Samrådshandling
Förslag till detaljplan för
KVARTERET TORNET 1 (f.d. Lövkojan) Norsborg, Botkyrka Kommun
Planbeskrivning
Innehåll
PLANBESKRIVNING ... 3
Handlingar ... 4
Planens syfte ... 4
PLANDATA ... 4
Planens läge och areal ... 4
Markägoförhållanden ... 5
Förenligt med 3, 4 och 5 kapitlet miljöbalken ... 5
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ... 5
Program för planområdet ... 5
Översiktsplanen ... 5
Detaljplaner ... 6
Fastighetsplaner ... 6
KOMMUNALA BESLUT I ÖVRIGT ... 7
Kommunala beslut ... 7
Behovsbedömning ... 7
De sex hållbarhetsutmaningarna ... 8
PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR ... 9
Natur ... 9
Bebyggelseområden ... 10
Friytor ... 11
Trafik ... 11
Störningar ... 11
Teknisk försörjning ... 12
PLANFÖRSLAGET ... 13
Natur ... 13
Bebyggelseområden ... 13
Trafik/parkering ... 14
Störningar ... 14
Teknisk försörjning ... 14
Administrativa frågor ... 15
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Jenny Borheim Stadsbyggnadsenheten
Lars Cha Fastighetsenheten
Annelie Fager Stadsbyggnadsenheten Anders Forsberg Miljöenheten
Tina Hatt Stadsbyggnadsenheten
Katja Larnholt VA-enheten
Håkan Ring Stadsbyggnadsenheten
Kristofer Uddén Stadsbyggnadsenheten
Martin Öberg Gata/Parkenheten
E-post: förnamn.efternam@botkyrka.se Tel: 08- 530 10 00
PLANOMRÅDET
Plan- och bygglagen (1987:10) ersattes i maj 2011 av Plan- och
bygglagen (2010:900). Arbetet med denna detaljplan inleddes före maj 2011 och planen har därför handlagts med stöd av den äldre lagen.
PLANBESKRIVNING
Handlingar
Plankarta med grundkarta och bestämmelser
Denna planbeskrivning med illustration
Genomförandebeskrivning
Behovsbedömning
Utredningar
Trafikbullerutredning för kvarteret Tornet 1 och Tornet 4, Norsborg, daterad 2011-06-09
Geoteknisk utredning inför nyetablering av bostäder i Norsborg, Botkyrka kommun, Teknisk PM, Geoteknik, daterad 2011-11-04
Planens syfte
Syftet med detaljplanen är att ändra från barnstuga till att omfatta även bostadsändamål för att kunna möjliggöra för gruppboende och
villabebyggelse.
PLANDATA
Planens läge och areal
Planområdet ligger på Tomtbergavägen i
Norsborg. Planområdet är cirka 6000 m2. Området avgränsas i väster av Tomtbergavägen och i öster av en gång- och cykelväg. I södra delen avgränsas området av infarten till parkeringen för det
befintliga bostadsområdet.
Detaljplaneområdet
Markägoförhållanden
Fastigheten Tornet 1 ägs av Botkyrka kommun. Söder om planområdet finns fastigheten Tornet 2 som ägs av Stockholm stad och är upplåtet med tomträtt.
Förenligt med 3, 4 och 5 kapitlet miljöbalken
Vattenmyndigheten har fastställt miljökvalitetsnormer (MKN) och åtgärds- program för yt- och grundvatten. Syftet är att hindra ytterligare försämringar och skydda och förbättra statusen hos vattenekosystem. Förvaltningen bedömer att planen uppfyller 3 och 4 kapitlen i miljöbalken inklusive miljökvalitetsnormerna enligt 5 kapitlet.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Program för planområdet
Arbetet med att ta fram en ny detaljplan har inte föregåtts av något programarbete. Eftersom marken redan är ianspråktagen av annan
verksamhet som i volym är liknande den nytilltänkta verksamheten bedöms detaljplanen inte ge upphov till några större förändringar i området.
Översiktsplanen
Översiktsplanen för Botkyrka kommun antogs av kommunfullmäktige 2002- 10-31 och aktualitetsförklarades 2006-06-30 med några undantag. Arbetet med att ta fram en ny översiktsplan har påbörjats och befinner sig i ett tidigt stadium i processen.
Enligt Botkyrka kommuns översiktsplan ligger planområdet inte inom något av de utpekade bevarande- eller förändringsområdena utan i ett område där pågående markanvändning föreslås. Detta innefattar mindre förtätningar och enskilda etableringar. Eftersom området redan är ianspråktaget anses
uppdraget om att ta fram en ny detaljplan för bostäder vara förenligt med översiktplanen.
Detaljplaner
För planområdet gäller detaljplanen 53-04-1 som är fastställd den 10 april 1972 och anger bestämmelsen allmänt ändamål/barnstuga för det aktuella området, genomförandetiden har gått ut. Aktuell detaljplan medger en våning och byggnadshöjd på 3,6 meter. Finns ingen begränsning på hur stor
byggnadsarean på fastigheten får vara i gällande detaljplan.
Fastighetsplaner
För området finns inga fastighetsplaner.
Tidigare utredningar
För området har tidigare en förstudie genomförts (”Förstudierapport Tornbergsskolan 2009-10-19” I denna rapport ingår även Lövkojan).
Förstudien utgör delvis ett underlag för detta planuppdrag.I utredningen föreslås flera förslag på vad som kan inrymmas på fastigheten, bland annat gruppboende samt villatomter eller radhus.
Gällande detaljplan
KOMMUNALA BESLUT I ÖVRIGT
Kommunala beslut
Kommunstyrelsen beslöt i november 2009, § 239, att uppdra åt
samhällsbyggnadsnämnden att ta fram förslag till detaljplan för Tornet 1.
Vård- och omsorgsförvaltningen har behov av fler gruppboende och söker fastigheter för det. Verksamheten är i behov av en större tomt med viss avskildhet men även närhet till natur och integrerade i befintliga
bostadsområden. Tornet 1 uppfyller de önskemålen. Delar av den idag tomma förskolan som finns på fastigheten ska komma att återanvändas till det nya gruppboendet.
Det finns ett stort behov av villatomter inom Botkyrka kommun, inte minst i kommunens norra delar. I oktober 2008 gav planerings- och
näringslivsberedningen (nuvarande klimat- och planeringsberedningen) uppdrag om att ta fram en bruttolista med cirka 100 villatomter i stadsdelarna Alby, Hallunda och Norsborg med omgivningar. En del av Tornet 1 kan komma att användas för villabebyggelse.
Behovsbedömning
För detaljplaner ska kommunen göra en behovsbedömning, för att avgöra om en miljöbedömning ska göras eller inte. Resultatet av behovsbedömningen blir ett ställningstagande till om detaljplanens genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan eller inte.
Sammanfattning av behovsbedömningen
Samhällsbyggnadsförvaltningens miljöenhet har gjort en behovsbedömning, daterad juli 2011.
Sammantaget bedöms detaljplanen inte ge upphov till betydande
miljöpåverkan. Planområdet är redan idag exploaterat och ändringen från barnstuga till boende är inte särskilt stor när det gäller miljöpåverkan.
Om hänsyn tas, vid planläggning och byggnation, till den bullerutredning som har gjort för planområdet (ÅF, 2011) kommer riktvärdena för
vägtrafikbuller att klaras vid samtliga bostäder.
Planområdet ligger i en kalluftssjö vilket medför dåliga
ventilationsförhållanden vid vissa väderlägen. Användning av braskaminer är därför direkt olämpligt i planområdet (Bergab, 1988).
En besöks- och personalparkering ska anläggas i planområdet. Därmed kommer förorenat dagvatten att uppkomma. Planområdet ligger inom
sekundär skyddszon för Östra Mälarens vattentäkter. Föreskrifterna för vattenskyddsområdet ställer krav på lokalt omhändertagande av förorenat dagvatten eller att detta renas innan det avleds till det kommunala
dagvattennätet.
De sex hållbarhetsutmaningarna
År 2004 skrev Botkyrka kommun under en europeisk deklaration om hållbar utveckling, Ålborg +10-deklarationen. För att uppnå hållbar utveckling har Botkyrka kommun tagit fram sex hållbarhetsutmaningar som ska vara vägledande i arbetet med planläggning av nya områden. Planarbetet kommer att ske med utgångspunkt från dessa sex utmaningar.
1. Botkyrkaborna har arbete
2. Botkyrkaborna känner sig hemma 3. Botkyrka har de bästa skolorna
4. Botkyrka bidrar inte till klimatförändringar 5. Botkyrkaborna är friska och mår bra
6. Botkyrkaborna har förtroende för varandra och demokratin
Detta planarbete har sin tyngdpunkt i den andra, fjärde och femte
utmaningen. Det nya området har god potential att bli en bra boendemiljö där de boende trivs och ”känner sig hemma”. Området ligger i anslutning till befintlig bebyggelse med etablerad service och goda kommunikationer men det är också nära till grönstråk och promenadstigar. En god boendemiljö med närhet till platser för rekreation och friluftsliv gynnar hälsan och bidrar till friska och välmående Botkyrkabor.
Att förtäta i redan etablerade och ianspråktagna områden sparar dessutom mycket resurser och bidra inte till negativa klimatförändringar. Platsen är redan ianspråktagen så inga större ingrepp behöver göras för infrastrukturen.
Men förtätningen och närheten till kommunikationer ger även negativa följder som trafikbuller från närliggande väg. Bedömningen är dock att det positiva väger över.
Med nya villor skapas möjligheten för bostadskarriär i befintligt
bostadsområde, gruppboendet kommer även att generera några arbetsplatser.
Denna detaljplan innebär inte någon större förändring, vare sig positiv eller negativ, för kvaliteten i Botkyrkas skolor. Planförfarandet är en demokratisk process som regleras i plan- och bygglagen vilket innebär att berörda får insyn och möjlighet att påverka planeringen innan planen blir verklighet.
PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR
Natur
Mark, vegetation och landskapsbild
I norra delen av planområdet finns delar av ett mindre gångsystem kvar som bland annat innehåller rumsbildningar av buskar som exempelvis syrén. Här finns även ett konstverk placerat. En stor del av området är asfalterat.
Utanför planområdet i nordost och öster avgränsas planområdet av en gång- och cykelväg och bergkullar.
Geotekniska förhållanden
Enligt den geotekniska utredning 1som gjorts inom fastighet, Tornet 1, varierar jorddjupen i de nu undersökta punkterna mellan cirka 3,8 och
10,5 meter där de mindre djupen är i områdets nordöstra del, mot höjdpartiet.
Jordlagren på fastigheten består av cirka 0,3 till 1,1 meter fyllnadsjord (består av sandigt grus) ovan ca 1,5 meter torrskorpelera. Torrskorpeleran överlagrar en siltig finsand som överlagrarlera ovan friktionsjord. I den siltiga finsanden finns tunna lerskikt.
Det ska beaktas att jorden inom området delvis består av flytbenägna jordarter, vilket kan innebära problem vid nederbörd och schakt under grundvattenytan.
Förorenad mark
Inom planområdet finns inga kända markföroreningar.
1 Teknisk PM, Geoteknik (2011) Geosigma AB, Göteborg Konstverk i norra delen av
planområdet
Bänkar omringade av syrener
Radon
Detaljplanen ligger inom normalriskområde för radon. Lokala variationer kan dock förekomma och en kontrollmätning bör göras innan området bebyggs.
Fornlämningar
Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. På kullen i nordost finns medeltida husgrunder och ett gammalt gravfält. Om fornlämning påträffas ska det enligt lag anmälas.
Bebyggelseområden Bebyggelse
Tidigare var det en förskola på fastigheten som bestod av åtta huskroppar.
Idag är endast tre av dessa hus kvar i den östra delen av tomten. Förskolan byggdes i början av 1970-talet. I början av 2000-talet brann tre byggnader på förskolan vilka återuppbyggdes efter branden.
När förskolan lades ner för några år sedan undersöktes möjligheten att anpassa de tre nya byggnaderna som uppfördes 2001 till annan verksamhet.
Övriga fem byggnader var i ett så dåligt skick att beslut togs om rivning av dessa. De tre kvarvarande byggnaderna har en byggnadsarea på cirka 450 m2.
Omkringliggande bebyggelse
Söder om området ligger en parkeringsplats som försörjer bostadsområdet fastigheten Tornet 2, söder och sydöst om planområdet. Befintlig bebyggelse, är i två plan.
Bilden är tagen från norr mot söder. I vänstra kanten syns de befintliga byggnaderna som planeras byggas om.
Service
Närmaste dagligvaruhandel finns i Norsborgs centrum som ligger cirka 500 meter söder om planområdet. Vårdcentral och apotek finns i Hallunda centrum cirka 1 kilometer från planområdet. Närmaste förskola ligger cirka 500 meter från planområdet. De närmsta grundskolorna ligger cirka 600-700 meter från planområdet.
Tillgänglighet
Hela den bebyggda delen av planområdet är i princip helt plant och tillgängligheten är god. Sammantaget är bedömningen att det finns goda förutsättningar att skapa en bra tillgänglighet till och inom området.
Friytor
Lek och rekreation
Planområdet ligger i ett väletablerat bostadsområde, närmaste lekplats ligger cirka 200 meter från planområdet.
Trafik Cykel
I närområdet finns ett väl utbyggt gång- och cykelnät.
Kollektivtrafik
Norsborgs tunnelbanehållplats ligger cirka 700 meter från planområdet.
Fyra busslinjer trafikerar planområde med en hållplats på Tomtbergavägen strax nordväst om planområdet.
Störningar Buller
För fastigheten har det gjorts bullerberäkningar, se bullerkartor nedan. En bullerutredning2 har utförts för att analysera ljudnivåerna beroende av framför allt trafiken på Tomtbergavägen. Enligt den finns förutsättningar bullerriktvärden vid fasad (högst 55 dB ekvivalent ljudnivå per dygn) och för uteplats (högst 70 dB maximal ljudnivå) att klaras enligt riksdagens
riktvärden för trafikbuller.
2 Trafikbullerutredning för kvarteret Tornet 1 och Tornet 4, Norsborg. ÅF-Infrastucture AB/Ljud och Vibrationer
Teknisk försörjning
Vatten, avlopp och dagvatten
Dagvatten är ytligt avrinnande regn- och smältvatten. Dagvatten från planområdet avleds via kommunens ledningsnät till Albysjön. Planområdet ligger inom sekundär skyddszon för Östra Mälarens vattenskyddsområde som är till för att skydda kvaliteten på vattnet i Albysjön och i Mälaren.
Skyddsområdet har upprättats av länsstyrelsen för Stockholm med stöd av 7 kap 22 § miljöbalken. Verksamheter inom skyddsområdet regleras av skyddsföreskrifter, bland annat ställs hårdare krav på rening av dagvatten enligt 9 §. Detta innebär att boende och verksamma inom området måste vara försiktiga med allt som kan förorena dagvattnet exempelvis inte använda växtbekämpningsmedel, undvika andra typer av bekämpningsmedel och inte tvätta bilen på tomt eller gata. Skyddsområdet är till för att skydda vattnet till Norsborgs vattenverk som försörjer cirka 600 000 personer med dricksvatten.
Värme
Fjärrvärmenät finns i området.
El
Vattenfall Eldistribution AB har el-anläggningar inom och i närheten av planområdet.
PLANFÖRSLAGET
Natur
Geotekniska förhållanden
På området rekommenderas3 att planerade byggnader grundläggs på stödpålar alternativt lastkompenseras på grund av stor variation i jorddjup för de lösa jordlagren.
Bebyggelseområden Tillkommande bebyggelse
Ett plangenomförande innebär att de tre återstående huskropparna byggs om till lägenheter för gruppbostad. Totalytan på varje lägenhet kommer vara max 45 m². Det ska även finnas plats för ett mindre fristående förråd och ett sophus. Den totala byggnadsarean är 500 m². Användningen för området medger även förskola. Vid ny- och tillbyggnad ska taken förses med sedum för att fördröja avrinningen av dagvatten.
I planområdets västra del möjliggörs det för friliggande villor med carport och förråd. Inom dessa kvarter får byggnadsarean uppgå till högst 110 m2 per fastighet i två våningar. Antalet fastigheter är begränsat så att en viss balans i täthet uppnås inom området. Fastigheterna är små och byggrätterna har en liten byggnadsarea. För att området ska ge ett samlat och enhetligt
helhetsintryck finns vissa bestämmelser som styr utseendet på husen.
Fasaderna utförs i puts i ljus kulör och taken i ljusgrå (aluzinkfärg) färg för att hålla ihop helheten.
3 Teknisk PM, Geoteknik (2011) Geosigma AB, Göteborg Illustration över planområdet
Tillgänglighet
Marken i hela området är i princip helt plan därför bedöms tillängligheten för de tilltänkta bostäderna i hela området vara god.
Gruppboendet uppförs i ett plan där entréerna till lägenheterna sker i
markplan. Varje lägenhet ska ha en egen uteplats och entré och till huset ska det även finnas en gemensam uteplats. Den egna uteplatsen bör gå att kombinera med den egna entrén.
Trafik/parkering
En gemensam parkering anläggs på kvartersmark för gruppboendet och ska utformas med genomsläpplig yta exempelvis betongarmerat gräs eller grusyta. För parkering till gruppboendet behövs cirka sju platser. Övriga bostäder har parkering på respektive fastighet.
Störningar Buller
De ekvivalenta riktvärdena vid fasad uppfylls i stora delar inom planområdet.
Enligt planbestämmelse ska fasaderna inom planområdet utformas så att bullernivån underskrider gällande riktvärden för trafikbuller inomhus avseende bostäder. Vidare reglerar detaljplanen att varje bostad ska ha tillgång till enskild uteplats där den maximala ljudnivån understiger 70 dB(A), lokala bullerskyddsskärmar på uteplatserna kan bli aktuellt för att öka denna zon.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Planområdet ligger inom verksamhetsområde för vatten och avlopp.
Förbindelsepunkt kommer att upprättas för vatten samt spill- och dagvatten.
Dagvatten
Dagvatten ska i första hand tas omhand lokalt på varje fastighet genom infiltration eller perkolation och öppen dagvattenhantering. Vid
bygglovansökan ska redovisning av kommunens va-enhet godkänd dagvattenhantering redovisas. Med de gällande markförutsättningarna bedöms det dock som svårt att infiltrera större mängder dagvatten inom planområdet. Det dagvatten som inte kan tas omhand lokalt ska fördröjas innan det avleds till kommunalt ledningsnät. VA-huvudmannen bedömer ledningsnätets kapacitet och avgör hur stort flöde som tillåts avledas till ledningsnätet i varje enskilt fall. Dagvatten från kör- och parkeringsytor ska renas innan det återförs till marken eller avleds till kommunalt ledningsnät.
Ny- och tillbyggnation ska utformas så att det bidrar till att minska dagvattenflödet till Albysjön. Detta kan ske genom att anlägga till exempel gröna tak, armerat gräs och öppna dagvattenstråk. För den västra delen av området får 60 procent av fastighetsarean inte vara hårdgjord.
Vid ny- och ombyggnation ska
kommunens gällande dagvattenstrategi och skyddsföreskrifter för Östra Mälarens vattenskyddsområde följas.
Värme
Området har möjlighet att kopplas in på befintligt fjärrvärmenät.
Avfall
Sophanteringen placeras i en gemensamhetsanläggning vid infarten till området. Detta för att minska trafiken inne i området. För att reducera mängden avfall bör källsortering ske.
El
Elförsörjningen ansluts till befintligt nät.
Administrativa frågor
Genomförandetiden för planen är sju år från det att planen vunnit laga kraft.
SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Anna-Bie Agerberg Jenny Borheim
Gruppchef plan Planarkitekt
Bild som visar gatubeläggning för dagvattenhantering
