EXAMENSARBETE
CIVILINGENJÖR, SAMHÄLLSBYGGNAD
FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Skärpta krav på amortering och effekterna på Stockholms
bostadsmarknad
Henrik Ek
Sofia Fjelkestam
KTH
SKOLAN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
Bachelor of Science thesis
Title Tightened requirement for amortization and the effects on the Stockholm housing market Authors Henrik Ek, Sofia Fjelkestam
Department School of architecture and built environment TRITA number TRITA-ABE-MBT-18256
Supervisor Inga-Lill Söderberg
Keywords Amortization requirement, debt, housing prices, Stockholm
Abstract
In the last few decades there has been a faster increase in household debts than household income, which meant a rising debt ratio. An excessive debt ratio represents a high risk not only for individual households and banks, but also for macroeconomic developments and financial stability. Because of this Sweden implemented a tightened amortization requirement on housing loans for households with high debt ratios. The legislation was created by
Finansinspektionen and implemented on March 1, 2018.
The purpose of this work is to analyze the tightening of the amortization requirement and how it will affect the housing market in Stockholm. This has been done with interviews of
representatives from different sectors on the market.
The most important issues examined were which effects will be most prominent from the requirement, which demographics it will affect and whether the regulation is a good measure.
It turns out that the amortization requirement is likely to lower debt in the country, which is the desired effect from Finansinspektionen. Critics against the legislation claims that
alternative measures are better with the argument that the same effect can be achieved without the negative consequences of the increased amortization requirement. Alternative measures are more general changes in the housing market instead of a single legislation on mortgage loans. The new amortization requirement appears to be Finansinspektionens’ best available option to stabilize the Swedish debts. However, there are other measures that would have been better alternatives for achieving the same effect.
Acknowledgement
This study has been our Bachelor thesis in Civil Engineering and Urban management at Royal Institute of Technology in Stockholm. We would like to express our sincere gratitude to our supervisor Inga-Lill Söderberg, who came with constructive criticism and guidance during the course of the work and to Cecilia Hermansson for advice on the subject. We also want to give thanks to all those who participated in interviews, Arturo Arques, Linda Jonsson, Michael Skytt, Håkan Larsson, Maria Wallin Fredholm, Johan Hansing, Peter Englund and Thomas Eisensee.
Finally, we would also like to thank our seminar group that contributed with comments.
Stockholm, June 2018 Henrik Ek & Sofia Fjelkestam
Examensarbete
Titel Skärpta krav på amortering och effekterna på Stockholms bostadsmarknad Författare Henrik Ek, Sofia Fjelkestam
Institution Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18256
Handledare Inga-Lill Söderberg
Nyckelord Amorteringskrav, Skuldsättning, bostadspriser, Stockholm
Sammanfattning
Hushållens skulder har under det senaste decenniet ökat fortare än vad hushållens inkomster gjort vilket inneburit en stigande skuldkvot. En alltför hög skuldkvot innebär en stor risk för enskilda hushåll och banker men också för den makroekonomiska utvecklingen och den finansiella stabiliteten. Därför införde Finansinspektionen 1 mars 2018 ett skärpt
amorteringskrav som innebär ett ökat krav på amortering vid nya bolån för hushåll med höga skuldkvoter.
Syftet med detta arbete är att analysera det skärpta amorteringskravet och hur det kommer att påverka bostadsmarknaden i Stockholm. Detta har genomförts med intervjuer av
representanter från olika sektorer på marknaden.
De viktigaste frågorna som undersökts var vilka effekter av det skärpta amorteringskravet som kommer att vara tydligast, vilken demografi det kommer påverka och huruvida regleringen är en bra åtgärd. Det visar sig att amorteringskravet sannolikt kommer sänka skuldsättningen i landet, vilket är en önskad effekt från Finansinspektionens sida. Kritiker mot kravet menar att alternativa åtgärder är bättre med motiveringen att det går att nå samma effekt utan de negativa konsekvenser det skärpta amorteringskravet för med sig. De
alternativa åtgärderna handlar om mer övergripande förändringar på bostadsmarknaden istället för en enskild reglering på bolånen. Det skärpta amorteringskravet verkar vara det bästa alternativet Finansinspektionen till förfogande för att stabilisera svensk ekonomi, men det finns andra åtgärder som hade varit ett bättre alternativ för att uppnå samma effekt.
Förord
Det här arbetet har varit vårt kandidatexamensarbete på Civilingenjör Samhällsbyggnad, Kungliga Tekniska högskolan. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Inga-Lill Söderberg som kommit med konstruktiv kritik och vägledning under arbetets gång och till Cecilia Hermansson för råd inom ämnet. Vi vill även tacka alla som ställt upp på intervju, Arturo Arques, Linda Jonsson, Michael Skytt, Håkan Larsson, Maria Wallin Fredholm, Johan Hansing, Peter Englund och Thomas Eisensee.
Slutligen vill vi även tacka vår seminariegrupp som bidragit med synpunkter.
Stockholm, juni 2018
Henrik Ek & Sofia Fjelkestam
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Syfte 2
1.2 Frågeställningar 2
1.3 Avgränsningar 3
1.4 Val av metod 3
2. Bakgrund 4
2.1 Bostadsägande 4
2.2 Hög skuldsättning 4
2.2.1 Anledning till hög skuldsättning 4
2.2.2 Risker med hög skuldsättning 4
2.3 Amorteringskrav 5
2.3.1 Hur amorteringskravet fungerar 5
2.3.2 Konsekvenser efter införandet av amorteringskravet 2016 6
2.4 Bostadsmarknadens prisförändring 7
2.5 Blancolån 8
3. Litteraturstudie 9
4. Teori 11
4.1 Teoretisk bakgrund 11
4.1.1 Konsumtionsteori 11
4.1.2 Tobin´s Q 13
4.2 Hypotes 13
5. Metod 14
5.1 Tillvägagångssätt 15
6. Resultat 16
6.1 Effekter av det skärpta amorteringskravet 16
6.1.1 Hushållens skuldkvot och amorteringsbeteende 16
6.1.2 Förändringar i bolånemarknad 17
6.1.3 Efterfråge- och utbudsförändring på bostadsmarknaden 17
6.2 Påverkad demografi 18
6.3 Motiveringen till amorteringskravet och alternativa åtgärder 20
7. Analys 22
8. Slutsats 26
8.1 Begränsningar 26
8.2 Förslag till vidare forskning 27
Referenser 28
Intervjuer 29
Intervjuguide 30
1
1. Inledning
Utvecklingen på bostadsmarknaden har en stor inverkan på ett lands ekonomi.
Bostadsmarknadens stigande priser kan ge en bostadsägare ett ökat finansiellt utrymme vilket leder till ökad konsumtion som främjar den ekonomiska utvecklingen. Bostadsmarknaden kan också påverka ekonomin negativt. Stigande bostadspriser leder till en ökad skuldsättning och vid störningar, som till exempel kraftigt höjda räntenivåer, kan låntagare få problem med återbetalning och konsumtionen kan därmed sjunka (Bergendahl, Hjeds Löfmark, Lind, 2015;
Båvall, Forsström, 2017).
Hushållens skulder har ökat relativt snabbt under de senaste 10 åren. Svenska hushålls totala skulder har under dessa år ökat från cirka 2 100 till nästan 3 900 miljarder kronor
(Finansinspektionen, 2017). Skulderna har ökat fortare än vad hushållens inkomster gjort vilket innebär en stigande skuldkvot. Uttrycket skuldkvot är kvoten mellan inkomst och skulder. Skuldkvoten i Sverige är historiskt och internationellt sett hög och förväntas stiga de närmaste åren om ingen åtgärd vidtas. Hushållens totala skulder som andel av årlig disponibel inkomst har stigit från 91 % 1995 till 177 % 2015 (Holmberg, 2016). Samtidigt har hushållens ränteutgifter som andel av den disponibla inkomsten aldrig varit lägre som ett resultat av det låga ränteläget. Skuldkvoten är som högst i landet i Stockholm på grund av de höga
bostadspriserna som kräver stora lån (Finansinspektionen, 2018).
En alltför hög skuldkvot innebär en stor risk för enskilda hushåll och banker men också för den makroekonomiska utvecklingen och den finansiella stabiliteten. Anledningen är att hushåll med höga skuldkvoter är känsliga för ökade räntor eller inkomstbortfall eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än vad hushåll med lägre skuldkvot påverkas (Finansinspektionen, 2017). Höga skulder tillsammans med stigande bostadspriser gjorde konjunkturnedgångarna under finanskrisen 2008 värre. Tidigare har man sett att i första hand är det högt belånade hushåll som ändrar sin konsumtion vid störningar. För att inte riskera att göra en framtida konjunkturnedgång värre är det därför viktigt att reglera hushållens
skuldsättningsgrad (Hedlund, Joelsson Svenn, 2016). Av hushållens totala skulder utgör bolån ungefär 82 %. Bolånen är därför viktiga att utreda när man ska analysera hushållens skulder och riskerna de medför (Finansinspektionen, 2017b).
1 juni 2016 infördes ett amorteringskrav i ett försök att dämpa skuldsättningen bland svenska medborgare. Kravet innebär enligt Finansinspektionen (2017c) att nya bostadslån ska
amorteras ner till 50 % av bostadens marknadsvärde. Bolån med en belåningsgrad på 50-70 % ska amorteras med minst 1 % år och bolån med belåningsgrad på över 70 % ska amorteras med 2 % per år tills belåningsgraden når 70 %. Bostaden får värderas om vart femte år.
1 mars 2018 införde Finansinspektionen en skärpt version av amorteringskravet. Detta för att vidare bromsa skuldsättningen hos befolkningen. Det skärpta amorteringskravet medför, som tidigare, krav på att nya bolån ska amorteras ner till 50 % men även att alla nya bolånetagare som lånar över 4,5 gånger sin bruttolön ska amortera 1 % mer av bolånet per år än vad de tidigare hade behövt (Finansinspektionen, 2017c). Effekten av det skärpta amorteringskravet kommer vara tydligast i Stockholm eftersom det är vanligast att man överstiger gränsen där.
Figur 1 nedan visar vilken amortering ett bolån får beroende på låntagarens belåningsgrad och
2 skuldkvot. Det skärpta amorteringskravet är i figuren den streckade horisontella linjen. De gula prickarna representerar enskilda bolån.
Figur 1, Illustration av hur amorteringskravet fungerar, källa: Finansinspektionen, 2017b
Finansinspektionen motiverade införandet av amorteringskravet med att högt skuldsatta
hushåll vid ökade räntenivåer eller inkomstbortfall kan minska sin konsumtion i högre grad än lägre skuldsatta hushåll. Hushåll med hög skuldkvot har större del av sin inkomst bunden till att betala räntor på bolån. Sker det en negativ förändring av hushållets ekonomi har de med hög skuldkvot en sämre förmåga att bibehålla sin konsumtionsnivå. Detta skulle enligt Finansinspektionen (2017) minska Sveriges ekonomiska tillväxt och kunna förstärka en eventuell konjunkturnedgång.
1.1 Syfte
Syftet med detta arbete är att analysera det skärpta amorteringskravet och hur det kommer att påverka bostadsmarknaden i Stockholm. Stockholms bostadsmarknad är vald eftersom det är den svenska marknad där amorteringskravet förväntas ha störst effekt.
Det finns flera rapporter inom området från dels Finansinspektionen och från kritiker till kravet som ofta är ensidiga. Målet med det här arbetet är att ge en sammanställd bild av det skärpta amorteringskravets påverkan baserat på ståndpunkter som representanter från olika sektorer på marknaden har.
1.2 Frågeställningar
● Vilka effekter kommer det skärpta amorteringskravet att få?
● Vilken demografi kommer påverkas av kravet?
● Är åtgärden rimlig eller finns det alternativa åtgärder som är bättre lämpade?
3
1.3 Avgränsningar
I arbetet har fokus legat på hur amorteringskravet kommer att påverka bostadsmarknaden i Stockholm då det är där det skärpta amorteringskravet har betraktats få störst effekt på grund av de höga bostadspriserna. Arbetet har heller inte fokuserat på politiska aspekter i införandet av amorteringskravet för att undvika att arbetet blir för brett.
1.4 Val av metod
Insamling av information har skett på två olika sätt, primärt genom intervjuer och sekundärt genom litteraturstudie (Befring, 1994). Litteraturen består till mestadels av rapporter,
remissyttranden och tidigare svenska examensarbeten på kandidat- och masternivå. Genom att intervjua representanter från ett flertal sektorer på marknaden ges ett helhetsperspektiv av det skärpta amorteringskravets påverkan som slutsatser kan dras ifrån.
4
2. Bakgrund
2.1 Bostadsägande
Att äga sin egna bostad har flera fördelar. Livskvaliteten blir bättre och de boende får ett ökat socialt och samhällsengagemang. En egen bostad skapar en trygghet och ett långsiktigt bostadsägande har dessutom historiskt sett visat att ett hushålls förmögenhet ökar (Hedlund, Svenn 2016). Unga människors flytt till första boendet har minskat märkbart det senaste decenniet. Detta beror sannolikt på att det blivit svårare att etablera sig i en hyresbostad men även att priserna har gått upp på bostadsrätter tillsammans med ökade krav för bostadslån under denna tidsperiod (Evidensgruppen, 2017). Trots att fler unga har svårt att ta sig ut på bostadsmarknaden har andelen människor som äger sin egen bostad ökat 59,2 % 1990 till 63,7 % 2012 (Riksgälden 2015). En anledning till varför fler äger sin bostad är troligen att många hyresrätter har ombildats till bostadsrätter (Boverket, 2012).
2.2 Hög skuldsättning
Hushållens skuldsättningsgrad påverkas av två faktorer, hushållens inkomster och deras skulder. Det senaste decenniet har hushållens skulder enligt Finansinspektionen (2017) ökat fortare än vad hushållens inkomster gjort. Svenska hushålls totala skulder har under dessa år ökat från cirka 2 100 till nästan 3 900 miljarder kronor.
2.2.1 Anledning till hög skuldsättning
Det finns flera faktorer som bidragit till hushållens ökade skuldsättning. En orsak kan vara att allt fler hushåll äger sin bostad istället för att hyra den. När färre bor i hyresrätter kan man säga att skulden flyttas över från hyresvärden till de privata hushållen vilket medför en ökad skuldsättning (Riksgälden, 2015). En annan anledning till en ökad skuldsättning är den ökade bostadsefterfrågan i Sverige vilket leder till stigande bostadspriser och därmed även en ökad skuldsättning. Den ökade efterfrågan beror enligt Riksgälden (2015) bland annat på en ökad befolkningstillväxt och en ökad urbanisering, men även faktorer som fler ensamhushåll och en ökad medellivslängd.
Bostadspriserna beror också på kostnaden för att äga boendet. Bland annat påverkas
boendekostnaderna av fastighetsskatten, räntenivåer och amorteringskrav (Riksgälden, 2015).
Till exempel innebär låga räntenivåer lägre boendekostnader. En lägre boendekostnad gör bostadsköparen villig att betala mer för bostaden vilket innebär att bostadsköpare blir högre belånade (Konjunkturinstitutet, 2015).
2.2.2 Risker med hög skuldsättning
Den höga andelen rörliga bostadslån innebär stora risker för Sveriges ekonomi. Den senaste tidens expansiva penningpolitik från Riksbanken med en för närvarande negativ reporänta har medfört låga bolåneräntor för hushållen. Trots detta väljer majoriteten av bolånetagarna en rörlig ränta. 2016 var andelen bolån med en rörlig ränta närmare 70 % (Holmberg, 2016).
Detta beror förmodligen på att det historiskt sett har varit mest lönsamt med rörliga
bolåneräntor och många bolånetagare tror på fortsatta låga räntor (Swedbank, 2018). Valet
5 om fast eller rörlig bolåneränta påverkas också av konsumentens personliga erfarenheter kring låntagande samt medias och bankers rådgivning. Enligt Hullgren (2013) har de personliga erfarenheterna och media en positiv effekt på val av rörliga bostadslån medan banker har en negativ effekt.
Då bostadspriser beror på kostnaden för att äga boendet kommer ränteutvecklingen att spela stor roll för bostadsprisernas utveckling (Konjunkturinstitutet, 2015). Vid en räntehöjning får bolånetagarna med rörliga räntor högre boendekostnader vilket på individnivå kan innebära problem för hushållet. När de enskilda hushållen får ökade boendekostnader kan en vidare effekt vara att hushåll tvingas dra in på sin övriga konsumtion vilket i sin tur skulle påverka tillväxten negativt för Sveriges ekonomi (Holmberg, 2016).
Enligt många forskare är risken stor för att Sverige snart ska befinna sig i en skuldkris.
Anledningen till detta anses vara att hushållens skulder är alltför höga jämfört med Sveriges BNP och skulderna stiger även snabbare än vad BNP gör. Växande skulder leder till en minskad tillgång av ekonomiska medel för att finansiera konsumtion. Den minskade konsumtionen kommer tillslut att leda till att tillväxten av tillgångarna, som en bostad,
kommer att minska (Keen, 2016). De fallande bostadspriserna tillsammans med värdet av den minskade konsumtionen kan i värsta fall leda till en finanskris (Konjunkturinstitutet, 2003).
Många forskare är överens om att en åtgärd behövs för att minska hushållens skuldsättning.
2.3 Amorteringskrav
Amorteringskravet innebär att den som tar ett nytt bolån måste betala av en viss del av lånet varje år. Kravet är en miniminivå på hur mycket som ska amorteras varje år och bankerna kan alltså sätta ett högre krav (Finansinspektionen, 2017c).
2.3.1 Hur amorteringskravet fungerar
Det första amorteringskravet trädde i kraft 1 juni 2016 efter att regeringen godkänt
Finansinspektionens förslag till nya föreskrifter. Kravet innebär att nya lån som lämnas med bostad som säkerhet ska amorteras ner till 50 % av bostadens marknadsvärde. Bolån med en belåningsgrad på 50-70 % ska amorteras med minst 1 % per år och bolån med belåningsgrad på över 70 % ska amorteras med 2 % per år tills belåningsgraden når 70 %. Bostaden får värderas om vart femte år (Finansinspektionen, 2017c).
Inför den första mars 2018 har Finansinspektionen infört en skärpt version av
amorteringskravet. Detta för att vidare bromsa skuldsättningen hos befolkningen. Det skärpta amorteringskravet medför enligt Finansinspektionen (2017c) krav på att nya bolån ska, som tidigare, amorteras ner till 50 % av bostadens marknadsvärde. Det tillkommer även skärpt krav på amortering för alla nya bolånetagare som lånar över 4,5 gånger sin bruttolön. Dessa bolånetagare ska amortera 1 % ytterligare av bolånet per år än vad de tidigare hade behövt.
Om hushåll vill utöka sitt nuvarande lån och det totala bolånet då överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten eller överstiger en belåningsgrad på 50 % omfattar amorteringskravet hela lånet. Det vill säga både det ursprungliga bostadslånet och tilläggslånet ska amorteras ner till
6 kraven är uppfyllda. Det finns dock också en möjlighet att vid överenskommelse med banken endast amortera tilläggslånet, då med amorteringar på minst 10 % årligen. Vid flytt av lån från en bank till en annan som tagits innan amorteringskravet började gälla omfattas inte av amorteringskravet så länge ingen utökning av lånen sker (Finansinspektionen, 2017c).
Enligt Finansinspektionen (2017c) har banker möjlighet att under begränsad tid tillåta undantag från amorteringskravet om det uppstår särskilda skäl för låntagaren efter att lånet tagits. Särskilda skäl kan till exempel vara arbetslöshet eller sjukdom. Banken även bevilja undantag för lantbruksenheter samt lämna ett tidsbegränsat undantag för nyproduktion under maximalt fem års tid.
Vid en bolåneansökan hamnar kravet på amortering i en Kvar-Att-Leva-På-kalkyl, en KALP- kalkyl. Det är bankernas sätt att analysera om hushåll klarar av att finansiera ett bolån. I kalkylen tar man inkomster och bidrag och drar bort samtliga utgifter hushållet har, ofta använder man schablonvärden för boende- och underhållskostnader. På utgiftssidan i beräkningen finns utöver levnadskostnader också krav på att hushållet ska klara av vissa räntekostnader och amortering. Klarar inte ett hushåll av kraven som ställs av banken i kalkylen får man helt enkelt inget bolån. Det är i KALP-kalkylen som det enligt Finansinspektionen (2010) blir tuffare krav i och med ett skärpt amorteringskrav.
2.3.2 Konsekvenser efter införandet av amorteringskravet 2016
Hushållens genomsnittliga skuldsättningsgrad steg under perioden 2012-2015. Under 2016 var skuldsättningsgraden på både bostadslån och totala skulder ungefär lika som föregående år vilket kan vara ett bevis på amorteringskravets effekt (Finansinspektionen, 2017d).
Amorteringskravet har i genomsnitt minskat bolånen hos nya bolånetagare i förhållande till deras inkomster med närmare 9 %. De låntagare som omfattas av amorteringskravet köper enligt Finansinspektionen (2017d) billigare småhus och ännu billigare fritidshus medan ingen förändring ännu skett på bostadsrätter. Sammanvägt köper alla nya bolånetagare bostäder som i genomsnitt är 3 % billigare än vad de skulle gjort innan amorteringskravet infördes.
Enligt Finansinspektionen (2017d) har amorteringskravet resulterat i att fler nya bolånetagare amorterar. Andelen nya bolånetagare som amorterar har stigit från 67 % 2015 till 78 % 2016 efter att kravet införts. Framförallt är det fler låntagare med belåningsgrader i intervallet 50- 70 % som amorterar men också låntagare med belåningsgrader över 70 % som amorterar i högre grad. Alla nya bolånetagare med belåningsgrader över 50 % amorterar inte, trots att de enligt nya regelverk ska göra det. Detta kan bero på att dessa flyttar sina lån från en bank till en annan, eller köper en lantbruksfastighet som räknas som undantag från kravet. Den grupp som ej omfattas av amorteringskravet amorterar i samma utsträckning som tidigare, det vill säga ungefär 40 % amorterar.
Förväntningarna innan införandet var att främst unga skulle påverkas av amorteringskravet men analysen som Finansinspektionen gjort visar motsatsen. Under åren 2016-2018 har amorteringskravet enligt Finansinspektionen (2017d) främst ändrat de äldre bostadsköparnas beteenden genom att de köper billigare bostäder och lånar mindre pengar, medan man inte kan finna en tydlig skillnad i ändring av yngre bostadsköpares beteende. Barnfamiljer i
7 Sveriges stora städer har dock påverkats av amorteringskravet märkbart. Vanligtvis
efterfrågar dessa grupper större och därmed oftare dyrare bostäder vilket medför ett behov av att ta högre lån.
2.4 Bostadsmarknadens prisförändring
De två närmsta månaderna efter det skärpta amorteringskravets införande det vill säga mars- april 2018 genomfördes färre bostadsköp än vanligt. Enligt Svensk Mäklarstatstik (2018) såldes det nästintill 20 % färre bostäder än i mars året innan. Dock visar statistiken på att det skedde fler bostadsköp än normalt under januari och februari.
Efter att ha sett en relativt kraftig prissänkning på bostadsmarknaderna har nedgången av priserna enligt Svensk Mäklarstatistik (2018) mattas av de senaste månaderna. Sedan amorteringskravet infördes i mars 2018 har priserna sjunkit i riket med i genomsnitt 1 %.
Statistiken i tabellerna nedan baseras på försäljningen av 26 425 bostadsrätter respektive 11 839 villor under februari 2018 till mars 2018. Procentuella förändringen under 3 månader är en jämförelse med november 2017 till januari 2018, förändringen som skett under 12 månader jämförs med februari 2017 till april 2017 och i enmånadsförändringen jämförs januari 2018 - mars 2018 med aktuell period. Medelpriset baseras endast på försäljningarna den senaste månaden. Siffrorna för riket beräknas som ett vägt genomsnitt för
storstadsområdena och övriga riket.
Prisutvecklingen för villor baseras på K/T-talet (Köpeskilling/Taxeringsvärdet).
Tabell 1, Prisstatistik bostadsrätter april 2018, Källa: Mäklarstatistik, 2018b
8 Tabell 2, Prisstatistik villor april 2018, Källa: Mäklarstatistik, 2018b
2.5 Blancolån
Konsumtionslån eller också kallat blancolån är ett lån där man inte lämnar någon säkerhet för lånet. Eftersom denna typ av lån medför en större risk för den som lånar ut pengar har
blancolån i regel en högre ränta än traditionella bostadslån. I genomsnitt var räntan enligt Finansinspektionen (2017) 3 procentenheter högre för blancolån än vad räntan är på topplån.
Dessutom krävde bankerna också att blancolån skulle amorteras i snabbare takt
(Finansinspektionen, 2018b). Blancolånens höga räntor kan leda till att hushållen blir mer sårbara för störningar i ekonomin (van Santen, 2017). En iakttagelse är att vissa hushåll väljer att ta blancolån för att undvika kravet på amortering. Blancolån har högre ränta och är därmed mer riskabla lån jämfört med traditionella bolån.
Enligt statistik från Statistiska centralbyrån har andelen blancolån ökat de senaste åren.
Figuren nedan visar utlåningen till hushåll per ändamål, årlig tillväxttakt, i procent. Pilarna i figuren visar när införandet av en reglering på bostadsmarknaden skett.
Figur 2, Tillväxt i hushållens bolån och konsumtionslån. Källa: Statistiska centralbyrån, 2018
9
3. Litteraturstudie
Sedan mitten av 1990-talet har många länder upplevt en betydande ökning av hushållens skuldsättning bland dem Sverige. Finansinspektionen har av den orsaken utformat ett krav på amortering som ett potentiellt verktyg för att minska skuldsättningen. Hull (2015) utvärderade amorteringskrav som metod för att minska hushållens skuldsättning och minska hushållens sårbarhet mot inkomstbortfall. Han konstaterade att förkorta amorteringstiden och skärpa den årliga amorteringsstorleken är ineffektivt när det gäller att minska skuldsättningen i en realistiskt kalibrerad modell. Amorteringskravet kommer att begränsa hushållen på två sätt.
För det första kommer kravet ha en inverkan på hur stora skulder ett hushåll kan ackumulera.
För det andra kommer det påverka hushållens likviditet genom att storleken på de årliga betalningarna blir större även om storleken på hushållens egna kapital är samma. Detta är viktigt eftersom de åtgärder som anses vara effektiva för att minska skulderna också kan komma med en betydande negativ bieffekt. Ett sämre kassaflöde hos hushållen kan minska hushållens möjligheter att skydda sig mot störningar som till exempel ett inkomstbortfall och ett införande kan alltså få en motsatt effekt än vad som önskades.
En allmän motivering för ökad amortering är att hushåll blir mindre känsliga för
inkomstbortfall på lång sikt. Hull (2015) granskar detta i sin rapport. Han kommer fram till att skillnaden i utgifter mellan konsumtion och bostad mellan anställda och arbetslösa inte minskar väsentligt på grund av ett amorteringskrav, men skillnad i skuld mellan arbetslösa och anställda ökar något som ett resultat av hushållens minskade ekonomiska flexibilitet under amorteringskraven. Detta gör att de arbetslösa får en minskad möjlighet att anpassa sitt skuldinnehav. Det är emellertid viktigt att poängtera att denna effekt är liten och inte
överensstämmer med alla modellspecifikationer.
Om banker skulle använda amorteringskravet som ett beslutsunderlag för hur mycket som får lånas ut till hushåll kan regleringen enligt Hull (2015) minska skuldsättningen men däremot kan hushåll som ej omfattas av amorteringskravet öka skuldsättningen eftersom
amorteringskravet inte tvingar alla hushåll att följa samma handlingsmönster. En eventuell minskad skuldkvot hos hushåll kommer inte främst ifrån att folk tvingas betala av sina lån i snabbare takt utan minskningen av skuldkvoten beror först och främst på den minskade efterfrågan på bostadsmarknaden på grund av den minskade köpkraften. Dessutom blir hushåll tvungna att senarelägga bostadsköp för att kunna tjäna ihop en tillräcklig buffert för att kunna klara av betalningarna som krävs. Tillsammans borde det leda till en prisnedgång på bostadsmarknaden.
En eventuell snabb nedgång av bostadspriser skulle kunna ha en hög makroekonomisk verkan och skada banker då dessa har stora säkerheter i bostäder. Banker kommer då troligtvis svara med ökade restriktioner kring kreditgivningen vilket slutligen skulle minska den nationella ekonomiska tillväxten. För att dämpa ökningen av bostadspriserna och skuldsättningen införde Finansinspektionen obligatorisk amortering. I Sverige anses lån utan amortering vara en hög risk och har högre krav för utlåning. Låntagare kan inneha en konstant hög skuld vilket gör dem sårbara vid en eventuell störning som minskade bostadspriser, ökade räntor eller en minskad inkomst. Trots att redan tidigare åtgärder har gjorts mot hushållens ökade skuldsättning införs skärpta regler kring amortering. De direkta effekterna av ett
10 amorteringskrav på en bostadsmarknad är svårmätta då fler faktorer än amorteringskrav
påverkar en bostadsmarknad. Samtidigt är bostadsmarknaden speciell i det avseende att marknaden består av varierande bostäder med köpare som har olika behov och krav.
Amorteringskravet tvingar banker att tillämpa striktare regler kring kreditgivning vilket medför att bostadslån blir svårare att få och dyrare (Österlund, 2017).
Plauts studie (1986) visar att konsumenter som innehar bostadslån med krav på amortering inte kan konsumera så att deras nytta maximeras. Amorteringskravet kan tvinga konsumenten att minska sin konsumtion av andra varor eller till och med avstå från bostadslån. Två utfall bör uppstå. Det första scenariot är det då konsumenten väljer att inte ta ett bostadslån alls och ett köp av bostad aldrig sker. Andra scenariot väljer konsumenten att minska övrig
konsumtion för att kunna ta ett bolån men till ett lägre belopp än konsumenten tidigare kunnat.
Borio och Shim (2007) fann vid internationella jämförelser att makroekonomiska och penningpolitiska åtgärder som gjorts i syfte att påverka kreditgivning och bostadspriser har minskat kredittillväxten med 4 till 6 procentenheter åren direkt efter åtgärdens införande.
Bostadspriserna sjönk reellt med 3 till 5 procentenheter. Analysen gjordes med data från 18 olika länder. Amorteringskravets införande skulle enligt deras beräkningar leda till att ökningen av de totala lånen skulle avta och bostadspriserna skulle sjunka. Kuttner och Shim (2013) insåg liknande. De undersökte effektiviteten av nio icke-räntepolitiska medel för att stabilisera huspriserna och bostadskrediter. Med hjälp av konventionella panelregressioner kom de fram till att bostadskredittillväxten påverkades negativt vid ökade restriktioner som ett amorteringskrav.
11
4. Teori
4.1 Teoretisk bakgrund 4.1.1 Konsumtionsteori
Konsumenten kan sägas vara den centrala beslutaren i ett lands ekonomi. Den ekonomiska verksamheten har både sin start och slut hos konsumenten då det är konsumenten som både förfogar över produktionsfaktorer som arbetskraft och kunskap och också sedan konsumerar resultatet i produktionen. Konsumentens efterfrågan på varor och mängd bestämmer det utbud som ska produceras. Enligt Friedmans teori (1957) antas i mikroteorin att varje konsument önskar att maximera sin nytta med den begränsade budget konsumenten har (Axelsson, Holmlund, 1989). Med hjälp av konsumentens nyttomaximering och budgetlinje kan enligt Båvall och Forsström (2017) konsumentens agerande kring bostadsköp förklaras samt vidare hur efterfrågan på bostäder påverkas som i sin tur har en inverkan på bostadspriserna.
Budgetlinjen beskriver hur en konsument väljer att konsumera olika kombinationer av två varor förutsatt en viss inkomst och varornas pris. I detta fall är ena varan bostad och den andra övrig konsumtion. Enligt Axelsson och Holmlund (1989) är den kombination som väljs den då konsumenten maximerar sin nytta. Detta kan illustreras med hjälp av
indifferenskurvor. Indifferenskurvan visar vid vilka olika kombinationer av de två varorna som konsumenten är lika nöjd. Nyttomaximeringen sker i den punkt där budgetlinjen tangerar den indifferenskurvan som är högst upp men ej ovanför budgetlinjen. Budgetlinjen flyttas vid ändrad inkomst, minskar inkomsten flyttas budgetlinjen nedåt.
Figur 3, Budgetlinjen och indifferenskurvor, Källa: Axelsson, Holmlund, 1989
Vid köp av bostad blir denna modell lite mer komplicerad. Först och främst är bostäder en speciell typ av vara då varje bostad har en unik utformning och ett bestämt läge. Utbudet av bostäder är också svårförändligt, då det tar lång tid att bygga nya bostäder. Utbudskurvan är därför på kort sikt konstant det vill säga vertikal. Detta medför att när efterfrågan ökar (från E1 till E2) kommer priset att stiga (från p1 till p2) för att uppnå jämvikt (se figur 3) (Brunes,
Vara 1 Vara 2
Budgetlinje I1
I2 I3
12 2015).
Figur 4, Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden på kort sikt, Källa: Brunes, 2015
Därutöver brukar vanligtvis inte folks disponibla inkomst täcka kostnaden för en bostad utan bostadsköpare blir tvungna att låna. Genom att låna kan konsumenter konsumera mer idag med påföljden att konsumera mindre i framtiden (Fisher, 1930). Vid användande av modellen med bostadslån tillkommer därför fler faktorer än konsumentens inkomst och varans pris.
Modellen måste också ta hänsyn till konsumentens betalningsförmåga. Storleken på lånet som konsumenten kan ta (budgetlinjens placering) beror på individens betalningsförmåga som i sin tur består av inkomst, räntebetalningar och för vissa nya lån även amorteringskrav (Plaut, 1986). Ju större lån desto högre månadskostnader då räntan och eventuellt
amorteringsbetalningarna blir högre (Finansinspektionen, 2017b). Lån som omfattas av amorteringskraven har i genomsnitt högre månadskostnader i förhållande till lånet än lån som ej gör det. Enligt konsumtionsteorin innebär det budgetlinjen förflyttas nedåt och
konsumenten blir tvungen att ta ett lägre lån. Efterfrågan på bostäder sjunker i och med att konsumenter inte har lika stor möjlighet att köpa en bostad eller blir tvungna att köpa en billigare bostad till följd av nya budgetrestriktioner. Detta borde göra att priserna på bostadsmarknaden sjunker.
Kvantitet Pris
U
E1 E2 p1
p2
13 4.1.2 Tobin´s Q
Teorin Tobin´s Q går ut på att investeringen är en funktion av Q. Q beror i sig på
investeringskostnaden och marknadspriset. Tillämpat på bostadsmarknaden beror således Q på förhållandet mellan priset på befintliga bostäder och produktionskostnaden (Tobin, 1969).
Figur 5, Tobin´s Q, Källa: Länsstyrelsen, Västmanlands län, 2014
När Q är mindre än 1, är det inte lönsamt att bygga nya bostäder eftersom
produktionskostnaderna överstiger marknadspriset. Ett Q som är större än 1 innebär
motsatsen och byggherrar kommer genomföra produktionen. Ett större Q innebär att det blir mer lönsamt att bygga och byggherrar blir mer villiga att investera i nya projekt
(Länsstyrelsen, Västmanlands län, 2014). En minskning i efterfrågan på bostadsmarknaden minskar priserna vilket skapar ett lägre Q-värde och det blir mindre lönsamt för byggherrarna att bygga vilket leder till lägre utbud på längre sikt.
4.2 Hypotes
Hypotesen är att det kommer generellt bli svårare för konsumenter på bostadsmarknaden i Stockholm att låna pengar till bostad. Konsumenter kommer inte ha möjlighet att låna lika mycket som man tidigare kunnat vilket sänker köpkraften på marknaden och därmed även bostadspriserna. Eftersom endast nya bostadslån omfattas av amorteringskravet kan det också leda till att folk undviker att flytta eftersom de då skulle bli tvungna att amortera. Risken blir att det skapas en inlåsningseffekt på Stockholms bostadsmarknad.
De effekter som hittills skett efter det första amorteringskravet införande förväntas förstärkas.
Hushållens skulder antas fortsätta minska till viss del tack vare att ännu fler hushåll amorterar och i högre grad. På grund av de ännu högre boendekostnaderna kommer hushåll köpa ytterligare billigare bostäder, vilket borde leda till en prisnedgång på bostadsmarknaden. Till skillnad från Finansinspektionens analys för amorteringskravet 2016 tror vi att unga kommer påverkas i hög grad av det skärpta amorteringskravet då många yngre hushåll generellt har en låg inkomst och därför skulle få en hög skuldkvot vid låntagande.
14
5. Metod
Insamling av information har som tidigare nämnt skett på två olika sätt, primärt genom intervjuer och sekundärt genom litteraturstudie (Befring, 1994). Litteraturen består till mestadels av rapporter, remissyttranden och tidigare svenska examensarbeten på kandidat- och masternivå.
Genom att intervjua experter inom ämnet kan hypotesen testas. De intervjuer som har genomförts har varit semistrukturerade (Denscombre, 2017), vilket innebär att vid intervjun har det utgåtts från ett par förberedda huvudfrågor med följdfrågor som beror på
respondentens svar. Frågorna har varit öppna och anpassade efter respondentens kompetens så att respondenten får möjlighet att prata fritt. Alla kandidater har fått ungefär samma
huvudfrågor vilket gett ett bedömningsunderlag. Intervjuguiden som användes finns i arbetets bilagedel.
Urvalsprocessen av respondenter skedde bland annat genom ett snöbollsurval (Bryman 2011).
Det vill säga att ett mindre antal människor som var relevanta för undersökningen
identifierades och användes sedan för att komma i kontakt med fler relevanta respondenter.
Urvalet har ej varit slumpmässigt då syftet med arbetet ej har varit att ta fram en
generaliserbar data utan att få fram information som är relevant för arbetet (Ryen, 2004).
I teorin nämns konsumenten som en central del i ekonomin. I själva verket är det fler aktörer som påverkar och påverkas av ett amorteringskrav. De olika aktörer vi anser vara
betydelsefulla för arbetet ses i figur 6. Genom att intervjua representanter från ett flertal sektorer på marknaden ges ett helhetsperspektiv som slutsatser kan dras ifrån.
Representanterna är oberoende av varandra och ger därmed en mer opartisk bild av
verkligheten vilket ger mer sanningsenliga resultat. När val av representanter gjordes var det viktigaste att få kontakt med personer från samtliga aktörer. Eftersom amorteringskravet är en reglering på bankerna ansågs banksektorn som den viktigaste aktören. På grund av det gjordes flest intervjuer med representanter från olika banker.
Figur 6, Modell av intressenter
Forskare
Banker
Byggsektor Lagstiftare
Konsumentorg.
Branschorg. Intressenter
15 Forskare: Peter Englund, professor i finansiell ekonomi på
Handelshögskolan i Stockholm
Banker: Arturo Arques, privatekonom Swedbank.
Michael Skytt, bolånechef Nordea.
Maria Wallin Fredholm, ekonom Swedbank Byggsektor: Linda Jonsson, analytiker Veidekke
Konsumentorganisation: Håkan Larsson, boendeekonom Villaägarna Branschorganisation: Johan Hansing, chefsekonom Bankföreningen Lagstiftare: Thomas Eisensee, Finansinspektionen
5.1 Tillvägagångssätt
De intervjuer som har genomförts har bokats via mail och har sedan utförts vid passande tidpunkt. Intervjuerna varade i 30-60 minuter. Samtalen under intervjun har spelats in efter tillåtelse. Detta gjordes för att få med allt som diskuterades och kunna koncentrera på frågorna som skulle ställas. Dessutom genom att successivt lyssna på intervjun i efterhand förbättras intervjutekniken. Anteckningar har ändå gjorts både ifall utrustningen skulle visa sig inte fungera men även som en markering för respondenten när något sägs av intresse (Ryen 2004). Intervjuerna har sedan transkriberats för att underlätta jämförelse mellan intervjuerna och också göra analysen lättare (Denscombre, 2017). Informationen från intervjuerna har sedan återgetts i arbetets resultatdel.
För att få en ökad kunskap om ämnet och tidigare vetskap om amorteringskravet har en litteraturstudie gjorts. Studien gjordes till största del inför intervjuerna men kompletterades även efter intervjuerna. Resultatet av litteraturstudien har därefter analyserats för att få en bild över vad de potentiella effekterna kan bli av ett skärpt amorteringskrav.
16
6. Resultat
Resultaten nedan kommer från gjorda intervjuer med experter inom området. Personerna som intervjuats är nämnda tidigare i rapportens metoddel.
6.1 Effekter av det skärpta amorteringskravet
Viktigt att poängtera att det skärpta amorteringskravets effekter är tydligast i storstäder som Stockholm (Wallin Fredholm). Den mest bekymmersamma effekten enligt Englund är att unga människor med goda framtidsutsikter får svårare att kunna låna och då svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. Dessutom kommer mer etablerade hushåll som klarar av att
finansiera hushållet behöva dra in på annan konsumtion för att klara tvångssparandet. De positiva effekterna är lite otydligare. Färre hushåll kommer vara högt skuldsatta främst i förhållande till deras inkomster vilket kan minska riskerna för en finanskris i framtiden (Englund).
6.1.1 Hushållens skuldkvot och amorteringsbeteende
Hushållen som påverkas förväntas låna mindre i förhållande till inkomsten. Viktigt att poängtera att det endast påverkar nya låntagare, det vill säga hushåll som redan tagit lån påverkas inte (Eisensee). Det skärpta amorteringskravet kommer att leda till en lägre skuldkvot för hushållen än vad det annars skulle varit om amorteringskravet inte infördes.
Utan införandet skulle troligen en ökning av skuldkvoten istället ha skett (Englund).
Finansinspektionen beräknar att det skärpta amorteringskravet kommer att leda till att hushåll som omfattas av de nya amorteringsreglerna kommer att behöva amortera 1 % extra i ungefär 2-3 år innan man kommer under en skuldkvot på 450 % (Eisensee).
Amorteringskraven som nu kommit kan vara med och bidra till en sund amorteringskultur (Hansing). De senaste åren har amortering av bostadslån inte varit aktuellt. Amorteringsfritt lån blev ett konkurrensmedel som bankerna använde för man då kunde låna ut mer pengar till kunden. Amortering som sker på grund av en reglering blir dock väldigt stelbent trots att undantag kan göras (Wallin Fredholm). Jonsson håller med och påstår att det är sunt med amortering i dagens klimat med låg inflation och låga räntor. Kravet på amortering blir dock problematiskt i kombination med andra kreditrestriktioner.
Det skärpta amorteringskravet omöjliggör för bankerna att kunna urskilja inkomster och konsumtionsbehov över hushållens livscykel då amorteringskravet gör att banker endast kan titta på låntagarens ekonomiska situation vid låntagandet. Eftersom amorteringskravet tar beaktning till inkomsten vid tillfället då bolåneansökan sker kan inte bankerna ta hänsyn till att vissa hushåll, exempelvis nyexaminerade, kommer få högre inkomst i framtiden.
Amorteringskravet leder till exempel till att en nyexaminerad civilingenjör har svårare att få ett bostadslån eftersom ingångslönen är relativt låg jämfört med vad den långsiktiga
inkomsten borde vara (Englund). Bankers flexibilitet att kunna se igenom kundens specifika livssituation och det möjliga amorteringsbeteendet ur ett livscykelperspektiv försvinner. Innan amorteringskravets införande kunde ett hushåll vid ökade räntekostnader eller minskad
inkomst få tillåtelse av banker att åsidosätta amorteringsbetalningar under en viss tid. På så sätt tvingas inte hushåll att flytta på grund av uteblivna betalningar vilket gynnar både den
17 enskilda låntagaren, banken och samhället (Hansing).
6.1.2 Förändringar i bolånemarknad
Det kommer generellt försvåra för konsumenten att låna mer pengar (Arques). Hushåll kommer att bli tvungna köpa längre bort eller lite mindre. Det som framförallt inträffat med koppling till amorteringskravet är att antalet försäljningar var lägre, än jämförbar period förra året (Skytt). Det blir även ett problem för hushåll som vill utöka sitt lån för till exempel renovering. Tidigare kanske hushållet inte omfattats av amorteringskravet men vid behov av tilläggslån skulle möjligen hela lånebeloppet innefattas av amorteringskravet, vilket medför en efterfrågeminskning på bostadslån (Hansing).
Ett sätt för bolånetagare att kringgå kravet blir att ta konsumtionslån, så kallade blancolån (Arques). Skytt håller med om att blancolån kommer öka som en följd av det nya
amorteringskravet. Förmodligen kommer många låntagare gå utanför det traditionella
banksystemet och använda konsumtionslån för att kunna betala kontantinsatsen. Många som erbjuder konsumtionslån har en riskbaserad prissättning vilket innebär att lägre inkomst ger en högre ränta, något som Skytt är helt emot och förespråkar istället metoden Nordea använder, fasta räntor så länge man klarar bolånekraven. Finansinspektionen gjorde en undersökning över blancolånen 2017 för att få en uppfattning om hur stor marknaden för konsumtionslån är (Skytt). Enligt undersökningen fann man att skuldkvoten på bostadslån minskade med 9 %. För totala lån är skuldkvotens sänkning 2 % vilket innebär att vissa bolån har ersatts med blancolån (Englund). Wallin Fredholm tror dock inte att blancolånen kommer leda till någon märkbar effekt på marknaden eftersom blancolånen endast utgör ungefär 5,5 % av hela lånestocken, som består av samtliga lån som hushåll tagit.
6.1.3 Efterfråge- och utbudsförändring på bostadsmarknaden
Efterfrågan på bostadsmarknaden kommer minska på grund av två faktorer. Vissa hushåll som innan skulle kunnat komma in på bostadsmarknaden hamnar utanför bostadsmarknaden efter amorteringskravets införande. Därutöver blir många hushåll tvungna till att låna mindre än vad de tidigare kunnat. Om man gör en kalkyl, ska man nu ut med mer pengar per krona husköp än tidigare (Englund). Har man inga andra tillgångar eller andra lånemöjligheter så blir det dyrare att bo och det drabbar efterfrågan. Hushåll får alltså sämre köpkraft vilket minskar försäljningen av bostäder (Arques).
Följden av det blir då en prisnedgång på bostadsmarknaden (Englund). Bostadspriser sjunker bland annat på grund av att marginalköparen väljer att inte buda upp bostadspriset det sista (Wallin Fredholm). Enligt Finansinspektionens beräkningar kommer priserna som helhet med sjunka med 1,5 % över hela landet och ca 3 % i Stockholm. Prisdämpningen kan ses som både negativt eller positivt. Däremot är det en relativt begränsad effekt (Eisensee).
Det har diskuterats om det skärpta amorteringskravet kommer att få inlåsningseffekter.
Eisensee anser att det kan i viss mån, eftersom amorteringskravet endast påverkar nya
låntagare och inte gamla finns det risk att det skapar inlåsning då folk inte vill ta nya lån. Han menar dock att Finansinspektionen tror att den effekten blir relativt begränsad. Främst kan det tänkas påverka folk som är på väg upp i bostadskarriären och vill köpa större, men effekten anses vara relativt liten. I Sverige omsätts 10 % av alla bostadsrätter varje år, en andel som
18 varit permanent mellan 2000-2016. För småhus har det omsatts ungefär 3,8 % under samma år. Under 2015 och 2016 sjönk omsättningen till under 3 % för villor. En inlåsning på grund av amorteringskravet verkar alltså ej finnas, finns ingen fakta som stödjer det. Den inlåsning som finns beror snarare på bolånetaket än amorteringskravet (Arques). Larsson tror inte heller att man kommer se några signifikanta inlåsningseffekter på bostadsmarknaden i stort. Han menar att folk kommer fortsätta flytta vid behov, om man till exempel får barn och behöver flytta till en större bostad. Amorteringskravet kommer leda till att hushåll som behöver ny bostad snarare köper något billigare boende än att inte flytta överhuvudtaget.
Det är tydligt att kreditrestriktioner allmänt ger utslag på efterfrågan av nyproduktion, det är dock svårt att isolera hur stor del av effekten som direkt beror på det skärpta
amorteringskravet. Nyproducerade bostadsrätter säljs på ritning, det innebär att kunden idag måste ta ett beslut om att flytta in någonstans om två år till ett pris som bestäms idag. Det innebär stora osäkerheter för kunden. I en uppåtgående konjunktur är det inget problem men när det kommer in osäkerhet på marknaden sjunker efterfrågan snabbt. Det är möjligt att osäkerheten som det skärpta kravet skapat hos människor är en viktigare orsak till den minskade efterfrågan än vad den lägre köpkraften är. Man kan eventuellt säga att den lägre efterfrågan är en psykologisk effekt, eller så är man helt enkelt rimlig riskavert. (Jonsson) När det kommer till utbud av bostäder är det som framförallt kommer hända att man får problem med nyproduktionen av bostadsrätter som då kommer gå ned. Byggsektorn har i sig varit bidragande till den svenska ekonomin och minskningen av nyproduktion kommer ge effekt på BNP. Mycket på marknaden är köpt spekulativt (Skytt). Larsson anser likväl han att efterfrågan på nyproduktion är det som kommer få störst effekt. En eller två byggbolag avser att återlämna mark eftersom att deras tidigare kalkyler inte är tillämpliga längre på grund av att priserna man kan sälja för är för låga (Wallin Fredholm). Det finns dock ett undantag för nyproduktion i maximalt 5 år men en dämpning av nyproducerade bostäder kan ändå uppstå.
Det är inget Finansinspektionen i nuläget ser som ett stort problem men är något som bevakas kontinuerligt (Eisensee).
Det är främst dyrare bostadsrätter som kommer påverkas av regleringen och minskningen av nyproduktion kommer vara tydligast på dem dyrare objekten vilket gör att det till största del berör storstadsområden. Detta är objekt som byggindustrin fokuserat på till stor del vilket inte är konstigt eftersom kommunen säljer mark dyrt vilket i sig är en komplex fråga. Det finns dock en strategi från kommunalt håll att bygga dyra bostäder för att locka in hushåll med höga inkomster som ger bättre skatteunderlag (Arques). Kommunen vill inte bygga hyresrätter för låginkomsttagare, utan man bygger hellre dyrare bostäder där
höginkomsttagare flyttar in som ger större skatteintäkter för kommunen. Det är en inställning som är förståelig på kommunal nivå men ger negativa konsekvenser ur ett nationellt
perspektiv.
6.2 Påverkad demografi
Det är också relevant att tänka på vilka hushåll det är som kommer behöva ta minskade bolån, det skärpta kravet ger inte större amortering för alla. Skytt tror att de grupper som kommer
19 påverkas främst är normala hushåll som inte har jättehöga inkomster, unga personer där föräldrar inte tar på sig bolånet och dessutom äldre par där ena partnern går bort och man sitter ensam kvar med en pension och vill flytta till ett mindre boende. Larsson håller med om att det kommer slå mot unga där föräldrar inte hjälper till men nämner också att det krävs en viss lön för att man överhuvudtaget ska kunna bli påverkad av amorteringskravet. Arques påstår dock att det inte är unga som i någon större utsträckning kommer påverkas av den nya regleringen. Han påpekar att man behöver titta på hur kreditreglerna ser ut och räkna på vid vilka inkomster som reglerna gäller. Yngre hushåll stoppades redan tidigare innan
amorteringskravets införande i kreditgivningsprocessen i den så kallade KALP-kalkylen (Kvar att leva på - kalkyl). Arques säger att man förenklat kan tänka att det krävs en inkomst på över 35 000 kronor per månad1 för att man ska få godkänt i KALPen och det är först då amorteringskravet kan sätta stopp. Det är endast några procent av människor under 30 år som tjänar så mycket, så det går inte att påstå att unga kommer påverkas drastiskt av det skärpta amorteringskravet, utan det är snarare kontantinsatsen som sätter stopp. Det kommer, enligt Arques, främst att påverka hushåll som har goda inkomster i områden med höga
bostadspriser, vilket kommer innebära ungefär 30% av Stockholms bolånetagare. Det är en siffra som både Finansinspektionen och Swedbank kommit fram till.
Småföretagare kan påverkas betydande enligt Hansing som menar att det är en grupp som kan hamna i kläm av det nya kravet. Många småföretagare finansierar sin verksamhet genom bostadslån samtidigt som de tar ut en låg lön. Dessutom är pensionärer en grupp som även vid en låg belåningsgrad kan få en hög skuldkvot på grund av deras låga inkomster och därmed omfattas de av amorteringskravet. Detta är grupper som Hansing menar kan hindras av det skärpta amorteringskravet trots att många av dessa låntagare inte kan anses vara riskabla.
I praktiken är det relativt få äldre som har en skuldkvot på över 4,5 gånger inkomsten.
Anledningen till det är att om man har en låg inkomst så kan dom inte få låna så mycket av bankerna ändå. Har man en inkomst på lägre än 30 000 kan man ändå inte få ett lån av banken som är 4.5 gånger inkomsten. De som snarare påverkas av just amorteringskravet är äldre med hög inkomst och låg belåningsgrad. Det kan finnas hushåll som inte anses vara riskabla som kommer att kunna påverkas. Till exempel hushåll med låg belåningsgrad men hög skuldkvot och samtidigt en stor förmögenhet. De hade å andra sidan kunnat använda sin förmögenhet ifall den skulle vara likvid. Unga nämns mycket i debatten men de kommer inte påverkas så starkt i jämförelse med resten av befolkningen. I allmänhet har dom inte
inkomsten som krävs för att få låna mer än 4,5 gånger inkomsten. De fastnar redan i KALP- kalkylen eftersom väldigt få unga idag tjänar mer än 30 000 kr i månaden. De som påverkas i störst utsträckning är personer mellan 30-45 år och ensamstående kommer påverkas mer än sammanboende på grund av lägre inkomst till hushållet (Eisensee).
1 Avser köp av bostadsrätt med en månadsutgift på 3 200 kr
20
6.3 Motiveringen till amorteringskravet och alternativa åtgärder
Finansinspektionen införde det skärpta amorteringskravet för att skulderna har stigit kraftigt under en lång tid och bostadspriserna har följt med. Det finns risker med det och det är därför Finansinspektionen valt att agera. Kommer det en kris drar hushåll med högre skulder i förhållande till inkomst ned på konsumtionen mest, folk blir arbetslösa vilket ytterligare dämpar konsumtionen och vi får en spiral som förstärker lågkonjunkturen. Det är det Finansinspektionen försöker undvika, och de anser att ett skärpt amorteringskrav kan åtminstone delvis få en viss dämpning mot den effekten. Det blir som en försäkring i ett sådant förlopp eftersom att om bostadspriserna skulle fortsätta öka kommer fler omfattas av amorteringskravet, och om priserna inte har samma utveckling är det färre som omfattas av regleringen. På det sättet blir det en inbyggd försäkring i systemet (Eisensee).
Däremot är den förda penningpolitiken mer kraftfull mot högt skuldsatta hushåll jämfört med lågt skuldsatta hushåll. Till exempel skulle en högre ränta kunna försämra högt skuldsatta hushålls kassaflöde mer än lägre skuldsatta hushåll vilket skulle kunna innebära en större minskning i konsumtion för högt skuldsatta hushåll. Detta skulle på så sätt kunna förstärka en konjunkturnedgång. En välanpassad penningpolitik leder dock till lägre räntenivåer i en konjunkturnedgång för att motverka risken att förstärka nedgången. En räntesänkning skulle gynna högt skuldsatta hushåll mer då kassaflödet hos högt skuldsatta hushåll förbättras i högre grad än kassaflödet hos lågt skuldsatta hushåll. Konsumtionen skulle således minska mindre hos högt skuldsatta hushåll än lågt skuldsatta hushåll (Englund)
I dagens läge befinner vi oss dock i en situation där räntorna är väldigt låga, om en kris skulle uppstå idag finns det inget utrymme att sänka räntorna ytterligare. Om vi tänker oss att räntorna låg på en mer normal nivå och det uppstod en kris skulle Riksbanken sänka räntan och då skulle hushållen med höga lån ändå få en viss lättnad. Emellertid finns det en
motverkande effekt och det är att bankerna under en kris tar ut ökade riskpremier och det är något som ofta inte tas upp i den här debatten. De tar ut ökade riskpremier på grund av att många kunder får problem att återbetala sina lån. Risker på olika krediter ökar och banker gör förluster på det och resultatet blir då att banker ökar riskpremier, något som sågs bland annat i Storbritannien under finanskrisen. Det är alltså inte säkert att en lågkonjunktur ger en lägre ränta, vilket man såg i Storbritannien. De med stora skulder fick betala mer i ränta under finanskrisen. Dessutom kan bankerna börja kräva amorteringar, allt det sammantaget gjorde att hushåll med höga skulder i Storbritannien minskade sin konsumtion. Nettoeffekten under just en finanskris är att en lägre ränta inte nödvändigtvis innebär en lättnad för hushåll med hög skuldsättning. Dessutom finns det också en annan osäkerhet under finanskriser, studien från Storbritannien som Finansinspektionen ofta hänvisar till visar just att det var hushåll med hög skuldsättning som drabbades och drog ned konsumtionen, trots att deras Riksbank sänkte räntan (Eisensee).
Det finns andra åtgärder än ett skärpt amorteringskrav som eventuellt hade kunnat använts för att uppnå samma mål. Skytt tror att en successiv nedtrappning av ränteavdraget med någon procent om året och att eventuellt minska flyttskatten vore en mer optimal åtgärd. Vidare tror han att det finns intresse att höja fastighetsavgiften men att det är osannolikt att något händer då det existerar politiska svårigheter att driva frågan.
21 Ett sänkt ränteavdrag är också något Arques förespråkar tillsammans med att se över
fastighetsavgiften. Oavsett vilken åtgärd man hade valt är det olyckligt att endast göra en sak, man behöver skapa ett paket. Hela bostadspolitiken behöver ses över generellt och det innebär att göra flera åtgärder samtidigt. Det finns andra, mer lämpliga åtgärder än amorteringskravet men det är alternativet Finansinspektionen hade, de andra åtgärderna är beslut som kräver att politiker agerar.
Hansing anser att de fundamentala anledningarna till de höga bostadspriserna är brist på bostäder, den låga räntan tillsammans med förmånliga skatteavdrag och regleringar som motverkar rörlighet på bostadsmarknaden. Den höga skuldsättningen på bostäder kommer alltså inte från avsaknaden av amortering och åtgärderna bör istället fokuseras mot de grundläggande orsakerna. Det är således inte åtgärder inom Finansinspektionens ansvarsområde som bör användas.
Larsson tycker att Riksbanken borde ha ett helhetsansvar istället för att pressa ned räntan som ökar skuldsättningen och tvingar Finansinspektionen att bromsa bostadspriserna med hjälp av ett skärpt amorteringskrav. Troligtvis kände sig Finansinspektionen, som har ansvaret för skulderna, tvingade att agera men sannolikt vill Finansinspektionen hellre se att Riksbanken höjer räntan, med det i åtanke är det konstigt att Riksbanken har ett uttalat ansvar över den finansiella stabiliteten. Englund håller inte med om att Riksbanken borde ha större
stabilitetsansvar. Det är viktigt att man kan utvärdera hur Riksbanken sköter sitt arbete.
Dagens mål Riksbanken har med inflationsmål är betydligt enklare att utvärdera jämfört med ett allmännare ansvar om finansiell stabilitet. Av det skälet bör det istället vara ett politiskt ansvar.
Enligt Englund är skatterna lättast att ändra för att kunna uppnå samma mål som
amorteringskravet. Ett gradvis återinförande av fastighetsskatten som är proportionell mot marknadsvärdet likt det Sverige hade fram till 2007 i kombination med en viss begränsning av avdragsskatten anser han är viktigast att justera får en önskad effekt. Därutöver tror han att man ska ta bort räntan på uppskovet i reavinstskatten sänka skattesatsen i reavinstskatten något. Det vill säga att en större del av fastighetsskatten ska betalas varje år och en mindre del vara i samband vid försäljning för att undvika inlåsningseffekter. Dessutom bör en
motsvarighet till fastighetsskatten införas på bostadsrätter. Vidare anser han att en gradvis avveckling av hyresregleringarna skulle förbättra hyresmarknaden och därmed lösa problemet. Om detta skulle göras tror Englund att amorteringskravet inte kommer att behövas.
Finansinspektionen anser att det är viktigt att se över hela bostadspolitiken, det vill säga bland annat reavinstskatten, ränteavdrag och hyresreglering. Man måste få till en politik som ger en mer välfungerande bostadsmarknad, till exempel fungerar inte dagens hyresmarknad.
Finansinspektionen gör ingen exakt bedömning om vilken åtgärd man borde göra utan bara att man behöver se över politiken för att få en bättre marknad (Eisensee).
22
7. Analys
På bostadsmarknaden är utbudssidan, som tidigare nämnts i teorin, statisk i ett kort
perspektiv. Det nya amorteringskravet kan påverka utbudet av begagnade hus på längre sikt om hushåll väljer att inte ta bolån för att slippa amortering. Den effekten är dock liten enligt respondenterna i denna studie. En tydligare konsekvens av regleringen kommer ske på efterfrågesidan av bolån och bostäder. Utifrån konsumtionsteorin som nämns i den teoretiska bakgrunden begränsas storleken på ett bostadslån av individens betalningsförmåga. Med amorteringskravets införande blir betalningsförmågan i Stockholm generellt sett lägre på grund av ökade boendekostnader. Möjligheten att låna för bostad begränsas om hushållet omfattas av det skärpta amorteringskravet. Därav borde ett införande av skärpt
amorteringskrav leda till en minskad efterfrågan på bolånemarknaden och bostadsmarknaden med följd av minskade bostadspriser. De senaste månaderna har vi sett en negativ
prisförändring av bostadspriserna. Den exakta anledningen till minskningen är svår att avgöra eftersom bostadsmarknaden beror på flera faktorer. Dock kan det skärpta amorteringskravet varit med och bidragit till de lägre priserna.
Det kommer onekligen bli svårare för vissa hushåll att låna pengar vilket innebär att de antingen kommer ta ett mindre lån eller inte ta något lån alls. Det kommer direkt påverka efterfrågan och köpkraften på bostadsmarknaden. Ett tecken på det är att många tog tillfället i akt att köpa ny bostad innan amorteringskravet trädde i kraft, något som syns tydligt i tidigare nämnd statistik på bostadsförsäljningar från Svensk Mäklarstatistik. De som främst blir drabbade av den minskade efterfrågan är företagen som investerat i byggprojekt samt personer som köpt bostäder på spekulation då syftet att tjäna pengar på bostadsaffärer drabbas. Exakt vilken påverkan de spekulativa köparna kommer ha i ett större perspektiv är ovisst. Amorteringskravet kommer ha som nämnt störst effekt i Stockholm på grund av de höga bostadspriserna och därmed bör det också vara i Stockholm som flest byggföretag påverkas negativt av en minskad efterfrågan och lägre bostadspriser. De lägre priserna innebär att Tobin’s Q blir lägre på kort sikt eftersom produktionskostnaderna inte påverkas, det medför att det kommer ske en minskning av nya byggprojekt. På en längre sikt borde de nya bostadspriserna minska värdet av marken och på det viset leda till en något lägre
produktionskostnad.
För begagnade hus kommer efterfrågan inte påverkas lika starkt som för nybyggnation. Det finns flera saker som pekar på att marknaden för begagnade hus kommer vara mer stabil jämfört med marknaden för nybyggnation. En av anledningarna är att när folk säljer sin bostad är det för att man måste flytta och man då helt enkelt accepterar ett lägre pris än man hade hoppats på. Byggbolagen är däremot inte lika villiga att gå ner i pris och efterfrågan sjunker därmed på nyproduktion.
En följd av den minskade efterfrågan blir som nämnts en minskning, eller åtminstone en stabilisering, av priserna på bostadsmarknaden vilket beskrivs i teorin. Om det är positivt eller negativt kan bero på vilket perspektiv man har. Det kan ses som en positiv sak eftersom priserna, som stigit kraftigt under en lång tid, är anledningen till att hushåll tar så höga bolån.
Lägre prisnivåer på bostadsmarknaden möjliggör också för att fler att ta sig in på
bostadsmarknaden, och fler får en egen bostad. Ett långsiktigt bostadsägande har som tidigare
