Boindex
Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2007-06-12
Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank
tfn 08-5859 1588, fax 08-5859 1026, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se
Husköpkraften fortsätter att minska – Boindex sjönk till 110,2 första kvartalet i år
Högre småhuspriser och bolåneräntor har medfört att svenskarnas husköpkraft har fort- satt att krympa under årets första kvartal. Boindex sjönk till 110,2, jämfört med 120,5 fjärde kvartalet i fjol. Detta innebär att hushållen nu endast har 10 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår uppsatta norm. Husköpkraften har inte varit så här låg sedan fjärde kvartalet 1995.
Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolåne- kostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fast- ställda normen. Ju högre siffra, desto bättre.
Priset på medianvillan i riket steg första kvartalet med 95 000 kronor till 1,495 miljoner kronor. Den sammanvägda bolåneräntan steg med 0,3 procentenheter till 4,3 %. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar har ökat till knappt 522 000 kronor före skatt. Inkomsterna ökar, men inte tillräckligt för att kompensera effekterna av högre småhuspriser och bolåneräntor.
Antalet kommuner/regioner som hamnar under 100-strecket har slagit nytt rekord med 15 av 48 stycken. Här får fler hushåll göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Det gäller främst hushåll som för första gången söker sin in på husmarknaden.
Den lägsta husköpkraften har fortfarande stockholmarna, tätt följda av malmöborna. För första gången hamnar också Gotland och Landskrona under 100-strecket.
Boindex för riket som helhet
60 80 100 120 140 160 180
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Boindex för riket
Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter.
Boindex – hela riket --- 1995 96,0
1996 122,2
1997 135,9
1998 144,0
1999 158,9
2000 148,2
2001 141,9
2002 140,0
2003 144,5
2004 147,3
2005 146,5
2006 129,1
--- 2006 Q4 120,5 2007 Q1 110,2
Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser
Medianpriset för småhus – Boindex första delkomponent – steg i riket med 95 000 kronor från fjärde kvartalet ifjol till 1,495 miljoner kronor första kvartalet i år. Det är ännu ett nytt pris- rekord. Jämfört med för ett år sedan har landets huspriser stigit med 8,7 %. 1 Prisöknings- takten har avtagit något jämfört med fjärde kvartalet i fjol.
Huspriserna sjönk med 30 000 kronor till 2,72 miljoner i Stockholmsregionen. Prisöknings- takten på årsbasis uppgick till knappt 6,7 %.
Huspriserna steg med 64 000 kronor från kvartalet före till 2,364 miljoner kronor i Malmö- regionen. Här steg medianpriset med drygt 6 % jämfört med första kvartalet 2006. I Göteborgsregionen sjönk medianpriset med 20 000 kronor till 2,23 miljoner kronor, och års- takten föll ned till 3,7 %.
I medelstora städer steg medianpriset med drygt 8 % jämfört med samma kvartal året innan.
Medianvillan blev även 14 000 kronor dyrare jämfört med fjärde kvartalet och noterade 1,68 miljoner kronor. I gruppen landets övriga kommuner ökade huspriserna i årstakt med 6,3 %.
Här steg medianpriset med 50 000 kronor till 850 000 kronor, vilket är en ny rekordnivå.
Sammanfattningsvis noterades nya prisrekord i riket, Malmöregionen, medelstora städer och övriga kommuner.
Prisutveckling för småhus 1993-2007 per region, medianpris (SEK)
400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 2 000 000 2 200 000 2 400 000 2 600 000 2 800 000 3 000 000
19 9 3 19 9 4 19 9 5 19 9 6 19 9 7 19 9 8 19 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7
Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Kronor
Källa: SCB och Swedbank
Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning
Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska ny- utlåningen, utgör den andra delkomponenten. Bolåneräntan steg till 4,3 %, vilket var en upp- gång från fjärde kvartalet ifjol med 0,3 procentenheter. Det är sjätte kvartalet i rad som bo-
1I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden.
Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling.
låneräntan stiger efter en längre tid av nedgång. Medan de sammanvägda bundna räntorna steg med 0,2 procentenheter till 4,6 %, steg den rörliga räntan med 0,3 procentenheter till 3,9 %.
Den lånevolym som tagits till rörlig ränta minskade med 3,5 procentenheter mellan fjärde kvartalet ifjol och första kvartalet i år till 46,7 %. Andelen bundna räntor under fem år ökade marginellt till knappt 36 %, medan andelen bundna räntor över fem år ökade med 2,6 procentenheter till 17,5 %.
Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2007 (procent)
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta
Procent
Källa: SCB och Swedbank
Hushållens arbetsinkomster
Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållsinkomsten till 521 700 kronor.
Hushållen i riket har drygt 10 % högre inkomster än de som krävs enligt Boindex notering på 110,2 för att ”ha råd med” medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolåne- kostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt.
För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på knappt 473 500 kronor – den högsta i Boindex historia och ett ordentligt kliv upp jämfört med fjärde kvartalet ifjol då det räckte med 428 000.
Motsvarande inkomst som behövs i Stockholmsregionen uppgår till 861 000 kronor, medan det räcker med 748 000 respektive 706 000 kronor i Malmö- och Göteborgsregionerna. In- komsterna i de tre storstadsregionerna är i nuläget lägre än de som krävs. Därför är Boindex under 100-strecket. I Stockholmsregionen har hushållen 70,3 % av inkomsten som krävs, medan Malmö- och Göteborgsregionerna har 70,9 % respektive 80,1 % av inkomsten som krävs. I medelstora städer har hushållen nu lägre inkomster än de som krävs, och detta har inte hänt början av 1996. I gruppen övriga kommuner har hushållen 84 % högre inkomster än vad som krävs för att köpa medianvillan, enligt vår uppsatta norm. Jämfört med fjärde kvar-
talet ifjol har hushållens inkomster stigit i samtliga grupper, d v s de tre storstadsregionerna, i medelstora städer och gruppen övriga kommuner. Husköpkraften har minskat för att inkomst- uppgången inte varit tillräcklig för att kompensera effekten på husköpkraften av både högre bolåneräntor och högre huspriser.
OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersök- ning bör inte användas för att beräkna ”kvar att leva på”, eftersom 270 000 kronor före skatt sannolikt inte är tillräckligt för att klara ett hushålls alla utgiftsbehov i gruppen av ”övriga kommuner”. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna.
Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2007 (kr/år)
275 000 300 000 325 000 350 000 375 000 400 000 425 000 450 000 475 000 500 000 525 000 550 000 575 000 600 000 625 000 650 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga
Källa: SCB och Swedbank
Regionala Boindex
Husköpkraften föll första kvartalet i år i samtliga fem regionala indelningar, jämfört med fjärde kvartalet ifjol. Störst blev nedgången i gruppen Övriga kommuner. Trenden sett över 1 ½ år är också nedåtriktad och mer markant. Fortsatt stigande huspriser i kombination med högre bolåneräntor har inte kunnat kompenseras av stigande förvärvsinkomster. Medan Malmö- och Göteborgsregionerna följts åt tidigare, märks en förändring i att Malmöregionen i större utsträckning närmar sig Stockholmsregionen. Första kvartalet i år skiljde det endast 0,6 indexenheter mellan regionerna. Även om huspriserna är högre i Stockholmsregionen, är också inkomstnivån något högre än i Malmöregionen.
Även om ”husköpkraften” är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner.
Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utveck- lingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunktur- utvecklingen i landet som helhet.
Boindex i olika regioner 1993-2006
50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Övriga kommuner
Stockholm Hela riket
Medelstora städer Göteborg
Malmö Regionala boindex
Källa: Swedbank samt data från SCB.
Kommunala Boindex
Boindex har även tagits fram för 45 enskilda kommuner över hela landet. I storstads- regionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen ”övriga kommuner” ca 200 kommuner.
Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet.
Under det första kvartalet i år försämrades husköpkraften i två tredjedelar av de kommuner /regioner som ingår i Boindex, eller för 32 av 48 stycken. Det var en lägre andel än för kvar- talet innan. I Stockholmsregionen där husköpkraften är den lägsta, måste hushållen lägga drygt 21 % av inkomsten på bolånekostnader, vilket innebär ett Bondex på drygt 70.
Andelen kommuner som hamnar under 100-strecket har gradvis ökat från vanligen några få till 9 stycken tredje kvartalet ifjol, 13 stycken fjärde kvartalet och nu 15 stycken. Det är kom- muner i Mälardalen, Skåne och Halland, Umeå samt nu även Gotland som missar normen om 15 procents bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten. Flera städer ligger på eller strax ovanför 100-strecket, t ex Varberg, Jönköping, Norrköping, Enköping och Öster- sund.
Den största husköpkraften återfanns första kvartalet i Örnsköldsvik, Karlskoga, Piteå, Skellefteå och Gislaved. I samtliga dessa fem kommuner har hushållen mer än dubbelt så höga inkomster än de som krävs för att ha råd med husköpet.
Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag.
Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar.
Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner
Kommun Kvartal 1, 2007 Kvartal 4, 2006 Förändring
1 Örnsköldsvik (1) 257.7 275.5 271.0 -17.8
2 Karlskoga (2) 222.3 255.4 254.7 -33.1
3 Piteå (6) 219.3 209.2 207.7 10.1
4 Skellefteå (5) 216.3 217.2 217.4 -0.9
5 Gislaved (7) 212.2 193.2 195.5 19.0
6 Hudiksvall (3) 196.9 246.2 247.5 -49.3
7 Västervik (10) 196.9 166.6 172.2 30.3
8 Värnamo (16) 172.0 130.0 128.7 42.0
9 Mariestad (4) 165.4 244.6 246.0 -79.2
10 Sundsvall (11) 161.0 168.3 167.9 -7.3
11 Skövde (15) 145.1 142.6 144.2 2.5
12 Borlänge (8) 141.4 178.4 181.0 -37.0
13 Kristianstad (12) 139.8 150.1 151.2 -10.3
14 Falun (13) 135.6 145.8 147.5 -10.2
15 Ljungby (9) 133.2 173.2 173.2 -40.0
16 Luleå (23) 130.9 117.2 117.9 13.7
17 Karlskrona (14) 129.2 139.9 145.7 -10.7
18 Trollhättan (18) 124.7 122.2 123.3 2.5
19 Borås (17) 124.3 127.0 127.0 -2.7
20 Uddevalla (32) 120.9 110.7 107.9 10.2
21 Karlstad (20) 117.7 123.4 122.1 -5.7
22 Kalmar (28) 116.2 112.6 112.1 3.6
23 Gävle (19) 116.0 122.5 122.5 -6.5
24 Växjö (31) 108.7 109.3 109.3 -0.6
25 Nyköping (24) 107.5 110.3 117.4 -2.8
26 Strängnäs (30) 107.4 104.6 109.7 2.8
27 Eskilstuna (29) 105.3 109.9 110.4 -4.6
28 Norrtälje (34) 105.3 101.6 104.7 3.7
29 Östersund (21) 104.8 117.8 119.8 -13.0
30 Enköping (25) 103.7 113.8 116.2 -10.1
31 Norrköping (35) 103.6 99.3 100.7 4.3
32 Jönköping (33) 101.3 105.9 106.6 -4.6
33 Varberg (39) 100.0 96.5 95.2 3.5
34 Ängelholm (40) 97.6 88.6 92.2 9.0
35 Gotland (26) 96.2 123.3 116.1 -27.1
36 Västerås (38) 94.2 95.0 96.0 -0.8
37 Höganäs (27) 93.7 115.4 115.2 -21.7
38 Örebro (36) 91.4 97.6 99.0 -6.2
39 Umeå (37) 90.5 95.4 97.1 -4.9
40 Landskrona (22) 89.5 116.3 119.1 -26.8
41 Halmstad (41) 83.7 88.4 89.4 -4.7
42 Båstad (48) 83.2 69.4 68.8 13.8
43 Linköping (43) 82.5 83.3 84.5 -0.8
44 Uppsala (42) 81.8 84.8 86.6 -3.0
45 Göteborgsregionen (44) 80.1 81.2 81.2 -1.1
46 Helsingborg (46) 73.9 71.8 71.4 2.1
47 Malmöregionen (45) 70.9 74.6 74.6 -3.7
48 Stockholmsregionen (47) 70.3 71.1 71.3 -0.8
Riket som helhet 110.2 120.5 120.5 -10.3
Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i juni varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas inom parentes.
Boindex: Metod
Syfte Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende.
Norm Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten.
Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att upp- fylla ”normen” om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt.
Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen.
Variabler y Småhuspriser från SCB (median)
y Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar
y Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga < 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid
Begränsningar Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp – men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt väg- ledning för affärsbeslut, inkl beslut om kreditgivning och ränte- bindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljnings- möjligheter.
Periodicitet Utkommer kvartalsvis
Regioner Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även:
1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn
2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör
3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet
4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner
Separat redovisade
kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund
