KOSTNADSKALKYL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN IDRE MOUNTAIN LODGE WEST

(1)

KOSTNADSKALKYL

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN IDRE MOUNTAIN LODGE WEST

2021-03-26

Transaktion 09222115557444320890 Signerat JS, BKO, KC, UW, KK

(2)

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR ... 1

B. BESKRIVNING AV FASTIGHETERNA ... 2

C. BERÄKNAT TAXERINGSVÄRDE FÖR FASTIGHETERNA ... 3

D. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHET ... 3

E. FINANSIERINGSPLAN ... 4

F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER... 4

G. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER ... 5

H. NYCKELTAL OCH TILLKOMMANDE KOSTNADER ... 5

I. LÄGENHETSSAMMANSTÄLLNING ... 6

J. RESULTAT- OCH KASSAFLÖDESPROGNOS ... 7

K. EKONOMISK PROGNOS ÅR 1-16 ... 9

L. KÄNSLIGHETSANALYS ÅR 1-16 ... 10

M. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN ... 11

(3)

1(11) A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR

FÖRENINGENS ÄNDAMÅL

Bostadsrättsföreningen Falujungfrun 800651 uät Bostadsrättsföreningen Idre Mountain Lodge West, org.nr 769639-7038, (”Föreningen”), med säte i Stockholms kommun har registrerats hos Bolagsverket 2021-03-17. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i Föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden.

ÄNDRING AV STADGAR

Föreningen har hållit en föreningsstämma för beslut om antagande av nya stadgar. I de nya stadgarna framgår bl.a. att Föreningen även får upplåta mark som ligger i anslutning till föreningens hus om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet.

FÖRENINGENS FÖRVÄRV AV MARK OCH BYGGNAD

Föreningen kommer att förvärva fastigheterna Älvdalen Idre 5:132, Älvdalen Idre 5:133, Älvdalen Idre 5:201, Älvdalen Idre 5:202, Älvdalen Idre 5:203, Älvdalen Idre 5:204, Älvdalen Idre 5:205, Älvdalen Idre 5:206, Älvdalen Idre 5:207, Älvdalen Idre 5:208, Älvdalen Idre 5:209, Älvdalen Idre 5:210, Älvdalen Idre 5:211, Älvdalen Idre 5:212, Älvdalen Idre 5:246.

Fastigheterna kommer att förvärvas genom en s.k. paketering, vilket innebär att Föreningen förvärvar samtliga aktier i ett aktiebolag, (Goldcup 27421 AB, org.nr 559307- 3934), som dessförinnan förvärvat fastigheterna. Fastigheterna kommer därefter, genom en underprisöverlåtelse att överföras till Föreningen för köpeskillingar motsvarande respektive fastighets skattemässiga värde. Underprisöverlåtelsen medför ingen uttagsbeskattning för Föreningen. De skatterättsliga reglerna i denna del finns i 23 kap.

inkomstskattelagen (1999:1229), rättsfallet RÅ 2003 ref. 61 och Regeringsrättens dom i mål nr 1111-05. Samma dag som aktieöverlåtelsen övertar Föreningen samtliga tillgångar och skulder i aktiebolaget. Föreningen kommer efter förvärvet att bli inskriven ägare till fastigheterna. Efter Föreningens utköp av fastigheterna kommer aktiebolaget att likvideras.

Fastigheternas skattemässiga omkostnadsbelopp beräknas till 86 574 151 kronor.

Föreningen kommer inom fastigherna att uppföra 15 huskroppar om 30 bostadslägenheter med tillhörande parkeringsplatser. Byggnadsprojektet avses genomförs som totalentreprenad. Ansökan om bygglov kommer att ges in till Älvdalens kommun.

Föreningen kommer att bli en äkta bostadsrättsförening.

FÖRVÄRVSKOSTNAD OCH ÅRLIGA KOSTNADER

I enlighet med 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) har Föreningens styrelse upprättat följande kostnadskalkyl för Föreningens verksamhet. Beräkning av Föreningens årliga kapital- och driftskostnader etc. grundar sig på de vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden och avser förhållanden efter att slutlig finansiering har skett.

AVSKRIVNINGAR

Föreningen kommer att bokföringsmässigt göra avskrivningar på bokfört värde av byggnaderna i enlighet med god redovisningssed, där en linjär avskrivning tillämpas.

Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad som påverkar det redovisade resultatet men inte likviditeten eller föreningens betalningsförmåga. Föreningens styrelse fastställer avskrivningstiden, i samråd med föreningens revisor. Det är den sittande styrelsens generella bedömning att en avskrivningstid om 50 år är förenlig med god redovisningssed.

I årsavgiften ingår inte avskrivning på föreningens hus, vilket medför att föreningen prognostiseras att redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott. Föreningens förmåga att finansiera framtida utgifter för underhåll av föreningens hus säkerställs istället i form av i) amortering på föreningens lån och ii) avsättning till underhållsfond, s k yttre fond enligt 29 § i föreningens beslutade, ännu inte registrerade, stadgar.

Avskrivningsunderlaget är 86 574 151 kronor (91,16 % av 94 969 450 kronor).

Avskrivningsunderlaget har beräknats efter taxeringsvärdets byggnadsvärde i förhållande

(4)

2(11) till totalt taxeringsvärde multiplicerat med total skattemässig anskaffningskostnad.

Avskrivningstiden är 50 år. Den årliga bokföringsmässiga avskrivningen är därmed 1 731 483 (2 % av 86 574 151 kronor). Eftersom avskrivningsbeloppet inte ingår i årsavgiften uppkommer årligt bokföringsmässigt underskott i Föreningens bokföring. Se prognosen för årsavgiften under K i denna kostnadskalkyl.

UPPLÅTELSE MED BOSTADSRÄTT OCH INFLYTTNING Inflyttning beräknas ske från januari 2022 till augusti 2022.

Lägenheterna beräknas upplåtas med bostadsrätt en till två månader innan inflyttning.

B. BESKRIVNING AV FASTIGHETERNA Fastigheter: Älvdalen Idre 5:132

Älvdalen Idre 5:133 Älvdalen Idre 5:201 Älvdalen Idre 5:202 Älvdalen Idre 5:203 Älvdalen Idre 5:204 Älvdalen Idre 5:205 Älvdalen Idre 5:206 Älvdalen Idre 5:207 Älvdalen Idre 5:208 Älvdalen Idre 5:209 Älvdalen Idre 5:210 Älvdalen Idre 5:211 Älvdalen Idre 5:212 Älvdalen Idre 5:246

Upplåtelseform: Äganderätt

Adress: Bergsbyvägen 2, Bergsbyvägen 4, Bergsbyvägen 6, Bergsbyvägen 7, Bergsbyvägen 11, Bergsbyvägen 13, Bergsbyvägen 15, Bergsbyvägen 17, Bergsbyvägen 19, Bergsbyvägen 21, Gunnervägen 3, Gunnervägen 5, Gunnervägen 10, Gunnervägen 12, Gunnervägen 14

Kommun: Älvdalens kommun

Fastigheternas markareal totalt 18 402 kvm

Yta bostäder: BOA 4 110 kvm, BIA 210 kvm Antal huskroppar 15 stycken

Antal lägenheter 30 stycken

Lokaler inga lokallägenheter

Antal parkeringsplatser 30 stycken

Gemensamhetsanläggning: Älvdalen Idre GA:22 vilket avser vägförening Servitut och nyttjanderätter: Inga

Detaljplan: Samtliga fastigheter omfattas av detaljplan för Idre Golfbana Akt 2039-P2018/8

(5)

3(11) FÖRRÅD

Till varje bostadsrätt hör ett kallförråd.

KORTFATTAD BYGGNADSBESKRIVNING - PLANERAD

Byggnader 15 parhus med vardera 2 bostadslägenheter Antal våningar Två våningar

Grundläggning Betong

Stomme Trä

Yttertak Plåt

Fasad Trä

Fönster 3-glas

Uppvärmning Frånluftsvärmepump, vattenburen golvvärme på våning 1. El- radiatorer på sovrum våning 2, komfortvärme badrum våning 2.

Ventilation Mekanisk frånluft.

El-abonnemang Föreningen har ingen gemensam el, varje lägenhet har eget el- abonnemang.

VA-abonnemang Föreningen har ingen gemensam VA, varje lägenhet har eget VA-abonnemang.

Tv, tele och bredband Fastigheterna är anslutna till fibernät, varje lägenhet har eget abonnemang.

FÖRSÄKRING

Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad genom fastighetsförsäkring efter att byggnaderna står färdiga. Fram till dess respektive byggnad är färdig står husleverantören för försäkringen.

C. BERÄKNAT TAXERINGSVÄRDE FÖR FASTIGHETERNA

Taxeringsvärdet för fastigheterna har ännu inte fastställts men beräknas bli:

Totalt

Mark 4 590 000

Byggnad 47 340 000

Summa 51 930 000

Beräkning av taxeringsvärdet har skett enligt Skatteverkets schablon för det värdeområde fastigheten är belägen inom. Särskild fastighetstaxering kommer att ske efter färdigställd byggnation. Avvikelser mellan ovanstående beräkning och den av Skatteverket fastställda taxeringen kan därför förekomma.

D. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHET

Anskaffningskostnad för Föreningens hus, Idre Projekt West AB 143 745 000

Disponibla medel 150 000

Beräknad anskaffningskostnad 143 895 000

Summa total anskaffningskostnad 143 895 000

(6)

4(11) E. FINANSIERINGSPLAN

Ränte- Långivare Lånebelopp Ränta % Ränta kr Amort. kr bindning

Lån 1 39 045 000 1,85 722 333 195 225 3 år

Summa 39 045 000 722 333 195 225

Insatser på tillträdesdagen 104 850 000 Summa lån och insatser 143 895 000

Notering: Offererad ränta för lån med 3 års bindningstid uppgår till 1,40 %. Kalkylen räknar med 1,85 % ränta och innehåller således en marginal på 0,45 %. Säkerhet för lånen kommer att utgöras av inteckningar i Föreningens fastigheter. Styrelsen har för avsikt att binda Föreningens lån fördelat över de löptider banken tillhandahåller den dag lånet lyfts.

Effekten av minskade kostnader p.g.a. lägre ränta vid slutplaceringen bör användas till ökad amortering av lånen för att säkerställa Föreningens ekonomi på sikt.

F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER

Föreningens löpande utbetalningar ska täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal.

Kapital

Räntor 722 333

Amortering 195 225

Skatter

Fastighetsavgift* 0

Fastighetsskatt 0

Drift och underhåll

Värme, lägenheterna har frånluftsvärmepump 0

Vatten och avlopp, lägenheterna har eget abonnemang med lev. 0

El, lägenheterna har eget el-abonnemang 0

Fastighetsförsäkring med styrelseförsäkring 66 992 Sophantering, lägenheterna har eget avtal med leverantör 0

Löpande underhåll 40 000

Fastighetsskötsel 15 000

Ekonomisk förvaltning 40 000

Tv, bredband, lägenheterna har eget abonnemang 0

Arvode revisor 20 000

Arvode styrelse 9 000

Summa årliga kostnader 1 108 550

Fondavsättning

Avsättning till yttre fond 220 000

Summa årskostnader o avsättn. yttre fond 1 328 550

Driftskostnader (värme t o m arvoden) 190 992

Drift kr / kvm lägenhetsyta BOA 46

* Småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter nybyggda efter 2012 har befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år.

(7)

5(11) G. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER

Föreningens löpande utbetalningar ska täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal.

Årsavgift andelstal 1 328 550

Summa 1 328 550

Tillkommande kostnader utöver årsavgifterna till Föreningen, dvs. nödvändiga kostnader som inte debiteras av Föreningen, såsom el-abonnemang respektive VA-abonnemang där eget avtal tecknas av respektive lägenhetsinnehavare, har inte tagits upp i punkterna F och G.

H. NYCKELTAL OCH TILLKOMMANDE KOSTNADER

Föreningens ekonomi Totalt kr / kvm

Föreningens lån per kvm BOA, år 1 39 045 000 9 500

Insats kr per kvm BOA 104 850 000 25 511

Anskaffningskostnad per kvm BOA 143 895 000 35 011

Föreningens driftskostnader kr per kvm BOA 190 992 46

Årsavgift kr per kvm BOA år 1 1 328 550 323

Tillkommande kostnader Kostnad

Hushållsel och el värme 109 kr / kvm och år

Tv och bredband 13 kr / kvm och år

Vatten och avlopp 34 kr / kvm och år

Sophämtning 12 kr / kvm och år

Not: beräkningarna är baserade på kvm BOA. Tillkommande kostnader kan variera efter hushållens sammansättning, behov och levnadsvanor.

(8)

6(11) I. LÄGENHETSSAMMANSTÄLLNING

Fördelningsnorm

Insatserna har fördelats i förhållande till lägenheternas bedömda marknadsvärden.

(9)

7(11) J. RESULTAT- OCH KASSAFLÖDESPROGNOS

RESULTATPROGNOS ÅR 1

Intäkter Belopp kr

Nyckeltal kr / kvm

Nyckeltal kr per kvm

Årsavgifter andelstal 1 328 550 323 kr/kvm BOA

Summa intäkter 1 328 550 323 kr/kvm BOA

Kostnader

Driftskostnader 190 992 46 kr/kvm BOA

Fastighetsavgift 0 0 kr/kvm

Avskrivning byggnad 1 731 483 421 kr/kvm BOA

Räntekostnader 722 333 176 kr/kvm BOA

Summa kostnader 2 644 808 644 kr/kvm BOA

Årets resultat

(bokföringsmässigt) -1 316 258

Avsättning underhållsfond 220 000 54 kr/kvm BOA

(10)

8(11)

KASSAFLÖDESPROGNOS

Summa intäkter 1 328 550

Summa kostnader ./. 2 644 808 Återföring avskrivningar 1 731 483 Kassaflöde från löpande drift 415 225

Amorteringar 195 225 48 kr/ kvm BOA

Summa kassaflöde 220 000

Area

Bostadsyta bostadsrätt kvm BOA 4 110

(11)

9(11) K. EKONOMISK PROGNOS ÅR 1-16

Not: yta per kvm är beräknad BOA

(12)

10(11) L. KÄNSLIGHETSANALYS ÅR 1-16

Avgiftens påverkan av olika ränte- och inflationsnivåer.

Not: yta per kvm är beräknad BOA. Hänsyn har inte tagits till amortering vid beräkningen av räntekänsligheten.

(13)

11(11) M. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN

Bostadsrättshavare ska betala insats. För bostadsrätt i Föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, årsavgift med ett belopp enligt föregående sammanställning eller enligt styrelsens beslut. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder ska finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till Föreningen. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut efter beslut av styrelsen.

Styrelsen har uppdraget att bevaka sådana förändringar av kostnadsläget, som bör kräva höjningar av årsavgifter och hyror för att Föreningens ekonomi ska vara tillfredställande.

Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten i gott skick enligt Föreningens stadgar. Detta gäller även mark som ingår i upplåtelsen.

Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats ska bostadsrättshavarna hålla lägenheterna tillgängliga under ordinarie arbetstid för entreprenadbesiktningar, utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten som ska utföras av entreprenören.

Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan fastigheterna i sin helhet är färdigställda.

Bostadsrättshavarna äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av ovanstående arbeten.

Vid bostadsrättsföreningens upplösning ska Föreningens tillgångar skiftas på sätt som Föreningens stadgar föreskriver. I övrigt hänvisas till Föreningens stadgar.

Stockholm 26 mars 2021

________________ ________________ ________________

Johan Sundström Kristin Casserstedt Karl Otkull

(14)

INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 3§

Undertecknade, vilka för ändamål som avses i 5 kap 3 § bostadsrättslagen har på uppdrag av föreningens granskat förestående kostnadskalkyl för

Bostadsrättsföreningen Falujungfrun 800651, under ändring till

Idre Mountain Lodge West org nr 769639-7038, får härmed avge följande intyg.

Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget.

De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga.

Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vi bedömer att kostnadskalkylen framstår som hållbar.

På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder.

Båda intygsgivarna har ansvarsförsäkring.

Intyget undertecknas elektroniskt.

Kjell Karlsson Urban Wiman

Advokat Jur kand

Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående kostnadskalkyler och ekonomiska planer.

(15)

BILAGA

Till intyg för kostnadskalkyl avseende

Bostadsrättsföreningen Falujungfrun 800651, under ändring till Idre Mountain Lodge West, org nr 769639-7038,

Handlingar

1. Reg. bevis för föreningen, 2021 03 17

2. Extra föreningsstämma protokoll, 2021 03 19 3. Ändringsanmälan Bolagsverket, 2021 03 19 4. Stadgar, 2021 03 19

5. Stadgar, utkast, 2021 03 25

6. Reg. bevis Goldcup, 27421 AB, 2021 03 16

7. Fastighetsdatautdrag Älvdalen Idre 5:132 och 5:133, 5:201-212 samt 5:246, 2021 03 19

8. Beräknat taxeringsvärde, odaterat 9. Offert med ränteindikation, 2021-03-26 10. Ritningar, 2021 03 17 och 2021 03 25 11. Plankarta, ändring del av, 2018 04 17 12. Tidplan, odaterad

13. Aktieöverlåtelseavtal utvisande konstruktionen av bolagstransaktionen, utkast 14. VA och avfallstaxa Älvdalen gällande från 2021

(16)

Dokument

Kostnadskalkyl inkl intyg Huvuddokument 15 sidor

Startades 2021-03-26 14:59:42 CET (+0100) av Johan Sundström (JS)

Färdigställt 2021-03-26 18:10:55 CET (+0100)

Signerande parter

Johan Sundström (JS) BRF Idre Mountain Lodge West Personnummer 7709040070 hem@huvudgatan.se +46707647048

Namnet som returnerades från svenskt BankID var "Lars Johan Georg Sundström"

Signerade 2021-03-26 15:02:35 CET (+0100)

Björn Karl Otkull (BKO) BRF Idre Mountain Lodge West Personnummer 7809190536 kalle@mediafy.com +46707524336

Namnet som returnerades från svenskt BankID var

"Björn Karl Peter Otkull"

Signerade 2021-03-26 16:58:17 CET (+0100)

Kristin Casserstedt (KC) BRF Idre Mountain Lodge West Personnummer 8203240109 kristin@huvudgatan.se +46704800814

"Kristin Casserstedt"

Signerade 2021-03-26 15:01:29 CET (+0100)

Urban Wiman (UW)

Personnummer 5005197651 wiman@juristwiman.se

"URBAN WIMAN"

Signerade 2021-03-26 18:01:04 CET (+0100)

Kjell Karlsson (KK)

Personnummer 6103300197 kjell.karlsson@advokatdelta.se

Verifikat

Transaktion 09222115557444320890

1/2

(17)

"KJELL KARLSSON"

Signerade 2021-03-26 18:10:55 CET (+0100)

Detta verifikat är utfärdat av Scrive. Information i kursiv stil är säkert verifierad av Scrive. Se de dolda bilagorna för mer information/bevis om detta dokument. Använd en PDF-läsare som t ex Adobe Reader som kan visa dolda bilagor för att se bilagorna. Observera att om dokumentet skrivs ut kan inte

integriteten i papperskopian bevisas enligt nedan och att en vanlig papperutskrift saknar innehållet i de dolda bilagorna. Den digitala signaturen (elektroniska förseglingen) säkerställer att integriteten av detta dokument, inklusive de dolda bilagorna, kan bevisas matematiskt och oberoende av Scrive. För er bekvämlighet tillhandahåller Scrive även en tjänst för att kontrollera dokumentets integritet automatiskt på: https://scrive.com/verify

Verifikat

Transaktion 09222115557444320890

2/2