Länshem fastighetsförmedling

Henrik Johansson är 28 år gammal och arbetar sedan 2005 som

fastighetsmäklare. Han arbetar på Länshem fastighetsförmedling i Örebro. Han har utbildat sig fyra år i Gävle till civilekonom och fastighetsmäklare. Innan han utbildade sig arbetade han på Elektroskandia. Henrik förmedlar småhus,

fritidshus samt bostadsrätter i Örebro och Kumla kommun.

4.2.1 Fastighetens värde

Vi frågade Henrik om han värderar efter marknadsvärde, avkastningsvärde eller produktionskostnadsvärde. Självklart beror det på vilket typ av objekt man arbetar med, avkastningsvärde använts vid värdering av kommersiella

fastigheter, det berör han inte. Henrik förklarade att man bör skilja på om man utför en ren värdering eller om man skall värdera ett utgångspris till en

försäljning. Oftast används dock marknadsvärde vid värdering och försäljning av småhus, speciellt inom tätorten. Runt omkring Örebro byggs det mycket nya hus och nya områden skapas. Där är det svårare att ange ett marknadsvärde eftersom det saknas sålda jämförelseobjekt. Då är det lämpligt att använda sig av ett produktionskostnadsvärde. Henrik beskrev att när han ska värdera dessa typer av objekt är arbetet främst att undersöka om kalkylerna på

byggkostnaderna verkar rimliga i förhållande till den färdigställda byggnaden, för att sedan kunna ge ett godkännande.

4.2.2 Arbetssätt vid värdering

Vid de flesta värderingar inför försäljningar börjar Henrik arbetet med att göra ett fastighetsutdrag från fastighetsregistret. Där står all fakta om objektet beskrivet. Han tar också fram statistik från värderingsprogrammet

värderingsdata. Där finns statistik på försäljningar som skett av jämförbara objekt i samma område. Man kan även knappa in objektet man arbetar med i dataprogrammet Capitex, då tar Capitex fram ett medelvärde på fastigheten i förhållande till jämförbara objekt. Programmet tar också fram ett bedömt maxvärde och minimivärde. Med denna information som grund har Henrik en uppfattning om fastighetsvärdet redan innan han åker till värderingsobjektet.

tillägger sedan att det inte är alltid han drar ut statistik på jämförbara objekt, ibland har han från början en uppfattning om vad det är för prisnivåer i de olika områdena. Han berättar som exempel att hans kollega som arbetat betydligt längre än honom, sällan nästan aldrig tar ut statistik på jämförbara objekt. Hon har oftast förmedlat samma objekt någon gång tidigare. I programmet

värderingsdata finns möjlighet att jämföra objekt med varandra genom nyckeltal som till exempel pris per kvadratmeter. Det gör Henrik dock inte.

4.2.3 Påverkande faktorer

Vi frågade Henrik vilken faktor som har den största påverkan till utgångspriset, han svarde läget, läget och läget. Han förklarade vidare att först har det stor betydelse vilken stad objektet ligger i, sedan vilket område i staden och slutligen vilket läge fastigheten har inom området. Andra faktorer som påverkar

utgångspriset är konjunkturen i landet. Vid lågkonjunktur finns det få antal spekulanter och priserna kan sjunka en aning. Men inte alltför mycket, säljarna är inte beredda att gå ner för mycket i pris på grund av lågkonjunktur. I höstas 2008 befann vi oss i ett sådant läge. Resultatet blev att fastighetsmarknaden blev stillaståendes. Räntan är en annan påverkande faktor. Vi befinner oss

fortfarande i lågkonjunktur, men tack vare att riksbanken sänkt reporäntan har det ändå lättat på fastighetsmarknaden. Henrik har sett att marknaden tagit fart och återvänt till det normala nu efter nyår. Konkreta faktorer på fastigheten som påverkar utgångspriset är främst om badrum och kök är renoverade. Men ibland kan värdeökningen av ett renoverat kök eller badrum vara lägre än kostnaden för renoveringen. Henrik anser att faktorer som skiljer vid värdering av

bostadsrätter och småhus, är att man inte kollar lika mycket på det yttre när man värderar en bostadsrätt.

Henrik har en uppfattning att alla säljare uppfattar sin egen bostad som mer värd än jämförelseobjekten som sålts tidigare. Ofta tycker säljarna att

utgångspriset bör vara högre än vad Henrik bedömt. Säljarna ser alltid åtgärder som de själva har gjort som mycket värdehöjande. Det kan vara allt från en nysådd gräsmatta till en ny tapet. Men säljarna ser inte saker som borde åtgärdas i sin egen bostad. Har deras hus en faktor som är bättre än grannens, tar de bara hänsyn till den. Samtidigt kanske grannen har fem andra faktorer som är

renoverade och i bättre skick än deras bostad, men det ser de inte. Säljarna är hemmablinda. I vissa fall ska man värdera objekt där den ena säljaren ska köpa ut den andra säljaren på grund av skilsmässa. Då märks tydligt att den ena säljaren framhäver värdehöjande faktorer, medan den andra, som ska köpa loss fastigheten framhäver värdeminskande faktorer.

När vi frågade vilka faktorer som köparen värderar högt, när de tittar på objekten, svarar Henrik att köparna uppskattar när det är renoverat invändigt.

Henrik säger att månadsavgiftens storlek avspeglar sig i försäljningspriset. Ett exempel är ett område på väster i Örebro, Trumpetargatan. Det är två olika bostadsrättsföreningar på varsin sida av gatan. Månadsavgiften skiljer ganska mycket mellan de olika föreningarna, därmed skiljer sig försäljningspriset mellan

lägenheter i samma storlek oftast ett par hundra tusen. Men i stort är

fastighetens och lägenhetens läge mer betydande än månadsavgiften. I Örebro finns det dessutom inte bostadsrätter med väldigt låga avgifter som man kan se i Stockholm. Det beror på att bostadsrättsföreningarna här inte är så gamla.

4.2.4 Nöjda köpare och säljare

För att motivera säljaren att det är rätt utgångspris visar Henrik statistik på sålda objekt. I Örebro blir försäljningspriset oftast i närheten av utgångspriset,

därmed har köparna accepterat och vart nöjda med utgångspriset. Här är också en skillnad säger Henrik som jämför med sina kollegor i Stockholm. Där landar försäljningspriset ofta flera hundra tusen kronor över utgångspriset. Det leder ibland till arga och missnöjda kunder som anser att värderingen är helt fel utförd. Men vad försäljningspriset blir beror mycket på tillfälligheter säger Henrik. Man kan ha gjort en mycket välarbetad värdering, men ändå få ett annat försäljningspris om det finns envisa köpare som trissar upp priset. Ett exempel är en villa som Henrik nyligen förmedlat. Paret som sålde hade köpt villan sex månader tidigare för 2,3 miljoner. Därför sattes utgångspriset till 2,3 miljoner, inga större renoveringar hade utförts. Nu såldes den för 2,8 miljoner. Det är enligt Henrik ingen dålig värdering, utan en ren tillfällighet att sådant händer.

Accepterad skillnad mellan utgångspris och försäljningspris säger Henrik bör vara + / - 10%. Om säljaren vill ha ett högre utgångspris än vad Henrik värderat till, godtar Henrik ofta det så länge det är inom rimliga nivåer.