AKADEMIN FÖR TEKNIK OCH MILJÖ
Avdelningen för datavetenskap och samhällsbyggnad
Hur påverkar rådande lagstiftning
utbredningen av 3D-fastigheter ur berörda lantmätares perspektiv?
Är rådande lag för restriktiv?
Erik Samuelsson
2021
Sammanfattning
Sedan införandet av ny lagstiftning 2004 blev det möjligt att bilda
tredimensionella fastigheter i Sverige och intresset har därefter gradvis ökat, dock har utbredningen av denna typ av fastighet inte mött förväntade nivåer.
Anledningarna till denna utveckling har i största sannolikhet många bakomliggande orsaker som behöver utforskas. Detta arbete ämnar dock fokusera på att utreda hur lagstiftningen för 3D-fastighetsbildning påverkar utbredningen av dessa fastigheter i landet ur perspektivet av de
förrättningslantmätare som tillämpar den praktiskt. Varför lagstiftningen i sig bör granskas är en fråga som härstammar i propositionen till Riksdagen där steg togs för att avsiktligt begränsa möjligheterna att bilda 3D-fastigheter.
Detta med grund i en oro för en potentiellt skadlig uppsplittring av befintligt fastighetsbestånd vilket skulle medföra en ökad ekonomisk belastning för samhället.
Studien riktade sig till förrättningslantmätare med erfarenhet av att tillämpa lagstiftningen och innefattade både intervju- och enkätstudier i förhoppning att kunna besvara frågeställningen med samlade kvantitativa och kvalitativa data.
Tre intervjuer planerades och genomfördes, transkriberades, sammanfattades och bildade sedan stomen för utormningen av enkätstudiens frågeställningar i ämnet. Den digitala enkäten distribuerades till samtliga kommunala
Lantmäterimyndigheter och genom kontakt med Kundcenter till en statlig Lantmäterimyndighet. 36 svar inkom, efter applicering av inklusions-
/exklusionskriterier kunde 32st svar användas som grund för enkätstudien av arbetets frågeställning.
Resultatet både kvalitativt och kvantitativt, visar att en betydande minoritet av FLM som tillämpar lagen, menar att lagstiftningen i dess nuvarande
utformning bidrar till att hämma utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige. En stor majoritet menar att det är riktigt att denna fastighetsbildningsåtgärd ska vara sekundär till traditionella metoder, då bestämmelsen i 3:1 3st FBL hindrar en skadlig uppsplittring av det befintliga fastighetsbeståndet samt bildningen av onödigt komplexa fastigheter där behovet kan tillgodoses med traditionella metoder. Gällande 3:1a FBL ansåg en dryg femtedel av
respondenterna att något eller några av villkoren i paragrafen var för
restriktiva. I kvalitativa data framgick mycket kritik mot finansieringsvillkoret.
Abstract
In 2004 it became possible to form three-dimensional real property in Sweden through the introduction of new law. The interest has ever since gradually increased, however the spread of this new form of real property has not met the expected level of prevalence yet as of today. There is high probability that the reasons for this development have many underlying causes that need to be explored. This thesiswork aims to focus on investigating how the
afformentioned law affects the prevalence of 3D real property in the country through the perspective of the land surveyors who use it in practice. Why the law in itself should be explored is a question stemming from the proposition to the Swedish parliament where steps were taken to intentionally limit the possibilities to found 3D real property. This was founded in a worry of a potentional damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, which in turn would cause an increased economic strain on society at large.
The study was directed to landsurveyors with practical experience in the application of this law and it included both interview and survey studies in hopes of answering the questions put with compiled quantitative and qualitative data. Three interviews were planned and executed, transcribed, summarized and used to create the coming survey questionnaire on the subject. The digital survey was distributed to every municipal landsurveying offices as well as one national landsurveyor through customer center. 36 answers were received. After the application of the criteria for inclusion and exclusion 32 answers were assessed fit to be used for the survey study to answer the questions of the thesis work.
The results both qualitative and quantitative show a conciderable minority of the landsurveyors who apply the law think it contributes to inhibit the spread of 3D real properties in Sweden. A vast majority think that the measure of founding 3D real property should be secondary to traditional methods is proper, since the law prevents a damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, as well as the foundation of unnessesarily
complex real property where the needs can be met through simpler traditional methods. In the case of paragraph 3:1a FBL an ample fifth of the respondents considered one or more of the terms it contains to be overly restrictive. Apart
Förord
Jag vill ägna ett speciellt tack till min handledare Jonas Pettersson som bidragit med ett värdefullt perspektiv i egenskap av förrättningslantmätare när han granskade mitt frågeunderlag och gav vägledning i denna tid av isolation och ensamt skrivande under pandemin som råder.
Tack även till professor Jesper Paasch som väckte mitt intresse för detta relativt nya och intressanta område inom fastighetsbildning med sina engagerande föreläsningar.
Jag vill också varmt tacka de tre förrättningslantmätarna Karolina Larsson, Anna Carlsson och Per Larsson som ställde upp på intervju-undersökningen och delade med sig av sin kunskap i givande och tidskrävande sessioner.
Slutligen utbringar jag ett tack till alla de förrättningslantmätare ute i landet som deltagit i enkätundersökningen och hoppas att mitt arbete kan bidra med underlag till en större förståelse för området samt möjligtvis en positiv förändring gällande utvecklingen av praxis och lagstiftning för 3D- fastighetsbildning i Sverige.
Gävle maj 2021 Erik Samuelsson
Förkortningar
LM Lantmäterimyndigheten
KLM Kommunal Lantmäterimyndighet
SLM Statliga Lantmäterimyndigheten
FLM Förrättningslantmätare
FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)
Prop. Proposition
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... i
Abstract ... iii
Förord ... v
Förkortningar ... vii
Innehållsförteckning ... ix
1 Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte och målsättning ... 1
1.3 Frågeställning och följdfrågeställning ... 1
1.4 Avgränsningar ... 2
2 Teoretisk bakgrund ... 3
2.1 Traditionella Fastigheter ... 3
2.2 Tredimensionella fastigheter ... 3
2.3 Lämplighetsvillkor för 3D-fastighetsbildning ... 3
2.3.1 3:1 3st FBL ... 4
2.3.2 3:1a 1st FBL ... 4
2.3.3 3:1a 2st FBL ... 6
2.3.4 3:1a 3st FBL ... 6
2.4 Tidigare forskning ... 6
2.5 Tidigare Examensarbeten ... 7
2.6 Statistik över 3D-fastigheter & 3D-objekt ... 8
3 Metoder ... 9
3.1 Intervjustudien ... 9
3.1.1 Deltagande ... 9
3.1.2 Utförande ... 9
3.1.3 Utformning ... 10
3.2 Enkätstudien ... 10
3.2.1 Utformning ... 10
3.2.2 Medium ... 11
3.2.3 Kontakt med Lantmäteriet för enkätundersökning ... 11
3.2.4 Inklusion och exklusion ... 11
3.2.5 Indelning i kategorier och binära variabler ... 11
4 Resultat ... 13
4.1 Svar på intervjufrågor 1-9 ... 13
5.1.2 3:1 3st FBL samt 3:1a FBL och restriktivitet ... 25
5.1.3 Praxis ... 26
5.1.4 Övrig lagstiftnings påverkan ... 26
5.2 Diskussion om enkätstudien ... 27
5.2.1 Lagstiftningens påverkan ... 27
5.2.2 3:1 3st restriktiv ... 27
5.2.3 3:1a restriktiv ... 28
5.2.4 Rangordning ... 28
5.3 Kontakt & svarsfrekvens ... 29
6 Slutsatser ... 30
6.1 Övergripande slutsatser ... 30
6.1.1 Hur påverkar rådande lagstiftning utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige ur berörda lantmätares perspektiv? ... 30
6.1.2 Är rådande lag för restriktiv? ... 30
6.1.3 Praxis ... 31
6.2 Förslag till fortsatt arbete ... 32
Referenser ... 33 Bilaga A ... A1
1 Inledning
1.1 Bakgrund
2004 infördes 3D-fastigheter i svensk lag och öppnade då möjligheten för fastighetsbildning i tre dimensioner, men antalet som bildats har varit lägre än förväntat (Kitsakis et al. 2018; El-Mekawy, Paasch & Paulsson, 2014). Redan i arbetet med propositionen till Riksdagen uttrycktes en oro att rådande
fastighetsbestånd skulle komma att fragmenteras av denna nya typ av
fastighetsbildning, vidare att det i sin tur skulle bidra till ökade samhällskostnader för planläggning, samt för åtgärder rörande infrastruktur. Förslag lades därför fram i prop. (Prop. 2002/03:116), att utöver lämplighetsvillkor angivna i det tredje kapitlet av existerande fastighetsbildningslagen, fortsättningsvis benämnd FBL, lägga till ytterligare villkor specifikt för 3D-fastighetsbildning, i syfte att bromsa
utbredningen av dem och försvåra bildandet av dem, jämfört traditionell fastighetsbildning, efter att lagen tagits i bruk. Det beslutades då att lägga till ytterligare villkor för 3D-fastighetsbildning, utöver lämplighetsvillkoret. Dessa formulerades i det utökade lämplighetsvillkoret 3:1 3st och 3:1a, FBL för 3D- fastigheter. Innebörden av dem är att traditionell fastighetsbildning, fortsatt ska vara primär, samt att 3D-fastighetsbildning är sekundär och endast ska brukas när
åtgärden för det avsedda ändamålet är lämpligare än övriga åtgärder. Vilken metod som skall anses som lämpligast är en avvägning som ska avgöras av en
förrättningslantmätare, fortsättningsvis benämnd FLM. (Lantmäteriet, 2020; SFS 1970:988)
1.2 Syfte och målsättning
Syftet med studien som presenteras i detta examensarbete var att utforska problem rörande bildning och utbredning av 3D-fastigheter i Sverige, som uppkommit av den nu rådande lagstiftningen, samt om denna bidragit till att antalet bildade 3D-
fastigheter blivit lägre än förväntat utifrån perspektivet av de FLM med praktisk erfarenhet av lagens tillämpning. Förhoppningen utöver detta är att besvara frågeställningen om lagen är för restriktiv, eller fungerar väl i sin nuvarande utformning.
1.3 Frågeställning och följdfrågeställning
Frågeställning: Hur påverkar rådande lagstiftning utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige ur berörda lantmätares perspektiv?
Med ”berörda lantmätare” menas de lantmätare som arbetar med och applicerar lagstiftningen i fråga.
Följdfrågeställning: Är rådande lag för restriktiv?
Denna frågeställning ställs med bakgrunden av att lantmäteriet ska sträva efter ett så bra fastighetsbestånd som möjligt med flera parametrar som exempelvis lämplig utformning för sitt ändamål och förvaltning. Om lagen för 3D-fastighetsbildning leder till ett sämre lämpat fastighetsbestånd än vad som annars hade varit möjligt kommer den genom frågeställningen anses ”för restriktiv”.
1.4 Avgränsningar
Med utgångspunkt i frågeställningen kommer enbart FLM som har praktisk erfarenhet av 3D-fastighetsbildning att sökas för intervju- och enkätstudien. Detta för att söka svar hos de i Lantmäterimyndigheten med praktisk erfarenhet av att tillämpa lagstiftningen. Ytterligare urval anses inte vara möjligt eftersom antalet FLM som arbetat med detta område är ytterst begränsat. Avsikten med enkätstudien är att nå ut till så många i målgruppen som möjligt medan förhoppningen med intervjustudien är att helst nå en FLM med relevant erfarenhet i vardera av Sveriges tre största städer då statistiken från Lantmäteriet visar att 3D-fastighetsbildning i största utsträckning sker där och därav antas möjligheten att nå en FLM med stor erfarenhet på området vara större på detta vis (Lantmäteriet, 2021).
2 Teoretisk bakgrund
2.1 Traditionella Fastigheter
En traditionell fastighet är enbart avgränsad i markplanet, det vill säga två dimensioner. Fastighetens utsträckning i höjd och djup blir därav en
bedömningsfråga då inga gränser i detta led specificeras trots att fastigheten fortfarande omfattar utrymme över och under markytan. På så vis har även den traditionella fastigheten en tredimensionell aspekt eftersom den inte enbart består av markplanet. (El- Mekawy et al., 2014). Gällande bedömningen om fastighetens utsträckning i höjd och djup så finns det en konsensus som säger, att den
traditionella fastigheten ska innefatta allt utrymme i dessa led, som är möjligt för ägaren att utnyttja. Med grund i denna konsensus krävs en upplåtelse, för att möjliggöra nyttjandet av utrymmen över eller under den traditionella fastighetens markplan av andra än fastighetsägaren med alternativet att avskilja utrymmet i fråga till en separat 3D-fastighet. (Julstad & Sjödin, 2005)
2.2 Tredimensionella fastigheter
3D-fastigheter definieras i lag, JB 1:1a (SFS 1970:994) och FBL 1:1a (SFS
1970:988), som en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt.
Vad detta innebär är att fastigheten utöver gränser i markplan även har gränser i höjd och djup för att bilda en sluten volym. Med i sin helhet avgränsad menas att en 3D- fastighet därmed inte enbart kan ha en ensam avgränsning i horisontalplan för att sedan ha en obegränsad utsträckning antingen uppåt eller neråt. Den kräver en definierad avgränsning i både höjd och djup (Lantmäteriet, 2020). En 3D-fastighet bildar ett hål i en eller flera traditionella fastigheter och behöver inte begränsas i sin utformning och utbredning i förhållande till deras gränser i markplan. De
traditionella fastigheter som förlorar ett 3D-objekt och får ett hål benämns som urholkade. (Julstad & Sjödin, 2005; Lewenhaupt, 2006; Lantmäteriet, 2020)
2.3 Lämplighetsvillkor för 3D-fastighetsbildning Det generella lämplighetsvillkoret 3:1 FBL gäller även vid 3D-fastighetsbildning, men ytterligare specifika villkor och bestämmelser behöver uppfyllas för att åtgärden ska kunna ske. Detta regleras i 3:1 3st och 3:1a FBL. Ytterligare villkor finns även utöver dessa, för bildningen av ägarlägenheter i 3:1b FBL, men de kommer inte att tas upp eller utforskas eftersom detta arbete ämnar utreda de grundläggande villkoren som gäller vid 3D-fastighetsbildning. För att ge läsaren av rapporten en översikt och grundläggande förståelse av lagtexten som ska behandlas i arbetet ges nedan utdrag ur lagtexten, samt en förklaring av den, i stor del baserad på Lantmäteriets egen handbok för FBL.
2.3.1 3:1 3st FBL
En bestämmelse som innebär att 3D-fastighetsbildning ska vara sekundär till traditionell fastighetsbildning. Förutsättningen för att 3D-fastighetsbildning ska kunna ske är att åtgärden i fråga är lämpligare än traditionella lösningar för att uppfylla behovet som utreds.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet.
(SFS 1970:988)
I praktiken innebär det att FLM som behandlar ärendet i första hand måste utreda huruvida alternativa traditionella lösningar är möjliga att använda för att tillgodose det avsedda ändamålet, innan 3D-fastighetsbildning blir relevant. Det vill säga aktivt söka andra möjligheter att lösa ärendet i första hand. Efter det måste frågan om 3D- fastighetsbildning i det specifika fallet är en mer lämplig lösning än de traditionella alternativen utredas. Exempel på sådana mer traditionella lösningar kan vara genom bildandet av servitut, gemensamhetsanläggning eller samfällighet. (Lantmäteriet, 2020)
Utgångspunkten med denna bestämmelse framgår både i propositionen till riksdagen för lagstiftningen och i lantmäteriets handbok för FBL som ett skydd mot en allt för stor uppdelning av fastighetsbeståndet. (Lantmäteriet, 2020; Prop 2002/03:116) Med vägledning av LMs egen handbok i hur lagstiftningen ska tillämpas kan prövningen av 3:1 3st beskrivas på följande sätt. I första hand ska vid 3D- fastighetsbildningsärenden prövas om syftet med åtgärden inte kan uppnås med tillämpning av några av de traditionella alternativen. Exempel på när en sådan situation där inga traditionella alternativ är möjliga uppstår i praktiken om ett utrymme utan någon anknytning till en traditionell fastighet, som exempelvis ett bergrum under markytan, ska avskiljas med syftet att brukas självständigt under överskådlig tid. En annan sådan situation är om ett utrymme ovanpå en kommersiell anläggning ska avstyckas, med avsikten att bebyggas och förvaltas av någon annan än ägaren till den befintliga anläggningen. I andra hand kan bestämmelsen uppfyllas även om ändamålet kan uppfyllas med traditionella lösningar, men om dessa framstår som olämpliga. Exempel på sådana situationer är om problem och oklarheter uppstår gällande förvaltningen och rättsliga omständigheter ifall en traditionell åtgärd används. I tredje steg är bestämmelsen även uppfylld om traditionella lösningar inte framstår som olämpliga men i förhållande till 3D- fastighetsbildning som mindre lämpliga. (Lantmäteriet, 2020)
2.3.2 3:1a 1st FBL
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
(SFS 1970:988)
Det första villkoret i första stycket innebär att en 3D-fastighet måste ha en koppling till en antingen befintlig eller planerad byggnad eller anläggning för att kunna ny- eller ombildas. Koppling i den meningen att den antingen kan avses rymma byggnaden i fråga eller en del av den.
Det andra villkoret ställer ett hårdare krav gällande nödvändiga rättigheter för att fastigheten ska kunna brukas på ett ändamålsenligt sätt vid 3D-fastighetsbildning i förhållande till vad som innefattas av den grundläggande lämplighetsprövningen 3:1 FBL. För traditionella fastigheter ställer den grundläggande lämplighetsprövningen krav på att en fastighet behöver ha eller kunna antas få tillgång till de anordningar som fastigheten i fråga behöver. Detta hårdare krav i 3:1a innebär att tillgången till dessa nödvändiga rättigheter vid 3D-fastighetsbildning måste ”tillförsäkras”. I praktiken innebär det att dessa rättigheter måste rättsligt tryggas, i regel med inrättande av ga eller officialserviut (Lantmäteriet, 2020; prop. 2002/03:116).
Den tredje punkten består av två delar och gäller inte vid bildning av ägarlägenheter som istället har specifika villkor i 3:1b FBL. Den första i punkten 3 a är ett krav som alltid måste vara uppfyllt och innebär att konstruktionen kring vilken 3D-
fastighetsbildningen ska äga rum, är utformad på ett sådant sätt att en indelning i flera fastigheter är lämpligt ur både ett förvaltningsperspektiv och
verksamhetsperspektiv.
Utöver kravet i 3 a måste en av två nyttoeffekter i den andra delen 3 b uppnås. Den ena nyttoeffekten uppnås när åtgärden leder till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen. Exempelvis kan detta uppnås i fallet om två skilda typer av
verksamhet utövas i samma anläggning genom att separera anläggningen i två skilda fastigheter. Den andra nyttoeffekten uppstår i fallet att 3D-fastighetsbildning är en förutsättning för att trygga uppförande eller finansiering av anläggningen. Detta avser fall av ny- eller tillbyggnation där den traditionella fastighetens ägare inte har intresse av att investera i projektet i annat fall än om 3D-fastighetsbildning
genomförs. (Lantmäteriet, 2020)
Den fjärde punkten i första stycket innebär att 3D-fastigheter avsedda för bostadsändamål inte kan bildas om de inte omfattar ett minimum av 3
bostadslägenheter. I prövningen av detta villkor bör FLM beakta att var och en av lägenheterna i fråga till sin storlek och utformning bör vara lämpliga att fungera som separata lägenheter. (Lantmäteriet, 2020)
2.3.3 3:1a 2st FBL
Paragrafens andra stycke gäller 3D-fastighetsbildning i fall där anläggningen som fastigheten ska vara kopplad till ännu inte uppförts och innehåller två punkter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och 2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
(SFS 1970:988)
Den första punkten i andra stycket innebär att 3D-fastighetsbildning i de fall där anläggningen ännu inte är uppförd endast får ske om det är en nödvändighet för att trygga uppförandet eller finansieringen av anläggningen. Detta kan exempelvis bli aktuellt om byggherren inte är ägare till stamfastigheten men behöver lämna säkerhet i form av fast egendom.
Den andra punkten är en vidare förstärkning av aktualitetsvillkoret i 3:1 2st FBL.
Detta innebär att den nybildade eller ombildade fastigheten inom en nära framtid måste antas få användning för sitt avsedda ändamål. I praktiken tar det sig formen av att sökande måste ha eller antas få bygglov i de fall där det krävs för att uppföra anläggningen i fråga. I övriga fall utförs bedömningen med grund i material tillhandahållet av sökande gällande hur det planerade projektet ska förverkligas. I LMs handbok för FBL kan en tumregel för bedömningen av detta villkor utläsas som säger att sökande bör kunna producera någon form av bevis för att byggnationen av anläggningen kommer att påbörjas under det närmaste året. (Lantmäteriet, 2020)
2.3.4 3:1a 3st FBL
Paragrafens tredje stycke gäller bildande och ombildande av 3D-fastighetsutrymmen och innebär enbart att villkoren i första och andra stycket av 3:1a tillämpas på samma sätt även vid dessa ärenden. (Lantmäteriet, 2020)
Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
(SFS 1970:988)
2.4 Tidigare forskning
Ett återkommande påstående som kan ses i både vetenskapliga artiklar och
examensarbeten är det att mängden forskning kring 3D-fastigheter ur ett juridiskt perspektiv idag är begränsad. (Camel & Holm, 2020; Paulsson & Paasch, 2013;
I den komparativa studien 3D Real Property Legal Concepts and Cadastre: A Comparative Study of Selected Countries to Propose a Way Forward förklaras statusen av 3D-
fastighetsbildning I Sverige med att det har skett en ökning av intresse för 3D- fastigheter i landet men att efterfrågan återigen inte vid tillfället var lika hög som väntat. Den samlade bedömningen var att intresset för att använda 3D-
fastighetsbildning i syftet att lösa komplexa ägande- och nyttjanderättsfrågor ökat i urbana miljöer i Sverige. Något som betonades i studiens resultat var att artiklarna den baserats på till största del innehöll förslag på tekniska lösningar för registrering av 3D-fastigheter medan de juridiska aspekterna lyftes som den viktigaste delen att utveckla vid studiens genomförande. Detta för att kunna bilda kompletta system för registrering av 3D-fastigheter som klarar av den snabba utvecklingen i
byggbranschen och övriga tekniska system för urban utveckling. (Kitsakis et al., 2016)
En stor publikation som behandlande 3D-kataster
Best Practices 3D Cadastres, Extended version utgavs 2018 av FIG
(Fedération International de Géomètres) och jämförde rådande utvecklingsläge och status för 3D-fastighetsbildning i ett flertal länder, däribland Sverige. I publikationen uppkom samma iakttagelse kring utvecklingen i Sverige, rörande utbredningen av 3D-fastigheter som tidigare nämnd; e.g. att intresset för 3D-fastigheter ökat i landet, men att utbredningen inte nått den grad som förväntats. Utifrån materialet tillhanda drogs slutsatserna, att lagen fungerat bra under den begränsade tid som gått sedan den implementerades 2004 och att en positiv trend gällande användandet av 3D-fastighetsbildning kan ses i städer, som nyckel till att lösa komplexa problem med nyttjanderätt och ägande. (Kitsakis et al. 2018)
2.5 Tidigare Examensarbeten
Bećirbegović utredde frågan om villkoret i 3:1 3 st. FBL är för restriktivt vid bildandet av 3D-fastigheter i sitt arbete 2011. För att nå en slutsats i frågan använde hon sig av den juridiska metoden genom att studera lagstiftning, förarbeten och doktrin. Den slutsatsen som i slutändan nåddes var att bestämmelsen i 3:1 3 st. FBL borde utgå, för att istället låta 3D-fastighetsbildning enbart genomgå den allmänna lämplighetsprövningen som traditionella fastigheter genomgår, med tillägget av ytterligare prövning enligt villkoren i 3:1a FBL. (Becirbegovic, 2011).
I sin studie 2020 ställde Camel och Holm hypoteserna att äganderätt är det bästa sättet att lösa markåtkomst vid stora/komplicerade anläggningar som exempel underjordiska
parkeringsutrymmen, broar, tunnlar och bergrum, samt att servitut används i oproportionerligt stor del av markåtkomstfallen för allmännyttiga utrymmen, där 3D-fastighetsbildning borde användas istället. För att testa sina hypoteser använde sig Camel och Holm av
markåtkomst för stora komplicerade anläggningar, men kunde inte verifiera huruvida servitut användes i oproportionerligt stor del av markåtkomstfallen för allmännyttiga utrymmen. Med sitt underlag fann de dock att hypotesen var sannolik samt att datat som samlats in i arbetet kunde tolkas som att FLM undviker 3D- fastighetsbildning. Reflektionen om detta kommer bland annat från en personlig kommunikation med två seniora FLM som menade att lagstiftningen för 3D- fastighetsbildning är onödig, eftersom traditionella lösningar kunde uppfylla syftet innan den nya lagstiftningen tillkom. Dessa två FLM hävdade också att de både har- och även i framtiden ska hålla sig ifrån 3D-fastighetsbildning. (Camel & Holm, 2020)
2.6 Statistik över 3D-fastigheter & 3D-objekt För att ge en överblick av, den vid arbetets utförande, utbredningen av 3D- fastigheter och 3D-objekt i landet ges här nedan i tabellform, (Tabell 1c) en sammanfattning av LMs egen årsstatistik gällande objekt i Fastighetsregistrets allmänna del. Datat är hämtat från myndighetens officiella hemsida. Även statistik över traditionella fastigheter och nybildning inkluderas för jämförelse (Tabell 1a, 1b).
(Lantmäteriet, 2021)
En viktig sak att hålla i åtanke vid examinering av statistiken som presenterad av LM och även i detta arbete är att 3D-fastigheter och 3D-samfälligheter i tabellen
inkluderar traditionella fastigheter med 3D-utrymmen bundna till sig. Därav visar inte statistiken antalet ”rena” 3D-objekt med undantag av ägarlägenheter som per definition enbart kan bestå av 3D-utrymmen. Detta konstaterades i personlig kommunikation med en systemförvaltare vid Lantmäteriets fastighetssektion.
(A. Larsen, Personlig kommunikation, 04 maj 2021)
Tabell 1a. Antal levande objekt i Fastighetsregistrets allmänna del
(Lantmäteriet, 2021)
Tabell 1b. Antal nya objekt i Fastighetsregistrets allmänna del
Hela riket Fastigheter Samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Summa
2020 14 870 4725 1852 21 447
(Lantmäteriet, 2021)
Hela riket Fastigheter Samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Summa
2020 3 329 788 130 982 104 992 3 565 762
3 Metoder
3.1 Intervjustudien
Intervjustudien är den första av de två komponenter som utgjorde arbetets underlag och hade två syften. Det första var att inhämta relevant information med breda, öppna frågor och kvalitativa svar, som i kombination med enkätstudiens kvantitativa och kvalitativa data, hoppades ge ett gott underlag för att pröva frågeställningen genom triangulering (Biggam, 2017). Det andra var att inhämta information om hur frågorna i enkätstudien bäst bör utformas, för att målgruppen skulle kunna förstå dem så likvärdigt och bra som möjligt, samt minimera risken att ge ett vridet resultat på något sätt.
3.1.1 Deltagande
Förhoppningen var i utgångsläget att få intervjua minst en FLM med erfarenhet av 3D-fastighetsbildning i vardera av Sveriges tre största städer och om tiden tillät även fler på andra orter. Anledningen till detta var att merparten av 3D-fastigheter bildas i länen som innehåller dessa tre städer baserat på LMs egen årsstatistik
(Lantmäteriet, 2021) och att fler intervjuer ansågs svårt att hantera för en ensam student i kombination med enkätstudien som samtidigt ger ett bredare
kompletterande kvalitativt och kvantitativt underlag. Det visade sig dock att KLM Göteborgs FLM saknade tid att delta i intervjustudien, på grund av hur tidskrävande den var, i kombination med en hög arbetsbelastning på kontoret. Detta vägdes upp av att en ytterligare deltagare från KLM Norrköping redan ställt upp, så
ursprungsmålet av 3 intervjuer kunde trots motsättningen genomföras. Dennes deltagande gav också ett annat perspektiv i förhållande till FLM från de större städerna i den kvalitativa delen av arbetet vilket är en god sak. Fler perspektiv på detta komplexa ämne är välkomna, eftersom målet är att utforska frågeställningen så väl som möjligt utifrån förutsättningarna som råder.
3.1.2 Utförande
Intervjuerna planerades alla att utföras över den digitala mötesplattformen Zoom, till den utsträckning det var möjligt och även spelas in som stöd för transkribering, efter medgivande av respondenten. Detta utfördes planenligt med undantaget av FLM Per Larsson vars intervju bestod av skriftliga svar i kombination med en muntlig intervju över telefon. Alla respondenter fick se och godkänna de
sammanfattade svaren, innan publikation, för att de skulle känna sig bekväma med
vilket ledde till att en stor mängd material behövde sammanfattas till, i förhållande, korta och koncisa svar. Därav blev återkopplingen med respondenterna väldigt viktig.
3.1.3 Utformning
Intervjun bestod av 9 frågor vilka kan utläsas som underrubriker i resultatdelen 4.1, eller utläsas så som presenterade till respondenterna via mail-utskick innan
intervjuerna i frågebladet Bilaga A. Den första frågan söker information huruvida intervjupersonen är en förrättningslantmätare, samt vilken kunskap denne har på 3D-fastighetsbildningsområdet, detta för att uppfylla inklusionskraven för arbetet.
De övriga 8 dyker ner i frågeställningen för detta examensarbete. Det finns en viss överlappning mellan frågorna. Detta gjordes medvetet som en säkerhet för att svar på arbetets frågeställning skulle erhållas trots att frågorna i intervjun är öppna, därav ansågs detta inte vara ett problem.
3.2 Enkätstudien
För att bilda ett bredare underlag till att besvara frågeställningen och nå ut även till FLM som inte har tid eller vilja att delta i en längre intervju, med öppnare frågor som behöver utforskas bredare, kombineras intervjustudien med en enkätstudie.
Enkäten producerar i första hand kvantitativa data som i kombination med de kvalitativa svaren i intervjustudien kan ge ett bredare perspektiv och säkrare underlag genom triangulering (Biggam, 2017).
3.2.1 Utformning
Till skillnad från intervjustudien är enkäten anonym. Fokus var som tidigare nämnt att nå ut till så många FLM som möjligt, därav är den utformad för att vara så enkel och så lite tidskrävande som möjligt medan den samtidigt producerar värdefulla data. Möjligheter gjordes tillgängliga att utveckla svaren på alla frågor som behandlar 3D-fastighetsbildning, så att mer kvalitativa data kan inhämtas om FLM som svarar på enkäten finner det behövligt, eller har tid att dela med sig av mer information.
Denna ytterligare kvalitativa data kan i så fall läggas till informationen som hämtats vid intervjuerna, eftersom frågorna där har stora likheter till de ställda i enkäten eller är baserade på informationen erhållen där. Den kan även vidare förklara varför
Frågorna i enkäten är delvis baserade på information hämtad vid intervjuerna men de frågor som är centrala i arbetets frågeställning har också omformats i sin
formulering utifrån kunskap erhållen i kontakt med dessa FLM för att enklare kunna uppfattas korrekt av andra FLM ute i landet samt inte framstå som partiska eller ställningstagande på något vis. Utformningen av enkätfrågor, speciellt gällande korta binära svarsalternativ, är extremt viktiga att bearbeta till den grad att varje
respondent uppfattar frågan så likartat som möjligt, men också heller inte läser in underliggande motiv genom formuleringen som i aktualiteten inte finns där. Extra tid och vikt lades därför på denna del av arbetet. (Ejlertsson, 2015)
3.2.2 Medium
För effektivitet gällande datahantering och kommunikation bedömdes online- enkäter som den bästa lösningen i förhållande till pappersformat. Detta även gällande säkerhet med bakgrund av Covid-19 pandemin som rådde under arbetets gång. Verktyget Microsoft Forms användes som medium för att sprida enkäten och samla in svars-data i Excell-format för analys.
3.2.3 Kontakt med Lantmäteriet för enkätundersökning
Enkäten sändes ut till samtliga 39 kommunala Lantmäterimyndigheter, till de offentliga mail-adresser som kan åtfinnas på Lantmäteriets hemsida, med undantag av de kontor där kontakt redan etablerats under intervjustudien. D.v.s. KLM
Stockholm, KLM Norrköping, KLM Malmö och KLM Göteborg. Förhoppning fanns i tidigt skede att även sprida enkäten hos SLM men efter kontakt genom LM
kundcenter meddelades det att SLM inte hade möjlighet att ställa upp med mer än en FLM med erfarenhet av 3D-fastighetsbildning för enkätstudien.
3.2.4 Inklusion och exklusion
36 svar erhölls men 4 av dessa räknades bort. 1 på grund av att respondenten inte svarat på några av de frågorna som utgör det kvantitativa underlaget. 3 för att de saknade den relevanta erfarenheten som exklusionskriterierna ställer i form av att respondenterna bör ha någon form av praktisk erfarenhet av tillämpandet av lagstiftningen. (Ohlsson, Sörensen, 2013)
3.2.5 Indelning i kategorier och binära variabler
För ytterligare analys kring det inkomna kvantitativa binära datat gällande skillnader i uppfattning av lagstiftningen som utreds och dess restriktivitet, delades de
anonyma respondenterna, utöver det totala svarsunderlaget in i grupper där svaren jämförs per relevanta parametrar. Med inkomna svarsdata kan respondenterna delas in i grupper efter erfarenhet och geografisk belägenhet. Fyra undergrupper bildades
Högre erfarenhet & lägre erfarenhet: För att avgränsa gruppen med högre erfarenhet beräknades medianvärdet av utförda 3D-ärenden bland respondenterna vilket var 5 ärenden. Till “högre erfarenhet” räknas alla FLM med högre erfarenhet än 5 3D- ärenden medan alla FLM med erfarenhet av 5 eller färre ärenden räknas till gruppen
“lägre erfarenhet”.
Större stad & mindre stad: Då statistiken LM tillhandahåller gällande 3D- fastighetsbildning visar att merparten av 3D-fastighetsbildning sker i länen med Sveriges tre största städer finns ett intresse att jämföra skillnader i svarsdata mellan FLM från dem och övriga delar av landet.
4 Resultat
4.1 Svar på intervjufrågor 1-9
1. Vad är din arbetstitel och vilken erfarenhet har du av 3D- fastighetsbildning?
Karolina Larsson: FLM vid KLM Stockholm, arbetat med 3D-fastighetsbildning i 10 år, de senaste i princip uteslutande med 3D-ärenden.
Anna Carlsson: FLM vid KLM Norrköping, 60 bildade ägarlägenheter vid 4 separata förrättningar samt ett antal 3D-utrymmen.
Per Larsson: FLM vid KLM Malmö, 4 genomförda 3D-förrättningar.
2. Vid en ansökan om 3D-fastighetsbildning, vilka är de vanligaste orsakerna i din erfarenhet att ärendet inte kan genomföras?
Karolina Larsson: Ska man sammanfatta det, så är det lämplighetsprövningen, att de inte bedöms bli lämpliga fastigheter helt enkelt. Jag kan inte se att det finns någon specifik orsak, det är helheten man ofta hamnar på vid prövningen. Det är
planenlighet, det är lämplighet utifrån förvaltning av objektet, och så vidare. Alla de här delarna tillsammans väger ju över skålen åt ena eller andra hållet många gånger.
3:1a FBL är i princip som en del av 3:1 när det gäller 3D fastigheter, ett
förtydligande om vad som är en lämplig 3D fastighet. I grunden så är det ju 3:1 man prövar, blir det här en lämplig fastighet? Oavsett om det rör sig om 3D eller 2D. Vi får enormt många frågor om 3D-fastighetsbildning och väldigt många frågor vi fått har inte blivit ansökningar. Det är inte så många 3D-ärenden som vi faktiskt har ställt in. Oftast kommer de inte in alls eller så kommer det in en ansökan och vi på LM säger att det här är inte möjligt, vi ger stöd åt sökanden att veta vartåt det lutar och hänvisar till varför vi säger så. Då leder det till att endera tar de tillbaka ansökan eller så ändrar de yrkandet till någonting vi kan genomföra. Oftast så blir det
därmed inga tvångsbeslut, det är min erfarenhet.
Anna Carlsson: De som ansöker om 3D-fastighetsbildning är i min erfarenhet ofta väl insatta i vad som krävs så jag har inte givit några avslag, med undantag av ett fall där den ena av två byggnader med planerade ägarlägenheter inte kunde bildas eller byggas på grund av att de vid bygglovet för de två byggnaderna hade använt sig av ett gammalt kartunderlag som inte stämmer med dagens utformning för fastigheten.
Med anledning av detta bröt jag ut bildandet av ägarlägenhet i byggnad 2
krävs och att därefter kunna bilda ägarlägenheter även för byggnad 2 i ett nytt ärende.
Det ligger lite mer ansvar på de som ansöker om 3D-fastighetsbildning eftersom det krävs underlag till att bedöma huruvida åtgärden är lämpligare än traditionella metoder och om de utökade lämplighetsvillkoren uppfylls. Vi på KLM
Norrköping har fått bra underlag av ansökande de absolut flesta fallen, sen har vi vad jag tror, generellt sett i vårt 3D nätverk på de kommunala
Lantmäterimyndigheterna inte riktigt varit uppmärksamma på förvaltningsvillkoret och finansieringsvillkoret i 3:1a. Detta kan ha lett till att vissa 3D-fastigheter som annars inte skulle ha kunnat bildas ändå klarade prövningen.
Per Larsson: Ingen egen erfarenhet, men min kollega Johannes Belin har ställt in en 3D-förrättning rörande Tampen 3 i Malmö på grund av bristande uppfyllelse av villkoren i 3:1a FBL. Samma fastighet är prövad igen, med ett nytt inställelsebeslut vilket ligger i domstolen nu. Syftet var att få prövat förvaltningsvillkoret med
avseende på lämplig minsta storlek på 3D-bildad lokaldel. Ansökningar återkallas om den sökta förvaltningsenheten bedöms bli alltför liten och förfrågningar om att avstycka bostadsdel från en bostadsfastighet uppmanas att återkallas/inte leda till ansökan.
3. Enligt Lantmäteriets årsstatistik 2020 uppgår antalet levande 3D-fastigheter i fastighetsregistrets allmänna del till 1210st.
Vilka anser du är de största faktorerna till att antalet 3D- fastigheter som bildats i Sverige inte blivit högre än detta sedan införandet av konceptet i lag 2004?
Karolina Larsson: Jag skulle säga att jag tror att branschen har hittat de fall där 3D-fastighestbildning är bra och använder sig av det när det passar och när det inte gör det har man andra lösningar. Jag tror inte att man använder 3D för lite, generellt, man använder det när det faktiskt behövs. Det är mest aktuellt vid infrastruktur under mark och tätbebyggda områden i innerstad, största delen av Sverige består inte av sådana områden.
Något annat som skulle kunna vara en påverkande faktor på antalet 3D fastigheter är detaljplanerna, uppdelningen av allmän plats och kvartersmark samt hur flexibel
Anna Carlsson: Jag tror utifrån min erfarenhet att det dels finns en okunskap om vad 3D-fastigheter är bland allmänheten och även en skepsis bland
fastighetsägare kring konceptet. Det i sin tur resulterar i att det inte är så många som är intresserade av att ansöka om 3D-fastighetsbildning, man är traditionell. Sen är nog 3D-fastighetsbildning mer relevant på större orter där man är mer
trångbodda än Norrköping.
Per Larsson:
Marknaden verkar inte intresserad av att juridiskt pröva lagstiftningens gränser.
Aktörerna har inte direkt sett någon nytta av att fastighetsbilda tredimensionellt.
Det vanligaste har fortsatt att vara funktionsseparering i enlighet med
planlagstiftningens intentioner. De större aktörerna har god kunskap men de mindre har inte det, så det finns ett behov av att informera de mindre aktörerna om
möjligheterna med 3D-fastighetsbildning. I det stora hela rör det sig dock mer om ovana än okunskap.
Den tredimensionalitet som uppstår genom överskjutande byggnadsdelar har av tradition tillåtits utan att någon sett svårigheter i detta. Med 3D-verktyget ställs krav på en större noggrannhet och överhäng över fastighetsgräns, exempelvis burspråk och utskjutande byggnadsdelar, kan inte fortsatt hanteras via servitut.
4. Vad anser du om bestämmelsen i 3:1 3st FBL att 3D- fastighetsbildning ska vara sekundär till traditionell fastighetsbildning?
Karolina Larsson: Jag tycker att den är väldigt rimlig i grunden eftersom 3D- fastighetsbildning är mer komplex hur man än ser på det och blir även mer låsande när man väl har bildat fastigheten. Att vi inte ska använda 3D om det går att lösa på ett traditionellt och därmed normalt sett enklare sätt tycker jag är väldigt vettigt. I vissa fall är bedömningen självklar men det finns också ganska många fall som väger där emellan, där om fastighetsägaren väljer att yrka om ett servitut eller ett 3D utrymme så skulle vi kanske säga ja till både och. I slutändan handlar det mer om tolkningen av lagen och inte paragrafen i sig.
Anna Carlsson: Jag tror att skälet till bestämmelsens utformning är att man trodde 3D-fastighetsbildning skulle bli mycket populärare än den blev, och man ville ha en broms för att hindra onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet. Det är en ganska svår avvägning att göra, frågan om när det är lämpligare med 3D-fastighetsbildning.
Det mesta skulle ju gå att lösa med traditionella metoder som servitut, så det blir i
Bedömningen blir svår då ingen tydlig praxis finns och det är många oklarheter kring den.
Per Larsson: En riktig bedömning. 3D-fastighetsbildning har en tendens att splittra upp fastighetsbeståndet och fastighetsindelningen bör sträva efter så enkla och renodlade förhållanden som möjligt. Man bör endast skapa komplexa 3D-samband där detta verkligen är befogat och går att förvalta på ett bra sätt. 3D är förvisso mer precist vid beskrivning av byggnader som skall delas, men riskerar också att göra saker mer komplexa och förvaltningsförhållandena mer komplexa. Lagen är restriktiv men av god anledning för att motverka onödig uppsplittring av
fastighetsbeståndet, den leder till en lämpligare fastighetsindelning i förhållande till om villkoret var slappare.
5. Finns det något/några lämplighetsvillkor i 3:1a FBL som enligt dig är för restriktiva? Om så är fallet, vilket/vilka och varför?
Om inte, varför?
Karolina Larsson: Nej jag tycker inte det, jag drar nästan mer åt andra hållet. Det kan lätt skapa problem att dra gränserna först och bygga sen när gränsen ska relatera till byggnaden. Det skapar ju en större risk att man bygger utanför sin fastighet, eller att man vill bygga på ett annat sätt i senare skede och då är man ju tillbaka på
låsningen när man väl har dragit en 3D gräns, att då måste man faktiskt till med en ny förrättning och göra en fastighetsreglering, om man vill göra justeringar. I Stockholm finns det exempel där 3D-fastigheter har bildats och man inte har byggt i enlighet med ritningarna från beslutet, så nu är det väldigt oklart var gränsen faktiskt går och vem som äger vad. Vad ska man nu hänvisa till när byggnaden inte stämmer med hur gränsen är bestämd? Det finns en nytta med villkoren. Sen öppnar ju paragrafen ändå upp för undantag, exempelvis i det fallet man behöver bilda 3D- fastigheten innan anläggningen är uppförd för att finansiera projektet. Jag tror att det skulle kunna skapa fler problem än vad det skapar nyttor om man öppnade upp det ytterligare.
Anna Carlsson: Finansierings- och förvaltningsvillkoren är de villkor i 3:1a som jag ser som mest restriktiva. De är nog behövliga i någon form men jag tycker att det kan vara problematiskt att man i dagsläget inte kan stycka av en 3D-fastighet i samma ägares hand och sedan efter att fastighetsbildningen är gjord sälja av den.
stor sannolikhet inte leda till en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet. Det är också en fråga om när en 3D-fastighet är för liten för att utgöra en lämplig fastighet.
Hur är den för liten? Var går gränsen?
Villkoren som i stor del begränsar 3D-fastighetsbildning innan byggnad eller anläggning är uppförd går i linje med att hindra bildandet av luftfastigheter där det planerade bygget inte sker, samt att förhindra felaktigheter och misstämningar mellan konstruktionen och dragna gränser. I min erfarenhet har vi 3D-
fastighetsbildat under själva byggnationen eller efter att den är slutförd då de nämnda riskerna minimeras. Byggbranschen är ganska nyckfull och det är svårt att veta om en byggnad kommer att uppföras som planerat eller överhuvudtaget innan bygget är igång, grunden är lagd och stommen är rest.
Per Larsson: Nej, inte särskilt. Det är tydligt att lagstiftningen vill motverka en onödig ägosplittring (liksom vid ägosplittring på landet), men utan att omöjliggöra funktionsuppdelning där detta är befogat och lämpligt. 3D-fastighetsbildning inom befintliga förhållanden tenderar att skapa en rättslig och teknisk komplexitet med samverkande funktioner och anläggningar som kan bli väldigt invecklad och därmed svår att förvalta.
6. Finns det någon lagstiftning utöver de nämnda
lämplighetsvillkoren i 3 kap FBL som enligt din erfarenhet påverkar bildningen av 3D-fastigheter starkt? Om så är fallet vilken och hur?
Karolina Larsson: Nej, jag skulle säga att allting specifikt för 3D- fastighetsbildning faller ju in där i 3:1 och 3:1a. I 3:2 så hanteras ju
planenlighet men det är ju samma regler som för vilken fastighet som helst att den ska bli lämplig och planenlig om den ligger inom detaljplanelagt område och så vidare. Jag kan inte se något annat som rakt av påverkar just när det gäller 3D fastigheter.
Anna Carlsson: Nej, inte enligt min erfarenhet.
Per Larsson: Anläggningslagen har stor påverkan på hur gemensamma anläggningar bör placeras/anordnas, vilket blir viktigt vid 3D-fastighetsbildning då dessa
fastigheter ofta behöver anslutning till infrastruktur, bärande konstruktioner och så vidare. Denna lagstiftning är dock inte alls utformad med tanke på 3D-
fastighetsbildning, men har visat sig funka rätt bra ändå, speciellt vid nybyggnation.
Kan dock vara klumpig vid komplexa befintliga förhållanden.
7. Hur skulle du bedöma/utvärdera rådande praxis för
prövning av lämplighetsvillkoren vid 3D- fastighetsbildning?
Karolina Larsson: Det finns väldigt lite praxis, det finns förarbeten och
handböcker från Lantmäteriet och de är till stor del skrivna innan lagstiftningen ens fanns på plats så det finns inte så mycket riktlinjer baserat på erfarenheter
egentligen. Det ligger också i sakens natur, att det inte blir så många överklagade ärenden och frågor som hamnar i domstol som skulle kunna skapa en praxis. Det skulle kräva att man från Lantmäterimyndighetens håll nekar att genomföra en åtgärd och att en fastighetsägare eller byggherre är villiga att satsa den tid och pengar som det tar att få frågan prövad i domstol. Då är min erfarenhet som sagt, att oftast så ändrar man sitt yrkande tills man kommer fram till något som vi bedömer som möjligt, för man vill inte ha en process i domstol, i allra flesta fall.
Domstolen finns generellt för att tillskapa en sådan praxis som säger var gränserna går. Är tolkningen av lagstiftningen korrekt av Lantmäterimyndigheten eller inte?
Den återkopplingen får vi ju inte i samma grad när det gäller 3D-ärenden, som vi får när det gäller andra frågor där parterna är mer benägna att överklaga när man får ett beslut. Innan vi får den där praxisen så kan vi inte vara säkra på om vi i våra
bedömningar sätter gränsen på rätt ställe för vad som är tillåtet och lämpligt med 3D-fastighetsbildning. Vi på Lantmäterimyndigheten i Stockholms kommun har ju hållit på nu ganska länge med 3D-fastighetsbildning och vi utgår ju mycket från våran egen erfarenhet. Sen finns både formella och informella nätverk inom de
kommunala lantmäterimyndigheterna i olika frågor där 3D är ett av dem. Man kan ställa frågor och få input från andra kontor och andra handläggare som har mer erfarenhet på området när man har funderingar kring 3D-fastighetsbildning.
Prövningen av 3:1 3st. FBL är en svår bedömning, när det är lämpligare och när det inte är lämpligare med 3D-fastighetsbildning. Jag tycker inte att det finns tydliga riktlinjer eller praxis, inga rättsfall och prejudikat finns ju kring det heller. Däremot skulle jag säga att vi har ett bra stödnätverk kring 3D-fastighetsbildning där det finns vissa från större städer som har stor erfarenhet. Man kan skriva in och ställa frågor och få synpunkter.
Anna Carlsson: Prövningen av 3:1 3st. FBL är en svår bedömning. När är det lämpligare och när är det inte lämpligare med 3D-fastighetsbildning? Jag tycker inte att det finns tydliga riktlinjer eller praxis, inga rättsfall och prejudikat
i väggar och längs fasader, samt hur byggnadsstommar och tak med mera hanteras, samt för vilka ändamål man lämpligen bildar ga respektive servitut, men ingen genomgripande praxis. Principer för hur lagstiftningen ska tolkas finns tillgängligt och utvecklas av kontoren individuellt men ett gemensamt principdokument finns i ett 3D-fastighetsbildningsnätverk inom KLM och det är till god vägledning.
8. Finns det något med rådande lag eller praxis som enligt dig skulle behöva förändras för att underlätta
förrättningsprocessen och bedömningar vid 3D-ärenden?
Detta oavsett om ärendet i slutändan leder till bildning av en 3D-fastighet eller löses med traditionella metoder.
Karolina Larsson: Att få mer praxis och tydliggöranden endera från domstol eller endera att det skulle komma klargöranden från att Lantmäteriet tar ställning i de frågor som det finns en oklarhet kring, där Lantmäterimyndigheterna ser det på ett sätt och det finns byggherrar eller fastighetsägare som är av annan åsikt. När man har fått mer praxis, mer domar och så vidare då kanske man kommer fram till att
någonting skulle kunna finjusteras ytterligare i lagstiftningen men jag tror det är svårt att säga rakt av idag vad det skulle vara eftersom praxis till så stor del ändå saknas. Om ändringar behöver göra på sikt I lagstiftningen är det troligtvis mindre finjusteringar utifrån nya erfarenheter.
Anna Carlsson: Tydligare praxis för bedömningen av förvaltningsvillkoret i 3:1a FBL och bedömningen i 3:1 3st. FBL om när det är lämpligare med 3D-
fastighetsbildning eller inte. Det är svårt i dagsläget att säga om lagstiftningen behöver ändras på något sätt eftersom det finns många oklarheter kring den och det krävs i min åsikt en tydligare praxis och riktlinjer innan vi kan bedöma om behovet finns.
Per Larsson: Det skulle underlätta med domslut som skapar prejudikat kring framför allt förvaltningsvillkoret (storlek på avstyckningsbart objekt)
och finansieringsvillkoret. Var lagstiftningen anser att gränsen går för i hur god tid en 3D-avstyckning kan genomföras (hur länge en ”luftfastighet” kan tillåtas innan den fylls) och vilka säkerheter som krävs för att garantera att byggnaden/anläggningen verkligen kommer att byggas. Mig veterligt finns inte några prejudikat kring återgång av bildad 3D-fastighet efter att den beslutade utförandetiden överskridits.
En problematik finns dock i att 3D-ärenden är väldigt olika beroende på omständigheterna i det specifika fallet och det är svårt att göra långtgående
9. Hur skulle du sammanfattningsvis säga att den rådande lagstiftningen påverkar utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige?
Karolina Larsson: Självklart påverkar lagstiftningen utbredning av 3D fastigheter men jag skulle säga att lagstiftningen är rimlig i sin helhet. Den är bra i grunden så som den ser ut idag och om ändringar kommer att göras i framtiden är det som sagt i min uppskattning mindre finjusteringar på sikt utifrån nya erfarenheter.
Bedömningen är dock svår eftersom vi i Sverige vid 3D-fastighetsbildning, förutom vid ägarlägenheter, har möjligheten att dra gränser mitt i bjälklag eller insida vägg, istället för att låsa det till att alltid vara en viss dragning i förhållande till
konstruktion som man gör i vissa andra länder. Det blir mer komplext, även om det skapar fler möjligheter. Eftersom vi är bland de ledande på det här området finns det inte så mycket att jämföra med kring vad som är lämpligt eller ej. Det i kombination med att praxis till så stor del saknas gör det som sagt svårt att säga något som skulle behöva justeras med lagstiftningen i dagsläget.
Anna Carlsson: Utbredningen av 3D fastigheter beror inte på lagstiftningen i Norrköping i alla fall, utan den beror på att man inte vet vad det är. Som jag sa förut, okunskap, skepticism, man gör som man gjort förut. Jag skulle inte säga att det är lagstiftningen som är någon bromskloss i det stora hela, inte för utvecklingen av 3D-fastigheter.
Per Larsson: Lagstiftningen är restriktiv men av god anledning. I slutändan är det inte lagstiftningen som begränsar, utan snarare marknaden och aktörernas intresse.
Inte minst låneinstitutens beredskap att se 3D-fastigheter och ägarlägenheter som fullgod säkerhet.
4.2 Statistisk deskription av randomiserade binära kvantitativa och utvecklade kvalitativa enkätsvar Kvantitativa deskriptiva data presenteras nedan i diagramform, med kvalitativa utvecklingar av dessa svar under. De kvalitativa svaren har sållats ur
relevanssynpunkt för frågeställningen och begränsats till 8/fråga.
Fig. 1a. Bidrar den rådande lagstiftningen enligt din uppfattning till att hämma utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige?
Tabell 2a. Kvalitativa frivilliga och utvecklade svar:
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Mindre Stad Större Stad Lägre Erfarenhet Högre Erfarenhet Total
Hämmad utbredning?
Ja Nej
Finansieringsvillkoret begränsar möjligheterna på ett sätt som jag inte tror är bra Det finns ju såklart hämmande aspekter inom 3D-lagstiftningen (som hela FBL) men lagstiftningen är relativt generös.
Det bildas de som behövs. 3D-delningar är komplicerade och cementerande.
Den är restriktiv med syftet att inte medföra olämplig ägosplittring.
Nej, snarare att mildra antalet onödiga 3D fastigheter
Spärrarna som finns är vettiga. Hämmande är spärrarna inte, men däremot begränsande.
villkoren är så allmänt formulerade att det är meningen att praxis ska forma vad som är ok och inte. Men där är vi inte eftersom ingen (nästan) överklagar 3D-beslut.
Nuvarande lagstiftning hindrar onödigt bildande av tredimensionella fastigheter, men den hämmar inte bildande av 'bra' tredimensionella fastigheter.
Generellt mycket långtgående och strikta villkor i gällande lagstiftning. Min personliga uppfattning är att man från lagstiftarens sida varit rädd för en 3D-epedemi, men så tycks inte utfallet vara. Utan att det snarare är så att marknaden efterfrågar 3D-
fastighetsbildning, vilket till vis del hämmas av lagstiftningen.
Fig. 1b. Är bestämmelsen i 3:1 3st FBL i sin nuvarande utformning, d.v.s. att 3D-fastighetsbildning ska vara sekundär till traditionell fastighetsbildning, för restriktiv i den meningen att den leder till ett sämre fastighetsbestånd än vad som annars hade kunnat vara fallet?
Tabell 2b. Kvalitativa frivilliga och utvecklade svar:
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Mindre Stad Större Stad Lägre Erfarenhet Högre Erfarenhet Total
3:1 3st för restriktivt?
Ja Nej
För att 2D inte ska vara norm i fastighetsbildning krävs genomgående ändringar av lagstiften.
Jag tror inte formuleringen i 3:1 3st har stor påverkan.
3D-fastighetsbildning är komplext och svårt att göra lättbegripligt för vanliga människor.
Särskilt när de omformats i flera omgångar. Därför ska det tillämpas restriktivt.
Det är nog vettigt att man inte ska 3D-bilda om det går att lösa på annat sätt.
Det är viktigt att 3D-fastigheter blir lämpligt och förståeligt utformade för att de ska kunna bestå, förvaltas på ett bra sätt och vara ett bra "kreditobjekt". Med restirktiviteten i lagstiftningen måste vi verkligen beakta detta.
Generellt sett fungerar traditionella fastigheter bättre än 3D-fastigheter. Om det finns fullgoda alternativ till 3D-fastighetsbildning så är det alltid att föredra.
2D bör vara huvudalternativet för att inte fastighetsindelningen ska bli alltför krånglig/invecklad.
(Ja) tex krav på att det måste vara minst 3 bostadslägenheter för at få göra 3d för bostad I praktiken väljer man det som är mest lämpligt. Vilket i många fall är 3D-fastighetsbildning, jämfört med t.ex. servitut.
Fig. 1c. Är något/några av villkoren i 3:1a FBL för restriktiva i den meningen att de leder till ett sämre fastighetsbestånd än vad som annars hade kunnat vara fallet? Specificera i så fall gärna vilket/vilka i kommentarsfältet nedanför.
Tabell 2c. Kvalitativa frivilliga och utvecklade svar:
4.2.1 Deskription av de randomiserade enkätsvarens rangordning
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Mindre Stad Större Stad Lägre Erfarenhet Högre Erfarenhet Total
3:1a för restriktivt?
Ja Nej
Finansieringsvillkoret är svårt att förstå poängen med
(Nej) För de allra flesta är 3D-fastigheter avancerade att äga och förvalta. Därmed bör bara de som har vinning av att utformas i 3D.
Finansieringsvillkoret för obyggt kan plockas bort. dock kommer de fastigheterna som inte blir av vid obyggt att bli av när allt är byggt. Dvs samma bestånd fast längre ledtider.
Det som känns knepigt är att prövningen kan få resultatet att man inte ska fastighetsbilda i enlighet med detaljplanen. Om 3D-byggrätten inte är utnyttjad ännu, så ska den kanske inte alls komma till stånd.
Finansieringskravet i punk 3b är något flummigt och lite oklart i vilka fall det inte ska anses vara uppfyllt. Verkar oftast anses uppfyllt om sökande kan motivera det. Men det har kanske inte påverkat fastighetsbeståndet särskilt mycket.
Finansieringsvillkoret för ej uppförda byggnader leder ibland till att 3D-fastighetsbildning inte kommer till stånd även när det vore lämpligt.
3:1 a 1 st 3 pkt samt 2 st är rätt så godtyckliga och ger stort utrymme för tolkning, dvs medför viss osäkerhet för fastighetsägaren
Vet ej, bestämmelsen i 3:1a FBL svårbedömda kan innebära olika bedömning. Finns idag inte så mycket praxis att luta sig emot
fastighetsbildning i Sverige. Alternativen är baserade på data som uppkommit i den tidigare intervjustudien.
Fig. 3. Vänligen rangordna dessa alternativ från 1 - 5 där 1 är det som håller tillbaka utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige mest medan 5 påverkar minst.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Praxis Detaljplaner Lagstiftning Okunskap bland aktörerna Intresse från marknaden
Rangordning av inverkande faktorer på 3D-fastighetsbildning
1 2 3 4 5
5 Diskussion
5.1 Diskussion om intervju-undersökningen
Intervjuerna som genomförts gav ett stort och brett underlag för arbetets kvalitativa del samt viktiga data för utformningen av enkäten. Med bakgrund av att KLM Göteborg inte kunde ställa upp med någon FLM till denna del av arbetet på grund av tidsbrist i kombination med intervjufrågornas tidskrävande natur kan de många och breda öppna frågorna anses ha varit en nackdel. Även i den meningen att
transkribering och bearbetning av materialet tog väldigt mycket tid för en ensam student att utföra. I slutändan bedömdes intervju-undersökningen som en framgång under de rådande förutsättningarna då färre och mer slutna frågor inte hade
kompletterat enkätens kvantitativa data och kortare kvalitativa svar på ett lika nyanserat sätt och därav gett ett sämre totalt underlag.
5.1.1 Lagstiftningens påverkan
Intervjuerna gav indikationer att lagstiftningen hämmar utbredningen av 3D- fastigheter till viss del, men inte i speciellt stor utsträckning, och att lagens restriktivitet och begränsande aspekter är motiverade av goda skäl.
Marknadskrafterna samt ovana och okunskap bland aktörerna angavs som de största orsakerna till att 3D-fastigheter inte blivit mer populära i dagsläget. Det fanns en konsensus att lagstiftningen i sin helhet är rimligt utformad, bortsett från en problematik som nämndes gällande finansierings- och förvaltningsvillkoren.
Samtidigt utmålas en annan problematik med möjligheterna att utvärdera
lagstiftningen, eftersom praxis saknas i dagsläget till så stor utsträckning och lagens gränser, begränsningar och möjliga fel därav inte testats i domstol till den graden att ett säkert svar kan ges på frågan.
5.1.2 3:1 3st FBL samt 3:1a FBL och restriktivitet
På frågan om huruvida lagstiftningen är för restriktiv, gavs olika svar i
intervjustudien gällande olika delar av de granskade paragraferna 3:1 och 3:1a FBL.
Bestämmelsen i 3:1 3st som innebär att 3D-fastighetsbildning ska vara sekundär till traditionell fastighetsbildning ansågs som rimlig av två skäl. Det ena att ohämmad 3D-fastighetsbildning i enighet med farhågorna i prop. skulle leda till en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet och det andra att 3D-fastighetsbildning av olika skäl ibland inte är lämpligt att använda i förhållande till traditionella lösningar.
Vad gäller lämplighet i förhållande till traditionella fastigheter kan från
intervjusvaren utläsas, att 3D-fastigheter är mer komplexa än traditionella på många sätt och därav är de ibland inte lämpliga att bilda i förhållande till 2D. Exempelvis
som håller byggnaden, vilken fastigheten är bunden till uppe, möjligheter att ta sig till markytan samt någon form av ga för ledningar osv. Utöver detta är en 3D- fastighet också mer begränsande än en traditionell fastighet när gränserna väl är dragna. Detta leder till att en ombyggnation eller ändrade planer vid uppförande, där byggnaden eller anläggningen i 3D-fastigheten ändras i förhållande till hur gränserna går, kräver en fastighetsreglering för att gränsen ska löpa korrekt i
förhållande till byggnadselementen de förhåller sig till. Med dessa ovanstående saker i åtanke, menade respondenterna att bestämmelsen i 3:1 3st FBL var en riktig bedömning och därigenom inte för restriktiv i sitt utformande.
Kring 3:1a fanns samma sentiment, med undantaget som tidigare nämnts kring finansierings- och förvaltningsvillkoren där en problematik nämndes med att man i dagsläget inte kan stycka av en 3D-fastighet i samma ägares hand och sedan efter att fastighetsbildningen är gjord sälja den. Detta med bakgrund av att en skepsis finns på marknaden kring 3D-fastigheter och att potentiella köpare kan bli avskräkta om fastighetsbildning inte kan bli klar innan försäljning. Samtidigt förklarades att 3D- fastighetsbildning genom 3:1a 2st FBL i ärenden där anläggningen ännu inte är uppförd kan medföra problematik kring gränsdragningen då en 3D-fastighets gränser förhåller sig till anläggingen kring vilken den är bunden.
5.1.3 Praxis
Avseende praxis, fanns en konsensus bland intervjuade FLM, att det vid
intervjutillfället rådde en brist på vägledande rättsfall kring 3D-fastighetsbildning och att vidare klargöranden behövdes om hur bedömningarna ska göras vid 3D- ärenden. Samtidigt beskrevs en problematik kring varför en tydligare praxis inte bildats då inga incitament fanns för fastighetsägare och byggherrar att ta ett 3D- fastighetsbildningsärende, där de fått avslag, till domstol då detta enklast kunde kringgås genom traditionella lösningar. Samtidigt var samtliga FLM nöjda med det interna stödnätverket för 3D-fastighetsbildning som finns tillgängligt inom KLM där vägledning kan fås och frågor kan ställas till andra FLM med erfarenhet på området.
Det nämndes även att principer för hur lagstiftningen ska tolkas utvecklas av kontoren individuellt i brist på en rikstäckande praxis.
5.1.4 Övrig lagstiftnings påverkan
Baserat på svaren erhållna i intervju-undersökningen fanns ingen större påverkan specifikt på bildningen av 3D-fastigheter från övrig lagstiftning än den nämnda i 3:1
ansågs tillföra något större värde samt att svaret på en potentiell fråga skulle kräva en bredare kvalitativ förklaring för att vara givande.
5.2 Diskussion om enkätstudien
Med bakgrund av att antalet FLM som arbetar med 3D-fastighetsbildning är väldigt få ansågs enkätstudien vara en stor framgång gällande insamlat svarsunderlag. 36 inkomna svar varav 32 kunde användas efter tillämpning av inklusions- /
exklusionskriterierna. Mängden svar i kombination med enkätens utfomrning gjorde också möjligt att jämföra skillnader i svar beroende på geografisk belägenhet och erfarenhet av 3D-fastighetsbildning vilket gav ytterligare information som kan vara av intresse. Större vikt lades dock inte vid detta i slutsatserna av arbetet då det totala svarsunderlaget bedömdes.
5.2.1 Lagstiftningens påverkan
37% av respondenterna ansåg att lagstiftningen hämmar utbredningen av 3D- fastigheter. Det är en betydande minoritet och vissa av de kvalitativa svaren kopplade till frågan antyder att ytterligare fler svarat nej, men menar att
lagstiftningen begränsar, dock inte omotiverat. Detta innebär att om frågan ställts som “hämmar eller begränsar”, vilket i frågeställningen är samma sak, hade fler svarat ja. Det tyder på att frågan i enkäten kan ha formulerats på bristande sätt, eller att det finns en ovilja bland FLM i målgruppen, att förknippa lagstiftningen med fenomenet, om än i liten utsträckning.
Mellan de FLM med större erfarenhet och mindre erfarenhet av 3D-förrättningar, fanns ingen större skillnad i svaren, medan en större skillnad framgick mellan de FLM som arbetar i de 3 större städerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Dessa FLM från större städer anser i större utsträckning, att lagstiftningen inte hämmar utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige, i förhållande till övriga respondenter.
Varför detta är, kan bara spekuleras i med det underlaget som finns tillhanda, men det kan finnas en korrelation mellan att de kontor som hanterar fler 3D-ärenden har större vana av att tillämpa lagstiftningen och därav anser att den är mindre restriktiv, eller att de har utvecklat en lokal praxis som är mindre restriktiv i brist på en
rikstäckande enhetlig praxis baserad på prejudikat.
5.2.2 3:1 3st restriktiv
Endast 12% av respondenterna ansåg att bestämmelsen i 3:1 3st gällande att 3D- fastighetsbildning ska vara sekundär till 2D-fastighetsbildning var för restriktiv,
