättsföreningar (hittabrf 2009).

Med småhus avses en bostadsbyggnad avsedd för en- eller tvåfamiljer. Småhus kan delas in i permanentboende samt fritidsboende. Dessa två kategorier kan skilja sig åt mycket, det är därför viktigt att vid värdering kunna skilja på de olika kategorierna. Småhus kan även delas upp i friliggande småhus, kedjehus, radhus, parhus, atriumhus etc. Det är dock de tre förstnämnda som oftast avses. Vid en värdering är det även viktigt att ta hänsyn till vilken upplåtelseform småhuset har. (Lantmäteriet & mäklarsamfundet 2004).

Under år 2007 genomfördes 2103 fastighetsköp i Örebro län. Medelpriset var 798 000 kronor i länet och 1 915 000 kronor i Örebro stad (SCB 2008).

3.2 Prisbildning på fastighetsmarknaden

Innan vi går in på hur man går till väga när man värderar fastigheter är det bra att känna till hur prisbildning sker på fastighetsmarknaden. Som vid generell marknads- och pristeori är det köpare och säljares beteende och samspel som

(17)

påverkar prisbildningen, det vill säga utbud och efterfrågan. Vi har en öppen marknad där det är konkurrens. Marknadspriset hamnar då i den punkt där säljarens utbjudna pris vid en viss kvantitet är lika stor som köparens efterfrågade pris vid en viss kvantitet. Relationen visas i ett diagram med efterfråge- och utbudskurva. Där kurvorna korsar varandra är marknadspriset.

(Fregert & Jonung 2005).

Skillnaden mot andra marknader är att utbudet inte förändras anmärkningsvärt på kort sikt. Ökning av utbudet sker genom avstyckning eller nybyggnation, vilket tar relativt lång tid att färdigställa. Därför är det främst efterfrågan som styr prisnivån på fastigheter. När efterfrågan ökar, ökar priserna och när efterfrågan minskar, minskar priserna. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

Andra faktorer som gör fastighetsmarknaden unik mot andra marknader är:

Varje objekt är unikt, det är svårt att jämföra fastigheter med varandra.

Varje fastighet är lägesbestämd och läget kan inte ändras. Miljön runt fastigheten har stor inverkan på fastighetsvärdet.

Lång varaktighet. Fastigheter beräknas ha lång livslängd.

Stor kapitalinsats.

Lånefinansierade köp gör att räntenivåerna till stor del styr marknadspriset på fastigheter.

Litet utbud. Endast 3 – 4 procent av fastighetsbeståndet omsätts varje år.

Bristfällig marknadsinformation. Eftersläpning på information om sålda fastigheter.

Utdragen överlåtelseprocess. Fastighetsaffärer tar tid i jämförelse med andra köp.

Många inblandade parter, som till exempel besiktningsmän, bankpersonal, värderare, mäklare och ibland advokater.

Samhällskontroll. I lagen finns formkrav som gäller vid fastighetsöverlåtelser.

Budgivning. Försäljningspriset kan variera stort beroende på inblandade intressenter och budgivare.(Lind & Persson 2005)

Att efterfrågan på småhus förändras kan bero på en mängd olika saker. En anledning kan vara att den allmänna uppfattningen om en viss typ av hus

plötsligt ändras, vilket kan bero på att man upptäcker miljöproblem med en viss typ av hus, eller att människor ändrar tycke och smak. Människors disponibla inkomst eller förväntade inkomster i framtiden och ökade förmögenheter påverkar också efterfrågan. Som på andra marknader påverkas efterfrågan också av förändringar i pris på substitutvaror, i det här sammanhanget kan

substitutvaror vara exempelvis hyreslägenheter, samt andra typer av hus.

Slutligen påverkas efterfrågan även av kostnader för att bo i hus, till exempel förändringar i fastighetsavgift och räntor. Utbudskurvan kan också förändras,

(18)

påbörjas när byggföretagen bedömer att framtida förväntade försäljningspriser är högre än kostnaderna för att bygga. Men på vissa delmarknader är det svårt att bygga, då byggs det inte mer när priserna ökar, i stället ökar priserna ännu mer på grund av ökad efterfrågan på nybyggnationer. Om byggföretagen ökar sin effektivitet, får lägre priser på arbetskraft eller material, vill de sannolikt öka sin produktion. Ett sådant scenario ger ökat utbud, som i sin tur leder till fallande priser på nybyggnationer. (Lind & Persson 2005).

Mäklarsamfundet förklarar att mäklarens utgångspris ska vara ett försiktigt bedömt marknadspris som säljaren accepterar. Det finns ett begrepp som kallas lockpris, detta begrepp används framförallt i storstadsregionerna. Det betyder att fastighetsmäklaren och säljaren sätter ett lågt utgångspris för att locka till sig många spekulanter. Lockpriset kan avspeglas då det blir en mycket stor skillnad mellan utgångspriset och försäljningspriset. Detta är ej en tillåten metod,

Fastighetsmäklarnämnden har hittills varnat en mäklare som har använt sig av metoden. Där av inte sagt att ett utgångspris som skiljer sig mycket ifrån försäljningspriset alltid är ett lockpris. Det finns många budgivare som är beredda att gå långt för att uppnå sin bostadsdröm. (Maklarsamfundet).

3.3 Värdebegrepp

Dahlén (1998) förklarar att ett marknadsvärde är ett förväntat pris, som

fastigheten skulle kunna få vid försäljning på en fri och öppen marknad, mellan köpare och säljare. När en värderare skall få fram marknadsvärdet görs en så kallad jämförande värdering. Utgångspunkten i denna jämförande värdering kan man se i antingen marknadsnoteringar eller transaktionsnoteringar. Dessa skall ha samband med överlåtelser av liknade objekt som har haft försäljning vid en nära tidpunkt. Denna jämförande värdering kan speciellt användas på ett effektivt sätt när det finns flera jämförbara objekt på marknaden som sålts och prissättningen i dessa fall ansetts korrekta. I grunden fastställs därmed

marknadspriset efter utbud och efterfrågan på den aktuella marknaden. Ett marknadsvärde är bestämt utifrån marknaden och kan inte påverkas av en enskild individ. Därmed är det inte sagt att individen inte skulle kunna påverka en enskild fastighets pris. Detta går för en individ som har marknadskännedom samt handlingsskicklighet. Ett marknadsvärde påverkas inte heller av specifika finansieringsvillkor så som avgifter, kostnader eller krediter som gäller för den bestämda försäljningen. (Sandell 2001).

Avkastningsvärde är nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från objektet som ska värderas. Det är ett individuellt värde som är knutet till en viss investerares förutsättningar.

(Persson 2005).

Produktionskostandsvärde har en grundläggande betydelse för det långsiktiga marknadsutbudet. Värdet har att göra med om kostnaderna utgör en betydelsefull värdepåverkande faktor. (Persson 2005).

(19)

3.4 Värderingsmetoder

Utifrån marknadsvärde, avkastningsvärde och produktionskostnadsvärde finns det tre olika metoder som används vid de enskilda värderingstillfällena. Dessa kallas ortsprismetode , avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. För att en fastighetsmäklare ska kunna sätta ett utgångspris på ett objekt han har

förmedlingsuppdrag på, krävs att han börjar med att värdera objektet.

Ortsprismetoden är att föredra om det finns tillräckligt många köp gjorda i området under den senaste tiden. I annat fall brukar avkastningsmetoden användas och i sista hand produktionskostnadsmetod. (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2004). Vi skall här nedan förklara hur de olika metoderna fungerar.

3.4.1 Ortsprismetoden

Denna värderingsmetod går att använda på alla typer av fastigheter. Det finns två varianter, direkt ortsprismetod och indirekt ortsprismetod. Värdering enligt direkt ortsprismetod består huvudsakligen av sex arbetsmoment:

Att definiera och avgränsa en relevant marknad Att få tag på jämförelseobjekt

Att erhålla information om jämförelseobjekten Att bearbeta, analysera och tolka ortsprismaterialet

Att applicera och göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner Att göra slutlig värdebedömning och bedöma osäkerheten i marknadsvärdet

(Persson 2005).

Först och främst måste alla delar på värderingsfastigheten som påverkar värdet, beskrivas och tas hänsyn till. Det är därför bra att börja med en besiktning av fastigheten. Nästa steg är att hitta jämförbara objekt som sålts tidigare. Det viktigaste är att jämförelseobjekten ligger inom samma delmarknad och att köpen inte är för gamla. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

Delmarknader kan avgränsas efter fastighetstyp, geografiskt läge eller tidsperiod.

När man skall värdera småhus kan det vara en fördel att avgränsa efter stadsdel.

Det är fastighetsmäklarens ansvar att göra relevanta avgränsningar. Information om sålda objekt kan hämtas från kommunens förköpslistor eller lagfartsbaserade överlåtelsedata. Men dessa informationskällor har lite eftersläpning i tid, så det kan vara svårt att få fram uppgifter om försäljningar som hänt här och nu.

Därför är fastighetsmäklarens egna fortlöpande uppföljning av marknaden, den viktigaste informationskällan. (Persson 2005).

Det ultimata vid en värdering vore om det sålts identiska hus som

(20)

Jämförelseobjekt med allt för stora avvikande egenskaper eller avvikande faktorer som är svåra att bedöma vilken påverkan de har på objektets värde, måste tas bort. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). När man jämför fastigheten med andra objekt kan man relatera till fysiska eller ekonomiska jämförelsefaktorer. Ekonomiska jämförelser görs mest vid värdering av

kommersiella fastigheter och fysiska faktorer används vanligtvis vid värdering av småhus och bostadsrätter. Desto fler faktorer man jämför, desto säkrare blir värderingen. Det kan dock vara svårt att få tillgång till jämförelseobjektens tekniska, ekonomiska och juridiska egenskaper. Det är viktigt att överlåtelserna man jämför med har varit till försäljning på en fri och öppen marknad. Annars är det inte ett marknadsvärde. (Persson 2005). Priserna på jämförelseobjekten kan sedan jämföras direkt eller indirekt. Direkt betyder att man tittar på

försäljningspriset, indirekt betyder att man jämför försäljningspriset i nyckeltal.

(Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Detta kan också kallas att man gör en ”normering”. Vilka normeringar eller nyckeltal man använder sig av vid värderingen avgör vilken variant av ortsprismetod man använder sig av. De olika metoderna är:

-Areametod Pris per kvadratmeter -Nettokapitaliseringsmetod* Pris relaterat till driftnetto -Bruttokapitaliseringsmetod* Pris i förhållande till hyran -Köpeskillingskoefficientmetod Pris relaterat till taxeringsvärdet

*Används främst vid värdering av kommersiella fastigheter

Efter att man jämfört värderingsobjektet med liknande försäljningar och fastställt ett värde får man sedan addera och subtrahera värden för fastighetens unika faktorer som påverkar det slutliga värdet. (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2004). I den slutliga värdebedömningen bör man sedan

bedöma osäkerheten i det uppskattade marknadsvärdet. All värdering innebär en viss osäkerhet, denna anges vanligen i olika intervaller eller procentuellt med ett schablonvärde som grund. Exempelvis att osäkerheten är +/- 10 procent. Men osäkerheten kan också uttryckas i ord. Ortsprismetoden är ett mycket bra påfund, men kan vara svår att genomföra i praktiken. Har man allt för hårda jämförelsekrav, får man få objekt att jämföra med. Har man med för många jämförelseobjekt, får man dålig jämförbarhet. (Persson 2005). Ortsprismetoden är dock den ända rätta metoden när man vill fastställa ett marknadspris på ett småhus (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

3.4.2 Avkastningsmetoden

Avkastningsmetoden som även kallas nuvärdesmetoden innebär att man bedömer fastighetens värde utifrån förväntade avkastningar, som

nuvärdesberäknas till den aktuella värdetidpunkten. (Värdetidpunkt är det datum när värdet föreställs). Om man med denna metod vill uppskatta ett

marknadsvärde skall parametrarna bestämmas efter marknadens uppfattning

(21)

samt krav. Vid en avkastningsvärdebedömning är det fastighetsägaren eller den eventuella köparens krav som är grunden till värdeuppskattningen.

(Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2004). Avkastningsmetoden kan sedan delas in i två olika beräkningsmodeller, cash-flowmetoden samt I/K-metoden.

Cashflow-metoden går ut på att man räknar med löpande in- och

utbetalningsströmmar över en bestämd kalkylperiod. Vid kalkylperiodens slut skall ett restvärde bedömas och även detta nuvärdesberäknas till den aktuella värdetidpunkten. I/K-metoden är intäkter/kostnader och denna går ut på att beräkna de sammanlagda nuvärdena av framtida årliga nettoavkastningar. Det är två modeller som brukar användas. Räntabilitetsmodellen kallas den ena

varianten och innebär att driftnettot diskonteras för evigt, och tar inte hänsyn till något restvärde. Den andra varianten kallas diskonteringsmodellen och då

diskonteras driftnettot för en begränsad tidsperiod och sedan tar man hänsyn till restvärdet vid periodens slut. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2004).

3.4.3 Produktionskostnadsmetoden

När man ska använda sig av produktionskostnadsmetoden finns det tre moment som ska utföras. Dels en beräkning för vad kostnaden skulle bli om man skulle återanskaffa den egendom som ska värderas. Återanskaffningskostnaden kan beräknas genom en indexuppräkning av produktionskostnader som varit eller så kan man göra en kostnadsberäkning för vad en ny byggnad skulle kosta. I det andra momentet gör man en uppskattning av eventuell värdeminskningen som egendomen genomgått genom ålder och bruk. Denna reduktion görs med hjälp av en nedskrivningsmodell. Vi det tredje och slutliga momentet adderas det tekniska nuvärdet för byggnaden med tomtmarken så att det totala

fastighetsvärdet erhålls. Det är vanligast att man använder sig av ortsprismetoden när markvärdet skall erhållas. Det

produktionskostnadsmetoden går ut på är således att ta värdet utifrån nedlagda kostnader. (Persson 2005). Produktionskostnaderna är en indirekt påverkan av prisbildningen och blir därför intressant vid värdering. Värden och

produktionskostnader har därför ett nära samband till varandra. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet 2004).

Produktionskostnadsmetoden kan anses som den enda möjliga metod att använda sig av när marknaden saknar jämförelseliknande sålda objekt eller när den ekonomiska avkastningen är svårbedömd. (Persson 2005).

(22)

3.5 Datainsamling vid värdering av småhus

De två viktigaste källorna vid värdering av småhus är enligt Lantmäteriet &

mäklarsamfundet (2004):

fastighetsregistret fastighetsprisregistret

Småhusbarometern och Fastighetsbarometern är informationskällor som ger information om småhusmarknaden. Där visas prisutvecklingen för villa- och fritidshusmarknaden månad för månad. Skillnaden mellan Småhusbarometern och Fastighetsbarometern är att Småhusbarometern visar statistik som sträcker sig ända ner till kommunnivå, även kommentarer och analyser om

fastighetsmarknaden publiceras regelbundet där. (Lantmäteriet &

mäklarsamfundet 2004).

3.6 Faktorer som påverkar värdet av småhus:

Läges och områdesanknutna faktorer.

Tillgång till kommunikationer, skolor, daghem, service, arbetsplatser samt områdets

karaktär och miljö.

Fysiska, fastighetsanknutna faktorer.

Boarea, biarea, byggnadens ålder och skick samt tomtareal och tomtens utformning.

Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer.

Lagstiftning om mark- och bostadspolitik och om det är låg- eller högkonjunktur.

Individanknutna faktorer.

Hushållens inkomster och förmögenheter, räntenivåer samt kännedom om fastighetsmarknaden och bostadsrättsmarknaden. (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2004).

3.6.1 Läges och områdesanknutna faktorer

Fastighetens läge är en av de största påverkande faktorerna för prisnivån.

Bostadsområden i en ort har olika status och är olika mycket attraktiva. En av

(23)

orsakerna är om området betraktas som ”lyxigt”, ”problemområde” eller

”saneringsområde”. Det beror också på vilket läge området har i orten, dess närhet till exempelvis natur, city, skolor, daghem, kommunikation med mera.

Andra påverkande faktorer kan vara standarden på gator och vägar i området, om det finns sjöutsikt eller störningar från järnväg, motorväg eller flyg. Inom områdena har sedan varje hus sitt eget unika läge. Störande faktorer för den enskilda fastigheten kan vara en genomfartsväg eller en kraftledning vid huset.

(Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

3.6.2 Fastighetsanknutna fysiska faktorer

Inom en viss delmarknad är det fastigheternas egna specifika karaktärer som avgör prisskillnaden mellan husen. Tomten kan påverka värdet beroende på storlek, karaktär och om den är lätt att dela av. Normalt är tomter mer värda, desto större de är. Om en tomt är större än gränsen för att dela av den till två blir värdet ofta lika med två tomters värden. Tomtens upplåtelseform är också betydande, tomträtter med höga avgälder och korta avgäldsperioder är mindre värda än likvärdiga tomter med äganderätt. (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2004). Tomträtt betyder att tomten ägs av staten eller

kommunen, den som bor i huset får nyttja tomten mot en årlig avgäld (Ekwall

& Fröjd 2005).

Vad gäller byggnadens fysiska faktorer påverkas värdet bland annat av bostadsyta, biutrymmen och planlösning. Men till skillnad från betydelsen av tomtens storlek, är det inte säkert att stora hus har högre värde än mindre hus.

Det beror delvis på att de stora husen har större drift- och underhållskostnader.

Man brukar låta de stora husen innefatta en egen delmarknad. Om ett hus är mycket gammalt, har det en kortare livslängd kvar och har därmed ett lägre värde. Men har huset genomgått omfattande ombyggnationer, får huset en förlängd livslängd och huset kan därmed bli jämförbart med ett nyare hus. I ett område kan det finnas flera olika byggnadstyper, ofta låter man dessa ingå i olika delmarknader. Man skiljer således på friliggande hus, radhus och kedjehus.

Husets stil och arkitektur beror vanligtvis på vilket år huset är byggt. Alla epoker har haft sina olika byggstilar. En gammal byggnadsstil kan vara positivt och höja värdet på fastigheten, speciellt om huset samtidigt har förlängd livslängd på grund av ombyggnad. Husets standard och skick har stor inverkan på

fastighetens värde. Standarden bestäms av husets utrustning i kök och badrum, typ av uppvärmningssystem samt vilka material som finns på ytskikten.

Vanligtvis ökar fastighetens värde när man byter och förbättrar utrustningen.

(Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

(24)

3.6.3 Skador

Eventuella skador och brister på byggnaden påverkar såklart värdet negativt.

När man skall fastställa ett marknadsvärde är det därför viktigt att genomföra en grundlig besiktning av fastigheten, både ut- och invändigt. Vanligaste skadorna som förekommer på byggnader är fuktskador. Även tomtmarken och

tomtanläggningar ska besiktigas. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004).

Hänsyn ska också tas till miljöproblem som kan förekomma. Det kan till exempel vara radon i byggnadsmaterial eller i marken runt omkring, asbest i eternitskivor, PCB från fogmassor, kvicksiver i elsystem med mera. Problem bidrar till att fastighetens värde sjunker. En fastighet kan vara behandlad mot ett miljöproblem och anses frisk, men ändå få ett sänkt värde på grund av att det tidigare funnits ett miljöproblem. Det beror på att det ofta finns en rädsla för att all förorening inte skall ha hittats, att marken/ byggnaden skall drabbas av återfall, hur framtida lagstiftning kommer att förändra ansvaret för förorenade fastigheter, minskade möjligheter till alternativ användning samt en rädsla för föroreningen i sig och dess effekter. (Berglund 2005).

3.6.4 Individ, samhälle och omvärld

Sveriges ekonomiska tillväxt har stor inverkan när en fastighets marknadsvärde skall sättas. Det finns fyra ekonomiska faktorer som är med och gör påverkan på fastighetsmarknaden. Till att börja med är det BNP,

bruttonationalprodukten. BNP är summan av alla svenska producerande företags förädlingsvärden. Vilket är differensen mellan företagens intäkter och kostnader. (Lind & Persson 2005). Nu när Sverige befinner sig i lågkonjunktur beräknas BNP sjunka med 1 procent under 2009 (Konjunkturinstitutet 2008).

Inflationen är en annan medverkande kraft. Inflation är lika med ökningen av den totala prisnivån i landet, den mäts i Konsumentprisindex, KPI. Inflation uppstår dels om efterfrågan är större än utbudet, dels om kostnaden att producera varor och tjänster ökar starkt. Priset på varor och tjänster höjs vid båda händelserna. Väntad inflation förbereder man sig inför genom att höja räntorna och skriva inflationsreglerade kontrakt. Men oväntad inflation går inte att skydda sig mot. (Lind & Persson 2005).

Räntan är ett pris på vad det kostar för människor att låna pengar. Självklart är det lättare för människor att köpa hus om räntan är låg. Efterfrågan på hus ökar vid låg ränta och således ökar även fastighetspriserna. Vise versa sjunker

fastighetspriserna när räntorna stiger. Räntenivån styrs av utbudet av pengar, det vill säga de som sparar eller lånar ut samt efterfrågan, de som vill låna pengar.

Sveriges riksbank styr reporäntan och lånar ut och lånar pengar till och från andra banker, på så vis påverkar de indirekt folkets räntenivåer. (Lind & Persson 2005). Reporäntan sänktes rekordartat med 1,75 procent i december 2008, ytterligare sänkningar har skett under 2009. Möjligtvis kommer den att sjunka så

(25)

lågt som till 1 procent. (Wickman-Parak 2009). Den 21 april 2009 har reporäntan sänkts till 0,5 % (Sveriges Riksbank 2009).

Konjunktursvängningar finns på fastighetsmarknaden och alla andra marknader.

När det är högkonjunktur förekommer många fastighetsaffärer och priserna ökar. Medan det vid lågkonjunktur är mer stillsamt på fastighetsmarknaden.

Reporäntan är det viktigaste instrumentet som staten använder sig av för att påverka ekonomin. Om lågkonjunktur är på ingång kan riksbanken välja att sänka reporäntan, då sjunker hushållens låneränta och det blir förbättrad

fastighetsomsättning. Samt att det lossar på kreditmarknaden, det blir lättare för hushållen att få lån. (Lind & Persson 2005). Lågkonjunkturen vi befinner oss i beräknas fortsätta och inte nå sin botten innan år 2010 (Konjunkturinstitutet 2008).

3.7 Datainsamling vid värdering av bostadsrätter

När en bostadsrätt skall värderas bör vissa handlingar först studeras, enligt Lantmäteriet & mäklarsamfundet (2004) är dessa punkter väsentliga:

tidigare överlåtelsehandlingar

ekonomisk plan (gäller vid relativt nybildade föreningar) årsredovisningen

utdrag ur lägenhetsförteckning

styrelseprotokoll samt protokoll från senaste föreningsstämma bostadsrättsföreningens namn

lägenhetens beteckning

namn och adress på innehavaren areal, antal rum

andelstal årsavgift

underhållsfond

byggår, ombyggnadsår och värdeår

planer för ombyggnader och renoveringar i föreningen (info kan fås av ordförande)

renoveringsbehov för lägenheten/byggnaden

3.8 Påverkande faktorer vid värdering av bostadsrätter

De som i huvudsak är med och bestämmer priserna på bostadsrättsmarknaden är konsumenterna. Konsumenterna jämför bostadsrätter utifrån antal rum, area, geografiskt läge samt lägenhetens placering i fastigheten. Generellt har

(26)

vilket får effekten att årsavgiften ej får den värdepåverkande faktor som egentligen är viktigt ur ett boendekostnadsperspektiv.

Trots detta så krävs det en analys ur föreningens ekonomi samt fastighetens skick för att en korrekt utvärdering ska ske. Det kan därför bli komplicerat att väga in dessa faktorer vid värderingen då marknaden ej tar hänsyn till detta.

(Isaksson & Jonsson 2005). Detta håller dock ej Lantmäteriet &

Mäklarsamfundet (2004) med om. De skriver att marknader mer och mer börjar analysera föreningsekonomi. Årsredovisningens balans- och resultaträkning bör noga betraktas, speciellt nettoskulden, då det är denna som bestämmer

bostadsrättshavarnas årsavgift. Nettoskulden beräknas genom att dra av summan av alla skulder från föreningens alla tillgångar utom fastigheten. En annan variabel som är bra att titta på är om föreningen har några

räntesubventioner på sina lån. Genom att titta på denna storlek, så kan man avläsa om eventuella avgiftshöjningar är på gång.

3.8.1 Läget

Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2004) skriver att läget är det absolut största prispåverkande faktorn. I större orter brukar de mest attraktiva lägena, vara de centrala områdena samt närbelägna förortsområden. Förortsområdena kan erbjuda grönområden och minimerad trafik som annars kan ses som störande moment.

3.8.2 Antal rum och kvadratmeter

Enligt Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2004) är det lägenhetens storlek som har näst störst påverkan för prissättningen.

Fler rum i en lägenhet ger såklart ett högre pris, eftersom det i regel blir ökade kvadratmeter. Självklart måste man se till vilken lägenhetskategori man värderar.

De allra flesta värdesätter ett extra rum i en stor lägenhet, till skillnad om lägenheten hade varit liten. Då säkert en extra kvadratmeter istället hade värderats högre. Antal rum och kvadratmeter hänger därmed samman.

(Dennerheim 2006).

(27)

3.8.3 Våningsplan

Våningsplanet har enligt Dennerheim (2006) stor betydelse för prisbilden. De lägenheter som finns på gatuplanet har större risk till insyn, inbrott och trafikbuller från gatan utanför. Dessutom är det ökad risk för mindre

ljusinsläppet när lägenheterna är belägna längre ned i fastigheten. Däremot bör det vara liknande priser mellan de lägenheter som ligger två trappor upp eller högre.

3.8.4 Hiss

Hiss är en variabel som påverkar priset positivt. Det kan för många uppfattas som negativt att behöver gå i trappor. Speciellt för äldre och barnfamiljer.

Hissen får även större betydelsen om lägenheten finns i ett högre våningsplan.

(Dennerheim 2006).

3.8.5 Balkong

Balkong är en faktor som gör att värdet ökar mycket. Då många uppfattar det som ökad livskvalitet. (Dennerheim 2006). Dennerheim (2006) menar också att det är en faktor som även bekräftas av mäklare. Han skriver att vissa mäklare säger att en balkong höjer värdet med ett par hundra tusen kronor, såklart med hänsynstagande till vad det är för lägenhet.

3.8.6 Eldstäder

Precis som med balkonger så upplever vi människor livskvalitet om det finns eldstäder. Men det är inte endast livskvalitet i form av en trevlig känsla utan idag används även eldstäder som en extra värmekälla. Eldstäder kan också

värdesättas på olika sätt beroende på eventuella spekulanter. Men det är

sannerligen inte många som skulle se en eldstad som något negativt, utan det är en positiv faktor i lägenheter. (Dennerheim 2006).

3.8.7 Skick och ålder

Standarden på lägenheten är ofta kopplad till fastighetens ålder. Det är viktigt att man inte bara tittar på bostadsrättens skick utan även på hela bygganden. Om renoveringskostnader anses ligga nära inpå i tiden, så bör man göra en analys om det kostnadsmässigt skulle kunna påverka bostadsrättens framtida årsavgift.

(Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2004). Standarden på en lägenhet har stor

(28)

kan ske på en gång. Eftersom det tar en viss tid att få det renoverat om så skulle behövas. (Dennerheim 2006).

3.8.8 Utsikt

Att ha en god utsikt är såklart positivt. Det kan innebära ett trevligt ljusinsläpp, även en känsla av rymd i lägenheten kan förbättras om man har en bra utsikt.

(Dennerheim 2006).

3.8.9 Avgift

Isacson (2006) har gjort ett exempel på hur avgiften påverkar priset. Låt oss säga att det är två 2:or som har jämförbara skick, standard och är belägna i samma kvarter. Det som skiljer lägenheterna från varandra är att den ena har en avgift på 2 000 kr/ månad och den andra 3500 kr/ månad. Det som är bra att göra är att ta reda på den genomsnittliga avgiften i området. Och sedan dividera

årsavgiften med antal kvadratmeter. Genom att göra detta på ett antal lägenheter så kan man enkelt bilda sig en uppfattning om ett genomsnitt. När man har gjort detta så gör man likadant men på försäljningspriset för olika lägenheter i det aktuella området, då får man en bild på vad bostadsrätterna ska kosta per kvadratmeter. Om man då ser att årsavgiften för en lägenhet man är intresserad av, har en i genomsnitt lägre årsavgift, finns möjligheten att lägga detta kapital på en högre insatslägenhet, och ändå få samma månadskostand. Eller tvärtom om avgiften för bostadsrättslägenheten skulle vara högre än snittet så bör insatsen vara lägre. Viktigt att komma ihåg är att avgiften inte säger allt. Man får inte glömma att avgiften kan ändras. Den är inte konstant. Det vill säga den kan höjas efter att man köpt bostadsrätten. Orsaker till att det skulle kunna bli kommande avgiftshöjningar kan vara tillexempel. Föreningens fastighet är nybyggd eller ombyggd och är i nuläget fri från fastighetsskatt, fastigheten ska snart repareras, styrelsen har avsiktligt tagit ut en för låg avgift för att

marknadsvärdet ska hållas uppe på bostadsrätterna eller kanske kommer föreningen att tappa en betydande lokal- hyresgäst. (Isacsson 2006).

(29)

4. Empiri

I detta kapitel kan man läsa om de olika intervjuerna vi har haft med våra respondenter. Svaren vi fick utifrån våra intervjufrågor har vi här sammanställt till en text utifrån varje intervju. Intervjufrågorna finns i bilaga.

4.1 Mäklarhuset aga egendomsaffär

Magnus Olofsson är fastighetsmäklare samt delägare på Mäklarhuset aga egendomsaffär i Örebro. Han har jobbat som fastighetsmäklare i fyra år. Han studerade två år i Gävle, fastighetsmäklarprogrammet. Magnus är 29 år gammal.

Hans tidigare arbeten har bland annat varit inom restaurangbranschen, där extrajobbade han som tonåring. Han har även arbetet på ett bemanningsföretag under ett år. Magnus förmedlar småhus och bostadsrätter. Hans arbetsområde är hela Örebro län.

4.1.1 Fastighetens värde

När vi frågade vilket typ av värde han utgår ifrån vid sina värderingar, så svarade han marknadsvärdet. Marknadsvärdet säger han är det som marknaden är

beredd att betala för en bostad. Avkastningsvärde skulle han använda i de fall då fastigheten hade ett syfte ha få in pengar, han har dock aldrig behövt använda sig av detta värde.

4.1.2 Arbetssätt vid värdering

När Magnus ska värdera utgångspriset för en kommande försäljning, tar han först fram statistik från tidigare försäljningar, ca ett år tillbaka i tiden. Han påpekar att det inte behöver avspegla hur marknaden ser ut idag. Magnus säger att mäklaren måste ha en fingerkänsla för hur marknaden kan ha förändrats. Vid det slutgiltiga utgångspriset vägs även säljarens förväntningar in. Det kan dock bli problematik då säljaren själv tycker att sitt hus är värt enorm mycket, till exempel på grund utav poolen i trädgården, medan Magnus förklarar att inte alltid det är säkert att poolen höjer fastighetens marknadsvärde. Magnus tror att hans medarbetare på kontoret går till väga på samma sätt som honom, mer eller mindre. Hans tror att de som arbetat längre inom branschen, går mer på känsla än på statistik.

(30)

man till exempel ska hitta tidigare småhus försäljningar, så får man skriva in vilken församling som småhuset tillhör. Magnus menar då att han kan få upp småhus i samma församling men som ligger långt ifrån varandra och inte ens i samma område. Vilket leder till att det blir ojämförbara objekt. För att det ska bli kvalitativ statisk så bör det vara i samma område, påpekar han.

Värderingsprogrammet är mer användbart vid värdering av bostadsrätter. Då skriver man in vilken förening som bostadsrätten är belägen i. Detta tycker han är bättre.

4.1.3 Påverkande faktorer

Faktorer som påverkar ett objekt utgångspris utifrån mäklarens (i detta fall Magnus) synvinkel är närhet till centrum. Positiva faktorer för en bostad är enligt Magnus, om det finns sjöläge, äldre stil, renoverat på ett smakfullt sätt och bra planlösning. Värdeminskande faktorer kan vara störande miljö så som

järnväg, motorväg och skador i huset. Både konjunktur och ränta är faktorer som spelar in vid en värdering. Vid värdering av bostadsrätter så har Magnus fått den uppfattningen att en bostadsrätt blir högre värderad på marknaden om den är belägen högst upp eller längst ned och då med uteplats. Även förenings ekonomi spelar stor roll vid värdering av en bostadsrätt. När vi frågar om det finns några väsentliga skillnader mellan att värdera ett småhus gentemot en bostadsrätt, så säger han att det inte är några större skillnader. på att värdera dessa två olika typer av objekt. Den absolut största påverkande faktorer vid både hus och bostadsrätter är enligt honom läget.

När det gäller vad säljaren anser att dennes bostad har för värdehöjande faktorer så har Magnus märkt att det utan tvekan är de renoveringar som gjorts. Medan köparna mer är intresserade av vilket läge som fastigheten har, och värderar detta högst.

När vi frågade Magnus om köparna tar hänsyn till avgiften som bostadsrätten har, så svarade han att spekulanter egentligen tar alldeles för mycket hänsyn till avgiften, och för lite hänsyn till föreningens ekonomi. Han menar att avgiften kan höjas och sänkas. Viktigt är för en köpare att analysera årsredovisningen för att få en inblick hur föreningens ekonomi ser ut.

4.1.4 Nöjda köpare och säljare

För att man som mäklare ska få både säljare och köpare att tycka att

utgångspriset är relevant är det enligt Magnus det effektivaste om man knyter an utgångspriset till tidigare försäljningar i området. Han menar att man då kan motivera sin värdering utifrån faktiskt fakta.

Ett acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris tycker Magnus är ca