Förslag Ökat Insatskapital
Kvällens gäster
• Maria Wideroth Adv firman Alfa
• Christina Karlén SBAB
• Kurt Norrman Jaeger & Json Bill Bokström
• Per Engzell Aukt revisor, KPMG
• Magnus Eidvall Av föreningens vald
Styrelsen för Brf Brunnsviken
• Lars-Åke Hansson Ordförande
• Lars Lindgren v Ordf
• Sven Kinnander Sekreterare
• Marianne Lundberg Ledamot
• Hans Holst Ledamot
• Leif Stjärnskog (Riksbyggen) Ledamot
• Johanna König Suppleant
• Sibylle Totschnig Suppleant
Kvällens agenda
• Presentation utredning Ökat insatskapital
– Föreningens perspektiv
– Bostadsrättsinnehavarens perspektiv – Hur går vi vidare?
• Paus
• Frågestund med Kaffe och smörgås
Varför Ökat Insatskapital?
• Marknadsanpassa föreningens ekonomi
• Minska årsavgifterna
• Uppnå balans i resultat och likviditet
• Minska föreningens lån till nivån 7.000 – 8.000 kr per kvm
• Förbättra föreningens kreditvärdighet
• Stabilisera lägenheternas marknadsvärde
Hur åstadkommer vi det?
• Ökar insatskapitalet med 34 miljoner kr
• Amorterar föreningens topplån på 34 miljoner kr
• Sänker årsavgifterna
Avgiftsnivå före / efter
• Höjning 12 % från 1/1 2003
• Sänkning 26 % från inbet insatskap
Varför?
• Övergång från ”Nybyggnadsfas”
till ”Mognadsfas”
• Inga räntebidrag
Måttliga ränteintäkter/reavinster
Hel fastighetsskatt
Varför?
• Driftsunderskott
• Likvida medel sinar
• Alltför stora lån (11.000 kr per kvm)
• Inga offerter från långivare
Högre lånemarginaler
Varför?
• Kraftig avgiftshöjning (enbart) leder till
• Sjunkande marknadspriser
Föreningens ekonomi
• Resultatanalys 1998 – 2002 prognos - Resultaträkning
- Driftskostnader
• Balansräkning 2000 – 2002 prognos
• Lånebild 2002-08-23
2001 2000 1999 1998 (12/16 mån)
Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr
Årsavgift o hyresintäkter 8 081 500 7 841 990 7 606 761 7 602 911 7 207 977 Driftskostnader -2 896 458 32% -2 471 280 -2 661 085 -2 718 751 -2 507 789 Räntekostnader o Avskrivn -6 044 520 68% -6 397 897 -6 726 991 -7 071 262 -6 761 565 Summa kostnader -8 940 978 100% -8 869 177 -9 388 076 -9 790 013 -9 269 354
Rörelseresultat -859 478 -1 027 187 -1 781 315 -2 187 102 -2 061 377
Ränteintäkter o Reavinster 504 363 685 507 1 281 604 1 959 185 2 078 866
Upplösning reserver 500 000 300 000 225 000
Årets resultat -355 115 -341 680 289 72 083 242 489
Fastighetsskatt, justerad -435 940 -190 340 -308 756 -389 376 -294 528
Räntebidrag 0 176 072 631 122 903 554 1 339 982
Kommentarer: För att öka jämförbarheten har återförd reserv för fastighetsskatt flyttats 2002 progn 09-15
Brf Brunnsviken - Resultat 1998 - 2002
1998 (12/16 mån)
Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr
Planerat underhåll, utnyttj -237 419 8% -114 474 4% -320 104 -137 073 -212 948
Planerat underhåll, avsatt -42 581 1% -165 526 6% 40 104 -142 927 -66 802
Löpande underhåll -95 434 3% -102 760 4% -125 728 -155 744 -91 092
Förbrukningsmaterial -16 430 1% -32 194 1% -6 202 -10 977 -3 402
Övriga adm kostnader -60 604 2% -76 756 3% -67 417 -39 266 -29 276
Personalkostnader -155 248 5% -145 753 6% -111 578 -105 134 -106 930
Stor påverkan -607 716 21% -637 463 24% -590 925 -591 121 -510 450
Revisionskostnader -20 000 1% -17 125 1% -16 891 -15 292 -11 253
Fastighetsförsäkring -36 584 1% -26 094 1% -25 291 -26 345 -28 175
Arvode förvaltning -273 380 9% -207 400 8% -225 635 -237 726 -225 781
Fastighetsservice -194 972 7% -233 569 9% -210 666 -147 146 -161 062
Trappstädning -71 200 2% -63 969 2% -70 700 -58 740 -62 349
Trädgårdsunderhåll -70 953 2% -69 642 3% -90 825 -88 708 -92 475
Vinterkostnader -85 628 3% -24 172 1% -94 203 -59 307 -51 775
Kabel TV -141 019 5% -125 644 5% -117 536 -115 100 -111 215
Medel påverkan -893 736 31% -767 615 29% -851 747 -748 364 -744 084
Fastighetsskatt -435 940 15% -190 340 7% -308 756 -389 376 -294 528
Elavgifter -212 887 7% -323 174 12% -108 228 -122 955 -223 275
Värmeförbrukning -438 281 15% -338 409 13% -430 226 -551 484 -443 250
Vattenavgifter -172 586 6% -176 217 7% -182 412 -182 505 -168 449
Sophantering -135 312 5% -207 790 8% -188 791 -132 946 -123 754
Liten påverkan -1 395 006 48% -1 235 930 47% -1 218 413 -1 379 266 -1 253 255
Summa Driftskostnader -2 896 458 100% -2 641 008 100% -2 661 085 -2 718 751 -2 507 789 Kommentarer: Grupperingen visar hur driftskostnaderna kan påverkas - stor, medel och liten.
För ökad jämförbarhet har återförd reserv för fastighetsskatt flyttats från 2001 till 1998.
Brf Brunnsviken - Driftskostnader i detalj 1998 - 2002
2002 progn 09-15 2001 2000 1999
Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Fastighet, mark mm 119 115 094 12 695 119 614 516 12 749 120 112 891 12 802 Kassa, bank, värdepapper 7 346 747 783 8 244 085 879 9 382 260 1 000
Övriga tillgångar 400 000 43 418 140 45 217 360 23
SUMMA TILLGÅNGAR 126 861 841 13 521 128 276 741 13 672 129 712 511 13 825 Orealiserade vinster 02-10-21 -291 048 -31 1 692 247 180 1 243 997 133
Insatser 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789
Fritt eget kapital 1 835 837 196 2 190 952 234 2 532 632 270
Underhållsfond 4 337 323 462 4 294 742 458 4 129 216 440
Summa "eget kapital" 22 955 461 2 447 23 267 995 2 480 23 444 149 2 499 Fastighetslån 103 026 223 10 981 103 525 645 11 034 103 985 605 11 083
2000-12-31 2001-12-31
2002-12-31 progn
Brf Brunns v ik en - Ba la nsrä kning
Lånebild per 2002-08-23
Långivare Aktuell räntesats Villkorsändr Aktuell skuld Årsräntekostn
SBAB 5,26% 2003-08-23 16 176 444 850 881
SBAB 5,51% 2004-05-28 32 352 000 1 782 595
SBAB 5,68% 2005-06-15 16 176 000 918 797
SBAB 5,24% 2003-05-07 4 492 179 235 390
SBAB 5,74% 2003-06-17 15 954 104 915 766
SBAB 6,11% 2003-10-15 18 078 419 1 104 591
SUMMA (snitträntesats) 5,63% 103 229 146 5 808 020
Brf Brunnsviken - Lånebild
Föreningens ekonomi
• Budget 2003 och 2004
• Resultaträkning
• Balansräkning
• Utan ökat insatskapital
• Med ökat insatskapital
Budget årsavgifter 2003 och 2004
+ 2 - 3 % - 26 %
+ 12 % Med insats-
kapital 34 mkr
+ 2 - 3 % +/- 0
+ 12 % Utan insats-
kapital
2004 Juli – Dec 2003
Jul – Dec 2003
Jan – Juni
34 mkr Ingen
2003 progn 2003 progn
Rubrik Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Belopp i kr Årsavgift o hyresintäkter 6 896 998 7 866 453 9 220 509 9 036 790 8 081 500
Driftskostnader -3 034 199 43% -2 944 686 -3 034 199 32% -2 944 686 -2 896 458 32%
Räntekostnader o Avskrivn -4 005 077 57% -5 157 682 -6 327 242 68% -6 316 391 -6 044 520 68%
Summa kostnader -7 039 276 100% -8 102 368 -9 361 441 100% -9 261 076 -8 940 978 100%
Rörelseresultat -142 277 -235 915 -140 933 -224 286 -859 478
Ränteintäkter o Reavinster 220 000 246 156 220 000 246 156 504 363 Upplösning reserver
Årets resultat 77 723 10 241 79 067 21 870 -355 115
Fastighetsskatt, justerad -457 739 -457 739 -457 739 -457 739 -435 940
Räntebidrag 0 0 0 0 0
Brf Brunnsviken - Resultat 2002 - 2004 prognos oförändrad alt ökat insatskapital 34 mkr
34 mkr
2004 prognos Ingen
2002 prognos 2004 prognos
Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Belopp i kr Kr/m2 Fastighet, mark mm 119 003 809 12 684 119 003 809 12 684 119 115 094 12 695 Kassa, bank, värdepapper 7 480 437 797 7 492 066 799 7 346 747 783
Övriga tillgångar 400 000 43 400 000 43 400 000 43
SUMMA TILLGÅNGAR 126 884 246 13 524 126 895 875 13 525 126 861 841 13 521 Orealiserade vinster 02-10-21 -291 048 -31 -291 048 -31 -291 048 -31
Insatser 50 782 301 5 412 16 782 301 1 789 16 782 301 1 789
Fritt eget kapital 1 846 078 197 1 857 707 198 1 835 837 196
Underhållsfond 4 350 323 464 4 350 323 464 4 337 323 462
Summa "eget kapital" 56 978 702 6 073 22 990 331 2 450 22 955 461 2 447 Fastighetslån 68 914 938 7 345 102 575 596 10 933 103 026 223 10 981
Övriga skulder 990 606 106 1 329 948 142 880 157 94
SUMMA SKULDER o EK 126 884 246 13 524 126 895 875 13 525 126 861 841 13 521 Kommentarer: Prognosen upprättad 2002-09-15.
Brf Brunnsviken - Balansräkning prognos oförändrat alt ökat insatskapital 34 mkr
2002-12-31 progn 2003-12-31 progn
34 mkr Ingen
2003-12-31 progn
Ökat insatskapital 34 mkr
• Räntekostnader 2 mkr från föreningen till medlemmarna
• Skattereduktion 600 tkr till
medlemmarna
Prognos värde 2 r o k 66,5 kvm
Netto Insats ca
Föränd Värde
1 350 000 1 200 000 1 075 000 825 000 1 000 000
105 000 420 000
+525 000 Ökning
51 mkr
95 000 280 000
+375 000 Ökning
34 mkr
80 000 170 000
+250 000 Ökning
21 mkr
0 0
0 Utan ökad
insats
Våren 2002
Källa: Jaeger & Json september 2002
Prognos värde 3 r o k 90,5 kvm
Netto Insats ca
Föränd Värde
1 950 000 1 750 000 1 600 000 1 300 000 1 500 000
165 000 485 000
+650 000 Ökning
125 000 325 000
+450 000 Ökning
34 mkr
105 000 195 000
+300 000 Ökning
21 mkr
0 0
0 Utan ökad
insats
Våren 2002
Prognos värde 4 r o k 140 kvm
Netto Insats ca
Föränd Värde
2 450 000 2 200 000 1 950 000 1 550 000 1 850 000
190 000 710 000
+900 000 Ökning
51 mkr
175 000 475 000
+650 000 Ökning
34 mkr
115 000 285 000
+400 000 Ökning
21 mkr
0 0
0 Utan ökad
insats
Våren 2002
Källa: Jaeger & Json september 2002
Slutsatser värdeförändringar
• Priset för ekonomi i balans (höjd avgift, ingen ökad insats) är sjunkande värden
• Värdet stiger mer än ökad insats
• Marknadspriset bestäms i hög grad av:
- Avgiften per kvadratmeter
som i sin tur i hög grad styrs av:
Jämförelseobjekt
Jämförelser kvm-priser
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000
Kornet Brf Tivoli
Brf Tivoli
Liljeholmsterassen Alterna
tiv Inget
Alterna tiv 20
mkr
Alterna tiv 34
mkr
Alterna tiv 51
mkr
Kr/kvm
Köp/Kvm Lån / Kvm
Individuella aspekter
• Ökad insats obligatorisk efter stämmobeslut
• Finansiering individuellt ansvar
Värdering kan användas vid låneansökan
• Insatsen inräknas i anskaffningsvärdet
• Bostadsrättens förmögenhetsvärde ökar
Avgiftsutveckling per månad
7.600 kr 10.300 kr
9.200 kr 4 r o k
140,0 kvm
5.200 kr 7.000 kr
6.200 kr 3 r o k
90,5 kvm
4.400 kr 6.000 kr
5.400 kr 2 r o k
66,5 kvm
2003 Juli – Dec 2003
Jan – Juni 2002
Jan – Dec Typlägenhet
Exklusive p-plats. Avrundade siffror
Ränta SBAB för Privatpersoner
Villkor för bostadsrätt
5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50
-01 -21 -09 -26 -14 -03 -21 -08 -26 -13 -02 -20
3 mån
1 år
2 år
5 år
Modell för individuell kalkyl
• Kalkylmodell i excel finns
• Kan hämtas hem från hemsidan
• Enskild genomgång erbjuds
Före öka d insa ts:
S torle k 140,0
Ande lsta l 1,3954 OBS ! Unge fä rlig a vgift. Ex kl pa rke ring.
Före ningslå n 1 440 460
Be fintlig e ge t lå n 225 000 e x e m pe l
Ege n lå ne rä nta 6,40%
Fina nsie ring Brutto S ka tte re d Ne tto Ne tto/kvm Ne tto/m å n Uppde la t
Avgift för driftkostna d 37 233 37 233 266 3 103
Avgift för rä nta o a vskrivn 84 704 0 84 704 605 7 059 10 161
Be fintligt e ge t lå n 225 000 14 400 4 320 10 080 72 840 840
S UM M A 225 000 136 337 4 320 132 017 943 11 001 11 001
Efte r öka d insa ts: 34 m kr 21 m kr 51 m kr
V ÄLJ (m e d stort X ) ---> X
S torle k 140,0
Ande lsta l 1,3954
Före ningslå n 966 024
Be fintlig e ge t lå n 225 000
Öka d grundinsa ts 474 436
Ege n lå ne rä nta 6,00%
Ege n ba nkrä nta 0,00%
Förde ln Fina nsie ring Brutto S ka tte re d Ne tto Ne tto/kvm Ne tto/m å n Uppde la t S killna d
Avgift för driftkostna d 37 233 37 233 266 3 103
B rf B run n sviken - Läg en h etskalkyl ökat in satskap ital
