AKADEMIN FÖR TEKNIK OCH MILJÖ
Avdelningen för datavetenskap och samhällsbyggnad
Biareans värdepåverkan
Hur påverkar biareans storlek och användningssätt prisbildningen för småhus?
Christian Eriksson & Louise Wallin 2021
Examensarbete, Grundnivå (kandidatexamen), 15 hp Lantmäteriteknik
Lantmätarprogrammet, ekonomisk/juridisk inriktning Handledare: Simon Skytt Dempwolf
Examinator: Jesper Paasch
i
Förord
Det här examensarbetet avslutar vår utbildning på Lantmätarprogrammet med ekonomisk/juridisk inriktning vid Högskolan i Gävle. Arbetet utgör en
kandidatuppsats på 15 högskolepoäng.
Examensarbetet är skrivet på uppdrag från Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi i Gävle och vi vill särskilt tacka våra externa handledare Henrik Roos och Johan Bäckström för ovärderligt stöd och rådgivning under arbetets gång. Vi vill även tacka vår handledare Simon Skytt Dempwolf från Högskolan i Gävle för värdefulla synpunkter.
Vi vill dessutom uppmärksamma familj och barn som har ställt upp och fått klara sig utan författarna något extra under examensarbetets tid, det har varit ovärderligt för oss.
Förhoppningen med detta arbete är att det ska bidra med ny kunskap inom ämnet som kan vara av värde för Lantmäteriet och samhället.
Gävle, 28 maj 2021
Christian Eriksson och Louise Wallin
ii
iii
Sammanfattning
Denna studies syfte är att undersöka hur biareans storlek och användningssätt påverkar prisbildningen för småhusfastigheter. Genom att studera biareans prispåverkan kan studien ge indikationer gällande hanteringen av biareans värdepåverkan inom fastighetstaxeringen och om den bör genomgå en
förändring. Eftersom taxeringsvärdet används vid en mängd olika situationer i samhället är det viktigt att det baseras på aktuella och tillförlitliga uppgifter.
Studien utförs på uppdrag av Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi i Gävle.
Fastighetstaxeringen i Sverige fastställs genom en form av massvärdering vilket utmynnar i taxeringsvärden för fastigheterna. Taxeringsvärdet är uppbyggt av olika värdefaktorer där storlek är en av dessa och uttrycks som värdearea i taxeringsvärdet. Denna värdearea består av boarean tillsammans med 20 % men max 20 m² av biarean. Biarea är sådan area som inte räknas som boarea, exempelvis källarutrymme, garage som nås inifrån eller inglasad altan. För att undersöka biareans prispåverkan för småhusfastigheter har hela Gävle
kommun studerats genom en ortsprisanalys innehållande 559 köp. Mindre områden i Gävle har ingått i en enkätundersökning för att ta reda på
fastighetsägarnas resonemang kring biareans värde. Endast småhusfastigheter med typkod 220 har ingått i studien och biarea i form av källarutrymme är den typ av biarea som studien inriktat sig främst på. Ortsprismaterialet har
analyserats utefter nyckeltalen K/T-tal och pris per kvadratmeter.
Studiens resultat visar att det finns en positiv prispåverkan för småhus med biarea efter analys av hela ortsprismaterialet. Efter indelning i hög- och lågvärdeområden observeras denna positiva prispåverkan även inom högvärdeområden men inte inom lågvärdeområden. Ortsprismaterialet delades efter den initiala analysen in i storleksgrupper avseende boarea och andelsgrupper avseende biareans omfattning. För småhusfastigheter med boarea mellan 61-90 m² kan det utefter studiens resultat konstateras att betalningsviljan ökar ju större andel biarea småhuset har och att det är vid förekomsten av källarutrymme som störst positiv prispåverkan observeras.
Samma observation kan göras när det gäller högvärdeområden.
Ortsprisanalysens resultat styrks av enkätundersökningen där majoriteten av fastighetsägarna svarade att källarutrymmet var en bidragande faktor vid köpet och att fastighetsägarna värderar denna biarea högre än dess andel av
taxeringsvärdet.
Nyckelord: Fastighetstaxering, biarea, småhusfastighet, källarutrymme, taxeringsvärde
iv
v
Abstract
The purpose of this study is to examine how the living area with secondary use affect the price for detached house properties. The study can provide
indications regarding how the value of living areas with secondary use is handled within assessed valuation and whether it should undergo a change.
Since the assessed value is used in a variety of situations in society, it is important that it is based on current and reliable information. The study is carried out at the request of Lantmäteriet in Gävle.
Assessed valuation in Sweden is determined through a form of mass valuation, which results in assessment values for the properties. The assessed value is made up of various factors where size is one. Size as a factor consists of the living area together with 20%, but maximum 20 m², of the living area with secondary use. Living area with secondary use is for an example an area not located above ground such as a basement. Other examples of living area with secondary use are garage that is accessible from the inside or glazed terrace.
To investigate the price impact of living area with secondary use for detached house properties, the entire Gävle municipality has been studied through a sales comparison appraisal method. Smaller areas in Gävle have been included in a survey to find out property owners’ reasoning about the value of the living area with secondary use. Only detached house properties have been included in the study and basement is the type of living area with secondary use that the study focused on primarily. The data has been analysed by looking at the purchase-price-coefficient and price per square meter. The results of the study show that there is a positive price impact when analysing the data for Gävle municipality. After the data was divided into high-cost and low-cost areas, this positive price impact is equally observed within the high-cost areas but not within the low-cost areas. After this initial analysis, the data was divided into groups regarding the size of the living area and its percentage of living area with secondary use. It can be ascertained from the results that for detached houses with a living area of 61-90 m² that the willingness to pay for living area with secondary use increases with its percentage. The largest price impact can be found for basements (30-55 % percentage). The same
observation can be made when it comes to high-cost areas. The results can be confirmed by the survey where most property owners answered that the basement was a contributing factor to their purchase and that they value the living area with secondary use higher than its assessed value.
Keywords: Assessed valuation, living space with secondary use, detached house, basement, assessed value.
vi
vii
Innehållsförteckning
Förord ... i
Sammanfattning ... iii
Abstract ... v
1 Introduktion ...1
1.1 Bakgrund ...1
1.2 Syfte och mål ...2
1.3 Frågeställningar ...2
1.4 Avgränsningar ...3
1.5 Etiska aspekter och hållbar utveckling ...3
2 Teoretisk bakgrund ...4
2.1 Fastighetstaxering för småhus ...4
2.1.1 Taxeringsvärdet ...5
2.1.2 Värderingsmodell för småhus ...5
2.1.2.1 Värdefaktorer tomtmark ... 6
2.1.2.2 Värdefaktorer byggnad ... 7
2.2 Fastighetsvärdering för småhus ...8
2.2.1 Ortsprismetoden ...9
2.2.2 Prispåverkande faktorer ... 10
2.2.3 Prisutveckling ... 11
2.2.4 Nyckeltal ... 12
2.2.4.1 Köpeskillingskoefficienten ... 12
2.2.4.2 Pris per kvadratmeter ... 12
2.3 Tidigare forskning... 13
2.3.1 Tidigare examensarbeten ... 14
3 Metod ... 15
3.1 Ortsprisanalys – datainsamling och bearbetning... 15
3.1.1 Första urval och gallring ... 16
3.1.1.1 Prisutveckling i ortsprisanalysen ... 16
3.1.2 Andra urval och gallring ... 18
3.1.3 Standardavvikelse ... 18
3.2 Enkätundersökning – datainsamling och bearbetning ... 19
3.2.1 Första urval och gallring ... 19
3.2.2 Andra urval och gallring ... 23
3.2.3 Genomförandet ... 24
3.3 Analys ... 26
3.3.1 Analys av ortsprismaterialet ... 26
3.3.2 Analys av enkätundersökningen ... 29
4 Resultat ... 31
4.1 Resultat ortsprisanalys ... 31
4.1.1 Indelning av småhus med och utan biarea ... 31
4.1.2 Indelning i storleksgrupp och andelsgrupp hela Gävle kommun ... 32
viii
4.1.3 Indelning i storleksgrupp och andelsgrupp för hög- och
lågvärdeområden ... 35
4.2 Resultat enkätundersökning ... 37
5 Diskussion ... 43
5.1 Metoddiskussion ... 43
5.2 Resultatdiskussion ... 45
6 Slutsats ... 50
6.1 Framtida forskning ... 51
Referenser ... 52 Bilaga A. Ortsprismaterialet efter andra urvalet ... A1 Bilaga B. Köp som ingick i enkätundersökningen ... B1 Bilaga C. Följebrev och enkätfrågor ... C1
1
1 Introduktion
I det här kapitlet finns en genomgång av bakgrunden till studien, anledningen till att den är viktig samt dess syfte och mål. I kapitlet anges även de avgränsningar som har gjorts för att studien skulle kunna genomföras.
1.1 Bakgrund
Det som reglerar fastighetstaxeringens förfarande för småhus är
fastighetstaxeringsförordningen, fortsättningsvis FTF (SFS 1993:1199) och fastighetstaxeringslagen, fortsättningsvis FTL (SFS 1979:1152). Syftet med fastighetstaxeringen är att bestämma ett taxeringsvärde för varje taxeringsenhet.
Huvudregeln är att en fastighet utgör en taxeringsenhet enligt 4 kap. 1 § FTL (SFS 1979:1152). Taxeringsvärdena fastställs genom en form av massvärdering
innehållande schabloner och modeller vilka uppdateras kontinuerligt.
Taxeringsvärdet för småhus grundar sig på olika värdefaktorer, där storleken av boarean tillsammans med 20 % av biarean, men maximalt 20 m², utgör värdearean och är en av dessa värdefaktorer. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019). Biarea är sådan area som inte räknas som boarea, exempelvis inglasad altan, källarutrymme, garage som nås inifrån bostaden och oinredd vind (Skatteverket u.å.a).
Taxeringsvärdet för en fastighet används till ett flertal områden i samhället som en källa för information. Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) är den primära funktionen att vara underlag till fastighetsavgiften. Eftersom fastigheternas taxeringsvärden är offentliga uppgifter används de även frekvent till andra syften.
Exempelvis används de vid fastighetsvärdering för att uppskatta marknadsvärdet och som information för banker. I och med det breda användningsområdet är det viktigt att taxeringsvärdet grundas på riktiga och relevanta uppgifter som gör att
taxeringsvärdet stämmer överens med vad det har för avsikt att representera, vilket enligt 5 kap. 2 § FTL (SFS 1979:1152) ska vara 75 % av marknadsvärdet för fastigheten. Det finns ibland en svårighet för fastighetsägare att fylla i korrekta uppgifter gällande biarean i fastighetsdeklarationen då informationen som är
tillgänglig för dessa kan upplevas svårtolkad (L. Forsberg, Personlig kommunikation, 3 maj 2021). Vidare förklarar Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) vikten av att uppgifterna vilka värderingsmodellerna grundar sig på är aktuella och riktiga, vilket David Tretton (2007) i sin forskning håller med om där han menar att bristen på kvalitativ eller föråldrad data kan leda till missvisande värderingar.
2
Lantmäteriet som tillsammans med Skatteverket arbetar med fastighetstaxeringen har initierat ett examensarbete för att undersöka om hanteringen av biarean ger en rättvisande bild gällande dess värdeinverkan och om den behöver hanteras på ett annorlunda sätt för att bättre kunna värdera småhusen vid fastighetstaxeringen.
Denna studie skrivs på uppdrag av Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi i Gävle med målet att ge underlag för att få bättre förståelse gällande biareans prispåverkan för småhus.
1.2 Syfte och mål
Syftet med denna studie är att undersöka om dagens hantering av biarean som är en del av värdefaktorn storlek, avspeglas rättvist eller om det finns ett behov av att se över och förändra hanteringen av biarean vid fastighetstaxeringen. Genom en
grundläggande undersökning av biareans prispåverkan ska materialet kunna användas för vidare analys om hur biarean ska hanteras vid fastighetstaxeringen.
Målet med studien är att genom en undersökning utforska om det går att påvisa att biareans storlek och användningssätt har en annorlunda prispåverkan på
småhusfastigheter än vad fastighetstaxeringen visar. Den ökade förståelsen för biareans värdepåverkan vid prisbildningen av småhus ska förhoppningsvis ge en tydligare bild över om det finns alternativa sätt vilka mer tillförlitligt väger in biareans värdeinverkan i taxeringsvärdet.
1.3 Frågeställningar
För att undersöka och få svar på om biareans storlek och användningssätt påverkar prisbildningen för småhus samt om redovisningen av dess värdeinverkan är korrekt, utreds följande frågeställningar:
1. Hur påverkar biareans storlek och användningssätt betalningsviljan för småhus?
2. Med hänsyn till resultatet från ovanstående fråga, redovisas värdeinverkan av biarean på ett korrekt sätt i fastighetstaxeringen eller bör den förändras?
3 1.4 Avgränsningar
I denna studie görs avgränsningar gällande det geografiska området som undersöks, vilken typ av fastighet samt typ av biarea. Studien innefattar bebyggda
småhusfastigheter med typkod 220. Det finns tyvärr ej möjlighet att utföra en rikstäckande undersökning eftersom insamling och analys av material innebär en tidsåtgång som sträcker sig utanför studiens ramar. Studien innefattar Gävle
kommun och detta på grund av personlig lokalkännedom och att arbetet genomförs i samarbete med Lantmäteriet i Gävle. Det finns flera olika typer av biarea men denna studie inriktas främst på källarutrymmets storlek och användningssätt. Detta av anledning att denna biarea kan användas som ett värdefullt utökat bostadsutrymme samt att övrig biarea kan vara svår att upptäcka vid endast enkla platsbesök,
fastighetsregister och satellitbilder.
1.5 Etiska aspekter och hållbar utveckling
I studiens resultat kommer känslig information som personnamn, adresser och fastighetsbeteckningar inte att redovisas. Privatpersonernas anonymitet kommer att skyddas i undersökningen genom att endast redovisa statistik och enkätsvar.
Undersökningen omfattar heller inga minderåriga då den är riktad mot
fastighetsägare vilka är över 18 år. Deltagandet är frivilligt vilket det informeras om på varje enkät.
Ekonomisk hållbarhet är ett av FN:s 17 globala mål vilket ingår i Agenda 2030 och är universal. Genom att bidra till ett mer tillförlitligt taxeringsvärde kan studien vara en bidragande del till den ekonomiska hållbarheten, om än endast i Sverige, i och med att samhället bygger på information från fastighetstaxeringen på ett flertal sätt. Fastighetstaxeringen kan dessutom tänkas användas inom ytterligare områden i framtiden.
4
2 Teoretisk bakgrund
För att få en djupare förståelse för ämnet finns i den teoretiska bakgrunden information om hur fastighetstaxering och fastighetsvärdering genomförs. För att förstå hur prisbildningen ser ut för småhus förklaras de prispåverkande faktorerna.
Även tidigare forskning med koppling till aktuell studie presenteras.
2.1 Fastighetstaxering för småhus
Det är Skatteverket som med hjälp av Lantmäteriet ansvarar för fastighetstaxeringen i Sverige och det är fastighetstaxeringslagen och fastighetstaxeringsförordningen som styr hur den ska genomföras. I 1 kap. 1 § FTL (SFS 1979:1152) står det vilka beslut som ska tas i samband med fastighetstaxeringen, beslut om fastigheten är
skattepliktig eller ej, en indelning i taxeringsenheter, den typ av taxeringsenhet det är och slutligen ska ett taxeringsvärde bestämmas. Dessa beslut fattas vid olika tillfällen beroende på vilken kategori av fastighet det handlar om och
fastighetsbeståndet får således nya taxeringsvärden vid olika år. I den här studien är det småhusenheter med typkod 220 som behandlas och hur fastighetstaxeringen går till för dessa förklaras av Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) på följande sätt.
Allmän fastighetstaxering som förkortas AFT, genomförs vart sjätte år för småhus.
När detta sker föregås det av ett omfattande arbete med att ta fram nya värderingsmodeller som ska användas för att bestämma taxeringsvärden. Alla fastigheter ska delas in i olika geografiskt avgränsade värdeområden för att ta hänsyn till att prisbildningen varierar för olika områden. Med hjälp av de framtagna
värderingsmodellerna åsätts sedan småhusen med taxeringsvärden.
Förenklad fastighetstaxering som förkortas FFT, genomförs även den vart sjätte år men utförs mellan två allmänna fastighetstaxeringar. En FFT genomförs på liknande sätt som den allmänna fastighetstaxeringen men med den stora skillnaden att det inte tas fram helt nya värdeområden. I stället används den senast skapade indelningen för de värdeområden från allmänna fastighetstaxeringen och de nya taxeringsvärdena bygger på uppgifter som redan finns i fastighetstaxeringsregistret.
Särskild fastighetstaxering som förkortas SFT, genomförs löpande under de år det inte genomförs någon av de ovanstående taxeringarna. Här är det endast de fastigheter som genomgått någon form av betydande förändring och de fastigheter som är nya eller ombildade som berörs.
5 2.1.1 Taxeringsvärdet
Målet är att ett taxeringsvärde ska motsvara 75 % av marknadsvärdet för fastigheten.
(Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019). Skatteverket (u.å.b) förklarar vidare att eftersom värderingen för fastighetstaxering utförs med massvärdering kommer inte varje enskilt taxeringsvärde motsvara exakt 75 % av marknadsvärdet. Dessutom är taxeringsvärdet kopplat till hur den genomsnittliga värdenivån såg ut på marknaden två år före taxeringsåret. Det året kallas nivåår och detta leder till att när en fastighet får sitt nya taxeringsvärde är det anpassat efter de marknadsvärden som gällde två år tidigare än taxeringsåret.
Användningsområdet för taxeringsvärden är brett och det används bland annat vid fastighetsvärdering, som information för banker inför belåning, försäkringsändamål men även inom fysisk planering. Eftersom taxeringsvärdet finns tillgängligt på ett enkelt sätt blir vikten av att taxeringsvärdena stämmer väldigt viktiga. Det är också av vikt för de som använder taxeringsvärdet att de är medvetna om vad det
representerar. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
2.1.2 Värderingsmodell för småhus
Den värderingsmetod som används vid fastighetstaxeringen i Sverige är i regel ortsprismetoden, men i stället för att värdera varje fastighet var för sig används massvärdering (Brunes, 2018). Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) utvecklar detta resonemang genom att förklara att modellerna som används vid
massvärderingen är ett resultat av de många olika egenskaper fastigheter har. Dessa vägs sedan ihop och resulterar i ett taxeringsvärde för den individuella fastigheten.
Ett värde som bestäms utifrån en stor mängd olika parametrar förklaras av Wigren (1986) och kallas för en hedonisk beräkningsteknik, Lantmäteriet och
Mäklarsamfundet (2019) förklarar att taxeringssystemet använder sig av en prisfunktion baserad på hedonisk beräkningsteknik för att lägga samman de olika egenskaper som härrörs till fastigheten. Parametrarna som används i en hedonisk prisfunktion skiljer sig åt där ena uppsättningen är områdesanknutna och den andra uppsättningen är knutna till den individuella fastighetens egenskaper. Den modell som används i Sverige har utarbetats på ett sätt som gör att prisfunktionen tar hänsyn till de parametrar som är knutna till den individuella fastigheten som exempelvis storleken, och värdeområdesindelningen tar hänsyn till de områdesanknutna faktorerna. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) skriver att eftersom den svenska modellen för fastighetstaxeringen är uppbyggd på detta sätt kan den förklaras som en två-stegsmetod. I det första steget analyseras fastighetsmarknaden utifrån värdepåverkande faktorer som anses finnas, detta genomförs för att kunna göra en indelning i värdeområden.
6
Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) diskuterar vidare gällande
värdeområden, vilka är de som tar hänsyn till den kanske mest värdepåverkande faktorn, läget. Att läget har stor betydelse för fastighetsvärdet är välkänt inom forskningen, och som Song och Knapp (2004) skriver i sin studie är värdet för småhusfastigheter högre i områden där det finns goda arbetstillfällen och service.
I det andra steget i metoden när alla värdeområden är fastställda ska varje värdeområde tilldelas en specifik värdenivå uttryckt med en så kallad nivåfaktor.
Utifrån dessa uppgifter kan sedan de andra enskilda fastigheternas taxeringsvärde inom värdeområdet fastställas genom att titta på dess unika beskaffenhet. Nedan beskrivs de olika värdefaktorerna som finns för tomtmark respektive byggnad.
(Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
2.1.2.1 Värdefaktorer tomtmark
Som nämnts tidigare ska det i varje värdeområde anges en normtomt utifrån värdefaktorerna som finns beskrivna i 12 kap. 3 § FTL (SFS: 1979:1152).
Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) utvecklar detta vilket beskrivs nedan.
Faktorerna används för att bestämma individuellt tomtmarksvärde för fastigheterna vilket ingår i taxeringsvärdet.
Storlek: Tomtmarkens totala areal ska anges i m². Avvikelsen i storlek för den enskilda fastigheten gentemot normtomten korrigeras. Intervallet som korrigeringen görs i är upp till dubbla storleken och ner till hälften av storleken mot normtomten.
Vatten och avloppsförhållanden: Anger på vilket sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Indelningen är i sex klasser där klass ett är den högsta vilket innebär att det finns kommunalt vatten och avlopp.
Fastighetsrättsliga förhållanden: Värdefaktorn anger och tar hänsyn till om fastigheten kan bilda egen fastighet eller om den inte kan det. I de fall tomtmarken inte är en egen fastighet men den kan bilda en, sänks värdet. Om tomtmarken inte kan bilda egen fastighet får den endast halva normtomtens värde.
Typ av bebyggelse: Indelningen sker i tre klasser. Dessa klasser är friliggande småhus där huset inte är sammanbyggt med annat hus. Radhus innebär att minst tre bostadsdelar är sammanbyggda på en rad. Kedjehus är hus som inte är något av de ovanstående, exempelvis hus där endast garage är sammanbyggda med varandra.
Beroende på vilken typ av bebyggelse det handlar om finns det olika faktorer i riktvärdesangivelsen som ska användas vid beräkningen.
7
Närhet till strand: Indelas i fyra belägenhetsklasser beroende på närheten till strand för tomtmarken.
• Klass 1 är fastigheter med egen strand och byggnaden får som mest ligga 75 meter från strandlinjen.
• Klass 2 är fastigheter utan egen strand med högst 75 meter till strandlinjen.
• Klass 3 är fastigheter utan egen strand med mellan 75 meter och 150 meter till strandlinjen.
• Klass 4 är övriga fastigheter som ej har strand eller ligger strandnära.
Den belägenhetsfaktor som gäller för aktuell fastighet multipliceras med tomtmarksvärdet.
2.1.2.2 Värdefaktorer byggnad
Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) finns det för varje värdeområde en SV-tabell och SO-tabell som tillsammans med värdefaktorerna gör det möjligt att beräkna ett taxeringsvärde, inom respektive värdeområde finns ett normhus att utgå ifrån. Värdefaktorerna för småhus finns beskrivna i 8 kap. 3 § FTL (SFS 1979:1152).
Dessa beskrivs nedan och används för att beräkna byggnadsvärdet för de individuella fastigheterna.
Storlek: Boarean tillsammans med biarean omräknas till byggnadens värdearea. I värdearean ingår hela boarean plus 20 % av den biarea som finns, det får dock maximalt uppgå till 20 m² biarea oavsett hur mycket det finns i byggnaden. För varje värdeområde finns det ett normhus som aktuell fastighet korrigeras emot med hjälp av SV-tabellen avseende värdearea. Detta värde är ett normerat värde i förhållande till normhuset inom varje värdeområde. För att omvandla detta värde till ett taxeringsvärde multipliceras detta med en för värdeområdet unik nivåfaktor.
Ålder: Värdeåret för en byggnad är normalt nybyggnadsåret men kan efter tillbyggnader eller ombyggnation av biarea till boarea, jämkas. Värdet från
uträkningen gällande storlek multipliceras med en faktor hämtad från SO-tabellen specificerad i riktvärdesangivelserna för värdeområdet. Denna tabell tar hänsyn till värdeåret och antal standardpoäng.
Standard: För att bestämma en byggnads totala standardpoäng ifylls en
deklarationsblankett av fastighetsägaren innehållande fem olika grupper där olika poäng tilldelas beroende på vad som anges. Dessa fem grupper är exteriör,
energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. Varje grupp har en maxpoäng och totalt kan en byggnad tilldelas 59 poäng.
Byggnadskategori: Delas upp i om det är friliggande hus, radhus eller kedjehus.
8
Fastighetsrättsliga förhållanden: Om enheten inte kan bilda egen fastighet ska det från det beräknade byggnadsvärdet göras ett avdrag på 25 %.
Värdeordning: Finns det flera hus på fastigheten ska det mest värdefulla huset vara i klass 1 och ges fullt värde medan resterande hus hamnar i klass 2. Värdet på de övriga husen ska reduceras från 30 % upp till 50 %. En anledning till mindre avdrag i värde för hus i klass 2 kan vara om det går att avstycka huset och bilda egen
fastighet av det huset.
Byggnadsvärdet bestäms utefter de beräkningar och korrigeringar som hänförs till respektive värdefaktor som beskrivs ovan beroende på den individuella fastighetens egenskaper. När tomtmarksvärdet och byggnadsvärdet läggs samman bildar det fastighetens totala taxeringsvärde. Det kan även vara aktuellt att korrigera taxeringsvärdet om det finns säregna förhållanden för en viss fastighet i form av exempelvis bullerstörningar. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
2.2 Fastighetsvärdering för småhus
Vid ägandet av en småhusfastighet kan det uppstå ett behov att värdera denna av olika anledningar. Värderingen kan utgöra underlag för exempelvis utökning av bostadslån eller det som är vanligast; Vid försäljning. Vid fastighetsvärdering är det däremot viktigt enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) att inledningsvis tydliggöra begreppen fastighet, värde och värdering.
Fast egendom är enligt Jordabalken 1 kap. 1 § (SFS 1970:994) jord indelad i fastigheter. En småhusfastighet enligt 2 kap. 2 § FTL (SFS 1979:1152) är ”en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer”. Småhusfastigheten behöver därmed inte vara ett permanentboende, utan sommarstugor är även dessa en småhusfastighet och innehar sedan 2015 samma typkod som permanentbostäder (Skatteverket u.å.c).
Vid användning av begreppet värde måste det tydliggöras vilken typ av värde som avses. Det är skillnad på exempelvis marknadsvärde och affektionsvärde och vid fastighetsvärdering gällande småhus är det termen marknadsvärde som används. Ett värde i en fastighet uppstår när den ger en nytta vilken tillfredsställer våra mänskliga behov. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
Termen värdering innebär enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019)
användandet av en värderingsmetod bestående av värdeteori och värderingsteori för att få fram ett värde som uttrycks i monetära termer, något som kan mätas
exempelvis i pengar. Den värderingsmetod som används som standard inom småhusfastigheter är ortsprismetoden.
9 2.2.1 Ortsprismetoden
Som nämnts ovan är ortsprismetoden den vedertagna värderings- och
analysmetoden för småhusfastigheter. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) förklarar att metoden innebär att lämpliga jämförbara försäljningar inom orten eller området väljs ut, analyseras och används sedan som underlag för att uppskatta ett marknadsvärde på aktuellt värderingsobjekt. Lämpliga och jämförbara försäljningar innebär att dessa jämförelseobjekt bör ha likvärdiga fastighetsanknutna egenskaper som storlek, standardpoäng, byggår och strandklass som värderingsobjektet. Det är även viktigt att filtrera efter bebyggelsetyp, typkod och upplåtelseform.
Eftersom köpen av jämförelseobjekten är genomförda vid olika tidpunkter krävs enligt Brunes (2018) att en prisutveckling appliceras för att kunna jämföra köpen och beräkna olika medeltal. Detta förklaras i detalj i avsnitt 2.2.3.
Med K/T-tal menas köpeskillingen dividerat med taxeringsvärdet. Den köpeskilling som ska användas är den med applicerad prisutveckling. För dessa K/T-tal per såld fastighet beräknas det sedan ett medelvärde som kan appliceras på
värderingsobjektets taxeringsvärde för att få fram en grund till ett marknadsvärde.
Utöver medeltalet för K/T-tal kan det användas ett medeltal för pris per
kvadratmeter vid en uppskattning av marknadsvärdet. Detta beräknas genom att dividera den omräknade köpeskillingen, inkluderad prisutvecklingen, med fastighetens kvadratmeter avseende boarea. Detta medeltal för kvadratmeter multipliceras sedan med värderingobjektets kvadratmeter avseende boarea.
(Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019).
Brown, Matysiak och Shepherd (1998) diskuterar i sin forskning gällande svårigheterna i uppgiften att uppskatta marknadsvärdet för småhus och andra fastigheter. Erfarenhet inom branschen i kombination med marknadskännedom är väldigt viktigt. Vid den slutgiltiga bedömningen av marknadsvärdet för en fastighet utförs vissa justeringar från resultatet från ortsprisanalysen förklarat ovan. Detta på grund av att värderingsobjektet skiljer sig från jämförelseobjekten då varje fastighet är unik. Värderingen utgår enligt ortsprisanalysen från ett flertal jämförelseobjekt och med erfarenhet kan avvikande egenskaper identifieras för att sedan kunna bedöma dess värdeinverkan. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019).
Definitionen av vad ett marknadsvärde är har enligt Lantmäteriet och
Mäklarsamfundet (2019) många olika definitioner både nationellt och internationell men deras lyder:
Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång
10
Teoretisk ska fastigheten säljas flera gånger till flera olika köpare med olika
preferenser och förutsättningar vid samma tidpunkt och det pris som fastigheten säljs flest gånger för, är det mest sannolika priset på marknaden.
2.2.2 Prispåverkande faktorer
På fastighetsmarknaden för småhus är det olika prispåverkande faktorer som styr prisbildningen. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) förklarar att dessa faktorer består av fyra olika kategorier vilka förklaras nedan.
Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer: Dessa faktorer innefattar den rådande situationen i samhället gällande politik, konjunktur och framtidsutblick.
Mark- och bostadspolitiken varierar och därmed varierar även dess inverkan på prisbildningen på fastighetsmarknaden. Nuvarande skatteregler och
finansieringslösningar ger exempelvis större eller mindre möjligheter för köparna på marknaden att investera i en fastighet vilket resulterar i en ökad eller minskad betalningsförmåga och betalningsvilja.
Läges och områdesanknutna faktorer: Tillgång till skolor, service och kommunikationer är sådana faktorer som påverkar prisbildningen av
småhusfastigheter. Områdets lokalisering i förhållande till exempelvis stadskärnan eller områdets karaktär ger även dessa en prispåverkan.
Fastighetsanknutna faktorer: Egenskaper gällande själva fastigheten och småhuset i sig påverkar ytterligare prisbildningen. Tomtens storlek och utformning men även småhusets boarea, biarea och skick är sådana faktorer som styr
prisbildningen på småhus.
Individanknutna faktorer: Den sista kategorin innebär faktorer som är individuella för varje köpare och detta kan innebära deras egen ekonomi och inkomst men även storleken på familjen i fråga. Finansieringsmöjligheterna varier för varje hushåll och är ännu en individuell prispåverkande faktor.
Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) är småhusets läge och de fastighetsanknutna faktorerna de som har störst betydelse för priset vid en
fastighetsvärdering och det finns ett flertal forskningsstudier som bekräftar detta.
Några studiers slutsatser för detta sammanfattas kort nedan.
Adair et al., (1996) undersökte i deras forskning en handfull faktorer för
småhusfastigheter för att se vilken prispåverkan dessa hade vid ett fastighetsköp.
Efter avslutad undersökning visade det sig att köparna ansåg att dess storlek och skick var de faktorerna som påverkade deras husköp till störst del.
11
Vidare undersökte Song och Knaap (2003) i en studie prispåverkande faktorer för småhus i Oregon, USA där de i sin tur hänvisar till Grether and Mieszkowski’s (1973) studie vilka diskuterade att antal rum, förekomsten av källare, småhusets byggnadskvalitet samt att det fanns garage, är sådana faktorer som påverkar småhuspriset i en stor omfattning. Resultatet från Song och Knaap’s (2003)
undersökning visar att faktorerna som är läges- och områdesanknutna spelar stor roll för marknadsvärdet på småhus. Det är tydligt från de olika studierna att läget är en viktig aspekt när det gäller köparens betalningsvilja men även att andra faktorer har en viktig roll. Sammanfattningsvis tyder dessa forskningsresultat på att det är relevant att vidare undersöka prispåverkan av förekomsten av källarutrymme.
2.2.3 Prisutveckling
Ett steg i ortsprisanalysen består av att göra köpesummorna i ortsprismaterialet jämförbara. I och med att köpen skett vid olika tidpunkter är det därmed viktigt att applicera en beräknad prisutveckling på köpen fram till en bestämd värdetidpunkt.
Prisutvecklingen beräknas på första urvalets material för vald tidsperiods ingång och utgångstidpunkt. Kvalitén på prisutvecklingen beror till stor del på antalet köp som ingår i analysen. För att få en hög kvalité på prisutvecklingen behövs därmed många köp på delmarknader där variationen på köpen är stora, färre krävs där den är mindre. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019).
Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) förklarar vidare att prisutvecklingen kan beräknas manuellt eller genom att använda ett fastighetsprissystem. Båda
tillvägagångssätten ger samma resultat. Målet är att beräkna en pristrend för vald tidsperiod med ortsprismaterialet som underlag. Genom att utföra en
regressionsanalys beräknas en regressionslinje. För att beräkna denna skapas först ett punktdiagram där köpedatum förs in på x-axeln och K/T-talet eller pris per
kvadratmeter för vardera köp på y-axeln. Regressionslinjen beräknas sedan
matematiskt med hjälp av den minsta kvadratmetermetoden, vilket innebär att linjen placeras från vardera punkt med så liten avvikelse som möjligt. Lutningen på
regressionslinjen kan antingen vara positiv eller negativ i de fall en prisutveckling skett. Positiv lutning innebär en prisökning och motsatsvis innebär en negativt lutande regressionslinje en prissänkning. Vid användandet av en regressionslinje kan man i vald programvara lägga in trendbrott om prisutvecklingen ej antas varit linjär inom tidsperioden. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019).
12
För att beräkna prisutvecklingen utifrån regressionslinjen, avläses värdet vid ingång samt utgång på vald tidsperiod. Differensen mellan dessa två värden divideras sedan med ingångsvärdet och resulterar sedan i den procentuella prisutvecklingen för tidsperioden. För att beräkna den procentuella prisutvecklingen månadsvis divideras således hela prisutvecklingen på antal månader som tidsperioden består av om denna anses vara linjär. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2019).
För varje jämförelseobjekt vars köpesumma ska omräknas till vald värdetidpunkt, beräknas antal månader från köpedatum till värdetidpunkt. Dessa månaders
prisutveckling vilket resulterar i en prisökning eller prisminskning adderas sedan till köpesumman och den är därmed omräknad till värdetidpunkten. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
2.2.4 Nyckeltal
För att det ska vara möjligt i en ortsprisanalys att jämföra de olika försäljningarna med varandra måste dessa i sin tur göras jämförbara enligt Brunes (2018). För att göra dem jämförbara används olika nyckeltal beroende på vad som anses passa bäst för den aktuella situationen. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) förklarar att för köp som skiljer sig åt behöver köpeskillingen normeras med exempelvis
köpeskillingskoefficienten eller boarean vilket då bildar nyckeltalen K/T-tal respektive pris per kvadratmeter.
2.2.4.1 Köpeskillingskoefficienten
Köpeskillingskoefficienten är kvoten av köpeskillingen och taxeringsvärdet (K/T) enligt Brunes (2018). Genom att använda K/T-talet tas det hänsyn till flera prispåverkande faktorer eftersom det är taxeringsvärdet som används och detta innehåller en mängd uppgifter om fastigheten. SCB (u.å) förklarar detta nyckeltal som det överpris som köparen betalat för fastigheten gentemot taxeringsvärdet. Då alla fastigheter har ett taxeringsvärde som är relativt lättåtkomligt används K/T-talet ofta vid olika värderingssituationer. SCB (u.å) fortsätter förklara att eftersom
taxeringsvärdet innehåller flera prispåverkande faktorer krävs det inte lika många jämförelseobjekt som exempelvis när nyckeltalet pris per kvadratmeter används.
2.2.4.2 Pris per kvadratmeter
Genom att dividera köpeskillingen med småhusets boarea erhålls nyckeltalet pris per kvadratmeter. Detta nyckeltal tar ej hänsyn till flera prispåverkande faktorer vilket K/T-talet gör då endast faktorn boarea används för att normera köpeskillingen.
Detta nyckeltal tar ingen hänsyn till biareans förekomst. (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet, 2019).
13 2.3 Tidigare forskning
De olika egenskaperna för en småhusfastighet samspelar och bygger tillsammans upp ett värde, vilket visar sig på betalningsviljan som finns på fastighetsmarknaden. För att få en förståelse för hur detta fungerar studerades bland annat vetenskapliga artiklar vilka behandlar fastighetsvärdering och fastighetstaxering. Forskningen är begränsad inom ämnet biareans prispåverkan på småhus och med anledning av detta har forskning kring närliggande ämnen och andra värdepåverkande faktorer även studerats. Kunskap om de andra värdepåverkande faktorer kan bidra till en bättre förståelse när det gäller biareans värdepåverkan vilket denna studie avser att undersöka.
Att en varas pris eller värde är uppbyggd av olika variabler är något som Rosen (1974) skriver om redan 1974 i sin välciterade artikel. Dessa hedoniska funktioner, vars olika variabler utmynnar i ett värde, tar inte hänsyn till utbud och efterfrågan vilket är något som måste beaktas när de används i syfte att få fram marknadsvärden för fastigheter. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) utvecklar detta vidare med att förklara att deras hedoniska prisfunktion endast används med variabler vilka har en tydlig koppling till fastigheten. För att fånga upp utbud och efterfrågan används värdeområden där nivån för värdet har tagit hänsyn till områdets
popularitet. Trots att Rosens forskning är över 40 år gammal menar Greenstone (2017) att den fortsätter vara relevant. Dagens forskning utgår än i dag från Rosens modeller gällande utvecklandet av nya metoder med syfte att fånga upp efterfrågan för olika varor.
Läget som prispåverkande faktor har det forskats om ett flertal gånger där några forskningar redan nämnts ovan. Adair et al. (1996) utvecklar ytterligare i sin artikel att en fastighetsvärderare värderar läget aningen högre jämfört med köparna på marknaden. I sin forskning anger inte Adair et al. (1996) vilken typ av
bostadsutrymme som anses viktigast från köparnas perspektiv, vilket är av betydelse för denna studie då det är biareans prispåverkan som ska utredas. Wilhelmsson (2008) studerar prispåverkan av byggnaders ålder och underhåll. Resultatet av denna studie visar på att genom att underhålla byggnaden blir den negativa effekten av byggnadens ålder inte lika stor. Vidare förklaras att det finns en till viktig aspekt att ta hänsyn till, vilket Wilhelmsson kallar för “vintage-effekten”, vilket syftar till att om området har en speciell karaktär som är typisk för en viss tidsepok, kan värdet variera kraftigt, vilket leder tillbaka till lägets stora betydelse.
14
Eftersom taxeringsvärdet bestäms genom massvärdering av fastigheterna där
värdefaktorerna som beskrivs ovan ligger till grund för hur de enskilda fastigheterna värderas, är det av stor vikt att de värdepåverkande faktorerna avspeglas på rätt sätt i taxeringsvärdet (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019). Tretton (2007) menar i sin forskning att för att kunna effektivisera värderingen och göra den mer
självgående med hjälp av värderingsprogram måste uppgifterna vara av hög kvalité, han förklarar vidare vikten av att uppgifterna måste vara öppna och förståeliga för allmänheten för att det ska finnas förtroende för det slutliga värdet.
Garcia et al. (2008) har i sin forskning utvecklat ett värderingsprogram som med hjälp av artificiella neuronnät, som betyder självlärande algoritmer, tillsammans med geografiska informationssystem kan få fram värden som stämmer bra överens med verkligheten. Garcia et al. (2008) fortsätter förklara att programmet inte är färdigt utan det ska utvecklas med fler parametrar för att se om programmet själv kan känna av värdet av fler värdefaktorer. För att det ska fungera måste uppgifterna i
databaserna vara riktiga och tillgängliga för programmet. Det här är intressant för detta arbete eftersom målet är att komma fram till hur biarean påverkar värdet och om dess kvalité och användning redovisas korrekt i taxeringsvärdet, det är svårt för programmen att sätta värden på hur marknadens betalningsvilja är för biareans storlek eftersom endast en viss del av den beaktas vid fastighetstaxeringen.
2.3.1 Tidigare examensarbeten
Det har utöver vetenskapliga artiklar skrivits examensarbeten som behandlar olika prispåverkande faktorer. Från Högskolan i Gävle har bland annat ett arbete skrivits vilket behandlar prispåverkan gällande förekomsten av swimmingpool för småhus i del av Gävle kommun. Detta examensarbete skrivet av Jones och Sjölund (2020) använder sig av en ortsprisanalys tillsammans med intervjuer med fastighetsmäklare i sin undersökning. Med hjälp av ortsprisanalysen visar deras resultat att det finns en positiv prispåverkan gällande förekomsten av swimmingpool inom det större området i Gävle kommun men att denna varierar inom de specifika områdena inom kommunen som de valt att undersöka vidare. De förklarar även att prispåverkan beror på swimmingpoolens skick samt småhusets läge. Jones och Sjölund (2020) poängterar i sin studie att då det inte är obligatorisk att fylla i förekomsten av swimmingpool i fastighetsdeklarationen kan det innebära att taxeringsuppgifterna inte är tillförlitliga.
15
3 Metod
För att kunna besvara frågan om hur biarean påverkar värdet för småhusfastigheter var metodvalet av yttersta vikt. Enligt Paulsson (2020) ska metoden som väljs för studien kunna leda till en stor mängd resultat som gör att det finns tillräckligt med data för en tillförlitlig analys. Enligt Lund (2012) är det bra vid en undersökning av en komplex forskningsfråga att kombinera både kvalitativa och kvantitativa metoder.
Genom denna kombination kunde en bättre helhet för studien uppnås.
För att förstå människors resonemang kring något är en kvalitativ undersökning något som Trots och Hultåker (2016) rekommenderar. De metoder som valdes för studien var både positivistiska och idealistiska. En enkätundersökning innehållande både kvalitativa och kvantitativa frågor tillsammans med en ortsprisanalys med kvantitativ data förväntades ge tillräcklig information för att tydligt se sambandet mellan betalningsviljan för småhus med biarea gällande dess storlek och
användningssätt. Metodavsnittet är uppdelat på de två olika metoderna som används i undersökningen för att tydligt förklara arbetsprocesserna.
3.1 Ortsprisanalys – datainsamling och bearbetning Detta avsnitt redogör för arbetsgången för den ortsprisanalys som genomförts i studien. Syftet med ortsprisanalysen var att med hjälp av det ortsprismaterial som fanns tillgängligt undersöka hur förekomsten av biarea påverkar prisbildningen på fastighetsmarknaden. För att kunna undersöka hur värdet på fastigheter påverkas av förekomsten av biarea har kvantitativ data samlats in och bearbetats på det sätt som beskrivs nedan.
Som nämnts under avsnitt 1.1 kan biarea bestå av ett flertal olika utrymmen men fastighetsregistret specificerar inte vilken typ av biarea småhuset består av. Detta medför att det i ortsprismaterialet endast redovisas biareans totala storlek i m².
Den redovisade biarean i ortsprismaterialet överstiger i vissa fall boarean och i dessa fall kan det antas att det utöver källarutrymmet exempelvis finns garage som nås inifrån eller en inglasad altan. Denna aspekt har studien inte haft möjlighet att ta hänsyn till och har därmed behandlat hela biarean som källarutrymme. Detta medför en osäkerhet i insamlingen men bedöms för resultatet ha liten inverkan.
16
Ortsprismaterialet delades in i fyra olika typer av småhus:
• Småhus utan biarea
• Småhus med biarea i form av annan biarea än källarutrymme
• Småhus med biarea i form av källarutrymme
• Småhus med biarea i form av källarutrymme tillsammans med annan typ av biarea.
3.1.1 Första urval och gallring
För att utföra en ortsprisanalys behövdes en lista över samtliga köp av friliggande småhus inom Gävle kommun. Denna lista tillhandahölls av Lantmäteriet efter förfrågan och studien har undersökt köp från 2019-01-01 till 2021-04-01.
Anledningen till det valda tidsintervallet var att det skulle finnas en tillräckligt stor mängd material och uppgifterna skulle baseras på samma taxeringsår. År 2018 uteslöts på grund av osäkerheten gällande när det nya taxeringsvärdet låg till grund för det redovisade K/T-talet. Ortsprismaterial kan även tas fram från
fastighetsprissystemet UC bostadsvärdering. Det som skiljer listan som tillhandahölls från Lantmäteriet gentemot en från fastighetsprissystemet UC bostadsvärdering, är att Lantmäteriet manuellt kontrollerat köpen för att notera “ej jämförbart köp” vid exempelvis försäljningar som avser köp där det finns intressekonflikt. Denna lista från Lantmäteriet innebar en mindre osäkerhet gällande tillförlitligheten på jämförbara köp för ortsprisanalysen. Listan innehöll köp utefter följande kriterier:
• Köp mellan 2019-01-01 och 2021-04-01
• Friliggande småhusfastigheter med typkod 220
• Endast lagfartsköp
Ytterligare gallringar i listan i detta stadie var utöver de som kategoriserats som “ej jämförbart köp” även de med ett K/T-tal under 1,1. Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2019) bör K/T-tal mellan 1,01 och 3,0 användas men de poängterar att detta beror på hur stark marknaden är. Fastighetsmarknaden i Gävle är enligt Svensk Mäklarstatistik (2020) stark med stor efterfrågan och därmed har K/T-tal under 1,1 tagits bort och i detta stadie har inget högsta K/T-tal beaktats.
3.1.1.1 Prisutveckling i ortsprisanalysen
För studien valdes fastighetsprissystemet UC bostadsvärdering för maskinell uträkning av en regressionsanalys i Gävle kommun för friliggande småhus under tidsperioden 2019-01-01 till 2021-04-01 med kriterierna som tidigare nämnts i avsnitt 3.1.1. Detta resulterade i ett ortsprismaterial på 793 köp visade i Fig. 1.
17
Figur 1. K/T-tal för köp inom Gävle kommun från 2019-01-01 till 2021-04-01 med beräknad regressionslinje. Hämtad 2020-04-01 från UC bostadsvärdering.
Utefter diagrammet i Fig. 1 kunde sedan prisutvecklingen beräknas. K/T-talet på regressionslinjen avlästes vid tidsperiodens ingång och utgång till 1,53 respektive 1,75.
= (1,75 - 1,53) /1,53 = 14,379 %
Uträkningen ger därmed med hjälp av regressionslinjen en procentuell ökning på 14,4 % för vald tidsperiod vilken består av 27 månader. Detta ger en prisutveckling på 6,4 % per år. Efter jämförelse med resultat från Statistiska centralbyrån,
fortsättningsvis SCB, (2019) för Gävle kommun vilket visade en ökning på 5 % från 2018-2019 ger detta en indikation att resultatet för studiens prisutveckling är rimlig.
För att beräkna prisutvecklingen för varje jämförelseobjekt med största noggrannhet valdes det att omräkna köpesummorna med prisutvecklingen per dag. Detta
resulterade i en prisökning per dag med 0,0175 % och denna applicerades sedan på samtliga köp och därefter beräknades även nytt K/T-tal och pris per kvadratmeter baserarat på prisutvecklingen. Värdetidpunkten var 2021-04-01. Se metod för applicering av prisutveckling i Fig. 2 nedan.
Figur 2. Beräkningsexempel på applicering av prisutveckling.
18 3.1.2 Andra urval och gallring
För att ortsprisanalysen i denna studie skulle bidra med information som behövdes för att kunna fokusera på biareans prispåverkan krävdes det att ortsprismaterialet gallrades ytterligare. Detta för att få de köp av småhus vilka används som grund till studien tillräckligt homogena. Spridningen för de fastighetsanknutna egenskaperna kan således ej vara för stora och vissa behövde därmed begränsas. Begränsningarna inom respektive egenskap var följande:
• Boarea 61-200 m²
• Standardpoäng 24-40
• Tomtstorlek upp till 7000 m²
Parametern värdeår har ej tilldelats en begränsning i denna ortsprisanalys. Detta för att spridningen avseende värdeåret var jämnt fördelad och att eventuell avgränsning hade resulterat i ett mindre ortsprismaterial. Största andelen av ortsprismaterialet över Gävle kommun innefattade småhus vars belägenhet ej var strandnära. Då närhet till strand anses vara en stark prispåverkande faktor enligt Lantmäteriet och
Mäklarsamfundet (2019) har därmed enbart småhus vilka ej är strandnära inkluderats i ortsprismaterialet efter andra urvalet.
Efter gallringen i andra urvalet fanns det 567 småhus kvar, se bilaga A. Dessa var jämförbara i och med appliceringen av prisutvecklingen och gallringen i enighet med ovanstående kriterier.
3.1.3 Standardavvikelse
Standardavvikelse är inom statistiken ett mått som beskriver spridningen på observerade värden från det aritmetiska medelvärdet, hädanefter benämnt medelvärdet. Efter gallringen i andra urvalet beräknades standardavvikelsen för ortsprismaterialets K/T-tal för att upptäcka eventuella avvikelser och gallra bort dessa.
En standardavvikelse kan beräknas för olika konfidensnivåer där 1 standardavvikelse (σ) = en konfidensnivå på 68,3 % och 2 standardavvikelser (2σ) = en konfidensnivå på 95,4 %. Vid en normalfördelad kurva innebär 1 standardavvikelse att 68,3 % av alla observerade värden befinner sig inom + - 1 standardavvikelse från medelvärdet.
Vidare förklarat innebär 2 standardavvikelser att 95,4 % av alla observerade värden befinner sig inom + - 2 standardavvikelser från medelvärdet. (Mårtensson et al., 2017).
19
För att beräkna standardavvikelsen behövs de observerade värdena (x), medelvärdet för de observerade värdena (x̅) och slutligen antal observerade värden, så kallat populationen (N). I det fall endast ett urval av populationen, så kallat stickprov, tagits med i undersökningen, ska n-1 användas.
Inledningsvis beräknas skillnaden mellan varje observerat värde och medelvärdet.
Dessa skillnader kvadreras och samtliga adderas sedan. Summan divideras därefter med antalet observationer i populationen. Slutligen beräknas kvadratroten på ovanstående enligt nedanstående ekvation. (Mårtensson et al., 2017).
σ=√∑(𝑥−x̅)²
𝑁
Vid en hög standardavvikelse innebär detta att något eller några köp avviker kraftigt från de resterande. Efter samtal med Lantmäteriet rekommenderades det att en ytterligare gallring av materialet utförs gällande standardavvikelsen för att utesluta påverkan från extremvärden.
Standardavvikelsen inom vardera storleksgrupp, vilka förklaras senare i avsnitt 3.3.1, för de 567 köp från andra urvalet beräknades för att kontrollera spridningen.
Inom storleksgrupp 1, 2 och 3 ansågs standardavvikelsen vara hög och genom att i ett punktdiagram observera vardera köps K/T-tal baserat på den omräknade köpesumman, kunde ytterligare åtta köp gallras bort på grund av extremvärden.
Efter detta innehöll ortsprismaterialet 559 köp av småhusfastigheter inom Gävle kommun vilka ansågs vara tillräckligt jämförbara för att kunna utföra önskad analys av ortsprismaterialet.
3.2 Enkätundersökning – datainsamling och bearbetning En del av den empiriska datamängden i undersökningen kommer från
enkätundersökningen som genomfördes där 266 fastigheter. Enkätundersökningen utfördes för att kunna ta reda på de för studien aktuella fastighetsägarnas
resonemang och bedömning av hur biarean påverkade deras betalningsvilja vid köpet.
3.2.1 Första urval och gallring
Genom att använda fastighetsprissystemet UC bostadsvärdering togs ett ortsprismaterial fram för nio olika områden inom Gävle kommun innehållande försäljningar från 2010-01-01 till 2021-03-30. För studiens specifikt framtagna områden tillsammans med följande parametrar kunde ett ortsprismaterial tas fram vilket låg till grund för enkätundersökningen.
20
• Försäljningar från prisdatabasen
• Försäljningsdatum 2010-01-01 till 2021-03-30
• Upplåtelseform lagfart
• K/T-tal över 1,1 för att eliminera köp med intressekonflikt samt friköp av tomträtter
• Bebyggelsetyp friliggande
• Typkod 220 småhusenhet, bebyggd
Dessa sökningar för de nio olika områdena resulterade i ett varierat antal försålda fastigheter bestående av småhus både med och utan biarea, där biarean i vissa fall bestod av källarutrymme och i andra fall av annan biarea som exempelvis inglasad altan. En betydligt längre tidsintervall jämfört med den i ortsprisanalysen valdes för att få tillräckligt stort jämförelsematerial då enkätundersökningen inte omfattade hela Gävle kommun utan endast mindre områden.
Gävle kommun har som andra kommuner i landet en del fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträtt vilket är en nyttjanderätt, medför en viss prispåverkan på småhusmarknaden och fastigheter upplåtna med tomträtt har av denna anledning uteslutits från denna studie för att mer tillförlitligt kunna jämföra de olika köpen i ortsprismaterialet. (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet, 2019).
Ett icke slumpmässigt, strategiskt urval gjordes inför enkätundersökningen för att få fram homogena fastigheter inom varje område vilka ingick i undersökningen. De olika områdena som valdes ut bestod av ett helt värdeområde eller en del av ett värdeområde som används inom fastighetstaxeringen. Detta med anledning av att inom respektive område anses prisbildningen ske på ett likvärdigt sätt och innebar därmed att fastigheterna som valdes ut var homogena gällande den aspekten. Vissa värdeområden var för stora och endast del av dessa ansågs därmed behövas i undersökningen för att få tillräckligt med ortsprismaterial. De värdeområden som valdes ut var jämnt spridda runt Gävles stadskärna för att få en bred uppfattning om hur biarean påverkar betalningsviljan i de olika områdena. De nio områdena som valdes ut visualiseras i Fig. 3 och nedan presenteras områdenas övergripande karaktär:
21
Figur 3. Karta över utvalda områden i enkätundersökningen. Hämtad 2020-05-24 från Google Maps.
Område 1 Varva: Området består av fastigheter belägna i den centrala delen av värdeområdet 2180037. Efter platsbesök konstaterades det att fastigheterna i området var likvärdiga och därmed jämförbara. Majoriteten av småhusen består av enplanshus med källarutrymme där övriga inte har någon biarea. Området är beläget i Gävles norra del med lugna gator och närhet till natur. Åldersspannet för husen i området sträcker sig från 60-talet till 80-talet där merparten är byggda på 60-talet.
Område 2 Stigslund: Detta område består av del av värdeområde 2180078 vilket bestod av många tomträtter vilket medförde komplikationer vid urvalet. De småhus som slutligen valdes inom område 2 var belägna i ett samlat bostadsområde i Gävles norra del. Området har lugna gator och närhet till natur och småhusen varierade vad gäller årtal, dess utseende samt förekomsten av biarea i form av källarutrymme.
Område 3 Sätra: Detta område innefattar hela värdeområdet 2180036 vilket resulterade i en stor mängd småhus vilka var väl lämpade för studien. Området är beläget i Gävles norra del med lugna gator och närhet till natur. Nästintill samtliga småhus är byggda på 60- och 70-talet vilket var positivt för enkätundersökningen.
Småhusen varierade gällande förekomsten av biarea i form av källarutrymme.
