I analysavsnittet har vi sammanställt samt jämfört sekundärdata från teorin med primärdata från empirin. Vi har fått fram likheter och olikheter mellan de två avsnitten. Sammanställningen berör alla olika delar vi nämnt tidigare i uppsatsen, det vill säga prisbildning, värdebegrepp, värderingsmetod, värdepåverkande faktorer, konjunktur och ränta, bostadsrättens avgift och acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris.
5.1 Prisbildning
Fastighetsmarknadens prisnivåer styrs av en utbudskurva och en
efterfrågekurva, precis som priser på andra marknader. När efterfrågan ökar, ökar priserna och när efterfrågan minskar, minskar priserna. Utbudet påverkar däremot inte fastighetspriserna på kort sikt eftersom att utbudet är konstant på kort sikt, det tar tid att låta uppföra nya fastigheter. (Lantmäteriverket &
Mäklarsamfundet 2004). Det är skillnaden mot andra marknader. En av våra respondenter har en annan uppfattning och säger att priserna inte sjunker nämnvärt när efterfrågan minskar. Oftast är det för en viss period som efterfrågan kan sjunka på grund av exempelvis lågkonjunktur. Det är säljarna medvetna om, så de väntar ut den perioden, de är inte villiga att sälja sitt hus till ett lägre pris på grund av en tillfällig nedgång i efterfrågan. Detta tänkande leder i stället till att fastighetsmarknaden blir stillaståendes under vissa perioder.
Köparna vågar inte köpa och säljarna är inte villiga att sälja till låga priser.
5.2 Marknadsvärde, avkastningsvärde eller produktionskostnadsvärde
Gemensamt för våra fyra respondenter är att de till övervägande del använder sig av marknadsvärde när de ska bedöma ett värde på fasigheter vid försäljning.
Dahlén (1998) förklarar att ett marknadsvärde är ett förväntat pris, som
fastigheten skulle kunna få vid försäljning på en fri och öppen marknad, mellan köpare och säljare. Det är endast en av respondenterna som i enstaka fall använder sig av produktionskostnadsvärde och det är då han arbetar med nybyggnationer. Avkastningsvärde är nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från objektet som ska värderas. (Persson 2005). Alla våra
respondenter förmedlar småhus och / eller bostadsrätter, därför är det ingen av dem som anser det möjligt eller meningsfullt att använda sig av
avkastningsvärdet. Det lämpar sig bäst att använda avkastningsvärde vid
värdering av till exempel hyreshus eller lantbruk som kan generera pengar till fastighetsägaren.
5.3 Värderingsmetod
För att reda ut hur fastighetsmäklare fastställer ett utgångspris på ett försäljningsobjekt har vi bett fyra fastighetsmäklare att från början till slut beskriva sitt värderingsarbete. Vi ser att mäklarna i det stora hela arbetar likvärdigt. Det finns dock skillnader mellan den nyexaminerade mäklaren och den med längre arbetslivserfarenhet. Den nyexaminerade arbetar enligt vår studie mer ”strukturerat” med att följa vissa steg i värderingsarbetet. Medan den med mer arbetslivserfarenhet kan lita mer på sin egen känsla vad gäller
utgångspriset. Det vi sett skiljer dem åt är analysen av statistik och vilken hänsyn de tar till olika påverkande faktorer hos fastigheten. Utifrån att
fastighetsmäklarna berättat att de använder sig av marknadsvärde och förklarat sina olika steg i värderingsarbetet kan vi fastställa att de alla använder sig av ortsprismetoden. Med undantag för produktionskostnadsmetoden vid enstaka fall. Enligt Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2004) är också
ortsprismetoden den ända rätta metoden när man vill fastställa ett marknadspris på ett småhus. Enligt Persson (2005) finns sex huvudsakliga arbetsmoment när man använder sig av direkt ortsprismetod. Dessa är:
Att definiera och avgränsa en relevant marknad Att få tag på jämförelseobjekt
Att erhålla information om jämförelseobjekten Att bearbeta, analysera och tolka ortsprismaterialet
Att applicera och göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner Att göra slutlig värdebedömning och bedöma osäkerheten i marknadsvärdet
De olika arbetsmomenten stämmer väl överens med våra respondenters
arbetssätt. De första två punkterna utför fastighetsmäklarna på kontoret genom att dra ut fastighetsinformation från lantmäteriverkets fastighetsregister samt genom att ta fram statistik på sålda jämförelseobjekt fån värderingsdata. Persson (2005) beskriver att delmarknader kan avgränsas efter exempelvis fastighetstyp eller geografiskt läge. Fastighetsmäklarna berättar att även de avgränsar
marknaden på det viset. Där är viktigt att titta vilka jämförelseobjekt
värderingsdata använt sig av när de tar fram statistik. Man kan inte bara gå efter värderingsresultatet, ibland är det objekt med i statistiken som inte alls är lämpliga att jämföra med. Det kan exempelvis vara två helt olika typer av fastigheter som ligger nära varandra. Eller fastigheter med helt olika lägen, till exempel att en har sjötomt och en annan ligger bredvid ett industriområde. Det
objekt med mycket avvikande egenskaper eller egenskaper som är svåra att bedöma vilken värdepåverkan de har, måste gallras bort när man gör jämförelsearbetet.
Punkt tre utför fastighetsmäklarna när de åker till förmedlingsobjektet och skapar sig en verklig bild av fastigheten. Det är då fastighetens unika egenskaper vägs in i värdet, se avsnittet nedan om påverkande faktorer. Har objektet många bra jämförelseobjekt och är relativt lättvärderat utför fastighetsmäklarna punkt tre till fyra när de är vid objektet och diskuterar då fram ett lämpligt utgångspris tillsammans med säljaren. Är det ett mer unikt objekt som är svårt att värdera tar de i stället med sig all samlad information om fastigheten tillbaka till kontoret och för en djupare diskussion med sina arbetskollegor för att på så sätt sätta ett så korrekt utgångspris som möjligt. Men även vid den sistnämnda situationen samtalar fastighetsmäklaren med säljaren för att få dennes godkännande innan det slutliga utgångspriset fastställs. Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2004) skriver att avkastningsmetoden används om det inte finns tillräckligt många jämförelseobjekt för att kunna använda ortsprismetoden. Det stämmer inte överens med empirin, då alla fyra respondenter hävdar att avkastningsmetoden bara lämpar sig vid värdering av fastigheter som genererar pengar till ägaren.
Teorin skriver också att produktionskostnadsmetoden används i sista hand om inte de andra två metoderna är lämpliga. En av våra respondenter resonerar lika och tycker att produktionskostnadsmetoden är lämplig om det är
nybyggnationer i nya områden som ska värderas, där det inte sålts fastigheter tidigare. Indirekt ortsprismetod betyder att man jämför försäljningspriset i nyckeltal. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Ingen av våra respondenter använder sig dock av den metoden.
5.4 Värdepåverkande faktorer
Att fastighetens läge är den största påverkande faktorer för fastighetens värde, är både teorin samt alla respondenter överens om. Teorin skriver även att det blir en värdepåverkande faktor beroende på vilket läge området har i orten som tillexempel närhet till city, skolor, daghem, kommunikation med mera. Denna åsikt har även våra respondenter i intervjuerna.
Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2004) skriver att en gammal byggnadsstil kan vara positivt och höja värdet på fastigheten, denna uppfattning har även en av våra respondenter.
Värdeminskande faktorer för en fastighet är enligt teorin, störningar från järnväg och motorväg, även detta finns medhåll om i respondenternas svar.
Eventuella skador och brister på byggnaden påverkar såklart värdet negativt.
Det är därför viktigt att genomföra en grundlig besiktning av fastigheten. En av våra respondenter har lagt märke till att en fastighet ofta blir mer svår att sälja,
samt mer osäkerhet när det finns ett besiktningsprotokoll som innehåller anmärkningar på huset.
Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2004) berättar även att husets standard och skick har stor inverkan på fastighetens värde. Standarden bestäms bland annat av husets utrustning i kök och badrum. Enligt empirin är det påkostade renoveringar av kök och badrum som säljaren anser som en värdepåverkande faktor. Teorin säger att vanligtvis så ökar fastighetens värde när man byter och förbättrar utrustningen. Det vi har fått fram ifrån våra respondenter är att om påkostade renoveringar ska genomföras, så bör man renovera på ett sätt som många är överens om att tycka är smakfullt. Det finns trotts allt många olika åsikter om vad som är ett trivsamt kök och badrum, och därför kan det ibland bli problem om priset om köparna ej har samma smak som säljarna.
Teorin säger att en värdepåverkande faktor är vilket typ av uppvärmningssystem huset har samt vilket material som finns på ytskikten. Dessa två
värdepåverkande faktorer är det ingen av våra respondenter som tar upp, eller tänker på när det ska berätta utifrån deras erfarenhet.
Enligt teorin verkar det vara olika faktorer man tar hänsyn till, beroende på om man ska värdera ett småhus eller en bostadsrätt. För småhus så skriver
Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2004) att man på småhuset tittar på boarea, biarea, byggnadens ålder och skick samt tomtareal och tomtens utformning. Vid bostadsrätter däremot så tar Dennerheim (2006) upp faktorer så som
våningsplan, hiss, balkong, eldstäder och utsikt.
Våra respondenters svar till denna fråga blev att det inte är någon större skillnad vid värdering av de olika objekt typerna, en respondent sa att ytterfasaden kontrolleras mer vid småhus i jämförelse med bostadsrätter.
5.5 Konjunktur och ränta
Att konjunkturen och räntan påverkar fastighetens utgångspris är tre fjärdedelar av respondenterna överens om. Enligt Lind & Persson (2005) gör dessa två faktorer påverkan på fastighetsmarknaden. När det är högkonjunktur
förekommer många fastighetsaffärer och priserna ökar. Vid lågkonjunktur är det mer stillsamt på fastighetsmarknaden. Om lågkonjunktur är på ingång kan riksbanken välja att sänka reporäntan. Räntan beskrivs som ett pris på vad det kostar för människor att låna pengar. Självklart är det lättare för människor att köpa hus om räntan är låg. Efterfrågan på hus ökar vid låg ränta och således ökar även fastighetspriserna. Vise versa sjunker fastighetspriserna när räntorna stiger.
Detta är det dock en av våra respondenter som inte tycker stämmer. Hon säger att konjunkturen påverkar utgångspriset lite grann, och det är på grund av
påverkar utgångspriset. Hon menar att det däremot förr när räntan plötsligt kunde skena iväg upp till 20 procent, kunde det vara en påverkande faktor. Men idag när det är mycket små skillnader på räntenivån, tycker hon inte räntan påverkar priset. Trotts att räntan idag är väldigt låg, ser hon inte att alla vill köpa hus. De resterande respondenterna är av andra åsikter, som stämmer överens med teorin. Att det vid lågkonjunktur finns ett få antal spekulanter och priserna kan sjunka en aning. Säljarna är dock inte beredda att gå ner för mycket i pris på grund av lågkonjunktur. Resultatet blir att fastighetsmarknaden blir
stillaståendes. Eftersom vi idag befinner oss i lågkonjunktur, har riksbankens sänkta reporänta hjälpt till att få fart på fastighetsmarknaden, menar
övervägande del av respondenterna.
Dessa tre fjärdedelar - delar av respondenterna tycker även att den låga räntan har gett fler spekulanter vid fastighetsförsäljning. Att en av de fyra mäklarna har avvikande åsikter kan bero på tre faktorer, dels att denna mäklare är betydligt äldre än de andra, dels att hon har arbetet under en tid då andra förhållanden gällde på fastighetsmarknaden samt att utbildningen som fanns när hon blev mäklare starkt avviker från dagens utbildning. Vi har fått uppfattningen att dagens utbildning ger fastighetsmäklarna ett nytt arbetssätt med en annan struktur. Detta ger Alexandra från Svensk fastighetsförmedling exempel på när hon beskriver de olika arbetsmomenten.
5.6 Bostadsrättens avgift
Om bostadsrättens avgift är en påverkande faktor, finns det olika åsikter om.
Isaksson & Jonsson (2005) säger att köparna ej har kunskap om att utvärdera bostadsrättsföreningens ekonomi, vilket betyder att årsavgiften ej får den värdepåverkande faktor, som den egentligen borde få. Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet (2004) är ej av samma åsikt, då de skriver att marknader mer och mer börjar analysera föreningens ekonomi. Isacson (2006) skriver att det är viktigt att komma ihåg är att avgiften inte säger allt. Man får inte glömma att avgiften kan ändras. Den är inte konstant. Även respondenterna är av lite olika åsikter i denna fråga. En respondent säger att i det stora hela har
månadsavgiften inte speciellt stor betydelse i jämförelse med fastighetens och lägenhetens läge. En av våra andra respondenter svarar att spekulanter
egentligen tar alldeles för mycket hänsyn till avgiften, och för lite hänsyn till föreningens ekonomi. Han menar precis som Isacson (2006) att avgiften kan höjas. Han säger att detta kan utläsas om man som köpare är kunnig nog och sätter sig in i föreningens årsredovisning. En tredje respondent har fått uppfattningen att köparna ofta tittar på vad det är för månadsavgift, och att denna påverkan har bidragit med att låga avgifter ger högre utgångspriser.
5.7 Acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris Mäklarsamfundet förklarar att mäklarens utgångspris ska vara ett försiktigt bedömt marknadspris som säljaren accepterar. Mäklarsamfundet skriver även att det finns ett begrepp som kallas lockpris. Det betyder att fastighetsmäklaren och säljaren sätter ett lågt utgångspris för att locka till sig många spekulanter.
Lockpriset kan avspeglas då det blir en mycket stor skillnad mellan utgångspriset och försäljningspriset. Alla våra respondenter är tydliga med att berätta att utgångspriset aldrig ska vara lägre än att säljaren är beredd att sälja för detta pris.
Det behöver inte alltid vara ett lockpris det är frågan om bara för att försäljningspriset skiljer sig mycket ifrån utgångspriset. Hälften av våra
respondenter anser att det inte bör skilja mer än +/- 10 % mellan utgångspris och försäljningspris. När vi ställer följfrågan om de anser sig ha gjort en felvärdering om det är så att det skulle skilja mer än 10 %, förklarar de att marknaden inte alltid behöver vara stabil och för att inte råka ut för misstankar om lockpris så tycker de att statistik ifrån tidigare försäljningar är viktiga. En av våra respondenter tycker att
ett acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris bör vara max 100 000 kronor. Fast en lägre summa om det är billigare hus. Om det skiljer mer mellan bedömt värde och slutligt värde anser hon att någon gjort en
felbedömning, och hon anser att det troligtvis är köparen.