studiomariasodermalm.se Kostnadskalkyl Bostadsrättsföreningen Maria Skolgata

Kostnadskalkyl

Bostadsrättsföreningen

Maria Skolgata

KOSTNADSKALKYL för

BOST ADSRATTSFORENINGEN MARIA SKOLGATA

Organisationsnummer 769633-9683

Stockholms kommun

Allmänt

Fastighetsbeskrivning

Föreningens anskaffningskostnad Preliminär finansieringsplan Nyckeltal

Driftskostnader

Fastighetsskatt/avgift

Lägenhetsredovisning

Ekonomisk prognos

Känslighetsanalys

Bostadsrättsföreningen Maria Skolgata, Stockholms kornrnun, Stockholms län med org.nr.

769633-9683 som registrerats hos Bolagsverket 2017-02-16 har till ändamål att främja medlemtnarna ekonomiska intressen genom att iföreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler åt

medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden.

Beskrivning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden.

Föreningen komtner förvärva del av fastigheten Tobaksmonopolet 3 i Stockholms kommun och ska på marken uppföra 43 lägenheter i flerbostadshus i bostadsrättsform samt lokalytor. Vid tillföllet för föreningens förvärv innehöll fastigheten inte några bostadshyresgäster.

Föreningen kornmer förvärva fastigheten via fusion av ett helägt dotterbolag. Detta medför att det skattemässiga anskaffningsvärdet på fastigheten kommer att understiga det bokföringsmässiga

anskaffningsvärdet, vilket innebär skattemässiga konsekvenser om bostadsrättsföreningen i framtiden säljer fastigheten.

Byggnation har påbörjats. Markförberedande arbeten såsom sprängning, pålning och spontning är slutfört.

Bygglov har beviljats för samtliga delar iprojektet. Inflyttning beräknas till kvartal 3 2021.

Bostadsrättsföreningen ingår för närvarande i gemensamhetsanläggning Stockholm Tobaksmonopolet GA:1, Stockholm Tobaksmonopolet GA:3 och Stockholm Tobaksmonopolet GA:5. Bostadsrättsföreningen ingår även iavtalsservitut: Akt: 0180IM-13/14801.1, Akt: 0180IM-13/14803.1, Akt: 0180-86/73.2 samt officialservitut Akt: 0180K-2007-01590.5. Det kan tillkornma förändringar på befintliga servitut och GA:n samt ytterligare servitut och GA:n kan tillkornma under lantmäteriförättningen. Bostadsrättsföreningen kan även komma att träda ur de GA:n och servitut som nämns ovan i samband med fastighetsreglering.

Lantmäteriförättning pågår och beräknas vara slutförd vid årsskiftet 2020/2021.

Föreningen avser att ställa betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskott till

förhandstecknarna enligt bostadsrättslagens 5 kap 56.

För att lcunna teckna förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3g har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl.

Föreningen kommer redovisa enligt regelverket K2.

2. FASTIGHETSBESKRIVNING

Fastighetsbeteckning:

Adress:

Kommun:

Markareal:

Byggnadsår:

Antal byggnader:

Lägenhetsyta:

Lokalyta:

Bostadsrättsform:

Tomtmark:

Detaljplan aktnurnmer:

Del av Tobaksmonopolet 3, klyvning av fastigheten pågår Maria Skolgata 85, 87, 89

Stockholm

ca 379 kvm, avstyckning pågår 2021

1 st

ca 1510 kvm BOA, mätning av ytor har skett efl'er ritning ca 120 kvm LOA, mätning av ytor har skett efter ritning Äkta bostadsrättsförening

Friköpt

0180K-P2010-00977

3. FöRENINGENS ÅNSKAFFNINGSKOSTNAD

Beräknad kostnad för markförvärv samt entreprenad, inkl. lagfartskostnad*

Beräknade pantbrevskostnader Summa, kr

Beräknat rörelsekapital i j?5reningen Att finansiera, kr*

4. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN

Taxeringsvärdet beräknas totalt bli 76 720 000 kr

varav 72 000 000 kr beräknas avse bostäder och 4 720 000 kr beräknas avse lokaler.

R)rdelningen mellan byggnad och mark beräknas vara 60 Mkr på mark och 140 Mkr på byggnad.

206 047 127 393 523 206 440 650

IOO OOO 206 540 650

Fastigheten kommer efter fördigställandet att försäkras med fullvärdesklausul och innehålla styrelseansvarsförsäkring.

Lån Ränta Amort Kapitalkostn

Kronor inklarnort

9 838 075 2,00% ' 49 190 245 952

9 838 075 3,00% 49 190 344 333

19 676 150 2,50%

186 864 500

206 540 650 98 381 590 285

Bottenlån 1 (bindningstid 2 år)**

Bottenlån 2 (bindningstid 5 år)**

Total belåning/genomsnittlig ränta Insats

Summa finansiering

Total kapitalkostnad 590 285

* I det fall att föreningen uföver insatserna och angiven upplåtelseavgift i denna kostnadskalkyl tar ut ytterligare

upplåtelseavgift

komrner föreningens anskaffningskostnad att förändras med samma belopp. Om föreningen inte tar ut deni kostnadskalkylen angivna upplåtelseavgiften komtner anskaffningskostnaden av minskas med motsvarande belopp.

** Ovanstående räntekostnader är kalkylerade utfrån offert från Svenska Handelsbanken, daterad 2020-11-05, med påslag om ca 1,4 %-erföeter för att täcka in risk för eventuella räntehöjningar fram till att lånen kommer att lyftas. Vid teckning av lån kan annan fördelning komtna att bli aktuell om det anses gynna föreningen. Säkerhet för lånen skall utgöras av pantbrev.

Amortering plaiieras med progressiv plan och ökar med 1,28 % varje år. Med en amortering år l på 98 381 kr innebär detta total amortering av lånet på lOO år.

Förutsatt att föreningen vid tidpunkten för lyft av lånet iföreningen erhåller den ränta som återfinns ierhållen offert från Handelsbanken innebär det att ränta på lån i föreningen år I skulle minska med ca 280 000 kr, vilket medför en mtajlig sänkning av avgiften med i genomsnitt ca 180 kr/kvm.

I erhållen offert från Handelsbanken framgår att banken endast belånar yta som avses vara bostadsyta. Lokalytan förblir därmed obelånad. På gd av detta ska inte tas hänsyn till räntekostnaderna i beräkningen av avgiften för de bostadsrätter som är lokaler.

Avskrivnin ar: Föreningen skall enligt lag göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföffigsmässiga resultat, men inte dess likviditet. R5r närvarande täcks inte kostnaden & avskrivningar i årsavgiften. R5reningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften.

5. NYCKELT AL (SEK)

Anskaffningskostnad per kvm BOA Belåning per kvm BOA år 1 Insats/upplåtelseavgift per kvm Driftskostnader per kvm år l Årsavgift per kvm år l igenomsnitt Avsättning till underhåll per kvm år I Avskrivning per kvm år l

Kassaflöde per kvm år l

126 341 13 000 114 371 281 690 45 884 47

Yta BOA: 1514

Yta LOA: 120

Värme

Vatten och avlopp

Elektricitet (belysning itrappa, garage och sophus mm) Snöröjning och yttre skötsel

Avfall

Inre skötsel o service Förvaltning, ekonomisk Försäkringar

Övrigt/reserv Summa drift

Administrationskostnader Styrelse- och revisorsarvode Summa administration

-147 020 -45 407 -30 271 -16 336 -40 839 -49 007 -40 839 -32 671 -16 336 -418 723

-16 336 -24 503 -40 839

kr/kvm BOA kr/kvm LOA

-90 -90

-30 0

egen

matning

LOA

-20 0

egen mätning LOA

- IO -10

-25 -25

-30 -30

-25 -25

-20 -20

-10 -10

-260 -210

Summa drift och administration

Avsättning för yttre underhåll 45 kr/kvm BOÅ och LOÅ

-459 562

-73 523

-285 -235

-45 -45

Avsättning till fond ska enligt stadgarna ske årligen med belopp som första året anges i ekonomisk plan och därefter iunderhållsplan.

Hushållsel och avgifter för eventuella tjänster för fiber för leverans av internet och tv kommer att betalas

separat av

respektive lägenhetsiru'iehavare. Föreningen kan komma att handla upp fibertjänster centralt. Föreningen kan

komma

att handla upp försäkring med kollektivt bostadsrättstillägg. I annat fall behöver respektive lägenhetsinnehavare

uföver

hemförsäkring teckna eget bostadsrättstillägg.

Kostnaderna för vatten och elektricitet avseende lokaldelarna kommer beskostas av varje respektive lokalhyresgäst, vilket innebär att de kostnaderna inte finns med i sammanställningen ovan och inte är en del i denna kostnadskalkyl,

7. FASTIGHETSSKATT/AVGIFT

Fastighetsskatt/kommunal avgift för flerbostadshus uppgår för närvarande till 0,30 % av taxeringsvärdet, dock f

n

när denna kalkyl upprättas max 1429 kr/lägenhet. För ny'byggda fastigheter utgår ingen fastighetsskatt/avgift

under

de 15

första åren-

t )!4tU

8. IÅGENHETS- OCH LOKALRF.DOVISNING

Låniförening:

Driftskoshi ex finansiering Årgavgift, snitt Ränta ffirening

" . j3 ÖOO'

"

iÖ'l (BO,ILOA) '6'iO.,

2,50%

Vikhiing andelstal BOA: 0,6 0,4 jlntal lgh 43

B(L)OA Ru .

Lghnr Van

(kvm): m

Totalinsats Låni Summa

avg. (kr/m2) 1ån(kr/m2)

Avg/kvm

*Årsavgiftenink1uderarimehushållse]ochfibeq1anster Fordettakommerrespekhvebostadsmttstnnehasarehaegetabonnemang.Uppskattadkostnadforelarca7,OkrAqm/månad Verkl+gforbruktungkanskiljasigfrfin uppskattningen beroende på levnadsmonster Uppskattad kostnad for hemforsaknng tnkl bostadsrattst+llagg ar från ca 250 kr/månad

*Idetfal]attforeiungenutoverinsatsemaochangnenupplatelseavgifi+dennakostnadskalk'yltarut>tterligareupplätelseavgiftkommerfbrerungensanskaffnmgskostnadattforandrasmedsamrnabelopp Omforerungenintetarut den s kostnadskalk')len angima upplåtelseavgiften kommer anskaffiiuigskostnaden av rninskas med motsvarande belopp

' I erhållen offert från Handelsbanken framgår att banken endast belånar yta som avses vara bostadsyta Lokalytan forblir danned obelånad På gtund av detta ska inte tas hansyn till rantekostnader l beraktung av aigifen for de bostadsratter som ar lokaler

il, L!)

Prognos avseende framtida driftsekonomin

Produktionskostnad PK

Bostadsarea Lokalarea

Avgift till föreningen i genomsnitt Driftskosföad/kvm exkl avs till underhåll

206 440 650 76 720 000 1514

121 690 281

Lån i föreningen Lån iföreningenfkvm BOA Insats/kvm i snitt Antagen inflation Avgiftsutveckling Amorteig, progressiv

19 676 150 13 000 114 371 2%

2%

1,28o/o

Alla poster markerade med " antas folja inflationen.

Genomsnitthg ranta

KOSTNADER Rantor Avskrivningar Driftskostnader*

Fastighetsav@ft bostäder*

Fashghetsskatt lokaler'

INTAKTER Avgiftef'

Ranteintåter lförida medel Lntakt fastighetsskatt på lokalytor Årets resultat

Amorteringar

Achirnulerade amorteringar

Betalnetto före avsättning för underhåll

Avsattning for underliåll*

45 kr/kvm

Betalnetto efter avsättning för underhåll

Ingående saldo kassa

Ack. Iikv. medel Ack. avs. underh.

År 1 2,50%

491 904 1445 085 459 562 o 47 200

1 127 350 o 47 200 -1 269 200 98 381 98 381

'1"1 503

73 523

3 981

100 000

År2 2,50%

488 199 1445 085 468 753 o 48 144

1 149 897 o 48 144 -1 252 140 99 640 198 021

93 305

74993

18 312

År 3 2,50%

485 692 1445 085 478 128 o 49 107

1 172 895 o 49 107 -1 236 0IO IOO 915 298 936

108 159

76 493

31 666

År 4 2,50%

483 153 1445 085 487 691 o 50 osg

l 196 352 o 50 089 -1 219 575 102 207 401 143

123 302

78 023

45 279

År 5 2,50%

480 581 1445 085 497 444 o 51 091

1220 279 o 51091 -1 202 831

103 515 504 659

138 738

79 583

59 155

År Ar ii

554 453 538 757 1445 085 1445 085 507 393 560 203

52113

1244 685

52 113 -1 262 246 104 840 609 499

77

81 175

-31

57

1374 233 o 57 537 -1 169 812 111724 1 154 177

163

89 624

73

Ar 16 2,90%

522 031 1445 085 618 510 82 700 63 525

1517264 o 63 525 -1 151 060 119 060 1734 619

174 964

98 952

76 012

1:;::; ::;:::: :;::; ::;::: :::::: :::;:,::i 1::::::i :::::::

5Jv

IO. KÄNSLIGHETSANALYS

Antagen räntenivå Antagen inflationsnivå

2,50%

2,00%

Erforderlig årsavgift (kr/kvm)* År l År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 Ar ii Ar 16

1. Huvudscenario 690 703 718 732 747 761 928

Antagen inflationsnivå och

2. Antagen räntenivå +

3 Antagen räntenivå +

820 836 853 870 887 905

950 969 988 1008 1 028 1049

999

1 158

I 103

l 278

Antagen räntenivå och

4. Antageninflationsnivå+ l% 693 707 721 736 750

5. Antageninflationsnivå+ 2% 697 711 725 739 754

* Erforderlig årsavgift for att uppnå samma betalnetto efter avsattningar till underhåll som ihuvudscenariot

Bostadsrättsföreningen Maria Skolgata

Stockholm 2020-11-09

)q ictorson ' Pernilla Claesson Mikael Holmgren