Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp

(1)

Boindex

Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp

2006-06-08

Boindex blev 130,3 första kvartalet i år – husköpkraften sjönk till den lägsta nivån på tio år

• Hushållen fick sämre råd med sina husköp under första kvartalet i år. Det var främst den kraftiga uppgången i huspriserna som fick Boindex att falla. Boindex sjönk från 143,2 (har reviderats ned från 144,5) till 130,3. Detta innebär att hushållen har 30,3 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår uppsatta norm. Likväl har husköp- kraften inte varit så svag sedan 1996.

• Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader.

När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre.

• Priset på medianvillan i riket steg med hela 120 000 kronor till 1,37 miljoner kronor. Den sammanvägda räntan steg med 0,1 procentenheter till 3,3 %. Den årliga medianinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar överstiger nu ½ miljon kronor.

• Husköpkraften försämrades i Stockholm, Malmö och Göteborg samt i grupperna ”medelstora städer” och ”övriga kommuner”. Skillnaden i husköpkraft mellan Stockholm och Malmö har nästan eliminerats och är nu den minsta i Boindex historia. En orsak är den kraftiga husprisuppgången i Malmöregionen under det senaste året.

• Örnsköldsvik uppvisar återigen den största husköpkraften, följd av Hudiksvall och Karl- skoga. Även i Piteå, Gislaved och Västervik uppvisar Boindex höga nivåer.

Boindex för riket som helhet

60 80 100 120 140 160 180

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Boindex för riket

Källa: FöreningsSparbanken samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter.

1995 96,0

1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 147,9 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 --- 2005 Q4 143,2 2006 Q1 130,3 Boindex – hela riket

(2)

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster

Småhuspriser

Medianpriset för småhus – Boindex första delkomponent – steg med hela 120 000 kronor till 1,37 miljoner kronor första kvartalet i år för riket som helhet. Jämfört med kvartalet innan steg priset med 9,6 % och mätt som årstakt blev uppgången drygt 14 %. Endast vid tre kvartal tidigare i Boindex historia har ökningstakten varit något snabbare och de har alla inträffat inom de senaste sex kvartalen.

Den högsta prisnivån uppmättes i Stockholmsregionen. Här steg medianpriset från 2,5 miljoner fjärde kvartalet i fjol till 2,55 miljoner första kvartalet i år. Det var den svagaste prisuppgången bland regionerna: Unge- fär 2 % på kvartalsbasis och knappt 10 % på årsbasis.

Mest steg i stället priset i Malmöregionen. Medianpriset noterades till 2,218 miljoner kronor, vilket innebär en uppgång med 218 000 kronor jämfört med kvartalet innan, eller en ökning med 10,9 %. Den årliga procentuella uppgången blev hela 23 % – den största i Boindex historia för just Malmö- regionen. Göteborgsregionen har fått se huspriserna stiga med 100 000 kronor till 2,11 miljoner. Det innebär en uppgång med 5 % jämfört med kvartalet innan och med 14 % jämfört med för ett år sedan.

Något svagare prisutveckling kan noteras i medelstora städer med fler än 75 000 invånare. Här steg medianpriset till 1,55 miljoner, vilket innebär en ökning med 50 000 eller med 3,3 % på kvartalsbasis och med 13 ½ % på årsbasis. I övriga mindre kommuner utanför storstadsregionerna uppgick medianpriset till 800 000 kronor första kvartalet. Det är en ökning med 60 000 kronor jämfört med fjärde kvartalet ifjol, eller med drygt 8 %. På årsbasis är uppgången med knappt 13 % något svagare än riket – likväl är det den största uppgången i Boindex historia för dessa kommuner.

Prisutveckling för småhus 1993-2006 per region, medianpris (SEK)

400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 2 000 000 2 200 000 2 400 000 2 600 000 2 800 000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Kronor

Källa: SCB och FöreningsSparbanken

(3)

Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning

Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna räntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Bolåneräntan steg till 3,3 %, vilket var en uppgång från fjärde kvartalet med 0,1 procentenhet.

Det är andra kvartalet i rad som bolåneräntan stiger efter en längre tid av nedgång. De sammanvägda bundna räntorna var oförändrade på 3,9 %, medan den rörliga räntan steg med 0,2 procentenheter till 2,7 %.

Under första kvartalet i år ökade andelen rörliga lån till 52 % (från 49 % fjärde kvartalet), medan andelen bundna bolån minskade från 51 % till 48 %. Andelen bolån med längre löptid än fem år sjönk något mer (till drygt 15 %) än andelen bundna bolån med kortare löptid (till knappt 33 %).

Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning 1993-2006 (procent)

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta

Procent

Hushållens arbetsinkomster

Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvs- arbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 500 500 kronor.

För att köpa ett småhus till medianpris, och samtidigt uppfylla vår uppsatta norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten före skatt, krävdes första kvartalet en bruttoinkomst på knappt 384 000 kronor.

Hushållen i riket har 30,3 % högre inkomster än de som krävs enligt Boindex notering på 130,3. Motsvarande inkomst som behövs i Stockholms- regionen uppgår till 715 000 kronor, medan det räcker med 622 000 respektive 591 000 kronor i Malmö- och Göteborgsregionerna. Inkomsterna

(4)

i de tre storstadsregionerna är lägre än de som krävs. Därför är Boindex under 100-strecket. I Stockholmsregionen har hushållen 81,1 % av inkomsten som krävs, medan Malmö- och Göteborgsregionerna har 81,9 % respektive 91,6 % av inkomsten som krävs. I gruppen övriga kommuner har hushållen mer än dubbelt så höga inkomster än vad som krävs för att köpa medianvillan, enligt vår uppsatta norm.

OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hus- hållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna ”kvar att leva på”, eftersom 200 000 kronor före skatt sannolikt inte är tillräckligt för att klara ett hushålls alla utgiftsbehov i gruppen av ”övriga kommuner”. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna.

Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2006(kr/år)

275 000 300 000 325 000 350 000 375 000 400 000 425 000 450 000 475 000 500 000 525 000 550 000 575 000 600 000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga

Regionala Boindex

Skillnaderna mellan olika regioner hur väl hushållen har råd med sina småhusköp har ökat sedan mitten av 1990-talet. Småhuspriserna har stigit kraftigt i storstadsregionerna och mer måttligt i övriga landet, medan ränte- och inkomstutveckling varit likartad.

Under första kvartalet i år sjönk husköpkraften i samtliga sex indelningar av kommuner enligt diagrammet nedan. Det är framför allt de nya pris- rekorden på medianvillan som försämrar husköpkraften. Den lilla upp- gången i bolåneräntan har huvudsakligen kompenserats av de högre förvärvsinkomsterna.

(5)

Det är intressant att notera att Malmöregionens Boindex (81,9) har närmat sig Stockholmsregionens (81,1). Aldrig tidigare har skillnaden mellan de två regionerna varit så liten. Även om huspriserna i Malmö understiger dem i Stockholm, är också inkomsterna något lägre. Därmed är husköpkraften för närvarande likartad.

Boindex i olika regioner 1993-2006

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Övriga kommuner

Stockholm Hela riket

Medelstora städer Göteborg

Malmö Regionala boindex

Källa: FöreningsSparbanken samt data från SCB.

Även om ”husköpkraften” är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra små- hus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och hus- priserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet.

Kommunala Boindex

För att åstadkomma en så god geografisk täckning som möjligt har Boindex tagits fram för 45 enskilda kommuner över hela landet.¹ Främst ingår medelstora kommuner, men urvalet har även styrts av efterfrågan. För att Boindex skall kunna utarbetas krävs att fler än 25 småhusköp har registre- rats i kommunen under kvartalet.

1 Vid analysen av husköpkraften på den lokala nivån hade Boindex för s k lokala arbetsmarknader möjligen varit att föredra. Att invånarna kan arbeta i en kommun och bo i en annan försvårar nämligen analysen på kommunnivå.

Emellertid har önskemålen från enskilda kommuner varit att Boindex skall tas fram på kommunnivå, inte minst för att kunna jämföra husköpkraften mellan kommuner. För kommuner som Uppsala, Helsingborg, m fl, måste dock hänsyn tas till att inkomsterna och huspriserna avspeglar en större marknad än den enskilda kommunen. Båstad, Norrtälje och Gotland är exempel på kommuner där fastigheter i viss utsträckning köps av personer boende i andra kommuner ofta med högre inkomster.

(6)

Sedan tidigare ingår 51 kommuner i storstadsregionerna, vilket innebär att totalt 96 kommuner finns representerade. Dessutom ingår knappt 200 kommuner i gruppen ”övriga kommuner”.

Den största husköpkraften noteras för första kvartalet 2006 i Örnsköldsvik, Hudiksvall, och Karlskoga. Andra kommuner där inkomsten för hushållet är mer än dubbelt så hög än vad som krävs för att ha råd med medianvillan är Piteå, Gislaved, Västervik, Mariestad, Ljungby och Skellefteå.

Boindex i Örnsköldsvik uppvisar en historiskt hög nivå på 352,8. Detta innebär att bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten inte varit så låg som 4,3 % tidigare. (Data för Boindex finns från 1994).

Den lägsta husköpkraften har under en längre tid återfunnits i de tre största storstadsregionerna Stockholm, Malmö och Göteborg samt i Helsingborg.

Under första kvartalet gjorde även Båstad och Varberg sällskap med ovan- stående kommuner och hamnade under 100-strecket.

Detta innebär att i dessa regioner/kommuner har hushållen inte råd med sina husköp enligt vår definition om högst 15 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten före skatt. Med andra ord måste hushållen i större ut- sträckning här göra avkall på annan konsumtion för att ha råd med boendet.

Kommuner som precis klarar sig ovan 100-strecket är Höganäs, Uppsala, Linköping, Umeå och Halmstad. Även i Mälardalen är husköpkraften något svagare än i riket i övrigt.

Under det första kvartalet i år försämrades husköpkraften i 70 % av de kommuner/regioner som ingår i Boindex. Detta är i likhet med fjärde kvartalet i fjol.

Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. FöreningsSparbanken AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag.

Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens

(7)

Boindex på kommunal nivå, inkl. storstadsregioner

Kommun Kvartal 1, 2006 Kvartal 4, 2005 Förändring

1 Örnsköldsvik (2) 352,8 307,8 (293,4) 45,0

2 Hudiksvall (1) 300,8 310,2 (326,8) -9,4

3 Karlskoga (4) 241,6 270,4 (251,1) -28,8

4 Piteå (7) 234,3 232,0 (234,4) 2,3

5 Gislaved (9) 233,3 217,5 (209,5) 15,8

6 Västervik (5) 221,3 250,3 (243,3) -29,0

7 Mariestad (6) 221,2 240,9 (241,7) -19,7

8 Ljungby (12) 214,4 202,5 (184,4) 11,9

9 Skellefteå (3) 207,0 276,7 (285,1) -69,7

10 Sundsvall (10) 188,8 205,5 (206,7) -16,7

11 Värnamo (14) 180,2 161,0 (167,0) 19,2

12 Borlänge (8) 177,1 215,1 (216,1) -38,0

13 Falun (15) 176,1 172,7 (165,9) 3,4

14 Kristianstad (13) 167,6 183,0 (184,1) -15,4

15 Skövde (11) 157,7 202,0 (201,3) -44,3

16 Karlskrona (16) 147,8 165,7 (165,0) -17,9

17 Luleå (20) 145,9 149,5 (150,9) -3,6

18 Trollhättan (17) 143,7 159,7 (164,6) -16,0

19 Karlstad (21) 143,0 139,6 (144,5) 3,4

20 Gotland (24) 139,0 142,5 (141,8) -3,5

21 Gävle (23) 134,6 135,6 (142,3) -1,0

22 Uddevalla (25) 133,4 143,7 (139,7) -10,3

23 Borås (19) 132,5 155,9 (158,5) -23,4

24 Eskilstuna (29) 127,7 129,4 (128,8) -1,7

25 Östersund (35) 123,2 114,4 (114,8) 8,8

26 Växjö (22) 122,7 142,0 (142,9) -19,3

27 Kalmar (18) 121,2 157,3 (1601) -36,1

28 Nyköping (31) 121,1 120,2 (120,4) 0,9

29 Norrköping (33) 117,6 118,0 (119,3) -0,4

30 Jönköping (32) 116,4 124,3 (119,4) -7,9

31 Landskrona (28) 116,4 130,9 (130,7) -14,5

32 Enköping (26) 116,2 137,6 (138,2) -21,4

33 Norrtälje (30) 114,9 122,8 (126,1) -7,9

34 Örebro (38) 114,7 113,5 (112,0) 1,2

35 Strängnäs (27) 114,3 131,9 (132,7) -17,6

36 Ängelholm (40) 109,9 106,9 (109,0) 3,0

37 Västerås (42) 109,5 107,0 (107,9) 2,5

38 Halmstad (37) 104,4 112,1 (112,1) -7,7

39 Umeå (39) 103,6 111,1 (110,2) -7,5

40 Linköping (43) 101,4 99,0 (99,5) 2,4

41 Uppsala (45) 101,3 91,9 (91,8) 9,4

42 Höganäs (41) 101,1 107,7 (108,2) -6,6

43 Varberg (36) 95,2 114,5 (114,5) -19,3

44 Göteborgsregionen (44) 91,6 96,4 (97,3) -4,8

45 Båstad (34) 85,3 114,1 (117,0) -28,8

46 Helsingborg (46) 84,9 89,6 (89,6) -4,7

47 Malmöregionen (46) 81,9 91,1 (91,8) -9,2

48 Stockholmsregionen (47) 81,1 82,9 (83,5) -1,8

Riket som helhet 130,3 143,2 (144,5) -12,9

Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i juni varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas inom parantes.

(8)

Boindex: Metod

Syfte Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende.

Norm Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten.

Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla ”normen” om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen.

Variabler y Småhuspriser från SCB (median)

y Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar

y Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga < 1 år, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid

Begränsningar Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp – men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och räntebindning.

Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter.

Periodicitet Utkommer kvartalsvis

Regioner Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även:

1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn

2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör

3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet

4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå

5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner

Separat redovisade

kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund